Logement & immobilier

Le logement à Tarbes

65000 Hautes-Pyrénées 44 399 hab.
Fiche complète

Tarbes compte 30 401 logements, à dominante collective (75,3 % d'appartements, 3,3 pièces en moyenne).

Résidences principales 84%
Logements vacants 14,1%
Chauffage principal Gaz de ville
DPE dominant C

01 Le parc de logements

30 401Logements au total
76 %Appartements i
34,3 %Propriétaires
2,1 %Rés. secondaires
27 %Logements sociaux i
14,1 %Logements vacants i+60% vs dept · +76% vs France
+4,7 %Évolution 2016–2022
2 027 /km²Densité de logements i

Le parc comprend 30 401 logements dont 25 492 résidences principales, 635 résidences secondaires et 4 274 logements vacants.

INSEE · 2022

Répartition du parc

Parmi les 30 401 logements du parc, 84 % assurent la fonction de résidence principale, contre 2 % de secondaires et 14 % de vacants.

INSEE · 2022

Époque de construction

La période 1946-1970 concentre 37 % du parc, tandis que 4 % datent d'avant 1919 et 7 % ont été construits après 2006.

INSEE · 2022

Nombre de pièces

Le parc compte 3,3 pièces en moyenne par logement, avec 17 % de logements de cinq pièces ou plus et 27 % de petits logements (T1-T2).

INSEE · Recensements

Évolution du parc

2011 2016 2022
Total logements28 02229 04430 401
Rés. principales23 42523 03625 492
Rés. secondaires517860635
Vacants4 0805 1484 274

Commune voisine de taille comparable, Bayonne (127 km) affiche 32,9 %

02 Occupation, confort et motorisation

INSEE · 2022

Répartition par statut

Le graphique croise les statuts d'occupation: 34,3 % de propriétaires face à 64,0 % de locataires (dont 24 % en HLM).

INSEE · 2022

Mode de chauffage

Répartition des modes de chauffage: 62 % au gaz de ville, 35 % pour électricité, 2 % pour autres sources (bois notamment).

INSEE · 2022

Ancienneté d'emménagement

Moins de 2 ans4 824
2 à 4 ans7 177
5 à 9 ans4 361
10 ans ou plus9 131
Total ménages25 492
INSEE · 2022

Occupation des logements

Occupation normale6 882
Sous-occupation modérée8 368
Sous-occupation accentuée4 281
Suroccupation modérée2 778
Suroccupation accentuée120
INSEE · 2022

Équipement automobile

Le parc automobile des résidents se répartit entre 25 % sans voiture, 59 % à une voiture et 17 % à deux véhicules ou plus. Par ailleurs, 53,2 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.

03 Évolution historique

30 401Logements en 2022
+57 %Évolution depuis 1968
INSEE · 1968–2022

Évolution du parc depuis 1968

Trajectoire de long terme: 19 412 logements en 1968, 30 401 en 2022 (+57 %).

INSEE · Logements vacants

Logements vacants

Année 2020 2021 2022 2023 2024 2025
Logements vacants 5 980 6 668 5 486 6 238 4 917 3 356
Dont vacants > 2 ans 2 620 3 098 2 582 2 586 2 206 2 010

04 Performance énergétique (DPE)

CClasse DPE dominante
183kWh/m²/an en moyenne
5,3 %Passoires (F+G) i
16 406Diagnostics
ADEME · DPE

Étiquettes énergie & climat

Énergie

A
B
C
183 kWh/m²/an
D
E
F
G

Climat (GES)

A
B
C
2 653 kg CO2/an
D
E
F
G
ADEME · DPE

Distribution DPE

Le graphique décompose les 16 406 diagnostics par étiquette énergétique: 45 % en C, 50 % en A-B-C.

ADEME · GES

Distribution GES

Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe C ressort en tête (31 %), et 67 % des logements se classent A à C.

ADEME · DPE

Consommation par époque de construction

Consommation selon l'époque: maximum 227 kWh/m²/an (avant 1948), minimum 93 kWh/m²/an (après 2012).

ADEME · DPE

Maisons vs Appartements

Comparaison maisons/appartements: étiquette C à 207 kWh/m²/an côté maisons, C à 179 côté appartements.

Comparaison territoriale
Consommation vs département-30 kWh/m²/an
Consommation vs France-20 kWh/m²/an
Passoires vs département-7,3 pts
Passoires vs France-4,6 pts

05 Obligations SRU (art. 55)

En détail
Objectif légal20 %
StatutConforme

06 Parc social détaillé (RPLS 2025)

Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).

6,15 €Loyer moyen /m² i
3,9 %Taux de vacance i
359dont PLAI i
225dont PLS i
2 891En QPV i
SDES · RPLS 2025

Typologie des logements sociaux

TypologieNombre
T1494
T21 272
T32 714
T41 780
T5+358

Le parc de logements structure le

Le saviez-vous ?

