Logement & immobilier

Le logement à Villers-Cotterêts

02600 Aisne 10 489 hab.
Fiche complète

Le parc immobilier de Villers-Cotterêts recense 5 220 logements (3,8 pièces en moyenne).

Résidences principales 90%
Logements vacants 8,0%
Chauffage principal Gaz de ville
DPE dominant D

01 Le parc de logements

5 220Logements au total
55 %Appartements i
43,2 %Propriétaires
1,6 %Rés. secondaires
38 %Logements sociaux i
8,0 %Logements vacants i-20% vs dept · +0% vs France
+4,1 %Évolution 2016–2022
124 /km²Densité de logements i

Le parc comprend 5 220 logements dont 4 720 résidences principales, 82 résidences secondaires et 419 logements vacants.

INSEE · 2022

Répartition du parc

Parmi les 5 220 logements du parc, 90 % assurent la fonction de résidence principale, contre 2 % de secondaires et 8 % de vacants.

INSEE · 2022

Époque de construction

Lecture de l'âge du bâti: la tranche 1971-1990 domine (31 %), le bâti ancien d'avant 1919 pèse 6 %.

INSEE · 2022

Nombre de pièces

Les logements de cinq pièces ou plus représentent 29 % du parc, contre 20 % de T1-T2 — la taille moyenne s'établit à 3,8 pièces.

INSEE · Recensements

Évolution du parc

2011 2016 2022
Total logements4 6715 0145 220
Rés. principales4 3324 5344 720
Rés. secondaires376782
Vacants302412419

En comparaison, Margny-Lès-Compiègne (à 30 km) enregistre 39,4 % de part de propriétaires

02 Occupation, confort et motorisation

INSEE · 2022

Répartition par statut

Visualisation des quatre statuts — 43,2 % de propriétaires occupants, 55,8 % de locataires et 36 % de HLM dans les résidences principales.

INSEE · 2022

Mode de chauffage

Le gaz de ville équipe 64 % des résidences principales, devant électricité (23 %) et autres sources (bois notamment) (6 %).

INSEE · 2022

Ancienneté d'emménagement

Moins de 2 ans546
2 à 4 ans974
5 à 9 ans874
10 ans ou plus2 326
Total ménages4 720
INSEE · 2022

Occupation des logements

Occupation normale1 200
Sous-occupation modérée1 386
Sous-occupation accentuée911
Suroccupation modérée358
Suroccupation accentuée52
INSEE · 2022

Équipement automobile

Ventilation par équipement automobile: 19 % sans véhicule, 54 % mono-motorisés, 27 % multi-motorisés. Par ailleurs, 54,4 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.

03 Évolution historique

5 220Logements en 2022
+141 %Évolution depuis 1968
INSEE · 1968–2022

Évolution du parc depuis 1968

Entre 1968 et 2022, le parc est passé de 2 168 à 5 220 logements, soit +141 % d'évolution sur plus d'un demi-siècle.

INSEE · Logements vacants

Logements vacants

Année 2020 2021 2022 2023 2024 2025
Logements vacants 433 401 466 405 408 284
Dont vacants > 2 ans 153 157 169 173 167 180

04 Performance énergétique (DPE)

DClasse DPE dominante
207kWh/m²/an en moyenne
10,8 %Passoires (F+G) i
3 121Diagnostics
ADEME · DPE

Étiquettes énergie & climat

Énergie

A
B
C
D
207 kWh/m²/an
E
F
G

Climat (GES)

A
B
C
3 932 kg CO2/an
D
E
F
G
ADEME · DPE

Distribution DPE

La classe D domine avec 35 % des diagnostics, et 36 % des logements atteignent le palier A-B-C.

ADEME · GES

Distribution GES

Distribution des étiquettes climat: dominante C à 32 %, 52 % du parc affichent un profil carbone favorable (A-B-C).

ADEME · DPE

Consommation par époque de construction

Les normes thermiques modernes se lisent ici — 109 kWh/m²/an pour les logements après 2012, près de 265 pour ceux avant 1948.

ADEME · DPE

Maisons vs Appartements

Comparaison maisons/appartements: étiquette D à 225 kWh/m²/an côté maisons, C à 202 côté appartements.

Comparaison territoriale
Consommation vs département-30 kWh/m²/an
Consommation vs France+4 kWh/m²/an
Passoires vs département-5,2 pts
Passoires vs France+0,9 pts

05 Parc social détaillé (RPLS 2025)

Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).

6,69 €Loyer moyen /m² i
1,2 %Taux de vacance i
63dont PLAI i
235dont PLS i
511En QPV i
SDES · RPLS 2025

Typologie des logements sociaux

TypologieNombre
T183
T2343
T3650
T4550
T5+147

Le parc de logements structure le

Le saviez-vous ?

