Logement & immobilier

Le logement à Saint-Dizier

52100 Haute-Marne 22 858 hab.
Fiche complète

Saint-Dizier dispose d'un parc de 13 143 logements (3,8 pièces en moyenne).

Résidences principales 85%
Logements vacants 13,1%
Chauffage principal Gaz de ville
DPE dominant C

01 Le parc de logements

13 143Logements au total
56 %Appartements i
43,1 %Propriétaires
2,2 %Rés. secondaires
42 %Logements sociaux i
13,1 %Logements vacants i+12% vs dept · +64% vs France
-2,1 %Évolution 2016–2022
274 /km²Densité de logements i

Le parc comprend 13 143 logements dont 11 131 résidences principales, 284 résidences secondaires et 1 728 logements vacants.

INSEE · 2022

Répartition du parc

Sur les 13 143 logements recensés, 85 % sont occupés à l'année, 2 % servent de résidence secondaire et 13 % sont vacants.

INSEE · 2022

Époque de construction

L'ancienneté du parc se lit ici: 41 % des logements relèvent de la période 1946-1970, le segment d'avant 1919 restant à 6 %.

INSEE · 2022

Nombre de pièces

Les logements de cinq pièces ou plus représentent 29 % du parc, contre 19 % de T1-T2 — la taille moyenne s'établit à 3,8 pièces.

INSEE · Recensements

Évolution du parc

2011 2016 2022
Total logements13 28513 42813 143
Rés. principales11 51411 50911 131
Rés. secondaires149220284
Vacants1 6221 6981 728

La part de propriétaires atteint 35,8 % à Montigny-Lès-Metz, commune de 21 718 hab. à 102 km

02 Occupation, confort et motorisation

INSEE · 2022

Répartition par statut

Occupation des résidences principales — 43,1 % appartiennent à leurs occupants, 55,6 % sont louées, avec 32 % du parc en logement social.

INSEE · 2022

Mode de chauffage

Répartition des modes de chauffage: 68 % au gaz de ville, 15 % pour électricité, 12 % pour autres sources (bois notamment).

INSEE · 2022

Ancienneté d'emménagement

Moins de 2 ans1 504
2 à 4 ans2 467
5 à 9 ans1 943
10 ans ou plus5 216
Total ménages11 131
INSEE · 2022

Occupation des logements

Occupation normale2 332
Sous-occupation modérée3 219
Sous-occupation accentuée2 541
Suroccupation modérée967
Suroccupation accentuée65
INSEE · 2022

Équipement automobile

Motorisation des ménages: 26 % n'ont aucune voiture, 52 % en ont une et 22 % en possèdent deux ou plus. Par ailleurs, 53,9 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.

03 Évolution historique

13 143Logements en 2022
+23 %Évolution depuis 1968
INSEE · 1968–2022

Évolution du parc depuis 1968

Le graphique retrace l'évolution du parc de 1968 à 2022: 10 692 logements à l'origine, 13 143 aujourd'hui.

INSEE · Logements vacants

Logements vacants

Année 2020 2021 2022 2023 2024 2025
Logements vacants 1 215 1 177 1 128 1 183 1 156 908
Dont vacants > 2 ans 453 480 449 486 450 490

04 Performance énergétique (DPE)

CClasse DPE dominante
164kWh/m²/an en moyenne
4,7 %Passoires (F+G) i
8 650Diagnostics
ADEME · DPE

Étiquettes énergie & climat

Énergie

A
B
C
164 kWh/m²/an
D
E
F
G

Climat (GES)

A
B
C
2 319 kg CO2/an
D
E
F
G
ADEME · DPE

Distribution DPE

La classe C domine avec 65 % des diagnostics, et 70 % des logements atteignent le palier A-B-C.

ADEME · GES

Distribution GES

Répartition climat du parc: C concentre 42 % des diagnostics et 80 % obtiennent A, B ou C.

ADEME · DPE

Consommation par époque de construction

Consommation selon l'époque: maximum 226 kWh/m²/an (avant 1948), minimum 94 kWh/m²/an (après 2012).

ADEME · DPE

Maisons vs Appartements

Côté maisons, la dominante est D (225 kWh/m²/an); côté appartements, C (148).

Comparaison territoriale
Consommation vs département-43 kWh/m²/an
Consommation vs France-39 kWh/m²/an
Passoires vs département-6,6 pts
Passoires vs France-5,2 pts

05 Obligations SRU (art. 55)

33,3 %Taux logements sociaux i
4 518Logements sociaux (LLS)
En détail
Objectif légal20 %
StatutConforme

06 Parc social détaillé (RPLS 2025)

Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).

