01 Le parc de logements
Le parc comprend 1 264 logements dont 1 182 résidences principales, 19 résidences secondaires et 62 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 1 182 | 93,5 % |
| Résidences secondaires | 19 | 1,5 % |
| Logements vacants | 62 | 4,9 % |
Le graphique détaille la structure des 1 264 logements: 94 % sont habités en permanence, 2 % épisodiquement et 5 % restent inoccupés.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 101 | 8,6 % |
| 1919-1945 | 27 | 2,3 % |
| 1946-1970 | 62 | 5,3 % |
| 1971-1990 | 323 | 27,4 % |
| 1991-2005 | 303 | 25,7 % |
| 2006-2019 | 362 | 30,7 % |
Structure du bâti par époque: 9 % d'avant 1919, majorité construite sur la période 2006-2019 (31 %), 31 % postérieurs à 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 7 | 0,6 % |
| 2 pièces | 41 | 3,5 % |
| 3 pièces | 134 | 11,3 % |
| 4 pièces | 366 | 30,9 % |
| 5 pièces ou plus | 635 | 53,7 % |
Taille moyenne: 4,8 pièces par logement. Les grandes typologies (5 pièces et +) pèsent 54 %, les T1-T2 4 %.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 875 | 986 | 1 264 |
| Rés. principales | 814 | 921 | 1 182 |
| Rés. secondaires | 18 | 24 | 19 |
| Vacants | 43 | 40 | 62 |
Lansargues, commune de taille similaire à 13 km, affiche 59,0 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 911 | 77,1 % |
| Locataires (privé) | 201 | 17,0 % |
| Locataires HLM | 37 | 3,1 % |
| Logés gratuitement | 33 | 2,8 % |
La répartition du parc occupé: 77,1 % de propriétaires, 20,1 % de locataires, dont 3 % en HLM.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 196 | 16,6 % |
| Fioul | 49 | 4,1 % |
| Électricité | 745 | 63,0 % |
| Gaz bouteille | 26 | 2,2 % |
| Autre (bois…) | 166 | 14,0 % |
Mode de chauffage dominant: électricité à 63 %. gaz de ville pèse 17 %, autres sources (bois notamment) 14 %.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 179 |
| 2 à 4 ans | 282 |
| 5 à 9 ans | 166 |
| 10 ans ou plus | 556 |
| Total ménages | 1 182 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 178 |
| Sous-occupation modérée | 270 |
| Sous-occupation accentuée | 298 |
| Suroccupation modérée | 16 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 24 | 2,0 % |
| 1 voiture | 415 | 35,1 % |
| 2 voitures ou plus | 743 | 62,9 % |
Le graphique montre la répartition par nombre de véhicules — 2 % sans, 35 % à une voiture, 63 % multi-motorisés. Par ailleurs, 85,7 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 208 | 165 | 6 | 37 |
| 1975 | 244 | 186 | 22 | 36 |
| 1982 | 370 | 318 | 22 | 30 |
| 1990 | 500 | 441 | 22 | 37 |
| 1999 | 625 | 595 | 15 | 15 |
| 2006 | 765 | 737 | 8 | 20 |
| 2011 | 875 | 814 | 18 | 43 |
| 2016 | 986 | 921 | 24 | 40 |
| 2022 | 1 264 | 1 182 | 19 | 62 |
Le graphique retrace l'évolution du parc de 1968 à 2022: 208 logements à l'origine, 1 264 aujourd'hui.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 125 | 84 | 115 | 97 | 72 | 44 |
| Dont vacants > 2 ans | 15 | 15 | 16 | 23 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 66 | 27,7 % |
| Classe B | 34 | 14,3 % |
| Classe C | 84 | 35,3 % |
| Classe D | 40 | 16,8 % |
| Classe E | 11 | 4,6 % |
| Classe F | 2 | 0,8 % |
| Classe G | 1 | 0,4 % |
La classe C domine avec 35 % des diagnostics, et 77 % des logements atteignent le palier A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 144 | 60,5 % |
| Classe B | 61 | 25,6 % |
| Classe C | 21 | 8,8 % |
| Classe D | 6 | 2,5 % |
| Classe E | 5 | 2,1 % |
| Classe F | 1 | 0,4 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe A ressort en tête (61 %), et 95 % des logements se classent A à C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 180 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 187 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 135 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 128 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 128 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 52 kWh/m²/an |
Le graphique croise conso moyenne et décennie de construction: pic à 187 kWh/m²/an (1948-1974), creux à 52 (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 66 | 0 |
| Classe B | 28 | 6 |
| Classe C | 58 | 26 |
| Classe D | 23 | 17 |
| Classe E | 7 | 4 |
| Classe F | 0 | 2 |
| Classe G | 1 | 0 |
Les maisons affichent une classe dominante A (113 kWh/m²/an), les appartements C (172) — l'écart typologique est marqué.