Résumé

5 220 logements sont décomptés dans le parc de Villers-Cotterêts au millésime 2022, essentiellement destinés à l'habitat principal. Répartition relativement équilibrée entre maisons (44,8 %) et appartements (55,2 %). La commune est caractéristique des communes du Nord et du Pas-de-Calais, en contexte de plaine (altitude moyenne: 140 m).

Statut d'occupation assez équilibré: 43,2 % de propriétaires occupants et 55,8 % de locataires. Le logement social occupe une place de 35,6 % dans le parc de résidences principales.

La structure par époque du parc est contrastée — 6,2 % avant 1919 et 12,0 % depuis 2006. Côté DPE, le parc de Villers-Cotterêts est dans la moyenne — classe D dominante, 207 kWh/m²/an. Les passoires thermiques (F+G) atteignent 10,8 % du parc diagnostiqué. Le gaz de ville est la première source de chauffage du parc (64,0 %).

Le parc a progressé régulièrement sur la période 2016–2022 (+4,1 %). La motorisation des ménages est classique: 19,4 % sans voiture et 27,1 % avec deux voitures ou plus.

Le profil régional — Villers-Cotterêts est caractéristique des communes du Nord et du Pas-de-Calais — éclaire les choix d'habitat localement. Villers-Cotterêts est en contexte de plaine (altitude moyenne: 140 m), autant de paramètres qui pèsent sur le marché résidentiel.

Cette synthèse mobilise trois sources principales: le recensement INSEE 2022 (parc, statut d'occupation, ancienneté, motorisation), la base des DPE déposés à l'ADEME (performance énergétique), et lorsqu'applicable, les obligations SRU publiées par les services de l'État.

Faut-il investir à Villers-Cotterêts en 2026 ?

Au cœur de la forêt de Retz, à moins de 50 km de l'aéroport Roissy-Charles-de-Gaulle, Villers-Cotterêts combine patrimoine historique et desserte multimodale. Malgré un déclin démographique récent, la commune affiche une attractivité résidentielle solide. Faut-il y investir en 2026 ?

2 000 €/m² prix médian
-2,1 % sur un an
103 transactions 2026

Avec un rendement locatif brut dépassant 7 % et un prix au m² inférieur de 20 % à certaines voisines, Villers-Cotterêts offre un point d'entrée stratégique dans le Valois.

Verdict

➤ Investir ici exige une sélection rigoureuse pour capter le rendement locatif, tout en intégrant les risques liés à l'économie locale.

Rendement correct
Risque modere
Horizon moyen terme
Stratégie locatif annuel en appartement
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Points clés

  • ✓ Rendement brut attractif sur appartements (7,2 %)
  • ✓ Prix accessible vs communes périphériques
  • ✓ Attractivité et équipements supérieurs à la moyenne
  • ⚠ Accessibilité très faible pour les locaux
  • ⚠ Fragilité économique (chômage à 16,7 %)
  • ⚠ Démographie en déclin (-1,8 % sur 5 ans)

Pour qui est faite cette commune ?

  • ✗ Investisseur locatif classique
  • ✗ Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
  • ✗ Investisseur plus-value long terme
  • ✗ Primo-accedant local

Positionnement sur le marché

  • Le prix médian de 2 000 €/m² est inférieur à la moyenne nationale des petites villes.
  • Dans l'Aisne, la commune affiche un revenu médian dans le haut du classement (2e/7), mais une accessibilité dégradée.
  • Le rendement locatif brut (7,2 %) surpasse largement celui des grandes métropoles, souvent sous les 4 %.
Données 2026 Sources : DVF · INSEE · SDES Analyse éditoriale par IA

Analyse du marché immobilier à Villers-Cotterêts

Le marché de Villers-Cotterêts est sous forte tension : les prix sont élevés et l'accessibilité limitée pour les ménages locaux. C'est un marché de vendeurs où chaque bien trouve preneur rapidement.

Indices immobiliers de Villers-Cotterêts

Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.

7,3

Indice de Pression Immobilière

Élevé

Une pression immobilière élevée (7,3/10) confirme un marché dynamique où la demande dépasse l'offre, un atout pour la revente.

À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?

Composantes de l'indice
Prix au m² (composite maisons/apparts)
94
Années de revenu pour acheter 70 m²
96
% de résidences secondaires
19
Croissance démographique (5 ans)
52
Densité de population
96
2,7

Indice d'Accessibilité Immobilière

Peu accessible

Une accessibilité catastrophique (0,3/10) révèle que les prix ont largement décroché du pouvoir d'achat local, un frein structurel.

Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?

Composantes de l'indice
Ratio prix/revenu (inversé)
4
% de propriétaires
2
Taux de pauvreté (inversé)
100
% de HLM (signal structurel)
0
4,1

Indice d'Opportunité Locative

Modéré

Une opportunité locative modérée (4,7/10) indique un marché locatif équilibré, sans pénurie ni surabondance de demande.

La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?

