Aulnay-sous-Bois affiche des rendements bruts attractifs, notamment pour les appartements (7,1 %), selon la Carte des loyers. Après déduction des charges courantes (vacance, gestion, taxe foncière à 32,08 %), le rendement net plafonne à 4,6 %. Ce marché locatif dynamique s'appuie sur une population jeune (âge médian 35,2 ans) et un taux de chômage élevé (16,9 %) qui structure une demande locative solide.
Indices immobiliers d'Aulnay-sous-Bois
Nos 5 indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score sur 10. Ils permettent d'évaluer objectivement le potentiel d'investissement.
3,9
Indice de Pression Immobilière
Modéré
Pression immobilière modérée : le marché n'est ni tendu ni détendu, laissant de la marge pour la négociation.
Indice de Pression Immobilière
ModéréPression immobilière modérée : le marché n'est ni tendu ni détendu, laissant de la marge pour la négociation.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
5,5
Indice d'Accessibilité Immobilière
Accessible
Accessibilité élevée : les prix restent relativement abordables au regard du revenu médian local, favorisant la liquidité.
Indice d'Accessibilité Immobilière
AccessibleAccessibilité élevée : les prix restent relativement abordables au regard du revenu médian local, favorisant la liquidité.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
4,1
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Opportunité locative modérée : la demande locative existe mais sans être soutenue, privilégiez les biens bien placés.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréOpportunité locative modérée : la demande locative existe mais sans être soutenue, privilégiez les biens bien placés.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
4,9
Indice de Pression Touristique Immobilière
Modéré
Pression touristique modérée : peu d'enjeu saisonnier, orientez-vous vers la location annuelle.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ModéréPression touristique modérée : peu d'enjeu saisonnier, orientez-vous vers la location annuelle.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Profils d'investisseurs adaptés
Croisement des indices avec les stratégies d'investissement classiques.
Faut-il investir à Aulnay-sous-Bois ?
Investir à Aulnay-sous-Bois en 2026 cible prioritairement la location annuelle en appartement. Le rendement brut de 7,1 % (net ≈ 4,6 %) reste compétitif, mais il faut intégrer des charges spécifiques : une taxe foncière à 32,08 % et un parc où 11,3 % des logements sont des passoires thermiques (F/G). L'acquéreur doit donc vérifier scrupuleusement le DPE pour anticiper les travaux de rénovation imposés par la loi.
La fragilité économique locale, avec un taux de chômage de 16,9 %, limite la solvabilité des locataires. Néanmoins, la demande locative est structurellement portée par l'extérieur, via la desserte ferroviaire (RER B) et la présence d'entreprises sur le territoire. D'après les données INSEE, le tissu économique est dynamique avec un taux de renouvellement des entreprises de 33,9 %.
La stratégie de plus-value à court terme paraît risquée compte tenu de la correction en cours. En revanche, l'horizon moyen à long terme peut être pertinent, soutenu par les projets de construction neuve (3 666 logements autorisés) et une démographie toujours positive. L'investisseur devra privilégier les biens rénovés, bien situés près des transports ou des commerces, pour sécuriser sa rentabilité.
Profil locatif à Aulnay-sous-Bois
La demande locative provient majoritairement de jeunes actifs et de familles modestes, attirés par des loyers abordables (19,5 €/m²/mois en appartement). La présence de 81 établissements scolaires et d'une gare en centre-ville capte également les étudiants et les navetteurs. Le faible taux de résidences secondaires (1 %) indique un marché locatif essentiellement résidentiel, sans saisonnalité marquée.
Quels types de biens privilégier ?
Les appartements petits et moyens (studio, T2) sont les plus recherchés pour la location, avec une surface médiane de 54 m². Le parc ancien domine, mais 12,5 % des logements ont été construits après 2006, offrant des options plus énergétiques. Attention au DPE : 11,3 % des logements sont des passoires (classe F/G), un risque réglementaire et financier à partir de 2025.
Quelles zones cibler à Aulnay-sous-Bois ?
Le centre-ville, autour de la gare, concentre la demande locative la plus forte. Les quartiers résidentiels pavillonnaires offrent des maisons locatives à 18,3 €/m²/mois. Les zones en développement, avec 3 666 logements autorisés sur 5 ans, pourraient générer une sur-offre temporaire et peser sur les loyers.
Performance énergétique du parc à Aulnay-sous-Bois
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 12 232 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Aulnay-sous-Bois: la classe C domine, 11,3 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
La classe énergétique dominante C (196 kWh/m²/an) place Aulnay-sous-Bois dans une position favorable. Seulement 11,3 % du parc est classé F ou G, soit moitié moins que la moyenne nationale. Ce faible taux de passoires thermiques réduit le risque réglementaire à court terme : les logements G seront interdits à la location en 2025, les F en 2028. Acheter un bien déjà performant évite des rénovations urgentes et coûteuses.
Construction neuve à Aulnay-sous-Bois (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 3 666 logements autorisés à à Aulnay-sous-Bois, dont 609 en 2024 (+96 % vs les 5 années précédentes).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
3 666 logements autorisés sur 5 ans, avec une tendance en hausse de 96 %, indiquent une forte attractivité et une réponse à la pression démographique (+6 % de population en 10 ans). Ce volume important de construction neuve peut, à court terme, créer une concurrence pour l'ancien, mais à long terme, il dynamise l'offre et modernise le parc. C'est un indicateur de confiance des promoteurs dans l'avenir de la commune.
