01 Le parc de logements
Le parc comprend 2 930 logements dont 2 514 résidences principales, 125 résidences secondaires et 290 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 2 514 | 85,8 % |
| Résidences secondaires | 125 | 4,3 % |
| Logements vacants | 290 | 9,9 % |
Sur les 2 930 logements recensés, 86 % sont occupés à l'année, 4 % servent de résidence secondaire et 10 % sont vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 234 | 9,3 % |
| 1919-1945 | 56 | 2,2 % |
| 1946-1970 | 170 | 6,8 % |
| 1971-1990 | 883 | 35,2 % |
| 1991-2005 | 758 | 30,2 % |
| 2006-2019 | 410 | 16,3 % |
Structure du bâti par époque: 9 % d'avant 1919, majorité construite sur la période 1971-1990 (35 %), 16 % postérieurs à 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 36 | 1,4 % |
| 2 pièces | 284 | 11,3 % |
| 3 pièces | 510 | 20,3 % |
| 4 pièces | 614 | 24,4 % |
| 5 pièces ou plus | 1 070 | 42,6 % |
Distribution par taille: 13 % de petits logements (T1-T2), 43 % de grands (5p+), moyenne à 4,3 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 2 603 | 2 668 | 2 930 |
| Rés. principales | 2 176 | 2 292 | 2 514 |
| Rés. secondaires | 324 | 133 | 125 |
| Vacants | 103 | 243 | 290 |
Pour référence, Gigean (14 km) affiche 63,9 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 1 580 | 62,8 % |
| Locataires (privé) | 677 | 26,9 % |
| Locataires HLM | 194 | 7,7 % |
| Logés gratuitement | 63 | 2,5 % |
Occupation des résidences principales — 62,8 % appartiennent à leurs occupants, 34,7 % sont louées, avec 8 % du parc en logement social.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 905 | 36,0 % |
| Fioul | 111 | 4,4 % |
| Électricité | 1 292 | 51,4 % |
| Gaz bouteille | 22 | 0,9 % |
| Autre (bois…) | 183 | 7,3 % |
Le graphique hiérarchise les énergies de chauffage — électricité en tête (51 %), 36 % pour gaz de ville et 7 % pour autres sources (bois notamment).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 305 |
| 2 à 4 ans | 554 |
| 5 à 9 ans | 367 |
| 10 ans ou plus | 1 288 |
| Total ménages | 2 514 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 474 |
| Sous-occupation modérée | 596 |
| Sous-occupation accentuée | 517 |
| Suroccupation modérée | 164 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 149 | 5,9 % |
| 1 voiture | 1 184 | 47,1 % |
| 2 voitures ou plus | 1 181 | 47,0 % |
Équipement automobile des ménages: 6 % sans voiture, 47 % avec une voiture et 47 % avec deux ou plus. Par ailleurs, 79,3 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 383 | 350 | 29 | 4 |
| 1975 | 636 | 541 | 33 | 62 |
| 1982 | 937 | 875 | 15 | 47 |
| 1990 | 1 267 | 1 191 | 28 | 48 |
| 1999 | 1 700 | 1 607 | 24 | 69 |
| 2006 | 2 075 | 1 960 | 28 | 87 |
| 2011 | 2 603 | 2 176 | 324 | 103 |
| 2016 | 2 668 | 2 292 | 133 | 243 |
| 2022 | 2 930 | 2 514 | 125 | 290 |
Suivi historique du parc depuis 1968: partant de 383 logements, le total atteint 2 930 en 2022 (+665 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 426 | 432 | 427 | 419 | 293 | 128 |
| Dont vacants > 2 ans | 34 | 36 | 42 | 47 | 56 | 74 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 21 | 2,4 % |
| Classe B | 104 | 11,7 % |
| Classe C | 550 | 62,0 % |
| Classe D | 140 | 15,8 % |
| Classe E | 56 | 6,3 % |
| Classe F | 13 | 1,5 % |
| Classe G | 3 | 0,3 % |
Distribution DPE sur 887 diagnostics: la majorité se situe en classe C (62 %), avec 76 % de logements économes (A-B-C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 357 | 40,2 % |
| Classe B | 193 | 21,8 % |
| Classe C | 285 | 32,1 % |
| Classe D | 35 | 3,9 % |
| Classe E | 14 | 1,6 % |
| Classe F | 3 | 0,3 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Répartition climat du parc: A concentre 40 % des diagnostics et 94 % obtiennent A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 219 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 177 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 162 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 128 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 141 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 75 kWh/m²/an |
