01 Le parc de logements
Le parc comprend 27 561 logements dont 23 385 résidences principales, 541 résidences secondaires et 3 635 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 23 385 | 84,8 % |
| Résidences secondaires | 541 | 2,0 % |
| Logements vacants | 3 635 | 13,2 % |
Visualisation des trois usages du parc: 85 % d'habitat permanent, 2 % de résidences secondaires et 13 % de logements inoccupés sur un total de 27 561.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 1 813 | 7,8 % |
| 1919-1945 | 3 235 | 13,9 % |
| 1946-1970 | 7 950 | 34,1 % |
| 1971-1990 | 6 079 | 26,1 % |
| 1991-2005 | 2 722 | 11,7 % |
| 2006-2019 | 1 504 | 6,5 % |
Structure du bâti par époque: 8 % d'avant 1919, majorité construite sur la période 1946-1970 (34 %), 6 % postérieurs à 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 1 788 | 7,6 % |
| 2 pièces | 3 966 | 17,0 % |
| 3 pièces | 7 367 | 31,5 % |
| 4 pièces | 5 727 | 24,5 % |
| 5 pièces ou plus | 4 539 | 19,4 % |
Le graphique montre une moyenne de 3,4 pièces par logement, avec une présence notable des grands volumes (19 % de 5 pièces et plus).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 27 192 | 27 382 | 27 561 |
| Rés. principales | 24 925 | 24 327 | 23 385 |
| Rés. secondaires | 156 | 230 | 541 |
| Vacants | 2 111 | 2 825 | 3 635 |
30,3 % de part de propriétaires à Schiltigheim, commune de population comparable à 126 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 7 489 | 32,0 % |
| Locataires (privé) | 8 175 | 35,0 % |
| Locataires HLM | 7 210 | 30,8 % |
| Logés gratuitement | 511 | 2,2 % |
La répartition du parc occupé: 32,0 % de propriétaires, 65,8 % de locataires, dont 31 % en HLM.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 18 472 | 79,0 % |
| Fioul | 1 156 | 4,9 % |
| Électricité | 3 129 | 13,4 % |
| Gaz bouteille | 67 | 0,3 % |
| Autre (bois…) | 561 | 2,4 % |
Le graphique hiérarchise les énergies de chauffage — gaz de ville en tête (79 %), 13 % pour électricité et 5 % pour fioul.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 4 516 |
| 2 à 4 ans | 5 711 |
| 5 à 9 ans | 4 277 |
| 10 ans ou plus | 8 882 |
| Total ménages | 23 385 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 6 603 |
| Sous-occupation modérée | 7 544 |
| Sous-occupation accentuée | 3 930 |
| Suroccupation modérée | 2 389 |
| Suroccupation accentuée | 103 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 6 718 | 28,7 % |
| 1 voiture | 12 599 | 53,9 % |
| 2 voitures ou plus | 4 068 | 17,4 % |
Le parc automobile des résidents se répartit entre 29 % sans voiture, 54 % à une voiture et 17 % à deux véhicules ou plus. Par ailleurs, 41,3 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 18 609 | 17 767 | 110 | 732 |
| 1975 | 20 823 | 19 303 | 274 | 1 246 |
| 1982 | 21 674 | 20 099 | 336 | 1 239 |
| 1990 | 22 878 | 20 854 | 411 | 1 613 |
| 1999 | 24 972 | 22 708 | 365 | 1 899 |
| 2006 | 26 478 | 24 615 | 101 | 1 761 |
| 2011 | 27 192 | 24 925 | 156 | 2 111 |
| 2016 | 27 382 | 24 327 | 230 | 2 825 |
| 2022 | 27 561 | 23 385 | 541 | 3 635 |
Trajectoire de long terme: 18 609 logements en 1968, 27 561 en 2022 (+48 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 3 519 | 3 253 | 3 057 | 3 352 | 3 296 | 2 418 |
| Dont vacants > 2 ans | 914 | 1 024 | 834 | 822 | 1 091 | 1 202 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 133 | 0,7 % |
| Classe B | 452 | 2,5 % |
| Classe C | 5 322 | 28,9 % |
| Classe D | 6 170 | 33,5 % |
| Classe E | 4 473 | 24,3 % |
| Classe F | 1 373 | 7,5 % |
| Classe G | 495 | 2,7 % |
Répartition des étiquettes DPE: D en tête (33 %), 32 % du parc en classes vertueuses (A à C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 1 388 | 7,5 % |
| Classe B | 1 614 | 8,8 % |
| Classe C | 4 761 | 25,8 % |
| Classe D | 5 245 | 28,5 % |
| Classe E | 3 890 | 21,1 % |
| Classe F | 1 355 | 7,4 % |
| Classe G | 165 | 0,9 % |
Répartition climat du parc: D concentre 28 % des diagnostics et 42 % obtiennent A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 244 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 218 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 182 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 155 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 131 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 102 kWh/m²/an |
Consommation selon l'époque: maximum 244 kWh/m²/an (avant 1948), minimum 102 kWh/m²/an (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 12 | 121 |
| Classe B | 13 | 439 |
| Classe C | 127 | 5 195 |
| Classe D | 271 | 5 899 |
| Classe E | 281 | 4 192 |
| Classe F | 235 | 1 138 |
| Classe G | 85 | 410 |
Le graphique oppose deux profils — maisons en classe E (267 kWh/m²/an) et appartements en classe D (208).
