01 Le parc de logements
Le parc comprend 101 006 logements dont 86 292 résidences principales, 2 401 résidences secondaires et 12 313 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 86 292 | 85,4 % |
| Résidences secondaires | 2 401 | 2,4 % |
| Logements vacants | 12 313 | 12,2 % |
Sur les 101 006 logements recensés, 85 % sont occupés à l'année, 2 % servent de résidence secondaire et 12 % sont vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 6 613 | 7,7 % |
| 1919-1945 | 8 682 | 10,1 % |
| 1946-1970 | 29 990 | 34,9 % |
| 1971-1990 | 27 401 | 31,9 % |
| 1991-2005 | 8 376 | 9,8 % |
| 2006-2019 | 4 758 | 5,5 % |
Le graphique répartit le parc selon sa décennie de construction — 1946-1970 arrive en tête avec 35 %, devant les constructions récentes (6 % après 2006).
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 7 086 | 8,2 % |
| 2 pièces | 16 615 | 19,3 % |
| 3 pièces | 26 902 | 31,2 % |
| 4 pièces | 20 331 | 23,6 % |
| 5 pièces ou plus | 15 358 | 17,8 % |
Le parc compte 3,3 pièces en moyenne par logement, avec 18 % de logements de cinq pièces ou plus et 27 % de petits logements (T1-T2).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 96 350 | 98 835 | 101 006 |
| Rés. principales | 82 829 | 84 587 | 86 292 |
| Rés. secondaires | 2 452 | 2 457 | 2 401 |
| Vacants | 11 070 | 11 791 | 12 313 |
La part de propriétaires atteint 30,0 % à Grenoble, commune de 156 140 hab. à 109 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 34 174 | 39,6 % |
| Locataires (privé) | 34 290 | 39,7 % |
| Locataires HLM | 16 258 | 18,8 % |
| Logés gratuitement | 1 570 | 1,8 % |
Structure d'occupation: propriétaires 39,6 %, locataires 58,6 % — la part HLM s'établit à 19 % des résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 62 324 | 72,2 % |
| Fioul | 3 939 | 4,6 % |
| Électricité | 17 694 | 20,5 % |
| Gaz bouteille | 512 | 0,6 % |
| Autre (bois…) | 1 823 | 2,1 % |
Le graphique hiérarchise les énergies de chauffage — gaz de ville en tête (72 %), 21 % pour électricité et 5 % pour fioul.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 15 730 |
| 2 à 4 ans | 21 110 |
| 5 à 9 ans | 15 269 |
| 10 ans ou plus | 34 183 |
| Total ménages | 86 292 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 25 487 |
| Sous-occupation modérée | 26 033 |
| Sous-occupation accentuée | 14 270 |
| Suroccupation modérée | 10 306 |
| Suroccupation accentuée | 902 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 28 378 | 32,9 % |
| 1 voiture | 42 377 | 49,1 % |
| 2 voitures ou plus | 15 537 | 18,0 % |
Le parc automobile des résidents se répartit entre 33 % sans voiture, 49 % à une voiture et 18 % à deux véhicules ou plus. Par ailleurs, 45,5 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 85 518 | 79 478 | 1 204 | 4 836 |
| 1975 | 91 220 | 81 665 | 1 884 | 7 671 |
| 1982 | 91 817 | 81 014 | 2 974 | 7 829 |
| 1990 | 93 285 | 83 272 | 2 696 | 7 317 |
| 1999 | 95 526 | 82 163 | 2 738 | 10 625 |
| 2006 | 96 171 | 84 914 | 1 834 | 9 423 |
| 2011 | 96 350 | 82 829 | 2 452 | 11 070 |
| 2016 | 98 835 | 84 587 | 2 457 | 11 791 |
| 2022 | 101 006 | 86 292 | 2 401 | 12 313 |
Suivi historique du parc depuis 1968: partant de 85 518 logements, le total atteint 101 006 en 2022 (+18 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 15 464 | 15 615 | 14 514 | 14 783 | 14 092 | 10 268 |
| Dont vacants > 2 ans | 4 111 | 4 181 | 3 909 | 3 678 | 4 649 | 5 659 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 60 | 0,1 % |