5,91 €Loyer moyen /m² i
6,9 %Taux de vacance i
141dont PLAI i
133dont PLS i
2 953En QPV i
SDES · RPLS 2025

Typologie des logements sociaux

TypologieNombre
T1239
T21 092
T31 516
T41 174
T5+500

Le parc de logements structure le

Le saviez-vous ?

Résumé

Le parc de Saint-Dizier présente un niveau de vacance supérieur à la moyenne — 13,1 % en 2022. La typologie est équilibrée: 43,7 % de maisons et 56,3 % d'appartements. À l'échelle locale, Saint-Dizier est caractéristique du maillage de la Champagne et des Ardennes, à 139 m d'altitude, sur un relief peu marqué — contexte utile pour lire le parc.

Côté statut, l'accession à la propriété coexiste avec la location dans des proportions comparables. Part du parc social: 32,2 % des résidences principales. La commune respecte les obligations SRU avec 33,3 % de logements sociaux (cible 20,0 %).

Le parc de Saint-Dizier combine un noyau ancien (5,7 %) et une couronne plus récente (8,1 % après 2006). Le parc de Saint-Dizier se distingue par de bonnes performances DPE: classe dominante C, 164 kWh/m²/an en moyenne — un niveau meilleur que la moyenne française. Le gaz de ville équipe 68,4 % des logements occupés à titre principal.

Stabilité du parc résidentiel sur la période 2016–2022. 26,3 % des ménages de Saint-Dizier ne possèdent pas de voiture — une signature de commune dense bien équipée.

Le profil régional — Saint-Dizier est caractéristique du maillage de la Champagne et des Ardennes — éclaire les choix d'habitat localement. L'environnement physique — à 139 m d'altitude, sur un relief peu marqué — colore l'offre de logements et la demande locale.

Les statistiques logement reposent sur le millésime INSEE 2022: composition du parc, statuts d'occupation, ancienneté, chauffage et motorisation des ménages. Le volet DPE agrège les diagnostics performants ou non transmis à l'ADEME.

Faut-il investir à Saint-Dizier en 2026 ?

Ancien bastion industriel de la Haute-Marne, Saint-Dizier affiche un paradoxe territorial. Si son attractivité en matière d'équipements et de services est notable, elle subit un déclin démographique marqué et un chômage élevé. Son marché immobilier, très accessible, interroge : cache-t-il une opportunité ou un piège ?

1 241 €/m² prix médian
+3,2 % sur un an
291 transactions 2026

Son attractivité territoriale la place dans le top quart des communes, mais le marché immobilier local affiche une correction de -5,7 % en 2024.

Verdict

➤ Un investissement locatif rentable est possible, mais il exige une sélection rigoureuse du bien et une parfaite connaissance des micro-secteurs.

Rendement bon
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Points clés

  • ✓ Rendement locatif brut élevé à 9,6 %
  • ✓ Prix d'entrée parmi les plus bas de la région
  • ✓ Très bon niveau d'équipements et de services
  • ⚠ Déclin démographique prononcé (-10,8 % en 10 ans)
  • ⚠ Taux de chômage local élevé à 18,2 %

Pour qui est faite cette commune ?

  • ✗ Investisseur locatif classique
  • ✗ Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
  • ✗ Investisseur plus-value long terme
  • ✗ Primo-accédant local

Positionnement sur le marché

  • Avec un prix médian de 1 275 €/m², Saint-Dizier est près de trois fois moins chère que la moyenne nationale.
  • Son prix au mètre carré est inférieur de 19 % à celui de Chaumont, ville de même catégorie dans le même département.
  • Le rendement locatif brut des appartements (9,6 %) est deux fois plus élevé que dans les grandes métropoles.
Données 2026 Sources : DVF · INSEE · SDES Analyse éditoriale par IA

Analyse du marché immobilier à Saint-Dizier

Le marché immobilier de Saint-Dizier affiche une pression notable (IPI 6,5/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.

Indices immobiliers de Saint-Dizier

Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.

6,5

Indice de Pression Immobilière

Élevé

Une pression immobilière élevée indique un marché actif, où les biens bien positionnés se vendent rapidement.

À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?

Composantes de l'indice
Prix au m² (composite maisons/apparts)
77
Années de revenu pour acheter 70 m²
85
% de résidences secondaires
11
Croissance démographique (5 ans)
55
Densité de population
100
3,2

Indice d'Accessibilité Immobilière

Peu accessible

Une accessibilité très faible révèle un marché détaché du pouvoir d'achat local, dépendant des investisseurs extérieurs.

Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?

Composantes de l'indice
Ratio prix/revenu (inversé)
15
% de propriétaires
3
Taux de pauvreté (inversé)
100
% de HLM (signal structurel)
1
4,5

Indice d'Opportunité Locative

Modéré

Une opportunité locative modérée indique un équilibre précaire entre offre et demande, à étudier au cas par cas.

