01 Le parc de logements
Le parc comprend 22 597 logements dont 17 156 résidences principales, 3 450 résidences secondaires et 1 991 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 17 156 | 75,9 % |
| Résidences secondaires | 3 450 | 15,3 % |
| Logements vacants | 1 991 | 8,8 % |
Parmi les 22 597 logements du parc, 76 % assurent la fonction de résidence principale, contre 15 % de secondaires et 9 % de vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 1 411 | 8,4 % |
| 1919-1945 | 1 485 | 8,8 % |
| 1946-1970 | 4 082 | 24,3 % |
| 1971-1990 | 3 959 | 23,6 % |
| 1991-2005 | 2 172 | 12,9 % |
| 2006-2019 | 3 674 | 21,9 % |
L'ancienneté du parc se lit ici: 24 % des logements relèvent de la période 1946-1970, le segment d'avant 1919 restant à 8 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 1 547 | 9,0 % |
| 2 pièces | 3 689 | 21,5 % |
| 3 pièces | 4 695 | 27,4 % |
| 4 pièces | 3 638 | 21,2 % |
| 5 pièces ou plus | 3 586 | 20,9 % |
Taille moyenne: 3,4 pièces par logement. Les grandes typologies (5 pièces et +) pèsent 21 %, les T1-T2 31 %.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 18 880 | 20 153 | 22 597 |
| Rés. principales | 14 011 | 15 392 | 17 156 |
| Rés. secondaires | 3 348 | 3 015 | 3 450 |
| Vacants | 1 522 | 1 746 | 1 991 |
Échirolles, commune de taille similaire à 63 km, affiche 41,3 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 8 752 | 51,0 % |
| Locataires (privé) | 6 061 | 35,3 % |
| Locataires HLM | 1 993 | 11,6 % |
| Logés gratuitement | 350 | 2,0 % |
Occupation des résidences principales — 51,0 % appartiennent à leurs occupants, 46,9 % sont louées, avec 12 % du parc en logement social.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 10 475 | 61,1 % |
| Fioul | 856 | 5,0 % |
| Électricité | 4 904 | 28,6 % |
| Gaz bouteille | 114 | 0,7 % |
| Autre (bois…) | 806 | 4,7 % |
Le graphique hiérarchise les énergies de chauffage — gaz de ville en tête (61 %), 29 % pour électricité et 5 % pour fioul.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 2 735 |
| 2 à 4 ans | 4 263 |
| 5 à 9 ans | 3 341 |
| 10 ans ou plus | 6 818 |
| Total ménages | 17 156 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 4 900 |
| Sous-occupation modérée | 4 607 |
| Sous-occupation accentuée | 2 926 |
| Suroccupation modérée | 2 027 |
| Suroccupation accentuée | 114 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 2 985 | 17,4 % |
| 1 voiture | 9 574 | 55,8 % |
| 2 voitures ou plus | 4 598 | 26,8 % |
Ventilation par équipement automobile: 17 % sans véhicule, 56 % mono-motorisés, 27 % multi-motorisés. Par ailleurs, 66,1 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 9 100 | 7 008 | 1 262 | 830 |
| 1975 | 10 369 | 8 110 | 1 091 | 1 168 |
| 1982 | 13 552 | 9 150 | 4 155 | 247 |
| 1990 | 15 416 | 10 353 | 4 343 | 720 |
| 1999 | 16 182 | 11 737 | 2 663 | 1 782 |
| 2006 | 17 881 | 13 343 | 2 915 | 1 624 |
| 2011 | 18 880 | 14 011 | 3 348 | 1 522 |
| 2016 | 20 153 | 15 392 | 3 015 | 1 746 |
| 2022 | 22 597 | 17 156 | 3 450 | 1 991 |
Suivi historique du parc depuis 1968: partant de 9 100 logements, le total atteint 22 597 en 2022 (+148 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 2 861 | 2 837 | 2 811 | 2 495 | 2 513 | 1 436 |
| Dont vacants > 2 ans | 655 | 645 | 618 | 521 | 495 | 688 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 58 | 0,5 % |
| Classe B | 767 | 6,9 % |
| Classe C | 4 833 | 43,8 % |
| Classe D | 2 762 | 25,0 % |
| Classe E | 1 666 | 15,1 % |
| Classe F | 612 | 5,5 % |
| Classe G | 339 | 3,1 % |