Consommation selon l'époque: maximum 219 kWh/m²/an (avant 1948), minimum 75 kWh/m²/an (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 17 | 4 |
| Classe B | 51 | 53 |
| Classe C | 205 | 345 |
| Classe D | 71 | 69 |
| Classe E | 34 | 22 |
| Classe F | 6 | 7 |
| Classe G | 1 | 2 |
Comparaison maisons/appartements: étiquette C à 150 kWh/m²/an côté maisons, C à 147 côté appartements.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 5 |
| T2 | 36 |
| T3 | 54 |
| T4 | 64 |
| T5+ | 16 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Saint-Georges-d'Orques (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Le parc de Saint-Georges-d'Orques comprend 2 930 logements, dont l'essentiel (85,8 %) correspond à des résidences principales occupées à l'année. Le parc est à dominante pavillonnaire avec 63,7 % de maisons et 36,3 % d'appartements. Ce contexte résidentiel — Saint-Georges-d'Orques est typique de l'arrière-pays languedocien, en contexte de plaine (altitude moyenne: 148 m), dans l'arrière-pays du littoral languedocien, à 41 km environ — cadre la lecture du parc local.
Côté occupation, la propriété l'emporte (62,8 %) sur la location (34,7 %). Côté logement social, 7,7 % des résidences principales relèvent du parc HLM. Au titre de la SRU, Saint-Georges-d'Orques est classée en carence — 10,8 % de logements sociaux pour une obligation de 25,0 %.
Selon l'INSEE, 16,3 % du parc de Saint-Georges-d'Orques remonte à la période 2006-2019, indice d'un essor résidentiel récent. Côté performance énergétique, le parc affiche une classe dominante C et une consommation moyenne de 148 kWh/m²/an, inférieure à la moyenne nationale (203). électricité arrive en tête des modes de chauffage, dans 51,4 % des résidences principales.
Le parc a progressé régulièrement sur la période 2016–2022 (+9,8 %). Profil fortement motorisé: 47,0 % des ménages disposent d'au moins deux voitures, typique d'un territoire périurbain ou rural dépendant de la voiture.
Saint-Georges-d'Orques appartient au tissu typique de l'arrière-pays languedocien, repère pour lire son marché résidentiel. Le contexte naturel (en contexte de plaine (altitude moyenne: 148 m), dans l'arrière-pays du littoral languedocien, à 41 km environ) module les arbitrages des résidents et investisseurs.
Les données logement de cette page sont issues du recensement INSEE millésime 2022 (parc, statuts d'occupation, ancienneté du bâti, chauffage) complété par les bases DPE-ADEME pour la performance énergétique.
Faut-il investir à Saint-Georges-d'Orques en 2026 ?
Integree a Montpellier Mediterranee Metropole, Saint-Georges-d'Orques beneficie d'une croissance demographique reguliere (+6,4 % en 10 ans) et d'une desserte routiere optimale vers le pole d'emplois montpellierain. Cette position peri-urbaine privilegiee a tire les prix a la hausse jusqu'en 2023, avant un net reajustement l'an dernier. Faut-il y voir une opportunite d'investissement en 2026 ? Le verdict des chiffres.
Une correction de -11,1 % en 2024 place cette commune peri-urbaine, a l'entree du top quart des communes les moins cheres de l'Herault, sous les feux des projecteurs.
Verdict
➤ Opportunite de pied-a-terre locatif en appartement pour les actifs montpellierains, avec un horizon de moyen terme.
Points clés
- ✓ Correction recente de -11,1 % en 2024
- ✓ Proximite directe de l'hyper-centre de Montpellier
- ✓ Rendement locatif correct pour les appartements (6,1 % brut)
- ⚠ Solvabilite locale limitee (taux de chomage 12,8 %)
- ⚠ Marche des maisons peu liquide (44 ventes annuelles)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Prix median (3 176 €/m²) inferieur a la moyenne nationale.
- Se situe dans le top quart des communes les moins cheres de l'Herault.
- Prix de l'appartement type inferieur de 40 % a ceux des stations balneaires comme Palavas-les-Flots.
