01 Le parc de logements
Le parc comprend 266 logements dont 231 résidences principales, 16 résidences secondaires et 19 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 231 | 86,8 % |
| Résidences secondaires | 16 | 6,0 % |
| Logements vacants | 19 | 7,1 % |
Parmi les 266 logements du parc, 87 % assurent la fonction de résidence principale, contre 6 % de secondaires et 7 % de vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 12 | 5,6 % |
| 1919-1945 | 20 | 9,3 % |
| 1946-1970 | 22 | 10,2 % |
| 1971-1990 | 52 | 24,2 % |
| 1991-2005 | 45 | 20,9 % |
| 2006-2019 | 64 | 29,8 % |
Structure du bâti par époque: 6 % d'avant 1919, majorité construite sur la période 2006-2019 (30 %), 30 % postérieurs à 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 3 | 1,3 % |
| 2 pièces | 5 | 2,2 % |
| 3 pièces | 22 | 9,5 % |
| 4 pièces | 78 | 33,8 % |
| 5 pièces ou plus | 123 | 53,2 % |
Le graphique montre une moyenne de 4,8 pièces par logement, avec une présence notable des grands volumes (53 % de 5 pièces et plus).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 242 | 246 | 266 |
| Rés. principales | 222 | 223 | 231 |
| Rés. secondaires | 13 | 13 | 16 |
| Vacants | 7 | 10 | 19 |
À Bayon-sur-Gironde, commune similaire à 34 km, la part de propriétaires est de 63,1 %
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 191 | 82,7 % |
| Locataires (privé) | 36 | 15,6 % |
| Locataires HLM | 0 | 0,0 % |
| Logés gratuitement | 4 | 1,7 % |
Structure d'occupation: propriétaires 82,7 %, locataires 15,6 % — la part HLM s'établit à 0 % des résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 3 | 1,3 % |
| Fioul | 12 | 5,2 % |
| Électricité | 122 | 52,8 % |
| Gaz bouteille | 13 | 5,6 % |
| Autre (bois…) | 81 | 35,1 % |
électricité constitue la première source de chauffage du parc (53 %), suivi par autres sources (bois notamment) (35 %) et gaz bouteille (6 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 16 |
| 2 à 4 ans | 39 |
| 5 à 9 ans | 38 |
| 10 ans ou plus | 138 |
| Total ménages | 231 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 19 |
| Sous-occupation modérée | 48 |
| Sous-occupation accentuée | 58 |
| Suroccupation modérée | 5 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 8 | 3,5 % |
| 1 voiture | 62 | 26,8 % |
| 2 voitures ou plus | 161 | 69,7 % |
Équipement automobile des ménages: 3 % sans voiture, 27 % avec une voiture et 70 % avec deux ou plus. Par ailleurs, 83,1 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 102 | 81 | 9 | 12 |
| 1975 | 112 | 87 | 15 | 10 |
| 1982 | 126 | 96 | 17 | 13 |
| 1990 | 142 | 113 | 18 | 11 |
| 1999 | 166 | 133 | 23 | 10 |
| 2006 | 201 | 179 | 16 | 6 |
| 2011 | 242 | 222 | 13 | 7 |
| 2016 | 246 | 223 | 13 | 10 |
| 2022 | 266 | 231 | 16 | 19 |
Entre 1968 et 2022, le parc est passé de 102 à 266 logements, soit +161 % d'évolution sur plus d'un demi-siècle.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 21 | 29 | 24 | 27 | 23 | 17 |
| Dont vacants > 2 ans | 11 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 2 | 4,7 % |
| Classe B | 0 | 0,0 % |
| Classe C | 15 | 34,9 % |
| Classe D | 17 | 39,5 % |
| Classe E | 5 | 11,6 % |
| Classe F | 3 | 7,0 % |
| Classe G | 1 | 2,3 % |
Lecture de la performance énergétique: D concentre 40 % des logements et 40 % atteignent les classes A, B ou C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 6 | 14,0 % |
| Classe B | 31 | 72,1 % |
| Classe C | 3 | 7,0 % |
| Classe D | 1 | 2,3 % |
| Classe E | 1 | 2,3 % |
| Classe F | 1 | 2,3 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe B ressort en tête (72 %), et 93 % des logements se classent A à C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 233 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 268 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 216 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 158 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 164 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 89 kWh/m²/an |
Consommation selon l'époque: maximum 268 kWh/m²/an (1948-1974), minimum 89 kWh/m²/an (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 2 | 0 |
| Classe B | 0 | 0 |
| Classe C | 13 | 2 |
| Classe D | 16 | 1 |
| Classe E | 5 | 0 |
| Classe F | 2 | 1 |
| Classe G | 1 | 0 |
Les maisons affichent une classe dominante D (200 kWh/m²/an), les appartements C (235) — l'écart typologique est marqué.
Le parc de logements structure le marché immobilier de Saumos (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Le parc résidentiel de Saumos compte 266 logements à l'issue du recensement 2022, dont 231 résidences principales. Une typologie quasi monomorphe — 98,1 % de maisons, le collectif y est très marginal. Saumos est dans le tissu communal du littoral atlantique, dans un relief de plaine, à 43 m d'altitude en moyenne, dans l'arrière-pays du littoral girondin, à 34 km environ.
Profil d'occupation typique des petites communes rurales: 82,7 % de propriétaires occupants.