| Classe B | 627 | 1,1 % |
| Classe C | 13 563 | 23,6 % |
| Classe D | 23 211 | 40,4 % |
| Classe E | 13 852 | 24,1 % |
| Classe F | 4 216 | 7,3 % |
| Classe G | 1 866 | 3,3 % |
Le graphique décompose les 57 395 diagnostics par étiquette énergétique: 40 % en D, 25 % en A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 4 027 | 7,0 % |
| Classe B | 9 332 | 16,3 % |
| Classe C | 11 836 | 20,6 % |
| Classe D | 17 265 | 30,1 % |
| Classe E | 10 590 | 18,5 % |
| Classe F | 3 496 | 6,1 % |
| Classe G | 849 | 1,5 % |
Le graphique montre l'empreinte GES du parc — classe D dominante (30 %), 44 % de logements en A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 246 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 236 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 196 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 177 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 150 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 124 kWh/m²/an |
L'ancienneté pèse lourd sur la facture énergétique: 246 kWh/m²/an pour le bâti avant 1948, 124 pour le bâti après 2012.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 25 | 35 |
| Classe B | 74 | 553 |
| Classe C | 502 | 13 061 |
| Classe D | 897 | 22 314 |
| Classe E | 542 | 13 310 |
| Classe F | 275 | 3 941 |
| Classe G | 193 | 1 673 |
Performance comparée: maisons classées D (237), appartements classés D (225), en kWh/m²/an.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 1 194 |
| T2 | 4 472 |
| T3 | 7 323 |
| T4 | 5 266 |
| T5+ | 1 217 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Saint-Étienne (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
12 313 logements sont recensés comme vacants dans le parc de Saint-Étienne (12,2 % des 101 006 unités). Au plan typologique, l'appartement écrase le pavillonnaire — 89,2 % contre 10,8 %. Le cadre local de Saint-Étienne est au cœur du maillage communal du département de la Loire, perchée à 482 m d'altitude, dans un relief de moyenne altitude.
Profil d'occupation typique d'un tissu urbain — 58,6 % de locataires. Le logement social occupe une place de 18,8 % dans le parc de résidences principales. Au-dessus du seuil SRU, Saint-Étienne affiche 31,9 % de logements sociaux (cible 20,0 %).
Entre héritage et modernité: 7,7 % de logements d'avant 1919 et 5,5 % postérieurs à 2006. Performance énergétique en retrait: classe D en tête et consommation moyenne (225 kWh/m²/an) supérieure à la moyenne française. Le poids des classes F et G — 10,6 % du parc diagnostiqué — chiffre l'effort de rénovation à entreprendre. Le chauffage principal est dominé par gaz de ville (72,2 % des résidences principales).
Peu de variation du parc résidentiel de Saint-Étienne entre 2016 et 2022 (+2,2 %). Le taux de ménages sans voiture atteint 32,9 % à Saint-Étienne, un indicateur typique d'une commune urbaine.
Le contexte régional pèse sur le parc local — Saint-Étienne est au cœur du maillage communal du département de la Loire. Le parc résidentiel de Saint-Étienne s'inscrit dans un territoire perchée à 482 m d'altitude, dans un relief de moyenne altitude.
Source principale: recensement INSEE, millésime 2022, pour les 86 292 résidences principales de Saint-Étienne et leur structure (type, statut, ancienneté). Les indicateurs énergétiques proviennent des DPE déposés auprès de l'ADEME.
Faut-il investir à Saint-Étienne en 2026 ?
