01 Le parc de logements
Le parc comprend 33 474 logements dont 24 426 résidences principales, 7 199 résidences secondaires et 1 850 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 24 426 | 73,0 % |
| Résidences secondaires | 7 199 | 21,5 % |
| Logements vacants | 1 850 | 5,5 % |
Le graphique détaille la structure des 33 474 logements: 73 % sont habités en permanence, 22 % épisodiquement et 6 % restent inoccupés.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 2 494 | 10,4 % |
| 1919-1945 | 2 210 | 9,2 % |
| 1946-1970 | 5 276 | 22,0 % |
| 1971-1990 | 7 818 | 32,7 % |
| 1991-2005 | 3 176 | 13,3 % |
| 2006-2019 | 2 961 | 12,4 % |
L'ancienneté du parc se lit ici: 33 % des logements relèvent de la période 1971-1990, le segment d'avant 1919 restant à 10 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 1 200 | 4,9 % |
| 2 pièces | 6 030 | 24,7 % |
| 3 pièces | 7 893 | 32,3 % |
| 4 pièces | 5 823 | 23,8 % |
| 5 pièces ou plus | 3 480 | 14,2 % |
Le graphique montre une moyenne de 3,2 pièces par logement, avec une présence notable des grands volumes (14 % de 5 pièces et plus).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 30 349 | 31 926 | 33 474 |
| Rés. principales | 21 925 | 22 605 | 24 426 |
| Rés. secondaires | 6 175 | 6 667 | 7 199 |
| Vacants | 2 249 | 2 654 | 1 850 |
À Carcassonne (107 km, 46 080 hab.), la part de propriétaires s'élève à 40,4 %
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 11 380 | 46,6 % |
| Locataires (privé) | 8 706 | 35,6 % |
| Locataires HLM | 3 943 | 16,1 % |
| Logés gratuitement | 398 | 1,6 % |
Occupation des résidences principales — 46,6 % appartiennent à leurs occupants, 51,8 % sont louées, avec 16 % du parc en logement social.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 10 815 | 44,3 % |
| Fioul | 313 | 1,3 % |
| Électricité | 12 833 | 52,5 % |
| Gaz bouteille | 117 | 0,5 % |
| Autre (bois…) | 348 | 1,4 % |
Mode de chauffage dominant: électricité à 53 %. gaz de ville pèse 44 %, autres sources (bois notamment) 1 %.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 3 025 |
| 2 à 4 ans | 5 600 |
| 5 à 9 ans | 5 105 |
| 10 ans ou plus | 10 696 |
| Total ménages | 24 426 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 8 015 |
| Sous-occupation modérée | 7 381 |
| Sous-occupation accentuée | 4 364 |
| Suroccupation modérée | 2 051 |
| Suroccupation accentuée | 170 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 6 733 | 27,6 % |
| 1 voiture | 13 924 | 57,0 % |
| 2 voitures ou plus | 3 769 | 15,4 % |
Équipement automobile des ménages: 28 % sans voiture, 57 % avec une voiture et 15 % avec deux ou plus. Par ailleurs, 50,5 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 15 302 | 13 517 | 934 | 851 |
| 1975 | 16 678 | 14 171 | 1 055 | 1 452 |
| 1982 | 18 618 | 15 341 | 2 255 | 1 022 |
| 1990 | 23 250 | 17 637 | 3 477 | 2 136 |
| 1999 | 26 870 | 18 305 | 5 588 | 2 977 |
| 2006 | 28 989 | 20 617 | 5 907 | 2 464 |
| 2011 | 30 349 | 21 925 | 6 175 | 2 249 |
| 2016 | 31 926 | 22 605 | 6 667 | 2 654 |
| 2022 | 33 474 | 24 426 | 7 199 | 1 850 |
Trajectoire de long terme: 15 302 logements en 1968, 33 474 en 2022 (+119 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 3 343 | 3 325 | 3 580 | 3 956 | 3 334 | 2 131 |
| Dont vacants > 2 ans | 732 | 765 | 812 | 790 | 914 | 1 062 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 556 | 3,6 % |
| Classe B | 2 352 | 15,3 % |
| Classe C | 7 779 | 50,6 % |
| Classe D | 3 239 | 21,1 % |
| Classe E | 1 135 | 7,4 % |
| Classe F | 262 | 1,7 % |
| Classe G | 54 | 0,4 % |
Distribution DPE sur 15 377 diagnostics: la majorité se situe en classe C (51 %), avec 69 % de logements économes (A-B-C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 5 573 | 36,2 % |
| Classe B | 3 476 | 22,6 % |
| Classe C | 3 977 | 25,9 % |
| Classe D | 1 686 | 11,0 % |
| Classe E | 562 | 3,7 % |
| Classe F | 87 | 0,6 % |
| Classe G | 16 | 0,1 % |
Distribution des étiquettes climat: dominante A à 36 %, 85 % du parc affichent un profil carbone favorable (A-B-C).
