Saint-Cyr-l'École, ville jeune et dense des Yvelines, offre un cadre de vie urbain et connecté. Avec un prix d'entrée aux alentours de 2 745 €/m², elle attire des acheteurs en quête d'accessibilité, notamment vers Versailles et Paris. La commune, qui a gagné 17,6 % d'habitants en dix ans, mise sur ses transports (gare en centre-ville), ses 549 équipements et son parc de logements majoritairement récents pour séduire.
Carte du marché immobilier à Saint-Cyr-l'École
Saint-Cyr-l'École et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Services et accès au quotidien
Composition du parc immobilier à Saint-Cyr-l'École
9 790 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc à Saint-Cyr-l'École est majoritairement collectif: 82,1 % d'appartements contre 17,9 % de maisons.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc immobilier est majoritairement composé d'appartements (82,1 %), avec seulement 17,9 % de maisons. Une forte proportion de propriétaires (44 %) et un faible taux de résidences secondaires (3,4 %) indiquent un marché ancré dans la résidence principale, donc relativement stable. Cependant, le taux de logements vacants (8,1 %) et la part importante de logements sociaux (34 %) modèrent cette stabilité. Le profil acheteur typique est donc un accédant à la propriété, souvent tourné vers l'appartement.
Évolution démographique à Saint-Cyr-l'École
Évolution de la population sur les 15 dernières années — recensement INSEE.
Croissance démographique forte sur 5 ans : pression sur le parc, demande soutenue, prix plutôt en hausse.
Pyramide des âges à Saint-Cyr-l'École
Répartition de la population par tranche d'âge et par sexe — recensement INSEE. Indicateur clé pour anticiper la demande locative et le profil acheteur.
Profil socio-professionnel à Saint-Cyr-l'École
Répartition de la population par catégorie socio-professionnelle (CSP) — recensement INSEE (2016). Donne le profil type des résidents et oriente la demande immobilière locale.
- Cadres et professions intellectuelles supérieures 22,7 %
- Employés 18,6 %
- Professions intermédiaires 18,0 %
- Retraités 16,7 %
- Autres sans activité professionnelle 15,4 %
- Ouvriers 6,6 %
- Artisans, commerçants, chefs d'entreprise 2,0 %
Présence notable de cadres et de professions intellectuelles supérieures : pouvoir d'achat plus élevé, demande pour des biens de qualité avec services à proximité (école, transport, fibre).
Niveau d'études à Saint-Cyr-l'École
Répartition de la population non scolarisée de 15 ans et plus par niveau de diplôme — INSEE.
Niveau d'études élevé : population qualifiée, demande pour des biens de qualité avec services de proximité.
Ancienneté du parc à Saint-Cyr-l'École
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 8 470 logements).
- Avant 1919 1,3 % 112 logts
- 1919-1945 5,5 % 462 logts
- 1946-1970 29,4 % 2 492 logts
- 1971-1990 20,5 % 1 736 logts
- 1991-2005 14,7 % 1 241 logts
- 2006-2019 28,7 % 2 427 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services à Saint-Cyr-l'École
549 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Connectivité numérique à Saint-Cyr-l'École
Couverture fibre, très haut débit et 5G — ARCEP / Observatoire France THD. Critère désormais incontournable pour les télétravailleurs et la valeur d'un bien.
Couverture fibre excellente : commune connectée, atout fort pour télétravail et valeur des biens.
Cas pratique : un achat type à Saint-Cyr-l'École
Pour une maison familiale type de 90 m², le coût médian est d'environ 446 040 € hors frais de notaire. Cela représente 16,7 années du revenu médian local (26 750 €). Avec un apport de 10 %, un emprunt sur 20 ans au taux de 4 % génère une mensualité hors assurance d'environ 2 250 €, à confronter au budget du foyer.
Erreurs à éviter quand on achète à Saint-Cyr-l'École
- Omettre de consulter le PPRn en mairie pour connaître les contraintes.
- Négocier sans tenir compte de la baisse des prix sur un an (-8,6 %).
- Acheter un bien avec un DPE F/G sans budget pour les rénovations urgentes.
- Sous-estimer l'impact des 34 % de logements sociaux sur l'environnement.
Le saviez-vous ?
- La ville compte 4 monuments historiques protégés.
- 42 % de la population a moins de 30 ans, dynamisant la demande locative.
- Le score numérique de la commune est de 10/100 malgré une couverture fibre à 100 %.
Performance énergétique du parc à Saint-Cyr-l'École
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 6 524 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Saint-Cyr-l'École est C, avec 9,9 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
La performance énergétique du parc est correcte, avec une classe dominante C et une consommation moyenne de 192 kWh/m²/an. Le risque réglementaire est contenu, puisque seulement 9,9 % des logements diagnostiqués sont des passoires thermiques (classes F et G). Cela signifie que la majorité du stock est déjà conforme aux premières échéances de la loi Climat (interdiction de location des logements G en 2025, F en 2028). Pour un acheteur, le risque de travaux obligatoires lourds à court terme est donc limité.