La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?

Composantes de l'indice
% de locataires (proxy marché locatif)
100
% résidences secondaires (demande saisonnière)
11
Croissance démographique (5 ans)
55
Capacité touristique / population
14
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
23
1,7

Indice de Pression Touristique Immobilière

Très faible

Une pression touristique faible limite fortement les débouchés pour la location saisonnière ou les résidences secondaires.

À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?

Composantes de l'indice
% de résidences secondaires
11
Capacité touristique / population
14
% de logements vacants
66
Faible densité (proxy isolement touristique)
0

Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.

Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers

Indice de Pression Immobilière (IPI)

À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?

Échelle : 10 = très forte pression

Composantes :

  • Prix au m² (composite maisons/apparts) — poids 30 % requis
    Valeur brute : 1270,5 — Percentile dept : 77/100
  • Années de revenu pour acheter 70 m² — poids 25 %
    Valeur brute : 4,8 — Percentile dept : 85/100
  • % de résidences secondaires — poids 20 %
    Valeur brute : 2,2 — Percentile dept : 11/100
  • Croissance démographique (5 ans) — poids 15 %
    Valeur brute : -2,2 — Percentile dept : 55/100
  • Densité de population — poids 10 %
    Valeur brute : 476,2 — Percentile dept : 100/100

⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.

Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)

Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?

Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible

Composantes :

  • Ratio prix/revenu (inversé) — poids 40 % requis
    Valeur brute : 4,8 — Percentile dept : 15/100
  • % de propriétaires — poids 25 %
    Valeur brute : 36,5 — Percentile dept : 3/100
  • Taux de pauvreté (inversé) — poids 25 %
    Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100
  • % de HLM (signal structurel) — poids 10 %
    Valeur brute : 27,3 — Percentile dept : 1/100

⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.

Indice d'Opportunité Locative (IOL)

La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?

Échelle : 10 = signaux très favorables

Composantes :

  • % de locataires (proxy marché locatif) — poids 25 % requis
    Valeur brute : 56,9 — Percentile dept : 100/100
  • % résidences secondaires (demande saisonnière) — poids 20 %
    Valeur brute : 2,2 — Percentile dept : 11/100
  • Croissance démographique (5 ans) — poids 20 %
    Valeur brute : -2,2 — Percentile dept : 55/100
  • Capacité touristique / population — poids 15 %
    Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 14/100
  • Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel) — poids 20 %
    Valeur brute : 1270,5 — Percentile dept : 23/100

⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.

Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)

À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?

Échelle : 10 = très forte pression touristique

Composantes :

  • % de résidences secondaires — poids 35 % requis
    Valeur brute : 2,2 — Percentile dept : 11/100
  • Capacité touristique / population — poids 25 %
    Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 14/100
  • % de logements vacants — poids 15 %
    Valeur brute : 13,1 — Percentile dept : 66/100
  • Faible densité (proxy isolement touristique) — poids 25 %
    Valeur brute : 476,2 — Percentile dept : 0/100

⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.

Investir à Saint-Dizier : opportunités et risques

Investir à Saint-Dizier est une équation à plusieurs inconnues. Le rendement brut élevé, notamment sur les appartements (9,6 %), est le principal aimant. Selon la carte des loyers du ministère, un appartement se loue autour de 10,1 €/m²/mois. Toutefois, la taxe foncière sur le bâti s'élève à 51,77 %, une charge annuelle non négligeable qui grève le rendement net, estimé autour de 5,3 % après toutes charges.

Le risque majeur est la vacance, dans une ville où 13,1 % des logements sont vacants et le taux de pauvreté est le plus élevé de sa catégorie dans le département. La demande locative solvable est étroite. Il est donc impératif de cibler des biens parfaitement situés, à proximité immédiate du centre-ville ou des pôles de services, et d'anticiper les travaux de rénovation énergétique sur un parc ancien où les passoires thermiques (F/G) représentent encore 4,4 % des diagnostics.

La stratégie gagnante repose sur l'acquisition d'un bien nécessitant des travaux à un prix très bas, permettant de dégager une rentabilité correcte après rénovation. L'horizon doit être moyen terme, en visant un cash-flow positif immédiat plutôt qu'une plus-value spéculative, incertaine dans un contexte démographique dégradé.

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Données du marché immobilier à Saint-Dizier

DVF, loyers, permis, analyse expert

Le prix médian de 1 275 €/m² enregistré en 2024 par la DGFiP replace Saint-Dizier parmi les marchés les plus accessibles du Grand Est. Cette accessibilité doit immédiatement être confrontée au contexte local : un taux de chômage de 18,2 % et une population en baisse de 10,8 % en une décennie. Le marché est donc peu porté par une demande locale solvable.