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 186 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 176 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 149 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 134 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 113 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 78 kWh/m²/an |
Consommation selon l'époque: maximum 186 kWh/m²/an (avant 1948), minimum 78 kWh/m²/an (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 65 | 491 |
| Classe B | 212 | 2 140 |
| Classe C | 531 | 7 248 |
| Classe D | 319 | 2 920 |
| Classe E | 158 | 977 |
| Classe F | 53 | 209 |
| Classe G | 11 | 43 |
Côté maisons, la dominante est C (164 kWh/m²/an); côté appartements, C (150).
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 126 |
| T2 | 946 |
| T3 | 1 836 |
| T4 | 1 214 |
| T5+ | 323 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Sète (prix au m², ventes DVF, tendance).
Le saviez-vous ?
- Sète est le ville moyenne ayant la plus faible part de propriétaires du département Hérault. (sur 5 villes moyennes entre 20 000 et 50 000 habitants) Voir le classement
- Sète est le ville moyenne ayant le plus de logements sociaux (HLM) du département Hérault. (sur 5 villes moyennes entre 20 000 et 50 000 habitants) Voir le classement
Résumé
Selon le recensement INSEE 2022, les 33 474 logements de Sète se partagent entre résidences principales, secondaires et vacants (73,0 % / 21,5 % / 5,5 %). Typologie urbaine marquée: 82,2 % d'appartements et 17,8 % de maisons. Ancrage local: la commune est typique de l'arrière-pays languedocien, à basse altitude (75 m), dans un relief de plaine, à une quinzaine de kilomètres du littoral languedocien (19 km).
Le parc de Sète compte à peu près autant de propriétaires (46,6 %) que de locataires (51,8 %). Le parc social représente 16,1 % des résidences principales. Au regard de la loi SRU, la commune est déficitaire: 20,6 % de logements sociaux pour une cible de 25,0 %.
La structure par époque du parc est contrastée — 10,4 % avant 1919 et 12,4 % depuis 2006. Côté performance énergétique, le parc affiche une classe dominante C et une consommation moyenne de 151 kWh/m²/an, inférieure à la moyenne nationale (203). Côté énergie, le électricité chauffe 52,5 % des résidences principales.
Croissance modérée du parc de Sète entre 2016 et 2022 (+4,8 %). Le taux de ménages sans voiture atteint 27,6 % à Sète, un indicateur typique d'une commune urbaine.
Lue dans son contexte régional, la commune est typique de l'arrière-pays languedocien — un ancrage qui colore le parc. Le contexte naturel (à basse altitude (75 m), dans un relief de plaine, à une quinzaine de kilomètres du littoral languedocien (19 km)) module les arbitrages des résidents et investisseurs.
Cette synthèse mobilise trois sources principales: le recensement INSEE 2022 (parc, statut d'occupation, ancienneté, motorisation), la base des DPE déposés à l'ADEME (performance énergétique), et lorsqu'applicable, les obligations SRU publiées par les services de l'État.
Faut-il investir à Sète en 2026 ?
Ville singulière entre mer et étangs, Sète affiche une forte identité et un cadre de vie attractif. Avec une démographie en légère hausse et un taux de chômage élevé (18 %), son économie locale présente des fragilités. Le marché immobilier, porté par une demande extérieure, a connu une nette appréciation avant de se tasser en 2024. Voici notre analyse pour investir en 2026.
Malgré une légère correction de 3% en 2024, Sète maintient un prix médian à 3 620 €/m², un niveau qui place le marché sous pression et confirme son attractivité extérieure.
Verdict
➤ Investissement locatif envisageable avec une sélection rigoureuse, mais déconseillé aux primo-accédants locaux en raison d'une accessibilité dégradée.
