01 Le parc de logements
Le parc comprend 3 302 logements dont 2 951 résidences principales, 125 résidences secondaires et 226 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 2 951 | 89,4 % |
| Résidences secondaires | 125 | 3,8 % |
| Logements vacants | 226 | 6,8 % |
Parmi les 3 302 logements du parc, 89 % assurent la fonction de résidence principale, contre 4 % de secondaires et 7 % de vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 227 | 8,4 % |
| 1919-1945 | 79 | 2,9 % |
| 1946-1970 | 286 | 10,6 % |
| 1971-1990 | 828 | 30,6 % |
| 1991-2005 | 618 | 22,8 % |
| 2006-2019 | 669 | 24,7 % |
Lecture de l'âge du bâti: la tranche 1971-1990 domine (31 %), le bâti ancien d'avant 1919 pèse 8 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 66 | 2,2 % |
| 2 pièces | 301 | 10,2 % |
| 3 pièces | 582 | 19,7 % |
| 4 pièces | 766 | 25,9 % |
| 5 pièces ou plus | 1 237 | 41,9 % |
Le graphique montre une moyenne de 4,3 pièces par logement, avec une présence notable des grands volumes (42 % de 5 pièces et plus).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 2 610 | 2 944 | 3 302 |
| Rés. principales | 2 384 | 2 624 | 2 951 |
| Rés. secondaires | 142 | 187 | 125 |
| Vacants | 84 | 133 | 226 |
La part de propriétaires atteint 64,5 % à Saint-Clément-De-Rivière, commune de 5 218 hab. à 11 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 1 871 | 63,4 % |
| Locataires (privé) | 694 | 23,5 % |
| Locataires HLM | 303 | 10,3 % |
| Logés gratuitement | 82 | 2,8 % |
La répartition du parc occupé: 63,4 % de propriétaires, 33,8 % de locataires, dont 10 % en HLM.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 749 | 25,4 % |
| Fioul | 66 | 2,2 % |
| Électricité | 1 875 | 63,5 % |
| Gaz bouteille | 26 | 0,9 % |
| Autre (bois…) | 236 | 8,0 % |
électricité constitue la première source de chauffage du parc (64 %), suivi par gaz de ville (25 %) et autres sources (bois notamment) (8 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 342 |
| 2 à 4 ans | 684 |
| 5 à 9 ans | 628 |
| 10 ans ou plus | 1 296 |
| Total ménages | 2 951 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 630 |
| Sous-occupation modérée | 727 |
| Sous-occupation accentuée | 588 |
| Suroccupation modérée | 105 |
| Suroccupation accentuée | 10 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 169 | 5,7 % |
| 1 voiture | 1 311 | 44,4 % |
| 2 voitures ou plus | 1 471 | 49,8 % |
Le graphique montre la répartition par nombre de véhicules — 6 % sans, 44 % à une voiture, 50 % multi-motorisés. Par ailleurs, 78,6 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 598 | 525 | 32 | 41 |
| 1975 | 866 | 761 | 52 | 53 |
| 1982 | 1 188 | 1 069 | 57 | 62 |
| 1990 | 1 540 | 1 385 | 59 | 96 |
| 1999 | 2 085 | 1 898 | 65 | 122 |
| 2006 | 2 395 | 2 215 | 81 | 99 |
| 2011 | 2 610 | 2 384 | 142 | 84 |
| 2016 | 2 944 | 2 624 | 187 | 133 |
| 2022 | 3 302 | 2 951 | 125 | 226 |
Entre 1968 et 2022, le parc est passé de 598 à 3 302 logements, soit +452 % d'évolution sur plus d'un demi-siècle.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 260 | 204 | 222 | 193 | 207 | 102 |
