Aubergenville présente un profil locatif contrasté. Le rendement brut estimé atteint 9,8 % pour les appartements, un chiffre attractif en Île-de-France, mais retombe à 5,8 % pour les maisons. Après déduction des charges typiques (vacance locative estimée à 8 %, gestion à 12 % et taxe foncière à 38,45 %), le rendement net approche 6,1 % pour les appartements et 3,6 % pour les maisons. La demande locative est soutenue par un taux de chômage local de 13,8 % et une population jeune (âge médian de 36,6 ans).
Indices immobiliers d'Aubergenville
Nos 5 indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score sur 10. Ils permettent d'évaluer objectivement le potentiel d'investissement.
3,4
Indice de Pression Immobilière
Faible
Pression faible (3,4/10) : le marché n'est pas sous tension, laissant du temps pour la négociation.
Indice de Pression Immobilière
FaiblePression faible (3,4/10) : le marché n'est pas sous tension, laissant du temps pour la négociation.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
3,5
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
Accessibilité modérée (3,5/10) : l'écart entre prix et revenus locaux est important, le marché dépend d'acheteurs extérieurs.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenAccessibilité modérée (3,5/10) : l'écart entre prix et revenus locaux est important, le marché dépend d'acheteurs extérieurs.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
6,7
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Opportunité locative élevée (6,7/10) : la demande locative est solide, portée par une population jeune et un parc de logements sociaux important.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableOpportunité locative élevée (6,7/10) : la demande locative est solide, portée par une population jeune et un parc de logements sociaux important.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
1,1
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faible
Pression touristique faible (1,1/10) : aucune opportunité de location saisonnière ou touristique à espérer.
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faiblePression touristique faible (1,1/10) : aucune opportunité de location saisonnière ou touristique à espérer.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Profils d'investisseurs adaptés
Croisement des indices avec les stratégies d'investissement classiques.
Faut-il investir à Aubergenville ?
Investir à Aubergenville en 2026 a du sens pour une seule stratégie : la location annuelle en appartement, visant un rendement brut élevé. Le calcul est implacable : avec un prix d'entrée moyen de 126 522 € pour 66 m² et un loyer médian de 15,7 €/m²/mois, le rendement dépasse les 9 %. Néanmoins, il faut immédiatement déduire les charges récurrentes, à commencer par la taxe foncière, fixée à 38,45 % en 2024, qui rogne significativement la rentabilité nette.
La sélection du bien est cruciale pour mitiger les risques. Il convient d'éviter les passoires thermiques, sous peine d'interdiction de location à moyen terme, et de privilégier les biens rénovés ou bien orientés vers la gare. Le taux de vacance local, estimé à 8 % dans nos calculs de rendement net, reflète la concurrence avec un parc social représentant 34 % des logements.
La stratégie de plus-value à long terme est plus incertaine. Si l'écart de prix avec les communes voisines offre une marge théorique de rattrapage, elle dépendra de l'amélioration des indicateurs économiques locaux et d'un rééquilibrage du parc. La faible construction neuve (-19 % de tendance) et la dynamique démographique positive sont des signaux favorables, mais l'horizon reste le moyen-long terme.
Profil locatif à Aubergenville
La demande locative est principalement portée par les jeunes actifs et les familles modestes, attirés par des loyers abordables (15,7 €/m²/mois) et la proximité des axes routiers. La part importante de logements sociaux (34 %) indique une population locataire précaire, ce qui peut impacter la solvabilité. Il n'y a pas de signal fort de demande étudiante ou touristique (seulement 0,8 % de résidences secondaires), l'investissement vise donc un marché locatif de besoin, peu saisonnier.
Quels types de biens privilégier ?
Les appartements, en particulier les T2 et T3, sont les plus adaptés à l'investissement locatif. Leur prix d'entrée plus bas (1 917 €/m²) et leur rendement brut supérieur en font la cible prioritaire. Attention au parc ancien : seulement 8,6 % des logements ont été construits après 2006, et la classe énergétique dominante est E (243 kWh/m²/an). Le risque de passoires thermiques (8,3 % classées F/G) impose une vigilance accrue sur le DPE.
Quelles zones cibler à Aubergenville ?
La proximité de la gare d'Élisabethville (1,5 km) et du centre-bourg, avec ses 475 équipements et commerces, constitue le secteur le plus porteur pour la location. Les quartiers plus éloignés, où le prix du foncier est plus bas, pourraient offrir des opportunités, mais avec une demande potentiellement plus fragile. Aucune zone en développement massif n'est signalée, la construction neuve étant en net recul (-19 % sur 5 ans).
Performance énergétique du parc à Aubergenville
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 2 954 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Aubergenville: classe E en tête, 8,3 % de biens énergivores (F/G).
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
Le parc local affiche une classe énergétique dominante E, avec une consommation moyenne de 243 kWh/m²/an. Seulement 8,3 % des logements sont des passoires thermiques (classes F et G), un taux inférieur à la moyenne nationale. Cependant, la loi Climat prévoit l'interdiction de louer les passoires F et G dès 2025, puis les E en 2034. Pour un acheteur, vérifier le DPE est crucial : un bien classé E devra probablement être rénové d'ici une décennie, avec un coût estimé à 20 000 à 50 000 € pour atteindre la classe C.
Construction neuve à Aubergenville (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 353 logements ont été autorisés à à Aubergenville, -19 % par rapport au cycle précédent.
Ralentissement de la construction neuve : signal de tension à venir sur le parc, prix soutenus si la demande tient.
