01 Le parc de logements
Le parc comprend 4 327 logements dont 4 072 résidences principales, 66 résidences secondaires et 189 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 4 072 | 94,1 % |
| Résidences secondaires | 66 | 1,5 % |
| Logements vacants | 189 | 4,4 % |
Répartition fonctionnelle du parc: 94 % de résidences principales, 2 % de secondaires et 4 % de vacants pour un total de 4 327 logements.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 69 | 1,8 % |
| 1919-1945 | 95 | 2,4 % |
| 1946-1970 | 889 | 22,7 % |
| 1971-1990 | 1 342 | 34,3 % |
| 1991-2005 | 770 | 19,7 % |
| 2006-2019 | 747 | 19,1 % |
Structure du bâti par époque: 2 % d'avant 1919, majorité construite sur la période 1971-1990 (34 %), 19 % postérieurs à 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 122 | 3,0 % |
| 2 pièces | 339 | 8,3 % |
| 3 pièces | 887 | 21,8 % |
| 4 pièces | 1 154 | 28,3 % |
| 5 pièces ou plus | 1 570 | 38,6 % |
Le graphique montre une moyenne de 4,2 pièces par logement, avec une présence notable des grands volumes (39 % de 5 pièces et plus).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 3 518 | 4 010 | 4 327 |
| Rés. principales | 3 318 | 3 759 | 4 072 |
| Rés. secondaires | 61 | 52 | 66 |
| Vacants | 139 | 199 | 189 |
Villebon-sur-Yvette, commune de taille similaire à 11 km, affiche 58,4 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 2 644 | 64,9 % |
| Locataires (privé) | 561 | 13,8 % |
| Locataires HLM | 819 | 20,1 % |
| Logés gratuitement | 48 | 1,2 % |
Occupation des résidences principales — 64,9 % appartiennent à leurs occupants, 33,9 % sont louées, avec 20 % du parc en logement social.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 1 863 | 45,8 % |
| Fioul | 189 | 4,6 % |
| Électricité | 1 648 | 40,5 % |
| Gaz bouteille | 47 | 1,2 % |
| Autre (bois…) | 325 | 8,0 % |
Mode de chauffage dominant: gaz de ville à 46 %. électricité pèse 40 %, autres sources (bois notamment) 8 %.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 427 |
| 2 à 4 ans | 875 |
| 5 à 9 ans | 738 |
| 10 ans ou plus | 2 032 |
| Total ménages | 4 072 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 891 |
| Sous-occupation modérée | 1 056 |
| Sous-occupation accentuée | 809 |
| Suroccupation modérée | 369 |
| Suroccupation accentuée | 105 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 385 | 9,5 % |
| 1 voiture | 1 781 | 43,7 % |
| 2 voitures ou plus | 1 907 | 46,8 % |
Le parc automobile des résidents se répartit entre 9 % sans voiture, 44 % à une voiture et 47 % à deux véhicules ou plus. Par ailleurs, 81,9 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 1 385 | 1 207 | 130 | 48 |
| 1975 | 2 000 | 1 815 | 103 | 82 |
| 1982 | 2 104 | 1 966 | 32 | 106 |
| 1990 | 2 641 | 2 485 | 82 | 74 |
| 1999 | 3 000 | 2 768 | 40 | 192 |
| 2006 | 3 367 | 3 223 | 26 | 118 |
| 2011 | 3 518 | 3 318 | 61 | 139 |
| 2016 | 4 010 | 3 759 | 52 | 199 |
| 2022 | 4 327 | 4 072 | 66 | 189 |
Suivi historique du parc depuis 1968: partant de 1 385 logements, le total atteint 4 327 en 2022 (+212 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 243 | 279 | 218 | 205 | 228 | 131 |
| Dont vacants > 2 ans | 38 | 40 | 36 | 36 | 47 | 56 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 24 | 1,2 % |
| Classe B | 45 | 2,3 % |