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 0 |
| T2 | 14 |
| T3 | 30 |
| T4 | 25 |
| T5+ | 0 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Saint-Drézéry (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
1 264 logements composent le parc de Saint-Drézéry en 2022, très majoritairement occupés à l'année (93,5 %). La maison individuelle reste largement majoritaire (84,3 % du parc contre 15,7 % d'appartements). Pour mémoire, Saint-Drézéry est dans la lumière des communes du littoral méditerranéen, à 71 m d'altitude, sur un relief peu marqué, autant d'éléments qui pèsent sur l'habitat.
Parc très largement détenu par ses occupants: 77,1 % de propriétaires contre 20,1 % de locataires. Part du parc social: 3,1 % des résidences principales.
Le parc compte 30,7 % de logements postérieurs à 2006, reflet d'une urbanisation contemporaine. Le parc de Saint-Drézéry se distingue par de bonnes performances DPE: classe dominante C, 126 kWh/m²/an en moyenne — un niveau meilleur que la moyenne française. Côté énergie, le électricité chauffe 63,0 % des résidences principales.
Construction résidentielle soutenue: le parc a progressé de +28,2 % depuis 2016. La multi-motorisation est la norme à Saint-Drézéry: 62,9 % des ménages possèdent deux voitures ou plus.
Le contexte régional pèse sur le parc local — Saint-Drézéry est dans la lumière des communes du littoral méditerranéen. La commune est à 71 m d'altitude, sur un relief peu marqué: un facteur d'attractivité ou de contrainte selon les profils d'acheteurs et de locataires.
Le détail du parc (1 182 résidences principales de Saint-Drézéry) correspond au millésime INSEE 2022. Les performances énergétiques s'appuient sur les DPE ADEME, régulièrement mis à jour par les diagnostiqueurs agréés.
Faut-il investir à Saint-Drézéry en 2026 ?
Intégrée à Montpellier Méditerranée Métropole, à moins de 20 km du cœur urbain, Saint-Drézéry combine attractivité résidentielle et dynamique démographique (+32,4 % en 10 ans). Son marché immobilier, après une forte hausse post-Covid, montre des signes de correction. Faut-il y investir en 2026 ? L'analyse des indicateurs locaux apporte une réponse nuancée.
Une correction de -10,9 % en 2024 offre un point d'entrée dans une commune du top 20 % pour l'attractivité.
Verdict
➤ Opportunité de plus-value à moyen terme, à condition de viser une maison et d'accepter une rentabilité locative limitée.
Points clés
- ✓ Correction récente de -10,9 %
- ✓ Attractivité territoriale très élevée
- ✓ Démographie dynamique (+14,3 % en 5 ans)
- ⚠ Rendement locatif brut faible (2,1 %)
- ⚠ Accessibilité financière modérée
- ⚠ Marché porté par l'extérieur
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Saint-Drézéry se classe dans le top 20 % des communes françaises pour son attractivité territoriale.
- Dans l'Hérault, son prix médian est inférieur de 12 % à celui de Mudaison, commune voisine mieux cotée.
- Son rendement locatif reste faible comparé aux grandes métropoles ou au littoral proche.
