01 Le parc de logements
Le parc comprend 19 575 logements dont 17 854 résidences principales, 320 résidences secondaires et 1 401 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 17 854 | 91,2 % |
| Résidences secondaires | 320 | 1,6 % |
| Logements vacants | 1 401 | 7,2 % |
Le graphique détaille la structure des 19 575 logements: 91 % sont habités en permanence, 2 % épisodiquement et 7 % restent inoccupés.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 996 | 5,6 % |
| 1919-1945 | 1 801 | 10,2 % |
| 1946-1970 | 5 639 | 31,9 % |
| 1971-1990 | 4 917 | 27,8 % |
| 1991-2005 | 1 938 | 11,0 % |
| 2006-2019 | 2 386 | 13,5 % |
Le graphique répartit le parc selon sa décennie de construction — 1946-1970 arrive en tête avec 32 %, devant les constructions récentes (13 % après 2006).
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 1 271 | 7,1 % |
| 2 pièces | 3 300 | 18,5 % |
| 3 pièces | 4 883 | 27,3 % |
| 4 pièces | 4 879 | 27,3 % |
| 5 pièces ou plus | 3 521 | 19,7 % |
Le graphique montre une moyenne de 3,4 pièces par logement, avec une présence notable des grands volumes (20 % de 5 pièces et plus).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 17 212 | 18 573 | 19 575 |
| Rés. principales | 15 766 | 16 832 | 17 854 |
| Rés. secondaires | 159 | 317 | 320 |
| Vacants | 1 287 | 1 424 | 1 401 |
En comparaison, Vienne (à 22 km) enregistre 36,5 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 8 772 | 49,1 % |
| Locataires (privé) | 6 193 | 34,7 % |
| Locataires HLM | 2 601 | 14,6 % |
| Logés gratuitement | 288 | 1,6 % |
Structure d'occupation: propriétaires 49,1 %, locataires 49,3 % — la part HLM s'établit à 15 % des résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 12 075 | 67,6 % |
| Fioul | 643 | 3,6 % |
| Électricité | 4 714 | 26,4 % |
| Gaz bouteille | 104 | 0,6 % |
| Autre (bois…) | 317 | 1,8 % |
gaz de ville constitue la première source de chauffage du parc (68 %), suivi par électricité (26 %) et fioul (4 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 2 397 |
| 2 à 4 ans | 4 186 |
| 5 à 9 ans | 3 517 |
| 10 ans ou plus | 7 753 |
| Total ménages | 17 854 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 5 384 |
| Sous-occupation modérée | 4 989 |
| Sous-occupation accentuée | 3 337 |
| Suroccupation modérée | 2 180 |
| Suroccupation accentuée | 135 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 4 274 | 23,9 % |
| 1 voiture | 9 800 | 54,9 % |
| 2 voitures ou plus | 3 779 | 21,2 % |
Le parc automobile des résidents se répartit entre 24 % sans voiture, 55 % à une voiture et 21 % à deux véhicules ou plus. Par ailleurs, 56,3 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 12 094 | 11 247 | 114 | 733 |
| 1975 | 14 023 | 13 021 | 158 | 844 |
| 1982 | 14 674 | 13 532 | 319 | 823 |
| 1990 | 15 459 | 14 162 | 341 | 956 |
| 1999 | 16 173 | 14 686 | 211 | 1 276 |
| 2006 | 16 608 | 15 584 | 159 | 866 |
| 2011 | 17 212 | 15 766 | 159 | 1 287 |
| 2016 | 18 573 | 16 832 | 317 | 1 424 |
| 2022 | 19 575 | 17 854 | 320 | 1 401 |
Le graphique retrace l'évolution du parc de 1968 à 2022: 12 094 logements à l'origine, 19 575 aujourd'hui.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 1 660 | 1 467 | 1 367 | 1 564 | 1 563 | 895 |
| Dont vacants > 2 ans | 254 | 260 | 187 | 159 | 300 | 361 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 10 | 0,1 % |
| Classe B | 87 | 1,0 % |
| Classe C | 3 243 | 37,6 % |
| Classe D | 2 762 | 32,0 % |