Ancienne capitale industrielle en pleine reconversion, Saint-Étienne affiche une attractivité territoriale solide (IAT 7,3/10) mais une fragilité économique marquée, avec un taux de chômage de 19,1 %. Son marché immobilier, très accessible, pose une équation intéressante pour l'investisseur : un rendement locatif élevé peut-il compenser les risques d'un territoire en transition ?
Avec un rendement locatif brut frôlant les 9 % pour les appartements, la ville industrielle affiche une opportunité de rendement rare parmi les grandes villes françaises.
Verdict
➤ Cibler les appartements pour un investissement locatif rentable, en sélectionnant rigoureusement le quartier et l'état du bien pour limiter les risques.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut exceptionnel de 8,8 %
- ✓ Prix d'entrée inférieur de 161 % à Grenoble
- ✓ Dynamique de construction neuve en forte hausse (+97 %)
- ⚠ Correction des prix de -5,2 % en 2024
- ⚠ Fragilité économique locale marquée
- ⚠ Parc ancien avec 17,8 % de biens d'avant 1945
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Prix médian inférieur de plus de 50 % à la plupart des grandes métropoles françaises.
- Revenu médian le plus élevé du département, mais un marché immobilier plus accessible que la moyenne régionale.
- Rendement locatif brut des appartements nettement supérieur à celui des villes universitaires côtées comme Grenoble ou Clermont-Ferrand.
Analyse du marché immobilier à Saint-Étienne
Le marché reste à portée des revenus locaux : 4,7 années de revenu médian local pour acheter 70 m².
Le rendement locatif brut estimé atteint 9,6 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Saint-Étienne : opportunités et risques
Investir à Saint-Étienne en 2026 se justifie presque exclusivement par une stratégie de location annuelle en appartement, visant un cash-flow immédiat. Le rendement brut de 8,8 % est exceptionnel pour une ville de cette taille, selon la carte des loyers du ministère. Néanmoins, l'investisseur doit intégrer des charges réelles importantes : une taxe foncière à 48,16 %, et un parc où 10,5 % des logements sont des passoires thermiques (F/G), impliquant des travaux de rénovation à court terme pour rester louable.
La sélection du bien est cruciale. Il faut privilégier les quartiers proches des 160 établissements scolaires ou des axes de transport, comme la proximité de la gare TGV Châteaucreux, pour capter une demande étudiante et de jeunes actifs. La dynamique de construction neuve (+97 % d'autorisations) indique des zones en renouvellement, mais il convient d'éviter les secteurs où une sur-offre pourrait apparaître.
Enfin, la fragilité économique (taux de chômage à 19,1 %) constitue un risque de vacance ou d'impayé plus élevé qu'ailleurs. Une gestion professionnelle est donc recommandée. Cette combinaison de rendement élevé et de risque modéré impose une analyse fine et un suivi rigoureux du bien.
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Données du marché immobilier à Saint-Étienne
DVF, loyers, permis, analyse expertLe marché stéphanois est caractérisé par un écart abyssal entre son prix médian (1 400 €/m²) et celui des autres grandes villes de la région, comme l'indiquent les données DVF 2024. Cet écart de valorisation, qui dépasse 160 % avec Grenoble, n'est pas justifié par un déficit d'équipements : la commune dispose de 6 681 équipements, d'une connexion fibre à 100 % et de deux gares, dont une TGV.
La dynamique des prix révèle une correction récente significative. Après un pic à 1 579 €/m² en 2022, le mâe a reculé de 11,3 % en deux ans. Cette baisse, plus marquée que la tendance nationale, crée une fenêtre d'opportunité pour les acquéreurs, mais elle s'inscrit dans un contexte économique local fragilisé par un taux de chômage élevé.
