01 Le parc de logements
Le parc comprend 91 641 logements dont 81 235 résidences principales, 3 209 résidences secondaires et 7 198 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 81 235 | 88,6 % |
| Résidences secondaires | 3 209 | 3,5 % |
| Logements vacants | 7 198 | 7,9 % |
Visualisation des trois usages du parc: 89 % d'habitat permanent, 4 % de résidences secondaires et 8 % de logements inoccupés sur un total de 91 641.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 1 997 | 2,5 % |
| 1919-1945 | 5 507 | 7,0 % |
| 1946-1970 | 18 146 | 22,9 % |
| 1971-1990 | 22 134 | 28,0 % |
| 1991-2005 | 17 725 | 22,4 % |
| 2006-2019 | 13 639 | 17,2 % |
Lecture de l'âge du bâti: la tranche 1971-1990 domine (28 %), le bâti ancien d'avant 1919 pèse 3 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 13 391 | 16,5 % |
| 2 pièces | 19 172 | 23,6 % |
| 3 pièces | 23 711 | 29,2 % |
| 4 pièces | 16 294 | 20,1 % |
| 5 pièces ou plus | 8 667 | 10,7 % |
Les logements de cinq pièces ou plus représentent 11 % du parc, contre 40 % de T1-T2 — la taille moyenne s'établit à 2,9 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 76 306 | 82 778 | 91 641 |
| Rés. principales | 69 547 | 72 774 | 81 235 |
| Rés. secondaires | 994 | 2 583 | 3 209 |
| Vacants | 5 765 | 7 421 | 7 198 |
À 173 km, Dijon (161 830 hab.) enregistre 34,9 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 28 594 | 35,2 % |
| Locataires (privé) | 36 722 | 45,2 % |
| Locataires HLM | 14 587 | 18,0 % |
| Logés gratuitement | 1 331 | 1,6 % |
Occupation des résidences principales — 35,2 % appartiennent à leurs occupants, 63,2 % sont louées, avec 18 % du parc en logement social.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 49 412 | 60,8 % |
| Fioul | 1 446 | 1,8 % |
| Électricité | 28 840 | 35,5 % |
| Gaz bouteille | 312 | 0,4 % |
| Autre (bois…) | 1 225 | 1,5 % |
Le gaz de ville équipe 61 % des résidences principales, devant électricité (36 %) et fioul (2 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 16 186 |
| 2 à 4 ans | 22 630 |
| 5 à 9 ans | 14 847 |
| 10 ans ou plus | 27 572 |
| Total ménages | 81 235 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 28 548 |
| Sous-occupation modérée | 20 530 |
| Sous-occupation accentuée | 9 158 |
| Suroccupation modérée | 17 045 |
| Suroccupation accentuée | 1 510 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 31 378 | 38,6 % |
| 1 voiture | 40 540 | 49,9 % |
| 2 voitures ou plus | 9 317 | 11,5 % |
Le graphique montre la répartition par nombre de véhicules — 39 % sans, 50 % à une voiture, 11 % multi-motorisés. Par ailleurs, 53,7 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 43 229 | 40 689 | 278 | 2 262 |
| 1975 | 47 382 | 42 928 | 787 | 3 667 |
| 1982 | 51 960 | 46 928 | 1 953 | 3 079 |
| 1990 | 55 019 | 49 583 | 1 471 | 3 965 |
| 1999 | 63 526 | 55 166 | 1 161 | 7 199 |
| 2006 | 70 454 | 64 365 | 798 | 5 292 |
| 2011 | 76 306 | 69 547 | 994 | 5 765 |
| 2016 | 82 778 | 72 774 | 2 583 | 7 421 |
| 2022 | 91 641 | 81 235 | 3 209 | 7 198 |
Suivi historique du parc depuis 1968: partant de 43 229 logements, le total atteint 91 641 en 2022 (+112 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 6 690 | 8 814 | 6 108 | 7 665 | 7 425 | 3 813 |
| Dont vacants > 2 ans | 451 | 638 | 660 | 600 | 887 | 1 501 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 186 | 0,4 % |
| Classe B | 1 795 | 3,6 % |
| Classe C | 24 799 | 50,3 % |
| Classe D | 14 314 | 29,0 % |
| Classe E | 5 520 | 11,2 % |
| Classe F | 1 738 | 3,5 % |
| Classe G | 945 | 1,9 % |
Le graphique décompose les 49 297 diagnostics par étiquette énergétique: 50 % en C, 54 % en A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 8 271 | 16,8 % |
| Classe B | 8 049 | 16,3 % |
| Classe C | 21 285 | 43,2 % |
| Classe D | 7 631 | 15,5 % |
| Classe E | 2 900 | 5,9 % |
| Classe F | 939 | 1,9 % |
| Classe G | 222 | 0,5 % |
