01 Le parc de logements
Le parc comprend 13 969 logements dont 12 861 résidences principales, 180 résidences secondaires et 928 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 12 861 | 92,1 % |
| Résidences secondaires | 180 | 1,3 % |
| Logements vacants | 928 | 6,6 % |
Parmi les 13 969 logements du parc, 92 % assurent la fonction de résidence principale, contre 1 % de secondaires et 7 % de vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 303 | 2,4 % |
| 1919-1945 | 692 | 5,4 % |
| 1946-1970 | 3 106 | 24,3 % |
| 1971-1990 | 2 925 | 22,9 % |
| 1991-2005 | 1 396 | 10,9 % |
| 2006-2019 | 4 368 | 34,2 % |
Lecture de l'âge du bâti: la tranche 2006-2019 domine (34 %), le bâti ancien d'avant 1919 pèse 2 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 1 223 | 9,5 % |
| 2 pièces | 2 792 | 21,7 % |
| 3 pièces | 3 765 | 29,3 % |
| 4 pièces | 3 183 | 24,7 % |
| 5 pièces ou plus | 1 899 | 14,8 % |
Distribution par taille: 31 % de petits logements (T1-T2), 15 % de grands (5p+), moyenne à 3,2 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 10 053 | 11 930 | 13 969 |
| Rés. principales | 9 611 | 11 104 | 12 861 |
| Rés. secondaires | 37 | 94 | 180 |
| Vacants | 405 | 732 | 928 |
43,7 % de part de propriétaires à Bergerac, commune de population comparable à 79 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 4 111 | 32,0 % |
| Locataires (privé) | 4 794 | 37,3 % |
| Locataires HLM | 3 805 | 29,6 % |
| Logés gratuitement | 151 | 1,2 % |
Occupation des résidences principales — 32,0 % appartiennent à leurs occupants, 66,9 % sont louées, avec 30 % du parc en logement social.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 8 803 | 68,4 % |
| Fioul | 109 | 0,8 % |
| Électricité | 3 340 | 26,0 % |
| Gaz bouteille | 37 | 0,3 % |
| Autre (bois…) | 573 | 4,5 % |
Répartition des modes de chauffage: 68 % au gaz de ville, 26 % pour électricité, 4 % pour autres sources (bois notamment).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 2 061 |
| 2 à 4 ans | 3 773 |
| 5 à 9 ans | 2 410 |
| 10 ans ou plus | 4 616 |
| Total ménages | 12 861 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 4 552 |
| Sous-occupation modérée | 3 610 |
| Sous-occupation accentuée | 1 865 |
| Suroccupation modérée | 1 728 |
| Suroccupation accentuée | 93 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 3 263 | 25,4 % |
| 1 voiture | 7 143 | 55,5 % |
| 2 voitures ou plus | 2 455 | 19,1 % |
Motorisation des ménages: 25 % n'ont aucune voiture, 56 % en ont une et 19 % en possèdent deux ou plus. Par ailleurs, 54,3 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 5 295 | 4 988 | 34 | 273 |
| 1975 | 8 108 | 7 679 | 70 | 359 |
| 1982 | 8 982 | 8 149 | 52 | 781 |
| 1990 | 8 954 | 8 244 | 127 | 583 |
| 1999 | 9 192 | 8 721 | 83 | 388 |
| 2006 | 10 090 | 9 691 | 25 | 373 |
| 2011 | 10 053 | 9 611 | 37 | 405 |
| 2016 | 11 930 | 11 104 | 94 | 732 |
| 2022 | 13 969 | 12 861 | 180 | 928 |
Suivi historique du parc depuis 1968: partant de 5 295 logements, le total atteint 13 969 en 2022 (+164 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 1 084 | 851 | 873 | 1 040 | 1 136 | 515 |
| Dont vacants > 2 ans | 81 | 74 | 70 | 142 | 183 | 146 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 51 | 0,6 % |
| Classe B | 340 | 4,1 % |
| Classe C | 4 692 | 56,3 % |
| Classe D | 2 182 | 26,2 % |
| Classe E | 692 | 8,3 % |
| Classe F | 325 | 3,9 % |
| Classe G | 59 | 0,7 % |
Le graphique décompose les 8 341 diagnostics par étiquette énergétique: 56 % en C, 61 % en A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 1 179 | 14,1 % |
| Classe B | 2 069 | 24,8 % |
| Classe C | 4 093 | 49,1 % |
| Classe D | 441 | 5,3 % |
| Classe E | 273 | 3,3 % |
| Classe F | 276 | 3,3 % |
| Classe G | 10 | 0,1 % |
Distribution des étiquettes climat: dominante C à 49 %, 88 % du parc affichent un profil carbone favorable (A-B-C).
