01 Le parc de logements
Le parc comprend 2 623 logements dont 1 483 résidences principales, 1 006 résidences secondaires et 134 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 1 483 | 56,5 % |
| Résidences secondaires | 1 006 | 38,4 % |
| Logements vacants | 134 | 5,1 % |
Visualisation des trois usages du parc: 57 % d'habitat permanent, 38 % de résidences secondaires et 5 % de logements inoccupés sur un total de 2 623.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 41 | 2,9 % |
| 1919-1945 | 58 | 4,1 % |
| 1946-1970 | 65 | 4,6 % |
| 1971-1990 | 289 | 20,5 % |
| 1991-2005 | 410 | 29,0 % |
| 2006-2020 | 549 | 38,9 % |
La période 2006-2020 concentre 39 % du parc, tandis que 3 % datent d'avant 1919 et 39 % ont été construits après 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 6 | 0,4 % |
| 2 pièces | 51 | 3,4 % |
| 3 pièces | 224 | 15,1 % |
| 4 pièces | 539 | 36,3 % |
| 5 pièces ou plus | 663 | 44,7 % |
Le graphique montre une moyenne de 4,4 pièces par logement, avec une présence notable des grands volumes (45 % de 5 pièces et plus).
Évolution du parc
| 2012 | 2017 | 2023 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 2 197 | 2 425 | 2 623 |
| Rés. principales | 1 085 | 1 319 | 1 483 |
| Rés. secondaires | 1 062 | 1 033 | 1 006 |
| Vacants | 50 | 73 | 134 |
La part de propriétaires atteint 77,5 % à Martillac, commune de 3 659 hab. à 48 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 1 131 | 76,3 % |
| Locataires (privé) | 307 | 20,7 % |
| Locataires HLM | 14 | 0,9 % |
| Logés gratuitement | 31 | 2,1 % |
Structure d'occupation: propriétaires 76,3 %, locataires 21,6 % — la part HLM s'établit à 1 % des résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 182 | 12,3 % |
| Fioul | 17 | 1,1 % |
| Électricité | 810 | 54,6 % |
| Gaz bouteille | 25 | 1,7 % |
| Autre (bois…) | 449 | 30,3 % |
Le graphique hiérarchise les énergies de chauffage — électricité en tête (55 %), 30 % pour autres sources (bois notamment) et 12 % pour gaz de ville.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 131 |
| 2 à 4 ans | 266 |
| 5 à 9 ans | 355 |
| 10 ans ou plus | 731 |
| Total ménages | 1 483 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 190 |
| Sous-occupation modérée | 361 |
| Sous-occupation accentuée | 441 |
| Sous-occupation très accentuée | 466 |
| Suroccupation modérée | 25 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 53 | 3,6 % |
| 1 voiture | 519 | 35,0 % |
| 2 voitures ou plus | 911 | 61,4 % |
Le parc automobile des résidents se répartit entre 4 % sans voiture, 35 % à une voiture et 61 % à deux véhicules ou plus. Par ailleurs, 82,8 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 458 | 339 | 57 | 62 |
| 1975 | 477 | 356 | 89 | 32 |
| 1982 | 530 | 391 | 113 | 26 |
| 1990 | 960 | 479 | 441 | 40 |
| 1999 | 1 601 | 639 | 929 | 33 |
| 2007 | 2 024 | 946 | 1 027 | 51 |
| 2012 | 2 197 | 1 085 | 1 062 | 50 |
| 2017 | 2 425 | 1 319 | 1 033 | 73 |
| 2023 | 2 623 | 1 483 | 1 006 | 134 |
Entre 1968 et 2023, le parc est passé de 458 à 2 623 logements, soit +473 % d'évolution sur plus d'un demi-siècle.
Logements vacants du parc privé
| Au 1er janvier | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 213 | 224 | 230 | 218 | 196 | 99 | 141 |
| Dont vacants > 2 ans | 28 | 34 | 42 | 46 | 44 | 53 | 39 |
Série LOVAC : chaque édition décrit le parc au 1er janvier de l'année précédente. Depuis l'édition 2025, données sources avant chaîne de traitement fiscale (note de version de la source) : non comparables aux éditions antérieures.
