01 Le parc de logements
Le parc comprend 525 logements dont 393 résidences principales, 128 résidences secondaires et 4 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 393 | 74,9 % |
| Résidences secondaires | 128 | 24,4 % |
| Logements vacants | 4 | 0,8 % |
Répartition fonctionnelle du parc: 75 % de résidences principales, 24 % de secondaires et 1 % de vacants pour un total de 525 logements.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 23 | 6,0 % |
| 1919-1945 | 15 | 3,9 % |
| 1946-1970 | 30 | 7,9 % |
| 1971-1990 | 65 | 17,1 % |
| 1991-2005 | 99 | 26,0 % |
| 2006-2020 | 149 | 39,1 % |
La période 2006-2020 concentre 39 % du parc, tandis que 6 % datent d'avant 1919 et 39 % ont été construits après 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 0 | 0,0 % |
| 2 pièces | 13 | 3,3 % |
| 3 pièces | 69 | 17,6 % |
| 4 pièces | 140 | 35,7 % |
| 5 pièces ou plus | 170 | 43,4 % |
Le parc compte 4,4 pièces en moyenne par logement, avec 43 % de logements de cinq pièces ou plus et 3 % de petits logements (T1-T2).
Évolution du parc
| 2012 | 2017 | 2023 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 452 | 483 | 525 |
| Rés. principales | 327 | 350 | 393 |
| Rés. secondaires | 115 | 116 | 128 |
| Vacants | 10 | 16 | 4 |
À 19 km, Tuchan (791 hab.) enregistre 76,1 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 310 | 78,9 % |
| Locataires (privé) | 43 | 10,9 % |
| Locataires HLM | 30 | 7,6 % |
| Logés gratuitement | 10 | 2,5 % |
La répartition du parc occupé: 79,0 % de propriétaires, 18,5 % de locataires, dont 8 % en HLM.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 3 | 0,8 % |
| Fioul | 13 | 3,3 % |
| Électricité | 279 | 71,2 % |
| Gaz bouteille | 4 | 1,0 % |
| Autre (bois…) | 93 | 23,7 % |
Le graphique hiérarchise les énergies de chauffage — électricité en tête (71 %), 24 % pour autres sources (bois notamment) et 3 % pour fioul.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 52 |
| 2 à 4 ans | 76 |
| 5 à 9 ans | 73 |
| 10 ans ou plus | 191 |
| Total ménages | 393 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 53 |
| Sous-occupation modérée | 103 |
| Sous-occupation accentuée | 122 |
| Sous-occupation très accentuée | 98 |
| Suroccupation modérée | 9 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 16 | 4,1 % |
| 1 voiture | 174 | 44,3 % |
| 2 voitures ou plus | 203 | 51,7 % |
Le parc automobile des résidents se répartit entre 4 % sans voiture, 44 % à une voiture et 52 % à deux véhicules ou plus. Par ailleurs, 78,9 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 138 | 85 | 11 | 42 |
| 1975 | 155 | 83 | 25 | 47 |
| 1982 | 180 | 92 | 43 | 45 |
| 1990 | 238 | 122 | 101 | 15 |
| 1999 | 268 | 153 | 96 | 19 |
| 2007 | 394 | 242 | 142 | 10 |
| 2012 | 452 | 327 | 115 | 10 |
| 2017 | 483 | 350 | 116 | 16 |
| 2023 | 525 | 393 | 128 | 4 |
Trajectoire de long terme: 138 logements en 1968, 525 en 2023 (+280 %).
Logements vacants du parc privé
| Au 1er janvier | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 47 | 54 | 58 | 57 | 46 | 32 | 44 |
| Dont vacants > 2 ans | 19 | 21 | 25 | 28 | 19 | 12 |
Série LOVAC : chaque édition décrit le parc au 1er janvier de l'année précédente. Depuis l'édition 2025, données sources avant chaîne de traitement fiscale (note de version de la source) : non comparables aux éditions antérieures.