Analyse du marché immobilier à Saint-Drézéry
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 10,0 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Le rendement locatif brut estimé atteint 4,9 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Saint-Drézéry : opportunités et risques
Investir à Saint-Drézéry en 2026 présente un profil d'opportunité de plus-value à moyen terme plutôt que de rentabilité locative immédiate. La correction des prix offre un point d'entrée plus favorable, et la dynamique démographique soutenue par la métropole devrait continuer à tirer la demande. Néanmoins, avec un rendement locatif brut des appartements à 2,1 % et des maisons à 4,1 %, la rentabilité nette est rognée par des charges réelles comme la taxe foncière (44,58 % en 2024).
La stratégie la plus cohérente consiste à cibler une maison nécessitant des travaux, dans l'optique d'une revente dans 5 à 10 ans. Le parc présente seulement 1,4 % de passoires thermiques (F/G), ce qui limite le risque de travaux obligatoires coûteux, mais la part de logements construits avant 1945 (10,9 %) invite à une vigilance accrue sur le diagnostic. Attention également au plan de prévention des risques inondation (PPRI) actif, qui peut impacter l'assurabilité et la valeur de certains biens.
D'après les données de construction neuve (SITADEL), l'offre future se ralentit fortement, ce qui pourrait éviter une surproduction et stabiliser les prix. Cependant, l'accessibilité financière modérée (IAI : 4,2/10) et la faible opportunité locative (IOL : 3,1/10) en font un marché à réserver aux investisseurs patients, disposant d'une trésorerie pour supporter un effort mensuel résiduel et visant principalement l'appréciation du capital.
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Données du marché immobilier à Saint-Drézéry
DVF, loyers, permis, analyse expertL'évolution des prix à Saint-Drézéry, tirée des données DVF, dessine un cycle classique de surchauffe et de correction. Après une hausse spectaculaire de 45 % entre 2020 et 2022, portée par l'exode urbain post-Covid et l'attractivité de la métropole montpelliéraine, le marché a perdu 10,9 % de sa valeur médiane en 2024. Cette correction, bien que significative, laisse les prix 21 % au-dessus de leur niveau de 2020, indiquant une assise structurelle plus haute.
La structure du marché est fortement orientée vers la maison individuelle (84,5 % du parc), ce qui correspond au profil familial de la commune. Les transactions sur les appartements sont rares (4 ventes en 2024) et leurs prix au m² très élevés (3 163 €), reflétant une offre limitée et probablement récente, mais aussi une volatilité plus grande. Le marché reste donc moins liquide pour les investisseurs cherchant des petits biens.
Enfin, les indicateurs territoriaux, avec un indice d'attractivité (IAT) de 8,1/10, continuent de soutenir la demande. La proximité de la gare TGV de Montpellier Sud de France (16,2 km) et le taux d'emploi local de 74,6 % constituent des atouts solides. Toutefois, le taux de chômage (8,9 %) et le revenu médian (27 330 €) relativement modestes signifient que le marché est en partie porté par des acheteurs extérieurs, ce qui peut le rendre plus sensible aux retournements de conjoncture.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Saint-Drézéry Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Selon les données DVF, les prix médians à Saint-Drézéry ont progressé de 45 % entre 2020 et 2022, passant de 3 022 à 4 389 €/m², avant une correction à 3 913 €/m² en 2024 (-10,9 % sur un an). Cette baisse suit la tendance nationale et offre un point d'entrée plus accessible. Les maisons, majoritaires, ont vu leur prix médian reculer de 9 % en 2024, tandis que les appartements, peu nombreux, affichent une valorisation élevée mais volatile (3 163 €/m²). Comparé aux communes voisines, Saint-Drézéry reste moins chère que Mudaison (+12 %) mais plus chère que Lansargues (-11 %). Pour un acheteur en 2026, cette correction pourrait représenter une opportunité si la tendance se stabilise, d'autant que l'attractivité territoriale reste très élevée.
Évolution du marché immobilier de Saint-Drézéry
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Le marché local enregistre 26 transactions en 2025 et affiche une évolution de +16,4 % sur 2021–2025 (prix médian à 3 913 €/m²).
