01 Le parc de logements
Le parc comprend 25 934 logements dont 23 886 résidences principales, 292 résidences secondaires et 1 756 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 23 886 | 92,1 % |
| Résidences secondaires | 292 | 1,1 % |
| Logements vacants | 1 756 | 6,8 % |
Sur les 25 934 logements recensés, 92 % sont occupés à l'année, 1 % servent de résidence secondaire et 7 % sont vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 1 552 | 6,6 % |
| 1919-1945 | 2 629 | 11,1 % |
| 1946-1970 | 7 825 | 33,1 % |
| 1971-1990 | 6 171 | 26,1 % |
| 1991-2005 | 2 324 | 9,8 % |
| 2006-2020 | 3 119 | 13,2 % |
La période 1946-1970 concentre 33 % du parc, tandis que 7 % datent d'avant 1919 et 13 % ont été construits après 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 1 441 | 6,0 % |
| 2 pièces | 3 330 | 13,9 % |
| 3 pièces | 7 809 | 32,7 % |
| 4 pièces | 7 063 | 29,6 % |
| 5 pièces ou plus | 4 243 | 17,8 % |
Les logements de cinq pièces ou plus représentent 18 % du parc, contre 20 % de T1-T2 — la taille moyenne s'établit à 3,5 pièces.
Évolution du parc
| 2012 | 2017 | 2023 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 24 044 | 24 209 | 25 934 |
| Rés. principales | 20 721 | 20 887 | 23 886 |
| Rés. secondaires | 684 | 514 | 292 |
| Vacants | 2 639 | 2 808 | 1 756 |
Istres, commune de taille similaire à 94 km, affiche 50,3 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 9 271 | 38,8 % |
| Locataires (privé) | 8 837 | 37,0 % |
| Locataires HLM | 5 442 | 22,8 % |
| Logés gratuitement | 336 | 1,4 % |
Le graphique croise les statuts d'occupation: 38,8 % de propriétaires face à 59,8 % de locataires (dont 23 % en HLM).
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 11 536 | 48,3 % |
| Fioul | 815 | 3,4 % |
| Électricité | 9 747 | 40,8 % |
| Gaz bouteille | 150 | 0,6 % |
| Autre (bois…) | 1 638 | 6,9 % |
Mode de chauffage dominant: gaz de ville à 48 %. électricité pèse 41 %, autres sources (bois notamment) 7 %.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 3 406 |
| 2 à 4 ans | 5 998 |
| 5 à 9 ans | 4 626 |
| 10 ans ou plus | 9 856 |
| Total ménages | 23 886 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 5 970 |
| Sous-occupation modérée | 7 886 |
| Sous-occupation accentuée | 4 820 |
| Sous-occupation très accentuée | 2 702 |
| Suroccupation modérée | 2 309 |
| Suroccupation accentuée | 118 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 5 623 | 23,5 % |
| 1 voiture | 13 485 | 56,5 % |
| 2 voitures ou plus | 4 778 | 20,0 % |
Motorisation des ménages: 24 % n'ont aucune voiture, 56 % en ont une et 20 % en possèdent deux ou plus. Par ailleurs, 61,9 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 15 561 | 14 143 | 353 | 1 065 |
| 1975 | 16 726 | 15 521 | 235 | 970 |
| 1982 | 18 543 | 16 916 | 384 | 1 243 |
| 1990 | 19 814 | 17 364 | 702 | 1 748 |
| 1999 | 20 487 | 17 979 | 518 | 1 990 |
| 2007 | 22 573 | 20 027 | 428 | 2 119 |
| 2012 | 24 044 | 20 721 | 684 | 2 639 |
| 2017 | 24 209 | 20 887 | 514 | 2 808 |
| 2023 | 25 934 | 23 886 | 292 | 1 756 |
Entre 1968 et 2023, le parc est passé de 15 561 à 25 934 logements, soit +67 % d'évolution sur plus d'un demi-siècle.
Logements vacants du parc privé
| Au 1er janvier | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 2 938 | 2 611 | 2 708 | 2 548 | 2 827 | 2 065 | 2 613 |
| Dont vacants > 2 ans | 896 | 934 | 875 | 860 | 944 | 1 119 | 982 |
Série LOVAC : chaque édition décrit le parc au 1er janvier de l'année précédente. Depuis l'édition 2025, données sources avant chaîne de traitement fiscale (note de version de la source) : non comparables aux éditions antérieures.