La structure des transactions, où les maisons représentent 60 % des ventes, révèle un territoire à dominante pavillonnaire, typique des anciens bassins industriels. La part très élevée de logements sociaux (42 % du parc) crée un effet de segmentation : le marché libre évolue dans un écosystème contraint, où la demande locative peut être partiellement captée par le parc social.

Néanmoins, l'indice d'attractivité territoriale (7,6/10) rappelle un atout majeur : avec près de 1000 équipements recensés par l'INSEE, dont 263 dans la santé, la commune offre un cadre de vie complet. Cette qualité de services, couplée à une desserte ferroviaire directe, constitue le principal argument stabilisateur pour la demande résidentielle, notamment de la part des retraités ou des actifs travaillant dans les pôles urbains voisins.

Analyses détaillées du marché

Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.

Évolution du marché immobilier de Saint-Dizier Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés

L'évolution des prix à Saint-Dizier dessine un cycle complet en cinq ans. Après une hausse continue portée par la dynamique nationale jusqu'à un pic à 1 473 €/m² en 2022, une correction s'est engagée, ramenant le prix médian à 1 241 €/m² en 2024, soit un niveau proche de 2020. Cette baisse de -13,4 % depuis le pic est plus marquée que dans beaucoup de villes moyennes, reflétant la sensibilité du marché aux fragilités économiques locales. Pour un acheteur en 2026, cette correction offre un point d'entrée potentiellement intéressant, mais indique aussi un marché peu dynamique où la plus-value n'est pas acquise. La relative stabilité des prix entre maisons et appartements indique un marché homogène, sans segment porteur évident.

Évolution du marché immobilier de Saint-Dizier

Comment lire ce graphique ?

Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.

Trajectoire DVF 2021→2025: 1 205 €/m² → 1 241 €/m² (+3,0 %), volume annuel actuel 291 transactions.

Maisons vs Appartements

Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.

Maisons
Prix médian 1 273 €/m²
Surface médiane 81 m²
Transactions 183
Appartements
Prix médian 1 119 €/m²
Surface médiane 69 m²
Transactions 108

Indicateurs clés du marché

+3,2 %
Variation annuelle prix/m² ?
10,8 %
Rendement locatif apparts ?
7,8 %
Rendement locatif maisons ?
44,5 %
Taux d'effort ?
Effort élevé

Achat type — prix total estimé

103 113 €
Maison 81 m² ?
Mensualité ~598 €/mois (20 ans, 3,5 %)
77 211 €
Appartement 69 m² ?
Mensualité ~448 €/mois (20 ans, 3,5 %)
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité

Acheter vs Louer — appartement 69 m²

448 €/mois
Mensualité crédit ?
694 €/mois
Loyer estimé ?
Acheter coûte 246 €/mois de moins

Accessibilité — années de revenu médian

5,5 ans
Pour une maison ?
4,1 ans
Pour un appartement ?

Estimation des loyers (Carte des loyers)

10,1 €/m²
Loyer médian appartements ?
7,7 - 13,2 €/m²
8,3 €/m²
Loyer médian maisons ?
6,5 - 10,5 €/m²
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes

Le marché transactionnel de Saint-Dizier, avec 307 ventes en 2024, montre une activité soutenue mais en net repli par rapport aux 485 transactions de 2022. Cette baisse de volume (-37 %) accompagne la correction des prix, indiquant un marché qui passe en faveur de l'acheteur. Les maisons, avec 183 ventes pour une surface médiane de 89 m², constituent l'essentiel des transactions, suivies par les appartements (108 ventes, 59 m²). Le prix moyen (1 589 €/m²) dépasse significativement le prix médian (1 275 €/m²), indiquant que quelques biens à prix élevés tirent la moyenne vers le haut, tandis que le cœur du marché reste très accessible. Le profil typique des biens vendus est celui de logements anciens (seulement 8,1 % du parc construit après 2006), ce qui implique pour l'acheteur de prévoir un budget travaux ou rénovation énergétique.

Répartition des ventes

62,9 % de maisons et 37,1 % d'appartements parmi les 291 transactions enregistrées.

Répartition des ventes: 62,9 % de maisons et 37,1 % d'appartements — un équilibre qui reflète la typologie bâtie de la commune.

Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
Indicateur Global Maisons Appartements
Nombre de transactions 291 183 108
Prix médian/m² 1 241 € 1 273 € 1 119 €
Prix moyen/m² 1 702 €
Surface médiane – 81 m² 69 m²

Historique

Année Transactions Prix médian/m²
2021 376 1 205 €
2022 334 1 342 €
2023 277 1 232 €
2024 253 1 202 €
2025 291 1 241 €
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés

La dynamique de construction neuve à Saint-Dizier est atone, avec seulement 235 logements autorisés sur les cinq dernières années et une tendance à la baisse de -3 %. En 2024, seuls 25 permis ont été délivrés. Ce faible volume, couplé à un déclin démographique prononcé (-2,2 % sur 5 ans), éloigne tout risque de sur-offre à court terme. Il traduit cependant un manque d'attractivité pour les promoteurs et un faible renouvellement du parc. Les zones en cours d'urbanisation sont limitées, et le marché est largement porté par l'ancien. Pour un investisseur, cela signifie que l'offre de logements neufs ou récents est rare, pouvant valoriser les biens rénovés, mais aussi que la commune ne bénéficie pas de l'effet d'entraînement d'un dynamisme constructif.

Construction et développement immobilier

Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.

Évolution de la construction

Dernier relevé 2025: 84 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 1 166 autorisations pour 906 démarrages effectifs.

Vacance longue durée à Saint-Dizier

Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.

908 logements vacants au total
490 vacants depuis plus de 2 ans 54,0 % des vacants

Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.

Construction neuve à Saint-Dizier (5 dernières années)

Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).

Sur les 5 dernières années, 254 logements ont été autorisés à à Saint-Dizier, -12 % par rapport au cycle précédent.

254 logements autorisés sur 5 ans
42 en 2025 dernière année connue
-12 % vs 5 années précédentes tendance

Ralentissement de la construction neuve : signal de tension à venir sur le parc, prix soutenus si la demande tient.

Fourchettes de loyers à Saint-Dizier

Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.

Appartements
Bas 7,7 €/m²
Médian 10,1 €/m²
Haut 13,2 €/m²
Écart de 5,5 €/m² entre le 1er et le dernier décile.
Maisons
Bas 6,5 €/m²
Médian 8,3 €/m²
Haut 10,5 €/m²
Écart de 4,0 €/m² entre le 1er et le dernier décile.

Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.

Charge fiscale réelle à Saint-Dizier

Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.

Pour un appartement type (69 m²)
~2 154 €/an
soit ~3,1 mois de loyer par an
Pour une maison type (81 m²)
~2 086 €/an
soit ~3,1 mois de loyer par an
Taux taxe foncière sur le bâti 51,77 % Moyenne dept : 50,14 % +1,63 pt Moyenne France : 43,01 % +8,76 pt
Taxe d'habitation (rappel) 23,26 % supprimée pour les RP en 2023 · maintenue sur les résidences secondaires

Évolution du taux sur 4 ans

50,13 % 2021
51,60 % 2022
51,61 % 2023
51,77 % 2024
Comment se calcule ce chiffre ?

Le taux affiché (51,77 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.

Formule officielle : Taxe foncière = VLC × taux

Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.

L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.

Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,1 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.

Le rendement net chute d'environ 4 points par rapport au brut, un écart significatif. La taxe foncière, élevée à 51,77 % à Saint-Dizier, en est le premier poste. S'ajoutent la provision pour charges (copropriété ou gestion locative), les travaux d'entretien, et un risque de vacance à anticiper (13,1 % du parc est vacant). Un rendement brut de 9,6 % sur un appartement se transforme ainsi souvent en une rentabilité nette de 5 % après impôt.

Performance énergétique du parc à Saint-Dizier

Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 8 650 diagnostics analysés (ADEME)

Distribution DPE à Saint-Dizier: classe C en tête, 4,7 % de biens énergivores (F/G).

Classe dominante C
Passoires thermiques 4,7 % F + G
Conso moyenne 164 kWh/m²/an

Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).

Le parc est relativement performant : classe C dominante et seulement 4,4 % de passoires thermiques (F/G). Ce faible taux réduit le risque réglementaire immédiat (interdiction de location des passoires prévue en 2028). Pour un acheteur, cela signifie moins de travaux de rénovation énergétique obligatoires à prévoir et des factures plus maîtrisées. La consommation moyenne de 162 kWh/m²/an reste toutefois perfectible.

Quels types de biens privilégier pour investir ?

Les petits appartements (T2, studios) autour de 59 m² sont les plus adaptés pour minimiser le risque vacance et capter la demande principale, avec un loyer estimé à 10,1 €/m²/mois. Les maisons, plus chères à acquérir, conviennent aux familles mais offrent un rendement net inférieur (4,3 %). L'ancien domine le parc, avec seulement 8,1 % de constructions post-2006. Attention au DPE : 4,4 % des logements sont des passoires (F/G), un risque réglementaire à anticiper.

Quelles zones cibler à Saint-Dizier ?

Le centre-bourg, desservi par la gare (0,5 km) et concentrant commerces et services, reste le plus sûr pour la location. Les quartiers périphériques, avec un parc plus récent ou des maisons individuelles, peuvent convenir pour cibler les familles. Aucune zone en forte expansion n'émerge, la construction neuve étant limitée (25 logements autorisés en 2024). La proximité des équipements (écoles, santé) et des transports (gare) sera un atout majeur pour louer rapidement.