Fourchettes de loyers à Aulnay-sous-Bois
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Aulnay-sous-Bois
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (32,08 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 1,9 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Le rendement brut de 7,1 % pour les appartements se réduit à 4,6 % net en incluant les charges réelles. La taxe foncière sur le bâti à Aulnay-sous-Bois s'élève à 32,08 % de la valeur locative cadastrale, un poste significatif. Ajoutez la vacance locative (le taux local est de 4,2 %), les frais de gestion (environ 8 % du loyer) et les travaux d'entretien annuels. Pour les maisons, le rendement net de 3,9 % reflète une fiscalité similaire mais des coûts de maintenance souvent plus élevés.
Calculateur de rendement à Aulnay-sous-Bois
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Êtes-vous prêt à investir à Aulnay-sous-Bois ?
5 questions rapides pour évaluer votre niveau de préparation et identifier ce qui mérite encore d'être travaillé avant de vous lancer.
Avez-vous identifié votre objectif principal ?
Connaissez-vous votre capacité d'emprunt ?
Avez-vous étudié le marché local ?
Connaissez-vous la fiscalité applicable ?
Êtes-vous prêt à gérer ou déléguer la location ?
Cas pratique : un investissement type à Aulnay-sous-Bois
Pour un appartement de 54 m² (surface correspondant au prix médian total), comptez environ 178 000 € à l'achat. Le loyer mensuel moyen serait de 1 053 € (19,5 €/m²), générant un rendement brut de 7,1 %. Après charges (dont taxe foncière locale), le rendement net avoisine 4,6 %. Avec un crédit à 4 % sur 20 ans et 10 % d'apport, l'effort mensuel résiduel serait d'environ 200 €.
Erreurs à éviter quand on investit à Aulnay-sous-Bois
- Négliger la taxe foncière, élevée à 32,08 % à Aulnay-sous-Bois.
- Sous-estimer les frais de gestion et d'entretien du logement.
- Oublier de vérifier le DPE, crucial pour la location future.
- Ne pas prévoir de trésorerie pour les périodes de vacance locative.
Le saviez-vous ?
- Aulnay-sous-Bois dispose de 81 établissements scolaires.
- 3 666 logements neufs autorisés sur les 5 dernières années.
- Seulement 1,0 % des logements sont des résidences secondaires.
Risques à connaître avant d'investir à Aulnay-sous-Bois
Le principal risque est la vacance locative, estimée à 8 % dans le calcul du rendement net. Le taux de chômage local élevé peut fragiliser la solvabilité des locataires. La taxe foncière (32,08 %) grève significativement la rentabilité. Enfin, le parc ancien expose à des travaux de rénovation énergétique, obligatoires pour les passoires thermiques.
Simulation financière — appartement type 54 m²
Calcul indicatif sur 20 ans à 3,5 %, hors assurance et frais de notaire. Loyer estimé à partir de la Carte des loyers.
La simulation compare votre mensualité de crédit au loyer perçu. À Aulnay-sous-Bois, avec un loyer moyen de 19,5 €/m², un appartement de 50 m² génère environ 975 € mensuels. Si l'emprunt coûte 800 € par mois, l'effort résiduel est de 175 €. Cet écart doit couvrir taxe foncière, charges et vacance. Un effort positif signe une rentabilité immédiate, mais vérifiez la solidité de la trésorerie sur la durée du prêt, surtout avec des taux actuels autour de 4 %.
Forces et points d'attention
✓ Points forts
- Rendement locatif brut attractif de 7,1 %
- Correction de -6,6 % : opportunité d'entrée
- Accessibilité élevée comparée au revenu local
− Points d'attention
- Taux de chômage élevé à 16,9 %
- 11,3 % de passoires thermiques (F/G)
- Solvabilité locale limitée : marché porté par l'extérieur
Notre verdict
Investir ici suppose de cibler les petits appartements bien situés pour maximiser le rendement brut, tout en provisionnant des charges élevées et des risques de vacance. À éviter pour les recherches de plus-value rapide ou les profils frileux face aux travaux.
Ticket d'entrée comparé aux communes voisines
Prix médian au m² des communes proches, du moins cher au plus cher. À budget équivalent, ces voisines peuvent offrir d'autres opportunités d'investissement.
À retenir sur l'investissement à Aulnay-sous-Bois
- Rendement brut des appartements : 7,1 %.
- Rendement net approximatif : 4,6 % après charges.
- Loyer moyen des appartements : 19,5 €/m².
- Taux de vacance des logements : 4,2 %.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur l'investissement à Aulnay-sous-Bois
Est-il rentable d'investir en location à Aulnay-sous-Bois ?
Le rendement brut des appartements atteint 7,1 %, mais le net chute à 4,6 % après charges. La rentabilité est réelle mais modérée, conditionnée par une gestion rigoureuse des risques locatifs.
Quel loyer moyen par m² à Aulnay-sous-Bois ?
Le loyer estimé est de 19,5 €/m²/mois pour un appartement et 18,3 €/m²/mois pour une maison. Un T2 de 54 m² se loue donc autour de 1 050 € par mois.
Quels sont les risques d'investir à Aulnay-sous-Bois ?
Les risques majeurs sont la vacance locative (8 % en provision), la taxe foncière élevée (32,08 %) et la part non négligeable de passoires thermiques (11,3 %) nécessitant des rénovations.
Vous envisagez d'investir à Aulnay-sous-Bois ? Un expert local du marché vous accompagne pour identifier les meilleures opportunités selon votre stratégie.
- Analyse rendement / risque adaptée à votre profil
- Identification des secteurs porteurs et à éviter
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