Acheter à Aulnay-sous-Bois, c'est opter pour une ville populaire et dynamique de la proche banlieue parisienne, où le prix du m² reste inférieur à 4 000 €. Avec 87 599 habitants et une densité élevée, la commune offre un cadre urbain bien équipé, directement connecté à Paris via la gare SNCF. Le climat y est tempéré (12,1 °C de moyenne) et le territoire est plat (54 m d'altitude).
Carte du marché immobilier à Aulnay-sous-Bois
Aulnay-sous-Bois et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Services et accès au quotidien
Composition du parc immobilier à Aulnay-sous-Bois
32 936 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc local mêle individuel (40,9 %) et collectif (59,1 %).
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc logement d'Aulnay-sous-Bois est équilibré : 40,9 % de maisons et 45,2 % de propriétaires occupants. Une part de 32,0 % de logements sociaux et un taux de vacance de 4,2 % indiquent un marché relativement stable. La prédominance de résidences principales (environ 95 %) et une démographie jeune (âge médian 35,2 ans) assurent une demande locative et d'accession soutenue. L'acheteur typique est souvent une famille ou un investisseur ciblant cette clientèle.
Évolution démographique à Aulnay-sous-Bois
Évolution de la population sur les 15 dernières années — recensement INSEE.
Croissance démographique modérée et stable : marché immobilier équilibré.
Pyramide des âges à Aulnay-sous-Bois
Répartition de la population par tranche d'âge et par sexe — recensement INSEE. Indicateur clé pour anticiper la demande locative et le profil acheteur.
Profil socio-professionnel à Aulnay-sous-Bois
Répartition de la population par catégorie socio-professionnelle (CSP) — recensement INSEE (2016). Donne le profil type des résidents et oriente la demande immobilière locale.
- Autres sans activité professionnelle 23,9 %
- Employés 19,6 %
- Retraités 18,8 %
- Ouvriers 14,7 %
- Professions intermédiaires 12,9 %
- Cadres et professions intellectuelles supérieures 6,9 %
- Artisans, commerçants, chefs d'entreprise 3,2 %
Profil socio-professionnel équilibré, sans catégorie dominante : demande immobilière diversifiée, marché peu segmenté.
Niveau d'études à Aulnay-sous-Bois
Répartition de la population non scolarisée de 15 ans et plus par niveau de diplôme — INSEE.
Niveau d'études dans la moyenne nationale, profil mixte ouvriers/employés/cadres.
Ancienneté du parc à Aulnay-sous-Bois
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 30 998 logements).
- Avant 1919 2,6 % 816 logts
- 1919-1945 12,6 % 3 906 logts
- 1946-1970 36,8 % 11 402 logts
- 1971-1990 28,3 % 8 771 logts
- 1991-2005 7,2 % 2 220 logts
- 2006-2019 12,5 % 3 883 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Aulnay-sous-Bois
3 644 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Connectivité numérique à Aulnay-sous-Bois
Couverture fibre, très haut débit et 5G — ARCEP / Observatoire France THD. Critère désormais incontournable pour les télétravailleurs et la valeur d'un bien.
Couverture fibre excellente : commune connectée, atout fort pour télétravail et valeur des biens.
Cas pratique : un achat type à Aulnay-sous-Bois
Pour une maison de 78 m² (prix total médian de 289 068 €), l'acquisition représente environ 15,5 années de revenu médian local (18 710 €). Avec un apport de 10 % et un crédit à 4 % sur 20 ans, la mensualité hors assurance s'élève à environ 1¤300 €. Un budget accessible pour un foyer aux double revenus, mais qui doit intégter les charges de propriété (taxe foncière, entretien).
Erreurs à éviter quand on achète à Aulnay-sous-Bois
- Oublier de vérifier le DPE avant l'offre, sous peine de travaux.
- Négliger les risques naturels, comme les inondations (PPR actif).
- Surestimer sa capacité d'emprunt sans compter les charges.
- Acheter sans visiter le quartier à différentes heures.
Le saviez-vous ?
- Aulnay-sous-Bois dispose de 81 établissements scolaires.
- 3 666 logements neufs autorisés sur les 5 dernières années.
- Seulement 1,0 % des logements sont des résidences secondaires.
Performance énergétique du parc à Aulnay-sous-Bois
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 12 232 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Aulnay-sous-Bois: la classe C domine, 11,3 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
La classe énergétique dominante C (196 kWh/m²/an) place Aulnay-sous-Bois dans une position favorable. Seulement 11,3 % du parc est classé F ou G, soit moitié moins que la moyenne nationale. Ce faible taux de passoires thermiques réduit le risque réglementaire à court terme : les logements G seront interdits à la location en 2025, les F en 2028. Acheter un bien déjà performant évite des rénovations urgentes et coûteuses.