Composantes de l'indice
% de locataires (proxy marché locatif)
99
% résidences secondaires (demande saisonnière)
19
Croissance démographique (5 ans)
52
Capacité touristique / population
6
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
6
1,6

Indice de Pression Touristique Immobilière

Très faible

Une pression touristique faible (1,9/10) écarte l'hypothèse d'un investissement saisonnier rentable, privilégiez le locatif annuel.

À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?

Composantes de l'indice
% de résidences secondaires
19
Capacité touristique / population
6
% de logements vacants
44
Faible densité (proxy isolement touristique)
4

Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.

Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers

Indice de Pression Immobilière (IPI)

À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?

Échelle : 10 = très forte pression

Composantes :

  • Prix au m² (composite maisons/apparts) — poids 30 % requis
    Valeur brute : 2115,0 — Percentile dept : 94/100
  • Années de revenu pour acheter 70 m² — poids 25 %
    Valeur brute : 7,3 — Percentile dept : 96/100
  • % de résidences secondaires — poids 20 %
    Valeur brute : 1,6 — Percentile dept : 19/100
  • Croissance démographique (5 ans) — poids 15 %
    Valeur brute : -1,8 — Percentile dept : 52/100
  • Densité de population — poids 10 %
    Valeur brute : 249,7 — Percentile dept : 96/100

⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.

Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)

Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?

Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible

Composantes :

  • Ratio prix/revenu (inversé) — poids 40 % requis
    Valeur brute : 7,3 — Percentile dept : 4/100
  • % de propriétaires — poids 25 %
    Valeur brute : 39,0 — Percentile dept : 2/100
  • Taux de pauvreté (inversé) — poids 25 %
    Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100
  • % de HLM (signal structurel) — poids 10 %
    Valeur brute : 32,1 — Percentile dept : 0/100

⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.

Indice d'Opportunité Locative (IOL)

La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?

Échelle : 10 = signaux très favorables

Composantes :

  • % de locataires (proxy marché locatif) — poids 25 % requis
    Valeur brute : 56,8 — Percentile dept : 99/100
  • % résidences secondaires (demande saisonnière) — poids 20 %
    Valeur brute : 1,6 — Percentile dept : 19/100
  • Croissance démographique (5 ans) — poids 20 %
    Valeur brute : -1,8 — Percentile dept : 52/100
  • Capacité touristique / population — poids 15 %
    Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 6/100
  • Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel) — poids 20 %
    Valeur brute : 2115,0 — Percentile dept : 6/100

⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.

Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)

À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?

Échelle : 10 = très forte pression touristique

Composantes :

  • % de résidences secondaires — poids 35 % requis
    Valeur brute : 1,6 — Percentile dept : 19/100
  • Capacité touristique / population — poids 25 %
    Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 6/100
  • % de logements vacants — poids 15 %
    Valeur brute : 8,0 — Percentile dept : 44/100
  • Faible densité (proxy isolement touristique) — poids 25 %
    Valeur brute : 249,7 — Percentile dept : 4/100

⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.

Investir à Villers-Cotterêts : opportunités et risques

L'investissement locatif à Villers-Cotterêts présente un profil en dents de scie. Le rendement brut des appartements, à 7,2 % selon la carte des loyers du ministère, est indéniablement attractif. Cependant, la taxe foncière élevée (55,08 %) et une part non négligeable de passoires thermiques (11,5 %) rognent significativement la rentabilité nette, estimée autour de 3,8 %.

La stratégie la plus cohérente reste l'acquisition d'un appartement de type T2/T3 dans le parc ancien rénové, pour cibler les jeunes actifs ou les ménages modestes. La faible proportion de résidences secondaires (1,6 %) et le taux de vacance (8 %) indiquent un marché locatif annuel classique, sans opportunité saisonnière notable.

Attention au risque de liquidité à la revente : avec un parc composé à 45,5 % de maisons, la demande pour les appartements peut être plus volatile. Investir ici suppose donc une analyse fine du secteur et de l'état du bien, d'autant que la rénovation énergétique devient un impératif financier.

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Données du marché immobilier à Villers-Cotterêts

DVF, loyers, permis, analyse expert

Le marché de Villers-Cotterêts, avec un prix médian global de 2 000 €/m² en 2024, se caractérise par une progression régulière mais modérée. Selon les données DVF, cette hausse de 10,9 % depuis 2020 a été portée par la demande de logements individuels, dont le prix médian atteint 2 007 €/m² pour 95 m² en moyenne.

Comparé aux communes voisines, l'écart de valorisation est saisissant : la commune est 35 % moins chère que Margny-lès-Compiègne, illustrant un effet de frontière avec l'Oise. Cette sous-valorisation relative, couplée à la présence d'une gare et d'un réseau autoroutier dense, crée une fenêtre d'opportunité pour les acquéreurs extérieurs.

