01 Le parc de logements
Le parc comprend 86 432 logements dont 77 315 résidences principales, 3 498 résidences secondaires et 5 619 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 77 315 | 89,5 % |
| Résidences secondaires | 3 498 | 4,0 % |
| Logements vacants | 5 619 | 6,5 % |
Parmi les 86 432 logements du parc, 89 % assurent la fonction de résidence principale, contre 4 % de secondaires et 7 % de vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 1 920 | 2,5 % |
| 1919-1945 | 4 796 | 6,3 % |
| 1946-1970 | 30 267 | 39,7 % |
| 1971-1990 | 24 143 | 31,6 % |
| 1991-2005 | 8 447 | 11,1 % |
| 2006-2020 | 6 732 | 8,8 % |
Structure du bâti par époque: 3 % d'avant 1919, majorité construite sur la période 1946-1970 (40 %), 9 % postérieurs à 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 6 445 | 8,3 % |
| 2 pièces | 13 969 | 18,1 % |
| 3 pièces | 19 544 | 25,3 % |
| 4 pièces | 16 713 | 21,6 % |
| 5 pièces ou plus | 20 644 | 26,7 % |
Taille moyenne: 3,6 pièces par logement. Les grandes typologies (5 pièces et +) pèsent 27 %, les T1-T2 26 %.
Évolution du parc
| 2012 | 2017 | 2023 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 81 515 | 83 179 | 86 432 |
| Rés. principales | 73 083 | 74 723 | 77 315 |
| Rés. secondaires | 1 920 | 2 754 | 3 498 |
| Vacants | 6 512 | 5 703 | 5 619 |
Le Havre (166 687 hab., à 359 km) présente 38,8 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 32 963 | 42,6 % |
| Locataires (privé) | 28 930 | 37,4 % |
| Locataires HLM | 14 171 | 18,3 % |
| Logés gratuitement | 1 250 | 1,6 % |
Visualisation des quatre statuts — 42,6 % de propriétaires occupants, 55,7 % de locataires et 18 % de HLM dans les résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 46 281 | 59,9 % |
| Fioul | 3 068 | 4,0 % |
| Électricité | 25 266 | 32,7 % |
| Gaz bouteille | 298 | 0,4 % |
| Autre (bois…) | 2 401 | 3,1 % |
Mode de chauffage dominant: gaz de ville à 60 %. électricité pèse 33 %, fioul 4 %.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 14 882 |
| 2 à 4 ans | 20 434 |
| 5 à 9 ans | 13 315 |
| 10 ans ou plus | 28 684 |
| Total ménages | 77 315 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 19 099 |
| Sous-occupation modérée | 21 276 |
| Sous-occupation accentuée | 14 366 |
| Sous-occupation très accentuée | 14 628 |
| Suroccupation modérée | 7 507 |
| Suroccupation accentuée | 359 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 20 621 | 26,7 % |
| 1 voiture | 40 805 | 52,8 % |
| 2 voitures ou plus | 15 889 | 20,6 % |
Le graphique montre la répartition par nombre de véhicules — 27 % sans, 53 % à une voiture, 21 % multi-motorisés. Par ailleurs, 43,4 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 51 466 | 48 173 | 1 135 | 2 158 |
| 1975 | 61 818 | 56 435 | 1 054 | 4 329 |
| 1982 | 66 450 | 60 081 | 2 049 | 4 320 |
| 1990 | 70 603 | 62 670 | 2 343 | 5 590 |
| 1999 | 76 954 | 70 599 | 1 110 | 5 245 |
| 2007 | 79 276 | 71 950 | 1 419 | 5 907 |
| 2012 | 81 515 | 73 083 | 1 920 | 6 512 |
| 2017 | 83 179 | 74 723 | 2 754 | 5 703 |
| 2023 | 86 432 | 77 315 | 3 498 | 5 619 |
Le graphique retrace l'évolution du parc de 1968 à 2023: 51 466 logements à l'origine, 86 432 aujourd'hui.