| Classe E | 1 732 | 20,1 % |
| Classe F | 533 | 6,2 % |
| Classe G | 251 | 2,9 % |
Distribution DPE sur 8 618 diagnostics: la majorité se situe en classe C (38 %), avec 39 % de logements économes (A-B-C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 772 | 9,0 % |
| Classe B | 1 341 | 15,6 % |
| Classe C | 2 943 | 34,1 % |
| Classe D | 1 967 | 22,8 % |
| Classe E | 1 228 | 14,2 % |
| Classe F | 315 | 3,7 % |
| Classe G | 52 | 0,6 % |
Le graphique montre l'empreinte GES du parc — classe C dominante (34 %), 59 % de logements en A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 255 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 232 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 159 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 139 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 137 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 120 kWh/m²/an |
Le graphique croise conso moyenne et décennie de construction: pic à 255 kWh/m²/an (avant 1948), creux à 120 (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 3 | 7 |
| Classe B | 13 | 74 |
| Classe C | 141 | 3 102 |
| Classe D | 163 | 2 599 |
| Classe E | 130 | 1 602 |
| Classe F | 85 | 448 |
| Classe G | 58 | 193 |
Côté maisons, la dominante est D (246 kWh/m²/an); côté appartements, C (206).
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 288 |
| T2 | 733 |
| T3 | 1 275 |
| T4 | 885 |
| T5+ | 290 |
Le parc de logements structure le marché immobilier d'Oullins-Pierre-Bénite (prix au m², ventes DVF, tendance).
Le saviez-vous ?
- Oullins-Pierre-Bénite est le ville moyenne ayant la consommation énergétique la plus élevée (DPE) du département Rhône. (sur 12 villes moyennes entre 20 000 et 50 000 habitants) Voir le classement
- Oullins-Pierre-Bénite est le ville moyenne ayant le plus de passoires thermiques du département Rhône. (sur 12 villes moyennes entre 20 000 et 50 000 habitants) Voir le classement
Résumé
Avec 19 575 logements dont 91,2 % de résidences principales, Oullins-Pierre-Bénite présente un parc orienté vers l'habitat permanent. Le collectif l'emporte très largement: 80,4 % d'appartements pour 19,6 % de maisons. À l'échelle locale, Oullins-Pierre-Bénite est dans le maillage urbain et périurbain de l'agglomération lyonnaise, en contexte de collines, à une altitude moyenne de 290 m — contexte utile pour lire le parc.
Structure d'occupation mixte à Oullins-Pierre-Bénite: 49,1 % de propriétaires, 49,3 % de locataires. Part du parc social: 14,6 % des résidences principales. Oullins-Pierre-Bénite est en deçà des obligations SRU — 22,2 % de logements sociaux contre 25,0 % requis.
Le bâti d'Oullins-Pierre-Bénite s'étend d'un noyau historique (5,6 % d'avant 1919) à des extensions contemporaines (13,5 % après 2006). Bilan énergétique intermédiaire: classe C et consommation moyenne (209 kWh/m²/an) calées sur la moyenne nationale (203). Le chauffage principal est dominé par gaz de ville (67,6 % des résidences principales).
Croissance observée du parc résidentiel d'Oullins-Pierre-Bénite: +5,4 % entre 2016 et 2022. 23,9 % des ménages d'Oullins-Pierre-Bénite n'ont pas de voiture, 21,2 % en possèdent au moins deux.
Oullins-Pierre-Bénite est dans le maillage urbain et périurbain de l'agglomération lyonnaise, cadre régional qui module les équilibres résidentiels. Le cadre géographique en contexte de collines, à une altitude moyenne de 290 m nuance les caractéristiques du parc local.