La structure du parc, avec seulement 11,1 % de maisons et une majorité d'appartements souvent anciens (17,8 % d'avant 1945), oriente naturellement l'offre vers la location. Cette spécificité, combinée à un revenu médian modeste (19 010 €), explique la demande locative soutenue et les rendements bruts élevés observés, particulièrement sur les petites surfaces.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Saint-Étienne Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Selon les données DVF, les prix médians à Saint-Étienne ont progressé de 15 % entre 2020 et 2022, grimpant jusqu'à 1 579 €/m². Une correction nette de -5,2 % est intervenue en 2024, ramenant le prix à 1 400 €/m². Cette baisse, plus prononcée que dans de nombreuses métropoles, reflète les fragilités économiques locales et offre un point d'entrée raboté. L'écart entre maisons (+55 % par rapport aux appartements) et appartements se maintient, dessinant deux marchés distincts : l'un familial et plus cher, l'autre tourné vers la location étudiante et modeste.
Évolution du marché immobilier de Saint-Étienne
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Le marché local enregistre 2 921 transactions en 2025 et affiche une évolution de +2,3 % sur 2021–2025 (prix médian à 1 279 €/m²).
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
L'acquisition d'une maison type de 100 m² (213 100 €) nécessiterait 11,2 années de revenu médian local, un effort important. À l'inverse, un appartement de 60 m² (80 820 €) ne requiert que 4,3 années de revenu. Avec un loyer médian de 9,9 €/m²/mois, le rendement brut atteint 8,8 %. Néanmoins, après déduction d'une vacance locative estimée à 8 %, de frais de gestion à 12 % et d'une taxe foncière élevée (48,16 %), le rendement net plafonne autour de 5 %, ce qui reste compétitif mais demande une gestion rigoureuse.
Acheter vs Louer — appartement 62 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
En 2024, 2 921 transactions ont été enregistrées à Saint-Étienne, en baisse de 12 % par rapport à 2023. Cette activité reste substantielle et confirme la liquidité du marché. Les appartements représentent 92 % des ventes, avec un prix médian de 1 239 €/m² pour une surface typique de 60 m². Les maisons, plus rares (8 % des transactions), voient leur prix médian s'établir à 2 260 €/m². Ce profil de transactions orienté vers les petits logements en copropriété dessine un marché principalement porté par des investisseurs et des primo-accédants à budget serré.
Répartition des ventes
8,2 % de maisons et 91,8 % d'appartements parmi les 2 921 transactions enregistrées.
Les appartements concentrent 91,8 % des mutations, pour un prix médian de 2 260 €/m² (maisons) contre 1 239 €/m² (appartements).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 2 921 | 239 | 2 682 |
| Prix médian/m² | 1 279 € | 2 260 € | 1 239 € |
| Prix moyen/m² | 1 676 € | ||
| Surface médiane | – | 99 m² | 62 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 3 841 | 1 250 € |
| 2022 | 3 924 | 1 333 € |
| 2023 | 3 197 | 1 320 € |
| 2024 | 2 807 | 1 268 € |
| 2025 | 2 921 | 1 279 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Saint-Étienne est vigoureuse : 3 898 logements ont été autorisés sur les cinq dernières années, avec une tendance en hausse de 97 % par rapport à la période quinquennale précédente. La seule année 2024 compte 1 272 autorisations. Cette accélération répond à une volonté de renouvellement d'un parc ancien (seulement 5,5 % construits après 2006) et à une demande locative soutenue par une population jeune (40,9 % de moins de 30 ans). Elle indique des zones en cours de mutation, mais nécessite de surveiller le risque de sur-offre localisée qui pourrait freiner la hausse des loyers.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Cumul sur la période observée: 14 094 autorisations et 8 074 chantiers démarrés, traduisant un taux de passage à l'acte de 57 %.
Vacance longue durée à Saint-Étienne
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Saint-Étienne (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Saint-Étienne: 3 869 logements autorisés sur 5 ans, 286 pour la dernière année (+104 %).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Saint-Étienne
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Saint-Étienne
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (48,16 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,9 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement brut de 8,8 % pour les appartements se contracte rapidement. La taxe foncière sur le bâti à Saint-Étienne, indexée à 48,16 %, pèse lourd. Pour un bien de 80 820 €, elle avoisine 700 € annuels. Ajoutez 15 % de loyer pour la gestion, des provisions pour copropriété dans un parc ancien (17,8 % d'avant 1945) et un budget travaux inévitable pour les passoires thermiques (10,5 % du parc). La vacance potentielle (12,2 %) peut anéantir la rentabilité nette, qui plafonne souvent autour de 5 %. Source DGFiP, ADEME.
