01 Le parc de logements
Le parc comprend 32 936 logements dont 31 223 résidences principales, 316 résidences secondaires et 1 397 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 31 223 | 94,8 % |
| Résidences secondaires | 316 | 1,0 % |
| Logements vacants | 1 397 | 4,2 % |
Sur les 32 936 logements recensés, 95 % sont occupés à l'année, 1 % servent de résidence secondaire et 4 % sont vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 816 | 2,6 % |
| 1919-1945 | 3 906 | 12,6 % |
| 1946-1970 | 11 402 | 36,8 % |
| 1971-1990 | 8 771 | 28,3 % |
| 1991-2005 | 2 220 | 7,2 % |
| 2006-2019 | 3 883 | 12,5 % |
Structure du bâti par époque: 3 % d'avant 1919, majorité construite sur la période 1946-1970 (37 %), 13 % postérieurs à 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 2 249 | 7,2 % |
| 2 pièces | 4 857 | 15,6 % |
| 3 pièces | 8 993 | 28,8 % |
| 4 pièces | 8 345 | 26,7 % |
| 5 pièces ou plus | 6 780 | 21,7 % |
Taille moyenne: 3,5 pièces par logement. Les grandes typologies (5 pièces et +) pèsent 22 %, les T1-T2 23 %.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 29 505 | 30 979 | 32 936 |
| Rés. principales | 28 166 | 29 119 | 31 223 |
| Rés. secondaires | 302 | 129 | 316 |
| Vacants | 1 037 | 1 730 | 1 397 |
À Tourcoing, commune similaire à 204 km, la part de propriétaires est de 43,3 %
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 14 127 | 45,2 % |
| Locataires (privé) | 7 568 | 24,2 % |
| Locataires HLM | 9 043 | 29,0 % |
| Logés gratuitement | 486 | 1,6 % |
La répartition du parc occupé: 45,2 % de propriétaires, 53,2 % de locataires, dont 29 % en HLM.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 22 077 | 70,7 % |
| Fioul | 997 | 3,2 % |
| Électricité | 7 424 | 23,8 % |
| Gaz bouteille | 122 | 0,4 % |
| Autre (bois…) | 603 | 1,9 % |
Mode de chauffage dominant: gaz de ville à 71 %. électricité pèse 24 %, fioul 3 %.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 2 932 |
| 2 à 4 ans | 5 748 |
| 5 à 9 ans | 6 339 |
| 10 ans ou plus | 16 205 |
| Total ménages | 31 223 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 9 359 |
| Sous-occupation modérée | 7 102 |
| Sous-occupation accentuée | 4 211 |
| Suroccupation modérée | 5 935 |
| Suroccupation accentuée | 1 767 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 9 325 | 29,9 % |
| 1 voiture | 14 817 | 47,5 % |
| 2 voitures ou plus | 7 082 | 22,7 % |
Motorisation des ménages: 30 % n'ont aucune voiture, 47 % en ont une et 23 % en possèdent deux ou plus. Par ailleurs, 53,5 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 20 704 | 19 146 | 464 | 1 094 |
| 1975 | 25 822 | 24 140 | 235 | 1 447 |
| 1982 | 26 557 | 24 332 | 233 | 1 992 |
| 1990 | 28 722 | 27 014 | 362 | 1 346 |
| 1999 | 29 256 | 27 128 | 293 | 1 835 |
| 2006 | 29 532 | 28 189 | 155 | 1 188 |
| 2011 | 29 505 | 28 166 | 302 | 1 037 |
| 2016 | 30 979 | 29 119 | 129 | 1 730 |
| 2022 | 32 936 | 31 223 | 316 | 1 397 |
Entre 1968 et 2022, le parc est passé de 20 704 à 32 936 logements, soit +59 % d'évolution sur plus d'un demi-siècle.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 1 956 | 2 108 | 2 104 | 2 380 | 2 489 | 1 389 |
| Dont vacants > 2 ans | 379 | 556 | 529 | 521 | 635 | 840 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 15 | 0,1 % |
| Classe B | 73 | 0,5 % |
| Classe C | 6 571 | 48,5 % |
| Classe D | 3 705 | 27,4 % |
| Classe E | 1 705 | 12,6 % |
| Classe F | 810 | 6,0 % |
| Classe G | 661 | 4,9 % |
Distribution DPE sur 13 540 diagnostics: la majorité se situe en classe C (49 %), avec 49 % de logements économes (A-B-C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 444 | 3,3 % |