Répartition climat du parc: C concentre 43 % des diagnostics et 76 % obtiennent A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 251 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 221 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 162 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 152 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 152 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 103 kWh/m²/an |
L'ancienneté pèse lourd sur la facture énergétique: 251 kWh/m²/an pour le bâti avant 1948, 103 pour le bâti après 2012.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 11 | 175 |
| Classe B | 42 | 1 753 |
| Classe C | 296 | 24 503 |
| Classe D | 268 | 14 046 |
| Classe E | 217 | 5 303 |
| Classe F | 139 | 1 599 |
| Classe G | 131 | 814 |
Comparaison maisons/appartements: étiquette C à 247 kWh/m²/an côté maisons, C à 188 côté appartements.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 3 923 |
| T2 | 5 011 |
| T3 | 6 750 |
| T4 | 4 670 |
| T5+ | 1 308 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Villeurbanne (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Le parc résidentiel de Villeurbanne compte 91 641 logements à l'issue du recensement 2022, dont 81 235 résidences principales. Habitat dominé par le collectif (95,2 %), ne laissant que 4,8 % au pavillonnaire. Villeurbanne se situe dans un environnement caractéristique des communes des monts et coteaux du Rhône, sur un relief modérément vallonné, à 202 m d'altitude.
La location est majoritaire dans le parc résidentiel de Villeurbanne (63,2 %). Au plan locatif social, 18,0 % des résidences principales sont en HLM. Au titre de la loi SRU, Villeurbanne est conforme — 30,9 % pour une obligation de 25,0 %.
Le parc compte 17,2 % de logements postérieurs à 2006, reflet d'une urbanisation contemporaine. Performance énergétique dans la norme: C dominante et 190 kWh/m²/an, en ligne avec la moyenne nationale. 60,8 % des résidences principales sont chauffées au gaz de ville.
Entre 2016 et 2022, le nombre de logements de Villeurbanne a augmenté de +10,7 %. 38,6 % des ménages de Villeurbanne ne possèdent pas de voiture — une signature de commune dense bien équipée.
Les caractéristiques du parc résidentiel s'interprètent à l'aune du cadre régional — Villeurbanne est caractéristique des communes des monts et coteaux du Rhône. L'environnement physique — sur un relief modérément vallonné, à 202 m d'altitude — colore l'offre de logements et la demande locale.
Le détail du parc (81 235 résidences principales de Villeurbanne) correspond au millésime INSEE 2022. Les performances énergétiques s'appuient sur les DPE ADEME, régulièrement mis à jour par les diagnostiqueurs agréés.
Faut-il investir à Villeurbanne en 2026 ?
Deuxième ville de la métropole de Lyon, Villeurbanne combine une densité record (près de 11 000 hab./km²) et une dynamique économique soutenue, avec un taux d'emploi de 63,2 %. Son marché immobilier, très actif, a cependant connu une correction notable en 2024. Faut-il y voir une opportunité ou un signal d'alerte pour les investisseurs en 2026 ?
Avec une attractivité territoriale classée dans le top 20 % du département, Villeurbanne affiche un rendement locatif brut de 5,1 % malgré une correction récente des prix.
Verdict
➤ Investir ici suppose de privilégier la rentabilité locative sur le moyen terme, en acceptant un effort initial important et en sélectionnant soigneusement le bien.
Points clés
- ✓ Correction de -6,3 % : point d'entrée potentiel
- ✓ Rendement locatif brut élevé (5,1 %)
- ✓ Demande locative soutenue (IOL 6,9/10)
- ⚠ Accessibilité très faible pour les acheteurs locaux
- ⚠ Effort d'investissement initial élevé
- ⚠ Parc ancien à anticiper (9,5 % avant 1945)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Avec 3 700 €/m², Villeurbanne reste plus abordable que 65 % des grandes villes françaises.