Le renouvellement du parc est marqué — 29,8 % des logements datent de 2006 ou après. Performance énergétique dans la norme: D dominante et 203 kWh/m²/an, en ligne avec la moyenne nationale. Le électricité équipe 52,8 % des logements occupés à titre principal.
Le parc de Saumos s'est étoffé de +8,1 % entre les deux derniers millésimes disponibles (2016-2022). La multi-motorisation est la norme à Saumos: 69,7 % des ménages possèdent deux voitures ou plus.
Le contexte régional pèse sur le parc local — Saumos est dans le tissu communal du littoral atlantique. Le cadre géographique dans un relief de plaine, à 43 m d'altitude en moyenne, dans l'arrière-pays du littoral girondin, à 34 km environ nuance les caractéristiques du parc local.
Le détail du parc (231 résidences principales de Saumos) correspond au millésime INSEE 2022. Les performances énergétiques s'appuient sur les DPE ADEME, régulièrement mis à jour par les diagnostiqueurs agréés.
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Marché fortement touristique à Saumos : la pression des résidences secondaires façonne les prix davantage que la demande locale.
Verdict
➤ Le marché est hors de portée des revenus locaux : 9,5 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 4,2 %
- ⚠ 9,5 années de revenu médian pour 70 m²
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Positionnement sur le marché
- Prix au m² dans le top 11 % du Gironde
- Pression touristique très élevée — demande soutenue en saisonnier
Analyse du marché immobilier à Saumos
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 9,5 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Le rendement locatif brut estimé atteint 4,2 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Saumos
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Saumos s'établit à 3 232 €, sur la base de 5 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Saumos se positionne dans le top 11 % des communes les plus chères du Gironde.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 33,8 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Saumos Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Saumos
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Sur cinq ans, le prix médian de Saumos évolue de +7,4 %, passant de 3 009 à 3 232 €/m²; 5 ventes ont été enregistrées en 2025.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — maison 128 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons |
|---|---|---|
| Nombre de transactions | 5 | 5 |
| Prix médian/m² | 3 232 € | 3 232 € |
| Prix moyen/m² | 3 075 € | |
| Surface médiane | – | 128 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 6 | 3 009 € |
| 2022 | 8 | 3 657 € |
| 2023 | 5 | 3 693 € |
| 2024 | 4 | 3 391 € |
| 2025 | 5 | 3 232 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
72 logements autorisés cumulés, 64 commencés: la dynamique récente affiche 4 autorisations sur 2025.
Construction neuve à Saumos (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Saumos totalise 11 logements sur 5 ans, soit -27 % vs la période antérieure.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Saumos
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Saumos
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (33,76 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Performance énergétique du parc à Saumos
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 43 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Saumos est D, avec 9,3 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
Calculateur de rendement à Saumos
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S'installer à Saumos : cadre de vie et logement
Saumos compte 550 habitants, à 30 m d'altitude. Le climat local affiche 12,9 °C de moyenne annuelle et 937 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 9 appellations d'origine rattachées au terroir local et 19 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Saumos
Saumos et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Saumos
Composition du parc immobilier à Saumos
266 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc immobilier à Saumos est composé très majoritairement de maisons (98,5 %), profil résidentiel familial typique.
Parc essentiellement composé de maisons individuelles : profil familial, faible turnover, marché peu liquide.
Ancienneté du parc à Saumos
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 215 logements).
- Avant 1919 5,6 % 12 logts
- 1919-1945 9,3 % 20 logts
- 1946-1970 10,2 % 22 logts
- 1971-1990 24,2 % 52 logts
- 1991-2005 20,9 % 45 logts
- 2006-2019 29,8 % 64 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services à Saumos
19 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Saumos
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Saumos
Pour une maison de 128 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
413 696 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Saumos
Quel est le prix de l'immobilier à Saumos ?
Le prix médian au m² à Saumos est de 3 232 € (données DVF, 5 transactions). Pour une maison de 128 m² (surface médiane locale), compter environ 414 000 €.
Comment Saumos se situe-t-elle dans le Gironde ?
Saumos se classe au 57ᵉ rang sur 532 communes du Gironde — dans le top 11 % des plus chères.
Quel rendement locatif espérer à Saumos ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Saumos est de 4,2 % (loyer de 11,4 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Saumos.
Communes limitrophes de Saumos
Saumos est entourée de 4 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian de Saumos dépasse la médiane nationale (2 472 €/m²) avec 3 232 €/m² observés en 2026.
Progression modérée: ++7,4 % pour le prix médian au m² entre 2021 et 2025. 28 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF. Sur la dernière année, le prix médian recule de -4,7 % — un retournement à surveiller.
Sur la période, seules des maisons ont été vendues à Saumos à un niveau significatif — 3 232 €/m² en médiane. Rapporté au revenu médian de Saumos, un logement de 128 m² (413 696 €) représente 17,3 années de ressources brutes.
Les loyers d'annonce de Saumos avoisinent 12,6 €/m² pour les appartements et 11,4 €/m² pour les maisons. Rapporté au prix médian, le loyer annuel offre un rendement brut estimé de 4,2 %, dans les ordres de grandeur observés en France. Le poids limité des résidences secondaires (6,0 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
Les permis de construire autorisent 2 logements par an en moyenne sur la période 2021-2025. Le gros des permis concerne des maisons individuelles pures (82 % des autorisations sur 2021-2025).
Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: Saumos est dans le tissu communal du littoral atlantique. Sur le plan physique, la commune est dans l'arrière-pays du littoral girondin, à 34 km environ, dans un relief de plaine, à 43 m d'altitude en moyenne, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.