| Classe C | 770 | 38,8 % |
| Classe D | 852 | 42,9 % |
| Classe E | 207 | 10,4 % |
| Classe F | 69 | 3,5 % |
| Classe G | 20 | 1,0 % |
La classe D domine avec 43 % des diagnostics, et 42 % des logements atteignent le palier A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 242 | 12,2 % |
| Classe B | 462 | 23,3 % |
| Classe C | 577 | 29,0 % |
| Classe D | 564 | 28,4 % |
| Classe E | 91 | 4,6 % |
| Classe F | 41 | 2,1 % |
| Classe G | 10 | 0,5 % |
Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe C ressort en tête (29 %), et 64 % des logements se classent A à C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 271 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 194 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 195 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 188 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 186 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 105 kWh/m²/an |
L'ancienneté pèse lourd sur la facture énergétique: 271 kWh/m²/an pour le bâti avant 1948, 105 pour le bâti après 2012.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 21 | 3 |
| Classe B | 30 | 15 |
| Classe C | 136 | 634 |
| Classe D | 220 | 632 |
| Classe E | 78 | 129 |
| Classe F | 48 | 21 |
| Classe G | 15 | 5 |
Les maisons affichent une classe dominante D (207 kWh/m²/an), les appartements C (180) — l'écart typologique est marqué.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 27 |
| T2 | 206 |
| T3 | 426 |
| T4 | 278 |
| T5+ | 113 |
Faut-il investir à Saint-Germain-lès-Arpajon en 2026 ?
Intégrée à la Cœur d'Essonne Agglomération, Saint-Germain-Lès-Arpajon bénéficie d'une desserte ferroviaire directe et d'une démographie dynamique (+6,9 % en 5 ans). Son marché immobilier, après un repli en 2024, pose la question d'un point d'entrée opportun pour l'investisseur. L'analyse des données DVF 2024 permet de trancher.
Avec une correction de -8,4 % en 2024, Saint-Germain-Lès-Arpajon offre un point d'entrée plus accessible que ses voisines tout en maintenant un rendement locatif brut supérieur à 6 %.
Verdict
➤ Investir ici suppose de privilégier la rentabilité locative à moyen terme, en acceptant une solvabilité locale limitée.
Points clés
- ✓ Correction récente de -8,4 % : opportunité d'entrée
- ✓ Rendement locatif brut élevé à 6,6 %
- ✓ Dynamisme démographique soutenu (+20,8 % en 10 ans)
- ⚠ Accessibilité très faible pour les acquéreurs locaux
- ⚠ Taux de chômage local à 11,0 %, au-dessus de la moyenne
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- À 3 182 €/m², le prix médian reste sous la barre des 3 200 €, bien en deçà des grandes métropoles françaises.
- Son marché se positionne en deçà de la moyenne des communes comparables de l'Essonne, comme Épinay-sur-Orge (+14 %).
- Le rendement locatif brut des appartements (6,6 %) surpasse nettement celui de l'immobilier parisien.
Analyse du marché immobilier à Saint-Germain-lès-Arpajon
Le marché immobilier de Saint-Germain-lès-Arpajon affiche une pression notable (IPI 6,4/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
Les signaux sont favorables à l'investissement locatif (IOL 6,1/10). La demande locative, la dynamique démographique et des prix encore contenus créent un contexte porteur. Le rendement brut estimé atteint 7,8 %.