Calculateur de rendement à Saint-Dizier

Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.

Rendement brut —
Rendement net —
Mensualité crédit (20 ans à 3,5 %) —
Effort résiduel —

Risques à connaître avant d'investir à Saint-Dizier

Le risque principal est la vacance locative (13,1 % des logements sont vacants), qui pèse directement sur la rentabilité. Le marché locatif dépend étroitement de la santé économique locale, fragile (chômage élevé). La taxe foncière est conséquente (51,77 %), amputant le rendement net. Enfin, le parc ancien expose à des travaux de rénovation, d'autant que la classe énergétique dominante est C (162 kWh/m²/an). La décote sur les biens énergivores est à prévoir.

Erreurs à éviter quand on investit à Saint-Dizier

  • Négliger la taxe foncière, élevée à Saint-Dizier.
  • Tabler sur le rendement brut sans provisionner pour la vacance.
  • Oublier de vérifier la part de logements sociaux dans l'immeuble.
  • Investir sans viser une classe DPE A à C pour la loi Climat.

Quand acheter ou vendre ?

Le marché suit un rythme classique : plus actif au printemps et à la rentrée. La vente en début d'année permet de finaliser avant les vacances, mais la période estivale peut offrir des opportunités avec moins de concurrence. Pour un acheteur, l'automne est stratégique : certains vendeurs, n'ayant pas vendu au printemps, deviennent plus flexibles. Le calendrier de la taxe foncière (due en septembre) n'influence pas directement les transactions.

Le saviez-vous ?

  • 12 monuments historiques protégés, dont le théâtre à l'italienne.
  • Indice de vieillissement élevé : 189 seniors pour 100 jeunes.
  • Seulement 8,1 % du parc immobilier construit après 2006.

S'installer à Saint-Dizier : cadre de vie et logement

S'installer à Saint-Dizier, c'est bénéficier des avantages d'une ville moyenne très bien équipée pour un coût d'accès au logement minimal. Les 934 équipements recensés, des commerces aux services de santé, assurent une autonomie quotidienne. Le cadre de vie est marqué par un patrimoine historique avec douze monuments protégés et des espaces verts, au confluent de la Marne et du canal.

Le territoire est toutefois exposé à des risques naturels, avec plusieurs Plans de Prévention des Risques (PPR) actifs concernant les inondations de la Marne. Cette réalité géographique doit être intégrée au moment de l'achat, notamment pour l'assurance du bien. La connectivité numérique est excellente (fibre à 97,2 %), un atout pour le télétravail, mais le score global de transition numérique reste faible (8/100), indiquant un retard dans les services publics dématérialisés.

Carte du marché immobilier à Saint-Dizier

Saint-Dizier et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.

moins cher moyen plus cher

Climat à Saint-Dizier

11,6 °C
Température moyenne ?
1 759 h
Ensoleillement ?
794 mm
Précipitations ?
54 j
Jours de gel/an ?

Température moyenne de 11,6 °C et 794 mm de pluie par an définissent un climat continental modéré. Les hivers peuvent être frais, les étés agréables. Ce profil, avec une altitude moyenne de 156 m, plaît à ceux qui recherchent des saisons marquées sans excès. L'absence de stress climatique majeur (sismicité très faible) en fait un cadre de vie stable et prévisible, adapté aux familles et aux seniors.

À qui s'adresse Saint-Dizier ?

La ville convient particulièrement aux primo-accédants disposant d'un apport modeste, pour qui l'accessibilité est primordiale (4 ans de revenu médian pour un appartement). Les familles y trouvent des maisons avec jardin à des prix très compétitifs. Les retraités peuvent apprécier le calme, la présence de services de santé et un patrimoine bâti intéressant. En revanche, les actifs recherchant une dynamique économique forte et de nombreuses opportunités professionnelles seront limités par un taux de chômage local de 18,2 %.

Avantages et limites à Saint-Dizier

✓ Points forts

  • Prix au m² très accessible (1 275 €), inférieur à la région
  • Cadre de vie naturel avec forêts, lacs et faible densité (476 hab/km²)
  • Services et équipements complets (santé, écoles, commerces)
  • Très bonne couverture fibre (97,2 %) et connexion THD
  • Patrimoine historique riche avec 12 monuments protégés

Composition du parc immobilier à Saint-Dizier

13 143 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.

Composition mixte: 5 744 maisons et 7 234 appartements à à Saint-Dizier.

84,7 % Résidences principales 11 131 logements
2,2 % Résidences secondaires 284 logements
13,1 % Logements vacants 1 728 logements
43,1 % Propriétaires de leur résidence

Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.