Les éléments présentés s'appuient sur le recensement de la population 2022 (INSEE) pour la structure du parc et sur les diagnostics de performance énergétique publiés par l'ADEME pour le volet énergétique.
Faut-il investir à Oullins-Pierre-Bénite en 2026 ?
Au cœur de la métropole lyonnaise, Oullins-Pierre-Bénite bénéficie d'une desserte exceptionnelle et d'une démographie dynamique (+3 % en 5 ans). Ce territoire très dense, où les appartements représentent 80 % des transactions, a connu une forte appréciation immobilière avant une correction en 2024. Faut-il y voir une opportunité d'investissement pour 2026 ?
Le marché local subit une correction de 13,2 % en 2024, offrant une fenêtre d'entrée après des années de hausse continue.
Verdict
➤ À réserver aux investisseurs locatifs aguerris, prêts à assumer un effort financier pour capter un rendement correct dans un marché en correction.
Points clés
- ✓ Correction récente de 13,2 %
- ✓ Rendement locatif brut de 5,5 %
- ✓ Attractivité territoriale élevée
- ⚠ Accessibilité immobilière très faible
- ⚠ Fragilité territoriale notable
- ⚠ Taxe foncière à 38,75 %
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Le prix médian du mètre carré reste supérieur à celui de 85 % des communes françaises.
- Il dépasse de plus de 8 % la médiane des communes comparables du Rhône comme Vienne.
- Son rendement locatif brut est supérieur à celui observé dans les centres-villes des grandes métropoles.
Analyse du marché immobilier à Oullins-Pierre-Bénite
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 9,7 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Le rendement locatif brut estimé atteint 5,7 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Oullins-Pierre-Bénite : opportunités et risques
Investir à Oullins-Pierre-Bénite en 2026 cible prioritairement la location annuelle en appartement, pour un rendement brut de 5,5 %. La taxe foncière, à 38,75 %, pèse directement sur la rentabilité nette, estimée autour de 3,4 % après toutes charges. La part modeste de passoires thermiques (9,1 %) limite le risque réglementaire lié à la loi Climat et Résilience, un atout par rapport à des communes au parc plus ancien.
La stratégie de plus-value à moyen terme est plus incertaine. Si la correction de 2024 offre un prix d'entrée plus bas, la reprise dépendra de la capacité du marché lyonnais à redémarrer. L'investisseur doit privilégier les biens bien situés, à proximité des transports ou des 617 services recensés, pour garantir une liquidité à la revente.
Le faible taux de logements sociaux (17 %) et un parc locatif privé dynamique confirment la pertinence du locatif classique. Cependant, la santé financière communale, avec une dette de 1 197 € par habitant, impose une vigilance sur d'éventuels relèvements fiscaux futurs qui rogneraient encore la rentabilité.
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Données du marché immobilier à Oullins-Pierre-Bénite
DVF, loyers, permis, analyse expertLe marché immobilier d'Oullins-Pierre-Bénite révèle une tension entre son attractivité métropolitaine et une correction brutale des prix. D'après les données DVF 2024, la baisse de 13,2 % du prix médian marque un coup d'arrêt après des années de hausse continue, reflétant probablement un ajustement aux taux d'emprunt élevés et à la saturation des prix.
Cette correction crée une fenêtre d'opportunité pour les investisseurs cash ou très bien financés, notamment sur le segment des appartements qui concentre 83 % des transactions. Néanmoins, l'écart important entre prix moyen (5 025 €/m²) et médian (3 460 €/m²) indique un marché segmenté, où les biens exceptionnels tirent les statistiques vers le haut.
