01 Le parc de logements
Le parc comprend 520 logements dont 389 résidences principales, 127 résidences secondaires et 4 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 389 | 74,8 % |
| Résidences secondaires | 127 | 24,4 % |
| Logements vacants | 4 | 0,8 % |
Répartition fonctionnelle du parc: 75 % de résidences principales, 24 % de secondaires et 1 % de vacants pour un total de 520 logements.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 23 | 6,3 % |
| 1919-1945 | 15 | 4,1 % |
| 1946-1970 | 29 | 7,9 % |
| 1971-1990 | 64 | 17,4 % |
| 1991-2005 | 98 | 26,6 % |
| 2006-2019 | 139 | 37,8 % |
La période 2006-2019 concentre 38 % du parc, tandis que 6 % datent d'avant 1919 et 38 % ont été construits après 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 0 | 0,0 % |
| 2 pièces | 13 | 3,3 % |
| 3 pièces | 68 | 17,5 % |
| 4 pièces | 139 | 35,7 % |
| 5 pièces ou plus | 169 | 43,4 % |
Le parc compte 4,4 pièces en moyenne par logement, avec 43 % de logements de cinq pièces ou plus et 3 % de petits logements (T1-T2).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 421 | 477 | 520 |
| Rés. principales | 305 | 346 | 389 |
| Rés. secondaires | 107 | 115 | 127 |
| Vacants | 9 | 16 | 4 |
À 19 km, Tuchan (791 hab.) enregistre 44,7 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 307 | 78,9 % |
| Locataires (privé) | 42 | 10,8 % |
| Locataires HLM | 30 | 7,7 % |
| Logés gratuitement | 10 | 2,6 % |
La répartition du parc occupé: 78,9 % de propriétaires, 18,5 % de locataires, dont 8 % en HLM.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 3 | 0,8 % |
| Fioul | 13 | 3,3 % |
| Électricité | 277 | 71,2 % |
| Gaz bouteille | 4 | 1,0 % |
| Autre (bois…) | 92 | 23,7 % |
Le graphique hiérarchise les énergies de chauffage — électricité en tête (71 %), 24 % pour autres sources (bois notamment) et 3 % pour fioul.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 52 |
| 2 à 4 ans | 75 |
| 5 à 9 ans | 73 |
| 10 ans ou plus | 189 |
| Total ménages | 389 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 53 |
| Sous-occupation modérée | 101 |
| Sous-occupation accentuée | 121 |
| Suroccupation modérée | 10 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 16 | 4,1 % |
| 1 voiture | 170 | 43,7 % |
| 2 voitures ou plus | 203 | 52,2 % |
Le parc automobile des résidents se répartit entre 4 % sans voiture, 44 % à une voiture et 52 % à deux véhicules ou plus. Par ailleurs, 78,9 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 138 | 85 | 11 | 42 |
| 1975 | 155 | 83 | 25 | 47 |
| 1982 | 180 | 92 | 43 | 45 |
| 1990 | 238 | 122 | 101 | 15 |
| 1999 | 268 | 153 | 96 | 19 |
| 2006 | 360 | 221 | 130 | 9 |
| 2011 | 421 | 305 | 107 | 9 |
| 2016 | 477 | 346 | 115 | 16 |
| 2022 | 520 | 389 | 127 | 4 |
Trajectoire de long terme: 138 logements en 1968, 520 en 2022 (+277 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 47 | 54 | 58 | 57 | 46 | 32 |
| Dont vacants > 2 ans | 19 | 21 | 25 | 28 | 19 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 12 | 9,1 % |
| Classe B | 55 | 41,7 % |
| Classe C | 40 | 30,3 % |
| Classe D | 15 | 11,4 % |
| Classe E | 9 | 6,8 % |
| Classe F | 1 | 0,8 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Le graphique décompose les 132 diagnostics par étiquette énergétique: 42 % en B, 81 % en A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 97 | 73,5 % |
| Classe B | 26 | 19,7 % |
| Classe C | 5 | 3,8 % |
| Classe D | 0 | 0,0 % |
| Classe E | 4 | 3,0 % |
| Classe F | 0 | 0,0 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Émissions CO₂: 73 % des logements relèvent de la classe A, 97 % atteignent les meilleures étiquettes A-B-C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 175 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 214 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 153 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 120 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 99 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 50 kWh/m²/an |
Les logements construits 1948-1974 consomment en moyenne 214 kWh/m²/an, contre 50 pour ceux bâtis après 2012 — un écart de 164 kWh/m²/an selon l'époque.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 12 | 0 |
| Classe B | 45 | 10 |
| Classe C | 35 | 5 |
| Classe D | 10 | 5 |
| Classe E | 7 | 2 |
| Classe F | 1 | 0 |
| Classe G | 0 | 0 |
Côté maisons, la dominante est B (122 kWh/m²/an); côté appartements, B (155).