Indices immobiliers de Saint-Germain-lès-Arpajon
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
6,4
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Une pression immobilière élevée (6,4/10) indique un marché actif et concurrentiel, plutôt favorable aux vendeurs.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéUne pression immobilière élevée (6,4/10) indique un marché actif et concurrentiel, plutôt favorable aux vendeurs.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
4,0
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
Une accessibilité très faible (2/10) indique que les prix ont largement décroché du pouvoir d'achat local, rendant le marché dépendant des capitaux extérieurs.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenUne accessibilité très faible (2/10) indique que les prix ont largement décroché du pouvoir d'achat local, rendant le marché dépendant des capitaux extérieurs.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
6,1
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Une opportunité locative élevée (6,1/10) confirme la robustesse de la demande locative, idéale pour un investissement en location annuelle.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableUne opportunité locative élevée (6,1/10) confirme la robustesse de la demande locative, idéale pour un investissement en location annuelle.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
2,6
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
Une pression touristique faible (2,6/10) écarte toute stratégie de location saisonnière ; privilégiez le marché locatif résidentiel classique.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaibleUne pression touristique faible (2,6/10) écarte toute stratégie de location saisonnière ; privilégiez le marché locatif résidentiel classique.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 3184,4 — Percentile dept : 53/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 9,2 — Percentile dept : 82/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 1,5 — Percentile dept : 34/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 6,9 — Percentile dept : 81/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 1937,2 — Percentile dept : 81/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 9,2 — Percentile dept : 18/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 61,1 — Percentile dept : 26/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 18,9 — Percentile dept : 11/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 35,1 — Percentile dept : 79/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 1,5 — Percentile dept : 34/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 6,9 — Percentile dept : 81/100 - Capacité touristique / population — poids 15 %
-
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 3184,4 — Percentile dept : 47/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 1,5 — Percentile dept : 34/100 - Capacité touristique / population — poids 25 %
-
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 4,4 — Percentile dept : 20/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 1937,2 — Percentile dept : 19/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Saint-Germain-lès-Arpajon : opportunités et risques
L'indice d'opportunité locative élevé (6,1/10) valide la pertinence d'une stratégie de location annuelle. Le rendement brut des appartements, à 6,6 %, se distingue favorablement dans le paysage francilien. Toutefois, la taxe foncière, à 39,84 %, pèse significativement sur la rentabilité nette, estimée autour de 4 % après vacance et gestion.
Attention au parc ancien : seulement 19,1 % des logements ont été construits après 2006. Le risque de travaux de rénovation énergétique est réel, même si la part de passoires thermiques (F/G) reste limitée à 4,3 %. Un diagnostic précis du DPE est impératif pour éviter les actifs indécents à moyen terme.
La faible accessibilité (IAI : 2/10) et la solvabilité locale limitée (revenu médian de 24 340 €) signifient que le marché est largement porté par des investisseurs ou des ménages extérieurs. Cela implique une sélection rigoureuse du bien et une expertise locale pour anticiper les tendances de valorisation.
Simuler un investissement immobilier à Saint-Germain-lès-Arpajon
Estimation sur un maison type de 90 m², au prix médian local.
Estimez votre mensualité en ajustant les paramètres. Prix pré-rempli avec le prix médian de Saint-Germain-lès-Arpajon.
Simulation indicative hors assurance et frais de notaire. Consultez un professionnel pour une étude personnalisée.
Êtes-vous prêt à investir à Saint-Germain-lès-Arpajon ?
5 questions rapides pour évaluer votre niveau de préparation et identifier ce qui mérite encore d'être travaillé avant de vous lancer.
Avez-vous identifié votre objectif principal ?
Connaissez-vous votre capacité d'emprunt ?
Avez-vous étudié le marché local ?
Connaissez-vous la fiscalité applicable ?
Êtes-vous prêt à gérer ou déléguer la location ?
Données du marché immobilier à Saint-Germain-lès-Arpajon
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian a reculé de 8,4 % en 2024, selon les données DVF, effaçant une partie des gains accumulés depuis 2020. Cette correction place Saint-Germain-Lès-Arpajon dans une position plus accessible que des voisines comme Morangis ou Villebon-sur-Yvette, dont les marchés n'ont pas connu un tel ajustement.
La structure des transactions révèle un double marché. Les maisons, avec un prix médian de 3 112 €/m², représentent près des deux tiers des ventes et attirent les familles, tirant parti d'un parc composé à 62 % de logements individuels. À l'inverse, le segment appartement, plus volatile, offre un rendement locatif brut plus élevé (6,6 %), ciblant explicitement les investisseurs.