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
L'investissement dans une maison type de 111 m² à 395 271 €, avec un apport de 20 % et un emprunt sur 20 ans à 3 %, génère une mensualité d'environ 1 755 €. Le loyer médian de 12,3 €/m²/mois rapporte 1 365 €, couvrant ainsi 78 % de la mensualité et laissant un effort net d'environ 390 €. Le rendement brut s'élève à 4,1 %, mais le net tombe à 2,4 % après charges, sans compter la taxe foncière de 44,58 %. L'effort financier reste modéré, mais la faible rentabilité locative impose de viser une plus-value à la revente pour équilibrer la rentabilité globale de l'opération.
Acheter vs Louer — appartement 52 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
En 2024, 26 transactions ont été enregistrées à Saint-Drézéry, contre 58 en 2021, signe d'un marché qui se normalise après la frénésie post-Covid. Les maisons représentent 78 % des ventes (22 transactions) avec une surface médiane de 111 m², tandis que les appartements (4 ventes) sont plus petits (45 m²) et beaucoup plus chers au m² (3 163 €). Le prix moyen global (4 761 €/m²) dépasse le médian (3 913 €/m²), indiquant la présence de biens haut de gamme qui tirent la moyenne. Le marché est donc dominé par l'immobilier familial, avec une liquidité correcte mais en baisse, ce qui place actuellement l'acheteur en position de force pour négocier, selon l'analyse des données DGFiP.
Répartition des ventes
84,6 % de maisons et 15,4 % d'appartements parmi les 26 transactions enregistrées.
Répartition des ventes: 84,6 % de maisons et 15,4 % d'appartements — un équilibre qui reflète la typologie bâtie de la commune.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 26 | 22 | 4 |
| Prix médian/m² | 3 913 € | 4 016 € | 3 163 € |
| Prix moyen/m² | 3 898 € | ||
| Surface médiane | – | 94 m² | 52 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 41 | 3 362 € |
| 2022 | 46 | 4 187 € |
| 2023 | 24 | 3 753 € |
| 2024 | 30 | 3 685 € |
| 2025 | 26 | 3 913 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Sur les 5 dernières années, 181 logements ont été autorisés à la construction à Saint-Drézéry, mais la tendance est à la baisse marquée (-26 % vs la période précédente), avec seulement 5 logements autorisés en 2024 selon les données SITADEL. Ce ralentissement de l'offre neuve contraste avec une pression démographique forte (+14,3 % d'habitants en 5 ans). Cette tension entre demande croissante et offre limitée pourrait soutenir les prix à moyen terme, mais elle révèle aussi un parc qui se consolide plus qu'il ne s'étend. Les futurs projets d'urbanisation seront probablement ciblés, avec un risque faible de sur-offre qui pourrait pénaliser les investisseurs.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Cumul sur la période observée: 1 022 autorisations et 868 chantiers démarrés, traduisant un taux de passage à l'acte de 85 %.
Vacance longue durée à Saint-Drézéry
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Saint-Drézéry (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 161 logements ont été autorisés à à Saint-Drézéry, -34 % par rapport au cycle précédent.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Saint-Drézéry
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Saint-Drézéry
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (44,58 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,7 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement brut annoncé ne tient pas compte des charges incompressibles. À Saint-Drézéry, la taxe foncière sur le bâti s'élève à 44,58 % de la valeur locative cadastrale. Il faut y ajouter les frais de gestion (environ 5 à 8 % du loyer), les charges de copropriété pour les appartements, les travaux d'entretien et les périodes de vacance (4,9 % des logements). Ainsi, un rendement brut de 4,1 % pour une maison se transforme en un rendement net d'environ 2,4 %. Source DGFiP 2024, INSEE.
Performance énergétique du parc à Saint-Drézéry
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 238 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Saint-Drézéry: classe C en tête, 1,3 % de biens énergivores (F/G).