La proximité immédiate de la gare d'Oullins et de Lyon Perrache (4,1 km) reste un atout structurel majeur, soutenant la demande locative. Toutefois, la fragilité économique locale, avec un taux de chômage à 11,5 %, rappelle que le marché est partiellement dépendant de l'arrivée de ménages extérieurs à la commune.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier d'Oullins-Pierre-Bénite Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Entre 2020 et 2023, le prix médian du mètre carré à Oullins-Pierre-Bénite a grimpé de 3 341 € à près de 4 000 €, soit une hausse cumulée de 19,3 %. Cette tendance s'est brutalement inversée en 2024 avec une baisse de 13,2 %, ramenant le prix médian à 3 460 €/m². Cette correction, l'une des plus marquées de la région, fait suite au pic de transactions de 2021 (572 ventes). Le marché des maisons, plus cher (4 456 €/m² médian), semble mieux résister que celui des appartements. Pour un acheteur en 2026, cette évolution suggère que la phase de surachat est terminée et qu'une fenêtre de négociation s'ouvre, particulièrement sur les biens les plus exposés à la baisse.
Évolution du marché immobilier d'Oullins-Pierre-Bénite
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Le marché local enregistre 484 transactions en 2025 et affiche une évolution de -0,8 % sur 2021–2025 (prix médian à 3 319 €/m²).
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
L'acquisition d'un appartement type de 63 m² à 202 671 € générerait un loyer mensuel estimé à 932 €. Avec un crédit sur 20 ans à 4 %, la mensualité s'élèverait à environ 982 €, nécessitant un effort net mensuel de 50 € de la part de l'investisseur. Le rendement brut de 5,5 % est correct, mais il est amputé par des charges importantes (taxe foncière à 38,75 %, gestion, vacance locative) pour atteindre un net estimé à 3,4 %. L'effort financier initial reste conséquent, nécessitant 8,4 années de revenu médian local pour acheter ce même appartement, ce qui exclut la majorité des ménages oullinois du marché de l'accession.
Acheter vs Louer — appartement 63 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Avec 484 transactions en 2024, le marché d'Oullins-Pierre-Bénite reste actif, bien que le volume ait diminué depuis le pic de 2021. Les appartements constituent l'écrasante majorité des ventes (329 sur 397), avec une surface médiane de 63 m². Cette prédominance dessine un marché urbain, orienté vers les jeunes actifs et les investisseurs. Le prix moyen global (5 025 €/m²) s'écarte significativement du prix médian (3 460 €/m²), indiquant la présence de biens de standing ou de grandes surfaces qui tirent la moyenne vers le haut. Le marché est donc segmenté, avec un cœur de cible autour de 3 200 €/m² pour les appartements standards.
Répartition des ventes
19,0 % de maisons et 81,0 % d'appartements parmi les 484 transactions enregistrées.
19,0 % maisons, 81,0 % appartements sur 484 ventes: le collectif pèse 81,0 % du marché local.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 484 | 92 | 392 |
| Prix médian/m² | 3 319 € | 4 456 € | 3 100 € |
| Prix moyen/m² | 3 628 € | ||
| Surface médiane | – | 86 m² | 63 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 488 | 3 347 € |
| 2022 | 404 | 3 673 € |
| 2023 | 362 | 3 764 € |
| 2024 | 357 | 3 321 € |
| 2025 | 484 | 3 319 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve est modeste mais en légère hausse. Seulement 6 logements ont été autorisés en 2024, mais la tendance sur cinq ans (+13 %) montre un regain d'intérêt des promoteurs. Au total, 418 logements ont été autorisés sur la période récente. Cette faible production, couplée à une croissance démographique soutenue (+3 % en 5 ans), maintient une pression sur le parc existant et limite le risque de sur-offre. La rareté du foncier (4 km² seulement) et la densité déjà extrême (9 542 hab/km²) confirment que le développement futur passera principalement par la rénovation et la reconversion, plutôt que par une extension significative.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Cumul sur la période observée: 1 510 autorisations et 1 282 chantiers démarrés, traduisant un taux de passage à l'acte de 85 %.
