01 Le parc de logements
Le parc comprend 11 899 logements dont 11 076 résidences principales, 238 résidences secondaires et 585 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 11 076 | 93,1 % |
| Résidences secondaires | 238 | 2,0 % |
| Logements vacants | 585 | 4,9 % |
Le graphique détaille la structure des 11 899 logements: 93 % sont habités en permanence, 2 % épisodiquement et 5 % restent inoccupés.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 430 | 4,0 % |
| 1919-1945 | 280 | 2,6 % |
| 1946-1970 | 1 930 | 18,1 % |
| 1971-1990 | 3 539 | 33,2 % |
| 1991-2005 | 993 | 9,3 % |
| 2006-2019 | 3 501 | 32,8 % |
Le graphique répartit le parc selon sa décennie de construction — 1971-1990 arrive en tête avec 33 %, devant les constructions récentes (33 % après 2006).
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 330 | 3,0 % |
| 2 pièces | 2 173 | 19,6 % |
| 3 pièces | 3 878 | 35,0 % |
| 4 pièces | 2 906 | 26,2 % |
| 5 pièces ou plus | 1 788 | 16,1 % |
Les logements de cinq pièces ou plus représentent 16 % du parc, contre 23 % de T1-T2 — la taille moyenne s'établit à 3,4 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 8 815 | 10 159 | 11 899 |
| Rés. principales | 8 499 | 9 701 | 11 076 |
| Rés. secondaires | 37 | 15 | 238 |
| Vacants | 279 | 443 | 585 |
Pour référence, Libourne (23 km) affiche 38,5 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 3 247 | 29,3 % |
| Locataires (privé) | 2 849 | 25,7 % |
| Locataires HLM | 4 877 | 44,0 % |
| Logés gratuitement | 103 | 0,9 % |
Occupation des résidences principales — 29,3 % appartiennent à leurs occupants, 69,8 % sont louées, avec 44 % du parc en logement social.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 7 995 | 72,2 % |
| Fioul | 88 | 0,8 % |
| Électricité | 2 571 | 23,2 % |
| Gaz bouteille | 67 | 0,6 % |
| Autre (bois…) | 355 | 3,2 % |
gaz de ville constitue la première source de chauffage du parc (72 %), suivi par électricité (23 %) et autres sources (bois notamment) (3 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 1 465 |
| 2 à 4 ans | 2 706 |
| 5 à 9 ans | 2 519 |
| 10 ans ou plus | 4 385 |
| Total ménages | 11 076 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 3 848 |
| Sous-occupation modérée | 3 447 |
| Sous-occupation accentuée | 1 491 |
| Suroccupation modérée | 1 083 |
| Suroccupation accentuée | 103 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 2 431 | 21,9 % |
| 1 voiture | 6 509 | 58,8 % |
| 2 voitures ou plus | 2 136 | 19,3 % |
Équipement automobile des ménages: 22 % sans voiture, 59 % avec une voiture et 19 % avec deux ou plus. Par ailleurs, 59,9 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 2 961 | 2 843 | 27 | 91 |
| 1975 | 6 076 | 5 703 | 60 | 313 |
| 1982 | 7 977 | 6 983 | 20 | 974 |
| 1990 | 8 470 | 7 784 | 78 | 608 |
| 1999 | 8 645 | 8 267 | 53 | 325 |
| 2006 | 8 916 | 8 629 | 27 | 260 |
| 2011 | 8 815 | 8 499 | 37 | 279 |
| 2016 | 10 159 | 9 701 | 15 | 443 |
| 2022 | 11 899 | 11 076 | 238 | 585 |
Entre 1968 et 2022, le parc est passé de 2 961 à 11 899 logements, soit +302 % d'évolution sur plus d'un demi-siècle.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 597 | 661 | 726 | 1 006 | 923 | 425 |
| Dont vacants > 2 ans | 71 | 69 | 66 | 78 | 104 | 141 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 75 | 0,9 % |
| Classe B | 1 207 | 15,0 % |
| Classe C | 3 190 | 39,6 % |
| Classe D | 2 011 | 25,0 % |
| Classe E | 1 001 | 12,4 % |
| Classe F | 383 | 4,8 % |
| Classe G | 181 | 2,2 % |
Lecture de la performance énergétique: C concentre 40 % des logements et 56 % atteignent les classes A, B ou C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 2 028 | 25,2 % |
| Classe B | 1 987 | 24,7 % |
| Classe C | 2 729 | 33,9 % |
| Classe D | 551 | 6,8 % |
| Classe E | 463 | 5,8 % |
| Classe F | 280 | 3,5 % |
| Classe G | 10 | 0,1 % |
Le graphique montre l'empreinte GES du parc — classe C dominante (34 %), 84 % de logements en A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 229 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 241 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 131 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 164 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 122 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 106 kWh/m²/an |
L'ancienneté pèse lourd sur la facture énergétique: 241 kWh/m²/an pour le bâti 1948-1974, 106 pour le bâti après 2012.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 24 | 51 |
| Classe B | 63 | 1 144 |
| Classe C | 294 | 2 896 |
| Classe D | 278 | 1 733 |
| Classe E | 110 | 891 |
| Classe F | 33 | 350 |
| Classe G | 12 | 169 |
Côté maisons, la dominante est C (185 kWh/m²/an); côté appartements, C (175).