Résumé

Le parc de Tarbes compte 30 401 logements, dont 4 274 sont vacants (14,1 %) — un taux de vacance élevé qui traduit souvent une détente du marché ou un patrimoine en renouvellement. Habitat majoritairement collectif — 76,3 % du parc en appartements contre 23,7 % en maisons. Ce contexte résidentiel — Tarbes est dans la tradition pyrénéenne, dans les collines, à une altitude moyenne de 360 m — cadre la lecture du parc local.

Profil d'occupation typique d'un tissu urbain — 64,0 % de locataires. Le logement social occupe une place de 23,6 % dans le parc de résidences principales.

Le parc de Tarbes combine un noyau ancien (4,0 %) et une couronne plus récente (7,3 % après 2006). Les diagnostics énergétiques (DPE) pointent une classe C dominante et 183 kWh/m²/an en moyenne, sous la médiane nationale (203). Côté énergie, le gaz de ville chauffe 61,6 % des résidences principales.

Tarbes affiche une croissance de son parc de +4,7 % depuis 2016. Répartition équilibrée de la motorisation: 24,8 % de ménages sans voiture, 16,6 % à au moins deux voitures.

La physionomie du parc traduit la géographie régionale: Tarbes est dans la tradition pyrénéenne. Le contexte naturel (dans les collines, à une altitude moyenne de 360 m) module les arbitrages des résidents et investisseurs.

Les données logement de cette page sont issues du recensement INSEE millésime 2022 (parc, statuts d'occupation, ancienneté du bâti, chauffage) complété par les bases DPE-ADEME pour la performance énergétique.

Faut-il investir à Tarbes en 2026 ?

Préfecture des Hautes-Pyrénées et cœur de l'agglomération Tarbes-Lourdes, la ville affiche une attractivité territoriale solide, soutenue par une gare TGV et une démographie positive. Pour autant, son marché immobilier, marqué par un taux de chômage élevé, présente un profil contrasté. Le verdict qui suit en décrypte les opportunités et les écueils pour 2026.

1 511 €/m² prix médian
+0,7 % sur un an
855 transactions 2026

Avec un rendement locatif brut de 7,7 % et une attractivité territoriale classée dans le top 20 % des communes, Tarbes joue la carte du rendement face aux métropoles survalorisées.

Verdict

➤ Investir ici exige une sélection rigoureuse du bien pour exploiter un bon rendement locatif, en acceptant un marché local fragile et une plus-value incertaine.

Rendement bon
Risque modere
Horizon moyen terme
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Points clés

  • ✓ Rendement locatif brut de 7,7 %
  • ✓ Prix médian inférieur de 40 % au national
  • ✓ Dynamique démographique positive (+4,7 %)
  • ⚠ Correction de -1,9 % en 2024
  • ⚠ Taux de chômage élevé à 19,3 %
  • ⚠ Par de passoires énergétiques (F/G) à intégrer

Pour qui est faite cette commune ?

  • ✓ Investisseur locatif classique
  • ✗ Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
  • ✗ Investisseur plus-value long terme
  • ✗ Primo-accedant local

Positionnement sur le marché

  • Un prix médian global de 1 511 €/m², inférieur de 40 % à la moyenne nationale.
  • Première commune des Hautes-Pyrénées par la population, avec un revenu médian de 19 070 €.
  • Un rendement locatif brut (7,7 %) deux fois supérieur à celui des grandes métropoles.
Données 2026 Sources : DVF · INSEE · SDES Analyse éditoriale par IA

Analyse du marché immobilier à Tarbes

Le marché immobilier local reste relativement calme avec une pression contenue (IPI 4,8/10). Les délais de vente sont plus longs et les marges de négociation plus ouvertes.

Indices immobiliers de Tarbes

Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.

4,8

Indice de Pression Immobilière

Modéré

Pression modérée : le marché est équilibré, sans tension excessive entre vendeurs et acheteurs.

À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?

Composantes de l'indice
Prix au m² (composite maisons/apparts)
36
Années de revenu pour acheter 70 m²
58
% de résidences secondaires
10
Croissance démographique (5 ans)
72
Densité de population
100
4,5

Indice d'Accessibilité Immobilière

Moyen

Faible accessibilité : les prix dépassent la capacité d'achat d'une partie de la population locale, pesant sur la demande d'acquisition.

Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?

Composantes de l'indice
Ratio prix/revenu (inversé)
42
% de propriétaires
12
Taux de pauvreté (inversé)
100
% de HLM (signal structurel)
0
5,6

Indice d'Opportunité Locative

Favorable

Opportunité locative élevée : la demande locative est soutenue, portée par un faible taux de propriétaires (34,3 %).

La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?

Composantes de l'indice
% de locataires (proxy marché locatif)
100
% résidences secondaires (demande saisonnière)
10
Croissance démographique (5 ans)
72
Capacité touristique / population
10
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
64
1,9

Indice de Pression Touristique Immobilière

Très faible

Faible pression touristique : le marché de la location saisonnière n'est pas un levier prioritaire.

À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?