Performance énergétique du parc à Saint-Étienne
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 57 395 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Saint-Étienne: majorité classée D, part de passoires thermiques à 10,6 %.
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
La classe énergétique dominante D (224 kWh/m²/an) place Saint-Étienne dans la moyenne nationale, mais le parc accuse un retard : 10,5 % de passoires thermiques (F/G). Pour un acheteur, cela représente un risque réglementaire tangible. Dès 2025, les logements classés G seront interdits à la location, puis les F en 2028. Acquérir une passoire sans prévoir un budget de rénovation conséquent (isolation des murs, changement de chauffage) expose à une décote à la revente et à des travaux obligatoires. Source ADEME, loi Climat.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Les appartements petits et moyens (studio, T2) sont les plus adaptés, correspondant à la surface médiane vendue de 60 m². L'ancien domine (82,2 % du parc construit avant 2006), impliquant un risque de travaux, d'autant que 10,5 % des logements sont des passoires thermiques (DPE F/G). Le neuf, en hausse (+97 % d'autorisations sur 5 ans), peut représenter une alternative sans rénovation immédiate.
Quelles zones cibler à Saint-Étienne ?
Le centre-ville et les alentours des gares (Châteaucreux, Carnot) concentrent la demande étudiante et les services. Les quartiers périphériques peuvent proposer des prix d'acquisition plus bas, mais avec une attractivité locative moindre. L'arrivée du tramway et les projets de renouvellement urbain sont à surveiller pour identifier les zones en développement.
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Risques à connaître avant d'investir à Saint-Étienne
Le principal risque est la vacance locative, dans un marché où 12,2 % des logements sont déjà vacants. La faible performance énergétique du parc (classe D dominante) expose à des travaux de rénovation obligatoires. La dépendance à la seule demande étudiante et locale, dans un contexte économique fragile, nécessite une sélection rigoureuse du bien et une gestion proactive.
Cas pratique : un investissement type à Saint-Étienne
Pour un appartement de 60 m² au prix médian de 1 347 €/m², l'investissement s'élève à 80 820 €. Loué 9,9 €/m², il génère 594 € de loyer mensuel, soit un rendement brut de 8,8 %. Après déduction de la taxe foncière (~58 €/mois), de la gestion (~89 €/mois) et d'une provision vacance/copro, le revenu net tombe à environ 250 €/mois. Avec une mensualité de crédit de 490 € (taux 4 %), l'effort net mensuel est donc de 240 €. Source DVF, carte des loyers.
Erreurs à éviter quand on investit à Saint-Étienne
- Négliger la taxe foncière élevée (48,16 % du revenu cadastral).
- Ignorer le taux de vacance local de 12,2 % dans le cash-flow.
- Oublier de budgéter la rénovation énergétique des passoires (F/G).
- Surévaluer les loyers sans vérifier la concurrence réelle.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché stéphanois connaît un pic d'activité au printemps, avec des visites facilitées par des jours plus longs. L'automne est aussi propice, avant les fêtes de fin d'année. Notez que la taxe foncière, due en septembre, peut inciter certains vendeurs à se séparer d'un bien en début d'année. La présence étudiante (40,9 % de moins de 30 ans) crée un mini-cycle locatif en juillet-août pour les appartements. Vendre en période estivale peut être plus long, mais attire des acheteurs moins pressés et souvent sérieux.
Le saviez-vous ?
- Saint-Étienne détient le label "Ville d'Art et d'Histoire" avec 40 monuments protégés.