Analyse du marché immobilier à Saint-Georges-d'Orques
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 9,8 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Le rendement locatif brut estimé atteint 5,3 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Saint-Georges-d'Orques : opportunités et risques
Investir a Saint-Georges-d'Orques en 2026 releve d'une strategie ciblee. Le rendement brut de 6,1 % sur les appartements, superieur a celui des maisons (4,0 %), est le principal argument, mais il doit etre analyse au net. Compte tenu de la taxe fonciere elevee (47,58 %), d'un taux de vacance estime a 8 % et de frais de gestion, le rendement net chute autour de 3,5 %. L'investissement n'est donc viable qu'avec un apport personnel consequent pour limiter l'effort mensuel, ou dans une perspective de plus-value a moyen terme lice a la metropolisation.
Le profil ideal est celui d'un investisseur cherchant a capter la demande locative d'etudiants ou de jeunes actifs travaillant a Montpellier, pour un bien de petite surface, bien situe et de preference avec un DPE performant. La faible production neuve (4 logements autorises en 2024) protege la valeur du parc ancien. En revanche, le marche des maisons, avec seulement 27 ventes annuelles, manque de liquidite et son rendement est trop faible pour justifier une approche purement locative.
Il est crucial de se mefier des biens necessitant des travaux de renovation energetique, meme si le parc est globalement de classe C. D'apres l'INSEE, 16,3 % du parc a ete construit apres 2006, ce qui laisse une large part de logements anterieurs aux normes RT 2012. L'investisseur doit donc budgetiser non seulement l'acquisition, mais aussi une potentielle mise aux normes pour se premunir contre une obsolescence accelerée.
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Données du marché immobilier à Saint-Georges-d'Orques
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Saint-Georges-d'Orques s'établit à 3 566 €, sur la base de 72 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Saint-Georges-d'Orques se positionne dans le top 18 % des communes les plus chères du Hérault.
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 47,6 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Saint-Georges-d'Orques Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
L'evolution des prix a Saint-Georges-d'Orques revele un cycle classique de marche peri-urbain sous influence metropolitaine. Apres une hausse soutenue de 2020 a 2023 (+18,5 %), le prix median a enregistre un recul significatif de -11,1 % en 2024, pour s'etablir a 3 176 €/m². Cette correction, la plus marquee sur les cinq dernieres annees, intervient dans un contexte national de hausse des taux et touche particulierement les appartements, dont le prix median a chute de pres de 400 €/m² par rapport au pic de 2023. Comparativement, les maisons ont mieux resiste, maintenant leur valorisation au-dessus de 3 800 €/m². Ce reajustement place desormais Saint-Georges-d'Orques a un niveau de prix quasi identique a Montarnaud et l'ecarte fortement des communes plus cotees du nord de Montpellier comme Teyran. Pour un acheteur en 2026, cela ouvre une fenetre de negociation, tout en indiquant un marche devenu plus volatile et sensible aux conditions financieres externes.
Évolution du marché immobilier de Saint-Georges-d'Orques
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
En 2025, 3 566 €/m² de prix médian pour 72 transactions; l'évolution depuis 2021 ressort à +7,5 %.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Les simulations financieres illustrent le decalage entre le prix d'acquisition et la solvabilite locale. Pour acquerir la maison type de 106 m² a 407 040 €, un menage saint-georgien au revenu median devait economiser l'equivalent de 15,9 annees de revenus. Meme l'appartement type de 38 m² (110 542 €) represente 4,3 annees de revenu. Le loyer median d'un appartement (14,9 €/m²/mois) degage un rendement brut de 6,1 %, mais ce chiffre doit etre serieusement nuance. Apres deduction d'un taux de vacance locative de 8 %, de frais de gestion de 12 % et d'une taxe fonciere s'elevant a 47,58 %, le rendement net tombe autour de 3,5 %. L'effort mensuel net pour l'investisseur, apres perception du loyer et paiement de l'emprunt, reste donc consequent et depend fortement des conditions d'emprunt.
Acheter vs Louer — appartement 46 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Le profil des transactions en 2024, avec 87 ventes, confirme la nature specifique du marche. Il est massivement porte par la vente de petits appartements (28 transactions, soit 69 % du total), avec une surface mediane de seulement 38 m². Ce segment, souvent destine a la location ou a des primo-accedants budgets, affiche un prix median de 3 393 €/m². A l'inverse, le marche des maisons (44 ventes) est moins liquide et plus cher (3 576 €/m²). Ce desequilibre en faveur des petits logements indique un marche davantage porte par des investisseurs ou des menages modestes en quete d'un pied-a-terre accessible, plutot que par une demande familiale. Le volume annuel, stable par rapport a 2023, denote une activite soutenue mais qui n'a pas retrouve le pic de 2022 (92 ventes), signe d'un certain ralentissement.