Composantes de l'indice
% de résidences secondaires
10
Capacité touristique / population
10
% de logements vacants
90
Faible densité (proxy isolement touristique)
0

Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.

Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers

Indice de Pression Immobilière (IPI)

À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?

Échelle : 10 = très forte pression

Composantes :

  • Prix au m² (composite maisons/apparts) — poids 30 % requis
    Valeur brute : 1628,4 — Percentile dept : 36/100
  • Années de revenu pour acheter 70 m² — poids 25 %
    Valeur brute : 6,0 — Percentile dept : 58/100
  • % de résidences secondaires — poids 20 %
    Valeur brute : 2,1 — Percentile dept : 10/100
  • Croissance démographique (5 ans) — poids 15 %
    Valeur brute : 4,7 — Percentile dept : 72/100
  • Densité de population — poids 10 %
    Valeur brute : 2959,9 — Percentile dept : 100/100

⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.

Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)

Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?

Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible

Composantes :

  • Ratio prix/revenu (inversé) — poids 40 % requis
    Valeur brute : 6,0 — Percentile dept : 42/100
  • % de propriétaires — poids 25 %
    Valeur brute : 28,8 — Percentile dept : 12/100
  • Taux de pauvreté (inversé) — poids 25 %
    Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100
  • % de HLM (signal structurel) — poids 10 %
    Valeur brute : 19,8 — Percentile dept : 0/100

⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.

Indice d'Opportunité Locative (IOL)

La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?

Échelle : 10 = signaux très favorables

Composantes :

  • % de locataires (proxy marché locatif) — poids 25 % requis
    Valeur brute : 65,7 — Percentile dept : 100/100
  • % résidences secondaires (demande saisonnière) — poids 20 %
    Valeur brute : 2,1 — Percentile dept : 10/100
  • Croissance démographique (5 ans) — poids 20 %
    Valeur brute : 4,7 — Percentile dept : 72/100
  • Capacité touristique / population — poids 15 %
    Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 10/100
  • Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel) — poids 20 %
    Valeur brute : 1628,4 — Percentile dept : 64/100

⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.

Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)

À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?

Échelle : 10 = très forte pression touristique

Composantes :

  • % de résidences secondaires — poids 35 % requis
    Valeur brute : 2,1 — Percentile dept : 10/100
  • Capacité touristique / population — poids 25 %
    Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 10/100
  • % de logements vacants — poids 15 %
    Valeur brute : 14,1 — Percentile dept : 90/100
  • Faible densité (proxy isolement touristique) — poids 25 %
    Valeur brute : 2959,9 — Percentile dept : 0/100

⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.

Investir à Tarbes : opportunités et risques

Investir à Tarbes en 2026, c'est avant tout viser un rendement locatif brut élevé, autour de 7,7 % pour les appartements. Cette performance s'explique par des prix d'entrée maîtrisés (1 610 €/m² médian) et une demande locative nourrie, dans une ville où deux tiers des ménages sont locataires. La forte connectivité (fibre à 93,7 %) et le vaste panel de services publics renforcent l'argument auprès des locataires potentiels.

Il faut pourtant composer avec des charges significatives. La taxe foncière, à 56,12 %, grève notablement le rendement net, estimé autour de 4,1 %. Par ailleurs, bien que faible (5,1 %), la part de passoires thermiques (classes F et G) dans le parc impose une vigilance accrue lors de l'acquisition pour se prémunir des interdictions de location à venir. La vacance structurelle (14,1 % des logements) indique aussi des quartiers à éviter.

La stratégie gagnante consiste donc à cibler des appartements récents ou rénovés, bien situés près des pôles d'emplois ou des transports, pour capter une demande locative solvable malgré un contexte économique local difficile. L'horizon doit être fixé au minimum au moyen terme, le temps de consolider la valeur du bien dans un marché qui a montré sa volatilité.

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Données du marché immobilier à Tarbes

DVF, loyers, permis, analyse expert

Le marché immobilier tarbais repose sur un pilier unique : la location. Avec 655 ventes d'appartements sur 855 transactions totales en 2024, selon les données DVF, l'offre et la demande sont structurées par un taux de propriétaires occupant de seulement 34,3 %. Cette configuration génère des rendements bruts attractifs (7,7 %), mais elle révèle aussi la fragilité économique d'un bassin où le chômage touche 19,3 % de la population active.

La proximité de la gare TGV, à 1 km du centre, et la présence de 2 239 équipements (services, santé, commerces) confortent l'attractivité résidentielle, notée 8,2/10. Cette attractivité, couplée à une hausse démographique, a soutenu une appréciation des prix de 14 % entre 2020 et 2023. La correction de -1,9 % enregistrée en 2024 apparaît ainsi comme un retour à la réalité après une période d'euphorie, plutôt que comme un effondrement.

Néanmoins, l'écart de valorisation avec des communes comparables comme Colomiers (+83 %) ou Bayonne (+193 %) reste abyssal. Cet écart constitue à la fois une marge de sécurité pour l'investisseur et le reflet des déséquilibres socio-économiques locaux. Le marché est donc double face : porteur de rendement, mais peu propice à des plus-values spectaculaires à court terme.