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
Le parc immobilier présente une performance énergétique correcte, avec une classe DPE dominante C (127 kWh/m²/an) et seulement 1,4 % de passoires thermiques (F/G). La grande majorité des biens sont donc déjà conformes aux futures réglementations (interdiction de location des passoires à partir de 2025). Le risque de travaux obligatoires est limité, mais il faut rester vigilant sur les biens les plus anciens (10,9 % construits avant 1945). Source ADEME.
Calculateur de rendement à Saint-Drézéry
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Cas pratique : un investissement type à Saint-Drézéry
Pour un appartement de 45 m² à Saint-Drézéry (surface médiane correspondant au prix total type), comptez environ 322 425 € à l'achat. Le loyer attendu est de 12,8 €/m², soit 576 € par mois. Cela donne un rendement brut annuel de 2,1 %. Après déduction des charges (taxe foncière, gestion, etc.), le rendement net tombe à 1,3 %, et l'effort mensuel net dépendra de votre financement.
Erreurs à éviter quand on investit à Saint-Drézéry
- Négliger la taxe foncière, élevée à 44,58 % à Saint-Drézéry.
- Oublier les frais de gestion et d'entretien dans la rentabilité.
- Surévaluer les loyers par rapport au marché local (12,3 €/m² maison).
- Ignorer le taux de vacance local de 4,9 % qui impacte les revenus.
Quand acheter ou vendre ?
À Saint-Drézéry, le marché immobilier suit une saisonnalité classique des zones résidentielles périurbaines. Le printemps (mars-juin) est traditionnellement la période la plus active, avec une offre plus importante et des visites facilitées par le beau temps. L'automne (septembre-octobre) connaît aussi un rebond après la pause estivale. Anticipez la taxe foncière, payable en septembre, qui peut influencer les vendeurs. Les mois d'hiver sont plus calmes, mais peuvent offrir des opportunités de négociation.
Le saviez-vous ?
- Saint-Drézéry a connu une croissance démographique de 32,4 % en 10 ans.
- La commune compte seulement 1,5 % de résidences secondaires, marché très résidentiel.
- 30,7 % des logements ont été construits après 2006, un parc relativement jeune.
S'installer à Saint-Drézéry : cadre de vie et logement
S'installer à Saint-Drézéry, c'est opter pour un cadre de vie péri-urbain apaisé, à moins de 30 minutes de Montpellier. La commune offre une palette de 139 équipements (commerces, services, santé) et une connexion fibre pour 69,5 % des logements, répondant aux besoins quotidiens et au télétravail. Le climat méditerranéen (moyenne de 14,7°C) et la faible altitude (93 m) participent à son attractivité résidentielle.
Le profil démographique, avec un âge médian de 40,9 ans et 34,3 % de moins de 30 ans, indique une population active et familiale. La part de résidences secondaires est négligeable (1,5 %), confirmant le caractère permanent de l'habitat. Il convient toutefois de noter la présence d'un plan de prévention des risques inondation (PPR) et de 11 risques naturels recensés, dont 9 arrêtés de catastrophe naturelle historique. Une vérification précise de l'exposition du bien est donc indispensable avant tout achat.
Carte du marché immobilier à Saint-Drézéry
Saint-Drézéry et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Saint-Drézéry
Saint-Drézéry bénéficie d'un climat méditerranéen tempéré avec une température moyenne annuelle de 14,7 °C et des précipitations modérées (775 mm/an). Les hivers sont doux et les étés chauds. Ce climat convient aux acheteurs recherchant une qualité de vie sans conditions extrêmes, idéal pour les activités de plein air. Profil type : actifs ou retraités aimant la douceur des saisons et la proximité de la métropole montpelliéraine.
Composition du parc immobilier à Saint-Drézéry
1 264 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
1 065 maisons pour 195 appartements: le parc à Saint-Drézéry est résolument pavillonnaire.
Parc essentiellement composé de maisons individuelles : profil familial, faible turnover, marché peu liquide.