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 0 |
| T2 | 0 |
| T3 | 5 |
| T4 | 24 |
| T5+ | 0 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Caves (prix au m², ventes DVF, tendance).
Le saviez-vous ?
- Caves est le village ayant le prix au m² le plus élevé du département Aude. (sur 117 villages entre 500 et 2 000 habitants) Voir le classement
Résumé
Selon le recensement INSEE 2022, les 520 logements de Caves se partagent entre résidences principales, secondaires et vacants (74,8 % / 24,4 % / 0,8 %). La maison individuelle domine très largement, avec 92,9 % du parc. Ce contexte résidentiel — Caves est typique de l'arrière-pays languedocien, en contexte de plaine (altitude moyenne: 42 m), à 43 km du littoral catalan — cadre la lecture du parc local.
La propriété occupante domine très nettement le parc — 78,9 % des résidences principales sont occupées par leur propriétaire. Côté logement social, 7,7 % des résidences principales relèvent du parc HLM.
37,8 % des logements de Caves datent de la période 2006-2019, signe d'un développement résidentiel récent. Côté performance énergétique, le parc affiche une classe dominante B et une consommation moyenne de 128 kWh/m²/an, inférieure à la moyenne nationale (203). électricité arrive en tête des modes de chauffage, dans 71,2 % des résidences principales.
Le parc de Caves a progressé de +9,0 % entre 2016 et 2022. La multi-motorisation est la norme à Caves: 52,2 % des ménages possèdent deux voitures ou plus.
Caves appartient au tissu typique de l'arrière-pays languedocien, repère pour lire son marché résidentiel. Le contexte naturel (en contexte de plaine (altitude moyenne: 42 m), à 43 km du littoral catalan) module les arbitrages des résidents et investisseurs.
Cette synthèse mobilise trois sources principales: le recensement INSEE 2022 (parc, statut d'occupation, ancienneté, motorisation), la base des DPE déposés à l'ADEME (performance énergétique), et lorsqu'applicable, les obligations SRU publiées par les services de l'État.
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Le marché immobilier de Caves a bondi de +27,0 % en un an, signal rare sur une commune de 875 habitants.
Verdict
➤ Le marché est hors de portée des revenus locaux : 9,3 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 4,2 %
- ⚠ 9,3 années de revenu médian pour 70 m²
Pour qui est faite cette commune ?
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Positionnement sur le marché
- Prix au m² dans le top 4 % du Aude
- Prix en forte hausse : +27,0 % sur un an
Analyse du marché immobilier à Caves
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 9,3 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Le rendement locatif brut estimé atteint 4,2 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Caves
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Caves s'établit à 2 838 €, sur la base de 17 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Caves se positionne dans le top 4 % des communes les plus chères du Aude.
La classe DPE dominante du parc est B, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 61,0 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le potentiel radon est classé "moyen", un point à vérifier dans les habitations anciennes non ventilées.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Caves Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Caves
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Trajectoire DVF 2021→2025: 2 417 €/m² → 2 838 €/m² (+17,4 %), volume annuel actuel 17 transactions.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 52 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
94,1 % de maisons et 5,9 % d'appartements parmi les 17 transactions enregistrées.