Vacance longue durée à Oullins-Pierre-Bénite
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Oullins-Pierre-Bénite (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 271 logements ont été autorisés à à Oullins-Pierre-Bénite, -17 % par rapport au cycle précédent.
Ralentissement de la construction neuve : signal de tension à venir sur le parc, prix soutenus si la demande tient.
Fourchettes de loyers à Oullins-Pierre-Bénite
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Oullins-Pierre-Bénite
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (38,75 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,3 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Le rendement brut ne tient pas compte des frais annuels récurrents. Ici, la taxe foncière sur le bâti s'élève à 38,75 %. Il faut y ajouter les charges de copropriété pour 80 % du parc, les frais de gestion locative (6 à 8 % du loyer) et une provision pour travaux. Avec un parc local à 9,1 % de passoires énergétiques, des travaux d'amélioration sont probables à moyen terme, impactant le rendement net réel.
Performance énergétique du parc à Oullins-Pierre-Bénite
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 8 618 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Oullins-Pierre-Bénite: classe C en tête, 9,1 % de biens énergivores (F/G).
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
La classe énergétique dominante C (208 kWh/m²/an) est relativement performante pour un parc ancien. Cependant, 9,1 % des logements sont des passoires thermiques (F/G). La loi Climat implique l'interdiction de location des logements G à partir de 2025, puis des F en 2028. Pour un acquéreur, viser un bien classé D ou mieux limite le risque de travaux coercitifs et améliore la valorisation.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Privilégiez les appartements de petite et moyenne surface (médiane 63 m²), adaptés à la demande principale. Les T2 et T3 dans l'ancien rénové offrent le meilleur équilibre entre investissement et attrait locatif. Méfiez-vous des passoires thermiques : 9,1 % du parc est classé F ou G, ce qui impliquera des travaux obligatoires. Le neuf récent (13,5 % du parc post-2006) peut séduire mais à un prix d'entrée plus élevé.
Quelles zones cibler à Oullins-Pierre-Bénite ?
La proximité immédiate de la gare d'Oullins et du centre-bourg constitue un spot recherché pour la location. Les quartiers résidentiels plus éloignés, mais bien desservis par les transports, conviennent aux familles locataires. Surveillez les zones couvertes par un PPRI (inondation) ou le PPR de l'Yzeron, qui peuvent compliquer l'assurance et décourager certains locataires.
Calculateur de rendement à Oullins-Pierre-Bénite
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Risques à connaître avant d'investir à Oullins-Pierre-Bénite
Le principal risque est la vacance locative (7,2 % des logements vacants), potentiellement aggravée par une nouvelle construction de 418 logements autorisés sur 5 ans. La taxe foncière, à 38,75 %, pèse sur le rendement net. Enfin, 9,1 % de passoires thermiques (DPE F/G) représentent un risque réglementaire et financier avec les interdictions de location à venir. La sismicité modérée et le radon faible ont un impact marginal.
Cas pratique : un investissement type à Oullins-Pierre-Bénite
Pour un appartement de 63 m² (surface typique d'un T3), au prix médian de 3 217 €/m², l'investissement s'élève à environ 202 671 €. Le loyer mensuel moyen attendu est de 932 € (14,8 €/m²). Cela génère un rendement brut de 5,5 %. Après déduction des charges courantes, l'effort net mensuel pour l'investisseur peut devenir nul ou légèrement positif selon le taux d'emprunt.
Erreurs à éviter quand on investit à Oullins-Pierre-Bénite
- Négliger la taxe foncière locale à 38,75 %.
- Oublier de provisionner pour la rénovation énergétique (9,1 % de passoires).
- Surévaluer le loyer perçu par rapport au marché (14,8 €/m²).
- Ne pas vérifier les règles de copropriété (80 % d'appartements).
Quand acheter ou vendre ?