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 553 |
| T2 | 1 634 |
| T3 | 3 106 |
| T4 | 2 612 |
| T5+ | 782 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Belfort (prix au m², ventes DVF, tendance).
Le saviez-vous ?
- Belfort est la commune ayant la plus faible part de propriétaires du département Territoire de Belfort. (sur 101 communes) Voir le classement
- Belfort est la commune ayant le plus de logements sociaux (HLM) du département Territoire de Belfort. (sur 53 communes) Voir le classement
Résumé
3 635 logements sont recensés comme vacants dans le parc de Belfort (13,2 % des 27 561 unités). Typologie urbaine marquée: 87,8 % d'appartements et 12,2 % de maisons. Le cadre local de Belfort est au cœur des plateaux et forêts comtois, à une altitude moyenne de 422 m, sur un relief marqué.
Belfort se distingue par un parc majoritairement locatif (65,8 %). Le logement social occupe une place de 30,8 % dans le parc de résidences principales. Côté SRU, le compte est bon: 41,0 % en place pour 20,0 % requis.
Le bâti de Belfort s'étend d'un noyau historique (7,8 % d'avant 1919) à des extensions contemporaines (6,5 % après 2006). Le parc de Belfort présente un profil énergétique intermédiaire: classe D, 212 kWh/m²/an, proche de la moyenne nationale. La part des passoires thermiques s'établit à 10,1 % — un enjeu de rénovation énergétique. Le gaz de ville est la première source de chauffage du parc (79,0 %).
Entre 2016 et 2022, le nombre de logements varie peu (+0,7 %). Le taux de ménages sans voiture atteint 28,7 % à Belfort, un indicateur typique d'une commune urbaine.
Le profil régional — Belfort est au cœur des plateaux et forêts comtois — éclaire les choix d'habitat localement. Belfort est à une altitude moyenne de 422 m, sur un relief marqué, autant de paramètres qui pèsent sur le marché résidentiel.
Cette synthèse mobilise trois sources principales: le recensement INSEE 2022 (parc, statut d'occupation, ancienneté, motorisation), la base des DPE déposés à l'ADEME (performance énergétique), et lorsqu'applicable, les obligations SRU publiées par les services de l'État.
Faut-il investir à Belfort en 2026 ?
Cité de la Lionne, ville forte historique, Belfort est aujourd'hui un pôle de services et d'emploi au cœur du Territoire de Belfort. Son marché immobilier, marqué par une accessibilité TGV et un tissu économique en mutation, pose une équation complexe pour l'investisseur. Voici le décryptage.
Avec un prix médian 75 % inférieur à celui de Thonon-les-Bains pour un rendement locatif brut de 7,7 %, Belfort offre un effet de levier rare dans sa catégorie.
Verdict
➤ Investir ici impose de cibler des biens rénovés pour tirer parti du rendement, dans un marché local fragile.