| Dont vacants > 2 ans | 39 | 36 | 40 | 28 | 43 | 49 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 71 | 7,6 % |
| Classe B | 99 | 10,5 % |
| Classe C | 515 | 54,8 % |
| Classe D | 155 | 16,5 % |
| Classe E | 63 | 6,7 % |
| Classe F | 30 | 3,2 % |
| Classe G | 7 | 0,7 % |
Le graphique décompose les 940 diagnostics par étiquette énergétique: 55 % en C, 73 % en A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 363 | 38,6 % |
| Classe B | 201 | 21,4 % |
| Classe C | 290 | 30,9 % |
| Classe D | 52 | 5,5 % |
| Classe E | 25 | 2,7 % |
| Classe F | 8 | 0,9 % |
| Classe G | 1 | 0,1 % |
Le graphique montre l'empreinte GES du parc — classe A dominante (39 %), 91 % de logements en A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 221 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 195 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 157 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 133 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 114 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 61 kWh/m²/an |
Les normes thermiques modernes se lisent ici — 61 kWh/m²/an pour les logements après 2012, près de 221 pour ceux avant 1948.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 41 | 30 |
| Classe B | 65 | 34 |
| Classe C | 317 | 198 |
| Classe D | 96 | 59 |
| Classe E | 44 | 19 |
| Classe F | 21 | 9 |
| Classe G | 4 | 3 |
Performance comparée: maisons classées C (146), appartements classés C (154), en kWh/m²/an.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 16 |
| T2 | 131 |
| T3 | 157 |
| T4 | 87 |
| T5+ | 21 |
Faut-il investir à Castries en 2026 ?
À moins de 12 km de Montpellier, Castries incarne la périphérie attractive d'une métropole dynamique. Avec une croissance démographique de +10,1 % en cinq ans et un parc de logements dominé par les maisons individuelles, la commune attire les familles en quête de cadre de vie. L'analyse des données DVF 2024 révèle un marché en phase de correction, ouvrant des opportunités sous conditions.
Avec une correction de -7,3 % en 2024 après cinq ans de hausse, Castries offre un point d'entrée plus raisonnable sans sacrifier ses solides indicateurs d'attractivité.
Verdict
➤ Marché pertinent pour l'investisseur patient, privilégiant le locatif annuel et une plus-value à moyen terme sur des biens bien choisis.
Points clés
- ✓ Correction récente : opportunité de timing
- ✓ Attractivité territoriale élevée (IAT 7,1/10)
- ✓ Très bon niveau d'équipements (ICS 7,5/10)
- ⚠ Accessibilité faible pour les locaux (IAI 2,9/10)
- ⚠ Pression touristique immobilière limitée (IPTI 2,6/10)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Prix médian supérieur de 21 % à la médiane nationale (source DVF 2024).
- Se positionne dans le top quart des communes du département pour la qualité des services (ICS 7,5/10).
- Plus accessible que le littoral mythique (La Grande-Motte à +55 %), avec des rendements locatifs comparables.
