Marché aligné sur la moyenne départementale: 2 652 €/m² à Saint-Martin-de-Nigelles contre 1 938 €/m² pour l'Eure-et-Loir. Forte dispersion des prix: 50 % des ventes se situent entre 2 037 et 3 091 €/m² — le bien et son adresse précise font une grande partie du prix. La commune figure parmi les 7 % les plus chères de l'Eure-et-Loir au mètre carré.
Entre 2020 et 2024, Saint-Martin-de-Nigelles a vu son prix médian au m² progresser de +24,3 %. 165 transactions au total sur la fenêtre 2020-2024, selon les données DVF.
Sur la période, seules des maisons ont été vendues à Saint-Martin-de-Nigelles à un niveau significatif — 2 652 €/m² en médiane. Le bien médian (96 m² à 254 592 €) équivaut à 8,8 années de revenu médian au niveau communal.
Les loyers d'annonce de Saint-Martin-de-Nigelles avoisinent 12,1 €/m² pour les appartements et 13,8 €/m² pour les maisons. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 6,2 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Le poids limité des résidences secondaires (6,7 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
La production neuve est peu intense à Saint-Martin-de-Nigelles — 16 logements autorisés entre 2020 et 2024. Typologie dominante des permis: les maisons individuelles pures, qui concentrent environ 100 % des logements autorisés.
Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: Saint-Martin-de-Nigelles est dans la vallée de la Loire ou ses affluents. Sur le plan physique, la commune est à 128 m d'altitude, sur un relief peu marqué, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2024 au plus récent.
Faut-il investir à Saint-Martin-de-Nigelles en 2026 ?
Prix médian au m² à 2 652 € à Saint-Martin-de-Nigelles, dans un marché de 22 transactions annuelles.
Verdict
➤ marché peu attractif pour un investissement
Points clés
- ⚠ Marché déjà sous forte pression
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Prix au m² dans le top 7 % du Eure-et-Loir
- Marché locatif peu dynamique dans la zone
Analyse du marché immobilier à Saint-Martin-de-Nigelles
Le marché immobilier de Saint-Martin-de-Nigelles affiche une pression notable (IPI 7,4/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
L'opportunité locative est limitée sur ce territoire : la demande est faible ou les prix déjà trop élevés pour générer un rendement attractif.
Indices immobiliers de Saint-Martin-de-Nigelles
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
7,4
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Marché tendu : peu de marge, agir vite.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéMarché tendu : peu de marge, agir vite.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
5,5
Indice d'Accessibilité Immobilière
Accessible
Accessibilité moyenne : apport nécessaire.
Indice d'Accessibilité Immobilière
AccessibleAccessibilité moyenne : apport nécessaire.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
3,0
Indice d'Opportunité Locative
Peu favorable
Marché risqué pour le locatif.
Indice d'Opportunité Locative
Peu favorableMarché risqué pour le locatif.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
3,1
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
Marché porté par le résidentiel local.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaibleMarché porté par le résidentiel local.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux. Voir le détail de la méthodologie
Investir à Saint-Martin-de-Nigelles : opportunités et risques
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Données du marché immobilier à Saint-Martin-de-Nigelles
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Saint-Martin-de-Nigelles s'établit à 2 652 €, sur la base de 22 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). La fourchette centrale s'étale de 2 037 € à 3 091 €/m² — hétérogénéité marquée, l'état et la localisation du bien pèsent lourd. Saint-Martin-de-Nigelles se positionne dans le top 7 % des communes les plus chères du Eure-et-Loir.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 53,5 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut estimé pour une maison atteint 6,2 %, attractif mais conditionné par la capacité à louer en saisonnier ou à l'année.
Aperçu par typologie à Saint-Martin-de-Nigelles
Agrégation des 8 transactions DVF récentes par groupe de pièces. Échantillon volontairement limité — à interpréter comme un ordre de grandeur.
Records récents du marché à Saint-Martin-de-Nigelles
Les transactions les plus chères et les moins chères enregistrées récemment au DVF. Donne une idée de l'éventail réel des prix et de la diversité du parc local.
Ventes les plus chères
Tickets d'entrée
Construction neuve à Saint-Martin-de-Nigelles (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Saint-Martin-de-Nigelles totalise 16 logements sur 5 ans, soit -16 % vs la période antérieure.
Ralentissement de la construction neuve : signal de tension à venir sur le parc, prix soutenus si la demande tient.
Fourchettes de loyers à Saint-Martin-de-Nigelles
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Saint-Martin-de-Nigelles
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (53,53 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,2 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc à Saint-Martin-de-Nigelles
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 124 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Saint-Martin-de-Nigelles est D, avec 17,7 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
Calculateur de rendement à Saint-Martin-de-Nigelles
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Saint-Martin-de-Nigelles : cadre de vie et logement
Saint-Martin-de-Nigelles compte 1 587 habitants, à 128 m d'altitude.
Le territoire abrite 3 appellations d'origine rattachées au terroir local et 34 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Saint-Martin-de-Nigelles
Saint-Martin-de-Nigelles et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Composition du parc immobilier à Saint-Martin-de-Nigelles
697 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc immobilier à Saint-Martin-de-Nigelles est composé très majoritairement de maisons (99,6 %), profil résidentiel familial typique.
Parc essentiellement composé de maisons individuelles : profil familial, faible turnover, marché peu liquide.
Ancienneté du parc à Saint-Martin-de-Nigelles
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 605 logements).
- Avant 1919 14,5 % 88 logts
- 1919-1945 3,5 % 21 logts
- 1946-1970 10,9 % 66 logts
- 1971-1990 38,2 % 231 logts
- 1991-2005 23,8 % 144 logts
- 2006-2019 9,1 % 55 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Saint-Martin-de-Nigelles
34 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Saint-Martin-de-Nigelles
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Investir à Saint-Martin-de-Nigelles : passer à l'action
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Saint-Martin-de-Nigelles grâce aux dernières transactions et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF) à Saint-Martin-de-Nigelles
- Évolution des prix et dynamique du marché local
- Mise en relation avec un professionnel qui connaît votre secteur
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Saint-Martin-de-Nigelles
Quel est le prix de l'immobilier à Saint-Martin-de-Nigelles ?
Le prix médian au m² à Saint-Martin-de-Nigelles est de 2 652 € (données DVF, 22 transactions). Pour une maison de 96 m² (surface médiane locale), compter environ 255 000 €.
Comment Saint-Martin-de-Nigelles se situe-t-elle dans le Eure-et-Loir ?
Saint-Martin-de-Nigelles se classe au 27ᵉ rang sur 363 communes du Eure-et-Loir — dans le top 7 % des plus chères.
Quel rendement locatif espérer à Saint-Martin-de-Nigelles ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Saint-Martin-de-Nigelles est de 6,2 % (loyer de 13,8 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian). Ce niveau est attractif mais dépend fortement de la capacité à louer effectivement le bien — notamment en saisonnier dans les communes à faible demande locative annuelle.
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