Analyses détaillées du marché

Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.

Évolution du marché immobilier de Tarbes Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés

Entre 2020 et 2024, le prix médian du mètre carré à Tarbes a progressé de 14 %, passant de 1 426 € à 1 511 €. Cette hausse, régulière jusqu'en 2023, a connu un infléchissement en 2024 (-1,9 %), signe d'un marché qui marque une pause après une période dynamique. Les appartements, moteurs du marché avec 655 ventes sur 988, voient leur prix médian (1 472 €/m²) légèrement décrocher par rapport aux maisons (1 639 €/m²). Comparée à ses voisines du littoral comme Bayonne, Tarbes conserve un important écart de valorisation, ce qui en fait un point d'entrée plus accessible mais aussi plus sensible aux fragilités économiques locales. Pour un acheteur en 2026, cette configuration suggère une opportunité de négociation, dans un contexte où la flambée des prix semble derrière nous.

Évolution du marché immobilier de Tarbes

Comment lire ce graphique ?

Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.

Le marché local enregistre 855 transactions en 2025 et affiche une évolution de +10,1 % sur 2021–2025 (prix médian à 1 511 €/m²).

Maisons vs Appartements

Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.

Maisons
Prix médian 1 639 €/m²
Surface médiane 93 m²
Transactions 200
Appartements
Prix médian 1 472 €/m²
Surface médiane 63 m²
Transactions 655

Indicateurs clés du marché

+0,7 %
Variation annuelle prix/m² ?
8,4 %
Rendement locatif apparts ?
7,3 %
Rendement locatif maisons ?
40,9 %
Taux d'effort ?
Effort élevé

Achat type — prix total estimé

152 427 €
Maison 93 m² ?
Mensualité ~884 €/mois (20 ans, 3,5 %)
92 736 €
Appartement 63 m² ?
Mensualité ~538 €/mois (20 ans, 3,5 %)
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité

L'achat d'une maison type de 90 m² à Tarbes (153 090 €) représenterait environ 8 années de revenu médian local. Pour un appartement de 56 m² (90 160 €), cet effort tombe à 4,7 années. Le loyer mensuel estimé pour cet appartement (environ 577 €) ne couvrirait qu'une partie de la mensualité d'un emprunt standard, laissant un effort net mensuel à la charge de l'investisseur. Avec un rendement brut de 7,7 %, la rentabilité locative est tangible, mais elle est immédiatement rognée par les charges (taxe foncière à 56,12 %, gestion, vacance locative). La viabilité du montage repose donc sur un apport personnel significatif et une capacité à absorber un cash-flow légèrement négatif dans l'attente d'une éventuelle revalorisation.

Acheter vs Louer — appartement 63 m²

538 €/mois
Mensualité crédit ?
649 €/mois
Loyer estimé ?
Acheter coûte 111 €/mois de moins

Accessibilité — années de revenu médian

8,0 ans
Pour une maison ?
4,9 ans
Pour un appartement ?

Estimation des loyers (Carte des loyers)

10,3 €/m²
Loyer médian appartements ?
8,3 - 12,8 €/m²
9,9 €/m²
Loyer médian maisons ?
7,6 - 12,9 €/m²
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes

Répartition des ventes

23,4 % de maisons et 76,6 % d'appartements parmi les 855 transactions enregistrées.

23,4 % maisons, 76,6 % appartements sur 855 ventes: le collectif pèse 76,6 % du marché local.

Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
Indicateur Global Maisons Appartements
Nombre de transactions 855 200 655
Prix médian/m² 1 511 € 1 639 € 1 472 €
Prix moyen/m² 1 822 €
Surface médiane – 93 m² 63 m²

Historique

Année Transactions Prix médian/m²
2021 1 040 1 372 €
2022 979 1 467 €
2023 902 1 521 €
2024 789 1 500 €
2025 855 1 511 €
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés

La dynamique de construction à Tarbes est vigoureuse, avec 1 072 logements autorisés sur les cinq dernières années et une tendance en hausse de 66 % par rapport à la période précédente. Cette accélération, qui s'est concrétisée par 285 permis en 2024, répond à une pression démographique positive (+4,7 % sur cinq ans). Elle indique la confiance des promoteurs dans l'attractivité résidentielle de la ville et contribue à moderniser un parc où seulement 7,3 % des logements sont postérieurs à 2006. Toutefois, cet afflux de neuf doit être surveillé pour éviter un risque de sur- offre à moyen terme, notamment sur le segment des appartements, déjà très présent dans le parc existant. Les zones en cours d'urbanisation pourraient devenir les nouveaux pôles de valorisation.

Construction et développement immobilier

Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.

Évolution de la construction

Dernier relevé 2025: 544 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 4 178 autorisations pour 1 956 démarrages effectifs.

Vacance longue durée à Tarbes

Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.

3 356 logements vacants au total
2 010 vacants depuis plus de 2 ans 59,9 % des vacants

Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.