La proximité de la gare de La Norville - Saint-Germain-lès-Arpajon (0,9 km) et de l'aéroport d'Orly (16,6 km) constitue un atout majeur pour l'attractivité résidentielle, soutenant une demande locative solide malgré un taux de chômage local (11 %) légèrement pénalisant.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Saint-Germain-lès-Arpajon Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
L'évolution des prix à Saint-Germain-Lès-Arpajon révèle un cycle haussier marqué entre 2020 et 2023, avec une progression de près de 10 % pour atteindre un pic à 3 474 €/m². L'année 2024 marque un net repli de -8,4 %, ramenant le prix médian à 3 182 €/m², un niveau proche de celui de 2020. Cette correction, plus prononcée que dans certaines communes voisines, pourrait signaler un réajustement après une surchauffe, offrant un contexte de négociation potentiellement plus favorable pour l'acquéreur de 2026. La résistance des prix des maisons (+0 % sur 5 ans) contraste avec la volatilité du segment appartement.
Évolution du marché immobilier de Saint-Germain-lès-Arpajon
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
En 2025, 3 000 €/m² de prix médian pour 126 transactions; l'évolution depuis 2021 ressort à -4,4 %.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 56 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Le marché germinois a enregistré 126 transactions en 2024, un volume en repli par rapport aux années précédentes mais qui témoigne d'une liquidité correcte. Les maisons individuelles dominent les ventes (74 transactions, surface médiane de 92 m²), reflétant le caractère résidentiel de la commune. Le prix médian des appartements (2 588 €/m²) montre une légère décote par rapport aux maisons, offrant un point d'entrée plus accessible. Ce marché, équilibré entre acheteurs et vendeurs, est porté par la demande locative et l'attractivité périurbaine, comme en atteste le faible taux de logements vacants (4,4 %).
Répartition des ventes
58,7 % de maisons et 41,3 % d'appartements parmi les 126 transactions enregistrées.
Les maisons concentrent 58,7 % des mutations, pour un prix médian de 3 112 €/m² (maisons) contre 2 588 €/m² (appartements).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 126 | 74 | 52 |
| Prix médian/m² | 3 000 € | 3 112 € | 2 588 € |
| Prix moyen/m² | 3 191 € | ||
| Surface médiane | – | 90 m² | 56 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 134 | 3 138 € |
| 2022 | 163 | 3 371 € |
| 2023 | 90 | 3 213 € |
| 2024 | 93 | 3 182 € |
| 2025 | 126 | 3 000 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Saint-Germain-Lès-Arpajon est modérée, avec 390 logements autorisés sur les 5 dernières années et une tendance à la baisse (-12 %). Seulement 22 logements ont été autorisés en 2024. Ce ralentissement, couplé à une croissance démographique soutenue, limite les risques de sur-offre à court terme et contribue à soutenir les prix de l'ancien. L'urbanisation se fait principalement en renouvellement du parc existant, dont près de 20 % a été construit après 2006. Cette prudence dans la construction neuve préserve la valeur du bâti ancien, majoritaire.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Dernier relevé 2025: 78 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 1 860 autorisations pour 1 304 démarrages effectifs.
Vacance longue durée à Saint-Germain-lès-Arpajon
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Saint-Germain-lès-Arpajon (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Saint-Germain-lès-Arpajon: 247 logements autorisés sur 5 ans, 39 pour la dernière année (-51 %).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Saint-Germain-lès-Arpajon
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Saint-Germain-lès-Arpajon
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (39,84 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,4 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Le passage du rendement brut au net est crucial. Pour une location à Saint-Germain-lès-Arpajon, la taxe foncière, à 39,84 % du taux de base, est un poste significatif. Il faut y ajouter la provision pour charges non récupérables, les frais de gestion (environ 5-8 % du loyer), l'assurance et une provision pour vacance locative et travaux. Le taux de vacance structurel est contenu (4,4 % de logements vacants), mais un loyer mal calibré peut l'augmenter. Ces éléments expliquent l'écart entre le 6,6 % brut et le 4,0 % net estimé pour un appartement.