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 232 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 209 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 206 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 166 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 132 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 94 kWh/m²/an |
Consommation selon l'époque: maximum 232 kWh/m²/an (avant 1948), minimum 94 kWh/m²/an (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 19 | 32 |
| Classe B | 49 | 291 |
| Classe C | 366 | 4 326 |
| Classe D | 366 | 1 816 |
| Classe E | 228 | 464 |
| Classe F | 86 | 239 |
| Classe G | 22 | 37 |
Le graphique oppose deux profils — maisons en classe C (206 kWh/m²/an) et appartements en classe C (160).
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 107 |
| T2 | 544 |
| T3 | 1 463 |
| T4 | 1 433 |
| T5+ | 475 |
Faut-il investir à Cenon en 2026 ?
Ville de la première couronne bordelaise, Cenon combine une desserte ferroviaire excellente et une forte croissance démographique (+17,3 % en 10 ans). Cette attractivité a durablement tiré les prix à la hausse, jusqu'à la correction récente de 2024. L'enjeu pour 2026 est de déterminer si cette baisse constitue une simple pause ou un réel retournement.
Avec un rendement locatif brut de 5,4 % pour les appartements et une correction de -6,5 % sur l'année, Cenon offre un point d'entrée plus accessible qu'aux sommets de 2022.
Verdict
➤ Investir ici suppose de cibler le rendement locatif moyen terme, en acceptant une faible liquidité et une solvabilité locale limitée.
Points clés
- ✓ Correction récente de -6,5 % : opportunité d'entrée
- ✓ Rendement locatif brut supérieur à la moyenne métropolitaine
- ✓ Attractivité territoriale très élevée (IAT 8,4/10)
- ⚠ Accessibilité la plus faible du département (IAI 0,3/10)
- ⚠ Fragilité économique avec un chômage à 15 %
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Un prix médian global inférieur de 20 % à la moyenne des grandes métropoles françaises.
- Dans la Gironde, Cenon se situe dans la moitié supérieure des communes pour la pression immobilière.
- Un rendement locatif brut (5,4 %) nettement supérieur à celui de l'immobilier côtier très prisé.
Analyse du marché immobilier à Cenon
Le marché de Cenon est sous forte tension : les prix sont élevés et l'accessibilité limitée pour les ménages locaux. C'est un marché de vendeurs où chaque bien trouve preneur rapidement.
Indices immobiliers de Cenon
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
7,4
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Pression élevée (7,4/10) : un marché actif et concurrentiel, typique des communes bien connectées de la métropole.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéPression élevée (7,4/10) : un marché actif et concurrentiel, typique des communes bien connectées de la métropole.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
2,7
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Accessibilité catastrophique (0,3/10) : les prix ont largement décroché du revenu local, le marché est porté par des capitaux extérieurs.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleAccessibilité catastrophique (0,3/10) : les prix ont largement décroché du revenu local, le marché est porté par des capitaux extérieurs.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
4,7
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Opportunité locative modérée (5,4/10) : la demande locative existe mais le rendement net est amputé par les charges et la fiscalité.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréOpportunité locative modérée (5,4/10) : la demande locative existe mais le rendement net est amputé par les charges et la fiscalité.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
1,3
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faible
Pression touristique faible (1,6/10) : la location saisonnière n'est pas un débouché pertinent, privilégiez le locatif annuel.