- La ville est équipée à 100 % en fibre optique et très haut débit.
- L'aéroport de Saint-Étienne-Bouthéon est à 12,1 km du centre-ville.
S'installer à Saint-Étienne : cadre de vie et logement
S'installer à Saint-Étienne, c'est choisir une ville de caractère, perchà 633 mètres d'altitude moyenne, bénéficiant d'un patrimoine riche avec 40 monuments historiques protégés. Le cadre de vie est urbain et animé, avec une densité élevée (2 164 hab./km²) et une offre de services très complète, notamment dans le domaine de la santé (1 745 équipements). La ville, membre de Saint-Étienne Métropole, attire une population jeune, dont l'âge médian est de 37,9 ans.
Les aménagements récents et la connexion numérique exemplaire (fibre 100 %, score 10/100) en font un territoire adapté au télétravail. Toutefois, l'acheteur doit être conscient de certaines contraintes territoriales, comme la présence de plusieurs plans de prévention des risques (PPRM, PPRNPI) et un risque de radon significatif, qui nécessitent une vigilance particulière lors de l'acquisition.
Carte du marché immobilier à Saint-Étienne
Saint-Étienne et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Saint-Étienne
Avec une altitude moyenne de 633 m et une température annuelle de 12,3°C, Saint-Étienne propose un climat frais et pluvieux (791 mm). Les hivers y sont marqués, avec environ 40 jours de gel par an. Ce profil convient aux habitants appréciant la fraîcheur estivale et les saisons tranchées, mais moins aux chercheurs d'ensoleillement méditerranéen. La qualité de l'air, influencée par le relief, peut être variable. C'est un cadre adapté pour des activités de plein air comme la randonnée, avec une proximité du Pilat.
À qui s'adresse Saint-Étienne ?
Le marché s'adresse principalement aux primo-accédants et aux jeunes actifs attirés par des prix bas et la vie étudiante. Les familles pourraient être freinées par la faible part de maisons (11,1 %) et un taux de pauvreté élevé. Les retraités (25,7 % de 60 ans et plus) y trouvent une ville servicielle et accessible, mais doivent composer avec un relief parfois marqué.
Avantages et limites à Saint-Étienne
✓ Points forts
- Prix d'entrée très bas (1 400 €/m² médian)
- Ville bien équipée (6 681 équipements, 160 écoles)
- Desserte TGV pour Lyon et au-delà (gare à 1,1 km)
- Couverture fibre et 5G complète (100 % THD)
- Patrimoine historique riche (40 monuments protégés)
− À prendre en compte
- Taux de chômage élevé (19,1 %)
- Peu de maisons individuelles (11,1 % du parc)
- Présence de risques naturels (radon, inondations)
Composition du parc immobilier à Saint-Étienne
101 006 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition: 88,9 % d'appartements, 11,1 % de maisons — profil urbain marqué.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc stéphanois est singulier : seulement 11,1 % de maisons, contre une large majorité d'appartements. Le taux de propriétaires (39,6 %) est inférieur à la moyenne nationale, indiquant un marché locatif important et une population plus mobile. La part de logements sociaux (23 %) et le taux de vacance élevé (12,2 %) indiquent des quartiers aux dynamiques contrastées. L'acheteur typique est donc souvent un primo-accédant ou un investisseur recherchant un appartement, avec des prix d'entrée très accessibles. Source INSEE.
Ancienneté du parc à Saint-Étienne
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 85 820 logements).
- Avant 1919 7,7 % 6 613 logts
- 1919-1945 10,1 % 8 682 logts
- 1946-1970 34,9 % 29 990 logts
- 1971-1990 31,9 % 27 401 logts
- 1991-2005 9,8 % 8 376 logts
- 2006-2019 5,5 % 4 758 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Saint-Étienne
6 681 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Saint-Étienne
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Le risque radon, lié au sous-sol granitique, est significatif à Saint-Étienne. Une mesure dans l'habitat est recommandée. Trois plans de prévention des risques (PPR) sont actifs, couvrant principalement les inondations de l'Ondaine et les mouvements de terrain. La sismicité est faible. Concrètement, avant d'acheter, consultez obligatoirement le cadastre des risques (Géorisques) et le diagnostic spécifique pour les biens en zone PPR. Ces contraintes peuvent affecter l'assurabilité et nécessiter des travaux de prévention. Source Géorisques.