Logements vacants du parc privé
| Au 1er janvier | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 8 201 | 7 726 | 7 549 | 8 211 | 7 733 | 5 029 | 7 127 |
| Dont vacants > 2 ans | 1 856 | 1 877 | 1 735 | 1 744 | 1 839 | 2 215 | 1 774 |
Série LOVAC : chaque édition décrit le parc au 1er janvier de l'année précédente. Depuis l'édition 2025, données sources avant chaîne de traitement fiscale (note de version de la source) : non comparables aux éditions antérieures.
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 410 | 0,9 % |
| Classe B | 1 465 | 3,4 % |
| Classe C | 16 491 | 37,9 % |
| Classe D | 17 030 | 39,1 % |
| Classe E | 6 043 | 13,9 % |
| Classe F | 1 587 | 3,6 % |
| Classe G | 543 | 1,2 % |
Distribution DPE sur 43 569 diagnostics: la majorité se situe en classe D (39 %), avec 42 % de logements économes (A-B-C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 7 401 | 17,0 % |
| Classe B | 10 376 | 23,8 % |
| Classe C | 10 927 | 25,1 % |
| Classe D | 10 409 | 23,9 % |
| Classe E | 3 341 | 7,7 % |
| Classe F | 892 | 2,0 % |
| Classe G | 223 | 0,5 % |
Répartition climat du parc: C concentre 25 % des diagnostics et 66 % obtiennent A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 233 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 202 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 172 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 182 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 137 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 97 kWh/m²/an |
L'ancienneté pèse lourd sur la facture énergétique: 233 kWh/m²/an pour le bâti avant 1948, 97 pour le bâti après 2012.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 94 | 316 |
| Classe B | 166 | 1 299 |
| Classe C | 1 537 | 14 954 |
| Classe D | 1 962 | 15 068 |
| Classe E | 1 030 | 5 013 |
| Classe F | 496 | 1 091 |
| Classe G | 206 | 337 |
Comparaison maisons/appartements: étiquette D à 205 kWh/m²/an côté maisons, D à 192 côté appartements.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 1 261 |
| T2 | 3 511 |
| T3 | 5 815 |
| T4 | 4 311 |
| T5+ | 1 429 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Brest (prix au m², ventes DVF, tendance).
Le saviez-vous ?
- Brest est la commune ayant la plus faible part de propriétaires du département Finistère. (sur 277 communes) Voir le classement
Résumé
86 432 logements composent le parc de Brest en 2023, très majoritairement occupés à l'année (89,5 %). Habitat dominé par le collectif (75,3 %), ne laissant que 24,7 % au pavillonnaire. L'environnement communal: une commune bretonne, entre terre et mer, en retrait du littoral du Finistère occidental, à environ 17 km.
Selon l'INSEE, l'occupation se partage presque à parts égales entre propriétaires (42,6 %) et locataires (55,7 %). Part du parc social: 18,3 % des résidences principales. La commune satisfait la loi SRU — 28,3 % de logements sociaux dépasse le cible de 20,0 %.
L'ancienneté du parc de Brest mêle deux époques — 2,5 % avant 1919, 8,8 % après 2006. Performance énergétique dans la norme: D dominante et 194 kWh/m²/an, en ligne avec la moyenne nationale. Côté énergie, le gaz de ville chauffe 59,9 % des résidences principales.
Progression modérée du parc: +3,9 % entre 2017 et 2023. 26,7 % des ménages de Brest ne possèdent pas de voiture — une signature de commune dense bien équipée.
Le marché résidentiel local se lit à l'aune du cadre une commune bretonne, entre terre et mer dans lequel s'inscrit Brest. L'environnement physique — en retrait du littoral du Finistère occidental, à environ 17 km — colore l'offre de logements et la demande locale.
Le détail du parc (77 315 résidences principales de Brest) correspond au millésime INSEE 2023. Les performances énergétiques s'appuient sur les DPE ADEME, régulièrement mis à jour par les diagnostiqueurs agréés.
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Le rendement locatif brut estimé atteint 6,8 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Brest
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Brest s'établit à 2 222 €, sur la base de 2550 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 43,8 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. les appartements offrent un rendement brut estimé à 6,8 %, sous réserve d'une demande locative effective dans la zone.
Analyses détaillées du marché
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Évolution du marché immobilier de Brest Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Brest
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions de 2021 à 2025. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Trajectoire DVF 2021→2025: 1 915 €/m² → 2 222 €/m² (+16,0 %), volume annuel actuel 2 550 transactions.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 62 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
24,4 % de maisons et 75,6 % d'appartements parmi les 2 550 transactions enregistrées.