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faiblePression touristique faible (1,6/10) : la location saisonnière n'est pas un débouché pertinent, privilégiez le locatif annuel.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 3290,8 — Percentile dept : 85/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 12,2 — Percentile dept : 96/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 1,3 — Percentile dept : 16/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 6,1 — Percentile dept : 74/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 4472,3 — Percentile dept : 99/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 12,2 — Percentile dept : 4/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 29,4 — Percentile dept : 2/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 27,2 — Percentile dept : 0/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 68,0 — Percentile dept : 100/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 1,3 — Percentile dept : 16/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 6,1 — Percentile dept : 74/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 7/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 3290,8 — Percentile dept : 16/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 1,3 — Percentile dept : 16/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 7/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 6,6 — Percentile dept : 39/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 4472,3 — Percentile dept : 1/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Cenon : opportunités et risques
L'investissement locatif à Cenon repose presque exclusivement sur la location annuelle classique, portée par la demande des étudiants et jeunes actifs travaillant à Bordeaux. Le rendement brut de 5,4 % pour les appartements est correct, mais il est important de calculer le net. Avec une taxe foncière à 59,21 %, des frais de gestion et une vacance locative estimée à 8 %, le rendement net tombe autour de 2,8 %, selon nos indices.
La stratégie de plus-value semble compromise à court et moyen terme, la correction en cours effaçant les gains potentiels. L'horizon doit être envisagé sur au moins 5 à 10 ans, le temps que la dynamique démographique de la métropole (+6,1 % en 5 ans à Cenon) et les projets d'aménagement (comme ceux liés à la gare) reprennent le dessus sur la cycle baissier.
Attention enfin au profil du bien. Avec un taux de chômage local de 15 %, la solvabilité des locataires peut être fragile. Privilégiez les biens bien situés, de taille modérée (type T2) et d'une classe énergétique A à C pour minimiser les risques de vacance et les travaux futurs imposés par la réglementation.
Simuler un investissement immobilier à Cenon
Estimation sur un maison type de 80 m², au prix médian local.
Estimez votre mensualité en ajustant les paramètres. Prix pré-rempli avec le prix médian de Cenon.
Simulation indicative hors assurance et frais de notaire. Consultez un professionnel pour une étude personnalisée.
Êtes-vous prêt à investir à Cenon ?
5 questions rapides pour évaluer votre niveau de préparation et identifier ce qui mérite encore d'être travaillé avant de vous lancer.
Avez-vous identifié votre objectif principal ?
Connaissez-vous votre capacité d'emprunt ?
Avez-vous étudié le marché local ?
Connaissez-vous la fiscalité applicable ?
Êtes-vous prêt à gérer ou déléguer la location ?
Données du marché immobilier à Cenon
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian global à Cenon s'établit à 3 209 €/m² d'après les données DVF 2024, en recul de 6,5 % sur un an. Cette correction, la plus forte de la période récente, fait suite à une hausse cumulative de près de 10 % entre 2020 et 2022. Le marché est désormais clairement segmenté : les maisons, plus rares (30,9 % du parc), se négocient à 3 329 €/m², soit un écart de plus de 15 % avec les appartements (2 967 €/m²).
Cette dichotomie reflète deux demandes distinctes. L'appartement, produit d'appel pour les investisseurs et les primo-accédants extérieurs, tire sa valeur de la proximité de la gare (300 m) et de la connexion rapide au centre de Bordeaux. La maison, elle, attire une clientèle plus ancrée, souvent familiale, prête à payer un premium pour le pied-à-terre en ville.
La forte proportion de logements construits après 2006 (34,2 %) indique un parc globalement récent et énergétiquement performant, avec seulement 4,5 % de passoires thermiques. Néanmoins, le taux de vacance à 6,6 % et le niveau élevé de logements sociaux (35 %) complexifient la lecture du marché, créant des micro-réalités très différentes d'un quartier à l'autre.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Cenon Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
L'évolution des prix à Cenon sur les cinq dernières années dessine une courbe en cloche caractéristique des marchés métropolitains surchauffés. Après une hausse continue portée par l'attractivité bordelaise, le prix médian a atteint un sommet à 3 629 €/m² en 2022. Le reflux est net depuis, avec une baisse de 11,6 % en deux ans pour atteindre 3 209 €/m² en 2024. Cette correction, plus marquée que dans certaines communes voisines, replace Cenon dans une fourchette de prix plus accessible, mais encore loin de la moyenne départementale hors métropole. Pour un acheteur en 2026, cela signifie entrer sur un marché en phase de consolidation, où les opportunités de négociation pourraient être plus nombreuses qu'aux heures de forte tension.
