01 Le parc de logements
Le parc comprend 2 589 logements dont 1 446 résidences principales, 1 009 résidences secondaires et 134 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 1 446 | 55,9 % |
| Résidences secondaires | 1 009 | 39,0 % |
| Logements vacants | 134 | 5,2 % |
Visualisation des trois usages du parc: 56 % d'habitat permanent, 39 % de résidences secondaires et 5 % de logements inoccupés sur un total de 2 589.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 40 | 3,0 % |
| 1919-1945 | 56 | 4,1 % |
| 1946-1970 | 63 | 4,7 % |
| 1971-1990 | 280 | 20,7 % |
| 1991-2005 | 399 | 29,6 % |
| 2006-2019 | 512 | 37,9 % |
La période 2006-2019 concentre 38 % du parc, tandis que 3 % datent d'avant 1919 et 38 % ont été construits après 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 6 | 0,4 % |
| 2 pièces | 49 | 3,4 % |
| 3 pièces | 216 | 14,9 % |
| 4 pièces | 527 | 36,4 % |
| 5 pièces ou plus | 649 | 44,9 % |
Le graphique montre une moyenne de 4,5 pièces par logement, avec une présence notable des grands volumes (45 % de 5 pièces et plus).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 2 179 | 2 381 | 2 589 |
| Rés. principales | 1 060 | 1 255 | 1 446 |
| Rés. secondaires | 1 068 | 1 052 | 1 009 |
| Vacants | 50 | 74 | 134 |
La part de propriétaires atteint 73,4 % à Martillac, commune de 3 659 hab. à 49 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 1 104 | 76,3 % |
| Locataires (privé) | 299 | 20,7 % |
| Locataires HLM | 14 | 1,0 % |
| Logés gratuitement | 30 | 2,1 % |
Structure d'occupation: propriétaires 76,3 %, locataires 21,6 % — la part HLM s'établit à 1 % des résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 177 | 12,2 % |
| Fioul | 17 | 1,2 % |
| Électricité | 789 | 54,6 % |
| Gaz bouteille | 24 | 1,7 % |
| Autre (bois…) | 439 | 30,4 % |
Le graphique hiérarchise les énergies de chauffage — électricité en tête (55 %), 30 % pour autres sources (bois notamment) et 12 % pour gaz de ville.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 128 |
| 2 à 4 ans | 260 |
| 5 à 9 ans | 347 |
| 10 ans ou plus | 711 |
| Total ménages | 1 446 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 187 |
| Sous-occupation modérée | 354 |
| Sous-occupation accentuée | 429 |
| Suroccupation modérée | 25 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 50 | 3,5 % |
| 1 voiture | 499 | 34,5 % |
| 2 voitures ou plus | 897 | 62,0 % |
Le parc automobile des résidents se répartit entre 3 % sans voiture, 35 % à une voiture et 62 % à deux véhicules ou plus. Par ailleurs, 82,8 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 458 | 339 | 57 | 62 |
| 1975 | 477 | 356 | 89 | 32 |
| 1982 | 530 | 391 | 113 | 26 |
| 1990 | 960 | 479 | 441 | 40 |
| 1999 | 1 601 | 639 | 929 | 33 |
| 2006 | 1 969 | 905 | 1 014 | 50 |
| 2011 | 2 179 | 1 060 | 1 068 | 50 |
| 2016 | 2 381 | 1 255 | 1 052 | 74 |
| 2022 | 2 589 | 1 446 | 1 009 | 134 |
Entre 1968 et 2022, le parc est passé de 458 à 2 589 logements, soit +465 % d'évolution sur plus d'un demi-siècle.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 213 | 224 | 230 | 218 | 196 | 99 |
| Dont vacants > 2 ans | 28 | 34 | 42 | 46 | 44 | 53 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 37 | 9,7 % |
| Classe B | 21 | 5,5 % |
| Classe C | 119 | 31,2 % |
| Classe D | 109 | 28,5 % |
| Classe E | 66 | 17,3 % |
| Classe F | 20 | 5,2 % |
| Classe G | 10 | 2,6 % |
Lecture de la performance énergétique: C concentre 31 % des logements et 46 % atteignent les classes A, B ou C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 120 | 31,4 % |
| Classe B | 168 | 44,0 % |
| Classe C | 47 | 12,3 % |
| Classe D | 23 | 6,0 % |
| Classe E | 14 | 3,7 % |
| Classe F | 6 | 1,6 % |
| Classe G | 4 | 1,0 % |
Répartition climat du parc: B concentre 44 % des diagnostics et 88 % obtiennent A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 251 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 239 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 232 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 213 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 152 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 81 kWh/m²/an |
Le graphique croise conso moyenne et décennie de construction: pic à 251 kWh/m²/an (avant 1948), creux à 81 (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 37 | 0 |
| Classe B | 21 | 0 |
| Classe C | 107 | 12 |
| Classe D | 92 | 17 |
| Classe E | 62 | 4 |
| Classe F | 19 | 1 |
| Classe G | 9 | 1 |
Performance comparée: maisons classées C (193), appartements classés D (217), en kWh/m²/an.