Points clés
- ✓ Rendement brut de 7,7 % attractif
- ✓ Marché locatif dynamique (IOL 6,7/10)
- ✓ Services et connectivité très développés
- ⚠ Fragilité économique (chômage à 19,2 %)
- ⚠ Parc ancien, 10,4 % de passoires thermiques
- ⚠ Démographie en déclin (-2,2 % en 5 ans)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Le prix au m² est inférieur de plus de 60 % à la moyenne nationale.
- Première commune du département par la population, elle affiche des prix supérieurs à la moyenne du Territoire de Belfort.
- Un rendement locatif brut de 7,7 % dépasse largement celui des grandes métropoles.
Analyse du marché immobilier à Belfort
Le marché reste à portée des revenus locaux : 5,2 années de revenu médian local pour acheter 70 m².
Le rendement locatif brut estimé atteint 9,4 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Belfort : opportunités et risques
Le rendement brut de 7,7 % place Belfort dans le haut du panier des villes moyennes françaises. Ce chiffre, calculé d'après la carte des loyers du ministère, est un atout majeur. Il est soutenu par une demande locative prévisible dans une ville où seuls 32 % des habitants sont propriétaires. La stratégie gagnante consiste à acquérir un appartement de deux pièces, si possible rénové (classe DPE dominante), dans un rayon proche de la gare ou du centre pour limiter les vacances.
Attention toutefois, ce rendement est rapidement érodé par les charges. La taxe foncière, à 44,24 %, représente près d'un mois et demi de loyer. S'y ajoutent les 10,4 % de logements classés F ou G, qui deviendront interdits à la location respectivement en 2028 et 2025. Acquérir une passoire thermique aujourd'hui est un pari risqué, nécessitant un plan de financement des travaux immédiat.
La fragilité économique locale, indiquée par un indice IFE de 8/10, est le principal frein. Elle se traduit par un turnover locatif potentiellement plus élevé et une sensibilité aux crises. L'investissement à Belfort n'est donc pas une opération passive : il demande une sélection rigoureuse du bien et une gestion active. Pour qui accepte ces conditions, le cash-flow peut être positif, notamment sur les petites surfaces.
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Données du marché immobilier à Belfort
DVF, loyers, permis, analyse expertLe diagnostic des transactions DVF 2024 est sans appel : Belfort est un marché d'appartements. Avec 656 ventes pour une surface médiane de 57 m², l'investisseur cible naturellement les petits logements, souvent dans des immeubles d'après-guerre. Le prix médian global (1 639 €/m²) masque une fourchette étendue, de 1 123 € à plus de 3 168 €/m², révélant une valorisation très sensible à l'état du bâti et à la localisation.
Cette segmentation s'explique par le parc, dont 21,7 % a été construit avant 1945 et seulement 6,5 % après 2006. Le poids de l'ancien dégradé, couplé à une taxe foncière élevée (44,24 %), pèse sur la valorisation des « passoires ». À l'inverse, les biens rénovés près de la gare ou des 1959 équipements recensés par l'INSEE tirent leur épingle du jeu.
Néanmoins, la contrepartie de cette accessibilité relative est une fragilité des indicateurs locaux. Un taux de chômage de 19,2 % et un revenu médian de 18 850 €/an limitent la demande d'achat interne, faisant reposer le marché sur les investisseurs et les actifs extérieurs attirés par la gare TGV à 6,3 km. La dynamique est donc exogène.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Belfort Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Selon les données DVF, les prix médians à Belfort ont connu une progression nette de 16 % entre 2020 et 2024, passant de 1 412 € à 1 639 €/m². Après un pic à 1 624 €/m² en 2022, une légère correction a suivi en 2023 avant une reprise en 2024. Cette trajectoire, plus modérée que dans les métropoles régionales, traduit un marché moins spéculatif et plus ancré dans les indicateurs locaux. Pour un acheteur en 2026, cette stabilité relative offre une visibilité, mais la hausse récente des taux d'emprunt pourrait tempérer les ardeurs.
Évolution du marché immobilier de Belfort
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Trajectoire DVF 2021→2025: 1 309 €/m² → 1 389 €/m² (+6,1 %), volume annuel actuel 755 transactions.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
L'analyse financière, basée sur les prix et loyers médians 2024, montre un équilibre précaire. Pour un appartement type de 57 m² à 93 195 €, le loyer médian couvre la majorité de la mensualité d'un crédit à 4 %. Toutefois, une fois intégrées la taxe foncière (44,24 %), les frais de gestion et une vacance locative, le rendement net tombe autour de 4,5 %. L'effort mensuel résiduel, bien que faible, existe et nécessite une trésorerie. La viabilité du montage dépend donc crucialement de l'état du bien et de l'absence de gros travaux.