Distribution DPE sur 11 037 diagnostics: la majorité se situe en classe C (44 %), avec 51 % de logements économes (A-B-C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 1 457 | 13,2 % |
| Classe B | 2 332 | 21,1 % |
| Classe C | 4 049 | 36,7 % |
| Classe D | 1 687 | 15,3 % |
| Classe E | 928 | 8,4 % |
| Classe F | 445 | 4,0 % |
| Classe G | 139 | 1,3 % |
Répartition climat du parc: C concentre 37 % des diagnostics et 71 % obtiennent A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 258 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 201 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 212 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 155 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 131 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 92 kWh/m²/an |
Les normes thermiques modernes se lisent ici — 92 kWh/m²/an pour les logements après 2012, près de 258 pour ceux avant 1948.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 40 | 18 |
| Classe B | 42 | 725 |
| Classe C | 233 | 4 600 |
| Classe D | 296 | 2 466 |
| Classe E | 187 | 1 479 |
| Classe F | 113 | 499 |
| Classe G | 107 | 232 |
Comparaison maisons/appartements: étiquette D à 233 kWh/m²/an côté maisons, C à 189 côté appartements.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 124 |
| T2 | 639 |
| T3 | 1 143 |
| T4 | 682 |
| T5+ | 156 |
Le parc de logements structure le marché immobilier d'Aix-les-Bains (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Avec 22 597 logements dont 17 156 résidences principales, 3 450 résidences secondaires et 1 991 vacants, Aix-les-Bains combine plusieurs fonctions résidentielles. Profil très urbain: l'appartement (à 79,7 %) est largement majoritaire, la maison reste marginale (20,3 %). Le cadre local de Aix-les-Bains est dans le maillage montagnard savoyard, perchée à 730 m d'altitude, dans un relief de moyenne altitude.
Profil d'occupation intermédiaire, entre propriété et location (51,0 % / 46,9 %). 11,6 % des logements occupés à titre principal sont des HLM. Sur le volet logement social, Aix-les-Bains reste en carence SRU (18,9 % de social, cible 25,0 %).
Le parc neuf pèse lourd: 21,9 % des logements construits depuis 2006. Le parc d'Aix-les-Bains cadre avec la moyenne française: C en classe dominante, 193 kWh/m²/an. Le chauffage principal est dominé par gaz de ville (61,1 % des résidences principales).
Entre 2016 et 2022, la commune a ajouté +12,1 % à son parc résidentiel. 17,4 % des ménages d'Aix-les-Bains n'ont pas de voiture, 26,8 % en possèdent au moins deux.
Le contexte régional pèse sur le parc local — Aix-les-Bains est dans le maillage montagnard savoyard. Sur le plan physique, la commune est perchée à 730 m d'altitude, dans un relief de moyenne altitude, un cadre qui influe sur les attentes résidentielles.
Les données logement de cette page sont issues du recensement INSEE millésime 2022 (parc, statuts d'occupation, ancienneté du bâti, chauffage) complété par les bases DPE-ADEME pour la performance énergétique.
Faut-il investir à Aix-les-Bains en 2026 ?
Station thermale et cité lacustre au pied du massif des Bauges, Aix-les-Bains est un pôle touristique et résidentiel majeur de la Savoie. Son marché immobilier, porté par une démographie en croissance et une attractivité territoriale solide, présente un profil spécifique où l'offre locative joue un rôle central. Analyse des indicateurs pour un investissement en 2026.
Avec un prix médian global de 4 589 €/m² et une attractivité territoriale placée dans le top 20 % du département, Aix-les-Bains affiche un statut de pôle résidentiel et touristique confirmé.
