01 Le parc de logements
Le parc comprend 91 615 logements dont 77 928 résidences principales, 3 443 résidences secondaires et 10 244 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 77 928 | 85,1 % |
| Résidences secondaires | 3 443 | 3,8 % |
| Logements vacants | 10 244 | 11,2 % |
Parmi les 91 615 logements du parc, 85 % assurent la fonction de résidence principale, contre 4 % de secondaires et 11 % de vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 5 961 | 7,7 % |
| 1919-1945 | 6 151 | 8,0 % |
| 1946-1970 | 22 648 | 29,4 % |
| 1971-1990 | 20 989 | 27,3 % |
| 1991-2005 | 10 515 | 13,7 % |
| 2006-2020 | 10 702 | 13,9 % |
Lecture de l'âge du bâti: la tranche 1946-1970 domine (29 %), le bâti ancien d'avant 1919 pèse 8 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 11 103 | 14,2 % |
| 2 pièces | 18 301 | 23,5 % |
| 3 pièces | 20 673 | 26,5 % |
| 4 pièces | 14 656 | 18,8 % |
| 5 pièces ou plus | 13 196 | 16,9 % |
Les logements de cinq pièces ou plus représentent 17 % du parc, contre 38 % de T1-T2 — la taille moyenne s'établit à 3,1 pièces.
Évolution du parc
| 2012 | 2017 | 2023 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 80 905 | 85 427 | 91 615 |
| Rés. principales | 72 714 | 74 020 | 77 928 |
| Rés. secondaires | 1 626 | 2 541 | 3 443 |
| Vacants | 6 566 | 8 866 | 10 244 |
En comparaison, Orléans (à 106 km) enregistre 36,6 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 24 983 | 32,1 % |
| Locataires (privé) | 31 616 | 40,6 % |
| Locataires HLM | 20 072 | 25,8 % |
| Logés gratuitement | 1 257 | 1,6 % |
Visualisation des quatre statuts — 32,1 % de propriétaires occupants, 66,3 % de locataires et 26 % de HLM dans les résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 51 762 | 66,4 % |
| Fioul | 940 | 1,2 % |
| Électricité | 23 471 | 30,1 % |
| Gaz bouteille | 223 | 0,3 % |
| Autre (bois…) | 1 533 | 2,0 % |
Le graphique hiérarchise les énergies de chauffage — gaz de ville en tête (66 %), 30 % pour électricité et 2 % pour autres sources (bois notamment).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 15 363 |
| 2 à 4 ans | 22 808 |
| 5 à 9 ans | 14 383 |
| 10 ans ou plus | 25 375 |
| Total ménages | 77 928 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 24 530 |
| Sous-occupation modérée | 20 624 |
| Sous-occupation accentuée | 11 164 |
| Sous-occupation très accentuée | 8 944 |
| Suroccupation modérée | 12 331 |
| Suroccupation accentuée | 407 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 24 934 | 32,0 % |
| 1 voiture | 41 485 | 53,2 % |
| 2 voitures ou plus | 11 510 | 14,8 % |
Le graphique montre la répartition par nombre de véhicules — 32 % sans, 53 % à une voiture, 15 % multi-motorisés. Par ailleurs, 46,2 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 46 786 | 43 073 | 605 | 3 108 |
| 1975 | 57 211 | 52 020 | 1 265 | 3 926 |
| 1982 | 60 869 | 55 124 | 1 477 | 4 268 |
| 1990 | 64 740 | 58 147 | 3 124 | 3 469 |
| 1999 | 74 309 | 66 664 | 1 600 | 6 045 |
| 2007 | 78 921 | 72 580 | 1 148 | 5 194 |
| 2012 | 80 905 | 72 714 | 1 626 | 6 566 |
| 2017 | 85 427 | 74 020 | 2 541 | 8 866 |
| 2023 | 91 615 | 77 928 | 3 443 | 10 244 |
Sur la période 1968-2023, le nombre de logements évolue de 46 786 à 91 615, soit +96 %.
Logements vacants du parc privé
| Au 1er janvier | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 9 072 | 9 582 | 9 476 | 12 447 | 8 622 | 4 848 | 7 003 |
| Dont vacants > 2 ans | 1 415 | 1 329 | 1 768 | 1 881 | 2 315 | 2 145 | 1 510 |
Série LOVAC : chaque édition décrit le parc au 1er janvier de l'année précédente. Depuis l'édition 2025, données sources avant chaîne de traitement fiscale (note de version de la source) : non comparables aux éditions antérieures.