Acheter vs Louer — appartement 62 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
En 2024, le marché a enregistré 755 transactions, un volume en baisse par rapport aux années post-Covid mais qui reste solide pour une ville de cette taille. La très grande majorité des ventes (91 %) concerne des appartements, reflétant le parc majoritairement collectif de la ville et une demande d'investissement locatif ciblant les petites surfaces. Les maisons, plus rares (12,4 % du parc), voient leurs transactions limitées (99 ventes). Ce marché est liquide pour les appartements bien situés, mais devient un marché d'acheteur pour les biens nécessitant des rénovations énergétiques.
Répartition des ventes
13,1 % de maisons et 86,9 % d'appartements parmi les 755 transactions enregistrées.
Les appartements concentrent 86,9 % des mutations, pour un prix médian de 1 670 €/m² (maisons) contre 1 338 €/m² (appartements).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 755 | 99 | 656 |
| Prix médian/m² | 1 389 € | 1 670 € | 1 338 € |
| Prix moyen/m² | 1 759 € | ||
| Surface médiane | – | 95 m² | 62 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 818 | 1 309 € |
| 2022 | 859 | 1 429 € |
| 2023 | 744 | 1 307 € |
| 2024 | 623 | 1 358 € |
| 2025 | 755 | 1 389 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Belfort est modérée, avec 586 logements autorisés sur les cinq dernières années et une tendance à la hausse de 9 %. Ce volume, rapporté au déclin démographique (-2,2 % sur la même période), limite le risque de sur-offre. Il indique une volonté de renouvellement du parc plutôt qu'une expansion frontale. Les projets se concentrent probablement sur la rénovation urbaine et le remplacement de logements vétustes, un point positif pour la valorisation du parc existant bien entretenu.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Cumul sur la période observée: 2 570 autorisations et 1 896 chantiers démarrés, traduisant un taux de passage à l'acte de 74 %.
Vacance longue durée à Belfort
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Belfort (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 618 logements autorisés à à Belfort, dont 97 en 2025 (+15 % vs les 5 années précédentes).
Construction neuve en hausse modérée : signal d'attractivité confirmée et d'offre qui suit la demande.
Fourchettes de loyers à Belfort
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Belfort
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (44,24 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,7 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement net, environ 4,5 % à Belfort, est la vraie marge après frais. Le premier poste est la taxe foncière, dont le taux local de 44,24 % est significatif. Ensuite, prévoyez environ 1 mois de loyer pour la gestion, 15 % pour l'entretien et les impayés, et une provision pour travaux sur un parc vieillissant (21,7 % du bâti est antérieur à 1945). Un taux de vacance de 13,2 % suggère aussi de budgéter plusieurs mois sans revenu.
Performance énergétique du parc à Belfort
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 18 418 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Belfort: la classe D domine, 10,1 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
Le parc est énergivore, avec une classe dominante D (212 kWh/m²/an) et 10,4 % de passoires thermiques (F/G). Ceci implique un risque réglementaire croissant : interdiction de location pour les logements classés G dès 2025, F en 2028 et E en 2034. Un bien mal classé verra sa valeur baisser. Pour un acheteur, c'est un levier de négociation mais aussi une obligation de travaux à budgéter immédiatement.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Les appartements, notamment les T2 et T3 de moins de 60 m² (surface médiane 57 m²), sont les plus adaptés à la demande locative dominante. L'ancien représente l'essentiel du parc, mais attention aux 10,4 % de passoires thermiques (classes F/G) soumises à la loi Climat. Le neuf (6,5 % du parc post-2006) peut offrir une meilleure performance énergétique mais avec une rentabilité initiale souvent compressée.
Quelles zones cibler à Belfort ?