Évolution du marché immobilier de Cenon
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
En 2025, 3 036 €/m² de prix médian pour 382 transactions; l'évolution depuis 2021 ressort à -11,0 %.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Les simulations financières révèlent le décalage entre prix d'acquisition et capacité locative. Pour un appartement type de 47 m² à 146 734 €, le loyer médian espéré est de 667 € par mois. Avec un emprunt sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité hors assurance avoisinerait 850 €, laissant un effort net d'environ 183 € à la charge de l'investisseur. Le rendement brut de 5,4 % est honorable, mais le rendement net estimé à 2,8 % montre l'impact des charges, de la fiscalité (taxe foncière à 59,21 %) et d'une vacance locative estimée. L'investissement n'est donc pas autoporteur et requiert une capacité d'épargne complémentaire.
Acheter vs Louer — appartement 47 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Avec 382 transactions en 2024, le marché de Cenon reste actif, bien que le volume ait chuté de 24 % par rapport à 2023. Cette baisse de l'activité accompagne la correction des prix et indique un marché en transition, où les acheteurs retrouvent une marge de manœuvre. Les appartements dominent les ventes (179 contre 99 maisons), reflétant le profil urbain et le parc de la commune. La surface médiane vendue est de 47 m² pour les appartements et 80 m² pour les maisons, indiquant une demande tournée vers les logements de taille modérée, adaptés aux jeunes actifs et aux petites familles. Le marché est clairement devenu plus favorable à l'acheteur.
Répartition des ventes
32,2 % de maisons et 67,8 % d'appartements parmi les 382 transactions enregistrées.
Les appartements concentrent 67,8 % des mutations, pour un prix médian de 3 329 €/m² (maisons) contre 2 967 €/m² (appartements).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 382 | 123 | 259 |
| Prix médian/m² | 3 036 € | 3 329 € | 2 967 € |
| Prix moyen/m² | 3 160 € | ||
| Surface médiane | – | 80 m² | 47 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 386 | 3 412 € |
| 2022 | 420 | 3 546 € |
| 2023 | 348 | 3 400 € |
| 2024 | 265 | 3 175 € |
| 2025 | 382 | 3 036 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Cenon marque un net ralentissement. Seulement 117 logements ont été autorisés en 2024, une tendance en baisse de 69 % sur cinq ans. Ce reflux de l'offre nouvelle pourrait, à moyen terme, soutenir les prix de l'ancien en limitant la concurrence. Il reflète aussi les contraintes foncières d'une commune déjà dense (4 472 hab/km²) et intégrée à l'urbain. Les projets en cours concernent majoritairement la rénovation ou la densification du bâti existant. Pour l'investisseur, cela signifie un risque limité de sur-offre massive, mais aussi peu d'opportunités dans le neuf.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Cumul sur la période observée: 6 930 autorisations et 7 084 chantiers démarrés, traduisant un taux de passage à l'acte de 102 %.
Vacance longue durée à Cenon
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Vacance longue durée modérée : marché plutôt actif, la majorité des biens vacants se relouent ou se revendent dans les 2 ans.
Construction neuve à Cenon (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 807 logements autorisés à à Cenon, dont 78 en 2025 (-40 % vs les 5 années précédentes).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Cenon
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Cenon
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (59,21 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,6 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement net chute de près de moitié par rapport au brut. À Cenon, la taxe foncière sur le bâti est de 59,21%, un premier prélèvement conséquent. Il faut y ajouter les frais de gestion, les charges de copropriété, l'assurance et une provision pour travaux et vacance locative. Avec 4,5% de passoires thermiques dans le parc, anticipez aussi les coûts de rénovation énergétique pour éviter les interdictions de location à venir.
Performance énergétique du parc à Cenon
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 8 341 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Cenon: la classe C domine, 4,6 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
La performance énergétique du parc est plutôt bonne, dominée par la classe C (166 kWh/m²/an). Le risque immédiat est limité, avec seulement 4,5% de passoires thermiques (classes F/G). Cependant, la loi Climat étend progressivement les interdictions de location : les logements classés G seront indlocables en 2025, les F en 2028. Vérifiez scrupuleusement le DPE de tout bien ancien, un mauvais score pouvant impacter sa valeur et sa louabilité future.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Les studios et T2 en bon état, dans l'ancien rénové, sont les plus recherchés pour la location. Le parc est récent (34,2 % construit après 2006) et la classe DPE dominante est C, limitant le risque de passoires thermiques (4,5 % en F/G). Les maisons, avec un loyer de 11,9 €/m²/mois, offrent un rendement brut plus faible (4,0 %) et ciblent plutôt les familles locales.