| Classe B | 1 204 | 8,9 % |
| Classe C | 6 592 | 48,7 % |
| Classe D | 3 011 | 22,2 % |
| Classe E | 1 236 | 9,1 % |
| Classe F | 695 | 5,1 % |
| Classe G | 358 | 2,6 % |
Répartition climat du parc: C concentre 49 % des diagnostics et 61 % obtiennent A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 320 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 180 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 174 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 192 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 140 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 108 kWh/m²/an |
Les logements construits avant 1948 consomment en moyenne 320 kWh/m²/an, contre 108 pour ceux bâtis après 2012 — un écart de 212 kWh/m²/an selon l'époque.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 14 | 1 |
| Classe B | 48 | 25 |
| Classe C | 233 | 6 338 |
| Classe D | 630 | 3 075 |
| Classe E | 635 | 1 070 |
| Classe F | 382 | 428 |
| Classe G | 352 | 309 |
Le graphique oppose deux profils — maisons en classe E (288 kWh/m²/an) et appartements en classe C (176).
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 224 |
| T2 | 1 462 |
| T3 | 4 125 |
| T4 | 3 321 |
| T5+ | 819 |
Faut-il investir à Aulnay-sous-Bois en 2026 ?
Aulnay-sous-Bois, ville de 87 599 habitants en Seine-Saint-Denis, connaît une croissance démographique mais fait face à un taux de chômage élevé. Son marché immobilier, après une phase de hausse, entre en correction. Faut-il y voir une opportunité d'investissement en 2026 ?
Avec un rendement locatif brut de 7,1 % et une correction récente de -6,6 %, Aulnay-sous-Bois offre un point d'entrée potentiel dans la troisième couronne parisienne.
Verdict
➤ Investir ici suppose de viser le rendement locatif à moyen terme, en acceptant une plus-value incertaine dans un contexte de correction.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut attractif de 7,1 %
- ✓ Correction de -6,6 % : opportunité d'entrée
- ✓ Accessibilité élevée comparée au revenu local
- ⚠ Taux de chômage élevé à 16,9 %
- ⚠ 11,3 % de passoires thermiques (F/G)
- ⚠ Solvabilité locale limitée : marché porté par l'extérieur
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Avec un prix médian de 3 608 €/m², Aulnay-sous-Bois se situe en dessous de la moyenne des grandes villes françaises.
- Son prix au mètre carré est inférieur de 20 % à la moyenne de la Seine-Saint-Denis.
- Son rendement locatif brut de 7,1 % surpasse celui de nombreuses communes franciliennes.
Analyse du marché immobilier à Aulnay-sous-Bois
Le marché immobilier local reste relativement calme avec une pression contenue (IPI 3,9/10). Les délais de vente sont plus longs et les marges de négociation plus ouvertes.
L'opportunité locative est limitée sur ce territoire : la demande est faible ou les prix déjà trop élevés pour générer un rendement attractif.
Indices immobiliers d'Aulnay-sous-Bois
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
3,9
Indice de Pression Immobilière
Modéré
Pression immobilière modérée : le marché n'est ni tendu ni détendu, laissant de la marge pour la négociation.
Indice de Pression Immobilière
ModéréPression immobilière modérée : le marché n'est ni tendu ni détendu, laissant de la marge pour la négociation.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
6,6
Indice d'Accessibilité Immobilière
Accessible
Accessibilité élevée : les prix restent relativement abordables au regard du revenu médian local, favorisant la liquidité.