Construction neuve à Tarbes (5 dernières années)

Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).

Bilan construction à Tarbes: 1 154 logements autorisés sur 5 ans, 272 pour la dernière année (+75 %).

1 154 logements autorisés sur 5 ans
272 en 2025 dernière année connue
+75 % vs 5 années précédentes tendance

Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.

Fourchettes de loyers à Tarbes

Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.

Appartements
Bas 8,3 €/m²
Médian 10,3 €/m²
Haut 12,8 €/m²
Écart de 4,5 €/m² entre le 1er et le dernier décile.
Maisons
Bas 7,6 €/m²
Médian 9,9 €/m²
Haut 12,9 €/m²
Écart de 5,3 €/m² entre le 1er et le dernier décile.

Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.

Charge fiscale réelle à Tarbes

Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.

Pour un appartement type (63 m²)
~2 186 €/an
soit ~3,4 mois de loyer par an
Pour une maison type (93 m²)
~3 102 €/an
soit ~3,4 mois de loyer par an
Taux taxe foncière sur le bâti 56,12 % Moyenne dept : 44,88 % +11,24 pt Moyenne France : 43,01 % +13,11 pt
Taxe d'habitation (rappel) 32,99 % supprimée pour les RP en 2023 · maintenue sur les résidences secondaires

Évolution du taux sur 4 ans

56,77 % 2021
56,77 % 2022
56,42 % 2023
56,12 % 2024
Comment se calcule ce chiffre ?

Le taux affiché (56,12 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.

Formule officielle : Taxe foncière = VLC × taux

Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.

L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.

Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,4 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.

Le rendement net est la vraie boussole. À Tarbes, le passage d'un brut de 7,7 % à un net d'environ 4,1 % pour les appartements s'explique par plusieurs frais récurrents. La taxe foncière sur le bâti y est de 56,12 %. Il faut aussi provisionner la vacance locative (le taux de logements vacants est de 14,1 %), les frais de gestion, et les charges de copropriété. Dans un parc ancien, anticiper des travaux de rénovation énergétique est prudent pour sécuriser le revenu sur le long terme.

Performance énergétique du parc à Tarbes

Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 16 406 diagnostics analysés (ADEME)

Parc à Tarbes: majorité classée C, part de passoires thermiques à 5,3 %.

Classe dominante C
Passoires thermiques 5,3 % F + G
Conso moyenne 182 kWh/m²/an

Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).

Le parc immobilier tarbais est plutôt bien classé énergétiquement, avec une classe C dominante et seulement 5,1 % de passoires thermiques (F/G). Ceci limite le risque réglementaire immédiat d'ici 2025. Cependant, l'objectif de rénovation d'ici 2034 concernera les logements classés E, D, voire C. Un bien mal isolé verra sa valeur pénalisée à moyen terme. Pour l'acheteur, c'est un gage de moindres dépenses énergétiques et de future valorisation.

Quels types de biens privilégier pour investir ?

Les petits appartements (surface médiane de vente : 56 m²) sont les plus adaptés, correspondant à la demande étudiante et aux petits budgets. Les studios et T2 en centre-ville ou à proximité des pôles d'emploi (taux d'emploi 52,3 %) sont les plus liquides. Le parc ancien (13 % d'avant 1945) peut présenter des risques de travaux, notamment avec seulement 5,1 % de passoires thermiques (DPE F/G), mais une classe énergétique dominante C (180 kWh/m²/an) indique un parc globalement correct.

Quelles zones cibler à Tarbes ?

Le centre-ville historique, autour des 12 monuments protégés et de la gare TGV, concentre la demande locative étudiante et professionnelle. Les quartiers périphériques, mieux pourvus en maisons (24 % du parc), peuvent intéresser les familles. La dynamique de construction neuve (1 072 logements autorisés en 5 ans, +66 %) est à surveiller, car elle pourrait créer une sur-offre locative à terme dans certains secteurs.

Calculateur de rendement à Tarbes

Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.

Rendement brut —
Rendement net —
Mensualité crédit (20 ans à 3,5 %) —
Effort résiduel —

Risques à connaître avant d'investir à Tarbes

Le principal risque est la vacance locative, dans une commune où 14,1 % des logements sont vacants. La solvabilité de la demande, face à un revenu médian bas, impose des loyers modérés. La taxe foncière élevée (56,12 %) et des charges de gestion (estimées à 12 % dans notre calcul) grèvent significativement le rendement net, ramené à environ 4,1 % pour les appartements. Enfin, la présence de PPR (risques naturels et technologiques) nécessite une vigilance sur l'assurabilité du bien.

Cas pratique : un investissement type à Tarbes

Pour un appartement de 56 m² (surface correspondant au prix médian de 90 160 €), le loyer médian attendu est d'environ 577 € par mois (10,3 €/m²). Avec un rendement brut de 7,7 %, l'effort net mensuel après charges (taxe foncière, gestion, provision vacance) pourrait se situer autour de 150 €, selon le taux d'emprunt et l'apport personnel.