Quelles zones cibler à Cenon ?
La localisation est cruciale. Les secteurs proches de la gare de Cenon et du centre-bourg concentrent la demande locative la plus forte. La périphérie, plus résidentielle, conviendra aux investissements en maisons de ville. Attention aux zones soumises au PPR (risques naturels) qui peuvent compliquer l'assurance et la revente.
Calculateur de rendement à Cenon
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Risques à connaître avant d'investir à Cenon
Le principal risque est la vacance locative, dans un marché où 6,6 % des logements sont déjà vacants. Le rendement net (environ 2,8 % pour un appartement) est amputé par la taxe foncière élevée (59,21 %) et les charges de gestion. La faible part de résidences secondaires (1,3 %) écarte le risque de saisonnalité, mais la dépendance à l'économie bordelaise est réelle.
Erreurs à éviter quand on investit à Cenon
- Omettre la taxe foncière élevée (59,21%) dans le calcul.
- Tabler sur le rendement brut sans intégrer toutes les charges.
- Négliger le DPE, sous-estimant le risque de travaux.
- Ignorer le taux de vacance local de 6,6%.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché à Cenon suit le rythme bordelais, avec une nette reprise en mars-avril et une seconde vague en septembre-octobre. Ces périodes sont optimales pour vendre, bénéficiant d'un afflux d'acheteurs. L'hiver, et particulièrement décembre, est traditionnellement plus calme. La taxe foncière, payable en septembre, peut parfois motiver des ventes avant l'été. L'activité n'est pas perturbée par le tourisme, très faible ici (1 hébergement recensé).
Le saviez-vous ?
- Cenon a gagné 17,3% d'habitants en 10 ans.
- La fibre est disponible pour 90,5% des logements.
- 4 opérateurs mobiles y déploient la 5G.
S'installer à Cenon : cadre de vie et logement
S'installer à Cenon, c'est opter pour la ville sans renoncer aux espaces verts, avec le parc Palmer à proximité immédiate. La commune est extrêmement bien dotée en équipements et services, avec un score ICS de 8,7/10, grâce à ses 1 324 équipements recensés par l'INSEE, dont 411 en santé et 79 commerces. Cette offre comble les besoins du quotidien sans obligation de se déplacer systématiquement à Bordeaux.
Le territoire est jeune (âge médian de 36,7 ans) et connecté, avec un taux de couverture fibre de 90,5 %, un atout majeur pour les télétravailleurs. La desserte ferroviaire et routière est excellente, mais elle s'accompagne des nuisances sonores et d'une pression urbaine typiques des premières couronnes. Le cadre de vie y est donc dynamique et pratique, mais moins paisible que dans des communes plus éloignées du centre métropolitain.
Carte du marché immobilier à Cenon
Cenon et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Cenon
Un climat océanique doux caractérise Cenon, avec une température moyenne de 14,7°C et 867 mm de précipitations annuelles. Les hivers y sont modérés, les étés chauds sans excès, profil idéal pour les habitants recherchant la douceur aquitaine sans les extrêmes. Cette constance climatique est un atout pour le cadre de vie et limite les contraintes liées au bâti, comme les épisodes de gel répétés.
À qui s'adresse Cenon ?
La commune s'adresse en priorité aux primo-accédants et jeunes actifs travaillant dans l'agglomération, recherchant un pied-à-terre bien desservi. Les familles peuvent y trouver des maisons de ville, dans un environnement où seulement 30,9 % des logements sont des maisons. Les retraités y sont moins représentés (indice de vieillissement de 128,1).