Performance énergétique du parc à Saint-Germain-lès-Arpajon
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 1 987 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Saint-Germain-lès-Arpajon: majorité classée D, part de passoires thermiques à 4,5 %.
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
La classe énergétique D domine. Cela signifie qu'une part importante du parc nécessitera des rénovations pour répondre aux futures obligations légales. Seulement 4,3 % des logements sont des passoires (F/G), un taux inférieur à la moyenne nationale, réduisant le risque immédiat d'indécence. Cependant, pour un bien classé E ou D, anticiper des travaux d'isolation ou de chauffage est prudent face aux échéances de la loi Climat : interdiction de location pour les pires passoires dès 2025, extension graduelle jusqu'en 2034.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Les appartements, notamment les T2 et T3, sont les plus adaptés à la location, offrant le meilleur rendement brut (6,6 %). Leur surface médiane est de 56 m². Les maisons, plus grandes (92 m² médians), intéressent les familles mais avec une rentabilité brute plus faible (5,5 %). Le parc est relativement récent (19,1 % construit après 2006), mais attention aux 4,3 % de passoires thermiques (DPE F/G) qui deviendront interdites à la location.
Quelles zones cibler à Saint-Germain-lès-Arpajon ?
La proximité immédiate de la gare de La Norville - Saint-Germain-lès-Arpajon (0,9 km) est un atout majeur pour attirer des locataires actifs travaillant sur Paris ou Massy. Le centre-bourg, autour des 10 établissements scolaires et des 22 commerces, offre aussi une certaine attractivité. Aucune zone en fort développement n'est signalée, la construction neuve étant en recul (-12 % de logements autorisés sur 5 ans).
Calculateur de rendement à Saint-Germain-lès-Arpajon
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Risques à connaître avant d'investir à Saint-Germain-lès-Arpajon
Le risque de vacance locative est réel, avec un taux de vacance structurel de 4,4 %. La dépendance à l'économie locale (taux de chômage à 11 %) est un facteur de risque. Les charges de copropriété peuvent être lourdes dans les petits immeubles. Enfin, la réglementation thermique (loi Climat) impose des travaux de rénovation pour les logements les moins performants, une charge à anticiper. Le risque d'inondation (PPRi) concerne certaines zones.
Erreurs à éviter quand on investit à Saint-Germain-lès-Arpajon
- Négliger la taxe foncière, élevée à 39,84 % du taux de base.
- Tabler sur le rendement brut sans provisionner pour les travaux.
- Surestimer le loyer par rapport au marché local (16,8 €/m² pour un appart).
- Oublier de vérifier le zonage du PPRi pour les assurances.
Quand acheter ou vendre ?
Comme souvent en Île-de-France, le marché est plus actif de mars à juin. Vendre au printemps permet de toucher les acheteurs voulant emménager avant la rentrée. L'automne (septembre-octobre) connaît un second souffle. À éviter : la période des fêtes de fin d'année. Noter que la taxe foncière est exigible en septembre, un point à anticiper dans les négociations pour un achat en fin d'année. La commune n'ayant pas d'afflux touristique marqué, ce facteur n'influe pas.
Le saviez-vous ?
- La commune a gagné 20,8 % d'habitants en 10 ans seulement.
- 88,4 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
- L'âge médian des Germinois est de 34,4 ans, bien plus jeune que la moyenne nationale.
S'installer à Saint-Germain-lès-Arpajon : cadre de vie et logement
Avec 310 équipements recensés par l'INSEE, dont 22 commerces et 39 établissements de santé, Saint-Germain-Lès-Arpajon offre une autonomie quotidienne correcte à ses 11 623 habitants. La commune affiche un profil démographique jeune (âge médian de 34,4 ans) et familial, ce qui se reflète dans la prédominance des maisons individuelles et la présence de 10 établissements scolaires.