Analyse du marché immobilier à Castries
Le marché immobilier de Castries affiche une pression notable (IPI 6,9/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
Indices immobiliers de Castries
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
6,9
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Pression élevée (6,9/10) : le marché est dynamique et la demande soutenue, ce qui limite les risques de vacance prolongée.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéPression élevée (6,9/10) : le marché est dynamique et la demande soutenue, ce qui limite les risques de vacance prolongée.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
4,7
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
Accessibilité faible (2,9/10) : les prix ont dépassé la capacité d'achat des résidents locaux, le marché est majoritairement porté par des acquéreurs extérieurs.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenAccessibilité faible (2,9/10) : les prix ont dépassé la capacité d'achat des résidents locaux, le marché est majoritairement porté par des acquéreurs extérieurs.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
4,8
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Opportunité locative modérée (5,2/10) : la demande locative est présente mais le rendement net reste contenu, nécessite une sélection rigoureuse du bien.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréOpportunité locative modérée (5,2/10) : la demande locative est présente mais le rendement net reste contenu, nécessite une sélection rigoureuse du bien.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
2,6
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
Pression touristique faible (2,6/10) : peu adapté à un investissement en location saisonnière classique, le potentiel est dans la location annuelle.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaiblePression touristique faible (2,6/10) : peu adapté à un investissement en location saisonnière classique, le potentiel est dans la location annuelle.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 3872,0 — Percentile dept : 84/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 10,4 — Percentile dept : 81/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 3,8 — Percentile dept : 19/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 10,1 — Percentile dept : 77/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 286,8 — Percentile dept : 81/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 10,4 — Percentile dept : 19/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 56,7 — Percentile dept : 54/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 9,2 — Percentile dept : 7/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 36,6 — Percentile dept : 85/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 3,8 — Percentile dept : 19/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 10,1 — Percentile dept : 77/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 27/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 3872,0 — Percentile dept : 16/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 3,8 — Percentile dept : 19/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 27/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 6,8 — Percentile dept : 53/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 286,8 — Percentile dept : 19/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Castries : opportunités et risques
Investir à Castries en 2026 correspond à une stratégie de value investing territorial : acheter sur un marché en correction (-7,3 %) tout en capitalisant sur des indicateurs solides. Le rendement locatif brut, autour de 4,2 % pour les appartements, est correct mais ne permet pas une rentabilité nette élevée une fois déduites la taxe foncière (48,62 %), les frais de gestion et les vacances locatives. La faible part de résidences secondaires (3,8 %) et le taux de vacance (6,8 %) modéré orientent clairement vers la location annuelle plutôt que saisonnière.
La vraie logique d'investissement réside dans la plus-value à moyen terme, portée par l'intégration à Montpellier Méditerranée Métropole et la croissance démographique soutenue. La construction neuve dynamique (469 logements autorisés en 5 ans) témoigne de cette confiance et offre des options contemporaines, mais attention à ne pas surenchérir sur des biens neufs vendus avec une prime trop importante. D'après les données INSEE, le tissu économique local est actif avec un taux de chômage (9,1 %) inférieur aux moyennes régionales, soutenant la demande locative.
Le principal écueil pour l'investisseur est le risque de liquidité à la revente si le marché local, déjà peu accessible, venait à se contracter davantage. Il est donc impératif de sélectionner des biens bien situés, idéalement à proximité des nombreux équipements (412 au total) ou des axes de transport, pour capter la demande la plus large et la plus résiliente.
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Données du marché immobilier à Castries
DVF, loyers, permis, analyse expertLe marché immobilier de Castries, analysé via les données DVF 2024, présente le profil typique d'une commune périurbaine intégrée à une grande métropole. Après une période d'emballement jusqu'en 2023, une correction de -7,3 % est intervenue, ramenant le prix médian à 3 859 €/m². Ce repli, plus marqué que la moyenne départementale, doit être lu comme un rééquilibrage salutaire plutôt qu'un retournement, la demande restant structurée par la proximité de Montpellier et la gare TGV à 10 km.
La répartition des transactions (77 % de maisons) et la surface médiane de 106 m² soulignent une attractivité centrée sur le pavillonnaire et les familles. Néanmoins, l'accessibilité pour les résidents locaux est devenue critique, comme le révèle l'indice IAI à 2,9/10 : le revenu médian local de 26 010 € rend l'accès à la propriété très difficile sans apport conséquent, faisant reposer le marché sur les acquéreurs extérieurs.
Enfin, la santé du parc locatif, avec seulement 3,8 % de passoires thermiques selon les DPE collectés, est un atout majeur face à la réglementation qui se durcit. Toutefois, la taxe foncière sur le bâti, à 48,62 %, grève significativement le rendement net des investisseurs, un paramètre à intégrer dans tout calcul de rentabilité.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Castries Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Selon les données DVF, les prix médians à Castries ont connu une hausse soutenue de 2019 % entre 2020 et 2023, passant de 3 506 €/m² à 4 163 €/m². L'année 2024 marque un net reflux, avec une baisse de -7,3 % pour s'établir à 3 859 €/m². Cette correction, plus marquée que dans certaines communes voisines, semble rééquilibrer le marché après des années de forte appréciation. Pour un acheteur en 2026, cela indique un environnement de négociation plus favorable, mais ne signe pas pour autant un effondrement, les indicateurs démographiques et économiques restant positifs. La dynamique est quasi identique pour les maisons et les appartements, signe d'un ajustement généralisé.