Avantages et limites à Cenon
✓ Points forts
- Proximité immédiate de Bordeaux (5 min en TER)
- Desserte exceptionnelle : gare, tram, autoroute A630
- Large palette de services (1 324 équipements)
- Parc de logements plutôt récent (DPE classe C dominante)
- Dynamisme démographique (+6.1% en 5 ans)
− À prendre en compte
- Densité urbaine très élevée (4 472 hab./km²)
- Taux de chômage local supérieur à la moyenne (15%)
- Exposition à certains risques naturels (PPR en vigueur)
Composition du parc immobilier à Cenon
13 969 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc local mêle individuel (30,9 %) et collectif (69,1 %).
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc logement de Cenon est marqué par une forte proportion de locataires (68% de résidences principales non propriétaires) et 35% de logements sociaux. Seulement 32% des habitants sont propriétaires. Ceci indique un marché dynamique porté par la location, avec une demande locative soutenue par la jeunesse de la population (âge médian 36,7 ans) et la proximité de Bordeaux. La part faible de résidences secondaires (1,3%) confirme une vocation résidentielle principale.
Ancienneté du parc à Cenon
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 12 789 logements).
- Avant 1919 2,4 % 303 logts
- 1919-1945 5,4 % 692 logts
- 1946-1970 24,3 % 3 106 logts
- 1971-1990 22,9 % 2 925 logts
- 1991-2005 10,9 % 1 396 logts
- 2006-2019 34,2 % 4 368 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services à Cenon
1 324 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Cenon
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Cenon est concernée par un Plan de Prévention des Risques (PPR) en révision. Sept risques naturels sont recensés, dont inondations et mouvements de terrain, justifiant 20 arrêtés de catastrophe naturelle historiques. La sismicité et le radon sont faibles. Consulter le dossier géorisques avant tout achat est impératif pour connaître les contraintes constructives et les éventuelles surcotes d'assurance liées à la localisation du bien.
Erreurs à éviter quand on achète à Cenon
- Ne pas consulter le dossier géorisques avant l'offre.
- Oublier de vérifier la classe DPE réelle du bien.
- Surestimer sa capacité de négociation sans analyse de marché.
- Négliger les charges de copropriété dans le budget.
Points clés à retenir à Cenon
- Prix médian : 3 209 €/m², en baisse de 6,5% sur un an.
- Rendement brut appartements : 5,4%, un des plus élevés du secteur.
- Ville jeune : 40% des habitants ont moins de 30 ans.
- Écart maison/appartement : +15% pour les maisons.
- Rendement net estimé divisé par deux après charges.
- Parc immobilier moderne : 34% construits après 2006.
- Le DPE devient un facteur clé de valorisation.
- Revenu médian local de 18 920 €, inférieur à la moyenne métropolitaine.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Cenon ?
À Cenon, la valeur d'un bien dépend d'abord de sa localisation interne : proximité de la gare (0,3 km), des 27 établissements scolaires ou des commerces. L'état et le DPE pèsent lourd, les acheteurs étant sensibles aux futures contraintes réglementaires. Pour un appartement, un balcon et un étage élevé avec vue sont valorisants. Pour une maison, la superficie du terrain et son orientation priment. La fibre, déployée à 90,5%, est aussi un critère attendu.
Estimation indicative d'une maison à Cenon
Pour une maison de 80 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
242 880 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation erronée peut coûter cher. Surévaluer conduit à une vacance prolongée (le taux de vacance local est de 6,6 %), tandis que sous-évaluer signifie une perte sèche. Dans un contexte où le revenu médian des habitants est de 18 920 €, le prix de vente doit correspondre au pouvoir d'achat de la cible locale ou métropolitaine. Une expertise basée sur les 278 transactions récentes et les spécificités de votre bien (surface, année de construction, état) est indispensable pour se positionner stratégiquement.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un professionnel local connaît les nuances de prix entre un appartement près de la gare de Cenon et un autre plus éloigné. Il évalue justement l'impact d'un DPE D versus C, ou la plus-value d'une rénovation récente. Son expertise permet de négocier avec des acheteurs informés, en s'appuyant sur les transactions réelles (DVF) et une analyse fine du potentiel du bien. Son réseau peut aussi générer des visites qualifiées plus rapidement.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se fier uniquement au prix moyen au m² communal.
- Sous-évaluer l'impact négatif d'un DPE F ou G.
- Ignorer la localisation exacte, gare vs périphérie.
- Oublier de comparer avec les ventes DVF récentes.
