01 Le parc de logements
Le parc comprend 11 555 logements dont 10 635 résidences principales, 103 résidences secondaires et 817 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 10 635 | 92,0 % |
| Résidences secondaires | 103 | 0,9 % |
| Logements vacants | 817 | 7,1 % |
Sur les 11 555 logements recensés, 92 % sont occupés à l'année, 1 % servent de résidence secondaire et 7 % sont vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 96 | 0,9 % |
| 1919-1945 | 404 | 3,8 % |
| 1946-1970 | 2 071 | 19,7 % |
| 1971-1990 | 3 890 | 36,9 % |
| 1991-2005 | 2 312 | 21,9 % |
| 2006-2019 | 1 763 | 16,7 % |
La période 1971-1990 concentre 37 % du parc, tandis que 1 % datent d'avant 1919 et 17 % ont été construits après 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 1 206 | 11,3 % |
| 2 pièces | 1 898 | 17,8 % |
| 3 pièces | 2 527 | 23,8 % |
| 4 pièces | 2 471 | 23,2 % |
| 5 pièces ou plus | 2 532 | 23,8 % |
Le parc compte 3,4 pièces en moyenne par logement, avec 24 % de logements de cinq pièces ou plus et 29 % de petits logements (T1-T2).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 10 107 | 10 825 | 11 555 |
| Rés. principales | 9 545 | 9 918 | 10 635 |
| Rés. secondaires | 61 | 60 | 103 |
| Vacants | 501 | 847 | 817 |
Les Pavillons-sous-Bois, commune de taille similaire à 9 km, affiche 48,7 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 5 808 | 54,6 % |
| Locataires (privé) | 3 088 | 29,0 % |
| Locataires HLM | 1 589 | 14,9 % |
| Logés gratuitement | 150 | 1,4 % |
La répartition du parc occupé: 54,6 % de propriétaires, 44,0 % de locataires, dont 15 % en HLM.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 4 939 | 46,4 % |
| Fioul | 307 | 2,9 % |
| Électricité | 5 033 | 47,3 % |
| Gaz bouteille | 60 | 0,6 % |
| Autre (bois…) | 296 | 2,8 % |
Répartition des modes de chauffage: 47 % au électricité, 46 % pour gaz de ville, 3 % pour fioul.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 1 258 |
| 2 à 4 ans | 2 232 |
| 5 à 9 ans | 2 110 |
| 10 ans ou plus | 5 034 |
| Total ménages | 10 635 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 3 123 |
| Sous-occupation modérée | 2 371 |
| Sous-occupation accentuée | 1 534 |
| Suroccupation modérée | 2 004 |
| Suroccupation accentuée | 447 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 1 708 | 16,1 % |
| 1 voiture | 5 298 | 49,8 % |
| 2 voitures ou plus | 3 629 | 34,1 % |
Équipement automobile des ménages: 16 % sans voiture, 50 % avec une voiture et 34 % avec deux ou plus. Par ailleurs, 74,1 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 4 579 | 4 017 | 431 | 131 |
| 1975 | 5 124 | 4 534 | 196 | 394 |
| 1982 | 6 139 | 5 489 | 149 | 501 |
| 1990 | 6 935 | 6 401 | 143 | 391 |
| 1999 | 8 753 | 7 924 | 142 | 687 |
| 2006 | 9 452 | 8 987 | 52 | 413 |
| 2011 | 10 107 | 9 545 | 61 | 501 |
| 2016 | 10 825 | 9 918 | 60 | 847 |
| 2022 | 11 555 | 10 635 | 103 | 817 |
Le graphique retrace l'évolution du parc de 1968 à 2022: 4 579 logements à l'origine, 11 555 aujourd'hui.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 734 | 686 | 747 | 848 | 905 | 456 |
| Dont vacants > 2 ans | 202 | 148 | 121 | 90 | 166 | 227 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 19 | 0,4 % |
| Classe B | 106 | 2,1 % |
| Classe C | 2 239 | 45,4 % |
| Classe D | 1 388 | 28,1 % |
| Classe E | 679 | 13,8 % |
| Classe F | 354 | 7,2 % |
| Classe G | 151 | 3,1 % |
La classe C domine avec 45 % des diagnostics, et 48 % des logements atteignent le palier A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 871 | 17,6 % |
| Classe B | 1 356 | 27,5 % |
| Classe C | 1 356 | 27,5 % |
| Classe D | 559 | 11,3 % |
| Classe E | 393 | 8,0 % |
| Classe F | 334 | 6,8 % |
| Classe G | 67 | 1,4 % |
Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe B ressort en tête (27 %), et 73 % des logements se classent A à C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 295 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 297 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 172 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 186 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 142 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 112 kWh/m²/an |
L'ancienneté pèse lourd sur la facture énergétique: 297 kWh/m²/an pour le bâti 1948-1974, 112 pour le bâti après 2012.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 7 | 12 |
| Classe B | 31 | 75 |
| Classe C | 245 | 1 994 |
| Classe D | 347 | 1 041 |
| Classe E | 242 | 437 |
| Classe F | 122 | 232 |
| Classe G | 89 | 62 |
Le graphique oppose deux profils — maisons en classe D (242 kWh/m²/an) et appartements en classe C (190).