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 0 |
| T2 | 4 |
| T3 | 6 |
| T4 | 5 |
| T5+ | 0 |
Le parc de logements structure le marché immobilier du Porge (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Sur les 2 589 logements du Porge, 39,0 % sont des résidences secondaires — une signature de territoire touristique. Le parc se résume presque exclusivement à des maisons individuelles (98,7 %). Ce contexte résidentiel — Le Porge est une commune atlantique caractéristique du Grand Ouest, en contexte de plaine (altitude moyenne: 43 m), à une trentaine de kilomètres du littoral girondin (37 km) — cadre la lecture du parc local.
Les propriétaires occupants constituent l'immense majorité des ménages du Porge (76,3 %).
Le renouvellement du parc est marqué — 38,0 % des logements datent de 2006 ou après. Le profil DPE est représentatif de la moyenne française — C et 195 kWh/m²/an. Le électricité équipe 54,6 % des logements occupés à titre principal.
Le Porge affiche une croissance de son parc de +8,7 % depuis 2016. Profil fortement motorisé: 62,0 % des ménages disposent d'au moins deux voitures, typique d'un territoire périurbain ou rural dépendant de la voiture.
Ce parc résidentiel s'apprécie dans le contexte d'une commune une commune atlantique caractéristique du Grand Ouest. Le parc résidentiel du Porge s'inscrit dans un territoire en contexte de plaine (altitude moyenne: 43 m), à une trentaine de kilomètres du littoral girondin (37 km).
Les données logement de cette page sont issues du recensement INSEE millésime 2022 (parc, statuts d'occupation, ancienneté du bâti, chauffage) complété par les bases DPE-ADEME pour la performance énergétique.
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Verdict
➤ Le marché est hors de portée des revenus locaux : 11,3 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Points clés
- ✓ Correction des prix récente
- ⚠ 11,3 années de revenu médian pour 70 m²
- ⚠ Rendement locatif brut limité (3,5 %)
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Positionnement sur le marché
- Prix au m² dans le top 4 % du Gironde
- Pression touristique très élevée — demande soutenue en saisonnier
- Correction récente des prix : -10,6 % sur un an
Analyse du marché immobilier au Porge
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 11,3 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
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Données du marché immobilier au Porge
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² au Porge s'établit à 3 953 €, sur la base de 22 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Le Porge se positionne dans le top 4 % des communes les plus chères du Gironde.
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 44,6 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut reste modeste (3,5 % sur les maisons) — le projet prend du sens surtout en résidence principale ou plus-value long terme.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier du Porge Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier du Porge
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
En 2025, 3 953 €/m² de prix médian pour 22 transactions; l'évolution depuis 2021 ressort à +4,3 %.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — maison 92 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons |
|---|---|---|
| Nombre de transactions | 22 | 22 |
| Prix médian/m² | 3 953 € | 3 953 € |
| Prix moyen/m² | 4 086 € | |
| Surface médiane | – | 92 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 45 | 3 789 € |
| 2022 | 31 | 3 954 € |
| 2023 | 29 | 4 150 € |
| 2024 | 25 | 4 423 € |
| 2025 | 22 | 3 953 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
1 042 logements autorisés cumulés, 652 commencés: la dynamique récente affiche 52 autorisations sur 2025.