La construction neuve ralentit à Aubergenville : seulement 353 logements autorisés sur les cinq dernières années, avec une tendance à la baisse de 19 %. Seulement 8 permis ont été délivrés en 2024, indiquant une raréfaction de l'offre neuve. Cela maintient la pression sur l'ancien, surtout dans un contexte de demande soutenue (+6,3 % de population en cinq ans). Pour les acheteurs, peu de chances de trouver du neuf ; pour les vendeurs, moins de concurrence de la part des promoteurs. Cette dynamique confirme l'attractivité résidentielle mais aussi les contraintes foncières.
Fourchettes de loyers à Aubergenville
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Aubergenville
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (38,45 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,3 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Le rendement brut de 9,8 % pour les appartements masque des charges réelles importantes. La taxe foncière, avec un taux de 38,45 % à Aubergenville, en est le premier poste. Ajoutez les frais de gestion (environ 5 à 8 % du loyer), les travaux d'entretien (1 à 2 % de la valeur annuelle) et la vacance locative (3,4 % des logements sont vacants). Pour un appartement loué 1 036 €/mois, ces charges peuvent absorber 300 à 400 € mensuels, expliquant le rendement net de 6,1 %. Prévoyez une trésorerie de sécurité.
Calculateur de rendement à Aubergenville
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Êtes-vous prêt à investir à Aubergenville ?
5 questions rapides pour évaluer votre niveau de préparation et identifier ce qui mérite encore d'être travaillé avant de vous lancer.
Avez-vous identifié votre objectif principal ?
Connaissez-vous votre capacité d'emprunt ?
Avez-vous étudié le marché local ?
Connaissez-vous la fiscalité applicable ?
Êtes-vous prêt à gérer ou déléguer la location ?
Cas pratique : un investissement type à Aubergenville
Pour un appartement de 66 m² à Aubergenville, l'investissement médian s'élève à 126 522 €. Loué 15,7 €/m², il génère 1 036 € de loyer mensuel, soit un rendement brut de 9,8 %. Après déduction des charges (taxe foncière, gestion, vacance), le rendement net atteint 6,1 %, soit 643 € nets par mois. Avec un crédit à 4 % sur 20 ans et 20 % d'apport, la mensualité serait d'environ 600 €, dégageant un cash-flow positif faible. Prévoyez un apport pour les travaux éventuels.
Erreurs à éviter quand on investit à Aubergenville
- Négliger la taxe foncière élevée (38,45 %)
- Sous-estimer les coûts de rénovation énergétique
- Oublier la vacance locative (3,4 % de vacants)
- Ignorer les 34 % de logements sociaux
Le saviez-vous ?
- Aubergenville compte 1 monument historique protégé.
- 97,1 % des logements sont couverts par la fibre.
- La dette communale s'élève à 317 € par habitant.
Risques à connaître avant d'investir à Aubergenville
Le principal risque est la vacance locative, estimée à 8 % dans le calcul de rendement net. La dépendance à une économie locale modeste (revenu médian de 23 070 €) et un taux de chômage élevé peuvent fragiliser les loyers. Le parc énergétique, vieillissant, expose à des travaux de rénovation obligatoires (loi Climat). Enfin, la commune est concernée par un Plan de Prévention des Risques d'Inondation (PPRI), un facteur à vérifier lors de l'acquisition.
Simulation financière — appartement type 66 m²
Calcul indicatif sur 20 ans à 3,5 %, hors assurance et frais de notaire. Loyer estimé à partir de la Carte des loyers.
La simulation crédit compare votre mensualité d'emprunt au loyer perçu. À Aubergenville, avec un prix médian de 2 795 €/m², l'effort résiduel (différence entre les deux) détermine votre trésorerie. Pour un appartement type de 66 m² à 126 522 €, le loyer atteint environ 1 036 € mensuels. Avec un apport de 20 % et un taux à 4 % sur 20 ans, la mensualité s'élèverait à près de 600 €, dégageant un cash-flow positif. Mais ce calcul ignore les charges locatives et la taxe foncière, qui grèvent le rendement net. Vérifiez toujours votre capacité d'endettement face au revenu médian local de 23 070 €.
Forces et points d'attention
✓ Points forts
- Rendement locatif exceptionnel (9,8 % brut)
- Accessibilité ferroviaire de premier ordre
- Dynamique démographique positive (+6,3 %)
− Points d'attention
- Taux de chômage élevé (13,8 %)
- Parc immobilier énergivore (classe E dominante)
Notre verdict
Investir ici suppose de cibler les petits appartements en bon état énergétique près des commodités, pour tirer parti du rendement brut élevé. À éviter : les maisons à la rentabilité faible et les biens énergivores, dont la valeur et la louabilité seront pénalisées à court terme.
Ticket d'entrée comparé aux communes voisines
Prix médian au m² des communes proches, du moins cher au plus cher. À budget équivalent, ces voisines peuvent offrir d'autres opportunités d'investissement.
À retenir sur l'investissement à Aubergenville
- Rendement brut des appartements : 9,8 %
- Rendement net estimé à 6,1 % après charges
- Taxe foncière à 38,45 %, un taux élevé
- Taux de vacance modéré à 3,4 %
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur l'investissement à Aubergenville
Quel rendement locatif à Aubergenville ?
Le rendement brut estimé est de 9,8 % pour les appartements et 5,8 % pour les maisons. Après charges, le net approche respectivement 6,1 % et 3,6 %.
Quel type de bien privilégier pour investir à Aubergenville ?
Privilégiez les appartements de type T2/T3, dont le prix au m² est de 1 917 € et le rendement brut est le plus fort. Évitez les passoires thermiques (8,3 % du parc).
Quels sont les risques pour un investisseur ?
Les risques principaux sont la vacance locative (intégrée à 8 % dans le calcul), un DPE dégradé (classe E dominante) et la dépendance à un marché locatif local modeste (revenu médian de 23 070 €).
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- Analyse rendement / risque adaptée à votre profil
- Identification des secteurs porteurs et à éviter
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