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 123 |
| T2 | 483 |
| T3 | 976 |
| T4 | 475 |
| T5+ | 101 |
Faut-il investir à Villeparisis en 2026 ?
À moins de 10 km de l'aéroport Roissy-Charles-de-Gaulle, Villeparisis est une ville moyenne de Seine-et-Marne en légère croissance démographique. Son marché immobilier, très actif, présente aujourd'hui des signes de correction après le pic de 2022. Cette analyse décrypte si cette phase offre une fenêtre d'opportunité pour l'investisseur.
Correction de prix et rendement locatif de 6,8 % brut : une porte d'entrée pour investir aux portes de Roissy.
Verdict
➤ Investir à Villeparisis exige une stratégie locative stricte et un horizon long terme, pour capitaliser sur un effet de levier prix.
Points clés
- ✓ Rendement brut apparts à 6,8 %
- ✓ Pression immobilière élevée (6,4/10)
- ✓ Correction des prix en 2024 (-3,5 %)
- ⚠ Accessibilité très faible (1/10)
- ⚠ Fragilité territoriale élevée (6,4/10)
- ⚠ Marché peu porté par la demande locale
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Prix médian inférieur de 18 % à la moyenne nationale (environ 4 000 €/m²).
- Se positionne dans le bas du classement des villes moyennes de Seine-et-Marne pour le revenu médian.
- Rendement locatif brut supérieur à celui de l'Île-de-France intra-muros (environ 4 %).
Analyse du marché immobilier à Villeparisis
Le marché immobilier de Villeparisis affiche une pression notable (IPI 6,4/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
Indices immobiliers de Villeparisis
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
6,4
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Pression élevée (6,4/10) : le marché est dynamique et concurrentiel, signe d'une demande soutenue.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéPression élevée (6,4/10) : le marché est dynamique et concurrentiel, signe d'une demande soutenue.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
3,2
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Très faible (1/10) : les prix dépassent largement la capacité d'achat locale, le marché dépend d'acheteurs extérieurs.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleTrès faible (1/10) : les prix dépassent largement la capacité d'achat locale, le marché dépend d'acheteurs extérieurs.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
4,0
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Modéré (4,7/10) : la demande locative existe mais n'est pas explosive. Un bon bien bien placé trouvera preneur.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréModéré (4,7/10) : la demande locative existe mais n'est pas explosive. Un bon bien bien placé trouvera preneur.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
1,3
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faible
Faible (1,6/10) : très peu de pression touristique. À exclure pour un investissement saisonnier.