Le parc immobilier de Saint-Drézéry est très majoritairement composé de maisons individuelles (84,5 %), reflétant un habitat familial. Le taux de propriétaires occupants est élevé (77,1 %), signe d'un marché ancré et stable. La part très faible de résidences secondaires (1,5 %) et un taux de logements vacants modéré (4,9 %) indiquent une pression démographique réelle, confirmée par une croissance de 14,3 % en 5 ans. Le profil acheteur typique est un ménage souhaitant s'installer durablement. Source INSEE.
Ancienneté du parc à Saint-Drézéry
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 1 178 logements).
- Avant 1919 8,6 % 101 logts
- 1919-1945 2,3 % 27 logts
- 1946-1970 5,3 % 62 logts
- 1971-1990 27,4 % 323 logts
- 1991-2005 25,7 % 303 logts
- 2006-2019 30,7 % 362 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services à Saint-Drézéry
139 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Saint-Drézéry
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Saint-Drézéry est exposé à plusieurs risques naturels, principalement les inondations (PPR Inondation EtangOr_Nord actif). Onze aléas sont recensés, avec neuf arrêtés de catastrophe naturelle historiques. La sismicité est faible et le radon négligeable. Pour tout achat, il est crucial de consulter le plan de prévention des risques (PPR) pour savoir si le bien est en zone réglementée, ce qui peut impacter l'assurance et la constructibilité. Source Géorisques.
Cas pratique : un achat type à Saint-Drézéry
Pour une maison familiale de 111 m² (surface médiane calculée à partir du prix total médian), comptez environ 395 271 € hors frais de notaire, soit environ 14,5 années de revenu médian local (27 330 €). Avec un apport de 10 %, la mensualité s'établit autour de 1 650 € sur 20 ans à un taux indicatif de 4 %.
Erreurs à éviter quand on achète à Saint-Drézéry
- Oublier de vérifier le DPE, surtout pour les biens anciens (10,9 % avant 1945).
- Négliger les risques inondation en consultant le PPR local.
- Surestimer sa capacité d'emprunt sans tenir compte des taux actuels.
- Ne pas visiter le bien à différentes heures pour évaluer le voisinage.
Points clés à retenir à Saint-Drézéry
- Prix médian à 3 913 €/m², en baisse de 10,9 % sur un an.
- Rendement brut maison : 4,1 %, net environ 2,4 % après charges.
- Climat méditerranéen : température moyenne 14,7 °C, précipitations 775 mm.
- Écart important entre maisons (4 016 €/m²) et appartements (3 163 €/m²).
- Loyer moyen maison : 12,3 €/m², appartement : 12,8 €/m².
- Parc immobilier stable : 77,1 % de propriétaires occupants.
- Demande soutenue par une croissance démographique forte.
- Prix total type : 395 271 € pour une maison, 322 425 € pour un appartement.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Saint-Drézéry ?
À Saint-Drézéry, la valeur d'un bien dépend de plusieurs facteurs locaux. La surface et la présence d'un terrain augmentent le prix, sachant que 84,5 % du parc sont des maisons. L'état général et la performance énergétique (DPE) sont scrutés : un bien en classe C ou mieux se valorise mieux. La proximité des équipements (139 au total, dont 8 commerces et 2 écoles) est un atout. L'exposition sud et la vue sont appréciées. La connexion aux transports (gare TGV à 16,2 km) influence aussi. Un bien bien entretenu, avec un DPE correct et proche des services, se vend plus cher. Source DVF, INSEE.
Estimation indicative d'une maison à Saint-Drézéry
Pour une maison de 94 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
367 822 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Les outils en ligne donnent une tendance à partir des prix au m², mais n'intègrent pas les spécificités locales de Saint-Drézéry. Un professionnel local connaît les micro-marchés : la valeur d'une rue, l'impact des risques inondation, l'attractivité des quartiers récents (30,7 % du parc construit après 2006). Il évalue précisément l'état du bien et les travaux, ajustant ainsi l'estimation. Son réseau facilite la négociation avec des acheteurs sérieux, souvent des ménages locaux au revenu médian de 27 330 €. Source DVF, INSEE.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser uniquement sur le prix au m² moyen, très variable localement.