- Son prix médian est supérieur de 42 % à la moyenne du département du Rhône.
- Son rendement locatif dépasse celui des grandes métropoles comme Lyon, compensant partiellement l'écart de valorisation.
Analyse du marché immobilier à Villeurbanne
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 11,7 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Le rendement locatif brut estimé atteint 5,2 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Villeurbanne : opportunités et risques
Le rendement brut de 5,1 % pour les appartements place Villeurbanne dans le haut du panier des grandes villes françaises. Ce potentiel locatif est soutenu par une demande structurelle : seulement 35,2 % de propriétaires occupants et une population jeune (âge médian de 32,9 ans) naturellement locataire. La proximité immédiate des gares TGV Lyon Part-Dieu et Jean Macé, citée dans le contexte territorial, renforce cette attractivité auprès des actifs.
Cette rentabilité apparente doit être nuancée. Le rendement net estimé à 3,3 % intègre déjà une taxe foncière élevée (34,2 %) et des frais de gestion. Par ailleurs, l'indice d'accessibilité (IAI) très faible (0,7/10) indique que le marché est largement porté par des capitaux extérieurs, ce qui peut le rendre plus volatile en cas de crise de confiance.
La stratégie à privilégier est clairement la location annuelle classique, le score de pression touristique (IPTI) étant modéré. L'horizon doit être moyen terme, pour absorber les frais de mutation et profiter d'une éventuelle revalorisation, liée notamment aux 4 141 logements neufs autorisés ces cinq dernières années qui modernisent l'offre.
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Données du marché immobilier à Villeurbanne
DVF, loyers, permis, analyse expert3 700 €/m² : le prix médian 2024 marque un recul de 6,3 % sur un an, selon les données DVF. Cette correction, après plusieurs années de hausse, crée une fenêtre d'opportunité dans un marché par ailleurs très liquide (plus de 2 000 ventes annuelles). L'écart significatif entre prix moyen (5 626 €) et médian indique toutefois la persistance de biens haut de gamme qui tirent les statistiques.
La comparaison avec les communes similaires est éclairante. À caractéristiques démographiques et économiques proches, Villeurbanne se négocie seulement 1 % moins cher que Grenoble mais 73 % de moins qu'Annecy. Cet écart considérable avec cette dernière révèle un effet de levier potentiel important, à condition que la dynamique métropolitaine lyonnaise se poursuive.
Le contexte territorial, avec une taxe foncière à 34,2 % et seulement 5,4 % de passoires thermiques, offre une visibilité correcte sur les charges. Néanmoins, l'ancienneté du parc (9,5 % d'avant 1945) impose une vigilance accrue sur l'état du bâti et les travaux de rénovation énergétique à prévoir.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Villeurbanne Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Les données DVF révèlent un cycle haussier marqué entre 2020 et 2022, avec un pic à 4 105 €/m². Une correction s'est amorcée en 2023, accentuant en 2024 à 3 700 €/m² (-6,3 % sur un an). Cette baisse, plus prononcée que dans certaines grandes villes voisines, reflète un réajustement après une période de forte inflation des prix. Pour un acheteur en 2026, cela ouvre une fenêtre de négociation, notamment sur les appartements dont le prix médian a reculé. Toutefois, le marché des maisons, plus rare (4,9 % du parc), reste ferme à 4 186 €/m², indiquant une résilience de la demande pour ce type de bien.
Évolution du marché immobilier de Villeurbanne
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Trajectoire DVF 2021→2025: 3 954 €/m² → 3 605 €/m² (-8,8 %), volume annuel actuel 2 037 transactions.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 61 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Avec 2 037 transactions en 2024, Villeurbanne confirme la liquidité de son marché, même si le volume a reculé par rapport aux années 2021-2022. Les appartements représentent 95 % des ventes, avec un prix médian de 3 593 €/m² pour une surface médiane de 58 m². Ce profil de transactions reflète une demande principalement portée par des investisseurs et des jeunes ménages. Le marché est actuellement en phase de rééquilibrage, avec un avantage aux acheteurs qui peuvent négocier, notamment sur les biens nécessitant des travaux. La part de logements vacants (7,9 %) suggère une certaine rotation et la présence de biens à potentiel.
Répartition des ventes
4,5 % de maisons et 95,5 % d'appartements parmi les 2 037 transactions enregistrées.