Points clés
- ✓ Correction récente de -3% : opportunité d'entrée
- ✓ Opportunité locative élevée (IOL 6/10)
- ✓ Pression immobilière très forte signant un marché tendu
- ⚠ Accessibilité très faible pour les locaux
- ⚠ Fragilité économique élevée (taux de chômage 18%)
- ⚠ Rendement net rogné par les charges et la fiscalité
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Avec un prix médian de 3 620 €/m², Sète dépasse de plus de 40 % la moyenne nationale.
- Son accessibilité est l'une des plus faibles du département, avec un indice IAI de 0,7/10.
- Rendement locatif supérieur aux grandes métropoles, mais prix inférieur au littoral azuréen.
Analyse du marché immobilier à Sète
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 12,7 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Le rendement locatif brut estimé atteint 4,7 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Sète : opportunités et risques
Pour un investisseur, Sète offre une opportunité locative réelle (IOL : 6/10), avec des loyers moyens à 13,5 €/m²/mois pour les appartements. Le rendement brut de 4,7 % est correct dans le contexte méditerranéen. Toutefois, le rendement net estimé à 2,3 % est rogné par des charges importantes, dont une taxe foncière élevée à 64,74 %.
La stratégie doit privilégier les appartements de type T2/T3, bien adaptés à la demande locative annuelle, dans des secteurs préservés des risques d'inondation (PPR actif). Le faible taux de passoires thermiques (2,1 %) est un atout face à la réglementation qui se durcit. La présence de la gare TGV à 1,2 km est un argument fort pour cibler des locatifs étudiants ou de jeunes actifs.
La fragilité économique locale, avec un taux de chômage à 18 %, constitue le principal risque. Elle implique de cibler une clientèle locative solvable, souvent extérieure, et limite les perspectives de forte plus-value à court terme. L'horizon d'investissement doit être envisagé sur le moyen terme.
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Données du marché immobilier à Sète
DVF, loyers, permis, analyse expertLe marché immobilier de Sète présente un double visage. D'un côté, une pression immobilière très élevée (IPI : 7,7/10) confirme l'attractivité durable de cette « île singulière », portée par son cadre de vie maritime et sa desserte TGV. D'après les transactions DVF 2024, le prix médian s'établit à 3 620 €/m², en léger retrait après des années de forte croissance.
D'un autre côté, cette attractivité a creusé un fossé avec l'économie locale. L'indice d'accessibilité (IAI) est catastrophique à 0,7/10, le revenu médian des Sétois (19 960 €) étant très en deçà de ce que requiert l'achat d'un bien. Le marché est donc majoritairement porté par des acheteurs externes, ce qui explique la forte proportion de résidences secondaires (21,5 %) et le profil du parc (petits appartements).
La baisse de 3 % du prix médian en 2024, sur un volume de transactions en recul, indique une phase de stabilisation. Néanmoins, la faiblesse du taux de logements vacants (5,5 %) et la dynamique démographique positive indiquent que la demande structurelle reste solide, limitant le risque d'un effondrement des prix.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Sète Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Le prix médian à Sète a connu une hausse continue de 2020 à 2023, passant de 3 161 €/m² à 3 733 €/m², soit une augmentation de 18 % en trois ans. L'année 2024 marque un infléchissement avec une correction de -3 %, le prix médian revenant à 3 620 €/m². Cette évolution suit la tendance nationale de stabilisation après la période de frénésie post-Covid. Comparée à ses voisines, Sète reste nettement plus chère que Carcassonne ou Alès, mais plus accessible que Martigues. Cette correction modérée pourrait offrir un point d'entrée moins tendu pour les acheteurs en 2026, dans un marché qui a montré sa résilience.
Évolution du marché immobilier de Sète
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Sur cinq ans, le prix médian de Sète évolue de +17,7 %, passant de 3 068 à 3 611 €/m²; 1 112 ventes ont été enregistrées en 2025.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
L'analyse financière révèle un effort conséquent. Pour acquérir une maison type de 98 m² à 460 600 €, un ménage au revenu médian local devrait y consacrer 23,1 années de salaire. Pour un investisseur, le rendement brut des appartements (4,7 %) est correct mais est fortement amputé par les charges. La taxe foncière, à 64,74 %, représente une charge annuelle non négligeable. Le loyer perçu ne couvrira qu'une partie de la mensualité d'emprunt, laissant un effort net mensuel à la charge de l'investisseur. La viabilité du montage dépend donc étroitement de l'apport personnel et des conditions de crédit.