Évolution du marché immobilier de Castries
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Le marché local enregistre 60 transactions en 2025 et affiche une évolution de +2,9 % sur 2021–2025 (prix médian à 3 938 €/m²).
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Les simulations financières basées sur les données 2024 dessinent un effort d'investissement substantiel. Pour acquérir une maison type de 106 m² (prix médian 409 054 €), un ménage au revenu médian local devra mobiliser l'équivalent de 15,7 années de revenus. Le rendement locatif brut, autour de 4,3 % pour une maison, génère un loyer qui ne couvrira qu'une partie de la mensualité d'emprunt, laissant un effort résiduel net à la charge de l'investisseur. Cette équation confirme que le marché castriote est davantage porté par la demande en résidence principale que par la logique de rendement locatif immédiat.
Acheter vs Louer — appartement 45 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
En 2024, 60 transactions ont été enregistrées à Castries, un volume en léger retrait par rapport aux pics de 2021-2022 mais qui témoigne d'une activité régulière. Le marché est largement dominé par les maisons individuelles (43 ventes, surface médiane de 106 m²), confirmant le profil familial et périurbain de la demande. Les appartements, moins nombreux (17 ventes), affichent un prix médian légèrement supérieur (4 146 €/m²), concentrés probablement sur des résidences plus récentes. Ce volume et cette répartition indiquent un marché liquide pour les biens familiaux, avec un caractère d'acheteur qui se renforce dans le contexte de correction des prix.
Répartition des ventes
71,7 % de maisons et 28,3 % d'appartements parmi les 60 transactions enregistrées.
71,7 % maisons, 28,3 % appartements sur 60 ventes: le collectif pèse 28,3 % du marché local.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 60 | 43 | 17 |
| Prix médian/m² | 3 938 € | 3 737 € | 4 146 € |
| Prix moyen/m² | 5 029 € | ||
| Surface médiane | – | 93 m² | 45 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 94 | 3 828 € |
| 2022 | 101 | 3 949 € |
| 2023 | 70 | 4 066 € |
| 2024 | 71 | 3 838 € |
| 2025 | 60 | 3 938 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Castries est robuste, avec 469 logements autorisés sur les cinq dernières années et une tendance à la hausse de +18 % par rapport à la période précédente. Ce volume, significatif pour une commune de cette taille, répond à la pression démographique (+10,1 % d'habitants en 5 ans) et confirme l'attractivité résidentielle du territoire. Pour l'investisseur, cela signifie à la fois un renouvellement du parc offrant des opportunités en neuf, et un risque limité de surchauffe, la nouvelle offre étant absorbée par une demande solide. L'urbanisation se poursuit, souvent en continuité des quartiers existants.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
2 120 logements autorisés cumulés, 1 900 commencés: la dynamique récente affiche 150 autorisations sur 2025.
Vacance longue durée à Castries
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Castries (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 524 logements autorisés à à Castries, dont 75 en 2025 (+59 % vs les 5 années précédentes).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Castries
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Castries
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (48,62 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,9 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc à Castries
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 940 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Castries: la classe C domine, 3,9 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Privilégiez les maisons de 3-4 pièces (70 % du parc), très prisées des familles, ou les appartements T2/T3 bien situés. Le neuf et le récent (24,7 % du parc construit après 2006) sont plus faciles à louer et épargnés par les contraintes de la loi Climat. Attention, 3,8 % du parc est classé F ou G (passoires), un risque réglementaire et financier majeur. La surface médiane des appartements vendus est de 63 m², un bon compromis pour la location.
Quelles zones cibler à Castries ?