Répartition des ventes
61,1 % de maisons et 38,9 % d'appartements parmi les 72 transactions enregistrées.
61,1 % maisons, 38,9 % appartements sur 72 ventes: le collectif pèse 38,9 % du marché local.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 72 | 44 | 28 |
| Prix médian/m² | 3 566 € | 3 576 € | 3 393 € |
| Prix moyen/m² | 3 788 € | ||
| Surface médiane | – | 106 m² | 46 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 67 | 3 316 € |
| 2022 | 79 | 3 426 € |
| 2023 | 61 | 3 267 € |
| 2024 | 69 | 2 979 € |
| 2025 | 72 | 3 566 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve a Saint-Georges-d'Orques marque un net ralentissement, revelateur des contraintes du marche et des politiques d'urbanisme. Selon les donnees SITADEL, seuls 61 logements ont ete autorises sur les 5 dernieres annees, avec une tendance a la baisse de 52 % par rapport aux cinq annees precedentes. En 2024, seulement 4 logements neufs ont recu un permis. Cette faible production, dans un contexte de croissance demographique, contribue a maintenir une pression a la hausse sur l'ancien et limite les risques de sur-offre a court terme. Elle traduit egalement la saturation relative du foncier disponible dans cette commune de 9 km² integree a la metropole, ou les projets se concentrent probablement sur de la renovation ou de la densification ponctuelle. Pour l'investisseur, cela signifie que l'offre neuve n'est pas un facteur de perturbation du marche et que la valeur du parc existant reste protegee.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Dernier relevé 2025: 20 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 666 autorisations pour 500 démarrages effectifs.
Vacance longue durée à Saint-Georges-d'Orques
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Saint-Georges-d'Orques (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 71 logements autorisés à à Saint-Georges-d'Orques, dont 10 en 2025 (-42 % vs les 5 années précédentes).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Saint-Georges-d'Orques
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Saint-Georges-d'Orques
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (47,58 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,9 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement brut est une vue théorique. À Saint-Georges-d'Orques, le rendement net chute d'environ 2,6 points pour les appartements, principalement à cause de la taxe foncière (47,58 % en 2024) et des charges de copropriété. Il faut aussi provisionner la gestion locative (4 % à 8 % du loyer), les réparations et les périodes de vacance. Ce passage au net est crucial pour évaluer la vraie rentabilité de votre projet. Source DGFiP.
Performance énergétique du parc à Saint-Georges-d'Orques
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 887 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Saint-Georges-d'Orques: la classe C domine, 1,8 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
Le parc est énergétiquement relativement performant, avec une classe dominante C et seulement 1,9 % de passoires thermiques (F/G). Ce faible taux est un atout pour l'acheteur, réduisant le risque de travaux de rénovation urgents et coûteux. Cependant, la future réglementation (interdiction de location des passoires dès 2025) reste à anticiper pour tout investissement. La consommation moyenne de 148 kWh/m²/an reste un point de vigilance pour les factures. Source ADEME, 845 diagnostics.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Les petits appartements, notamment les studios et T2 d'environ 38 m² médians, sont les plus adaptés à l'investissement locatif. Ils offrent le meilleur rendement brut (6,1 %) et correspondent à la demande étudiante et de jeunes actifs. Le parc est relativement récent (16,3 % construit après 2006) et énergétiquement correct (classe DPE dominante C), limitant le risque de travaux de rénovation urgents. Les maisons, plus onéreuses à l'achat, génèrent des loyers au m² plus faibles (12,8 €/m²/mois) et visent une clientèle différente.
Quelles zones cibler à Saint-Georges-d'Orques ?
L'attractivité locative est homogène sur cette petite commune de 9 km². Toutefois, les logements les plus proches des arrêts de bus et des commerces de proximité (11 commerces recensés) seront plus faciles à louer. Il n'existe pas de véritable zone en développement majeur, le rythme des constructions neuves ayant fortement ralenti (-52 %). L'argument principal reste la desserte vers Montpellier, rendant tout le territoire intéressant pour des locataires motorisés.