Le marché suit généralement le rythme scolaire, avec un pic d'annonces au printemps. L'automne peut offrir des opportunités avec des vendeurs plus motivés avant l'hiver. La perception de la taxe foncière en septembre peut inciter certains propriétaires à vendre plus tôt dans l'année. La faible activité touristique (3 hébergements) limite l'effet saisonnier spécifique, le marché reste principalement porté par la demande locale et lyonnaise.
Le saviez-vous ?
- Altitude moyenne de 194 m, offrant une vue dégagée sur la Vallée de la Chimie.
- La commune compte 3 monuments historiques protégés.
- Indice de vieillissement de 115,6, population légèrement plus âgée que jeune.
S'installer à Oullins-Pierre-Bénite : cadre de vie et logement
S'installer à Oullins-Pierre-Bénite, c'est choisir l'hyper-connexion au cœur de la métropole lyonnaise. La commune offre un cadre de vie urbain et complet, avec une densité d'équipements remarquable pour sa taille : 193 commerces et 358 établissements de santé assurent une autonomie quotidienne. La fibre est déployée à 97,1 %, un atout décisif pour les télétravailleurs.
Le territoire présente néanmoins des contraintes environnementales. Il est concerné par plusieurs plans de prévention des risques (PPRI du Grand Lyon, PPR de l'Yzeron), héritage de sa situation en bord de Saône et de l'activité historique de la Vallée de la chimie à proximité. Le score de santé environnementale (2,6/10) est faible, un point à intégrer pour les familles.
La population, relativement jeune (âge médian de 37,1 ans), et la vitalité économique (taux de renouvellement des entreprises à 21,4 %) créent un dynamisme palpable. Le parc de logements, majoritairement constitué d'appartements, correspond à un mode de vie urbain et connecté, loin du modèle pavillonnaire.
Carte du marché immobilier à Oullins-Pierre-Bénite
Oullins-Pierre-Bénite et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Oullins-Pierre-Bénite
Avec 12,8 °C de température moyenne et 783 mm de précipitations annuelles, le climat est typiquement rhodanien, aux hivers modérés et étés chauds. L'altitude de 194 m limite les phénomènes de gel sévère. Ce climat convient aux acheteurs recherchant une douceur relative toute l'année et supportant l'humidité hivernale de la vallée du Rhône, sans les rigueurs montagneuses.
À qui s'adresse Oullins-Pierre-Bénite ?
Cette commune s'adresse principalement aux actifs travaillant dans l'agglomération lyonnaise, priorisant les transports. Les jeunes ménages et primo-accédants y trouvent des appartements familiaux. En revanche, les chercheurs de maisons avec jardins y trouveront une offre limitée (19,7 % du parc) et chère. La part de moins de 30 ans (39,9 %) et la présence de 34 établissements scolaires en font un terrain mixte, entre jeunes actifs et familles.
Avantages et limites à Oullins-Pierre-Bénite
✓ Points forts
- Proximité immédiate de Lyon (5 km) et excellente desserte ferroviaire.
- Large panel de services et commerces (1 349 équipements au total).
- Parc immobilier globalement récent et énergétiquement correct (classe C dominante).
- Démographie dynamique (+5,4 % de population en 10 ans).
- Couverture fibre et très haut débit à 100 %.
− À prendre en compte
- Prix élevés par rapport au revenu médian local (8,4 ans de revenu pour un appartement).
- Forte densité urbaine (9 542 hab/km²) et offre limitée en maisons individuelles.
- Exposition à certains risques naturels (inondations, sismicité modérée).
Composition du parc immobilier à Oullins-Pierre-Bénite
19 575 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
15 565 appartements pour 3 830 maisons: le parc à Oullins-Pierre-Bénite relève d'un tissu urbain collectif.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc local est majoritairement composé d'appartements (80,3 %) et les propriétaires occupants représentent 49,1 % des résidents, signe d'une certaine stabilité. Seulement 1,6 % de résidences secondaires indiquent une vocation résidentielle principale. Le taux de logements vacants (7,2 %) est légèrement supérieur à la moyenne nationale, pouvant signaler des opportunités de réhabilitation. Le marché attire des acheteurs urbains privilégiant la proximité lyonnaise.