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 280 | 0,4 % |
| Classe B | 3 935 | 5,9 % |
| Classe C | 28 477 | 42,8 % |
| Classe D | 21 100 | 31,7 % |
| Classe E | 8 404 | 12,6 % |
| Classe F | 3 021 | 4,5 % |
| Classe G | 1 361 | 2,0 % |
Distribution DPE sur 66 578 diagnostics: la majorité se situe en classe C (43 %), avec 49 % de logements économes (A-B-C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 7 342 | 11,0 % |
| Classe B | 16 532 | 24,8 % |
| Classe C | 22 076 | 33,2 % |
| Classe D | 12 811 | 19,2 % |
| Classe E | 5 353 | 8,0 % |
| Classe F | 2 043 | 3,1 % |
| Classe G | 421 | 0,6 % |
Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe C ressort en tête (33 %), et 69 % des logements se classent A à C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 273 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 193 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 172 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 174 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 140 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 98 kWh/m²/an |
L'ancienneté pèse lourd sur la facture énergétique: 273 kWh/m²/an pour le bâti avant 1948, 98 pour le bâti après 2012.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 31 | 249 |
| Classe B | 100 | 3 835 |
| Classe C | 1 187 | 27 290 |
| Classe D | 2 275 | 18 825 |
| Classe E | 1 275 | 7 129 |
| Classe F | 528 | 2 493 |
| Classe G | 227 | 1 134 |
Comparaison maisons/appartements: étiquette D à 225 kWh/m²/an côté maisons, C à 189 côté appartements.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 3 612 |
| T2 | 4 938 |
| T3 | 6 653 |
| T4 | 4 367 |
| T5+ | 1 441 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Tours (prix au m², ventes DVF, tendance).
Le saviez-vous ?
- Tours est la commune ayant la plus faible part de propriétaires du département Indre-et-Loire. (sur 272 communes) Voir le classement
Résumé
Selon le recensement 2023 de l'INSEE, Tours dispose de 91 615 logements, dont 77 928 résidences principales (85,1 %). Habitat dominé par le collectif (81,9 %), ne laissant que 18,1 % au pavillonnaire. À l'échelle locale, Tours est dans la tradition ligérienne du Centre — contexte utile pour lire le parc.
66,3 % des ménages de Tours louent leur résidence principale. Au plan locatif social, 25,8 % des résidences principales sont en HLM. La commune respecte les obligations SRU avec 28,1 % de logements sociaux (cible 20,0 %).
Le parc de Tours combine un noyau ancien (7,7 %) et une couronne plus récente (13,9 % après 2006). Performance énergétique dans la norme: C dominante et 192 kWh/m²/an, en ligne avec la moyenne nationale. Le gaz de ville équipe 66,4 % des logements occupés à titre principal.
Progression modérée du parc: +7,2 % entre 2017 et 2023. Le taux de ménages sans voiture atteint 32,0 % à Tours, un indicateur typique d'une commune urbaine.
Le contexte régional pèse sur le parc local — Tours est dans la tradition ligérienne du Centre.
Les éléments présentés s'appuient sur le recensement de la population 2023 (INSEE) pour la structure du parc et sur les diagnostics de performance énergétique publiés par l'ADEME pour le volet énergétique.
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Parmi les 272 communes du Indre-et-Loire, Tours se place dans le top 2 % des plus chères au m².
Verdict
➤ Le marché est hors de portée des revenus locaux : 9,6 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 5,7 %
- ⚠ 9,6 années de revenu médian pour 70 m²
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Positionnement sur le marché
- Prix au m² dans le top 2 % du Indre-et-Loire
Analyse du marché immobilier à Tours
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 9,6 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Le rendement locatif brut estimé atteint 5,7 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Tours
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Tours s'établit à 2 906 €, sur la base de 2194 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Tours se positionne dans le top 2 % des communes les plus chères du Indre-et-Loire.
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 44,1 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Tours Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Tours
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions de 2021 à 2025. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
En 2025, 2 906 €/m² de prix médian pour 2 194 transactions; l'évolution depuis 2021 ressort à +2,0 %.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 52 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
22,0 % de maisons et 78,0 % d'appartements parmi les 2 194 transactions enregistrées.