Le centre-ville, à proximité des services (319 commerces) et de la gare, reste la zone la plus prisée. Les quartiers périphériques, bien desservis par les transports, peuvent offrir des opportunités à prix plus accessible. Surveillez les zones en développement, notamment près du technopôle, susceptibles d'attirer une locative de cadres. La présence de 21 monuments historiques peut aussi valoriser certains secteurs patrimoniaux.
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Risques à connaître avant d'investir à Belfort
Le principal risque est la vacance locative (13,2 % des logements vacants), aggravée par le taux de chômage élevé. La saisonnalité est limitée (seulement 2 % de résidences secondaires). La taxe foncière (44,24 %) pèse sur le rendement net. Enfin, le parc ancien expose à des obligations de rénovation énergétique, avec un DPE classe D dominant (212 kWh/m²/an). La sismicité modérée et le risque radon impliquent aussi des vérifications spécifiques.
Erreurs à éviter quand on investit à Belfort
- Oublier la taxe foncière au taux local de 44,24 %.
- Tabler sur une vacance locative nulle dans une ville avec 13,2 % de logements vacants.
- Négliger le DPE : 10,4 % de passoires thermiques sont des bombes à retardement réglementaire.
- Surévaluer les loyers par rapport au marché (médiane à 10,4 €/m² pour un appartement).
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier à Belfort suit un rythme classique : plus actif au printemps (mise en vente pour une signature à l'été) et à la rentrée de septembre. Évitez décembre et janvier, période moins active. Pour les vendeurs, le début d'année peut être stratégique pour capter les acheteurs avant les nouvelles grilles de prix. Les notaires traitent la taxe foncière en septembre, une échéance à anticiper dans le budget d'acquisition.
Le saviez-vous ?
- Belfort compte 21 monuments historiques protégés pour seulement 17 km² de superficie.
- La ville est connectée à 99,3 % à la fibre optique, score rare pour une ville moyenne.
- Le taux de chômage local (19,2 %) est près du double de la moyenne nationale.
S'installer à Belfort : cadre de vie et logement
S'installer à Belfort, c'est choisir une ville historiquement industrielle en pleine reconversion, dotée d'un patrimoine remarquable comme sa citadelle Vauban. Le cadre de vie quotidien est facilité par une densité d'équipements exceptionnelle pour 45 000 habitants : 546 établissements de santé et 812 services selon la base permanente de l'INSEE. La ville est aussi intégralement couverte en très haut débit, un atout pour les télétravailleurs.
Le territoire présente toutefois des vulnérabilités environnementales concrètes. Le risque radon est significatif, la sismicité est modérée, et la commune est concernée par des plans de prévention des inondations (PPRi). Ces éléments, à vérifier lors de l'acquisition, peuvent impacter l'assurabilité et le confort. Par ailleurs, le climat, avec 1 084 mm de précipitations annuelles et une altitude de 412 m, est plus rigoureux que dans les plaines.
Carte du marché immobilier à Belfort
Belfort et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Belfort
Le climat de Belfort est continental, avec une température moyenne de 10,4 °C et des précipitations annuelles de 1084 mm, supérieures à la moyenne nationale. L'altitude de 412 mètres apporte des hivers marqués. Ce profil convient à ceux qui apprécient les saisons contrastées et ne redoutent pas le froid humide. L'ensoleillement, non fourni, est typiquement plus faible qu'en plaine, un paramètre à vérifier pour l'orientation du bien.
À qui s'adresse Belfort ?
La ville s'adresse principalement aux primo-accédants et aux jeunes actifs attirés par des prix accessibles et une bonne desserte transports. Les familles y trouvent des services, mais la part de maisons individuelles est faible (12,4 %). Les retraités (23,3 % de 60 ans et plus) apprécient la centralité et les équipements de santé. Les investisseurs y cherchent un rendement locatif.
Avantages et limites à Belfort
✓ Points forts
- Prix d'entrée inférieur à la moyenne nationale.
- Excellente accessibilité avec la gare TGV et l'autoroute.
- Équipements et services nombreux pour une ville de cette taille.
- Patrimoine historique remarquable (21 monuments).
- Couverture fibre quasi-totale (99,3 %) et 5G.
− À prendre en compte
- Taux de chômage élevé (19,2 %).
- Risques naturels : sismicité, inondations (PPRi), radon.
- Parc immobilier ancien avec des passoires thermiques.