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faibleFaible (1,6/10) : très peu de pression touristique. À exclure pour un investissement saisonnier.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 3289,9 — Percentile dept : 75/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 10,2 — Percentile dept : 90/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 0,9 — Percentile dept : 8/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 1,8 — Percentile dept : 50/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 3368,3 — Percentile dept : 98/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 10,2 — Percentile dept : 10/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 50,3 — Percentile dept : 9/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 13,8 — Percentile dept : 11/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 45,4 — Percentile dept : 93/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 0,9 — Percentile dept : 8/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 1,8 — Percentile dept : 50/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 4/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 3289,9 — Percentile dept : 25/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 0,9 — Percentile dept : 8/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 4/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 7,1 — Percentile dept : 56/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 3368,3 — Percentile dept : 2/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Villeparisis : opportunités et risques
Avec un rendement brut de 6,8 % pour les appartements, Villeparisis se positionne clairement sur le créneau du locatif à rendement. Ce chiffre, issu de la Carte des Loyers, est significativement supérieur à la moyenne francilienne. Toutefois, l'investisseur doit immédiatement le nuancer : la taxe foncière s'élève à 49,69 %, et le parc compte encore 10,4 % de passoires thermiques (classes F/G). La future interdiction de location de ces logements représente un risque à intégrer dans la sélection.
La stratégie la plus adaptée reste l'investissement en locatif classique, en ciblant les petits appartements bien situés, idéalement à proximité immédiate de la gare ou des commerces. La forte proportion de propriétaires (54,6 %) et le faible taux de logements vacants (7,1 %) indiquent un marché résidentiel ancré, mais la demande locative est réelle, portée par une population jeune (âge médian de 35 ans).
L'horizon doit être envisagé sur le long terme. La construction neuve massive (609 logements autorisés en 5 ans) pourrait limiter la plus-value à court et moyen terme en augmentant l'offre. L'enjeu sera de capter la demande locative croissante liée à la desserte aéroportuaire, en offrant un bien mieux situé ou mieux rénové que le parc neuf.
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Données du marché immobilier à Villeparisis
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian de 3 295 €/m² enregistré par la DGFiP pour 2024 marque un retour au niveau d'avant la surchauffe post-Covid. Cette correction de 3,5 % sur un an est plus prononcée que dans certaines communes voisines, révélant une certaine fragilité de la demande locale, dont le revenu médian (22 650 €) est l'un des plus bas de la catégorie en Seine-et-Marne.
La structure des ventes est équilibrée, mais elle cache deux marchés distincts. Les maisons, avec une surface médiane de 84 m², ciblent principalement les familles, tandis que les petits appartements de 50 m² attirent une clientèle d'investisseurs et de primo-accédants à budget serré. Cette dualité explique la dispersion importante entre prix moyen (5 088 €/m²) et prix médian, signe de la présence de quelques biens haut de gamme qui tirent les chiffres vers le haut.
La proximité de la gare de Villeparisis - Mitry-le-Neuf (1,8 km) et de l'aéroport Charles-de-Gaulle (9,2 km) constitue un atout géographique majeur, soutenant une demande locative externe. Néanmoins, le taux de chômage local de 11,2 % et la fragilité territoriale élevée (indice 6,4/10) rappellent que l'économie du territoire reste vulnérable.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Villeparisis Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Le prix médian à Villeparisis a connu une trajectoire en dents de scie sur les cinq dernières années. Après une légère baisse en 2021 (3 291 €/m²), il a atteint un pic à 3 595 €/m² en 2022, avant de se corriger de près de 8 % en deux ans pour revenir à 3 417 €/m² en 2024. Cette évolution place aujourd'hui les prix en dessous de leur niveau de 2020. La baisse est plus marquée pour les appartements (-4,7 % sur un an) que pour les maisons (-2,8 %). Comparé aux communes voisines comme Torcy ou Montfermeil, Villeparisis reste moins chère, ce qui pourrait attirer des acheteurs en quête d'accessibilité relative. Pour un acquéreur en 2026, cette correction offre un point d'entrée moins élevé, mais dans un contexte où la reprise n'est pas encore assurée.
Évolution du marché immobilier de Villeparisis
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Entre 2021 et 2025, le prix médian passe de 3 279 €/m² à 3 417 €/m² (+4,2 %), pour 279 transactions sur la dernière année.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
L'analyse financière d'un investissement type à Villeparisis révèle une équation contrastée. Pour un appartement médian de 50 m² à 157 200 €, le loyer médian estimé est de 890 € par mois. Avec un crédit sur 20 ans (taux à 4 % et apport de 20 %), la mensualité s'élèverait à environ 950 €. Le loyer couvrirait ainsi 94 % de l'échéance, laissant un effort net modeste d'environ 60 €. Le rendement brut de 6,8 % est correct, mais le net (environ 3,8 % après charges) est rogné par la taxe foncière élevée (49,69 %) et les frais de gestion. L'effort financier initial reste important, avec près de 7 années de revenu médian local nécessaire pour acheter ce même appartement.