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 45 |
| T2 | 803 |
| T3 | 2 156 |
| T4 | 1 599 |
| T5+ | 303 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Lormont (prix au m², ventes DVF, tendance).
Le saviez-vous ?
- Lormont est la commune ayant la plus faible part de propriétaires du département Gironde. (sur 534 communes) Voir le classement
- Lormont est la commune ayant le plus de logements sociaux (HLM) du département Gironde. (sur 273 communes) Voir le classement
- Lormont est le ville moyenne ayant le plus de passoires thermiques du département Gironde. (sur 13 villes moyennes entre 20 000 et 50 000 habitants) Voir le classement
Résumé
La commune compte 11 899 logements au total, presque tous dédiés à l'habitation principale (93,1 %). Typologie urbaine marquée: 74,8 % d'appartements et 25,2 % de maisons. La commune est une commune atlantique caractéristique du Grand Ouest, en contexte de plaine (altitude moyenne: 10 m).
La structure d'occupation de Lormont penche nettement du côté du locatif (69,8 %). Côté logement social, 44,0 % des résidences principales relèvent du parc HLM. La commune respecte les obligations SRU avec 45,7 % de logements sociaux (cible 25,0 %).
La dynamique de construction récente est sensible — 32,8 % du parc a moins de vingt ans. Côté performance énergétique, le parc affiche une classe dominante C et une consommation moyenne de 176 kWh/m²/an, inférieure à la moyenne nationale (203). Le gaz de ville équipe 72,2 % des logements occupés à titre principal.
Le nombre de logements de Lormont a bondi de +17,1 % entre les recensements 2016 et 2022. Répartition équilibrée de la motorisation: 21,9 % de ménages sans voiture, 19,3 % à au moins deux voitures.
Ancrée régionalement, la commune est une commune atlantique caractéristique du Grand Ouest: les attentes résidentielles s'y calquent. Le contexte naturel (en contexte de plaine (altitude moyenne: 10 m)) module les arbitrages des résidents et investisseurs.
Les données logement de cette page sont issues du recensement INSEE millésime 2022 (parc, statuts d'occupation, ancienneté du bâti, chauffage) complété par les bases DPE-ADEME pour la performance énergétique.
Faut-il investir à Lormont en 2026 ?
En première couronne de Bordeaux, Lormont affiche une croissance démographique soutenue (+24 % en 10 ans) et une intégration parfaite au réseau de transport métropolitain. Cette position stratégique alimente une pression immobilière constante. Pour un investisseur, le verdict dépend de la capacité à naviguer entre un rendement locatif très attractif et des indicateurs socio-économiques plus fragiles.
Avec un rendement locatif brut de 7,4 % sur les appartements et une correction récente de -7,4 %, la commune présente un profil atypique, partagé entre une forte pression immobilière et une accessibilité locale limitée.