Acheter vs Louer — appartement 48 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Le marché sétois est très actif, avec 1 112 transactions en 2024. Il est largement dominé par la vente d'appartements (967 ventes, soit 87 % du total), reflétant le caractère urbain et portuaire de la ville. Les maisons, moins nombreuses (145 ventes), atteignent un prix médian de 4 416 €/m². La surface médiane des biens vendus est petite (45 m² pour les appartements), indiquant un marché tourné vers les investisseurs et les petits budgets. Le volume de transactions, bien qu'en baisse par rapport aux pics de 2021-2022, reste soutenu, signe d'un marché liquide mais qui a perdu de son intensité.
Répartition des ventes
13,0 % de maisons et 87,0 % d'appartements parmi les 1 112 transactions enregistrées.
13,0 % maisons, 87,0 % appartements sur 1 112 ventes: le collectif pèse 87,0 % du marché local.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 1 112 | 145 | 967 |
| Prix médian/m² | 3 611 € | 4 416 € | 3 474 € |
| Prix moyen/m² | 3 974 € | ||
| Surface médiane | – | 95 m² | 48 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 1 460 | 3 068 € |
| 2022 | 1 393 | 3 342 € |
| 2023 | 1 161 | 3 503 € |
| 2024 | 992 | 3 497 € |
| 2025 | 1 112 | 3 611 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Sète est vigoureuse. Sur les cinq dernières années, 1 506 logements ont été autorisés, avec une tendance à la hausse de 3 % par rapport à la période précédente. Rien qu'en 2024, 389 logements ont reçu un permis. Cette cadence élevée répond à une pression démographique positive (+3,8 % sur 5 ans) et à l'attractivité du territoire. Elle comporte néanmoins un risque de saturation de l'offre à moyen terme, pouvant peser sur les prix et les rendements locatifs, notamment dans les segments les plus construits. L'urbanisation se poursuit, nécessitant une attention particulière sur la localisation des futurs projets.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
7 782 logements autorisés cumulés, 6 898 commencés: la dynamique récente affiche 798 autorisations sur 2025.
Vacance longue durée à Sète
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Sète (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 1 671 logements autorisés à à Sète, dont 399 en 2025 (+2 % vs les 5 années précédentes).
Construction neuve stable : équilibre offre/demande sur la durée.
Fourchettes de loyers à Sète
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Sète
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (64,74 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,9 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Passer du rendement brut au net implique de déduire des charges récurrentes. À Sète, la taxe foncière sur le bâti s'élève à 64,74 %. Ajoutez à cela les frais de gestion (environ 5-8 % du loyer), les charges de copropriété si applicable, une provision pour travaux et une marge pour la vacance locative. Pour un appartement, ces frais peuvent facilement diviser par deux le rendement brut affiché, le ramenant souvent autour de 2,3 % net selon l'ADEME et la DGFiP.
Performance énergétique du parc à Sète
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 15 377 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Sète: la classe C domine, 2,1 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
Le parc immobilier sétois affiche une performance énergétique moyenne correcte, avec une classe C dominante (150 kWh/m²/an). Seuls 2,1 % des logements sont classés F ou G, un taux bien inférieur aux moyennes régionales. Cela limite, à court terme, le risque d'invendabilité lié aux futures interdictions de location (loi Climat). Pour l'acheteur, cela signifie que la majorité des biens sur le marché ne nécessitent pas de lourds travaux de rénovation énergétique urgents.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Les studios et T2 en centre-ville ou à proximité de la gare TGV (à 1,2 km) sont les plus adaptés à la location étudiante et aux jeunes actifs. Pour le tourisme saisonnier, les appartements avec vue sur la mer ou l'étang de Thau sont très recherchés. Il faut privilégier les biens bien isolés (DPE dominant C, 150 kWh/m²/an) pour limiter les charges et éviter les passoires thermiques (2,1 % du parc), dont la location sera interdite à terme.
Quelles zones cibler à Sète ?
Le centre-historique et le quartier de la Gare offrent la meilleure liquidité pour la location courte durée et étudiante. Les quartiers résidentiels plus éloignés (comme les rives de l'étang) captent une clientèle familiale ou de retraités en location longue durée. La vigilance s'impose sur les zones soumises au PPR inondation, qui peuvent compliquer l'assurance et la revente.