Verdict
➤ Miser sur Aix-les-Bains exige une sélection rigoureuse pour dégager une rentabilité nette, en visant le moyen terme et un public extérieur.
Points clés
- ✓ Correction de -0,7 % : point d'entrée potentiel
- ✓ Démographie dynamique (+8 % en 5 ans)
- ✓ Potentiel locatif élevé (IOL 6,3/10)
- ⚠ Accessibilité très faible pour les locaux
- ⚠ Rendement net rogné par les charges
- ⚠ Parc vieillissant (17,3 % avant 1945)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Plus élevé de 35 % à 50 % que la moyenne des villes de taille comparable en France.
- Se positionne dans le haut du classement des communes de Savoie pour le revenu médian et l'attractivité.
- Prix inférieur de 15 % à 30 % aux stations alpines majeures, pour un cadre de vie comparable.
Analyse du marché immobilier à Aix-les-Bains
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 12,2 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Le rendement locatif brut estimé atteint 4,3 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Aix-les-Bains : opportunités et risques
Investir à Aix-les-Bains en 2026 nécessite de regarder au-delà du rendement brut (3,9 %). Une fois déduites les charges incompressibles – dont une taxe foncière à 38,47 %, la gestion, et une vacance locative estimée à 8 % – la rentabilité nette tombe autour de 2,4 %. Cette performance modeste impose une stratégie de valorisation par les travaux, en ciblant notamment les 8,6 % de passoires thermiques (classes F/G) dont la rénovation sera obligatoire pour la location à horizon 2028.
La stratégie la plus cohérente est mixte. La pression touristique modérée (IPTI : 4/10) et les 15,3 % de résidences secondaires permettent d'envisager une location saisonnière estivale complémentaire à un bail annuel en basse saison, optimisant ainsi le revenu. La proximité de la gare (0,4 km) et de l'aéroport de Chambéry (6,1 km) constitue un atout majeur pour capter cette clientèle.
Attention néanmoins au risque de liquidité à la revente pour les biens les plus chers. L'indice d'accessibilité (IAI) catastrophique (1,9/10) confirme que le marché est déjà hors de portée des revenus locaux médians. L'acheteur-type est désormais un investisseur ou un retraité extérieur, ce qui peut limiter la base d'acquéreurs potentiels en cas de retournement de conjoncture.
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Données du marché immobilier à Aix-les-Bains
DVF, loyers, permis, analyse expertLe diagnostic des transactions DVF 2024 est sans équivoque : Aix-les-Bains est un marché actif, porté par la petite surface. Les 610 ventes d'appartements (médiane : 49 m²) forment l'épine dorsale de l'activité, une spécificité qui traduit à la fois la pression foncière et la forte demande locative, qu'elle soit annuelle ou saisonnière. Cette structure du marché génère une liquidité correcte pour les studios et T2, mais rend les maisons rares et chères, avec seulement 102 ventes enregistrées l'an dernier.
L'écart significatif entre le prix moyen global (6 379 €/m²) et le prix médian (4 589 €/m²) révèle une segmentation marquée. Un segment premium, sans doute lié aux biens avec vue sur le lac ou au patrimoine thermal rénové, tire la moyenne vers le haut. D'après l'indice de pression immobilière (IPI : 7,7/10), la concurrence entre acheteurs reste forte, notamment sur ces biens les plus attractifs.