Le centre-bourg, près des commerces (32 équipements) et des monuments historiques, est recherché pour son cadre. La périphérie, plus résidentielle, convient aux familles. Les secteurs bien desservis par les axes vers Montpellier ou proches de la gare de Baillargues sont stratégiques pour les actifs. Aucune zone en forte développement neuf n'est signalée (42 logements autorisés en 2024), limitant le risque de sur-offre à court terme mais aussi les opportunités en VEFA.
Calculateur de rendement à Castries
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Risques à connaître avant d'investir à Castries
Le principal risque est la vacance locative, dans un marché local limité (6,8 % de logements vacants). La dépendance à l'économie montpelliéraine est un autre facteur. La taxe foncière élevée (48,62 %) grève le rendement net. Enfin, le DPE est un enjeu crucial : si la classe dominante est C, 3,8 % du parc est en passoire thermique (F/G), exposant à des travaux obligatoires et une dépréciation. Le risque inondation (PPR actif) doit être vérifié au cas par cas.
S'installer à Castries : cadre de vie et logement
S'installer à Castries, c'est opter pour le calme d'une petite ville tout en conservant un accès rapide à la métropole montpelliéraine et à ses emplois. La commune offre un niveau d'équipements exceptionnel pour sa taille (412 équipements, ICS 7,5/10), avec une palette complète de commerces, services et établissements de santé, limitant les déplacements du quotidien. Le parc de logements, très majoritairement constitué de maisons individuelles (70 %), et la présence de monuments historiques confèrent un caractère résidentiel et patrimonial apprécié des familles.
La connexion est un atout majeur, avec l'aéroport de Montpellier à 11 km et la gare TGV à 10 km, facilitant les déplacements professionnels et personnels. Cependant, il convient de noter que la commune est concernée par un Plan de Prévention des Risques Inondation (PPR), une donnée à vérifier systématiquement lors de l'acquisition, car elle peut impacter l'assurabilité et la constructibilité. Le climat méditerranéen, avec des températures moyennes de 14,7°C, complète agréablement ce tableau.
Carte du marché immobilier à Castries
Castries et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Castries
À qui s'adresse Castries ?
Castries s'adresse principalement aux familles (32,1 % de moins de 30 ans) et aux actifs (taux d'emploi 74,2 %) travaillant sur Montpellier ou dans le secteur aéroportuaire, recherchant une maison avec jardin sans être isolés. Les retraités (26,6 % de 60 ans et plus) y trouvent également un cadre agréable et des services de santé (138 équipements). La commune est moins adaptée aux étudiants ou aux chercheurs de vie nocturne intense, et l'offre culturelle est limitée.
Avantages et limites à Castries
✓ Points forts
- Proximité de Montpellier et de l'aéroport (11 km)
- Cadre de vie familial avec 70 % de maisons
- Dynamisme démographique (+10,1 % en 5 ans)
- Parc immobilier récent (24,7 % post-2006) et bon DPE
- Équipements et services nombreux (412 au total)
− À prendre en compte
- Prix supérieur à la moyenne départementale
- Risque inondation (PPR actif) à vérifier
- Dépendance à la voiture et faible score numérique
Composition du parc immobilier à Castries
3 302 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc local mêle individuel (70,0 %) et collectif (30,0 %).
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Ancienneté du parc à Castries
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 2 707 logements).
- Avant 1919 8,4 % 227 logts
- 1919-1945 2,9 % 79 logts
- 1946-1970 10,6 % 286 logts
- 1971-1990 30,6 % 828 logts
- 1991-2005 22,8 % 618 logts
- 2006-2019 24,7 % 669 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Castries
412 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Castries
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Castries
Pour une maison de 93 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
366 234 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Dans le contexte actuel de Castries, une estimation trop haute entraîne une vacance prolongée (le taux de logements vacants est de 6,8 %), tandis qu'une sous-estimation signifie une perte financière directe. Seule une analyse fine intégrant la surface, la typologie (maison à 3 859 €/m² vs appartement à 3 916 €/m²), l'année de construction (24,7 % du parc est récent), l'état (risque passoire à 3,8 %) et la localisation exacte permet de se positionner stratégiquement. L'expertise locale est d'autant plus cruciale que le marché est en transition, avec des acheteurs devenus plus vigilants.