La répartition presque parfaite entre maisons (44,3 %) et appartements (42 %) indique un marché équilibré, sans dominance d'un type de bien. La part élevée de logements sociaux (42 %) et le taux de vacance (13,1 %) supérieur à la moyenne traduisent cependant certaines difficultés socio-économiques. Une majorité d'occupants sont locataires (56,9 %), ce qui oriente le marché vers l'investissement locatif et les primo-accédants.

Ancienneté du parc à Saint-Dizier

Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 11 076 logements).

  • Avant 1919 5,7 % 629 logts
  • 1919-1945 9,2 % 1 017 logts
  • 1946-1970 40,8 % 4 522 logts
  • 1971-1990 28,8 % 3 186 logts
  • 1991-2005 7,5 % 826 logts
  • 2006-2019 8,1 % 896 logts

Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.

Équipements et services à Saint-Dizier

934 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.

187 Commerces
362 Services
263 Santé
73 Sports et loisirs
31 Enseignement
10 Tourisme
8 Transports

Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.

Risques naturels et géorisques à Saint-Dizier

Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).

Potentiel radon Faible Classe 1/3
Sismicité Très faible Zone 1/5
Risques naturels recensés 7 aléas dans la commune
Arrêtés catnat (historique) 14 catastrophes naturelles déclarées

Trois Plans de Prévention des Risques (PPR) sont actifs, liés aux inondations (Marne) et aux mouvements de terrain (Ornel). Sept risques naturels sont recensés et 14 arrêtés catastrophes naturelles historiques ont été pris. Ces contraintes, communes en vallée, impliquent de vérifier systématiquement la situation du bien vis-à-vis des zones inondables et la présence d'un arrêté de catastrophe naturelle, ce qui peut impacter l'assurabilité.

Erreurs à éviter quand on achète à Saint-Dizier

  • Oublier de vérifier si le bien est en zone PPR inondation.
  • Se fier au prix au m² moyen sans considérer l'état.
  • Négliger le score DPE, clé pour les futures dépenses.
  • Sous-estimer le coût des travaux dans un parc ancien à 15 % d'avant 1945.

Points clés à retenir à Saint-Dizier

  • Prix médian au m² en baisse de 5,7 % sur un an.
  • Rendement brut locatif élevé, à 9,6 % pour les appartements.
  • Climat continental tempéré, 11,6 °C de moyenne.
  • Marché en baisse, nécessitant un pricing réaliste.
  • Écart minime entre prix des maisons et appartements.
  • Taxe foncière impactante, à 51,77 %.
  • Parc de logements très majoritairement en résidences principales.
  • L'état du bien et le DPE sont des critères décisifs.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
DVF — Demandes de Valeurs Foncières
Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
Prix médian vs prix moyen
Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
Q1, Q3 et fourchette interquartile
Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
Rendement locatif brut
Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
Rendement locatif net
Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
PPR — Plan de Prévention des Risques
Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
Carte des loyers
Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
Taxe foncière
Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.

Méthodologie & sources

Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.

  • DVF — Demandes de Valeurs Foncières DGFiP

    Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.

    Année 2026 Prochaine MAJ : octobre 2026 Source officielle ↗
  • Carte des loyers Min. Transition écologique

    Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.

    Année 2025 Prochaine MAJ : avril 2027 Source officielle ↗
  • INSEE — Recensement & équipements INSEE

    Données population, parc logement, équipements de proximité.

    Source officielle ↗
  • SITADEL — Permis de construire SDES — Min. Transition écologique

    Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).

    Source officielle ↗
  • ADEME — DPE ADEME

    Diagnostics de performance énergétique du parc local.

    Source officielle ↗
  • Géorisques (BRGM) BRGM / Min. Transition écologique

    Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.

    Source officielle ↗

Indices composites villagesfrancais.fr — IPI, IAI, IOL, IPTI sont calculés en interne par croisement des sources ci-dessus. La méthodologie complète est documentée et auditable. Chaque indice est noté sur 10 et accompagné d'un score de fiabilité (basé sur la disponibilité des données sources pour la commune).

Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Saint-Dizier ?

À Saint-Dizier, l'état général et la performance énergétique (DPE) pèsent plus que l'exposition. La proximité des commerces (187 équipements) et des écoles (30 établissements) est valorisée. Pour une maison, la taille du terrain est un plus. Le taux de logements vacants (13,1 %) rend le marché concurrentiel : un bien mal entretenu ou énergivore se vendra difficilement et avec une décote significative. La fibre, disponible à 97,2 %, est devenue un critère standard.

Estimation indicative d'une maison à Saint-Dizier

Pour une maison de 81 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :

100 521 €

Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.