Ancienneté du parc à Oullins-Pierre-Bénite
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 17 677 logements).
- Avant 1919 5,6 % 996 logts
- 1919-1945 10,2 % 1 801 logts
- 1946-1970 31,9 % 5 639 logts
- 1971-1990 27,8 % 4 917 logts
- 1991-2005 11,0 % 1 938 logts
- 2006-2019 13,5 % 2 386 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Oullins-Pierre-Bénite
1 349 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Oullins-Pierre-Bénite
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Le territoire est soumis à un zonage PPR pour les risques inondation (PPRI du Grand Lyon) et mouvement de terrain (PPR de l'Yzeron). La sismicité est modérée et le radon faible. Consultez systématiquement l'état des risques (ERP) pour tout bien, car 18 risques naturels sont recensés. Une construction ou rénovation en zone PPR peut être contrainte, influant sur l'assurabilité et la valeur.
Erreurs à éviter quand on achète à Oullins-Pierre-Bénite
- Oublier de consulter l'ERP en zone PPR inondation.
- Ne pas anticiper le coût des travaux pour un DPE F ou G.
- Ignorer l'impact de la proximité de la gare sur le prix au m².
- Sous-estimer les charges de copropriété dans l'ancien.
Points clés à retenir à Oullins-Pierre-Bénite
- Prix médian à 3 460 €/m², en baisse de 13,2 % sur un an.
- Rendement brut locatif de 5,5 % pour les appartements.
- Climat doux avec température moyenne annuelle de 12,8 °C.
- Écart marqué entre maison (4 456 €/m²) et appartement (3 100 €/m²).
- Rendement net estimé à 3,4 % après charges et taxe foncière (38,75 %).
- Parc de logements à 49,1 % de propriétaires occupants.
- Prime à la proximité de la gare et des 193 commerces.
- Prix total type : 202 671 € pour un appart, 444 024 € pour une maison.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Oullins-Pierre-Bénite ?
À Oullins-Pierre-Bénite, la proximité de la gare d'Oullins (0,6 km) et des 193 commerces génère une prime. Pour un appartement, l'étage, la vue et l'état de la copropriété (DPE moyen C) sont cruciaux. Pour une maison, la surface du terrain et l'exposition comptent. La performance énergétique devient un levier majeur de valorisation face à la réglementation. Un bien rénové et bien orienté peut dépasser le prix médian de 3 460 €/m², tandis qu'une passoire thermique nécessite une décote significative.
Estimation indicative d'une maison à Oullins-Pierre-Bénite
Pour une maison de 86 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
285 434 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation imprécise peut coûter cher. Surévaluer son bien le expose à une vacance longue (le taux local est de 7,2 %). Sous-évaluer, c'est perdre plusieurs milliers d'euros, surtout sur une maison dont le prix médian dépasse 440 000 €. Seule une analyse croisant les données DVF récentes, les caractéristiques spécifiques du bien (surface, année de construction, état) et la dynamique micro-locale (rue, proximité des équipements) permet de fixer un prix de vente attractif et réaliste dans un contexte de correction des prix.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Les outils en ligne utilisent des moyennes qui masquent les écarts entre une rue calme et une artère passante. Un professionnel local connaît l'impact de la proximité du lycée ou de la gare sur la demande. Il peut ajuster l'estimation en fonction de l'état réel (finition, humidité, conformité) que les photos ne montrent pas. Son réseau lui permet aussi de jauger l'appétence immédiate du marché, cruciale pour négocier avec des acheteurs sérieux.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se fier uniquement au prix médian communal.
- Oublier de valoriser un DPE performant (classe C dominante).
- Négliger l'impact des 3 monuments historiques sur l'ambiance du quartier.