Risques naturels et géorisques à Aulnay-sous-Bois
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- R111.3 - Aulnay-sous-Bois PPRN Approuvé approuvé le 21/03/1986
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Le risque sismique est très faible et le radon faible à Aulnay-sous-Bois. Cependant, la commune est concernée par un plan de prévention des risques (PPR actif R111.3) principalement pour les inondations. 9 risques naturels sont recensés et 13 arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris historiquement. Ces éléments, sans être alarmants, doivent être vérifiés pour l'assurance et d'éventuelles restrictions constructives dans certains quartiers.
Cadre de vie à Aulnay-sous-Bois
La commune dispose de 3 644 équipements, dont 348 commerces, 554 établissements de santé et 110 infrastructures sportives. La gare d'Aulnay-sous-Bois, à 500 m du centre, relie Paris en une vingtaine de minutes. L'aéroport du Bourget est à 5,9 km. Le patrimoine compte un monument historique. Le taux d'emploi local est de 58,6 %, mais le chômage atteint 16,9 %. Le parc de logements est majoritairement de classe énergétique C (196 kWh/m²/an). La ville est couverte à 100 % par la fibre. En revanche, elle est soumise à un Plan de Prévention des Risques (PPR) actif et a connu 13 arrêtés de catastrophe naturelle.
Budgets et types de biens disponibles
Pour un appartement type de 54 m², il faut prévoir environ 178 000 € (3 295 €/m²). Une maison de 78 m² coûte en médiane 289 000 €. Le délai de vente peut être plus long qu'ailleurs, le marché étant orienté acheteur. Les primo-accédants peuvent compter sur 9,5 années de revenus médians (18 710 €) pour financer un appartement, contre 15,4 ans pour une maison. La baisse récente des prix (-6,6 %) offre des opportunités de négociation.
À qui s'adresse Aulnay-sous-Bois ?
La commune s'adresse principalement aux primo-accédants et aux jeunes familles (43,2 % de moins de 30 ans) recherchant un accès abordable à la propriété en Île-de-France. Elle convient aussi aux investisseurs locatifs, attirés par une demande locative structurelle. Les aménités urbaines et la desserte ferroviaire séduiront les actifs travaillant à Paris ou à l'aéroport de Roissy.
Avantages et limites
✓ Points forts
- Prix au m² inférieur à la moyenne régionale.
- Desserte ferroviaire directe pour Paris et réseaux de bus.
- Équipements et services nombreux (santé, commerces, écoles).
- Couverture fibre et très haut débit à 100 %.
- Dynamisme démographique (+1,5 % sur 5 ans).
− À prendre en compte
- Taux de chômage élevé (16,9 %).
- Densité importante et cadre urbain très minéral.
- Exposition à certains risques naturels (PPR actif).
Communes alternatives à considérer
Communes proches avec leur prix médian au m². Idéal pour élargir votre recherche si Aulnay-sous-Bois est trop chère ou ne correspond pas exactement à votre projet.
À retenir sur l'achat à Aulnay-sous-Bois
- Âge médian de la population : 35,2 ans.
- 40,9 % des logements sont des maisons individuelles.
- Climat doux avec 12,1 °C de température moyenne.
- 81 établissements scolaires sur la commune.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes pour acheter à Aulnay-sous-Bois
Quel budget prévoir pour acheter une maison à Aulnay-sous-Bois ?
Le prix médian d'une maison est de 3 706 €/m². Pour une surface médiane de 78 m², le budget s'élève à environ 289 000 €, auxquels il faut ajouter les frais de notaire.
Aulnay-sous-Bois est-elle adaptée aux familles ?
Oui, avec 81 établissements scolaires, de nombreux équipements sportifs et 43,2 % de moins de 30 ans. Cependant, la densité (5 475 hab./km²) limite les espaces verts.
Quels sont les transports à Aulnay-sous-Bois ?
La gare d'Aulnay-sous-Bois est au centre-ville. L'aéroport Paris-Charles-de-Gaulle est à 9,3 km en voiture. La commune dispose aussi de 650 équipements de transport (arrêts de bus).
Vous envisagez d'acheter à Aulnay-sous-Bois ? Un professionnel local vous aide à trouver le bien qui correspond à votre projet et à votre budget.
- Analyse de votre projet et de votre budget
- Sélection de biens correspondant à vos critères
- Connaissance fine des quartiers et du marché local
Trouvez votre futur lieu de vie à Aulnay-sous-Bois
Mise en relation avec un professionnel qui connaît votre secteur.
Votre demande a bien été envoyée
Un professionnel de votre secteur va prendre contact avec vous prochainement. Aucun engagement de votre part.
Une erreur est survenue. Merci de réessayer dans un instant.