Acheter vs Louer — appartement 50 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
48,7 % de maisons et 51,3 % d'appartements parmi les 279 transactions enregistrées.
Le marché penche côté appartements (51,3 % des ventes), avec des prix médians respectifs de 3 481 €/m² pour les maisons et 3 208 €/m² pour les appartements.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 279 | 136 | 143 |
| Prix médian/m² | 3 417 € | 3 481 € | 3 208 € |
| Prix moyen/m² | 3 720 € | ||
| Surface médiane | – | 77 m² | 50 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 441 | 3 279 € |
| 2022 | 385 | 3 478 € |
| 2023 | 284 | 3 345 € |
| 2024 | 238 | 3 247 € |
| 2025 | 279 | 3 417 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Villeparisis est vigoureuse. Sur les cinq dernières années, 609 logements ont été autorisés, avec une accélération nette en 2024 (188 autorisations, +24 % par rapport à la tendance quinquennale). Cette forte activité de permis, portée par l'intercommunalité Roissy Pays de France, répond à une pression démographique constante (+1,8 % sur 5 ans). Elle témoigne de l'attractivité résidentielle de la commune mais introduit aussi un risque de sur-offre à moyen terme, susceptible de freiner la progression des prix de l'ancien. Les nouveaux programmes, souvent mieux isolés, pourraient aussi accentuer la dépréciation relative du parc ancien énergivore.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Dernier relevé 2025: 40 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 2 638 autorisations pour 2 242 démarrages effectifs.
Vacance longue durée à Villeparisis
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Villeparisis (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Villeparisis: 427 logements autorisés sur 5 ans, 20 pour la dernière année (-40 %).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Villeparisis
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Villeparisis
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (49,69 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement brut est un indicateur trompeur. À Villeparisis, il faut immédiatement déduire la taxe foncière, élevée à 49,69 %. S'ajoutent les frais de gestion locative (environ 5 % du loyer), les charges de copropriété non récupérables, et une provision pour travaux et vacances locatives (le taux de logements vacants local est de 7,1 %). Ces prélèvements expliquent l'écart entre un rendement brut de 6,8 % et un rendement net proche de 3,8 % pour un appartement. Prévoyez ce cash-flow réduit.
Performance énergétique du parc à Villeparisis
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 4 936 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Villeparisis: majorité classée C, part de passoires thermiques à 10,2 %.
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
Le parc immobilier local est relativement performant, avec une classe énergétique C dominante. Seulement 10,4 % des logements sont des passoires thermiques (classes F et G). Cela limite le risque réglementaire immédiat pour les acquéreurs, mais la loi Climat reste à l'horizon. Attention, les logements les plus anciens (4,7 % construits avant 1945) peuvent nécessiter des rénovations coûteuses pour atteindre les seuils de 2028 et 2034.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Les appartements, particulièrement les T2 et T3 de 50 m² médians, sont les plus adaptés à la demande locative majoritaire. Le parc ancien domine, avec seulement 16,7 % de constructions post-2006. Attention au DPE : si la classe dominante est C, 10,4 % des logements sont des passoires thermiques (F/G), ce qui constitue un risque réglementaire et financier à court terme.
Quelles zones cibler à Villeparisis ?
La proximité immédiate de la gare de Villeparisis - Mitry-le-Neuf et du centre-bourg, avec ses 92 commerces et services, est à privilégier pour minimiser les vacances. Les quartiers plus éloignés, bien que moins chers à l'achat, pourraient rencontrer une demande plus fragile. Les 609 logements autorisés en 5 ans, en hausse de 24 %, appellent à la vigilance sur les zones de forte construction neuve, au risque de saturation locative.