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Risques à connaître avant d'investir à Sète
Le principal risque est la vacance locative saisonnière (estimée à 8 % dans notre calcul), amplifiée par un taux de chômage local de 18,0 % qui limite le pouvoir d'achat. La forte proportion de résidences secondaires (21,5 %) indique aussi un marché parfois spéculatif. Enfin, la dépendance au tourisme expose aux aléas économiques, et la règlementation sur les DPE implique des travaux de rénovation pour une part du parc ancien (19,7 % construit avant 1945).
Erreurs à éviter quand on investit à Sète
- Négliger la taxe foncière élevée (64,74 %) dans le calcul de rentabilité.
- Oublier de provisionner pour la vacance locative dans une ville touristique.
- Surévaluer les loyers sans vérifier la localisation exacte du bien.
- Choisir un bien avec un DPE médiocre, risquant des travaux obligatoires.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier de Sète connaît une saisonnalité marquée par le tourisme. Le printemps (avril-juin) est souvent une période active pour les ventes, avec l'arrivée des beaux jours. L'automne (septembre-octobre) peut aussi être propice après la saison estivale. Noter que la taxe foncière, payable en septembre, peut inciter certains vendeurs à finaliser une vente avant cette échéance. L'été, très animé, est plus favorable aux locations touristiques qu'aux transactions, qui peuvent être ralenties.
Le saviez-vous ?
- Sète compte 9 monuments historiques protégés, dont le célèbre cimetière marin.
- La ville a une densité de population de 1 079 hab/km², bien supérieure à la moyenne du département.
- L'indice de vieillissement est de 320,7 : il y a 3,2 fois plus de plus de 65 ans que de moins de 20 ans.
S'installer à Sète : cadre de vie et logement
S'installer à Sète, c'est choisir une ville à l'identité forte, entre port de pêche, canaux et plages. La commune est très bien équipée, avec 2 281 équipements recensés par l'INSEE, dont une offre conséquente en commerces et services, et un réseau de transports performant. La connectivité est excellente avec la fibre déployée à 99,1 %.
Le cadre de vie est cependant marqué par des contraintes environnementales. La commune est soumise à un Plan de Prévention des Risques Inondation (PPRI) et a connu 7 arrêtés de catastrophe naturelle. Le climat méditerranéen, avec ses 544 mm de pluie annuels et ses 15,9°C de moyenne, est un atout, mais expose aussi à des épisodes cévenols. Le profil démographique est âgé (âge médian de 52,7 ans), ce qui influe sur le rythme de vie et l'offre culturelle.
Carte du marché immobilier à Sète
Sète et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Sète
Avec une température moyenne annuelle de 15,9 °C et seulement 544 mm de précipitations, Sète bénéficie d'un climat méditerranéen doux et ensoleillé. Les hivers sont très cléments, avec peu de jours de gel. Ce cadre attire particulièrement les retraités (41 % de la population a 60 ans et plus) et les profils recherchant un ensoleillement généreux tout au long de l'année, idéal pour les activités de plein air et une vie terrasse agréable.
À qui s'adresse Sète ?
Sète s'adresse principalement aux retraités (41 % de la population) attirés par le climat et la vie culturelle, aux actifs travaillant dans le bassin montpelliérain ou dans les secteurs du tourisme et de la logistique portuaire, et aux familles aisées recherchant une résidence secondaire (21,5 % du parc). La part modeste de logements sociaux (17,0 %) et le taux de chômage élevé (18,0 %) rendent l'accession complexe pour les budgets modestes.
Avantages et limites à Sète
✓ Points forts
- Climat méditerranéen ensoleillé (15,9°C de moyenne).
- Centralité et transports : gare TGV, autoroute, aéroport proche.
- Vie culturelle et patrimoniale intense (ville de Georges Brassens).
- Large offre de services : santé, commerces, écoles (39 établissements).
- Cadre de vie unique entre mer Méditerranée et étang de Thau.
− À prendre en compte
- Densité urbaine élevée (1 079 hab./km²).
- Exposition aux risques d'inondation (PPR actif).
- Marché immobilier cher et inégalitaire (écarts de prix importants).