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 12 | 8,8 % |
| Classe B | 57 | 41,6 % |
| Classe C | 41 | 29,9 % |
| Classe D | 15 | 10,9 % |
| Classe E | 11 | 8,0 % |
| Classe F | 1 | 0,7 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Le graphique décompose les 137 diagnostics par étiquette énergétique: 42 % en B, 80 % en A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 100 | 73,0 % |
| Classe B | 26 | 19,0 % |
| Classe C | 6 | 4,4 % |
| Classe D | 1 | 0,7 % |
| Classe E | 4 | 2,9 % |
| Classe F | 0 | 0,0 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Émissions CO₂: 73 % des logements relèvent de la classe A, 96 % atteignent les meilleures étiquettes A-B-C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 176 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 226 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 153 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 120 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 99 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 50 kWh/m²/an |
Les logements construits 1948-1974 consomment en moyenne 226 kWh/m²/an, contre 50 pour ceux bâtis après 2012 — un écart de 177 kWh/m²/an selon l'époque.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 12 | 0 |
| Classe B | 46 | 11 |
| Classe C | 36 | 5 |
| Classe D | 10 | 5 |
| Classe E | 9 | 2 |
| Classe F | 1 | 0 |
| Classe G | 0 | 0 |
Côté maisons, la dominante est B (125 kWh/m²/an); côté appartements, B (153).
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 0 |
| T2 | 0 |
| T3 | 5 |
| T4 | 24 |
| T5+ | 0 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Caves (prix au m², ventes DVF, tendance).
Le saviez-vous ?
- Caves est le village ayant le prix au m² le plus élevé du département Aude. (sur 117 villages entre 500 et 2 000 habitants)
- Caves est le village ayant le moins de logements vacants du département Aude. (sur 117 villages entre 500 et 2 000 habitants) Voir le classement
Résumé
Selon le recensement INSEE 2023, les 525 logements de Caves se partagent entre résidences principales, secondaires et vacants (74,9 % / 24,4 % / 0,8 %). La maison individuelle domine très largement, avec 92,8 % du parc. Ce contexte résidentiel — Caves est typique de l'arrière-pays languedocien, à 43 km du littoral catalan — cadre la lecture du parc local.
La propriété occupante domine très nettement le parc — 79,0 % des résidences principales sont occupées par leur propriétaire. Côté logement social, 7,6 % des résidences principales relèvent du parc HLM.
39,1 % des logements de Caves datent de la période 2006-2019, signe d'un développement résidentiel récent. Côté performance énergétique, le parc affiche une classe dominante B et une consommation moyenne de 130 kWh/m²/an, inférieure à la moyenne nationale (203). électricité arrive en tête des modes de chauffage, dans 71,2 % des résidences principales.
Le parc de Caves a progressé de +8,7 % entre 2017 et 2023. La multi-motorisation est la norme à Caves: 51,7 % des ménages possèdent deux voitures ou plus.
Caves appartient au tissu typique de l'arrière-pays languedocien, repère pour lire son marché résidentiel. Le contexte naturel (à 43 km du littoral catalan) module les arbitrages des résidents et investisseurs.
Cette synthèse mobilise trois sources principales: le recensement INSEE 2023 (parc, statut d'occupation, ancienneté, motorisation), la base des DPE déposés à l'ADEME (performance énergétique), et lorsqu'applicable, les obligations SRU publiées par les services de l'État.
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Parmi les 413 communes du Aude, Caves se place dans le top 2 % des plus chères au m².
Verdict
➤ Le marché est hors de portée des revenus locaux : 9,2 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 4,2 %
- ⚠ 9,2 années de revenu médian pour 70 m²
Pour qui est faite cette commune ?
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Positionnement sur le marché
- Prix au m² dans le top 2 % du Aude
Analyse du marché immobilier à Caves
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 9,2 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Le rendement locatif brut estimé atteint 4,2 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Caves
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Caves s'établit à 2 796 €, sur la base de 16 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Caves se positionne dans le top 2 % des communes les plus chères du Aude.
La classe DPE dominante du parc est B, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 60,9 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le potentiel radon est classé "moyen", un point à vérifier dans les habitations anciennes non ventilées.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Caves Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Caves
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions de 2021 à 2025. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Trajectoire DVF 2021→2025: 2 419 €/m² → 2 796 €/m² (+15,6 %), volume annuel actuel 16 transactions.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — maison 84 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons |
|---|---|---|
| Nombre de transactions | 16 | 16 |
| Prix médian/m² | 2 796 € | 2 796 € |
| Prix moyen/m² | 2 783 € | |
| Surface médiane | – | 84 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 24 | 2 419 € |
| 2022 | 14 | 2 343 € |
| 2023 | 9 | 2 420 € |
| 2024 | 10 | 2 406 € |
| 2025 | 16 | 2 796 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
164 logements autorisés cumulés, 94 commencés: la dynamique récente affiche 8 autorisations sur 2025.