La connectivité est un point fort, avec une couverture fibre de 88,4 % et la présence de 3 opérateurs en 5G, facilitant le télétravail. Il convient néanmoins de noter l'existence de deux Plans de Prévention des Risques d'inondation (PPRi) actifs, nécessitant une vigilance particulière lors de l'acquisition.
Carte du marché immobilier à Saint-Germain-lès-Arpajon
Saint-Germain-lès-Arpajon et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Saint-Germain-lès-Arpajon
Avec une température moyenne de 11,9 °C et seulement 624 mm de précipitations annuelles, le climat est plus sec et légèrement plus doux que la moyenne francilienne. Les hivers sont modérés, les étés supportables. Ce profil climatique, sans excès, convient aux acheteurs cherchant un cadre de vie agréable pour les activités extérieures, sans les contraintes d'un climat plus rude ou très pluvieux. L'altitude de 74 m limite les risques de brouillards persistants.
À qui s'adresse Saint-Germain-lès-Arpajon ?
La commune s'adresse principalement aux primo-accédants et aux jeunes familles à la recherche d'une maison avec jardin à un prix accessible pour l'Île-de-France. Les actifs travaillant dans le sud francilien (Massy, Orly) y trouvent un bon compromis temps/prix. Les retraités (15,3 % de 60 ans et plus) y apprécient la tranquillité relative et la proximité des services de base. Les profils recherchant une vie nocturne animée ou une offre culturelle riche seront en revanche déçus.
Avantages et limites à Saint-Germain-lès-Arpajon
✓ Points forts
- Prix d'entrée inférieur à la moyenne de l'Essonne (3 182 €/m²).
- Desserte ferroviaire pratique (gare à moins de 1 km) et accès rapide à Orly.
- Démographie jeune et dynamique (+6,9 % en 5 ans).
- Cadre majoritairement pavillonnaire (62,1 % de maisons).
- Couverture très haut débit et 5G correcte (fibre à 88,4 %).
− À prendre en compte
- Offre limitée en commerces, culture et loisirs.
- Exposition à un risque d'inondation (PPRi) sur certains secteurs.
- Taux de chômage local élevé (11 %), reflet de fragilités socio-économiques.
Composition du parc immobilier à Saint-Germain-lès-Arpajon
4 327 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition équilibrée: 62,1 % de maisons, 37,9 % d'appartements sur un total de 4 327 logements.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc est majoritairement constitué de maisons individuelles (62,1 %), attirant des familles. La part élevée de propriétaires-occupants (64,9 %) et la faible proportion de résidences secondaires (1,5 %) indiquent un marché ancré, peu spéculatif, où la demande est principalement résidentielle. Un taux de vacance de 4,4 % est dans la moyenne, indiquant un marché fluide sans pénurie extrême. Cela dessine un bassin d'acheteurs typique : primo-accédants ou familles en recherche de stabilité.
Ancienneté du parc à Saint-Germain-lès-Arpajon
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 3 913 logements).
- Avant 1919 1,8 % 69 logts
- 1919-1945 2,4 % 95 logts
- 1946-1970 22,7 % 889 logts
- 1971-1990 34,3 % 1 342 logts
- 1991-2005 19,7 % 770 logts
- 2006-2019 19,1 % 747 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Saint-Germain-lès-Arpajon
310 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Saint-Germain-lès-Arpajon
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
La commune est soumise à deux Plans de Prévention des Risques d'inondation (PPRi) : ceux de l'Orge et de la Sallemouille. Cela implique des contraintes constructives pour les biens situés en zone réglementée. La sismicité est très faible et le potentiel radon faible, ce qui est rassurant. Les 14 arrêtés de catastrophe naturelle historiques témoignent d'une exposition récurrente, principalement aux inondations et coulées de boue. Consulter le zonage PPR en mairie est une étape obligatoire avant tout achat, surtout près des cours d'eau.
Cas pratique : un achat type à Saint-Germain-lès-Arpajon
Une maison de 100 m² à 3 250 €/m² représente un investissement de 325 000 €. Cela équivaut à plus de 13 années du revenu médian local (24 340 €). Avec un apport de 10 % et un crédit à 3,5 % sur 20 ans, la mensualité hors assurance s'élève à environ 1¦600 €. Un tel achat est accessible pour un foyer aux revenus confortables, bien au-dessus de la médiane locale.