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 307 | 2,9 % |
| Classe B | 1 072 | 10,1 % |
| Classe C | 5 190 | 49,1 % |
| Classe D | 2 695 | 25,5 % |
| Classe E | 1 062 | 10,0 % |
| Classe F | 217 | 2,1 % |
| Classe G | 38 | 0,4 % |
Lecture de la performance énergétique: C concentre 49 % des logements et 62 % atteignent les classes A, B ou C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 3 176 | 30,0 % |
| Classe B | 1 700 | 16,1 % |
| Classe C | 3 153 | 29,8 % |
| Classe D | 1 765 | 16,7 % |
| Classe E | 638 | 6,0 % |
| Classe F | 135 | 1,3 % |
| Classe G | 14 | 0,1 % |
Répartition climat du parc: A concentre 30 % des diagnostics et 76 % obtiennent A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 200 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 178 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 144 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 137 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 120 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 70 kWh/m²/an |
L'ancienneté pèse lourd sur la facture énergétique: 200 kWh/m²/an pour le bâti avant 1948, 70 pour le bâti après 2012.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 147 | 160 |
| Classe B | 256 | 816 |
| Classe C | 894 | 4 296 |
| Classe D | 703 | 1 992 |
| Classe E | 382 | 680 |
| Classe F | 114 | 103 |
| Classe G | 20 | 18 |
Les maisons affichent une classe dominante C (173 kWh/m²/an), les appartements C (159) — l'écart typologique est marqué.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 729 |
| T2 | 767 |
| T3 | 2 524 |
| T4 | 2 332 |
| T5+ | 324 |
Le parc de logements structure le marché immobilier d'Alès (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Le parc d'Alès s'élève à 25 934 logements au recensement 2023, très majoritairement affectés à la résidence principale (92,1 %, soit 23 886 logements habités à titre permanent). L'appartement domine nettement le parc (63,2 %), la maison individuelle ne représentant que 36,8 %. Alès se situe dans un environnement une commune du Languedoc méditerranéen.
Profil urbain classique: la location domine (59,8 %), les propriétaires occupants représentent 38,8 %. Part du parc social: 22,8 % des résidences principales. Au titre de la loi SRU, Alès est conforme — 37,3 % pour une obligation de 20,0 %.
La structure par époque du parc est contrastée — 6,6 % avant 1919 et 13,2 % depuis 2006. Le bilan DPE est favorable: classe C dominante, 162 kWh/m²/an, en deçà du repère national (203). La source de chauffage la plus répandue est le gaz de ville (48,3 %).
Croissance observée du parc résidentiel d'Alès: +7,1 % entre 2017 et 2023. Répartition équilibrée de la motorisation: 23,5 % de ménages sans voiture, 20,0 % à au moins deux voitures.
Cette structure résidentielle s'apprécie dans le contexte d'une commune une commune du Languedoc méditerranéen.
Les statistiques logement reposent sur le millésime INSEE 2023: composition du parc, statuts d'occupation, ancienneté, chauffage et motorisation des ménages. Le volet DPE agrège les diagnostics performants ou non transmis à l'ADEME.
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Alès affiche des prix parmi les plus accessibles du Gard (59ᵉ rang le moins élevé sur 348 communes).
Verdict
➤ Acheter demande un effort important : 6,8 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 8,5 %
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Positionnement sur le marché
- Prix parmi les plus abordables du Gard (59ᵉ rang le moins élevé)
Analyse du marché immobilier à Alès
Acheter demande un effort important : 6,8 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Le rendement locatif brut estimé atteint 8,5 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Alès
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Alès s'établit à 1 752 €, sur la base de 477 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Alès fait partie du quart des communes les moins chères du Gard.
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 60,4 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. les appartements offrent un rendement brut estimé à 8,5 %, sous réserve d'une demande locative effective dans la zone.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier d'Alès Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier d'Alès
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions de 2021 à 2025. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Entre 2021 et 2025, le prix médian d'Alès évolue de +7,5 %, passant de 1 630 à 1 752 €/m²; 477 ventes ont été enregistrées en 2025.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 58 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
46,8 % de maisons et 53,2 % d'appartements parmi les 477 transactions enregistrées.