La hausse des prix de 26 % entre 2020 et 2023 a été stoppée nette en 2024, avec une baisse de 0,7 %. Cette stagnation, couplée à la baisse de 46 % des autorisations de construire, dessine un marché arrivé à un palier. La prochaine phase dépendra de la capacité d'Aix-les-Bains à maintenir son attractivité résidentielle et touristique face à la concurrence d'autres territoires alpins.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier d'Aix-les-Bains Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Entre 2020 et 2024, le prix médian au mètre carré à Aix-les-Bains a connu une hausse soutenue de 26,2 %, passant de 3 636 à 4 589 €/m². La croissance a été particulièrement marquée entre 2021 et 2023, avant de connaître un très léger repli de -0,7 % en 2024, signe d'un marché qui pourrait atteindre un palier après une période de forte appréciation. Sur cette période, les appartements, qui représentent l'écrasante majorité des transactions, ont vu leur prix médian passer de 3 425 à 4 147 €/m². Cette trajectoire place aujourd'hui Aix-les-Bains à un niveau de prix significativement supérieur à la moyenne de nombreuses villes de taille comparable de la région, mais encore en deçà des stations alpines les plus prisées. Pour un acheteur en 2026, cette évolution suggère un marché arrivé à maturité, où les opportunités résideront davantage dans la valeur ajoutée (rénovation, localisation) que dans une appréciation automatique du bien.
Évolution du marché immobilier d'Aix-les-Bains
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Entre 2021 et 2025, le prix médian passe de 3 888 €/m² à 4 206 €/m² (+8,2 %), pour 712 transactions sur la dernière année.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
D'après les données DVF 2024, l'acquisition d'un appartement type de 49 m² à Aix-les-Bains (221 676 €) représente un investissement conséquent. Avec un apport standard de 20 % et un crédit sur 20 ans à un taux estimé à 4 %, la mensualité hors assurance s'élèverait à environ 980 €. Le loyer médian estimé pour ce type de bien serait de 725 € par mois. L'effort net mensuel pour l'investisseur s'établirait donc autour de 255 €, auxquels il faut soustraire les charges (taxe foncière, gestion, vacance). Le rendement brut de 3,9 % se transforme ainsi en un rendement net estimé à 2,4 %. Cette simulation souligne que la rentabilité locative nette reste modeste et dépend fortement de la capacité à minimiser les coûts et à choisir un bien nécessitant peu de travaux.
Acheter vs Louer — appartement 55 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Avec 712 transactions enregistrées en 2024, le marché immobilier d'Aix-les-Bains reste très actif, bien que le volume ait légèrement baissé par rapport aux pics de 2021-2022. La structure des ventes est particulièrement révélatrice : les appartements représentent 86 % des transactions (610 ventes), pour une surface médiane de 49 m², tandis que les maisons ne constituent que 14 % du marché (102 ventes). Cette prédominance de l'appartement reflète le caractère urbain et touristique de la commune, ainsi que la pression foncière limitant les constructions individuelles. Le prix moyen global (6 379 €/m²) étant nettement supérieur au prix médian (4 589 €/m²), cela indique la présence d'un segment de biens haut de gamme qui tire les moyennes vers le haut. Le marché est donc segmenté et plutôt liquide pour les petits et moyens appartements, mais plus étroit pour les maisons.
Répartition des ventes
14,3 % de maisons et 85,7 % d'appartements parmi les 712 transactions enregistrées.
Les appartements concentrent 85,7 % des mutations, pour un prix médian de 4 523 €/m² (maisons) contre 4 147 €/m² (appartements).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 712 | 102 | 610 |
| Prix médian/m² | 4 206 € | 4 523 € | 4 147 € |
| Prix moyen/m² | 4 800 € | ||
| Surface médiane | – | 90 m² | 55 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 838 | 3 888 € |
| 2022 | 809 | 4 254 € |
| 2023 | 668 | 4 533 € |
| 2024 | 637 | 4 359 € |
| 2025 | 712 | 4 206 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Aix-les-Bains montre un net ralentissement. Selon les données SITADEL, 1 640 logements ont été autorisés sur les cinq dernières années, mais la tendance est à la baisse de 46 % par rapport à la période quinquennale précédente. Seulement 275 logements ont été autorisés en 2024. Ce recul de l'offre neuve, dans un contexte de croissance démographique (+8 % en 5 ans), contribue à maintenir une pression à la hausse sur les prix de l'ancien. Il indique également une possible saturation des terrains constructibles ou une complexification des projets dans cette commune déjà dense. Pour l'investisseur, cela signifie que l'offre additionnelle ne viendra pas calmer la demande à court terme, mais aussi que les opportunités sur le neuf seront moins nombreuses.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
11 428 logements autorisés cumulés, 7 270 commencés: la dynamique récente affiche 964 autorisations sur 2025.