22,0 % maisons, 78,0 % appartements sur 2 194 ventes: le collectif pèse 78,0 % du marché local.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 2 194 | 483 | 1 711 |
| Prix médian/m² | 2 906 € | 3 226 € | 2 833 € |
| Prix moyen/m² | 3 011 € | ||
| Surface médiane | – | 87 m² | 52 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 2 571 | 2 850 € |
| 2022 | 2 379 | 3 108 € |
| 2023 | 2 053 | 3 061 € |
| 2024 | 1 950 | 2 893 € |
| 2025 | 2 194 | 2 906 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
24 736 logements autorisés cumulés, 23 848 commencés: la dynamique récente affiche 540 autorisations sur 2025.
Vacance longue durée à Tours
Logements vacants du parc privé, au 1er janvier 2025 — LOVAC (Ministère de la Transition écologique, traitement Cerema).
Construction neuve à Tours (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Tours totalise 4 566 logements sur 5 ans, soit -7 % vs la période antérieure.
Ralentissement de la construction neuve : signal de tension à venir sur le parc, prix soutenus si la demande tient.
Fourchettes de loyers à Tours
Loyer d'annonce mensuel au m², charges comprises, estimé par la Carte des loyers (ANIL, ministère du Logement), avec son intervalle de prédiction à 95 %. Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Charge fiscale réelle à Tours
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2025.
Évolution du taux sur 5 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (44,11 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,6 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc à Tours
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 66 578 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Tours est C, avec 6,6 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Calculateur de rendement à Tours
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Tours : cadre de vie et logement
Tours compte 139 259 habitants sur 34,67 km². Le climat local affiche 12,6 °C de moyenne annuelle et 677 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 153 monuments historiques protégés, 22 appellations d'origine rattachées au terroir local et 5 440 services et équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Tours
Tours et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Tours
Composition du parc immobilier à Tours
91 615 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc à Tours est majoritairement collectif: 81,7 % d'appartements contre 18,3 % de maisons.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Ancienneté du parc à Tours
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 76 965 logements).
- Avant 1919 7,7 % 5 961 logts
- 1919-1945 8,0 % 6 151 logts
- 1946-1970 29,4 % 22 648 logts
- 1971-1990 27,3 % 20 989 logts
- 1991-2005 13,7 % 10 515 logts
- 2006-2020 13,9 % 10 702 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Tours
5 440 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Tours
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPRI - Val de Tours - Val de Luynes (révision) PPRN Approuvé approuvé le 18/07/2016
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Tours
Pour une maison de 87 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
252 822 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Tours
Quel est le prix de l'immobilier à Tours ?
Le prix médian au m² à Tours est de 2 906 € (données DVF, 2194 transactions). Pour une maison de 87 m² (surface médiane locale), compter environ 281 000 €.
Comment Tours se situe-t-elle dans le Indre-et-Loire ?
Tours se classe au 5ᵉ rang sur 272 communes du Indre-et-Loire — dans le top 2 % des plus chères.
Quel rendement locatif espérer à Tours ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Tours est de 4,8 % (loyer de 12,8 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
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Résumé
Marché aligné sur la médiane départementale: 2 906 €/m² à Tours contre 2 368 €/m² pour l'Indre-et-Loire. Au classement départemental, Tours se place dans les 2 % de communes les plus chères de l'Indre-et-Loire.
Sur la période 2021-2025, le prix médian de Tours varie peu (+2,0 %). 11 147 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF.
Marché à dominante collective à Tours: 78,0 % d'appartements dans les transactions, à 2 833 €/m² en médiane. Rapporté au revenu médian de Tours, un logement de 87 m² (280 662 €) représente 12,0 années de ressources brutes.
Les loyers d'annonce de Tours avoisinent 13,5 €/m² pour les appartements et 12,8 €/m² pour les maisons. Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 5,7 % pour un appartement (4,8 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Peu de résidences secondaires à Tours (3,8 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
La construction neuve est soutenue à Tours: 4 566 logements autorisés sur la période 2021-2025 (base SITADEL), soit environ 913 par an. Typologie dominante des permis: les logements collectifs, qui concentrent environ 64 % des logements autorisés.
Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: Tours est dans la tradition ligérienne du Centre.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.