Erreurs à éviter quand on achète à Saint-Germain-lès-Arpajon
- Omettre de consulter le DPE avant toute offre d'achat.
- Ne pas vérifier si le bien est en zone inondable (PPRi actif).
- Ignorer le montant des charges de copropriété en cas d'appartement.
- Sous-estimer le budget travaux dans un parc vieillissant.
Points clés à retenir à Saint-Germain-lès-Arpajon
- Prix médian à 3 182 €/m², en baisse de 8,4 % sur un an.
- Rendement brut locatif attractif à 6,6 % pour les appartements.
- Climat tempéré avec 11,9 °C de moyenne et 624 mm de pluie.
- Écart réduit entre maisons (3 112 €/m²) et appartements (2 588 €/m²).
- Rendement net estimé à 4,0 % après charges et taxe foncière.
- Parc immobilier stable : 64,9 % de propriétaires occupants.
- La performance énergétique (DPE) devient un critère prix majeur.
- Une maison type coûte environ 299 000 €.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Saint-Germain-lès-Arpajon ?
À Saint-Germain-lès-Arpajon, au-delà de la surface, l'état du bien et sa performance énergétique (DPE) pèsent de plus en plus. Une maison avec jardin sera valorisée, le parc étant majoritairement pavillonnaire. La proximité de la gare de La Norville - Saint-Germain (à 0,9 km) et des 22 commerces locaux est un atout. Pour un appartement, l'étage, la vue et la qualité de la copropriété (charges, travaux prévus) font la différence. Un logement rénové avec DPE C se vendra avec une décote bien moindre qu'un bien énergivore identique. Le voisinage immédiat et la qualité des écoles proches sont aussi scrutés.
Estimation indicative d'une maison à Saint-Germain-lès-Arpajon
Pour une maison de 90 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
270 000 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Surévaluer votre bien dans ce marché le condamne à une longue invendabilité, d'autant que le taux de vacance est bas (4,4 %) et l'offre concurrente réelle. Sous-évaluer, c'est perdre plusieurs milliers d'euros, notamment sur une maison où l'écart peut dépasser 50 000 €. Une estimation professionnelle, ancrée sur les ventes réelles du quartier et la connaissance des spécificités (comme les 4,3 % de passoires thermiques interdites à la location à terme), vous donne le pouvoir de négocier en connaissance de cause et de maximiser votre produit net. La dynamique démographique positive (+20,8 % en 10 ans) reste un atout à long terme à mettre en avant.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un agent local connaît les micro-marchés : les écarts de prix entre un quartier proche de la gare et un lotissement plus éloigné, l'impact réel d'une vue dégagée ou d'une rue passante. Il évalue l'état précis du bien (humidité, qualité des menuiseries) que les algorithmes ignorent. Son estimation inclut une stratégie de négociation : un prix trop haut génère peu de visites, trop bas laisse de l'argent sur la table. Enfin, son réseau lui permet de cibler les acheteurs sérieux, accélérant la vente. Les outils en ligne donnent une fourchette, le professionnel propose un prix de vente réaliste.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se fier uniquement au prix médian au m², très variable selon la rue.
- Oublier de valoriser un DPE performant (classe A à C).
- Ne pas tenir compte de la baisse récente des prix (-8,4 %).
- Négliger l'impact d'un jardin ou d'une place de parking.
Investir à Saint-Germain-lès-Arpajon : passer à l'action
Identifier la bonne transaction à Saint-Germain-Lès-Arpajon demande une connaissance fine des micro-secteurs et du parc, souvent ancien (seulement 19 % construit après 2006). Notre réseau de professionnels locaux vous aide à décrypter cette réalité terrain pour un investissement éclairé.
Les données DVF tracent la carte, mais la réussite de l'investissement se joue au niveau de la rue et de la négociation.