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 44 | 10,8 % |
| Classe B | 27 | 6,7 % |
| Classe C | 121 | 29,8 % |
| Classe D | 115 | 28,3 % |
| Classe E | 67 | 16,5 % |
| Classe F | 20 | 4,9 % |
| Classe G | 12 | 3,0 % |
Lecture de la performance énergétique: C concentre 30 % des logements et 47 % atteignent les classes A, B ou C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 134 | 33,0 % |
| Classe B | 174 | 42,9 % |
| Classe C | 50 | 12,3 % |
| Classe D | 24 | 5,9 % |
| Classe E | 14 | 3,4 % |
| Classe F | 6 | 1,5 % |
| Classe G | 4 | 1,0 % |
Répartition climat du parc: B concentre 43 % des diagnostics et 88 % obtiennent A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 248 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 239 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 233 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 212 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 152 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 81 kWh/m²/an |
Le graphique croise conso moyenne et décennie de construction: pic à 248 kWh/m²/an (avant 1948), creux à 81 (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 44 | 0 |
| Classe B | 26 | 1 |
| Classe C | 108 | 13 |
| Classe D | 98 | 17 |
| Classe E | 63 | 4 |
| Classe F | 19 | 1 |
| Classe G | 11 | 1 |
Performance comparée: maisons classées C (190), appartements classés D (211), en kWh/m²/an.
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 0 |
| T2 | 4 |
| T3 | 6 |
| T4 | 5 |
| T5+ | 0 |
Le parc de logements structure le marché immobilier du Porge (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Sur les 2 623 logements du Porge, 38,4 % sont des résidences secondaires — une signature de territoire touristique. Le parc se résume presque exclusivement à des maisons individuelles (98,6 %). Ce contexte résidentiel — Le Porge est une commune atlantique caractéristique du Grand Ouest, à une trentaine de kilomètres du littoral girondin (37 km) — cadre la lecture du parc local.
Les propriétaires occupants constituent l'immense majorité des ménages du Porge (76,3 %).
Le renouvellement du parc est marqué — 38,9 % des logements datent de 2006 ou après. Le profil DPE est représentatif de la moyenne française — C et 192 kWh/m²/an. Le électricité équipe 54,6 % des logements occupés à titre principal.
Le Porge affiche une croissance de son parc de +8,2 % depuis 2017. Profil fortement motorisé: 61,4 % des ménages disposent d'au moins deux voitures, typique d'un territoire périurbain ou rural dépendant de la voiture.
Ce parc résidentiel s'apprécie dans le contexte d'une commune une commune atlantique caractéristique du Grand Ouest. Le parc résidentiel du Porge s'inscrit dans un territoire à une trentaine de kilomètres du littoral girondin (37 km).
Les données logement de cette page sont issues du recensement INSEE millésime 2023 (parc, statuts d'occupation, ancienneté du bâti, chauffage) complété par les bases DPE-ADEME pour la performance énergétique.
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Points clés
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Positionnement sur le marché
- Prix au m² dans le top 3 % du Gironde
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Analyse du marché immobilier au Porge
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Données du marché immobilier au Porge
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² au Porge s'établit à 3 953 €, sur la base de 20 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Le Porge se positionne dans le top 3 % des communes les plus chères du Gironde.
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 46,6 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut reste modeste (3,5 % sur les maisons) — le projet prend du sens surtout en résidence principale ou plus-value long terme.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier du Porge Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier du Porge
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions de 2021 à 2025. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
En 2025, 3 953 €/m² de prix médian pour 20 transactions; l'évolution depuis 2021 ressort à +5,9 %.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — maison 96 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons |
|---|---|---|
| Nombre de transactions | 20 | 20 |
| Prix médian/m² | 3 953 € | 3 953 € |
| Prix moyen/m² | 3 820 € | |
| Surface médiane | – | 96 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 39 | 3 732 € |
| 2022 | 30 | 3 874 € |
| 2023 | 28 | 4 127 € |
| 2024 | 24 | 4 391 € |
| 2025 | 20 | 3 953 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
1 042 logements autorisés cumulés, 652 commencés: la dynamique récente affiche 52 autorisations sur 2025.