Indice d'Accessibilité Immobilière
AccessibleAccessibilité élevée : les prix restent relativement abordables au regard du revenu médian local, favorisant la liquidité.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
3,9
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Opportunité locative modérée : la demande locative existe mais sans être soutenue, privilégiez les biens bien placés.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréOpportunité locative modérée : la demande locative existe mais sans être soutenue, privilégiez les biens bien placés.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
4,4
Indice de Pression Touristique Immobilière
Modéré
Pression touristique modérée : peu d'enjeu saisonnier, orientez-vous vers la location annuelle.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ModéréPression touristique modérée : peu d'enjeu saisonnier, orientez-vous vers la location annuelle.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 3511,9 — Percentile dept : 39/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 13,1 — Percentile dept : 51/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 42/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 1,5 — Percentile dept : 26/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 5474,9 — Percentile dept : 18/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 13,1 — Percentile dept : 49/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 42,9 — Percentile dept : 66/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 27,5 — Percentile dept : 55/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 54,8 — Percentile dept : 34/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 42/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 1,5 — Percentile dept : 26/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 29/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 3511,9 — Percentile dept : 62/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 42/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 29/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 4,2 — Percentile dept : 11/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 5474,9 — Percentile dept : 82/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Aulnay-sous-Bois : opportunités et risques
Investir à Aulnay-sous-Bois en 2026 cible prioritairement la location annuelle en appartement. Le rendement brut de 7,1 % (net ≈ 4,6 %) reste compétitif, mais il faut intégrer des charges spécifiques : une taxe foncière à 32,08 % et un parc où 11,3 % des logements sont des passoires thermiques (F/G). L'acquéreur doit donc vérifier scrupuleusement le DPE pour anticiper les travaux de rénovation imposés par la loi.
La fragilité économique locale, avec un taux de chômage de 16,9 %, limite la solvabilité des locataires. Néanmoins, la demande locative est structurellement portée par l'extérieur, via la desserte ferroviaire (RER B) et la présence d'entreprises sur le territoire. D'après les données INSEE, le tissu économique est dynamique avec un taux de renouvellement des entreprises de 33,9 %.
La stratégie de plus-value à court terme paraît risquée compte tenu de la correction en cours. En revanche, l'horizon moyen à long terme peut être pertinent, soutenu par les projets de construction neuve (3 666 logements autorisés) et une démographie toujours positive. L'investisseur devra privilégier les biens rénovés, bien situés près des transports ou des commerces, pour sécuriser sa rentabilité.
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Données du marché immobilier à Aulnay-sous-Bois
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian à Aulnay-sous-Bois s'établit à 3 608 €/m² en 2024, selon les données DVF. Cette baisse de 6,6 % en un an marque une rupture après plusieurs années de hausse continue, une correction qui touche l'ensemble de la petite couronne parisienne. Les appartements, à 3 200 €/m², présentent désormais un décrochage plus net par rapport aux maisons (3 737 €/m²), creusant une opportunité pour l'investissement locatif.
Cette correction s'accompagne d'une baisse du volume des transactions, qui passe sous la barre des 600 ventes annuelles. Le marché montre des signes de fatigue, toutefois la fourchette de prix reste large (2 734 – 4 620 €/m²), traduisant une forte hétérogénéité selon les quartiers et l'état des biens. La proximité de la gare d'Aulnay-sous-Bois et de l'aéroport du Bourget continue de structurer la demande.
Dans ce contexte, le rendement locatif brut de 7,1 % pour les appartements émerge comme un argument solide. Il dépasse largement les moyennes régionales, compensant partiellement le risque de stagnation des prix. La dynamique est soutenue par une forte proportion de locataires (54,8 % des ménages) et un parc de logements sociaux conséquent (32 %), qui maintient une pression sur le parc privé.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier d'Aulnay-sous-Bois Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
L'évolution des prix à Aulnay-sous-Bois révèle un cycle haussier net entre 2020 et 2023, avec un pic à 3 862 €/m². La correction de 2024 (-6,6 %) ramène le prix médian à 3 608 €/m², un niveau proche de celui de 2020. Les maisons ont toujours été valorisées au-dessus des appartements, mais l'écart se resserre. Comparée à la moyenne départementale, Aulnay-sous-Bois reste moins chère, ce qui peut attirer des acheteurs en quête d'accessibilité. Pour un acquéreur en 2026, cette correction ouvre une fenêtre de négociation, dans un marché qui pourrait se stabiliser à moyen terme.