Déterminez la valeur réelle d'un bien à Saint-Germain-Lès-Arpajon à partir des dernières transactions DVF et de l'analyse du marché local.
- Analyse basée sur les 101 ventes récentes (DVF 2024)
- Projections de rendement et d'effort financier personnalisées
- Conseils d'un expert connaissant les spécificités locales
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Saint-Germain-lès-Arpajon
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
Votre demande a bien été envoyée
Un professionnel de votre secteur va prendre contact avec vous prochainement. Aucun engagement de votre part.
Une erreur est survenue. Merci de réessayer dans un instant.
Questions fréquentes sur l'immobilier à Saint-Germain-lès-Arpajon
Quel est le prix au mètre carré à Saint-Germain-Lès-Arpajon ?
Le prix médian global était de 3 182 €/m² en 2024 selon les données DVF. Les maisons se négocient autour de 3 112 €/m² et les appartements à 2 588 €/m².
Est-ce une bonne commune pour investir en location ?
Oui, le rendement locatif brut des appartements est de 6,6 %, ce qui est élevé pour l'Île-de-France. La demande locative est soutenue par la jeunesse de la population et la desserte ferroviaire.
Saint-Germain-Lès-Arpajon est-elle plus chère que ses voisines ?
Non, elle est moins chère que plusieurs communes comparables. Par exemple, le prix médian est inférieur de 14 % à celui d'Épinay-sur-Orge (3 627 €/m²) et de 23 % à Villebon-sur-Yvette (3 914 €/m²).
Quel est le profil des acquéreurs à Saint-Germain-Lès-Arpajon ?
Le marché est principalement porté par les investisseurs pour les appartements et par les familles pour les maisons. L'accessibilité étant faible pour les primo-accédants locaux, une part importante des acheteurs vient de l'extérieur.
La commune construit-elle beaucoup de logements neufs ?
La construction neuve est modérée et en baisse. Seulement 22 logements ont été autorisés en 2024, pour un total de 390 sur les 5 dernières années, limitant les risques de sur-offre.
Marché immobilier des communes voisines
Saint-Germain-Lès-Arpajon affiche un écart de valorisation significatif avec des voisines comme Épinay-sur-Orge (+14 %) ou Villebon-sur-Yvette (+23 %), malgré des indicateurs démographiques et de connectivité similaires, créant un potentiel effet de levier pour l'investisseur avisé.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Saint-Germain-lès-Arpajon.
Communes limitrophes de Saint-Germain-lès-Arpajon
Saint-Germain-lès-Arpajon est entourée de 6 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian de Saint-Germain-lès-Arpajon s'établit à 3 000 €/m² en 2026, un niveau intermédiaire entre les communes les plus chères et les plus accessibles de l'Essonne.
Entre 2021 et 2025, le marché immobilier de Saint-Germain-lès-Arpajon a enregistré une baisse de -4,4 % du prix médian. Au total, 606 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période. Sur la dernière année, le prix médian recule de -5,7 % — un retournement à surveiller.
Le prix au m² diffère selon le type de bien à Saint-Germain-lès-Arpajon: 3 112 €/m² pour les maisons (surface médiane 90 m²) et 2 588 €/m² pour les appartements (56 m²). Rapporté au revenu médian de Saint-Germain-lès-Arpajon, un logement de 90 m² (280 080 €) représente 11,5 années de ressources brutes.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 16,8 €/m² pour un appartement et 14,9 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 7,8 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Peu de résidences secondaires à Saint-Germain-lès-Arpajon (1,5 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
Les permis de construire autorisent 49 logements par an en moyenne sur la période 2021-2025. Le gros des permis concerne des logements collectifs (55 % des autorisations sur 2021-2025).
Le marché local s'inscrit dans un cadre territorial: Saint-Germain-lès-Arpajon est caractéristique des communes franciliennes de deuxième couronne. La géographie joue son rôle: la commune est à basse altitude (78 m), dans un relief de plaine.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.