Néanmoins, cette dynamique des prix contraste avec des indicateurs socio-économiques fragiles, comme un taux de chômage de 16,7 %. Le marché est donc tiré par des facteurs exogènes (desserte, prix relatifs) plutôt que par une solvabilité locale robuste.

Analyses détaillées du marché

Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.

Évolution du marché immobilier de Villers-Cotterêts Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés

Sur les cinq dernières années, le prix médian au m² à Villers-Cotterêts a progressé de 10,9 %, passant de 1 901 € en 2020 à 2 000 € en 2024. La hausse a été particulièrement marquée entre 2021 et 2022 (+4,9 %), puis s'est ralentie à +1,7 % sur la dernière année. Cette évolution place la commune dans une dynamique de valorisation continue, bien que modérée, contrastant avec la baisse démographique. Comparée aux communes voisines, Villers-Cotterêts reste moins chère que La Ferté-sous-Jouarre ou Pont-Sainte-Maxence, mais plus chère que Noyon, ce qui en fait un marché intermédiaire avec une marge de progression possible.

Évolution du marché immobilier de Villers-Cotterêts

Comment lire ce graphique ?

Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.

Trajectoire DVF 2021→2025: 1 877 €/m² → 2 000 €/m² (+6,6 %), volume annuel actuel 103 transactions.

Maisons vs Appartements

Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.

Maisons
Prix médian 2 007 €/m²
Surface médiane 94 m²
Transactions 72
Appartements
Prix médian 2 000 €/m²
Surface médiane 55 m²
Transactions 31

Indicateurs clés du marché

-2,1 %
Variation annuelle prix/m² ?
7,4 %
Rendement locatif apparts ?
6,1 %
Rendement locatif maisons ?
40,0 %
Taux d'effort ?
Effort élevé

Achat type — prix total estimé

188 658 €
Maison 94 m² ?
Mensualité ~1 094 €/mois (20 ans, 3,5 %)
110 000 €
Appartement 55 m² ?
Mensualité ~638 €/mois (20 ans, 3,5 %)
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité

Pour un appartement type de 54 m² à 2 043 €/m², l'investisseur doit mobiliser environ 110 000 €. Avec un taux d'emprunt à 4 % sur 20 ans, la mensualité s'élève à 668 €, quasi intégralement couverte par un loyer médian de 664 €/mois. Le rendement brut atteint 7,2 %, mais le rendement net tombe à environ 3,8 % après déduction des charges et impôts. L'effort mensuel résiduel est donc minimal, mais la rentabilité réelle dépendra de la vacance et des travaux.

Acheter vs Louer — appartement 55 m²

638 €/mois
Mensualité crédit ?
675 €/mois
Loyer estimé ?
Acheter coûte 37 €/mois de moins

Accessibilité — années de revenu médian

9,3 ans
Pour une maison ?
5,4 ans
Pour un appartement ?

Estimation des loyers (Carte des loyers)

12,3 €/m²
Loyer médian appartements ?
10,1 - 14,9 €/m²
10,2 €/m²
Loyer médian maisons ?
8,2 - 12,6 €/m²
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes

En 2024, 103 transactions ont été enregistrées à Villers-Cotterêts, un volume stable par rapport à 2023 (110 ventes). Le marché est majoritairement composé de maisons (72 ventes, surface médiane 95 m²) mais les appartements représentent 40 % des transactions (31 ventes, surface médiane 54 m²). Les prix médians sont relativement homogènes entre maisons (2 007 €/m²) et appartements (2 000 €/m²). Cette répartition indique un marché équilibré entre logements familiaux et petits biens, avec une liquidité correcte.

Répartition des ventes

69,9 % de maisons et 30,1 % d'appartements parmi les 103 transactions enregistrées.

69,9 % maisons, 30,1 % appartements sur 103 ventes: le collectif pèse 30,1 % du marché local.

Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
Indicateur Global Maisons Appartements
Nombre de transactions 103 72 31
Prix médian/m² 2 000 € 2 007 € 2 000 €
Prix moyen/m² 2 607 €
Surface médiane – 94 m² 55 m²

Historique

Année Transactions Prix médian/m²
2021 147 1 877 €
2022 122 1 919 €
2023 102 2 009 €
2024 100 2 042 €
2025 103 2 000 €
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés

La construction neuve à Villers-Cotterêts marque un net ralentissement : seulement 2 logements autorisés en 2024, et 200 sur les cinq dernières années, soit une baisse de 36 % par rapport à la période précédente. Ce recul de l'offre nouvelle peut contribuer à soutenir les prix de l'ancien, mais reflète aussi une moindre attractivité pour les promoteurs. La faible pression démographique (-1,8 % sur cinq ans) justifie cette prudence, limitant les risques de surproduction.

Construction et développement immobilier

Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.

Évolution de la construction

Rythme de la construction: 26 logements autorisés sur la dernière période (2025), après 198 sur 2013 — soit -86,9 %.