Composition du parc immobilier à Belfort
27 561 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Dominante collective (87,6 %) sur un total de 27 561 logements.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc de Belfort est majoritairement locatif (32 % de propriétaires seulement) et très urbain, avec seulement 12,4 % de maisons. Cette prédominance de l'appartement en centre-ville, couplée à un taux de vacance élevé de 13,2 %, indique un marché locatif actif mais aussi des logements parfois difficiles à commercialiser. Les acquéreurs ciblent souvent des biens de petite surface pour la location, tandis que les maisons, plus rares, sont recherchées par les familles.
Ancienneté du parc à Belfort
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 23 303 logements).
- Avant 1919 7,8 % 1 813 logts
- 1919-1945 13,9 % 3 235 logts
- 1946-1970 34,1 % 7 950 logts
- 1971-1990 26,1 % 6 079 logts
- 1991-2005 11,7 % 2 722 logts
- 2006-2019 6,5 % 1 504 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Belfort
1 959 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Belfort
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Belfort présente des risques naturels modérés mais avérés. La sismicité est de niveau 3 (modérée). Un risque de radon, gaz radioactif naturel, est significatif et impose un diagnostic spécifique. Deux Plans de Prévention des Risques Inondation (PPRi) couvrent la Savoureuse et le Rhôme. Consultez obligatoirement le zonage du PPR en mairie avant tout achat, car il peut imposer des constructions antisismiques ou interdire certains aménagements.
Cas pratique : un achat type à Belfort
Une maison type de 92 m² (valeur médiane 151 892 €) représente environ 8 années du revenu médian local (18 850 €). Avec un apport de 10 %, un crédit à 3,5 % sur 20 ans conduit à une mensualité d'environ 730 €, hors assurance. Soit un taux d'effort proche de 46 % pour un ménage au revenu médian, nécessitant souvent deux apporteurs.
Erreurs à éviter quand on achète à Belfort
- Omission de vérifier le zonage PPRi (Savoureuse, Rhôme) avant l'offre.
- Ne pas commander un diagnostic radon, risque significatif local.
- Sous-estimer le coût des travaux de rénovation énergétique sur un parc ancien.
- Ignorer le taux de chômage local élevé (19,2 %), indicateur de fragilité économique.
Points clés à retenir à Belfort
- Prix médian à 1 639 €/m², en hausse de 4,3 % sur un an.
- Rendement brut identique de 7,7 % pour maisons et appartements.
- Climat continental avec 1084 mm de pluie par an.
- Marché porté par une offre neuve très limitée.
- Écart minime entre maisons (1 670 €/m²) et appartements (1 338 €/m²).
- Rendement net ramené à environ 4,5 % après charges.
- Parc énergétique de classe D dominante et 10,4 % de passoires.
- DPE devenu un facteur clé de valorisation ou de décote.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Belfort ?
À Belfort, la valeur d'un bien dépend fortement de sa localisation précise par rapport aux 319 commerces et aux écoles (56 établissements). La proximité de la gare TGV (6,3 km) ou de la gare centrale est un plus. L'état général et le DPE sont désormais cruciaux : un logement classé F ou G perdra de la valeur. Pour un appartement, l'étage et la vue comptent. Pour une maison, la superficie du terrain est moins valorisée qu'ailleurs, la ville étant dense (17 km² seulement).
Estimation indicative d'une maison à Belfort
Pour une maison de 95 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
131 955 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation au prix du marché maximise vos chances de vente dans des délais raisonnables. À Belfort, surévaluer son bien peut entraîner une stagnation, le taux de vacance étant de 13,2 %. Sous-évaluer, c'est perdre des milliers d'euros, d'autant que le marché est en légère hausse. Une estimation professionnelle, ancrée dans les données locales (DVF, indices de villagesfrancais.fr), vous donne un argument solide face aux acheteurs et aux agents. Elle tient compte de la spécificité de votre bien (surface, état, exposition aux risques) dans un contexte où 21,7 % du parc est antérieur à 1945.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un agent local connaît les micro-marchés : la différence de prix entre le centre historique et les quartiers périphériques, l'impact exact d'un DPE défavorable, ou la valorisation d'une place de parking. Il évalue l'état réel, invisible sur les photos, et sait que 37 % de logements sociaux dans le parc modèrent les prix dans certains secteurs. Il peut aussi mobilier son réseau d'acheteurs sérieux, utile dans un marché où 13,2 % des logements sont vacants.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Utiliser une moyenne au m² unique pour une ville aux micro-marchés différenciés.