Vacance longue durée à Caves
Logements vacants du parc privé, au 1er janvier 2025 — LOVAC (Ministère de la Transition écologique, traitement Cerema).
Construction neuve à Caves (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 29 logements autorisés à à Caves, dont 4 en 2025 (-9 % vs les 5 années précédentes).
Ralentissement de la construction neuve : signal de tension à venir sur le parc, prix soutenus si la demande tient.
Fourchettes de loyers à Caves
Loyer d'annonce mensuel au m², charges comprises, estimé par la Carte des loyers (ANIL, ministère du Logement), avec son intervalle de prédiction à 95 %. Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour les appartements, l'indicateur est estimé sur un groupe de communes voisines, faute d'annonces suffisantes dans la commune.
Pour les maisons, l'indicateur est estimé sur un groupe de communes voisines, faute d'annonces suffisantes dans la commune.
Charge fiscale réelle à Caves
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2025.
Évolution du taux sur 5 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (60,91 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,7 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc à Caves
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 137 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Caves: la classe B domine, 0,7 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
Calculateur de rendement à Caves
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Caves : cadre de vie et logement
Caves, commune de 875 habitants étendue sur 9,13 km², se distingue par un profil territorial singulier : baignée dans un climat doux (16,0 °C annuels).
Le territoire abrite 23 appellations d'origine rattachées au terroir local et 31 services et équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Caves
Caves et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Caves
Composition du parc immobilier à Caves
525 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Dominante maisons individuelles: 93,3 % du parc à Caves, 6,7 % en collectif.
Parc essentiellement composé de maisons individuelles : profil familial, faible turnover, marché peu liquide.
Ancienneté du parc à Caves
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 381 logements).
- Avant 1919 6,0 % 23 logts
- 1919-1945 3,9 % 15 logts
- 1946-1970 7,9 % 30 logts
- 1971-1990 17,1 % 65 logts
- 1991-2005 26,0 % 99 logts
- 2006-2020 39,1 % 149 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services à Caves
31 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Caves
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Caves
Pour une maison de 84 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
234 864 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Caves
Quel est le prix de l'immobilier à Caves ?
Le prix médian au m² à Caves est de 2 796 € (données DVF, 16 transactions). Pour une maison de 84 m² (surface médiane locale), compter environ 235 000 €.
Comment Caves se situe-t-elle dans le Aude ?
Caves se classe au 9ᵉ rang sur 413 communes du Aude — dans le top 2 % des plus chères.
Quel rendement locatif espérer à Caves ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Caves est de 4,2 % (loyer de 9,7 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
Quels risques naturels à Caves ?
Les données Géorisques signalent un potentiel radon classé "moyen". Une vérification du zonage précis du bien visé est recommandée avant toute acquisition — notamment pour les habitations anciennes non ventilées (risque radon).
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Caves.
Résumé
Le prix médian au m² à Caves ressort à 2 796 € (source DVF, 16 ventes en 2026) — en ligne avec le positionnement habituel de l'Aude. Dans l'Aude, Caves appartient au top 2 % des communes les plus chères au m².
La progression du prix médian atteint +15,6 % entre 2021 et 2025 à Caves, au-dessus du rythme national. Sur l'ensemble de la période, 73 transactions sont recensées par les données DVF.
Les ventes enregistrées portent quasi exclusivement sur des maisons — prix médian 2 796 €/m² pour une surface médiane de 84 m². Rapporté au revenu médian de Caves, un logement de 84 m² (234 864 €) représente 10,2 années de ressources brutes.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 9,8 € (appartements) et 9,7 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Le rendement locatif brut théorique (loyer annuel / prix) s'établit autour de 4,2 %, un niveau intermédiaire. Les résidences secondaires représentent 24,4 % du parc, une part significative à considérer pour un projet locatif.
Rythme de construction régulier: 6 logements/an autorisés en moyenne entre 2021 et 2025. Typologie dominante des permis: les maisons individuelles pures, qui concentrent environ 69 % des logements autorisés.
La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — Caves est typique de l'arrière-pays languedocien. Contexte physique: à 43 km du littoral catalan.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.