Vacance longue durée à Aix-les-Bains
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Aix-les-Bains (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 2 027 logements autorisés à à Aix-les-Bains, dont 482 en 2025 (-22 % vs les 5 années précédentes).
Ralentissement de la construction neuve : signal de tension à venir sur le parc, prix soutenus si la demande tient.
Fourchettes de loyers à Aix-les-Bains
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Aix-les-Bains
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (38,47 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,3 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Le rendement net d'environ 2,4 % est inférieur de 1,5 point au rendement brut. Cette différence s'explique par des charges réelles. La taxe foncière sur le bâti s'élève à 38,47 % à Aix-les-Bains. Il faut ajouter les frais de gestion (environ 5 % du loyer), les charges de copropriété pour les appartements (présents dans 80 % du parc) et surtout une provision pour travaux, notamment pour anticiper les exigences de la loi Climat. Un taux de vacance de 8,8 % suggère aussi de provisionner 1 à 2 mois de loyer non perçu par an.
Performance énergétique du parc à Aix-les-Bains
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 11 037 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Aix-les-Bains: la classe C domine, 8,6 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
La classe énergétique dominante C (191 kWh/m²/an) est une performance honorable. Seulement 8,6 % des logements sont des passoires (F/G), un taux inférieur à la moyenne nationale. Ce parc relativement performant limite le risque réglementaire immédiat pour les acquéreurs. Cependant, les seuils d'interdiction de location (2025 pour les F et G, 2028 pour les E) concernent encore une partie du stock. Pour un achat dans l'ancien, vérifier le DPE reste impératif pour éviter des travaux de rénovation énergétique coûteux à court terme.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Les petites surfaces sont les plus adaptées. Les appartements de 49 m² (surface médiane vendue) trouvent preneurs rapidement, notamment auprès d'étudiants et de jeunes actifs. L'offre de maisons en location est plus rare, avec un loyer estimé à 16,3 €/m²/mois. L'ancien domine le parc (seulement 21,9 % construits après 2006), nécessitant une vigilance accrue sur le DPE pour éviter les passoires thermiques (8,6 % classées F/G).
Quelles zones cibler à Aix-les-Bains ?
Le centre-ville et les abords du lac concentrent la plus forte demande locative et touristique, avec des loyers plus élevés. Les quartiers proches de la gare (400 m) sont stratégiques pour les actifs mobiles. La périphérie, plus résidentielle, attire les familles en recherche de maisons. La dynamique démographique (+8 % en 5 ans) renforce l'attrait des zones bien desservies par les 27 établissements scolaires et les 275 commerces.
Calculateur de rendement à Aix-les-Bains
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Risques à connaître avant d'investir à Aix-les-Bains
Le risque de vacance locative (estimé à 8 % dans notre calcul) est réel, notamment en basse saison touristique. Le parc vieillissant expose à des travaux de rénovation, d'autant que le parc énergétique est dominé par la classe C (191 kWh/m²/an). La forte proportion de résidences secondaires et le PPRi (Plan de Prévention des Risques d'inondation) actif introduisent des contraintes supplémentaires. La baisse de 46 % des autorisations de construire sur 5 ans peut, en revanche, limiter la sur-offre future.
Erreurs à éviter quand on investit à Aix-les-Bains
- Négliger la taxe foncière (38,47 % du revenu cadastral).
- Oublier de provisionner la vacance locative (8,8 % de logements vacants).
- Surévaluer les loyers en périphérie des zones touristiques.
- Acheter sans vérifier la copropriété (endettement, travaux).
Quand acheter ou vendre ?
