En 2024, le marché immobilier de Saint-Germain-lès-Arpajon affiche un prix médian de 3 182 €/m², selon les données DVF (Demandes de Valeurs Foncières). Ce niveau de prix place la commune dans la moyenne basse de l'Essonne francilienne, en retrait par rapport à des voisines comme Épinay-sur-Orge (3 627 €/m²). La tendance annuelle est orientée à la baisse (-8,4 %), reflétant un marché en correction après des années de forte croissance. Avec 101 transactions enregistrées, l'activité reste modérée.
Comment se porte le marché immobilier à Saint-Germain-lès-Arpajon
Le marché est marqué par une contraction des valeurs. La baisse de 8,4 % en un an est significative, même si elle s'inscrit dans un contexte national de ralentissement. Le volume de transactions (101 ventes) suggère une liquidité moyenne. Le parc, composé à 62,1 % de maisons, influence les prix : ces dernières se négocient à 3 250 €/m² pour une surface médiane de 92 m², soit environ 300 000 €. Les appartements, plus petits (56 m² médians), valent 3 071 €/m². La fourchette interquartile (2 778 – 3 813 €/m²) montre une dispersion modérée des prix autour de la médiane.
Évolution du prix médian sur 5 ans
Prix médian au m² et nombre de transactions par année (DVF / DGFiP).
La correction de -8,4 % sur un an du prix médian au m² reflète un ajustement du marché après une période de forte croissance, amplifié par le contexte national de hausse des taux. Sur 5 ans, la tendance reste cependant positive, portée par une démographie dynamique (+6,9 %). Le marché actuel est en phase de stabilisation. Pour un acheteur, c'est une opportunité de négocier, les vendeurs étant plus réalistes. Pour un vendeur, il faut justifier son prix par des atouts concrets (bien rénové, localisation). Le timing est propice aux transactions raisonnées, moins à la spéculation.
Fourchette de prix observée
50 % des biens se vendent dans cette fourchette. Le 1er quartile (Q1) correspond aux 25 % les moins chers, le 3e quartile (Q3) aux 25 % les plus chers.
Prix détaillés par typologie
Typologie du marché immobilier à Saint-Germain-lès-Arpajon
Les maisons individuelles dominent le paysage résidentiel (62,1 % du parc) et représentent la majorité des transactions (64 ventes sur 101). Les appartements, moins nombreux, constituent 37 ventes. La faible part de logements vacants (4,4 %) et de résidences secondaires (1,5 %) indique un marché principalement occupé par des résidents principaux. Avec 64,9 % de propriétaires occupants, la pression à l'achat est soutenue par une demande locale, notamment familiale, attirée par le cadre pavillonnaire.
Marché vendeur ou acheteur ?
Le marché tend à basculer en faveur de l'acheteur. La baisse des prix et un taux de vacance faible (4,4 %) créent des opportunités de négociation. Toutefois, la dynamique démographique (+20,8 % en 10 ans) et le faible volume de construction neuve (tendance à -12 %) pourraient à terme limiter l'offre. La vente n'est pas immédiate, mais facilitée pour les biens bien positionnés et correctement estimés, d'autant que le taux de chômage local (11 %) peut peser sur le pouvoir d'achat.
Dernières ventes enregistrées à Saint-Germain-lès-Arpajon
Transactions les plus récentes publiées par la DGFiP (DVF). Les prix affichés sont les montants réellement enregistrés lors de la mutation.
Aperçu par typologie à Saint-Germain-lès-Arpajon
Agrégation des 8 transactions DVF récentes par groupe de pièces. Échantillon volontairement limité — à interpréter comme un ordre de grandeur.
Records récents du marché à Saint-Germain-lès-Arpajon
Les transactions les plus chères et les moins chères enregistrées récemment au DVF. Donne une idée de l'éventail réel des prix et de la diversité du parc local.
Ventes les plus chères
Tickets d'entrée
Vacance longue durée à Saint-Germain-lès-Arpajon
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Saint-Germain-lès-Arpajon (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Saint-Germain-lès-Arpajon: 390 logements autorisés sur 5 ans, 22 pour la dernière année (-12 %).
Ralentissement de la construction neuve : signal de tension à venir sur le parc, prix soutenus si la demande tient.
Les 390 logements autorisés sur les 5 dernières années montrent une volonté de développement modéré. La tendance est à un ralentissement (-12 % sur la période), avec seulement 22 autorisations en 2024. Cela suggère une municipalité prudente sur l'urbanisation nouvelle, limitant les risques de sur-offre massive qui ferait baisser les prix de l'ancien. Le nouveau construit draine une demande spécifique et ne concurrence pas frontalement le parc existant, contribuant à stabiliser le marché global. C'est un signal de maturité plutôt que de surchauffe.
Quand acheter ou vendre ?
Comme souvent en Île-de-France, le marché est plus actif de mars à juin. Vendre au printemps permet de toucher les acheteurs voulant emménager avant la rentrée. L'automne (septembre-octobre) connaît un second souffle. À éviter : la période des fêtes de fin d'année. Noter que la taxe foncière est exigible en septembre, un point à anticiper dans les négociations pour un achat en fin d'année. La commune n'ayant pas d'afflux touristique marqué, ce facteur n'influe pas.
Le saviez-vous ?
- La commune a gagné 20,8 % d'habitants en 10 ans seulement.
- 88,4 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
- L'âge médian des Germinois est de 34,4 ans, bien plus jeune que la moyenne nationale.
Comparaison avec les communes voisines
Prix médian au m² des communes les plus proches (DVF). Tri par distance.
À retenir sur les prix immobiliers à Saint-Germain-lès-Arpajon
- Prix médian à 3 182 €/m², en baisse de 8,4 % sur un an.
- Écart réduit entre maisons (3 250 €/m²) et appartements (3 071 €/m²).
- Une maison type coûte environ 299 000 €.
- Dynamique démographique soutenue : +6,9 % d'habitants en 5 ans.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur les prix à Saint-Germain-lès-Arpajon
Quel est le prix au m² à Saint-Germain-lès-Arpajon en 2024 ?
Le prix médian au m² est de 3 182 € selon DVF 2024. Les maisons valent 3 250 €/m² et les appartements 3 071 €/m². La fourchette de prix la plus courante se situe entre 2 778 et 3 813 €/m².
Le prix immobilier à Saint-Germain-lès-Arpajon est-il en hausse ou en baisse ?
Les prix sont en baisse de 8,4 % sur un an. Cette correction suit la tendance nationale et offre un contexte potentiellement favorable aux acquéreurs.
Combien de transactions immobilières à Saint-Germain-lès-Arpajon ?
En 2024, 101 transactions ont été enregistrées (64 maisons et 37 appartements). Ce volume modeste indique un marché d'ampleur locale, moins liquide que les grandes agglomérations.
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- Estimation basée sur les ventes réelles de votre secteur
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