Investir à Castries : passer à l'action
L'analyse chiffrée donne le tempo du marché, mais la concrétisation d'un bon investissement requiert une expertise de terrain. Identifier le bien au bon prix, négocier dans un contexte de correction et anticiper les évolutions du quartier sont des étapes cruciales où l'œil d'un professionnel local fait la différence.
Les données posent un diagnostic, mais la réussite d'un investissement à Castries se joue sur le choix précis du bien et du secteur.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Castries grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Castries
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Castries ?
En 2024, le prix médian global à Castries était de 3 859 € par mètre carré, avec un prix moyen plus élevé à 4 385 €/m² en raison de la vente de certains biens haut de gamme. Une maison type de 106 m² coûte ainsi environ 409 000 €.
Est-ce le bon moment pour acheter à Castries ?
Le marché a connu une correction de -7,3 % en 2024 après plusieurs années de hausse, créant un environnement de négociation plus favorable pour les acheteurs. C'est une opportunité sous condition de bien choisir son bien, les indicateurs de la commune restant attractifs.
Castries est-elle plus chère que ses communes voisines ?
Castries est plus chère que Sommières (-28 %) ou Marsillargues (-27 %), mais reste nettement plus accessible que Saint-Clément-de-Rivière (+15 %) et surtout que La Grande-Motte (+55 %). Son positionnement est intermédiaire, offrant un compromis prix/qualité de vie.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Castries ?
Le rendement locatif brut est d'environ 4,2 % pour les appartements et 4,3 % pour les maisons. Le rendement net, après déduction des charges (taxe foncière à 48,62 %, gestion, vacance), se situe plutôt autour de 3,2 %.
Quels sont les atouts du cadre de vie à Castries ?
Castries bénéficie d'un très haut niveau d'équipements (412 au total), d'une excellente connexion à Montpellier et sa gare TGV, et d'un parc immobilier principalement composé de maisons individuelles. La commune connaît une croissance démographique soutenue (+10,1 % en 5 ans).
Marché immobilier des communes voisines
Castries affiche un écart de valorisation significatif avec des voisines très prisées comme Saint-Clément-de-Rivière (+15 %), tout en offrant des indicateurs similaires de services et de connexion à Montpellier, créant un effet de levier intéressant pour l'investisseur visant la plus-value.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Castries.
Communes limitrophes de Castries
Castries est entourée de 9 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian de Castries dépasse la médiane nationale (2 536 €/m²) avec 3 938 €/m² observés en 2026.
Marché en palier: +2,9 % sur le prix médian entre 2021 et 2025. Sur l'ensemble de la période, 396 transactions sont recensées par les données DVF.
Le prix au m² diffère selon le type de bien à Castries: 3 737 €/m² pour les maisons (surface médiane 93 m²) et 4 146 €/m² pour les appartements (45 m²). Rapporté au revenu médian de Castries, un logement de 93 m² (347 541 €) représente 13,4 années de ressources brutes.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 13,6 € (appartements) et 13,8 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Le rendement locatif brut théorique (loyer annuel / prix) s'établit autour de 3,9 %, un niveau intermédiaire. Les résidences secondaires représentent 3,8 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Entre 2021 et 2025, 524 logements autorisés au permis de construire à Castries — un rythme moyen de 105 par an, signe d'une dynamique de production soutenue. Le gros des permis concerne des logements collectifs (74 % des autorisations sur 2021-2025).
La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — Castries est typique de l'arrière-pays languedocien. Castries est à basse altitude (71 m), dans un relief de plaine, autant d'éléments qui influent sur la valeur des biens.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).