Vacance longue durée à Villers-Cotterêts

Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.

284 logements vacants au total
180 vacants depuis plus de 2 ans 63,4 % des vacants

Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.

Construction neuve à Villers-Cotterêts (5 dernières années)

Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).

Bilan construction à Villers-Cotterêts: 204 logements autorisés sur 5 ans, 13 pour la dernière année (-16 %).

204 logements autorisés sur 5 ans
13 en 2025 dernière année connue
-16 % vs 5 années précédentes tendance

Ralentissement de la construction neuve : signal de tension à venir sur le parc, prix soutenus si la demande tient.

Fourchettes de loyers à Villers-Cotterêts

Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.

Appartements
Bas 10,1 €/m²
Médian 12,3 €/m²
Haut 14,9 €/m²
Écart de 4,7 €/m² entre le 1er et le dernier décile.
Maisons
Bas 8,2 €/m²
Médian 10,2 €/m²
Haut 12,6 €/m²
Écart de 4,4 €/m² entre le 1er et le dernier décile.

Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.

Charge fiscale réelle à Villers-Cotterêts

Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.

Pour un appartement type (55 m²)
~2 229 €/an
soit ~3,3 mois de loyer par an
Pour une maison type (94 m²)
~3 154 €/an
soit ~3,3 mois de loyer par an
Taux taxe foncière sur le bâti 55,08 % Moyenne dept : 54,03 % +1,05 pt Moyenne France : 43,01 % +12,07 pt
Taxe d'habitation (rappel) 27,03 % supprimée pour les RP en 2023 · maintenue sur les résidences secondaires

Évolution du taux sur 4 ans

54,66 % 2021
55,10 % 2022
55,09 % 2023
55,08 % 2024
Comment se calcule ce chiffre ?

Le taux affiché (55,08 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.

Formule officielle : Taxe foncière = VLC × taux

Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.

L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.

Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,3 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.

Le rendement brut de 7,2 % pour les appartements chute à environ 3,8 % net. La taxe foncière, à 55,08 % à Villers-Cotterêts, est le premier poste. Il faut ensuite déduire les charges de copropriété (38 % du parc est en logements collectifs), la gestion locative, les travaux d'entretien et une provision pour vacance, le taux de logements vacants étant de 8 %. Ce net est votre revenu réel.

Performance énergétique du parc à Villers-Cotterêts

Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 3 121 diagnostics analysés (ADEME)

Parc à Villers-Cotterêts: majorité classée D, part de passoires thermiques à 10,8 %.

Classe dominante D
Passoires thermiques 10,8 % F + G
Conso moyenne 206 kWh/m²/an

Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.

La classe D dominante et une consommation moyenne de 210 kWh/m²/an révèlent un parc globalement correct mais perfectible. Attention au risque réglementaire : 11,5 % de passoires thermiques (F/G) seront interdites à la location d'ici 2028. Un acheteur doit donc intégrer le coût des travaux de rénovation dans son budget, surtout pour les biens construits avant 1945 (13,7 % du parc).

Quels types de biens privilégier pour investir ?

Privilégiez les petits appartements (T2, studios) autour de 54 m², qui offrent le meilleur rendement brut (7,2 %) et correspondent à la demande locative majoritaire. L'ancien domine le parc, avec seulement 12 % des logements construits après 2006. Attention au DPE : la classe dominante est D (210 kWh/m²/an) et 11,5 % du parc est classé F ou G (passoires), un risque règlementaire et financier à intégrer.

Quelles zones cibler à Villers-Cotterêts ?

La demande se concentre dans le centre-bourg, à proximité des 156 services et des 13 établissements scolaires, et aux abords de la gare (0,6 km) pour la mobilité. La périphérie, plus résidentielle avec des maisons, peut intéresser des familles mais avec des loyers au m² plus bas (10,2 €/m²/mois). Aucune zone en développement massif n'est signalée, la construction neuve étant anecdotique.

Calculateur de rendement à Villers-Cotterêts

Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.

Rendement brut —
Rendement net —
Mensualité crédit (20 ans à 3,5 %) —
Effort résiduel —

Risques à connaître avant d'investir à Villers-Cotterêts

Le principal risque est la vacance locative (estimée à 8 % dans notre calcul), dans une commune où 8 % du parc est déjà vacant et la démographie décline légèrement. La dépendance à une économie locale fragile (taux de chômage élevé) limite la solvabilité des locataires. Le parc ancien expose à des travaux de rénovation énergétique, d'autant plus urgents avec la loi Climat. Enfin, la taxe foncière, à 55,08 %, pèse significativement sur la rentabilité nette.

Erreurs à éviter quand on investit à Villers-Cotterêts

  • Oublier la taxe foncière élevée (55,08 %) dans le calcul de rentabilité.
  • Négliger le taux de vacance (8 %) et les frais de gestion locative.
  • Surévaluer les loyers par rapport au marché local (12,3 €/m² en appartement).
  • Investir sans audit énergétique, risquant des travaux imprévus.