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Risques à connaître avant d'investir à Villeparisis
Le principal risque est celui de vacance locative, estimé à 8 %, dans un marché local où 7,1 % des logements sont déjà vacants. La taxe foncière élevée (49,69 %) grève significativement la rentabilité nette. Enfin, la présence de passoires thermiques (10,4 % du parc) impose des travaux de rénovation énergétique coûteux pour se conformer à la loi Climat.
Cas pratique : un investissement type à Villeparisis
Pour un appartement de 50 m² à Villeparisis, l'investissement se chiffre autour de 157 200 €. Il peut générer un loyer mensuel d'environ 890 € (17,8 €/m²). Avec un crédit sur 20 ans et un apport de 20 %, la mensualité hors assurance avoisine 620 €. Le loyer couvre ainsi la totalité de l'emprunt, dégageant un cash-flow positif avant fiscalité et provision pour travaux. Le rendement brut atteint 6,8 %.
Erreurs à éviter quand on investit à Villeparisis
- Négliger la taxe foncière à 49,69 % dans le calcul de rentabilité.
- Surestimer le loyer perçu par rapport au marché (17,8 €/m² en moyenne).
- Oublier de provisionner pour les travaux sur un parc vieillissant.
- Ignorer le PPR sécheresse qui peut compliquer l'assurance.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier de Villeparisis suit le rythme francilien. La période la plus active s'étend de mars à juin, avec une reprise après l'hiver et avant les vacances. Septembre-octobre connaît aussi un rebond. Vendre au printemps maximise la visibilité. Acheter en fin d'année (novembre-décembre) peut permettre de négocier, les vendeurs étant souvent plus pressés. Évitez de caler la vente sur l'échéance de la taxe foncière en septembre, cela peut peser sur les négociations.
Le saviez-vous ?
- Altitude moyenne de 71 m, typique du plateau de la Goële.
- L'aéroport Roissy-Charles-de-Gaulle n'est qu'à 9,2 km.
- La commune dispose de 926 équipements, dont 131 en santé.
S'installer à Villeparisis : cadre de vie et logement
S'installer à Villeparisis, c'est choisir une ville bien équipée, avec 926 commerces et services recensés par l'INSEE, dont 131 établissements de santé. La commune offre ainsi une relative autonomie au quotidien. Le cadre est typique des villes de la grande couronne francilienne, marqué par un habitat mixte (43,9 % de maisons) et une population jeune, avec 42,6 % de moins de 30 ans.
La desserte est un atout incontestable, avec la gare SNCF à moins de 2 km permettant des liaisons vers Paris et la ligne B du RER, et l'autoroute A1 à proximité. La connexion numérique est excellente (fibre à 96,7 %). En revanche, le territoire est soumis à un Plan de Prévention des Risques sécheresse, et a connu 16 arrêtés de catastrophe naturelle, principalement liés à la sécheresse et au retrait-gonflement des argiles, un facteur à vérifier lors de l'acquisition.
Carte du marché immobilier à Villeparisis
Villeparisis et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Villeparisis
Avec une température moyenne annuelle de 12,1 °C et 716 mm de précipitations, le climat de Villeparisis est typique du Bassin parisien : modéré, sans extrêmes. Les hivers sont frais mais rarement rigoureux, les étés doux. Ce profil convient parfaitement aux acheteurs recherchant une stabilité climatique, sans les aléas du littoral ou de la montagne. C'est un atout pour la pérennité du bâti et le confort de vie, apprécié des familles et des actifs.
À qui s'adresse Villeparisis ?
Villeparisis s'adresse principalement aux primo-accédants et aux jeunes familles aux budgets serrés, attirés par la possibilité d'acquérir une maison (44 % du parc) à un prix inférieur à celui de Paris intra-muros. Les actifs travaillant près de Roissy ou pouvant utiliser la ligne TER y trouvent aussi un intérêt. L'âge médian de 35 ans et la part importante de moins de 30 ans confirment cette attractivité pour un public relativement jeune.