Le marché penche côté maisons (94,1 % des ventes), avec des prix médians respectifs de 2 796 €/m² pour les maisons et 3 500 €/m² pour les appartements.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 17 | 16 | 1 |
| Prix médian/m² | 2 838 € | 2 796 € | 3 500 € |
| Prix moyen/m² | 2 825 € | ||
| Surface médiane | – | 84 m² | 52 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 25 | 2 417 € |
| 2022 | 16 | 2 067 € |
| 2023 | 10 | 2 403 € |
| 2024 | 11 | 2 235 € |
| 2025 | 17 | 2 838 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
164 logements autorisés cumulés, 94 commencés: la dynamique récente affiche 8 autorisations sur 2025.
Vacance longue durée à Caves
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Caves (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 29 logements autorisés à à Caves, dont 4 en 2025 (-9 % vs les 5 années précédentes).
Ralentissement de la construction neuve : signal de tension à venir sur le parc, prix soutenus si la demande tient.
Fourchettes de loyers à Caves
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Caves
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (61,02 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,7 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc à Caves
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 132 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Caves: la classe B domine, 0,8 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
Calculateur de rendement à Caves
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Caves : cadre de vie et logement
Caves, commune de 875 habitants, se distingue par un profil territorial singulier : baignée dans un climat doux (16,0 °C annuels).
Le territoire abrite 23 appellations d'origine rattachées au terroir local et 30 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Caves
Caves et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Caves
Composition du parc immobilier à Caves
520 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Dominante maisons individuelles: 93,4 % du parc à Caves, 6,6 % en collectif.
Parc essentiellement composé de maisons individuelles : profil familial, faible turnover, marché peu liquide.
Ancienneté du parc à Caves
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 368 logements).
- Avant 1919 6,3 % 23 logts
- 1919-1945 4,1 % 15 logts
- 1946-1970 7,9 % 29 logts
- 1971-1990 17,4 % 64 logts
- 1991-2005 26,6 % 98 logts
- 2006-2019 37,8 % 139 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services à Caves
30 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Caves
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Caves
Pour une maison de 84 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
238 392 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Caves
Quel est le prix de l'immobilier à Caves ?
Le prix médian au m² à Caves est de 2 838 € (données DVF, 17 transactions). Pour une maison de 84 m² (surface médiane locale), compter environ 235 000 €.
Comment Caves se situe-t-elle dans le Aude ?
Caves se classe au 19ᵉ rang sur 423 communes du Aude — dans le top 4 % des plus chères.
Quel rendement locatif espérer à Caves ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Caves est de 4,2 % (loyer de 9,7 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
Quels risques naturels à Caves ?
Les données Géorisques signalent un potentiel radon classé "moyen". Une vérification du zonage précis du bien visé est recommandée avant toute acquisition — notamment pour les habitations anciennes non ventilées (risque radon).
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Caves.
Résumé
Le prix médian au m² à Caves ressort à 2 838 € (source DVF, 17 ventes en 2026) — en ligne avec le positionnement habituel de l'Aude. Dans l'Aude, Caves appartient au top 4 % des communes les plus chères au m².
La progression du prix médian atteint +17,4 % sur cinq ans (2021-2025) à Caves, au-dessus du rythme national. Sur l'ensemble de la période, 79 transactions sont recensées par les données DVF. La dernière année de données traduit une accélération: +27,0 % sur le prix médian.
Typologie largement pavillonnaire à Caves: 94,1 % des ventes enregistrées sont des maisons, pour un prix médian de 2 796 €/m². Rapporté au revenu médian de Caves, un logement de 84 m² (234 864 €) représente 11,0 années de ressources brutes.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 9,8 € (appartements) et 9,7 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Le rendement locatif brut théorique reste modéré — environ 3,4 % — en lien avec le niveau des prix au m². Les résidences secondaires représentent 24,4 % du parc, une part significative à considérer pour un projet locatif.
Rythme de construction régulier: 6 logements/an autorisés en moyenne entre 2021 et 2025. Typologie dominante des permis: les maisons individuelles pures, qui concentrent environ 69 % des logements autorisés.
La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — Caves est typique de l'arrière-pays languedocien. Contexte physique: à 43 km du littoral catalan, en contexte de plaine (altitude moyenne: 42 m).
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.