Quand acheter ou vendre ?

Le marché suit le rythme national, avec une activité accrue au printemps et à l'automne. À Villers-Cotterêts, la présence de monuments historiques et d'un tourisme modeste peut créer un léger surcroît de visites en été. Pour un vendeur, mettre en vente en mars permet de capter les acheteurs désireux de signer avant l'été. L'échéance de la taxe foncière en septembre peut inciter certains propriétaires à vendre en première partie d'année.

Le saviez-vous ?

  • La commune abrite 13 monuments historiques protégés, dont le Château de François Ier.
  • Avec 81,5 % de couverture très haut débit, la connectivité est correcte.
  • L'aéroport Roissy-Charles-de-Gaulle n'est qu'à 48 km, un atout pour les voyageurs.

S'installer à Villers-Cotterêts : cadre de vie et logement

S'installer à Villers-Cotterêts, c'est choisir une petite ville bien pourvue avec 352 équipements, dont 84 en santé et 156 services. La présence de 13 monuments historiques, dont le château de François Ier, et la forêt domaniale de Retz offrent un cadre de vie agréable, entre patrimoine et nature.

Le territoire, membre de la CC Retz-en-Valois, bénéficie d'une connexion numérique correcte (fibre à 70,5 %) et d'une desserte transport pratique pour les navetteurs, avec la gare TGV de Soissons à 22 km et Roissy à 48 km. Ce profil attire un mix de populations, des retraités (26,7 % des habitants ont plus de 60 ans) aux jeunes actifs travaillant en Île-de-France.

Il faut toutefois composer avec certains risques naturels, matérialisés par des PPR actifs, et un climat où les précipitations annuelles (804 mm) dépassent la moyenne nationale. Le cadre de vie est donc agréable mais demande une adaptation aux réalités locales.

Carte du marché immobilier à Villers-Cotterêts

Villers-Cotterêts et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.

moins cher moyen plus cher

Climat à Villers-Cotterêts

11,0 °C
Température moyenne ?
804 mm
Précipitations ?
56 j
Jours de gel/an ?

Le climat de Villers-Cotterêts est tempéré, avec une moyenne annuelle de 11,0 °C et 804 mm de pluie. Ce profil, sans extrêmes, convient aux acheteurs recherchant un rythme de saisons marqué mais supportable. Les précipitations sont réparties sur l'année, ce qui favorise la végétation et un cadre de vie vert, apprécié des familles et des retraités. Les étés sont agréables pour profiter du patrimoine local.

À qui s'adresse Villers-Cotterêts ?

Cette commune s'adresse principalement aux primo-accédants ou aux familles à budget modéré cherchant une maison avec jardin (45,5 % du parc). Elle peut aussi convenir à des retraités (26,7 % de 60 ans et plus) en quête de tranquillité et de patrimoine. Les actifs travaillant dans le bassin compiégnois ou pouvant utiliser la gare TGV de Soissons y trouveront un compromis prix/calme. Elle est moins adaptée aux chercheurs d'animations urbaines ou d'un marché immobilier très dynamique.

Avantages et limites à Villers-Cotterêts

✓ Points forts

  • Prix au m² abordable (2 108 €), inférieur à beaucoup de communes voisines
  • Cadre de vie patrimonial avec 13 monuments historiques et la forêt de Retz
  • Services de proximité corrects (352 équipements, 13 écoles)
  • Desserte ferroviaire sur place et TGV à 22 km (Soissons)
  • Taux de taxe foncière dans la moyenne basse (55,08 % du taux national)

− À prendre en compte

  • Démographie en baisse (-1,8 % en 5 ans) et taux de chômage élevé (16,7 %)
  • Parc immobilier ancien, avec 11,5 % de passoires thermiques (DPE F/G)
  • Risques naturels identifiés (PPR inondation) et connectivité numérique moyenne

Composition du parc immobilier à Villers-Cotterêts

5 220 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.

Répartition équilibrée: 45,5 % de maisons, 54,5 % d'appartements sur un total de 5 220 logements.

90,4 % Résidences principales 4 720 logements
1,6 % Résidences secondaires 82 logements
8,0 % Logements vacants 419 logements
43,2 % Propriétaires de leur résidence

Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.

Le parc est équilibré entre maisons (45,5 %) et appartements, avec une forte proportion de résidences principales (90,4 %). Seulement 1,6 % de résidences secondaires indique un marché tourné vers l'habitat principal, donc potentiellement stable. Le taux de propriétaires (43,2 %) est inférieur à la moyenne nationale, indiquant une demande locative solide. La vacance à 8 % suggère toutefois un parc parfois vieillissant ou mal positionné.

Ancienneté du parc à Villers-Cotterêts

Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 4 681 logements).