Vacance longue durée au Porge
Logements vacants du parc privé, au 1er janvier 2025 — LOVAC (Ministère de la Transition écologique, traitement Cerema).
Construction neuve au Porge (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction au Porge: 158 logements autorisés sur 5 ans, 26 pour la dernière année (-22 %).
Ralentissement de la construction neuve : signal de tension à venir sur le parc, prix soutenus si la demande tient.
Fourchettes de loyers au Porge
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle au Porge
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2025.
Évolution du taux sur 5 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (46,57 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,8 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc au Porge
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 406 diagnostics analysés (ADEME)
Parc au Porge: majorité classée C, part de passoires thermiques à 7,9 %.
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Calculateur de rendement au Porge
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer au Porge : cadre de vie et logement
Village rural de 3 465 habitants sur 149,03 km² (23 hab/km²), Le Porge offre un cadre préservé.
Le territoire abrite 9 appellations d'origine rattachées au terroir local et 228 services et équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier au Porge
Le Porge et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat au Porge
Composition du parc immobilier au Porge
2 623 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition du parc au Porge: 98,9 % de maisons, 1,1 % d'appartements — dominante résidentielle individuelle.
Forte présence de résidences secondaires : marché tendu pour les résidents permanents, opportunité pour les locations saisonnières.
Ancienneté du parc au Porge
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 1 412 logements).
- Avant 1919 2,9 % 41 logts
- 1919-1945 4,1 % 58 logts
- 1946-1970 4,6 % 65 logts
- 1971-1990 20,5 % 289 logts
- 1991-2005 29,0 % 410 logts
- 2006-2020 38,9 % 549 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services au Porge
228 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques au Porge
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPRIF sur la commune Porge PPRN Prescrit
- PPR - Porge PPRN Approuvé approuvé le 31/12/2001
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison au Porge
Pour une maison de 96 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
379 488 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier au Porge
Quel est le prix de l'immobilier au Porge ?
Le prix médian au m² au Porge est de 3 953 € (données DVF, 20 transactions). Pour une maison de 96 m² (surface médiane locale), compter environ 379 000 €.
Comment Le Porge se situe-t-elle dans le Gironde ?
Le Porge se classe au 15ᵉ rang sur 530 communes du Gironde — dans le top 3 % des plus chères.
Quel rendement locatif espérer au Porge ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison au Porge est de 3,5 % (loyer de 11,4 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian). Ce rendement reste modeste — un investissement au Porge prend d'abord du sens en résidence principale ou en plus-value de long terme.
Marché immobilier des communes voisines
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Communes limitrophes du Porge
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Résumé
Avec 3 953 €/m², Le Porge se place parmi les communes chères de la Gironde, au-dessus de la médiane départementale. Au classement départemental, Le Porge se place dans les 3 % de communes les plus chères de la Gironde.
Le prix médian du Porge gagne +5,9 % entre 2021 et 2025. Au total, 141 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période. Sur la dernière année, le prix médian recule de 10,0 % — un retournement à surveiller.
La typologie des ventes se limite aux maisons individuelles — médian à 3 953 €/m² pour 96 m². Rapporté au revenu médian du Porge, un logement de 96 m² (379 488 €) représente 13,9 années de ressources brutes.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 14,0 €/m² pour un appartement et 11,4 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Le rendement locatif brut théorique (loyer annuel / prix) s'établit autour de 3,5 %, un niveau intermédiaire. Avec 38,4 % de résidences secondaires, Le Porge est une commune de villégiature où la demande touristique façonne le marché locatif.
Dynamique de production soutenue sur 2021-2025: 158 logements autorisés, soit 32/an en moyenne.
Le marché local s'inscrit dans un cadre territorial: Le Porge est une commune atlantique caractéristique du Grand Ouest. Contexte physique: à une trentaine de kilomètres du littoral girondin (37 km).
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.