Évolution du marché immobilier d'Aulnay-sous-Bois
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Trajectoire DVF 2021→2025: 3 728 €/m² → 3 568 €/m² (-4,3 %), volume annuel actuel 582 transactions.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 49 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Le volume des transactions a chuté à 559 ventes en 2024, contre plus de 800 en 2021-2022, indiquant un ralentissement de l'activité. La répartition entre maisons (342 ventes) et appartements (264) est équilibrée. Les biens vendus sont de taille modeste (78 m² médian pour les maisons, 54 m² pour les appartements), reflétant un parc adapté aux petits budgets et aux investisseurs. Ce marché, moins liquide qu'il y a trois ans, devient favorable à l'acheteur, avec des opportunités possibles sur des biens nécessitant des travaux, notamment parmi les 11,3 % de passoires thermiques du parc.
Répartition des ventes
58,8 % de maisons et 41,2 % d'appartements parmi les 582 transactions enregistrées.
Les maisons concentrent 58,8 % des mutations, pour un prix médian de 3 737 €/m² (maisons) contre 3 200 €/m² (appartements).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 582 | 342 | 240 |
| Prix médian/m² | 3 568 € | 3 737 € | 3 200 € |
| Prix moyen/m² | 3 931 € | ||
| Surface médiane | – | 78 m² | 49 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 786 | 3 728 € |
| 2022 | 745 | 3 780 € |
| 2023 | 575 | 3 750 € |
| 2024 | 526 | 3 505 € |
| 2025 | 582 | 3 568 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve est vigoureuse à Aulnay-sous-Bois : 3 666 logements autorisés sur les cinq dernières années, avec une accélération de +96 % par rapport à la période précédente. Cette tendance, couplée à une croissance démographique modérée (+1,5 % sur 5 ans), indique une volonté de densification et de renouvellement du parc. Si elle répond à une demande structurelle, cette offre nouvelle pourrait temporairement peser sur les prix de l'ancien, notamment dans les secteurs les plus proches des nouveaux programmes. L'investisseur doit prêter attention à la localisation pour éviter la concurrence frontale avec le neuf.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Rythme de la construction: 356 logements autorisés sur la dernière période (2025), après 762 sur 2013 — soit -53,3 %.
Vacance longue durée à Aulnay-sous-Bois
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Aulnay-sous-Bois (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 3 186 logements autorisés à à Aulnay-sous-Bois, dont 178 en 2025 (+112 % vs les 5 années précédentes).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Aulnay-sous-Bois
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Aulnay-sous-Bois
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (32,08 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 1,9 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Le rendement brut de 7,1 % pour les appartements se réduit à 4,6 % net en incluant les charges réelles. La taxe foncière sur le bâti à Aulnay-sous-Bois s'élève à 32,08 % de la valeur locative cadastrale, un poste significatif. Ajoutez la vacance locative (le taux local est de 4,2 %), les frais de gestion (environ 8 % du loyer) et les travaux d'entretien annuels. Pour les maisons, le rendement net de 3,9 % reflète une fiscalité similaire mais des coûts de maintenance souvent plus élevés.
Performance énergétique du parc à Aulnay-sous-Bois
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 13 540 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Aulnay-sous-Bois: la classe C domine, 10,9 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
La classe énergétique dominante C (196 kWh/m²/an) place Aulnay-sous-Bois dans une position favorable. Seulement 11,3 % du parc est classé F ou G, soit moitié moins que la moyenne nationale. Ce faible taux de passoires thermiques réduit le risque réglementaire à court terme : les logements G seront interdits à la location en 2025, les F en 2028. Acheter un bien déjà performant évite des rénovations urgentes et coûteuses.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Les appartements petits et moyens (studio, T2) sont les plus recherchés pour la location, avec une surface médiane de 54 m². Le parc ancien domine, mais 12,5 % des logements ont été construits après 2006, offrant des options plus énergétiques. Attention au DPE : 11,3 % des logements sont des passoires (classe F/G), un risque réglementaire et financier à partir de 2025.
Quelles zones cibler à Aulnay-sous-Bois ?
Le centre-ville, autour de la gare, concentre la demande locative la plus forte. Les quartiers résidentiels pavillonnaires offrent des maisons locatives à 18,3 €/m²/mois. Les zones en développement, avec 3 666 logements autorisés sur 5 ans, pourraient générer une sur-offre temporaire et peser sur les loyers.