Cas pratique : un achat type à Saint-Étienne
Une maison de 100 m² au prix médian de 2 131 €/m² coûte 213 100 €. Cela représente plus de 11 années du revenu médian local (19 010 €). Avec un apport de 10 % (21 310 €) et un emprunt de 191 790 € sur 20 ans à 4 %, la mensualité hors assurance atteint environ 1 160 €. À cela s'ajoutent les charges courantes et la taxe foncière (~1 000 €/an). Un budget total dépassant 1 350 €/mois, soit plus de 40 % d'un revenu médian net. Source DVF 2024, INSEE.
Erreurs à éviter quand on achète à Saint-Étienne
- Se fier au prix au m² moyen sans étudier le quartier précis.
- Oublier de vérifier le zonage du Plan de Prévention des Risques (PPR).
- Négocier sans comprendre la décote possible liée à un mauvais DPE.
- Minimiser l'impact du radon, risque géologique local.
Points clés à retenir à Saint-Étienne
- Prix médian à 1 400 €/m², en baisse de 5,2 % sur un an.
- Rendement brut locatif attractif à 8,8 % pour les appartements.
- Climat frais (12,3°C) et pluvieux (791 mm), altitude 633 m.
- Écart majeur : appartements à 1 239 €/m², maisons à 2 260 €/m².
- Rendement net ramené à ~5 % après charges et taxe foncière.
- Parc locatif dominant, seulement 39,6 % de propriétaires.
- La valeur varie énormément d'un quartier à l'Autre.
- Taux de vacance élevé à 12,2 %, signal de marchés locaux hétérogènes.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Saint-Étienne ?
À Saint-Étienne, l'écart de prix entre maisons (2 260 €/m²) et appartements (1 239 €/m²) est le premier facteur. Ensuite, la localisation prime : la proximité de la gare TGV Châteaucreux (1,1 km du centre) ou du campus peut valoriser un bien de +10 à 15 %. L'état et le DPE sont critiques ; une rénovation complète d'une passoire peut justifier une décote de 15 %. Un terrain de plus de 500 m² en pente, courant, ou exposé sud a une valeur différenciante. Enfin, la vue dégagée et le calme dans une ville dense sont des atouts vendeurs rares. Source DVF 2024.
Estimation indicative d'une maison à Saint-Étienne
Pour une maison de 99 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
126 621 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation précise évite une mise en prix trop haute, source d'enchérissement, ou trop basse, synonyme de manque à gagner. À Saint-Étienne, où le taux de logements vacants atteint 12,2 %, se démarquer par un prix juste est impératif. L'estimation doit tenir compte de la baisse récente des prix, de la typologie dominante (appartements) et des spécificités du quartier (équipements, risques). Se fier aux données locales récentes (DVF) et à une expertise du terrain permet de sécuriser votre transaction.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un algorithme moyen ne capte pas les micro-marchés stéphanois. Le prix au m² varie du simple au double entre le quartier du Crêt de Roc et celui de la Métare. Un professionnel local intègre la valeur d'une rue calme en contrebas d'une artère bruyante, l'impact d'une copropriété bien gérée, ou le potentiel d'une cave dans un secteur étudiant. Son estimation, étayée par des visites comparatives récentes, sert aussi d'argument de négociation face aux acheteurs et à leurs banquiers. Elle évite la sous-évaluation comme la surenchère irréaliste, sources de blocage. Source DVF 2024, expertise locale.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Comparer un bien rénové avec des biens en état vétuste.