Erreurs à éviter quand on investit à Tarbes

  • Négliger la taxe foncière, élevée à 56,12 % sur le bâti.
  • Oublier de provisionner pour la vacance locative (14,1 % de vacants).
  • Surévaluer les loyers en se basant sur la moyenne sans visiter.
  • Acheter sans diagnostic précis des risques (PPR inondation).

Quand acheter ou vendre ?

Le marché à Tarbes suit un rythme classique, avec une activité accrue au printemps et à l'automne. La période estivale peut être plus calme, bien que la proximité des Pyrénées attire quelques acheteurs en vacances. Pour un vendeur, mettre en avant son bien avant l'été permet de capter les familles souhaitant emménager avant la rentrée. L'échéance de la taxe foncière en septembre peut inciter certains propriétaires à vendre en première partie d'année.

Le saviez-vous ?

  • Tarbes compte 12 monuments historiques protégés.
  • 93,7 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
  • L'indice de vieillissement est de 218,2 pour 100 jeunes.

S'installer à Tarbes : cadre de vie et logement

S'installer à Tarbes, c'est bénéficier des avantages d'une préfecture de taille humaine, dotée d'un équipement public remarquable pour 44 400 habitants. Les 678 établissements de santé et les 948 services recensés par l'INSEE assurent une autonomie quotidienne. La ville, au carrefour des vallées pyrénéennes, offre un accès rapide aux stations de ski et aux sentiers de randonnée, un atout majeur pour les amateurs de nature.

Le parc de logements, dominé par des constructions d'après-guerre, présente une performance énergétique moyenne (classe C dominante). Le centre historique, avec ses 12 monuments protégés, confère un caractère patrimonial, tandis que les quartiers périphériques bénéficient des opérations de renouvellement urbain récentes. La présence de plusieurs PPR (Plans de Prévention des Risques) actifs invite toutefois à une vigilance particulière lors du choix du bien.

Le profil démographique, avec un âge médian de 40,7 ans et un indice de vieillissement élevé (218,2), dessine une ville où les seniors sont surreprésentés, ce qui influence l'offre de services et le rythme de vie. La communauté d'agglomération Tarbes-Lourdes-Pyrénées impulse une dynamique métropolitaine plus large, soutenant les projets d'aménagement et de développement.

Carte du marché immobilier à Tarbes

Tarbes et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.

moins cher moyen plus cher

Climat à Tarbes

12,8 °C
Température moyenne ?
1 963 h
Ensoleillement ?
1 081 mm
Précipitations ?
38 j
Jours de gel/an ?

Avec une température moyenne annuelle de 12,8 °C et plus de 1 000 mm de précipitations, le climat de Tarbes est océanique montagnard, tempéré par sa basse altitude (306 m). Les hivers y sont doux, les étés chauds sans excès. Ce profil, moins ensoleillé que la plaine toulousaine mais moins rigoureux que les stations pyrénéennes voisines, convient aux acheteurs recherchant un rythme de vie paisible, à l'abri des fortes chaleurs estivales.

À qui s'adresse Tarbes ?

Tarbes s'adresse principalement aux primo-accédants et aux jeunes actifs cherchant un accès abordable à la propriété dans une ville bien équipée. Les familles y trouveront des maisons dans un quart du parc, mais la part élevée de logements sociaux (27 %) et le taux de pauvreté classé premier du département influencent le tissu social. Les retraités attirés par le calme et la proximité des services de santé représentent également un profil adapté, compte tenu de la part de 28,7 % de seniors.

Avantages et limites à Tarbes

✓ Points forts

  • Prix d'entrée très accessible : 1 626 €/m² de médiane.
  • Cadre de vie complet avec 2 239 équipements et 12 monuments historiques.
  • Excellente desserte ferroviaire (gare TGV à 1 km) et numérique (fibre 93,7 %).
  • Environnement naturel privilégié au pied des Pyrénées, altitude 306 m.
  • Parc immobilier globalement performant énergétiquement (classe DPE C dominante).

− À prendre en compte

  • Taux de chômage élevé (19,3 %) impactant le dynamisme économique.
  • Exposition à des risques naturels et technologiques (PPR actifs, sismicité moyenne).
  • Part importante de logements sociaux (27 %) et de biens vacants (14,1 %).

Composition du parc immobilier à Tarbes

30 401 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.

Répartition: 76,0 % d'appartements, 24,0 % de maisons — profil urbain marqué.

83,9 % Résidences principales 25 492 logements
2,1 % Résidences secondaires 635 logements
14,1 % Logements vacants 4 274 logements
34,3 % Propriétaires de leur résidence

Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.

Le parc de Tarbes est marqué par une forte proportion de logements sociaux (27 %) et de locataires. Seulement 34,3 % des habitants sont propriétaires occupants. Avec 24 % de maisons et 14,1 % de logements vacants, le marché est plus orienté vers la location et présente des opportunités pour les investisseurs. La faible part de résidences secondaires (2,1 %) indique une ville active, moins soumise à la pression touristique que d'autres communes du département.