Investir à Cenon : passer à l'action
Une analyse de marché ne suffit pas à sécuriser un investissement. La sélection du bon bien, dans le bon îlot, et une négociation ajustée au contexte local sont déterminantes. Un professionnel implanté à Cenon sera votre meilleur atout pour transformer ces données en acquisition rentable.
Ces chiffres tracent une tendance, mais chaque rue et chaque bien a sa propre réalité marchande.
Déterminez la valeur réelle d'un bien à Cenon à partir des dernières transactions DVF et de la dynamique du marché local.
- Analyse basée sur 278 ventes récentes à Cenon
- Projection de rendement intégrant la fiscalité locale
- Connexion avec un expert du secteur cenonnais
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Cenon
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
Votre demande a bien été envoyée
Un professionnel de votre secteur va prendre contact avec vous prochainement. Aucun engagement de votre part.
Une erreur est survenue. Merci de réessayer dans un instant.
Questions fréquentes sur l'immobilier à Cenon
Quel est le prix moyen d'un appartement à Cenon ?
Le prix médian d'un appartement à Cenon est de 2 967 €/m², ce qui représente un investissement d'environ 146 734 € pour un deux-pièces de 47 m² type. Les prix ont baissé de près de 7 % sur un an, offrant des conditions d'achat plus favorables qu'en 2022.
Cenon est-elle une ville chère par rapport à ses voisines ?
Cenon est plus chère que Bergerac (-46 %) ou Saintes (-32 %), mais bien plus accessible que les stations du bassin d'Arcachon comme La Teste-De-Buch (+90 %). Sa position dans la métropole bordelaise justifie cet écart, créant un effet de levier potentiel par rapport aux communes côtières.
Est-ce intéressant d'investir en location à Cenon ?
L'investissement locatif est pertinent pour le rendement, avec un taux brut de 5,4 % pour les appartements. Toutefois, le rendement net est plus modeste (environ 2,8 %) après déduction des charges, et la solvabilité locale est limitée par un taux de chômage de 15 %.
Quels sont les risques à connaître avant d'acheter à Cenon ?
Les principaux risques sont la fragilité économique locale, la taxe foncière élevée (59,21 %) et l'exposition à sept risques naturels, avec 20 arrêtés de catastrophe naturelle historiques. Un diagnostic précis de la zone d'achat est indispensable.
La ville de Cenon est-elle bien desservie ?
Oui, Cenon bénéficie d'une desserte exceptionnelle avec sa propre gare (à 300 m du centre) et la gare TGV Bordeaux Saint-Jean à 4,1 km. L'aéroport de Bordeaux-Mérignac est à 15 km. La connexion au réseau de tramway de la métropole est également directe.
Marché immobilier des communes voisines
Cenon affiche un prix au m² inférieur de 19 % à Libourne et de 32 % à Saintes, des communes pourtant comparables en taille, ce qui crée un écart de valorisation propice à un effet de levier pour l'investisseur patient.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Cenon.
Communes limitrophes de Cenon
Cenon est entourée de 4 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
En 2026, 382 transactions ont permis d'établir un prix médian de 3 036 €/m² à Cenon, niveau conforme à la médiane départementale.
Repli du prix médian: -11,0 % entre 2021 et 2025 à Cenon. Sur l'ensemble de la période, 1 801 transactions sont recensées par les données DVF. Sur la dernière année, le prix médian recule de -4,4 % — un retournement à surveiller.
Les maisons (32,2 % des transactions, 3 329 €/m²) et les appartements (67,8 %, 2 967 €/m²) se partagent le marché. Le bien médian (80 m² à 266 320 €) équivaut à 14,1 années de revenu médian au niveau communal.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 14,2 € (appartements) et 11,9 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 5,7 % pour un appartement (4,3 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Peu de résidences secondaires à Cenon (1,3 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
Construction neuve active à Cenon: l'équivalent de 161 logements autorisés en moyenne chaque année entre 2021 et 2025. Les permis portent majoritairement sur des logements collectifs (environ 65 % des autorisations de la période).
Le marché immobilier de Cenon s'interprète dans un contexte plus large — Cenon est une commune de la façade atlantique française, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location. Le cadre géographique (en contexte de plaine (altitude moyenne: 10 m)) nuance l'analyse du marché.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).