Les appartements concentrent 95,5 % des mutations, pour un prix médian de 4 186 €/m² (maisons) contre 3 593 €/m² (appartements).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 2 037 | 91 | 1 946 |
| Prix médian/m² | 3 605 € | 4 186 € | 3 593 € |
| Prix moyen/m² | 3 829 € | ||
| Surface médiane | – | 86 m² | 61 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 2 987 | 3 954 € |
| 2022 | 2 711 | 4 043 € |
| 2023 | 2 067 | 3 889 € |
| 2024 | 1 817 | 3 574 € |
| 2025 | 2 037 | 3 605 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Villeurbanne montre un net ralentissement. Selon les données SITADEL, 4 141 logements ont été autorisés sur les 5 dernières années, mais la tendance en 2024 est à une baisse de 53 % par rapport à la période précédente. Ce ralentissement de l'offre neuve, couplé à une croissance démographique soutenue (+8,6 % en 5 ans), devrait maintenir une pression à la hausse sur les loyers à moyen terme. Pour l'investisseur, cela signifie un risque limité de sur-offre et un soutien à la valorisation du parc ancien, à condition de se concentrer sur les secteurs bien desservis et rénovés.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Rythme de la construction: 846 logements autorisés sur la dernière période (2025), après 2 354 sur 2013 — soit -64,1 %.
Vacance longue durée à Villeurbanne
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Villeurbanne (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Villeurbanne totalise 3 073 logements sur 5 ans, soit -63 % vs la période antérieure.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Villeurbanne
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Villeurbanne
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (34,20 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,1 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Le rendement net est amputé par des charges réelles. À Villeurbanne, la taxe foncière sur le bâti s'élève à 34,2 %. Ajoutez la charge de copropriété (environ 40 €/m²/an dans l'ancien), les frais de gestion locative (6 à 8 % du loyer), les travaux et une provision pour vacance (le taux de logements vacants est de 7,9 %). Ces éléments expliquent l'écart entre le rendement brut affiché (5,1 %) et le net approximatif (3,3 %).
Performance énergétique du parc à Villeurbanne
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 49 297 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Villeurbanne est C, avec 5,4 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Le parc est relativement performant, avec une classe dominante C (189 kWh/m²/an). Seuls 5,4 % des logements sont des passoires thermiques (F/G), un taux bas pour une ville ancienne. Cela limite le risque réglementaire à court terme (interdiction de location des passoires à partir de 2025). Pour les biens classés D ou E, des travaux de rénovation restent à anticiper pour valoriser l'actif sur la durée.
Calculateur de rendement à Villeurbanne
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Cas pratique : un investissement type à Villeurbanne
Pour un appartement de 58 m² à Villeurbanne, l'acquisition coûte environ 213 000 €. Loué 15,6 €/m², il génère 905 € de loyer mensuel, soit un rendement brut de 5,1 %. Après déduction des charges (taxe foncière, copropriété, gestion), le rendement net tombe autour de 3,3 %, nécessitant souvent un effort d'épargne mensuel pour équilibrer le crédit.
Erreurs à éviter quand on investit à Villeurbanne
- Oublier la taxe foncière à 34,2 %.
- Tabler sur le rendement brut uniquement.
- Négliger le taux de vacance (7,9 %).
- Sous-estimer les charges de copropriété.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché villeurbannais, très étudiant et actif, connaît un pic de transactions à la rentrée (septembre) et au printemps (mars-avril). La période estivale peut offrir des opportunités de négociation avec moins de concurrence. Notez que la taxe foncière, facturée en septembre, peut inciter certains propriétaires à vendre en première partie d'année.
Le saviez-vous ?
- 3 monuments historiques protégés sur 15 km².
- 100 % des logements éligibles à la fibre optique.
- Taux de renouvellement des entreprises : 26,4 %.
S'installer à Villeurbanne : cadre de vie et logement
S'installer à Villeurbanne, c'est bénéficier de la densité d'équipements d'une grande ville (5 825 au total) tout en étant au cœur de la métropole lyonnaise. La commune est un pôle de santé majeur (1 736 équipements) et commercial (619 commerces), offrant une autonomie quotidienne. La connexion fibre à 100 % et la couverture 5G complètent ce tableau pour les télétravailleurs.