Avantages et limites à Villeparisis
✓ Points forts
- Prix d'entrée inférieur à la moyenne régionale
- Desserte correcte avec gare TER et proximité de l'aéroport CDG
- Parc de logements équilibré avec une part importante de maisons
- Équipements et services de proximité nombreux (926 au total)
- Environnement numérique bien déployé (fibre 96,7 %)
− À prendre en compte
- Exposition à certains risques naturels (sécheresse, 16 arrêtés historiques)
- Taux de chômage local élevé (11,2 %), pouvant impacter le dynamisme
- Rendement locatif net faible pour un investisseur
Composition du parc immobilier à Villeparisis
11 555 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition équilibrée: 43,9 % de maisons, 56,1 % d'appartements sur un total de 11 555 logements.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc de logements est mixte, avec 43,9 % de maisons et une majorité d'appartements. La forte proportion de propriétaires (54,6 %) indique un ancrage résidentiel stable, gage de tranquillité. Le faible taux de résidences secondaires (0,9 %) confirme une vocation de ville-dortoir active. Avec 18 % de logements sociaux, la mixité est présente sans être écrasante. Ce paysage dessine un marché mature, principalement orienté vers la résidence principale, avec une demande locale solide.
Ancienneté du parc à Villeparisis
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 10 536 logements).
- Avant 1919 0,9 % 96 logts
- 1919-1945 3,8 % 404 logts
- 1946-1970 19,7 % 2 071 logts
- 1971-1990 36,9 % 3 890 logts
- 1991-2005 21,9 % 2 312 logts
- 2006-2019 16,7 % 1 763 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Villeparisis
926 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Villeparisis
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Villeparisis est soumise à un Plan de Prévention des Risques (PPR) sécheresse actif, conséquence des sols argileux fréquents en Seine-et-Marne. Cela peut imposer des études de sol et des fondations adaptées en cas de construction. La commune a connu 16 arrêtés de catastrophe naturelle, principalement pour des épisodes de sécheresse/réhydratation des sols. La sismicité est très faible et le radon faible. Un diagnostic précis du terrain est indispensable avant tout achat de maison individuelle.
Cas pratique : un achat type à Villeparisis
Acheter une maison de 84 m² (surface type pour le prix médian) représente un budget de 288 792 €. Cela équivaut à près de 13 années du revenu médian local (22 650 €). Avec un apport de 10 % (28 880 €), l'emprunt de 259 912 € sur 20 ans à 3,5 % génère une mensualité d'environ 1 500 € hors assurance. Un taux d'endettement à ne pas dépasser pour un foyer gagnant le revenu médian.
Erreurs à éviter quand on achète à Villeparisis
- Omettre une étude de sol en cas d'achat de maison (risque argile).
- Se fier uniquement au prix au m², sans vérifier le DPE.
- Sous-estimer les frais de notaire sur un bien ancien.
- Négliger la proximité de la gare, critère majeur de revente.
Points clés à retenir à Villeparisis
- Prix médian : 3 295 €/m², en baisse de 3,5 % sur un an.
- Rendement brut locatif : 6,8 % pour les appartements.
- Climat tempéré : 12,1 °C de moyenne et 716 mm de pluie.
- Écart maison/appartement : 3 481 €/m² contre 3 208 €/m².
- Rendement net estimé après charges : environ 3,8 %.
- Parc énergétique plutôt performant (classe C dominante).
- Proximité gare et commerces, premiers critères de valeur.
- Un appartement type coûte environ 157 200 €.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Villeparisis ?
À Villeparisis, la valeur d'un bien dépend d'abord de sa proximité avec la gare de Villeparisis-Mitry (à 1,8 km) et des commerces de centre-ville. Pour un appartement, l'étage, la vue et l'état de la copropriété pèsent lourd. Une maison verra son prix affecté par la surface du terrain et son exposition aux risques argileux. L'état général et la performance énergétique (DPE) créent un écart de prix croissant, pouvant dépasser 10 %. Enfin, la vue sur les parcs ou la tranquillité d'une impasse sont des atouts valorisables à la revente.