  • Avant 1919 6,2 % 291 logts
  • 1919-1945 7,5 % 350 logts
  • 1946-1970 24,5 % 1 148 logts
  • 1971-1990 31,0 % 1 451 logts
  • 1991-2005 18,8 % 882 logts
  • 2006-2019 12,0 % 560 logts

Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.

Équipements et services à Villers-Cotterêts

352 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.

46 Commerces
156 Services
84 Santé
39 Sports et loisirs
11 Enseignement
4 Tourisme
12 Transports

Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.

Risques naturels et géorisques à Villers-Cotterêts

Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).

Potentiel radon Faible Classe 1/3
Sismicité Très faible Zone 1/5
Risques naturels recensés 2 aléas dans la commune
Arrêtés catnat (historique) 4 catastrophes naturelles déclarées

La commune est en zone de sismicité très faible et à risque radon faible. Cependant, un Plan de Prévention des Risques (PPR) est actif sur le secteur de Laversine/Chézy-Automne. Quatre arrêtés catastrophes naturelles ont été recensés. Ces données obligent à vérifier l'assurabilité du bien et à consulter le zonage précis en mairie avant tout achat, sans alarmisme mais avec rigueur.

Cas pratique : un achat type à Villers-Cotterêts

Une maison type de 95 m² (budget médian 205 485 €) représente environ 10 années de revenu médian local (20 260 €). Avec un apport de 10 % (20 550 €) et un crédit à 3,5 % sur 20 ans, la mensualité hors assurance est proche de 1 075 €. Cette charge représente environ 64 % du revenu médian, soulignant la nécessité d'un apport conséquent ou d'un double revenu pour un accès à la propriété.

Erreurs à éviter quand on achète à Villers-Cotterêts

  • Ne pas vérifier le DPE et les futurs travaux de rénovation obligatoires.
  • Oublier de consulter le PPR local pour connaître les contraintes.
  • Négliger l'état du parc, avec 13,7 % de logements d'avant 1945.
  • Surestimer la plus-value sans considérer la baisse démographique.

Points clés à retenir à Villers-Cotterêts

  • Prix médian à 2 000 €/m², en hausse de +1,7 %.
  • Rendement brut locatif attractif : 7,2 % pour les appartements.
  • Climat tempéré (11 °C de moyenne) et 42 km² de superficie verte.
  • Le prix au m² seul est insuffisant, la localisation précise est clé.
  • Rendement net ramené à ~3,8 % après charges et taxe foncière à 55 %.
  • Parc équilibré : 45,5 % de maisons, 38 % de logements sociaux.
  • Le DPE devient un facteur majeur de valorisation ou de décote.
  • Budget type : 205 485 € pour une maison, 110 322 € pour un appartement.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
DVF — Demandes de Valeurs Foncières
Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
Prix médian vs prix moyen
Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
Q1, Q3 et fourchette interquartile
Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
Rendement locatif brut
Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
Rendement locatif net
Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
PPR — Plan de Prévention des Risques
Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
Carte des loyers
Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
Taxe foncière
Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.

Méthodologie & sources

Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.

  • DVF — Demandes de Valeurs Foncières DGFiP

    Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.

    Année 2026 Prochaine MAJ : octobre 2026 Source officielle ↗
  • Carte des loyers Min. Transition écologique

    Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.

    Année 2025 Prochaine MAJ : avril 2027 Source officielle ↗
  • INSEE — Recensement & équipements INSEE

    Données population, parc logement, équipements de proximité.

    Source officielle ↗
  • SITADEL — Permis de construire SDES — Min. Transition écologique

    Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).

    Source officielle ↗
  • ADEME — DPE ADEME

    Diagnostics de performance énergétique du parc local.

    Source officielle ↗
  • Géorisques (BRGM) BRGM / Min. Transition écologique

    Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.

    Source officielle ↗

Indices composites villagesfrancais.fr — IPI, IAI, IOL, IPTI sont calculés en interne par croisement des sources ci-dessus. La méthodologie complète est documentée et auditable. Chaque indice est noté sur 10 et accompagné d'un score de fiabilité (basé sur la disponibilité des données sources pour la commune).

Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Villers-Cotterêts ?

À Villers-Cotterêts, la valeur est d'abord dictée par la localisation : la proximité de la gare (0,6 km), des 13 établissements scolaires ou du centre historique avec ses monuments pèse plus que la simple surface. L'état et le DPE sont devenus primordiaux : un bien rénové énergétiquement se distingue. Pour une maison, la taille du terrain compte. En appartement, l'étage et la vue sur le parc peuvent créer des écarts de prix significatifs.

Estimation indicative d'une maison à Villers-Cotterêts

Pour une maison de 94 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :

188 000 €

Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.