Calculateur de rendement à Saint-Georges-d'Orques
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Risques à connaître avant d'investir à Saint-Georges-d'Orques
Le risque de vacance locative n'est pas négligeable, avec un taux de logements vacants de 9,9 % dans la commune. La vacance est estimée à 8 % dans le calcul du rendement net. La taxe foncière, à 47,58 %, pèse également sur la rentabilité. Enfin, bien que les passoires thermiques (DPE F/G) ne représentent que 1,9 % du parc, la future réglementation peut impacter les biens les moins performants. La dépendance à l'économie de Montpellier est un autre facteur de risque cyclique.
Erreurs à éviter quand on investit à Saint-Georges-d'Orques
- Oublier la taxe foncière à 47,58 %.
- Négliger le taux de vacance (9,9 %).
- Surévaluer le loyer perçu en pratique.
- Ne pas provisionner les travaux courants.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier local suit une saisonnalité classique, avec une activité accrue au printemps et en début d'automne. La période estivale peut être propice aux négociations, certains vendeurs étant plus pressés. Notez que la taxe foncière, payable en septembre, peut influencer les décisions de vente en fin d'année. La proximité de Montpellier étale partiellement cette saisonnalité. Présenter un bien bien photographié en hiver, sous le soleil méditerranéen, reste un atout.
Le saviez-vous ?
- La commune dispose de 250 équipements de proximité (INSEE BPE).
- 69,9 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
- L'âge médian de la population est de 45,3 ans.
S'installer à Saint-Georges-d'Orques : cadre de vie et logement
S'installer a Saint-Georges-d'Orques, c'est opter pour un cadre de vie residentiel peri-urbain, a moins de 10 minutes en voiture des premiers quartiers de Montpellier. La commune offre un panel de 250 equipements (commerces, services, sante), ce qui lui confere une bonne autonomie au quotidien pour une ville de cette taille. Son integration a Montpellier Mediterranee Metropole lui assure l'acces aux grands reseaux de transport et aux infrastructures metropolitaines.
Le profil demographique, avec un age median de 45,3 ans et une sur-representation des 60 ans et plus (29,7 %), dessine une population plutot etablie. Neanmoins, la part des moins de 30 ans (31,2 %) montre que la commune attire aussi des jeunes menages, probablement grace a son relatif access. La connectivite est bonne avec un taux de couverture fibre de 69,9 %, un atout pour le teletravail. En contrepartie, le territoire est expose a des risques naturels, notamment d'incendie et d'inondation, necessitant de consulter les cartes des PPR en vigueur avant tout achat.
Carte du marché immobilier à Saint-Georges-d'Orques
Saint-Georges-d'Orques et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Saint-Georges-d'Orques
Le climat méditerranéen de Saint-Georges-d'Orques, avec une température moyenne de 14,5°C et 938 mm de précipitations annuelles, offre des hivers doux et des étés chauds. C'est un atout pour le cadre de vie, apprécié des actifs travaillant à Montpellier et des retraités. L'altitude modérée (102 m) limite les excès de chaleur estivale. Ce profil convient particulièrement à ceux recherchant un ensoleillement généreux sans la pression littorale. Source Météo-France.
À qui s'adresse Saint-Georges-d'Orques ?
La commune s'adresse principalement aux jeunes ménages ou primo-accédants cherchant à acquérir un premier bien (appartement) à moindre coût qu'à Montpellier. Les familles, attirées par le calme, l'espace et les maisons individuelles, y trouvent également un terrain de jeu, d'autant que la population a rajeuni (+6,4 % en 10 ans). Les retraités, qui représentent déjà 29,7 % des habitants, apprécient la tranquillité et la proximité des services de santé (66 équipements). La connectivité (fibre à 69,9 %) convient aux télétravailleurs.
Avantages et limites à Saint-Georges-d'Orques
✓ Points forts
- Proximité de Montpellier (moins de 10 km) sans son agitation.
- Majorité de maisons individuelles avec jardins (63,9 % du parc).
- Cadre de vie naturel, en bordure de garrigues, climat méditerranéen.
- Parc immobilier relativement récent et énergétiquement correct (DPE C dominant).
- Services et commerces de proximité suffisants (250 équipements).