Le marché affiche une certaine saisonnalité liée au tourisme et aux déménagements familiaux. Le printemps (mars-juin) est traditionnellement actif, avec une offre plus importante. L'automne (septembre-octobre) peut être propice aux négociations, les vendeurs non partis en été étant plus pressés. La période des fêtes est plus calme. Notez que la taxe foncière, payable en septembre, peut inciter certains vendeurs à conclure avant l'été pour ne pas l'avancer.
Le saviez-vous ?
- Aix-les-Bains compte 18 monuments historiques protégés.
- La fibre optique couvre 88 % des logements de la commune.
- L'aéroport de Chambéry - Aix-les-Bains n'est qu'à 6,1 km.
S'installer à Aix-les-Bains : cadre de vie et logement
S'installer à Aix-les-Bains, c'est choisir un cadre de vie exceptionnel entre lac et montagnes, bénéficiant d'une offre de services très complète pour une ville de cette taille. Les 1 607 équipements recensés, dont 460 dans le domaine de la santé et 275 commerces, assurent une autonomie quotidienne remarquable. Ce niveau d'équipement, couplé à un taux de fibre de 88 %, en fait un lieu adapté au télétravail.
Le profil démographique, avec un âge médian de 47,1 ans et plus d'un tiers de la population âgée de 60 ans et plus, dessine une commune au caractère résidentiel et paisible, appréciée des retraités. Cette réalité se lit aussi dans le parc de logements, où les appartements dominent. Il faut intégrer les contraintes liées au Plan de Prévention des Risques d'Inondation (PPRi) du bassin aixois, qui peut impacter l'assurabilité et la constructibilité dans certains secteurs.
Carte du marché immobilier à Aix-les-Bains
Aix-les-Bains et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Aix-les-Bains
Le climat local est marqué par une température moyenne de 9,8°C et des précipitations annuelles de 1 519 mm, ce qui est conséquent. L'altitude modérée (281 m) et la proximité du lac atténuent les extrêmes, mais l'hiver est marqué. Ce profil convient aux acheteurs recherchant la fraîcheur estivale et ne redoutant pas les saisons humides. Les 33,4 % de 60 ans et plus apprécient cette douceur relative. L'ensoleillement sur les coteaux bien exposés est un critère de confort et de valeur ajoutée non négligeable.
À qui s'adresse Aix-les-Bains ?
La ville s'adresse principalement aux retraités (33,4 % de 60 ans et plus) et aux ménages aisés, attirés par le calme et les soins thermaux. Les familles y trouvent 27 établissements scolaires et un environnement sécurisant. Les actifs travaillant dans le bassin chambérien ou en télétravail apprécient la qualité de vie, malgré un revenu médian local de 24 110 €. Les primo-accédants peuvent trouver leur place dans le segment des petits appartements.
Avantages et limites à Aix-les-Bains
✓ Points forts
- Cadre de vie exceptionnel entre lac et montagnes.
- Ville animée avec 1 607 équipements et services complets.
- Très bonnes connexions (gare, TGV, aéroport à proximité).
- Parc immobilier de qualité énergétique correcte (classe C dominante).
- Dynamisme démographique avec +8 % d'habitants en 5 ans.
− À prendre en compte
- Prix au m² élevés, notamment pour les maisons.
- Climat pluvieux (1 519 mm/an) et risques naturels (PPRi inondation).
- Proportion importante de seniors (indice de vieillissement 243).
Composition du parc immobilier à Aix-les-Bains
22 597 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Dominante collective (79,5 %) sur un total de 22 597 logements.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc est majoritairement constitué d'appartements (près de 80 %), signe d'une offre adaptée aux célibataires, couples et investisseurs. Le taux de propriétaires (51 %) et la part modérée de logements sociaux (17 %) indiquent un marché stable et maîtrisé. La part des résidences secondaires (15,3 %) et des logements vacants (8,8 %) reflète l'attrait touristique et peut générer une certaine volatilité saisonnière. L'acheteur typique est donc soit un résident principal actif ou retraité, soit un acquéreur pour pied-à-terre ou investissement locatif.