Pourquoi faire estimer par un professionnel local

Un algorithme ne saisit pas la nuance entre un appartement rénové près de la gare (à 500 m) et un autre, identique en surface, dans un îlot plus vétuste. L'expert local connaît l'impact des PPR sur la valeur, le prix réel des biens après négociation, et la demande spécifique pour les maisons avec jardin. Il ajuste son estimation en fonction de l'état réel, invisible sur les bases de données, et peut identifier les acheteurs sérieux, accélérant la vente.

Erreurs à éviter pour une estimation fiable

  • Se baser sur le prix au m² médian seul, sans pondération.
  • Omettre de valoriser la proximité de la gare (0,5 km).
  • Ne pas tenir compte du taux de vacance local dans le pricing.
  • Vouloir rentabiliser à tout prix des travaux de rénovation énergétique.

Investir à Saint-Dizier : passer à l'action

À Saint-Dizier, plus qu'ailleurs, le diable est dans les détails. Un rendement brut alléchant peut rapidement être rogné par la vacance ou la fiscalité. Transformer ces données en investissement sûr exige l'œil d'un professionnel qui arpente quotidiennement les quartiers.

Les chiffres posent un diagnostic, mais l'acquisition gagnante se joue sur la parfaite connaissance des rues et de la demande.

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Saint-Dizier Haute-Marne
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Récapitulatif

    Questions fréquentes sur l'immobilier à Saint-Dizier

    Quel est le prix moyen de l'immobilier à Saint-Dizier ?

    Le prix médian toutes typologies est de 1 275 €/m² en 2024. Une maison type de 89 m² coûte environ 113 650 €, et un appartement de 59 m² environ 74 340 €.

    Le marché est-il en baisse à Saint-Dizier ?

    Oui, les prix ont baissé de 5,7 % entre 2023 et 2024. Après un pic en 2022, le marché a entamé une correction et le prix médian est revenu à son niveau de 2020.

    Saint-Dizier est-elle une bonne ville pour investir en locatif ?

    Le rendement brut est élevé (9,6 % pour les appartements) mais le risque locatif est important (chômage élevé, vacance). L'investissement n'est recommandé qu'aux professionnels capables de sélectionner avec rigueur le bien et le locataire.

    Quels sont les quartiers à privilégier pour investir ?

    Il faut viser la proximité immédiate du centre-ville et des équipements, ainsi que les secteurs bien desservis par les transports. Les quartiers périphériques, plus éloignés des services, présentent un risque de vacance plus élevé.

    Comment évolue la population de Saint-Dizier ?

    La commune perd des habitants : -2,2 % sur les 5 dernières années et -10,8 % sur 10 ans. Cette décroissance démographique est un frein structurel à la dynamique du marché immobilier local.

    Marché immobilier des communes voisines

    Saint-Dizier présente un écart de valorisation significatif avec des communes similaires comme Chaumont (+19 %) ou Épernay (+66 %), offrant un point d'entrée à fort effet de levier pour qui maîtrise les risques locaux.

    Explorez le marché immobilier des communes comparables à Saint-Dizier.

    Communes limitrophes de Saint-Dizier

    Saint-Dizier est entourée de 13 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :

    1 241 €/m² Prix médian à Saint-Dizier
    Être recontacté gratuitement Être recontacté

    Résumé

    Le marché immobilier de Saint-Dizier se situe dans la tranche basse des prix: le prix médian au m² s'établit à 1 241 € sur la base de 291 transactions enregistrées en 2026.

    Progression modérée: ++3,0 % pour le prix médian au m² entre 2021 et 2025. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 1 531 transactions (source DGFiP/DVF). Sur la dernière année disponible, le prix médian progresse de +3,2 %.

    La ventilation des ventes associe 62,9 % de maisons et 37,1 % d'appartements, chacun avec son propre niveau de prix. Le bien médian (81 m² à 103 113 €) équivaut à 5,5 années de revenu médian au niveau communal.

    Loyers observés à Saint-Dizier: 10,1 €/m²/mois pour un appartement, 8,3 €/m²/mois pour une maison. Ratio loyer annuel / prix: 10,8 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Les résidences secondaires représentent 2,2 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.

    Entre 2021 et 2025, 254 logements autorisés au permis de construire (SITADEL) — un flux de production stable.

    Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: Saint-Dizier est caractéristique du maillage de la Champagne et des Ardennes. Le cadre géographique (à 139 m d'altitude, sur un relief peu marqué) nuance l'analyse du marché.

    Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).

    Sources et méthodologie

    Dernière mise à jour : 25/06/2026
    Voir le détail des 7 sources utilisées

    Poursuivre la visite à Saint-Dizier

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    Communes voisines

    Ancerville 55170 2 569 hab. 5,3 km Eurville-Bienville 52410 1 974 hab. 8,8 km Bettancourt-La-Ferrée 52100 1 802 hab. 2,6 km Valcourt 52100 596 hab. 3,9 km