Sur 2 550 transactions enregistrées, 24,4 % portent sur des maisons (2 416 €/m²) et 75,6 % sur des appartements (2 159 €/m²).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 2 550 | 621 | 1 929 |
| Prix médian/m² | 2 222 € | 2 416 € | 2 159 € |
| Prix moyen/m² | 2 333 € | ||
| Surface médiane | – | 96 m² | 62 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 3 363 | 1 915 € |
| 2022 | 3 197 | 2 160 € |
| 2023 | 2 517 | 2 167 € |
| 2024 | 2 166 | 2 169 € |
| 2025 | 2 550 | 2 222 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Sur 13 périodes, 16 124 logements ont été autorisés et 12 916 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de 80 %.
Vacance longue durée à Brest
Logements vacants du parc privé, au 1er janvier 2025 — LOVAC (Ministère de la Transition écologique, traitement Cerema).
Construction neuve à Brest (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Brest totalise 3 129 logements sur 5 ans, soit -14 % vs la période antérieure.
Ralentissement de la construction neuve : signal de tension à venir sur le parc, prix soutenus si la demande tient.
Fourchettes de loyers à Brest
Loyer d'annonce mensuel au m², charges comprises, estimé par la Carte des loyers (ANIL, ministère du Logement), avec son intervalle de prédiction à 95 %. Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Charge fiscale réelle à Brest
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2025.
Évolution du taux sur 5 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (43,83 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,6 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc à Brest
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 43 569 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Brest est D, avec 4,9 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Calculateur de rendement à Brest
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S'installer à Brest : cadre de vie et logement
Brest compte 142 346 habitants sur 49,51 km². Le climat local affiche 11,7 °C de moyenne annuelle et 1 230 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 10 monuments historiques protégés, 5 appellations d'origine rattachées au terroir local et 5 022 services et équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Brest
Brest et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Brest
Composition du parc immobilier à Brest
86 432 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc à Brest est majoritairement collectif: 75,1 % d'appartements contre 24,9 % de maisons.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Ancienneté du parc à Brest
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 76 306 logements).
- Avant 1919 2,5 % 1 920 logts
- 1919-1945 6,3 % 4 796 logts
- 1946-1970 39,7 % 30 267 logts
- 1971-1990 31,6 % 24 143 logts
- 1991-2005 11,1 % 8 447 logts
- 2006-2020 8,8 % 6 732 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Brest
5 022 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Brest
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPRT Maison Blanche PPRT Approuvé approuvé le 20/07/2016
- PPRT de BREST (55 73) PPRT Approuvé approuvé le 08/02/2017
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Brest
Pour une maison de 96 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
213 312 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Brest
Quel est le prix de l'immobilier à Brest ?
Le prix médian au m² à Brest est de 2 222 € (données DVF, 2550 transactions). Pour une maison de 96 m² (surface médiane locale), compter environ 232 000 €.
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Brest se situe dans la moyenne départementale du Finistère.
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Résumé
Marché aligné sur la médiane départementale: 2 222 €/m² à Brest contre 2 222 €/m² pour le Finistère.
Le marché de Brest connaît une hausse prononcée: +16,0 % sur le prix médian entre 2021 et 2025. 13 793 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF.
Le tissu de ventes est largement composé d'appartements (75,6 %), vendus autour de 2 159 €/m² en médiane. Le bien médian (96 m² à 231 936 €) équivaut à 9,7 années de revenu médian au niveau communal.
Les loyers d'annonce de Brest avoisinent 12,2 €/m² pour les appartements et 10,8 €/m² pour les maisons. Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 6,8 % pour un appartement (5,4 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Les résidences secondaires représentent 4,0 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Les flux de permis restent élevés: 3 129 logements autorisés et 2 133 commencés sur la période 2021-2025. Les permis portent majoritairement sur des logements collectifs (environ 60 % des autorisations de la période).
Côté contexte, Brest est une commune bretonne, entre terre et mer, une inscription régionale qui pèse sur la demande et l'offre. Sur le plan physique, la commune est en retrait du littoral du Finistère occidental, à environ 17 km, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.