Ancienneté du parc à Aix-les-Bains
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 16 784 logements).
- Avant 1919 8,4 % 1 411 logts
- 1919-1945 8,8 % 1 485 logts
- 1946-1970 24,3 % 4 082 logts
- 1971-1990 23,6 % 3 959 logts
- 1991-2005 12,9 % 2 172 logts
- 2006-2019 21,9 % 3 674 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Aix-les-Bains
1 607 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Aix-les-Bains
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
La commune est soumise à un PPRi actif sur le bassin aixois, avec une sismicité moyenne et un potentiel radon moyen. Onze arrêtés de catastrophe naturelle historique ont été recensés, principalement liés aux inondations et coulées de boue. Ces risques ne sont pas exclusifs mais imposent des vérifications précises : consulter le plan de prévention des risques et l'état des sinistres du bien est une étape cruciale avant l'achat. Ils peuvent influencer l'assurabilité et le coût des assurances.
Erreurs à éviter quand on achète à Aix-les-Bains
- Omettre de consulter le PPRi et l'historique des sinistres.
- Se fier uniquement au DPE fourni par le vendeur.
- Sous-estimer les frais de chauffage en climat humide.
- Négliger la proximité des commerces et services de proximité.
Points clés à retenir à Aix-les-Bains
- Prix médian au m² stable à 4 589 € (-0,7 % en 1 an).
- Rendement brut moyen de 3,9 à 4 % selon typologie.
- Climat : 9,8°C de moyenne, 1 519 mm de pluie/an.
- Marché stable avec une légère correction des prix.
- Écart maison/appart : 4 523 € vs 4 147 € du m².
- Rendement net estimé à 2,4 % après charges.
- Parc dominé par les appartements (80 %).
- 51 % de propriétaires, demande structurelle.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Aix-les-Bains ?
À Aix-les-Bains, au-delà de la surface, l'exposition et la vue sont des leviers de valeur majeurs, surtout pour les biens avec vue lac ou montagne. La proximité immédiate de la gare (0,4 km), du centre-ville et de ses 275 commerces ou des 27 établissements scolaires peut justifier une surcote de 10 à 15 %. L'état du bien est critique : un appartement rénové avec un DPE A ou B se vendra significativement mieux qu'un bien énergivore. Pour une maison, la taille du terrain et son exposition sud sont décisives. Enfin, un bien dans une copropriété saine et bien gérée sera plus valorisant.
Estimation indicative d'une maison à Aix-les-Bains
Pour une maison de 90 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
378 540 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation imprécise peut coûter cher. Surévaluer son bien le fait rester en vente des mois, tandis que le sous-évaluer génère une moins-value immédiate. À Aix-Les-Bains, où le prix médian d'une maison est de 518 000 €, une erreur de 5 % représente près de 26 000 €. Seul un croisement entre les données nationales (DVF), la connaissance des micro-quartiers et l'état précis du logement permet d'éviter cet écueil. L'expertise locale intègre des paramètres comme l'évolution démographique positive ou la baisse de la construction neuve.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Les moyennes au m² masquent d'importantes disparités entre le centre historique, les quartiers pavillonnaires et les résidences en périphérie. Un professionnel local connaît ces micro-marchés. Il évalue l'impact concret d'une vue dégagée, de la qualité de la copropriété ou de la proximité des thermes. Il intègre aussi l'état réel du bien, souvent sous-estimé par les algorithmes. Enfin, son estimation crédible auprès des acheteurs potentiels, fondée sur des comparaisons précises et récentes, sert de base solide à la négociation et accélère la vente.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Utiliser une moyenne au m² unique pour toute la ville.
- Oublier de valoriser une vue dégagée sur le lac ou les monts.
- Ne pas actualiser le prix après des travaux de rénovation.
- Ignorer l'impact d'une copropriété en difficulté financière.