46,8 % maisons, 53,2 % appartements sur 477 ventes: le collectif pèse 53,2 % du marché local.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 477 | 223 | 254 |
| Prix médian/m² | 1 752 € | 2 103 € | 1 460 € |
| Prix moyen/m² | 1 835 € | ||
| Surface médiane | – | 88 m² | 58 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 646 | 1 630 € |
| 2022 | 676 | 1 768 € |
| 2023 | 553 | 1 847 € |
| 2024 | 505 | 1 702 € |
| 2025 | 477 | 1 752 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Dernier relevé 2025: 786 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 5 690 autorisations pour 4 112 démarrages effectifs.
Vacance longue durée à Alès
Logements vacants du parc privé, au 1er janvier 2025 — LOVAC (Ministère de la Transition écologique, traitement Cerema).
Construction neuve à Alès (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Alès totalise 1 060 logements sur 5 ans, soit +8 % vs la période antérieure.
Construction neuve en hausse modérée : signal d'attractivité confirmée et d'offre qui suit la demande.
Fourchettes de loyers à Alès
Loyer d'annonce mensuel au m², charges comprises, estimé par la Carte des loyers (ANIL, ministère du Logement), avec son intervalle de prédiction à 95 %. Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Charge fiscale réelle à Alès
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2025.
Évolution du taux sur 5 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (60,37 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,6 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc à Alès
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 10 581 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Alès est C, avec 2,4 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
Calculateur de rendement à Alès
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S'installer à Alès : cadre de vie et logement
Alès compte 46 125 habitants sur 23,16 km². Le climat local affiche 15,0 °C de moyenne annuelle et 1 048 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 7 monuments historiques protégés, 9 appellations d'origine rattachées au terroir local et 2 351 services et équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Alès
Alès et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Alès
Composition du parc immobilier à Alès
25 934 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc à Alès combine 36,9 % de maisons et 63,1 % d'appartements.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Ancienneté du parc à Alès
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 23 620 logements).
- Avant 1919 6,6 % 1 552 logts
- 1919-1945 11,1 % 2 629 logts
- 1946-1970 33,1 % 7 825 logts
- 1971-1990 26,1 % 6 171 logts
- 1991-2005 9,8 % 2 324 logts
- 2006-2020 13,2 % 3 119 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Alès
2 351 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Alès
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- Gardon d'Alès PPRN Approuvé approuvé le 09/11/2010
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Alès
Pour une maison de 88 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
154 176 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Alès
Quel est le prix de l'immobilier à Alès ?
Le prix médian au m² à Alès est de 1 752 € (données DVF, 477 transactions). Pour une maison de 88 m² (surface médiane locale), compter environ 185 000 €.
Comment Alès se situe-t-elle dans le Gard ?
Alès figure parmi les communes les plus abordables du Gard : 290ᵉ rang sur 348, soit le quart le moins cher.
Quel rendement locatif espérer à Alès ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Alès est de 5,3 % (loyer de 9,3 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
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Résumé
Le prix médian au m² à Alès s'établit à 1 752 € sur 477 transactions enregistrées en 2026 — un niveau proche de la médiane départementale du Gard (2 343 €/m²). Sur 348 communes classées dans le Gard, Alès figure parmi les 17 % les moins chères au m².
Hausse contenue du prix médian: +7,5 % sur la période 2021-2025. 2 857 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF.
Côté typologie, les deux marchés coexistent à Alès — maisons à 2 103 €/m² pour 88 m² en surface médiane, appartements à 1 460 €/m² pour 58 m². Le bien médian (88 m² à 185 064 €) équivaut à 9,1 années de revenu médian au niveau communal.
Les loyers d'annonce d'Alès avoisinent 10,4 €/m² pour les appartements et 9,3 €/m² pour les maisons. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 8,5 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Le poids limité des résidences secondaires (1,1 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
Les flux de permis restent élevés: 1 060 logements autorisés et 360 commencés sur la période 2021-2025.
Côté contexte, Alès est une commune du Languedoc méditerranéen, une inscription régionale qui pèse sur la demande et l'offre.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).