Le cadre de vie est marqué par une intense animation urbaine et une forte densité, qui ne convient pas à tous. Le risque d'inondation est pris en compte par un PPRI actif, une réalité à intégrer lors de l'achat, notamment pour l'assurance. Avec seulement 4,9 % de maisons, l'offre en habitat individuel est très rare, orientant le marché vers un public d'appartement.
Carte du marché immobilier à Villeurbanne
Villeurbanne et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Villeurbanne
Un climat tempéré de plaine, avec une température moyenne de 13,1 °C et 821 mm de pluie par an, sans extrêmes. L'altitude modeste (175 m) limite les jours de gel. Ce profil convient à ceux qui recherchent la douceur lyonnaise sans les excès de chaleur du sud. La proximité du Rhône peut générer une humidité ressentie, mais la situation urbaine atténue les effets.
Composition du parc immobilier à Villeurbanne
91 641 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc à Villeurbanne est majoritairement collectif: 95,1 % d'appartements contre 4,9 % de maisons.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc est massivement composé d'appartements (95,1 %), avec seulement 4,9 % de maisons. Une part de propriétaires (35,2 %) inférieure à la moyenne nationale et un taux de logements sociaux important (27 %) dessinent un marché locatif prépondérant et dynamique. Le faible taux de résidences secondaires (3,5 %) et un taux de vacants (7,9 %) modéré indiquent une demande résidentielle soutenue, portée par une population jeune (âge médian 32,9 ans).
Ancienneté du parc à Villeurbanne
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 79 148 logements).
- Avant 1919 2,5 % 1 997 logts
- 1919-1945 7,0 % 5 507 logts
- 1946-1970 22,9 % 18 146 logts
- 1971-1990 28,0 % 22 134 logts
- 1991-2005 22,4 % 17 725 logts
- 2006-2019 17,2 % 13 639 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Villeurbanne
5 825 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Villeurbanne
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Le territoire est soumis au PPRI du Grand Lyon, qui cartographie le risque inondation le long du Rhône. La sismicité et le radon sont classés faibles. La commune a connu 8 arrêtés de catastrophe naturelle historiques. Consulter le zonage précis du PPRI avant tout achat en secteur riverain est impératif pour connaître les contraintes constructives et les obligations d'assurance.
Cas pratique : un achat type à Villeurbanne
Une maison de 91 m² (surface moyenne déduite du prix total médian) coûte environ 392 000 €. Cela représente 18,2 années de revenu médian local (21 540 €). Avec un apport de 10 % (39 200 €) et un crédit sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité hors assurance s'élève à environ 1 970 €.
Erreurs à éviter quand on achète à Villeurbanne
- Ne pas consulter le zonage PPRI inondation.
- Ignorer le DPE pour les biens classés E ou F.
- Oublier que 95 % du parc est en appartement.
- Négocier sans connaître la baisse de -6,3 %.
Points clés à retenir à Villeurbanne
- Prix médian : 3 700 €/m² (DVF 2024).
- Rendement brut appartement : 5,1 %.
- Climat doux, 13,1 °C de moyenne.
- Marché porté par la gare Part-Dieu.
- Baisse de -6,3 % sur un an.
- Rendement net approx. : 3,3 %.
- Parc à 95 % d'appartements.
- 27 % de logements sociaux.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Villeurbanne ?
À Villeurbanne, la valeur est d'abord dictée par la proximité des deux gares TGV (Part-Dieu à 1,7 km, Jean-Macé à 3,8 km) et des 5 825 équipements recensés. Pour un appartement, l'étage élevé avec ascenseur, une exposition sud/sud-ouest et une copropriété bien gérée ajoutent une prime. La performance énergétique (DPE) pèse de plus en plus : un saut de classe (D vers C) peut valoriser le bien. Pour une maison, la surface de terrain et un accès de plain-pied sont rares et très valorisés.
Estimation indicative d'une maison à Villeurbanne
Pour une maison de 86 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
310 030 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un algorithme calcule une moyenne au m², mais ne sait pas évaluer l'impact d'une vue dégagée, d'une copropriété contentieuse ou de la qualité exacte d'une rénovation. Un expert local connaît la différence de prix entre le quartier Grandclément et Tonkin, l'effet d'une rue commerçante ou d'une école réputée. Il ajuste l'estimation en fonction de l'état réel (cuisine à refaire, parquet d'origine) et peut identifier des acheteurs sérieux dans son réseau, facilitant une vente au juste prix.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Utiliser le prix moyen sans pondération.