Estimation indicative d'une maison à Villeparisis
Pour une maison de 77 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
263 109 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation précise évite deux écueils : une surévaluation, qui entraîne une vacance prolongée (le taux local est de 7,1 %), et une sous-évaluation, qui signifie une perte de capital. À Villeparisis, où le marché est devenu acheteur, fixer un prix juste dès l'annonce est crucial pour capter l'attention. Les données DVF et les indices locaux (comme l'indice de pression touristique faible à 1/10) doivent être croisées avec les caractéristiques spécifiques de votre logement (année de construction, état, exposition) pour aboutir à une fourchette de vente réaliste.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un algorithme calcule une moyenne, un expert local saisit les nuances. Il connaît l'impact exact d'une rue sur le prix au m², l'état réel des copropriétés, la demande spécifique pour les maisons avec jardin. À Villeparisis, où le marché est composite (43,9 % de maisons, 18 % de logements sociaux), son expertise est cruciale pour positionner votre bien au juste prix, ni trop haut (risque de vacance), ni trop bas. Il peut aussi identifier les acheteurs sérieux et négocier en tenant compte des contraintes locales, comme le PPR sécheresse.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Comparer avec des biens neufs sans ajuster le prix.
- Ignorer l'état de la copropriété et ses travaux à venir.
- Survaloriser des aménagements non conformes (extension, etc.).
- Fixer un prix de vente basé sur des besoins personnels.
Investir à Villeparisis : passer à l'action
Identifier un bien au bon prix et le valoriser sur un marché en transition nécessite une connaissance fine des micro-secteurs et de la demande locative réelle. Notre réseau de professionnels sur Villeparisis vous apporte cette expertise opérationnelle.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Villeparisis
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Villeparisis ?
Le prix médian est de 3 295 €/m² en 2024. Pour un appartement de 50 m², il faut compter environ 157 000 €, et 289 000 € pour une maison de 84 m².
Le marché est-il en baisse à Villeparisis ?
Oui, les prix ont baissé de 3,5 % entre 2023 et 2024, revenant ainsi au niveau de 2021. Cette correction suit le pic de prix atteint en 2022.
Villeparisis est-elle une bonne commune pour investir en locatif ?
Le rendement brut des appartements est de 6,8 %, ce qui est correct. Toutefois, l'accessibilité pour les habitants locaux est faible, et la taxe foncière est élevée, ce qui réduit le rendement net.
Quels sont les quartiers à privilégier à Villeparisis ?
Privilégiez les secteurs proches de la gare de Villeparisis - Mitry-le-Neuf pour la desserte, et le centre-ville pour la proximité des commerces et services. Évitez les zones exposées aux risques de retrait-gonflement des argiles.
Villeparisis est-elle plus chère que ses voisines comme Torcy ou Montfermeil ?
Non, Villeparisis est moins chère. Son prix au m² est inférieur de 7 % à celui de Torcy et de 12 % à celui de Montfermeil, offrant un effet de levier potentiel.
Marché immobilier des communes voisines
Villeparisis affiche un prix au m² inférieur de 12 % à Montfermeil et de 25 % à Villemomble, malgré une desserte ferroviaire et une démographie comparables, offrant un effet de levier intéressant pour qui croit à sa réévaluation.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Villeparisis.
Communes limitrophes de Villeparisis
Villeparisis est entourée de 6 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le marché immobilier de Villeparisis est sensiblement au-dessus de la moyenne — prix médian 3 417 €/m² en 2026, soit +11,3 % de plus que la médiane du Seine-et-Marne (3 071 €/m²).
Sur 2021-2025, le prix médian de Villeparisis progresse de +4,2 %, une trajectoire haussière modérée. Au total, 1 627 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période. Évolution annuelle récente: +5,2 %.
Les maisons (48,7 % des transactions, 3 481 €/m²) et les appartements (51,3 %, 3 208 €/m²) se partagent le marché. Rapporté au revenu médian de Villeparisis, un logement de 77 m² (268 037 €) représente 11,8 années de ressources brutes.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 17,8 €/m² pour un appartement et 16,3 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 6,6 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Le poids limité des résidences secondaires (0,9 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
La construction neuve est soutenue à Villeparisis: 427 logements autorisés sur la période 2021-2025 (base SITADEL), soit environ 85 par an. Le gros des permis concerne des logements collectifs (76 % des autorisations sur 2021-2025).
La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — Villeparisis est dans les paysages contrastés de la grande couronne. Le cadre géographique (à basse altitude (43 m), dans un relief de plaine) nuance l'analyse du marché.
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).