− À prendre en compte
- Marché immobilier en baisse (-11,1 %), risque de moins-value à court terme.
- Exposition à des risques naturels (inondations, feux) avec contraintes réglementaires (PPR).
- Dépendance à la voiture pour les déplacements et accès à Montpellier.
Composition du parc immobilier à Saint-Georges-d'Orques
2 930 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc local mêle individuel (63,9 %) et collectif (36,1 %).
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc immobilier est majoritairement constitué de maisons individuelles (63,9 %), signe d'un habitat pavillonnaire familial. Le taux de propriétaires-occupants (62,8 %) est élevé, indiquant un marché ancré et une stabilité résidentielle. La faible part de résidences secondaires (4,3 %) confirme l'attractivité pour la résidence principale. Le taux de vacance (9,9 %), légèrement au-dessus de la moyenne, peut signaler des opportunités de rénovation. Source INSEE.
Ancienneté du parc à Saint-Georges-d'Orques
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 2 512 logements).
- Avant 1919 9,3 % 234 logts
- 1919-1945 2,2 % 56 logts
- 1946-1970 6,8 % 170 logts
- 1971-1990 35,2 % 883 logts
- 1991-2005 30,2 % 758 logts
- 2006-2019 16,3 % 410 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Saint-Georges-d'Orques
250 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Saint-Georges-d'Orques
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
La commune est soumise à des Plans de Prévention des Risques (PPRIF et inondation Mosson), traduisant une exposition réelle aux feux de forêt et aux crues. La sismicité est faible et le radon faible. Les 15 arrêtés de catastrophe naturelle historiques rappellent l'importance de consulter le dossier des risques (ERNMT) avant tout achat. Ces contraintes influencent l'assurabilité et peuvent imposer des travaux spécifiques dans certaines zones. Source Géorisques.gouv.fr.
Cas pratique : un achat type à Saint-Georges-d'Orques
Pour une maison type de 106 m² (au prix médian de 3 840 €/m²), le budget hors frais s'élève à environ 407 040 €. Cela représente 16 années de revenu médian local (25 520 €). Avec un apport de 10 % et un crédit sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité hors assurance serait d'environ 1 650 €. Source : DVF 2024, INSEE.
Erreurs à éviter quand on achète à Saint-Georges-d'Orques
- Omettre de vérifier le zonage PPR.
- Négocier sans connaître le DPE réel.
- Sous-estimer les charges de copropriété.
- Oublier la proximité des transports.
Points clés à retenir à Saint-Georges-d'Orques
- Prix médian 2024 : 3 176 €/m² (DVF).
- Rendement brut appartements : 6,1 %.
- Climat méditerranéen : 14,5°C de moyenne.
- Marché en correction : -11,1 % sur un an.
- Écart maison/appartement : +32 % pour les maisons.
- Taxe foncière élevée : 47,58 %.
- Parc à 63,9 % de maisons individuelles.
- Forte demande potentielle : faible construction neuve.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Saint-Georges-d'Orques ?
À Saint-Georges-d'Orques, la valeur d'un bien dépend fortement de sa localisation intra-communale (proximité des 155 services, de la gare TGV à 7,9 km), de sa surface de terrain et de son état. La performance énergétique (DPE) pèse de plus en plus sur la valorisation. Pour une maison, l'exposition et la vue sont déterminantes. Pour un appartement, la qualité de la copropriété et les charges sont scrutées. L'ancienneté du bâti (11,5 % d'avant 1945) peut être un atout (charme) ou un inconvénient (travaux).
Estimation indicative d'une maison à Saint-Georges-d'Orques
Pour une maison de 106 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
377 996 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un agent immobilier local maîtrise les micro-secteurs valorisés (proches des 11 commerces ou des écoles) et les prix réels de négociation, souvent différents des moyennes. Il évalue l'état exact du bien, l'impact des risques (PPR) et la conformité aux règles d'urbanisme de la Métropole. Son expertise permet de fixer un prix de vente réaliste, évitant une mise en marché trop haute (stagnation) ou trop basse (manque à gagner). Il filtre aussi les acheteurs sérieux, facilitant la transaction.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se fier uniquement au prix au m² moyen.
- Négliger l'impact d'un DPE dégradé.
- Oublier les contraintes du PPR en vigueur.
- Surestimer l'effet de "coup de cœur".