Calculateur de rendement à Aulnay-sous-Bois
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Risques à connaître avant d'investir à Aulnay-sous-Bois
Le principal risque est la vacance locative, estimée à 8 % dans le calcul du rendement net. Le taux de chômage local élevé peut fragiliser la solvabilité des locataires. La taxe foncière (32,08 %) grève significativement la rentabilité. Enfin, le parc ancien expose à des travaux de rénovation énergétique, obligatoires pour les passoires thermiques.
Cas pratique : un investissement type à Aulnay-sous-Bois
Pour un appartement de 54 m² (surface correspondant au prix médian total), comptez environ 178 000 € à l'achat. Le loyer mensuel moyen serait de 1 053 € (19,5 €/m²), générant un rendement brut de 7,1 %. Après charges (dont taxe foncière locale), le rendement net avoisine 4,6 %. Avec un crédit à 4 % sur 20 ans et 10 % d'apport, l'effort mensuel résiduel serait d'environ 200 €.
Erreurs à éviter quand on investit à Aulnay-sous-Bois
- Négliger la taxe foncière, élevée à 32,08 % à Aulnay-sous-Bois.
- Sous-estimer les frais de gestion et d'entretien du logement.
- Oublier de vérifier le DPE, crucial pour la location future.
- Ne pas prévoir de trésorerie pour les périodes de vacance locative.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché d'Aulnay-sous-Bois suit le rythme francilien : plus actif de mars à juin. Avec 43,2 % de moins de 30 ans, la demande des jeunes actifs reste soutenue. Vendre au printemps cible les familles voulant emménager avant la rentrée. Acheter en automne offre des opportunités de négociation sur les biens en vente depuis l'été. La taxe foncière, payable en septembre, peut inciter certains vendeurs à finaliser avant.
Le saviez-vous ?
- Aulnay-sous-Bois dispose de 81 établissements scolaires.
- 3 666 logements neufs autorisés sur les 5 dernières années.
- Seulement 1,0 % des logements sont des résidences secondaires.
S'installer à Aulnay-sous-Bois : cadre de vie et logement
S'installer à Aulnay-sous-Bois, c'est bénéficier des services d'une grande ville de Seine-Saint-Denis, avec 3 644 équipements recensés (commerces, santé, sports). La commune est très bien connectée : couverture fibre à 100 % et desservie par le RER B, offrant un accès direct à Paris. Ce cadre urbain dense et commerçant convient aux actifs recherchant la proximité avec la capitale.
Le parc de logements est majoritairement composé de maisons individuelles (40,9 %), ce qui est atypique pour une ville de cette densité (5 475 hab./km²). Cela offre des options pour les familles, toutefois le territoire reste marqué par une certaine fragilité sociale, avec un revenu médian de 18 710 €. La présence de neuf risques naturels recensés et de 13 arrêtés de catastrophe naturelle historique invite à consulter les PPR en vigueur avant tout achat.
Carte du marché immobilier à Aulnay-sous-Bois
Aulnay-sous-Bois et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Aulnay-sous-Bois
12,1 °C de température moyenne annuelle et 616 mm de précipitations définissent un climat francilien modéré, sans extrêmes. Les hivers sont frais avec des gelées occasionnelles, les étés agréables. Ce profil convient aux habitants recherchant un rythme de saisons marqué. La proximité de l'aéroport Paris-Le Bourget (5,9 km) peut occasionner du bruit en certaines zones, mais globalement, le cadre climatique est adapté à une vie familiale active.
À qui s'adresse Aulnay-sous-Bois ?
La commune s'adresse principalement aux primo-accédants et aux jeunes familles (43,2 % de moins de 30 ans) recherchant un accès abordable à la propriété en Île-de-France. Elle convient aussi aux investisseurs locatifs, attirés par une demande locative structurelle. Les aménités urbaines et la desserte ferroviaire séduiront les actifs travaillant à Paris ou à l'aéroport de Roissy.
Avantages et limites à Aulnay-sous-Bois
✓ Points forts
- Prix au m² inférieur à la moyenne régionale.
- Desserte ferroviaire directe pour Paris et réseaux de bus.
- Équipements et services nombreux (santé, commerces, écoles).
- Couverture fibre et très haut débit à 100 %.