- Omettre de valoriser une place de parking en centre-ville.
- Ne pas actualiser l'estimation malgré la baisse des prix (-5,2 %).
- Sous-estimer l'attrait d'une proximité avec le réseau de transport.
Investir à Saint-Étienne : passer à l'action
Les chiffres plaident pour un investissement locatif sélectif. Toutefois, la performance réelle dépendra du choix du quartier, de l'état du bâti et d'une analyse fine de la demande locative spécifique. Transformer cette opportunité théorique en acquisition réussie nécessite une connaissance intime des micro-marchés stéphanois.
Un rendement élevé s'accompagne de risques spécifiques à Saint-Étienne. L'expertise locale est décisive.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Saint-Étienne grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF) à Saint-Étienne
- Évolution des prix et dynamique du marché local
- Mise en relation avec un professionnel qui connaît votre secteur
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Saint-Étienne
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Saint-Étienne
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Saint-Étienne ?
Le prix médian global est de 1 400 €/m² en 2024, selon les transactions DVF. Un appartement coûte en moyenne 1 239 €/m² et une maison 2 260 €/m².
Saint-Étienne est-elle une bonne ville pour investir en locatif ?
Oui, pour les appartements, avec un rendement locatif brut de 8,8 %. C'est l'un des meilleurs rendements parmi les grandes villes françaises, mais il faut sélectionner soigneusement le bien et le quartier.
Comment évoluent les prix à Saint-Étienne ?
Les prix ont baissé de 5,2 % en 2024, après un pic en 2022. Cette correction offre des opportunités d'achat à un prix raboté par rapport au marché régional.
Quels sont les quartiers recommandés pour investir à Saint-Étienne ?
Privilégiez les secteurs bien desservis par les transports, proches des universités ou des gares (Châteaucreux, Carnot), où la demande locative étudiante et de jeunes actifs est la plus forte.
Est-il facile d'acheter sa résidence principale à Saint-Étienne ?
L'accessibilité est modérée. Acquérir une maison nécessite 11,2 années de revenu médian, mais un appartement type est plus accessible, nécessitant 4,3 années de revenu.
Marché immobilier des communes voisines
Investir à Saint-Étienne (1 400 €/m²) plutôt qu'à Grenoble (3 656 €/m²) ou Clermont-Ferrand (2 412 €/m²) offre un effet de levier considérable pour acquérir deux biens locatifs pour le prix d'un seul dans ces voisines, avec des indicateurs de demande locative similaires.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Saint-Étienne.
Communes limitrophes de Saint-Étienne
Saint-Étienne est entourée de 18 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Selon les ventes DVF 2026, Saint-Étienne affiche un prix médian de 1 279 €/m², inférieur à la médiane nationale (2 472 €/m²). Côté classement départemental, Saint-Étienne compte parmi les 19 % les plus abordables de la Loire.
Peu de variation du prix médian au m² entre 2021 et 2025 (+2,3 %). Au total, 16 690 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période.
L'appartement domine nettement le marché de Saint-Étienne (91,8 % des ventes), avec un prix médian de 1 239 €/m². Rapporté au revenu médian de Saint-Étienne, un logement de 99 m² (223 740 €) représente 11,8 années de ressources brutes.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 9,9 €/m² pour un appartement et 9,1 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 9,6 % pour un appartement (4,8 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Peu de résidences secondaires à Saint-Étienne (2,4 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
Entre 2021 et 2025, 3 869 logements autorisés au permis de construire à Saint-Étienne — un rythme moyen de 774 par an, signe d'une dynamique de production soutenue. Le gros des permis concerne des résidences (services, étudiantes, seniors) (59 % des autorisations sur 2021-2025).
Le marché local s'inscrit dans un cadre territorial: Saint-Étienne est au cœur du maillage communal du département de la Loire. Sur le plan physique, la commune est perchée à 482 m d'altitude, dans un relief de moyenne altitude, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.