Composition du parc immobilier à Sète
33 474 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Dominante collective (82,1 %) sur un total de 33 474 logements.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc de Sète se caractérise par une forte proportion de propriétaires (46,6 %) et un poids significatif des résidences secondaires (21,5 %). Cela indique un marché ancré, mais aussi soumis à une pression saisonnière liée au tourisme. La part des maisons individuelles (17,9 %) reste minoritaire face aux appartements, reflétant le tissu urbain dense. Un taux de logements vacants de 5,5 % est légèrement inférieur à la moyenne nationale, indiquant une demande soutenue.
Ancienneté du parc à Sète
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 23 934 logements).
- Avant 1919 10,4 % 2 494 logts
- 1919-1945 9,2 % 2 210 logts
- 1946-1970 22,0 % 5 276 logts
- 1971-1990 32,7 % 7 818 logts
- 1991-2005 13,3 % 3 176 logts
- 2006-2019 12,4 % 2 961 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Sète
2 281 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Sète
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Sète est concernée par un Plan de Prévention des Risques (PPR) Inondation actif, dû à son caractère littoral et à son altitude moyenne de 7 m. La commune a fait l'objet de 7 arrêtés de catastrophe naturelle historiques. La sismicité est classée faible et le radon négligeable. Tout achat doit s'accompagner d'une vérification précise de la localisation du bien par rapport aux zones réglementées du PPR, ce qui peut impacter l'assurabilité et les possibilités de travaux.
Cas pratique : un achat type à Sète
Pour une maison familiale de 98 m² (surface correspondant au prix médian de 460 600 €), l'acquisition représente environ 23 années de revenu médian local (19 960 €). Avec un apport de 10 % (46 060 €) et un crédit sur 20 ans à un taux estimé à 4 %, la mensualité hors assurance s'établirait autour de 2 500 €. À cela s'ajoutent environ 35 000 € de frais de notaire.
Erreurs à éviter quand on achète à Sète
- Ne pas consulter le PPR Inondation avant de faire une offre.
- Oublier de vérifier la part des résidences secondaires dans l'immeuble.
- Négliger l'orientation et la vue, facteurs clés de valorisation à Sète.
- Acheter sans visiter hors saison pour sentir le quartier au quotidien.
Points clés à retenir à Sète
- Prix médian au m² : 3 620 €, en baisse de 3 % sur un an.
- Rendement brut locatif : 4,7 % pour les appartements, 4,2 % pour les maisons.
- Climat méditerranéen doux avec 15,9°C de moyenne annuelle.
- Écart important entre maison (4 416 €/m²) et appartement (3 474 €/m²).
- Rendement net estimé divisé par deux environ, à 2,3 % et 2,0 %.
- Parc immobilier avec seulement 2,1 % de passoires thermiques (F/G).
- Fort enjeu de localisation et de vue sur la valorisation du bien.
- Valeur totale médiane : 460 600 € pour une maison, 156 735 € pour un appart.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Sète ?
À Sète, la valeur d'un bien dépend fortement de sa localisation et de sa vue. La proximité du centre-ville, du port, de la plage ou du Mont Saint-Clair est hautement valorisante. L'exposition (sud, vue mer) peut faire varier le prix au m² de plus de 20 %. L'état général et la performance énergétique (DPE) pèsent de plus en plus. Pour un appartement, l'étage et la présence d'un ascenseur sont cruciaux. La surface du terrain compte moins que pour une maison, où une place de parking fermée est un atout majeur. La proximité des 39 établissements scolaires ou des 393 commerces est aussi un levier.
Estimation indicative d'une maison à Sète
Pour une maison de 95 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
343 045 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation erronée peut coûter cher. Sur-évaluer de 10 % un appartement type de 45 m² (valeur 157 000 €) entraîne une perte de chance de vente et allonge la mise en vente de plusieurs mois. Sous-évaluer conduit à un manque à gagner immédiat. Dans un marché en correction (-3,0 %) mais porté par une démographie positive, le juste prix est celui qui correspond aux dernières transactions comparables, pas aux annonces. Une estimation professionnelle vous donne une base de négociation solide et crédible auprès des acheteurs, de plus en plus informés.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Les outils en ligne calculent une moyenne, mais le marché sétois est très segmenté. Un professionnel local connaît la valeur différentielle entre le quartier de la Corniche et celui du Barrou, ou l'impact d'une vue dégagée sur l'étang de Thau. Il intègre des paramètres invisibles sur les bases de données : qualité exacte de la copropriété, nuisances potentielles, projets d'aménagement de l'Agglopôle. Son estimation, basée sur des visites et une analyse comparative fine, donne un prix de vente réaliste et sert de socle solide pour négocier avec des acheteurs sérieux, évitant ainsi une mise en vente trop haute ou trop basse.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser uniquement sur le prix médian au m², très variable selon les quartiers.