- Dynamisme démographique (+1,5 % sur 5 ans).
− À prendre en compte
- Taux de chômage élevé (16,9 %).
- Densité importante et cadre urbain très minéral.
- Exposition à certains risques naturels (PPR actif).
Composition du parc immobilier à Aulnay-sous-Bois
32 936 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc local mêle individuel (40,9 %) et collectif (59,1 %).
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc logement d'Aulnay-sous-Bois est équilibré : 40,9 % de maisons et 45,2 % de propriétaires occupants. Une part de 32,0 % de logements sociaux et un taux de vacance de 4,2 % indiquent un marché relativement stable. La prédominance de résidences principales (environ 95 %) et une démographie jeune (âge médian 35,2 ans) assurent une demande locative et d'accession soutenue. L'acheteur typique est souvent une famille ou un investisseur ciblant cette clientèle.
Ancienneté du parc à Aulnay-sous-Bois
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 30 998 logements).
- Avant 1919 2,6 % 816 logts
- 1919-1945 12,6 % 3 906 logts
- 1946-1970 36,8 % 11 402 logts
- 1971-1990 28,3 % 8 771 logts
- 1991-2005 7,2 % 2 220 logts
- 2006-2019 12,5 % 3 883 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Aulnay-sous-Bois
3 644 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Aulnay-sous-Bois
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Le risque sismique est très faible et le radon faible à Aulnay-sous-Bois. Cependant, la commune est concernée par un plan de prévention des risques (PPR actif R111.3) principalement pour les inondations. 9 risques naturels sont recensés et 13 arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris historiquement. Ces éléments, sans être alarmants, doivent être vérifiés pour l'assurance et d'éventuelles restrictions constructives dans certains quartiers.
Cas pratique : un achat type à Aulnay-sous-Bois
Pour une maison de 78 m² (prix total médian de 289 068 €), l'acquisition représente environ 15,5 années de revenu médian local (18 710 €). Avec un apport de 10 % et un crédit à 4 % sur 20 ans, la mensualité hors assurance s'élève à environ 1¤300 €. Un budget accessible pour un foyer aux double revenus, mais qui doit intégter les charges de propriété (taxe foncière, entretien).
Erreurs à éviter quand on achète à Aulnay-sous-Bois
- Oublier de vérifier le DPE avant l'offre, sous peine de travaux.
- Négliger les risques naturels, comme les inondations (PPR actif).
- Surestimer sa capacité d'emprunt sans compter les charges.
- Acheter sans visiter le quartier à différentes heures.
Points clés à retenir à Aulnay-sous-Bois
- Prix médian à 3 608 €/m², en baisse de 6,6 % sur un an.
- Rendement brut des appartements : 7,1 %.
- Âge médian de la population : 35,2 ans.
- 45,2 % des habitants sont propriétaires occupants.
- Maisons à 3 737 €/m², appartements à 3 200 €/m².
- Rendement net approximatif : 4,6 % après charges.
- 40,9 % des logements sont des maisons individuelles.
- Classe énergétique dominante du parc : C.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Aulnay-sous-Bois ?
À Aulnay-sous-Bois, la valeur dépend d'abord de la localisation précise. La proximité de la gare (0,5 km du centre) ou des 348 commerces peut ajouter jusqu'à 10 % au prix au m². L'état du bien et son DPE sont devenus déterminants : une classe C ou mieux se négocie mieux. Pour une maison, la surface du terrain et son orientation comptent. La présence d'écoles (81 établissements) attire les familles. Un bien bien entretenu, économe et bien situé se vend plus vite.
Estimation indicative d'une maison à Aulnay-sous-Bois
Pour une maison de 78 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
278 304 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation précise est cruciale dans un marché en correction. Un prix trop ambitieux entraîne une vacance prolongée, tandis qu'une sous-évaluation signifie une perte sèche. Il faut intégrer des paramètres locaux comme la taxe foncière (32,08 %), la classe DPE dominante (C) et la proximité de la gare. Les indices villagesfrancais.fr, comme l'Indice de Présence de Transports et d'Infrastructures (IPTI) à 4,9/10, aident à pondérer la valeur. Une estimation professionnelle, fondée sur les comparables réels de DVF, sécurise votre projet de vente.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un agent local connaît les écarts de prix entre le quartier de la gare et les zones pavillonnaires, l'impact des 3 644 équipements de proximité. Il évalue l'état réel (vétusté, potentiel) et l'ajuste à la demande des jeunes actifs (43,2 % de moins de 30 ans). Son réseau lui permet de négocier avec des acquéreurs sérieux, évitant les baisses de prix en dernière minute. Une estimation automatique ne capture pas ces nuances micro-locales.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser uniquement sur la moyenne au m², sans ajustement.