Ancienneté du parc à Tarbes

Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 25 301 logements).

  • Avant 1919 4,0 % 1 008 logts
  • 1919-1945 9,0 % 2 271 logts
  • 1946-1970 37,1 % 9 392 logts
  • 1971-1990 31,3 % 7 912 logts
  • 1991-2005 11,4 % 2 881 logts
  • 2006-2019 7,3 % 1 836 logts

Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.

Équipements et services à Tarbes

2 239 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.

349 Commerces
948 Services
678 Santé
140 Sports et loisirs
86 Enseignement
28 Tourisme
10 Transports

Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.

Risques naturels et géorisques à Tarbes

Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).

Potentiel radon Faible Classe 1/3
Sismicité Moyenne Zone 4/5
Risques naturels recensés 8 aléas dans la commune
Arrêtés catnat (historique) 14 catastrophes naturelles déclarées

Les risques naturels sont modérés mais à considérer. La sismicité est de niveau moyenne et le radon faible. La présence de plusieurs PPR actifs (inondation, industriel) impose de consulter systématiquement le cadastre des risques avant tout achat. La commune a subi 14 arrêtés de catastrophe naturelle historiques, principalement pour inondations et coulées de boue. Ces contraintes influent sur l'assurabilité et peuvent imposer des travaux de prévention.

Cas pratique : un achat type à Tarbes

Pour une maison de 90 m² (proche du prix médian de 153 090 €), un ménage au revenu local médian (19 070 €) devrait y consacrer environ 8 années de revenus. Avec un apport de 10 %, un prêt sur 20 ans à 3,5 % générerait une mensualité d'environ 670 € hors assurance, soit un taux d'effort conséquent nécessitant souvent deux revenus.

Erreurs à éviter quand on achète à Tarbes

  • Omettre de vérifier le classement DPE et les travaux à prévoir.
  • Ne pas consulter le plan des PPRN pour savoir si le bien est en zone à risque.
  • Sous-estimer le coût du chauffage dans un logement antérieur à 1945.
  • Négocier sans connaître la forte proportion de logements sociaux (27 %).

Points clés à retenir à Tarbes

  • Prix médian à 1 511 €/m², en léger repli de -1,9 % sur un an.
  • Rendement brut locatif attractif : 7,7 % pour les appartements.
  • Climat tempéré : moyenne annuelle de 12,8 °C et 1 081 mm de pluie.
  • Marché plus locatif : 34,3 % de propriétaires occupants seulement.
  • Les maisons (1 639 €/m²) sont 5,6 % plus chères que les appartements.
  • Rendement net ramené à environ 4,1 % après charges et taxes.
  • Parc énergétique de classe C dominante, peu de passoires (5,1 %).
  • La construction neuve explose (+66 %), pouvant impacter l'ancien.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
DVF — Demandes de Valeurs Foncières
Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
Prix médian vs prix moyen
Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
Q1, Q3 et fourchette interquartile
Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
Rendement locatif brut
Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
Rendement locatif net
Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
PPR — Plan de Prévention des Risques
Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
Carte des loyers
Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
Taxe foncière
Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.

Méthodologie & sources

Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.

  • DVF — Demandes de Valeurs Foncières DGFiP

    Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.

    Année 2026 Prochaine MAJ : octobre 2026 Source officielle ↗
  • Carte des loyers Min. Transition écologique

    Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.

    Année 2025 Prochaine MAJ : avril 2027 Source officielle ↗
  • INSEE — Recensement & équipements INSEE

    Données population, parc logement, équipements de proximité.

    Source officielle ↗
  • SITADEL — Permis de construire SDES — Min. Transition écologique

    Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).

    Source officielle ↗
  • ADEME — DPE ADEME

    Diagnostics de performance énergétique du parc local.

    Source officielle ↗
  • Géorisques (BRGM) BRGM / Min. Transition écologique

    Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.

    Source officielle ↗

Indices composites villagesfrancais.fr — IPI, IAI, IOL, IPTI sont calculés en interne par croisement des sources ci-dessus. La méthodologie complète est documentée et auditable. Chaque indice est noté sur 10 et accompagné d'un score de fiabilité (basé sur la disponibilité des données sources pour la commune).

Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Tarbes ?

À Tarbes, au-delà de la surface, trois facteurs créent de la valeur : l'état énergétique (un DPE C vaut plus qu'un D), la proximité des 948 services de proximité ou de la gare TGV, et la typologie. Les maisons (24 % du parc) sont rares et se vendent en moyenne 5,6 % plus cher au m² que les appartements. Un jardin, une exposition sud et un bon entretien sont des atouts majeurs. À l'inverse, la vue sur un monument historique protégé peut être un atour esthétique mais aussi une contrainte pour les travaux.

Estimation indicative d'une maison à Tarbes

Pour une maison de 93 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :

140 523 €

Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.