- Ne pas tenir compte de la baisse des prix (-13,2 %) dans l'argumentaire.
Investir à Oullins-Pierre-Bénite : passer à l'action
Les données DVF posent un cadre, mais la valeur réelle se niche dans la rue, l'étage et l'état du bien. Une expertise hyperlocale est indispensable pour identifier les biens qui résisteront à la correction et ceux qui pourraient subir une dépréciation.
Ces chiffres dessinent un marché spécifique. Leur traduction en opportunité réelle dépend du bien et de son quartier.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Oullins-Pierre-Bénite
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Oullins-Pierre-Bénite ?
Le prix médian global est de 3 460 €/m² en 2024. Les appartements se négocient autour de 3 100 €/m² et les maisons à 4 456 €/m². Un écart important existe entre le prix médian et le prix moyen (5 025 €/m²), indiquant la présence de biens haut de gamme.
Le marché est-il en baisse à Oullins-Pierre-Bénite ?
Oui, les données DVF montrent une correction de -13,2 % sur le prix médian entre 2023 et 2024. Cette baisse fait suite à quatre années de hausse continue, et ramène les prix à un niveau proche de celui de 2021.
Quel rendement locatif peut-on espérer ?
Le rendement locatif brut pour un appartement est d'environ 5,5 %. Compte tenu des charges (taxe foncière à 38,75 %, gestion, vacance), le rendement net estimé se situe aux alentours de 3,4 %.
Oullins-Pierre-Bénite est-elle plus chère que ses voisines ?
Oui, son prix au mètre carré est supérieur de 8 % à celui de Vienne et de 15 % à celui de Villefranche-sur-Saône. Cette surcote s'explique par sa parfaite intégration à la métropole lyonnaise et sa desserte en transports.
Faut-il plutôt acheter un appartement ou une maison ?
Le marché est très majoritairement tourné vers l'appartement (392 ventes contre 68 pour les maisons en 2024). L'offre en maisons est rare, ce qui soutient leur prix (4 456 €/m² médian), mais elles offrent un rendement locatif bien inférieur (3,2 % brut).
Marché immobilier des communes voisines
Oullins-Pierre-Bénite affiche un prix au mètre carré supérieur de 15 % à celui de Villefranche-sur-Saône, malgré des indicateurs économiques similaires, ce qui limite l'effet de levier par rapport à ses voisines moins chères.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Oullins-Pierre-Bénite.
Communes limitrophes d'Oullins-Pierre-Bénite
Oullins-Pierre-Bénite est entourée de 8 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le marché immobilier d'Oullins-Pierre-Bénite est sensiblement au-dessus de la médiane départementale — prix médian 3 319 €/m² en 2026, soit -2,4 % de plus que la médiane du Rhône (3 400 €/m²).
Peu de variation du prix médian au m² entre 2021 et 2025 (-0,8 %). Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 2 095 transactions (source DGFiP/DVF).
Typologie urbaine marquée: 81,0 % des transactions d'Oullins-Pierre-Bénite concernent des appartements, autour de 3 100 €/m². Le bien médian (86 m² à 383 216 €) équivaut à 15,9 années de revenu médian au niveau communal.
Loyers observés à Oullins-Pierre-Bénite: 14,8 €/m²/mois pour un appartement, 14,2 €/m²/mois pour une maison. Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 5,7 % pour un appartement (3,8 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Le poids limité des résidences secondaires (1,6 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
La construction neuve évolue à un rythme modéré: 271 logements autorisés sur la période 2021-2025, soit 54 par an en moyenne. Le gros des permis concerne des logements collectifs (70 % des autorisations sur 2021-2025).
Côté contexte, Oullins-Pierre-Bénite est dans le maillage urbain et périurbain de l'agglomération lyonnaise, une inscription régionale qui pèse sur la demande et l'offre. Contexte physique: en contexte de collines, à une altitude moyenne de 290 m.
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).