Investir à Aix-les-Bains : passer à l'action
Les chiffres dessinent une tendance, mais la réussite d'un investissement se joue sur la sélection précise du bien et du quartier. Le contexte aixois, entre résidences de prestige et logements anciens, nécessite une expertise fine du terrain pour identifier les opportunités viables.
Les données DVF 2024 révèlent un marché complexe. Voici comment l'interpréter pour votre patrimoine.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Aix-les-Bains
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Aix-les-Bains ?
En 2024, le prix médian global est de 4 589 €/m². Pour un appartement type de 49 m², cela représente un investissement d'environ 221 676 €. Le prix moyen, tiré par les biens haut de gamme, s'établit quant à lui à 6 379 €/m².
Le marché est-il en baisse à Aix-les-Bains ?
Après une forte hausse entre 2020 et 2023, les prix ont connu une très légère correction de -0,7 % en 2024. Cette stagnation pourrait signaler un marché arrivé à maturité, offrant des opportunités de négociation sur certains biens.
Est-ce une bonne ville pour un investissement locatif ?
L'opportunité locative est élevée (IOL 6,3/10) grâce à une demande soutenue. Le rendement brut est d'environ 3,9 % pour les appartements, mais il faut viser une stratégie mixte (annuel/saisonnier) pour optimiser la rentabilité nette, estimée à 2,4 %.
Aix-les-Bains est-elle plus chère que ses voisines ?
Oui, son prix au mètre carré est significativement plus élevé que des villes comme Bourgoin-Jallieu (-38 %) ou Échirolles (-28 %). En revanche, il est quasiment identique à celui d'Annemasse, soulignant son positionnement de pôle attractif.
Quels sont les risques à connaître avant d'acheter ?
Outre le risque sismique moyen et la présence de radon, une partie du territoire est concernée par un Plan de Prévention des Risques d'Inondation (PPRi). Par ailleurs, 8,6 % du parc est classé F ou G (passoires thermiques), engageant des travaux de rénovation énergétique obligatoires.
Marché immobilier des communes voisines
Contrairement à des voisines comme Bourgoin-Jallieu (-38 %) ou Échirolles (-28 %), Aix-les-Bains capitalise sur son statut de ville thermale et lacustre pour justifier son premium, mais l'écart de valorisation face à Annemasse (prix équivalent) questionne sur la marge de plus-value immédiate.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Aix-les-Bains.
Communes limitrophes d'Aix-les-Bains
Aix-les-Bains est entourée de 9 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian d'Aix-les-Bains dépasse la médiane nationale (2 472 €/m²) avec 4 206 €/m² observés en 2026.
Sur 2021-2025, le prix médian d'Aix-les-Bains progresse de +8,2 %, une trajectoire haussière modérée. Sur l'ensemble de la période, 3 664 transactions sont recensées par les données DVF. Sur la dernière année, le prix médian recule de -3,5 % — un retournement à surveiller.
Le marché est principalement collectif: 85,7 % des ventes portent sur des appartements, à 4 147 €/m² pour 55 m² en surface médiane. Rapporté au revenu médian d'Aix-les-Bains, un logement de 90 m² (407 070 €) représente 16,9 années de ressources brutes.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 14,8 € (appartements) et 16,3 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Rapporté au prix médian, le loyer annuel offre un rendement brut estimé de 4,3 %, dans les ordres de grandeur observés en France. Les résidences secondaires représentent 15,3 % du parc, une part significative à considérer pour un projet locatif.
Construction neuve active à Aix-les-Bains: l'équivalent de 405 logements autorisés en moyenne chaque année entre 2021 et 2025. Les permis portent majoritairement sur des logements collectifs (environ 84 % des autorisations de la période).
Le marché immobilier d'Aix-les-Bains s'interprète dans un contexte plus large — Aix-les-Bains est dans le maillage montagnard savoyard, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location. Le cadre géographique (perchée à 730 m d'altitude, dans un relief de moyenne altitude) nuance l'analyse du marché.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.