Vacance longue durée au Porge
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve au Porge (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction au Porge: 158 logements autorisés sur 5 ans, 26 pour la dernière année (-22 %).
Ralentissement de la construction neuve : signal de tension à venir sur le parc, prix soutenus si la demande tient.
Fourchettes de loyers au Porge
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle au Porge
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (44,59 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,7 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc au Porge
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 382 diagnostics analysés (ADEME)
Parc au Porge: majorité classée C, part de passoires thermiques à 7,9 %.
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Calculateur de rendement au Porge
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer au Porge : cadre de vie et logement
Le Porge, commune de 3 465 habitants, se distingue par un profil territorial singulier : à seulement 18 m d'altitude.
Le territoire abrite 9 appellations d'origine rattachées au terroir local et 225 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier au Porge
Le Porge et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat au Porge
Composition du parc immobilier au Porge
2 589 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition du parc au Porge: 98,9 % de maisons, 1,1 % d'appartements — dominante résidentielle individuelle.
Forte présence de résidences secondaires : marché tendu pour les résidents permanents, opportunité pour les locations saisonnières.
Ancienneté du parc au Porge
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 1 349 logements).
- Avant 1919 3,0 % 40 logts
- 1919-1945 4,2 % 56 logts
- 1946-1970 4,7 % 63 logts
- 1971-1990 20,8 % 280 logts
- 1991-2005 29,6 % 399 logts
- 2006-2019 38,0 % 512 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services au Porge
225 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques au Porge
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison au Porge
Pour une maison de 92 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
363 676 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier au Porge
Quel est le prix de l'immobilier au Porge ?
Le prix médian au m² au Porge est de 3 953 € (données DVF, 22 transactions). Pour une maison de 92 m² (surface médiane locale), compter environ 364 000 €.
Comment Le Porge se situe-t-elle dans le Gironde ?
Le Porge se classe au 19ᵉ rang sur 532 communes du Gironde — dans le top 4 % des plus chères.
Quel rendement locatif espérer au Porge ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison au Porge est de 3,5 % (loyer de 11,4 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian). Ce rendement reste modeste — un investissement au Porge prend d'abord du sens en résidence principale ou en plus-value de long terme.
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables au Porge.
Communes limitrophes du Porge
Le Porge est entourée de 5 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Avec 3 953 €/m², Le Porge se place parmi les communes chères de la Gironde, au-dessus de la médiane départementale. Au classement départemental, Le Porge se place dans les 4 % de communes les plus chères de la Gironde.
Le prix médian du Porge gagne +4,3 % sur cinq ans (2021-2025). Au total, 152 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période. Sur la dernière année, le prix médian recule de -10,6 % — un retournement à surveiller.
La typologie des ventes se limite aux maisons individuelles — médian à 3 953 €/m² pour 92 m². Rapporté au revenu médian du Porge, un logement de 92 m² (363 676 €) représente 14,8 années de ressources brutes.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 14,0 €/m² pour un appartement et 11,4 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Le rendement locatif brut théorique (loyer annuel / prix) s'établit autour de 3,5 %, un niveau intermédiaire. Avec 39,0 % de résidences secondaires, Le Porge est une commune de villégiature où la demande touristique façonne le marché locatif.
Dynamique de production soutenue sur 2021-2025: 158 logements autorisés, soit 32/an en moyenne.
Le marché local s'inscrit dans un cadre territorial: Le Porge est une commune atlantique caractéristique du Grand Ouest. Contexte physique: à une trentaine de kilomètres du littoral girondin (37 km), en contexte de plaine (altitude moyenne: 43 m).
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.