Pourquoi une estimation précise est essentielle

Dans un marché où 14,1 % des logements sont vacants, un prix de vente trop ambitieux peut conduire à une stagnation de plusieurs mois. À l'inverse, sous-estimer son bien représente une perte sèche. Une estimation professionnelle, ancrée dans les données territoriales concrètes (état du parc, dynamique démographique +4,7 % en 5 ans, projets urbains), vous donne le point d'équilibre pour attirer les acheteurs sans brader votre patrimoine. C'est la première étape stratégique pour vendre dans des délais raisonnables à Tarbes.

Pourquoi faire estimer par un professionnel local

Un agent immobilier local connaît les micro-marchés : le quartier autour de la gare n'a pas la même dynamique que les secteurs plus résidentiels. Il évalue l'impact concret d'un DPE D sur la négociation ou la plus-value d'une rénovation récente. Il sait aussi que le taux de vacance à 14,1 % cache des disparités entre immeubles anciens dégradés et copropriétés bien entretenues. Son expertise permet d'éviter une sous-évaluation qui laisse de l'argent sur la table, ou une surévaluation qui fait fuir les acheteurs.

Erreurs à éviter pour une estimation fiable

  • Se fier uniquement au prix médian au m², très variable selon les quartiers.
  • Oublier de valoriser un DPE performant (classe C dominante).
  • Ne pas tenir compte de l'explosion de la construction neuve (+66 %).
  • Croire que tous les logements vacants (14,1 %) sont de bonnes affaires.

Investir à Tarbes : passer à l'action

Une fenêtre d'opportunité locative existe à Tarbes, mais elle est conditionnée au choix du bien et du quartier. Notre analyse fine des transactions DVF et notre réseau d'experts locaux vous permettent de passer de la théorie à l'acquisition sécurisée.

Les chiffres posent un diagnostic, mais la réussite d'un investissement se joue sur le terrain et dans la négociation.

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Récapitulatif

    Questions fréquentes sur l'immobilier à Tarbes

    Quel est le prix moyen d'un appartement à Tarbes ?

    Le prix médian des appartements à Tarbes est de 1 472 €/m², soit environ 90 160 € pour un deux-pièces de 56 m², taille médiane des biens vendus en 2024.

    Tarbes est-elle une ville chère pour acheter ?

    Non, Tarbes est nettement moins chère que la moyenne nationale et que les villes du littoral atlantique. Son prix médian global (1 511 €/m²) est inférieur de 193 % à celui de Bayonne, par exemple.

    Est-ce rentable d'investir en location à Tarbes ?

    Oui, le rendement locatif brut y est élevé (7,7 % pour les appartements), porté par une forte demande. Le rendement net, après charges et taxe foncière (56,12 %), se situe autour de 4,1 %.

    Quels sont les risques à investir à Tarbes ?

    Les principaux risques sont la fragilité économique locale (taux de chômage à 19,3 %), la correction récente des prix (-1,9 % en 2024) et la présence de logements vacants (14,1 %) qui peut compliquer la revente dans certains quartiers.

    Les prix vont-ils continuer à baisser à Tarbes ?

    La légère baisse de 2024 fait suite à quatre années de hausse. L'évolution future dépendra de la santé économique locale et de la dynamique démographique, actuellement positive (+4,7 % sur 5 ans). Une stabilisation est plus probable qu'une chute importante.

    Marché immobilier des communes voisines

    À 1 626 €/m², Tarbes représente un effet de levier considérable face à Bayonne (4 762 €/m²) pour des indicateurs locatifs similaires, offrant une marge de sécurité aux investisseurs.

    Explorez le marché immobilier des communes comparables à Tarbes.

    Communes limitrophes de Tarbes

    Tarbes est entourée de 9 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :

    1 511 €/m² Prix médian à Tarbes
    Être recontacté gratuitement Être recontacté

    Résumé

    Marché d'accès abordable à Tarbes: 1 511 €/m² sur 855 ventes récentes, un ticket d'entrée inférieur à la médiane départementale.

    Sur 2021-2025, le prix médian de Tarbes progresse de +10,1 %, une trajectoire haussière modérée. Au total, 4 565 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période.

    Marché à dominante collective à Tarbes: 76,6 % d'appartements dans les transactions, à 1 472 €/m² en médiane. Rapporté au revenu médian de Tarbes, un logement de 93 m² (152 427 €) représente 8,0 années de ressources brutes.

    Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 10,3 €/m² pour un appartement et 9,9 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 8,4 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Les résidences secondaires représentent 2,1 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.

    Dynamique de production soutenue sur 2021-2025: 1 154 logements autorisés, soit 231/an en moyenne.

    La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — Tarbes est dans la tradition pyrénéenne. Tarbes est dans les collines, à une altitude moyenne de 360 m, autant d'éléments qui influent sur la valeur des biens.

    Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).

    Sources et méthodologie

    Dernière mise à jour : 25/06/2026
    Voir le détail des 7 sources utilisées

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    Aureilhan 65800 8 031 hab. 1,8 km Bordères-sur-L'échez 65320 5 399 hab. 3,7 km Séméac 65600 5 236 hab. 2,3 km Laloubère 65310 1 846 hab. 3,1 km