- Négliger l'impact d'une rue bruyante.
- Oublier de valoriser la fibre optique (100 %).
- Surestimer un bien avec DPE médiocre.
Investir à Villeurbanne : passer à l'action
Les chiffres posent un diagnostic, mais la réussite d'un investissement se joue sur le terrain : sélection du bien, négociation, gestion locative. Notre réseau de professionnels locaux connaît les spécificités de chaque quartier de Villeurbanne et peut vous aider à transformer cette analyse en acquisition rentable.
Vous avez les données du marché. Voici ce qu'elles signifient concrètement pour votre projet d'investissement ou de vente.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Villeurbanne grâce aux dernières transactions DVF 2024 et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur 2 052 ventes réelles à Villeurbanne
- Évolution des prix et dynamique locative du secteur
- Mise en relation avec un professionnel du secteur
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Villeurbanne
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Villeurbanne
Quel est le prix moyen d'un appartement à Villeurbanne ?
En 2024, le prix médian d'un appartement à Villeurbanne était de 3 593 €/m², soit environ 212 900 € pour un bien type de 58 m². Le prix moyen, plus élevé à 5 626 €/m², est tiré par les transactions sur des biens plus grands ou plus luxueux.
Villeurbanne est-elle plus chère que Lyon ?
Oui, généralement, le prix au mètre carré à Villeurbanne est inférieur à celui du centre de Lyon. Toutefois, sa proximité immédiate et son excellente desserte en transports en commun en font une alternative très prisée, avec des rendements locatifs souvent comparables.
Est-ce le bon moment pour acheter un investissement locatif à Villeurbanne ?
La correction des prix de -6,3 % en 2024 peut représenter un point d'entrée intéressant pour un investisseur locatif, d'autant que le rendement brut reste élevé à 5,1 %. Il convient de sélectionner rigoureusement le bien et de viser un horizon de placement moyen terme.
Quels sont les quartiers les plus demandés à Villeurbanne ?
Les quartiers proches du parc de la Tête d'Or et de la Part-Dieu, ainsi que ceux desservis par le métro (comme Gratte-Ciel) sont historiquement très demandés. La rénovation du quartier des Buers est aussi à suivre de près.
Quel loyer peut-on attendre d'un appartement à Villeurbanne ?
Le loyer médian est de 15,6 €/m²/mois. Pour un appartement de 58 m², type du marché, cela génère un revenu locatif d'environ 905 € par mois, soit un rendement brut de 5,1 % sur un bien acquis au prix médian.
Marché immobilier des communes voisines
L'écart de valorisation avec Grenoble (-1 %) est minime, mais Villeurbanne affiche un rendement locatif supérieur et des indicateurs démographiques plus dynamiques, offrant un effet de levier intéressant par rapport à Annecy (+73 %).
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Villeurbanne.
Communes limitrophes de Villeurbanne
Villeurbanne est entourée de 7 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian au m² à Villeurbanne atteint 3 605 € sur 2 037 transactions — un niveau tendu, supérieur à la médiane départementale.
Correction observée: -8,8 % sur le prix médian au m² entre 2021 et 2025. 11 619 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF.
Le marché est principalement collectif: 95,5 % des ventes portent sur des appartements, à 3 593 €/m² pour 61 m² en surface médiane. Rapporté au revenu médian de Villeurbanne, un logement de 86 m² (359 996 €) représente 16,7 années de ressources brutes.
Les loyers d'annonce de Villeurbanne avoisinent 15,6 €/m² pour les appartements et 15,7 €/m² pour les maisons. Rapporté au prix médian, le loyer annuel offre un rendement brut estimé de 5,2 %, dans les ordres de grandeur observés en France. Le poids limité des résidences secondaires (3,5 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
Entre 2021 et 2025, 3 073 logements autorisés au permis de construire à Villeurbanne — un rythme moyen de 615 par an, signe d'une dynamique de production soutenue. Le gros des permis concerne des logements collectifs (71 % des autorisations sur 2021-2025).
Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: Villeurbanne est caractéristique des communes des monts et coteaux du Rhône. Sur le plan physique, la commune est sur un relief modérément vallonné, à 202 m d'altitude, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.