Le marché immobilier de Villers-Cotterêts se situe dans la moyenne — prix médian 2 108 €/m², dans la ligne de la médiane de l'Aisne. Marché plutôt homogène: la moitié des ventes se situent dans un couloir étroit, de 1 752 à 2 503 €/m². La commune figure parmi les 6 % les plus chères de l'Aisne au mètre carré.
Entre 2020 et 2024, le prix médian au m² à Villers-Cotterêts a augmenté de +10,9 %. Au total, 628 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période.
Le marché mêle maisons et appartements: le prix médian des maisons ressort à 2 163 €/m² (surface médiane 95 m²) et celui des appartements à 2 043 €/m² (54 m²). Le bien médian (95 m² à 205 485 €) équivaut à 10,1 années de revenu médian au niveau communal.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 12,3 €/m² pour un appartement et 10,2 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 7,2 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Le poids limité des résidences secondaires (1,6 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
Les permis de construire autorisent 40 logements par an en moyenne sur la période 2020-2024.
La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — Villers-Cotterêts est caractéristique des communes du Nord et du Pas-de-Calais. Villers-Cotterêts est en contexte de plaine (altitude moyenne: 140 m), autant d'éléments qui influent sur la valeur des biens.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.
4 angles pour comprendre le marché immobilier à Villers-Cotterêts
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Faut-il investir à Villers-Cotterêts en 2026 ?
Au cœur de la forêt de Retz, à moins de 50 km de l'aéroport Roissy-Charles-de-Gaulle, Villers-Cotterêts combine patrimoine historique et desserte multimodale. Malgré un déclin démographique récent, la commune affiche une attractivité résidentielle solide. Faut-il y investir en 2026 ?
Avec un rendement locatif brut dépassant 7 % et un prix au m² inférieur de 20 % à certaines voisines, Villers-Cotterêts offre un point d'entrée stratégique dans le Valois.
Verdict
➤ Investir ici exige une sélection rigoureuse pour capter le rendement locatif, tout en intégrant les risques liés à l'économie locale.
Points clés
- ✓ Rendement brut attractif sur appartements (7,2 %)
- ✓ Prix accessible vs communes périphériques
- ✓ Attractivité et équipements supérieurs à la moyenne
- ⚠ Accessibilité très faible pour les locaux
- ⚠ Fragilité économique (chômage à 16,7 %)
- ⚠ Démographie en déclin (-1,8 % sur 5 ans)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Le prix médian de 2 108 €/m² est inférieur à la moyenne nationale des petites villes.
- Dans l'Aisne, la commune affiche un revenu médian dans le haut du classement (2e/7), mais une accessibilité dégradée.
- Le rendement locatif brut (7,2 %) surpasse largement celui des grandes métropoles, souvent sous les 4 %.
Analyse du marché immobilier à Villers-Cotterêts
Le marché de Villers-Cotterêts est sous forte tension : les prix sont élevés et l'accessibilité limitée pour les ménages locaux. C'est un marché de vendeurs où chaque bien trouve preneur rapidement.
Indices immobiliers de Villers-Cotterêts
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
7,3
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Une pression immobilière élevée (7,3/10) confirme un marché dynamique où la demande dépasse l'offre, un atout pour la revente.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéUne pression immobilière élevée (7,3/10) confirme un marché dynamique où la demande dépasse l'offre, un atout pour la revente.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
0,3
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Une accessibilité catastrophique (0,3/10) révèle que les prix ont largement décroché du pouvoir d'achat local, un frein structurel.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleUne accessibilité catastrophique (0,3/10) révèle que les prix ont largement décroché du pouvoir d'achat local, un frein structurel.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
4,7
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Une opportunité locative modérée (4,7/10) indique un marché locatif équilibré, sans pénurie ni surabondance de demande.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréUne opportunité locative modérée (4,7/10) indique un marché locatif équilibré, sans pénurie ni surabondance de demande.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
1,9
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faible
Une pression touristique faible (1,9/10) écarte l'hypothèse d'un investissement saisonnier rentable, privilégiez le locatif annuel.
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faibleUne pression touristique faible (1,9/10) écarte l'hypothèse d'un investissement saisonnier rentable, privilégiez le locatif annuel.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux. Voir le détail de la méthodologie
S'installer à Villers-Cotterêts : cadre de vie et logement
Acheter à Villers-Cotterêts, c'est opter pour une petite ville au patrimoine historique marqué (13 monuments protégés) et aux prix d'entrée relativement accessibles dans les Hauts-de-France. Avec un prix médian de 2 108 €/m², le budget pour une maison de 100 m² avoisine les 216 000 €. Ce choix convient à des profils spécifiques, attirés par la tranquillité et un certain ancrage territorial, malgré un contexte économique local difficile.
Tout savoir pour acheter et vivre à Villers-CotterêtsInvestir à Villers-Cotterêts : passer à l'action
L'analyse chiffrée donne les tendances, mais la réussite d'un investissement se joue sur le terrain : choix du bien, négociation, gestion locative. Notre réseau de professionnels locaux vous aide à identifier les opportunités concrètes à Villers-Cotterêts.
Les données posent un diagnostic, mais l'opportunité réelle dépend du bien et de sa localisation exacte.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Villers-Cotterêts
Quel est le prix immobilier moyen à Villers-Cotterêts ?
Le prix médian global est de 2 108 €/m² en 2024. Les maisons se négocient autour de 2 163 €/m² et les appartements à 2 043 €/m², pour des surfaces médianes de 95 m² et 54 m² respectivement.
Est-ce le bon moment pour investir à Villers-Cotterêts ?
La hausse des prix ralentit (+1,7 % en 2024) et le rendement locatif brut reste élevé (7,2 %). Le moment est potentiellement favorable pour un investisseur acceptant un risque modéré, à condition de sélectionner un bien économe.
Villers-Cotterêts est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Elle est nettement moins chère que plusieurs voisines comme La Ferté-sous-Jouarre (-20 %) ou Pont-Sainte-Maxence (-21 %), mais plus onéreuse que Noyon (+35 %). Son positionnement est intermédiaire.
Quel rendement locatif espérer à Villers-Cotterêts ?
Le rendement brut moyen pour un appartement est de 7,2 %. Compte tenu des charges locales (taxe foncière élevée), le rendement net estimé est d'environ 3,8 %.
Quels sont les quartiers à privilégier à Villers-Cotterêts ?
Privilégiez les secteurs proches de la gare et du centre-ville, bien desservis et commerçants. Méfiez-vous des zones exposées aux risques naturels mentionnés dans les PPR actifs, comme les fonds de vallée.
Marché immobilier des communes voisines
Villers-Cotterêts affiche un prix au m² inférieur de 20 % à celui de La Ferté-sous-Jouarre et de 21 % à Pont-Sainte-Maxence, avec des indicateurs locatifs similaires, offrant un effet de levier intéressant pour l'investisseur.
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