- Surestimer la valeur à cause de travaux non valorisants.
- Négliger l'impact du voisinage et des équipements proches.
- Fixer un prix trop haut, faisant fuir les acheteurs sérieux.
Investir à Aulnay-sous-Bois : passer à l'action
Les données DVF 2024 dressent un portrait précis du marché, mais la réussite d'un investissement se joue sur le terrain. Notre réseau de professionnels locaux vous aide à identifier les biens à fort potentiel et à négocier au meilleur prix.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Aulnay-sous-Bois
Quel est le prix immobilier moyen à Aulnay-sous-Bois ?
Le prix médian global est de 3 608 €/m² en 2024. Un appartement coûte en moyenne 3 200 €/m², tandis qu'une maison s'échange à 3 737 €/m². Les prix ont baissé de 6,6 % sur un an.
Est-ce le bon moment pour investir à Aulnay-sous-Bois ?
La correction des prix de 2024 peut représenter un point d'entrée. Le rendement locatif brut de 7,1 % pour les appartements est attractif, mais le marché local est fragile économiquement, nécessitant une sélection rigoureuse du bien.
Aulnay-sous-Bois est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Aulnay-sous-Bois est 20 % moins chère que Cergy, mais 151 % moins chère que Versailles. Comparée à d'autres grandes villes du Nord comme Roubaix, elle est significativement plus chère (+61 %).
Quel rendement locatif espérer à Aulnay-sous-Bois ?
Le rendement locatif brut moyen pour un appartement est de 7,1 %, ce qui correspond à un rendement net d'environ 4,6 % après déduction des charges et de la taxe foncière.
Quels sont les quartiers à privilégier à Aulnay-sous-Bois ?
Les secteurs proches de la gare d'Aulnay-sous-Bois (RER B) sont les plus prisés pour la location. Les zones en cours de renouvellement urbain, bénéficiant des nouveaux permis de construire, peuvent aussi présenter des opportunités.
Marché immobilier des communes voisines
Aulnay-sous-Bois présente un écart de valorisation significatif avec Versailles (+151 %), mais des indicateurs locatifs similaires à Cergy (-20 %), offrant un effet de levier intéressant pour un investissement en Île-de-France.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Aulnay-sous-Bois.
Communes limitrophes d'Aulnay-sous-Bois
Aulnay-sous-Bois est entourée de 7 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Côté prix, Aulnay-sous-Bois est un marché tendu — 3 568 €/m² sur 582 ventes récentes, -7,5 % par rapport au reste de la Seine-Saint-Denis.
Le prix médian au m² à Aulnay-sous-Bois diminue de -4,3 % sur cinq ans (2021-2025). Sur l'ensemble de la période, 3 214 transactions sont recensées par les données DVF.
Le prix au m² diffère selon le type de bien à Aulnay-sous-Bois: 3 737 €/m² pour les maisons (surface médiane 78 m²) et 3 200 €/m² pour les appartements (49 m²). Rapporté au revenu médian d'Aulnay-sous-Bois, un logement de 78 m² (291 486 €) représente 15,6 années de ressources brutes.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 19,5 € (appartements) et 18,3 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Ratio loyer annuel / prix: 7,3 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Peu de résidences secondaires à Aulnay-sous-Bois (1,0 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
Construction neuve active à Aulnay-sous-Bois: l'équivalent de 637 logements autorisés en moyenne chaque année entre 2021 et 2025. Les permis portent majoritairement sur des logements collectifs (environ 82 % des autorisations de la période).
La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — Aulnay-sous-Bois est caractéristique du tissu urbain parisien. Le cadre géographique (à basse altitude (49 m), dans un relief de plaine) nuance l'analyse du marché.
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).