Pourquoi faire estimer par un professionnel local

Un agent local connaît les micro-marchés : le prix au m² varie entre le centre-ville historique et les quartiers pavillonnaires. Il évalue l'impact réel d'un DPE F ou d'une vue dégagée. Son estimation, basée sur des visites et des transactions réelles, est un argument face aux acheteurs. Les outils en ligne, utiles pour une première approche, ne captent pas ces subtilités qui font la différence lors de la négociation.

Erreurs à éviter pour une estimation fiable

  • Se fier uniquement au prix médian au m², sans analyse de la rue.
  • Minimiser l'impact d'un DPE faible (classe F/G) sur la valorisation.
  • Négliger l'influence de la fibre (70,5 % de couverture) sur l'attrait.
  • Oublier de comparer avec les 2 logements neufs autorisés en 2024.

Investir à Villers-Cotterêts : passer à l'action

L'analyse chiffrée donne les tendances, mais la réussite d'un investissement se joue sur le terrain : choix du bien, négociation, gestion locative. Notre réseau de professionnels locaux vous aide à identifier les opportunités concrètes à Villers-Cotterêts.

Les données posent un diagnostic, mais l'opportunité réelle dépend du bien et de sa localisation exacte.

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  • Analyse basée sur les ventes réelles (DVF)
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Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.

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Récapitulatif

    Questions fréquentes sur l'immobilier à Villers-Cotterêts

    Quel est le prix immobilier moyen à Villers-Cotterêts ?

    Le prix médian global est de 2 000 €/m² en 2024. Les maisons se négocient autour de 2 007 €/m² et les appartements à 2 000 €/m², pour des surfaces médianes de 95 m² et 54 m² respectivement.

    Est-ce le bon moment pour investir à Villers-Cotterêts ?

    La hausse des prix ralentit (+1,7 % en 2024) et le rendement locatif brut reste élevé (7,2 %). Le moment est potentiellement favorable pour un investisseur acceptant un risque modéré, à condition de sélectionner un bien économe.

    Villers-Cotterêts est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?

    Elle est nettement moins chère que plusieurs voisines comme La Ferté-sous-Jouarre (-20 %) ou Pont-Sainte-Maxence (-21 %), mais plus onéreuse que Noyon (+35 %). Son positionnement est intermédiaire.

    Quel rendement locatif espérer à Villers-Cotterêts ?

    Le rendement brut moyen pour un appartement est de 7,2 %. Compte tenu des charges locales (taxe foncière élevée), le rendement net estimé est d'environ 3,8 %.

    Quels sont les quartiers à privilégier à Villers-Cotterêts ?

    Privilégiez les secteurs proches de la gare et du centre-ville, bien desservis et commerçants. Méfiez-vous des zones exposées aux risques naturels mentionnés dans les PPR actifs, comme les fonds de vallée.

    Marché immobilier des communes voisines

    Villers-Cotterêts affiche un prix au m² inférieur de 20 % à celui de La Ferté-sous-Jouarre et de 21 % à Pont-Sainte-Maxence, avec des indicateurs locatifs similaires, offrant un effet de levier intéressant pour l'investisseur.

    Explorez le marché immobilier des communes comparables à Villers-Cotterêts.

    Communes limitrophes de Villers-Cotterêts

    Villers-Cotterêts est entourée de 11 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :

    2 000 €/m² Prix médian à Villers-Cotterêts
    Être recontacté gratuitement Être recontacté

    Résumé

    Le marché immobilier de Villers-Cotterêts se situe dans la moyenne — prix médian 2 000 €/m², dans la ligne de la médiane de l'Aisne. La commune figure parmi les 6 % les plus chères de l'Aisne au mètre carré.

    Entre 2021 et 2025, le prix médian au m² à Villers-Cotterêts a augmenté de +6,6 %. Au total, 574 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période.

    Le marché mêle maisons et appartements: le prix médian des maisons ressort à 2 007 €/m² (surface médiane 94 m²) et celui des appartements à 2 000 €/m² (55 m²). Le bien médian (94 m² à 188 658 €) équivaut à 9,3 années de revenu médian au niveau communal.

    Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 12,3 €/m² pour un appartement et 10,2 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 7,4 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Le poids limité des résidences secondaires (1,6 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.

    Les permis de construire autorisent 41 logements par an en moyenne sur la période 2021-2025.

    La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — Villers-Cotterêts est caractéristique des communes du Nord et du Pas-de-Calais. Villers-Cotterêts est en contexte de plaine (altitude moyenne: 140 m), autant d'éléments qui influent sur la valeur des biens.

    Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.

    Sources et méthodologie

    Dernière mise à jour : 25/06/2026
    Voir le détail des 6 sources utilisées

    Poursuivre la visite à Villers-Cotterêts

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    Communes voisines

    La Ferté-Milon 02460 2 027 hab. 8,9 km Marolles 60890 641 hab. 9,4 km Largny-sur-Automne 02600 239 hab. 3,5 km Coyolles 02600 366 hab. 4,1 km