- Ne pas actualiser l'estimation après la publication du diagnostic DPE obligatoire.
- Comparer avec des biens neufs sans pondérer la décote de l'ancien.
- Oublier que 37 % de logements sociaux peuvent tirer les prix vers le bas dans certains quartiers.
Investir à Belfort : passer à l'action
Les chiffres de la DGFiP indiquent un potentiel, mais la réalité du terrain à Belfort est faite de contrastes entre quartiers et de biens aux états énergétiques très variables. Passer à l'action requiert une expertise locale pour identifier la perle rare et négocier au juste prix.
Ces données tracent un cadre, mais la réussite d'un investissement à Belfort se joue sur le choix du bien et du secteur.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Belfort grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les 842 ventes réelles de 2024
- Évolution des prix et dynamique du marché local
- Mise en relation avec un professionnel qui connaît Belfort
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Belfort
Quel est le prix moyen d'un appartement à Belfort ?
En 2024, le prix médian d'un appartement à Belfort était de 1 338 €/m². Pour une surface médiane de 57 m², cela représente un investissement d'environ 93 200 €. Les prix peuvent varier du simple au triple selon l'état et la localisation du bien.
Est-ce rentable d'investir en location à Belfort ?
Oui, le rendement locatif brut est attractif, à 7,7 % pour les appartements. Cependant, le rendement net chute à environ 4,5 % après déduction des charges (taxe foncière élevée, gestion, vacance). La rentabilité réelle dépend donc de l'état énergétique du logement.
Quels sont les risques à connaître avant d'acheter à Belfort ?
Les principaux risques sont la fragilité économique locale (taux de chômage de 19,2 %), la part importante de logements anciens énergivores (10,4 % de passoires), et certains risques naturels (radon, inondations) à vérifier via l'étude des PPR en mairie.
Belfort est-elle moins chère que les villes voisines ?
Oui, Belfort est très accessible comparée à des communes de profil similaire. Par exemple, le prix au m² y est inférieur de 175 % à celui de Thonon-les-Bains. Cette sous-valorisation relative constitue un point d'entrée intéressant.
Quel type de bien privilégier pour un investissement locatif ?
Privilégiez un appartement de deux pièces, d'environ 57 m², si possible rénové (classe DPE A à D) et bien situé près du centre ou des transports. Ce profil correspond à la demande locative majoritaire et limite le risque lié à la réglementation sur les passoires thermiques.
Marché immobilier des communes voisines
Belfort présente un écart de valorisation majeur avec des communes aux caractéristiques similaires comme Thonon-Les-Bains (+175 % de prix), offrant un effet de levier puissant pour un investisseur recherchant un rendement locatif solide.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Belfort.
Communes limitrophes de Belfort
Belfort est entourée de 9 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Côté prix, Belfort est une commune accessible — 1 389 €/m² en médiane, -0,6 % par rapport à la médiane du Territoire de Belfort (1 397 €/m²). Sur 100 communes classées dans le Territoire de Belfort, Belfort figure parmi les 16 % les moins chères au m².
Entre 2021 et 2025, le prix médian au m² à Belfort a augmenté de +6,1 %. Sur l'ensemble de la période, 3 799 transactions sont recensées par les données DVF.
L'appartement domine nettement le marché de Belfort (86,9 % des ventes), avec un prix médian de 1 338 €/m². Rapporté au revenu médian de Belfort, un logement de 95 m² (158 650 €) représente 8,4 années de ressources brutes.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 10,4 € (appartements) et 10,6 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 9,4 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Les résidences secondaires représentent 2,0 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
La construction neuve est soutenue à Belfort: 618 logements autorisés sur la période 2021-2025 (base SITADEL), soit environ 124 par an.
Le marché local s'inscrit dans un cadre territorial: Belfort est au cœur des plateaux et forêts comtois. La géographie joue son rôle: la commune est à une altitude moyenne de 422 m, sur un relief marqué.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.