- Ignorer l'état réel du bien et les travaux nécessaires.
- Oublier de comparer avec les biens similaires récemment vendus.
- Ne pas tenir compte de la performance énergétique, critère croissant.
Investir à Saint-Drézéry : passer à l'action
Les chiffres seuls ne garantissent pas la réussite d'un investissement. La valeur réelle se niche dans la connaissance fine des quartiers, de l'état du parc et des opportunités de négociation. Un professionnel local, au fait des dernières transactions et des projets d'urbanisme, est indispensable pour transformer cette analyse en achat stratégique.
Les données posent le diagnostic, mais un bon investissement se joue sur la sélection précise du bien et du secteur.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Saint-Drézéry grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF) à Saint-Drézéry
- Évolution des prix et dynamique du marché local
- Mise en relation avec un professionnel qui connaît votre secteur
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Saint-Drézéry
Quel est le prix immobilier moyen à Saint-Drézéry ?
Le prix moyen global est de 4 761 €/m² en 2024, mais le prix médian, plus représentatif, est de 3 913 €/m². Les maisons se négocient autour de 4 016 €/m² et les appartements à 3 163 €/m², selon les données DVF.
Est-ce le bon moment pour investir à Saint-Drézéry ?
Le marché a corrigé de -10,9 % en 2024, offrant un point d'entrée plus accessible après le pic de 2022. L'investissement est pertinent pour une stratégie de plus-value à moyen terme, mais la rentabilité locative directe reste faible.
Saint-Drézéry est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Saint-Drézéry est 12 % moins chère que Mudaison (4 112 €/m²) mais 3 % plus chère que Valergues (3 551 €/m²). Elle se positionne dans la moyenne haute des communes comparables de son secteur.
Quel rendement locatif espérer à Saint-Drézéry ?
Le rendement locatif brut est faible : 2,1 % pour les appartements et 4,1 % pour les maisons. Le rendement net, après charges et taxe foncière, est d'environ 1,3 % et 2,4 % respectivement.
La commune est-elle bien desservie et équipée ?
Oui, Saint-Drézéry dispose de 139 équipements (commerces, services, santé) et est à 16 km de la gare TGV Montpellier Sud de France. La fibre est disponible pour 69,5 % des logements.
Marché immobilier des communes voisines
Saint-Drézéry affiche un prix médian inférieur de 12 % à Mudaison, tout en bénéficiant des mêmes indicateurs métropolitains, un écart qui représente un effet de levier intéressant pour une plus-value future.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Saint-Drézéry.
Communes limitrophes de Saint-Drézéry
Saint-Drézéry est entourée de 5 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian de Saint-Drézéry dépasse la médiane nationale (2 472 €/m²) avec 3 913 €/m² observés en 2026. La commune figure parmi les 10 % les plus chères de l'Hérault au mètre carré.
La progression du prix médian atteint +16,4 % sur cinq ans (2021-2025) à Saint-Drézéry, au-dessus du rythme national. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 167 transactions (source DGFiP/DVF). Sur la dernière année disponible, le prix médian progresse de +6,2 %.
La maison individuelle domine les ventes de Saint-Drézéry (84,6 % des transactions), à un prix médian de 4 016 €/m². Le bien médian (94 m² à 377 504 €) équivaut à 13,8 années de revenu médian au niveau communal.
Loyers observés à Saint-Drézéry: 12,8 €/m²/mois pour un appartement, 12,3 €/m²/mois pour une maison. Rapporté au prix médian, le loyer annuel offre un rendement brut estimé de 4,9 %, dans les ordres de grandeur observés en France. Les résidences secondaires représentent 1,5 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Dynamique de production soutenue sur 2021-2025: 161 logements autorisés, soit 32/an en moyenne.
Pour comprendre ce marché, il faut rappeler que Saint-Drézéry est dans la lumière des communes du littoral méditerranéen. Contexte physique: à 71 m d'altitude, sur un relief peu marqué.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.