- Surestimer la valeur à cause de travaux personnels non valorisants.
- Négliger l'impact d'un DPE E, F ou G sur la capacité d'emprunt des acheteurs.
- Oublier les 7 arrêtés catastrophes naturelles historiques dans la communication.
Investir à Sète : passer à l'action
Les chiffres tracent une trajectoire, mais un investissement réussi se joue sur le choix du bien, du quartier et du moment. La fenêtre d'opportunité à Sète nécessite une connaissance intime des micro-secteurs et de la réglementation, notamment du PPR Inondation.
Ces données posent un diagnostic précis. Passer à l'action nécessite une expertise fine du terrain et des secteurs.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Sète grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF) à Sète
- Évolution des prix et dynamique du marché local
- Mise en relation avec un professionnel qui connaît votre secteur
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Sète
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Sète
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Sète ?
Le prix médian global à Sète est de 3 620 €/m² en 2024. Les maisons coûtent environ 4 416 €/m², tandis que les appartements sont à 3 474 €/m² en médiane.
Est-ce le bon moment pour acheter à Sète ?
Le marché montre une légère correction de 3 % en 2024, ce qui peut représenter une opportunité d'entrée. Cependant, l'accessibilité reste très difficile pour les revenus locaux, le marché étant principalement porté par des acquéreurs extérieurs.
Sète est-elle plus chère que ses voisines ?
Oui, Sète est significativement plus chère que Carcassonne (-52 %) ou Alès (-43 %). Elle est légèrement moins chère qu'Istres (-8 %) mais plus onéreuse qu'Arles (+13 %).
Quel rendement locatif peut-on espérer à Sète ?
Le rendement locatif brut pour un appartement est d'environ 4,7 %. Après déduction des charges courantes (gestion, taxe foncière, vacance), le rendement net estimé est proche de 2,3 %.
Quels sont les risques à connaître avant d'acheter à Sète ?
Les principaux risques sont l'exposition aux inondations (PPR actif), la fragilité économique locale (taux de chômage à 18 %) et la forte taxe foncière (64,74 % en 2024) qui impacte la rentabilité nette.
Marché immobilier des communes voisines
Sète affiche un prix médian inférieur de 8 % à Istres et de 12 % à Martigues, mais avec un tissu de services et une attractivité territoriale supérieure, créant un effet de levier intéressant pour l'investisseur avisé.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Sète.
Communes limitrophes de Sète
Sète est entourée de 6 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian au m² à Sète atteint 3 611 € sur 1 112 transactions — un niveau tendu, supérieur à la médiane départementale.
Le marché de Sète connaît une hausse prononcée: +17,7 % sur le prix médian entre 2021 et 2025. Sur l'ensemble de la période, 6 118 transactions sont recensées par les données DVF. Sur la dernière année disponible, le prix médian progresse de +3,3 %.
Le tissu de ventes est largement composé d'appartements (87,0 %), vendus autour de 3 474 €/m² en médiane. Le bien médian (95 m² à 419 520 €) équivaut à 21,0 années de revenu médian au niveau communal.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 13,5 € (appartements) et 16,4 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Rendement brut calculé: environ 4,7 % sur un bien médian. Les résidences secondaires représentent 21,5 % du parc, une part significative à considérer pour un projet locatif.
Entre 2021 et 2025, 1 671 logements autorisés au permis de construire à Sète — un rythme moyen de 334 par an, signe d'une dynamique de production soutenue. Les permis portent majoritairement sur des logements collectifs (environ 82 % des autorisations de la période).
Le marché local s'inscrit dans un cadre territorial: Sète est typique de l'arrière-pays languedocien. Le cadre géographique (à une quinzaine de kilomètres du littoral languedocien (19 km), à basse altitude (75 m), dans un relief de plaine) nuance l'analyse du marché.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).