Investir à Saint-Georges-d'Orques : passer à l'action
Une analyse fine du marche local est necessaire pour identifier les biens presentant le meilleur ratio rendement/risque, notamment face a un parc vieillissant ou aux risques naturels identifies. Transformer ces donnees en achat reussi requiert une expertise de terrain et une connaissance intime des micro-secteurs de la commune.
Les donnees posent le cadre. Sa traduction concrete depend du bien et de votre strategie.
Decouvrez la valeur reelle de votre bien a Saint-Georges-d'Orques grace aux dernieres transactions DVF et a l'analyse fine du marche.
- Analyse basee sur les 87 ventes DVF 2024
- Evolution des prix et dynamique du marche local
- Mise en relation avec un professionnel du secteur
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Saint-Georges-d'Orques
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Saint-Georges-d'Orques
Quel est le prix immobilier moyen a Saint-Georges-d'Orques ?
En 2024, le prix median etait de 3 566 €/m², avec une forte disparite entre les maisons (3 576 €/m²) et les appartements (3 393 €/m²). Le prix moyen, plus sensible aux biens d'exception, s'etablissait a 3 706 €/m².
Est-ce le bon moment pour investir a Saint-Georges-d'Orques ?
La correction de -11,1 % en 2024 cree une fenetre de negociation, particulierement sur les appartements. Le rendement brut de 6,1 % est correct, mais le marche est tributaire de la dynamique montpellieraine et des taux d'interet. Un horizon d'investissement a moyen terme est prudent.
Saint-Georges-d'Orques est-elle plus chere ou moins chere que ses voisines ?
Elle est nettement moins chere que les communes du nord de Montpellier (Teyran, Saint-Clement-de-Riviere, +30 % a +39 %) et du littoral (Palavas, +58 %). Son prix est quasi identique a Montarnaud et legerement inferieur a Gigean.
Quel rendement locatif esperer a Saint-Georges-d'Orques ?
Le loyer median pour un appartement est de 14,9 €/m²/mois, degageant un rendement brut de 6,1 %. Apres deduction des charges (taxe fonciere a 47,58 %, gestion, vacance), le rendement net se situe autour de 3,5 %.
Quels sont les risques a connaitre avant d'acheter a Saint-Georges-d'Orques ?
La commune est soumise a des Plans de Prevention des Risques (inondation, incendie). Il est essentiel de verifier la localisation du bien. De plus, le taux de chomage local (12,8 %) denote une fragilite economique qui peut peser sur la demande locative endogene.
Marché immobilier des communes voisines
Saint-Georges-d'Orques affiche un prix au metre carre deux fois moins eleve que des communes voisines comme Teyran ou Saint-Clement-de-Riviere, offrant un effet de levier significatif pour capter la demande montpellieraine a moindre cout d'entree.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Saint-Georges-d'Orques.
Communes limitrophes de Saint-Georges-d'Orques
Saint-Georges-d'Orques est entourée de 6 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le marché immobilier de Saint-Georges-d'Orques est sensiblement au-dessus de la médiane départementale — prix médian 3 566 €/m² en 2026, soit +3,2 % de plus que la médiane de l'Hérault (3 454 €/m²).
Sur 2021-2025, le prix médian de Saint-Georges-d'Orques progresse de +7,5 %, une trajectoire haussière modérée. Sur l'ensemble de la période, 348 transactions sont recensées par les données DVF. Sur la dernière année disponible, le prix médian progresse de +19,7 %.
Les maisons (61,1 % des transactions, 3 576 €/m²) et les appartements (38,9 %, 3 393 €/m²) se partagent le marché. Rapporté au revenu médian de Saint-Georges-d'Orques, un logement de 106 m² (379 056 €) représente 14,9 années de ressources brutes.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 14,9 € (appartements) et 12,8 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Rendement brut calculé: environ 5,3 % sur un bien médian. Peu de résidences secondaires à Saint-Georges-d'Orques (4,3 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
La construction neuve reste limitée: 71 logements autorisés sur l'ensemble de la période 2021-2025. Le gros des permis concerne des résidences (services, étudiantes, seniors) (56 % des autorisations sur 2021-2025).
La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — Saint-Georges-d'Orques est typique de l'arrière-pays languedocien. Sur le plan physique, la commune est dans l'arrière-pays du littoral languedocien, à 41 km environ, en contexte de plaine (altitude moyenne: 148 m), un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).