Risques naturels et géorisques à Saint-Cyr-l'École
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPRn Saint-Cyr-l'Ecole PPRN Approuvé approuvé le 21/06/2012
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Saint-Cyr-L'école présente un profil de risque naturel très faible concernant le radon et la sismicité. La commune est cependant dotée d'un Plan de Prévention des Risques Naturels (PPRn) spécifique, ce qui implique des contraintes constructives dans certaines zones. Neuf arrêtés de catastrophe naturelle ont été historiquement recensés. Tout acheteur doit consulter le PPRn en mairie et le dossier de diagnostic technique pour connaître les éventuelles restrictions ou obligations d'assurance.
Cadre de vie à Saint-Cyr-l'École
Le climat est tempéré (11,3°C de moyenne) avec des précipitations modérées (655 mm/an). Saint-Cyr-l'École est une ville plate (130 m d'altitude) et très dense, au tissu urbain continu. Son atout principal est la connectivité : la gare de Saint-Cyr est à 500 mètres du centre, et la gare TGV de Massy TGV à 16,5 km. La commune dispose de 549 équipements, dont 57 commerces, 114 services de santé et 31 équipements sportifs. Le patrimoine, avec 4 monuments historiques, rappelle son histoire militaire. La couverture fibre et THD est totale (100 %). En revanche, la densité élevée (4 254 hab./km²) laisse peu d'espace à la verdure intra-muros.
Budgets et types de biens disponibles
Pour acheter à Saint-Cyr-l'École, prévoyez un budget médian de 4 238 €/m². Un appartement type de 64 m² coûte environ 256 000 €, soit 9,6 années de revenu médian local. Une maison de 90 m² nécessite environ 446 000 € (16,7 ans de revenus). Les prix débutent à 2 745 €/m² pour le quart des biens les plus accessibles. Compte tenu de la baisse des prix (-8,6 %) et d'un volume de transactions stable (167 ventes/an), les délais de vente peuvent être raisonnables pour les biens bien présentés et correctement estimés.
À qui s'adresse Saint-Cyr-l'École ?
La ville s'adresse principalement aux primo-accédants et jeunes actifs (42 % de moins de 30 ans) recherchant la proximité des transports pour travailler à Versailles, Massy ou Paris. Les familles modestes peuvent y trouver un compromis entre prix, services (18 écoles) et accès. En revanche, les budgets plus élevés et les chercheurs de calme se tourneront davantage vers des communes voisines comme Marly-le-Roi ou Garches, au prix au m² bien supérieur.
Avantages et limites
✓ Points forts
- Gare en centre-ville à 0,5 km (liaisons Versailles, Paris)
- Parc de logements récents (28,7% construits après 2006)
- Dynamisme démographique (+17,6% habitants en 10 ans)
- Équipements et services nombreux (549 au total)
- Connexion numérique optimale (fibre 100%, 5G)
− À prendre en compte
- Densité très élevée (4 254 hab./km²)
- Marché en baisse (-8,6% sur un an)
- Risques naturels (PPRn actif, 9 arrêtés catastrophes)
Communes alternatives à considérer
Communes proches avec leur prix médian au m². Idéal pour élargir votre recherche si Saint-Cyr-l'École est trop chère ou ne correspond pas exactement à votre projet.
À retenir sur l'achat à Saint-Cyr-l'École
- Climat tempéré (11,3 °C de moyenne) sans extrêmes.
- Parc immobilier jeune : 28,7 % construit après 2006.
- Proximité immédiate de la gare de Saint-Cyr-l'École.
- Très faible proportion de passoires thermiques (9,9 %).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes pour acheter à Saint-Cyr-l'École
Quel budget pour acheter à Saint-Cyr-l'École ?
Le budget médian pour un achat est de 4 238 €/m². Comptez environ 256 000 € pour un appartement de 64 m² et 446 000 € pour une maison de 90 m². Les prix débutent à 2 745 €/m².
Saint-Cyr-l'École est-elle adaptée aux familles ?
La ville compte 18 établissements scolaires et de nombreux services, mais sa densité très élevée (4 254 hab./km²) et la faible part de maisons (17,9 % du parc) peuvent être des freins pour certaines familles recherchant plus d'espace.
Quels sont les transports à Saint-Cyr-l'École ?
Saint-Cyr-l'École est très bien desservie : sa gare est à 500 m du centre. La gare TGV de Massy TGV est à 16,5 km, et l'aéroport d'Issy-les-Moulineaux à 15,7 km. La commune compte 52 équipements de transport.
Vous envisagez d'acheter à Saint-Cyr-l'École ? Un professionnel local vous aide à trouver le bien qui correspond à votre projet et à votre budget.
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