Verdict
➤ Investir à Lormont exige une sélection rigoureuse, exclusivement axée sur le locatif annuel en appartement pour capitaliser sur le rendement exceptionnel, en acceptant un risque socio-économique modéré.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut très élevé (7,4 %)
- ✓ Très forte attractivité territoriale (8,3/10)
- ✓ Correction récente : point d'entrée potentiel
- ⚠ Solvabilité locale limitée (Revenu médian 18 200 €)
- ⚠ Volatilité des prix sur 5 ans
- ⚠ Fort taux de chômage (18 %)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Prix médian global inférieur de 22 % à la moyenne nationale
- À moins de 1 % du prix médian de Libourne, commune comparable en Gironde
- Rendement locatif supérieur aux grandes métropoles comme Lyon ou Paris
Analyse du marché immobilier à Lormont
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 10,0 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Le rendement locatif brut estimé atteint 6,9 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Lormont : opportunités et risques
Investir à Lormont en 2026 n'a de sens que sous l'angle du rendement locatif brut, particulièrement sur les appartements (7,4 %). Ce chiffre exceptionnel, d'après la Carte des Loyers, compense partiellement le risque lié à la vacance (8 % en moyenne) et à une fiscalité locale élevée (taxe foncière à 53,54 %). L'objectif doit être de cibler les biens récents ou rénovés, hors du parc social, pour attirer une population d'actifs travaillant à Bordeaux et sensibles à la qualité environnementale.
La loi Climat & Résilience impose une vigilance accrue sur l'état du parc. Bien que la part de passoires thermiques (F/G) soit relativement contenue à 7,3 %, la classe énergétique dominante C (177 kWh/m²/an) indique un parc moyennement performant. Tout investissement doit intégrer un budget rénovation pour sécuriser la valeur du bien et sa capacité à être loué à terme. La forte construction neuve (32,8 % du parc post-2006) crée par ailleurs une concurrence qualitative.
Enfin, le risque économique local ne doit pas être sous-estimé. Un taux de chômage de 18 % et un revenu médian parmi les plus bas de sa catégorie en Gironde signifient que la demande locative solvable est largement exogène. L'investissement est donc dépendant de la santé économique de l'ensemble de la métropole bordelaise. Une diversification des profils de locataires (étudiants, jeunes actifs, familles) est recommandée pour limiter ce risque.
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Données du marché immobilier à Lormont
DVF, loyers, permis, analyse expertLe marché immobilier lormontais affiche un prix médian de 2 619 €/m² en 2024, selon les transactions DVF. Cette valeur le place dans une position intermédiaire en Gironde, significativement plus accessible que le littoral mais proche de pôles comme Libourne. La caractéristique principale réside dans l'écart de valorisation entre maisons (3 021 €/m²) et appartements (2 449 €/m²), soit une décote de près de 28 % pour le collectif. Cet écart s'explique par la prédominance des logements sociaux (49 % du parc) et un parc ancien, qui pèsent sur la perception du segment.
L'analyse des transactions sur cinq ans révèle une instabilité notable. Après un pic à 3 346 €/m² en 2021, le marché a perdu 22 % de sa valeur médiane. Cette correction, plus forte que dans d'autres communes de la métropole, est à mettre en relation avec la fragilité économique locale, où le taux de chômage (18 %) et le faible revenu médian (18 200 €) limitent la solvabilité intrinsèque.
Néanmoins, l'intégration à Bordeaux Métropole constitue un puissant levier. La proximité des gares de Bassens (2,4 km) et Bordeaux-Saint-Jean (6,6 km), ainsi que la densité d'équipements (1 206 au total selon l'INSEE), soutiennent une demande locative solide. Cette dichotomie entre attractivité métropolitaine et faiblesse des revenus locaux définit toute la singularité, et le risque, du marché.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Lormont Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
L'évolution des prix à Lormont depuis 2020, selon les données DGFiP, est marquée par une forte volatilité. Le marché a connu une surchauffe évidente en 2021, avec un prix médian à 3 346 €/m² (+28 % sur un an), avant une correction progressive ramenant les prix en 2024 (2 619 €/m²) sous leur niveau de 2020. Cette trajectoire en « montagnes russes » révèle un marché réactif aux cycles économiques mais aussi spéculatif. Comparée à la moyenne girondine, Lormont reste plus accessible que les pôles touristiques, mais sa correction a été plus prononcée que dans certaines communes voisines, offrant en 2026 un potentiel de reprise si la dynamique métropolitaine se maintient.
Évolution du marché immobilier de Lormont
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Sur cinq ans, le prix médian de Lormont évolue de -6,3 %, passant de 2 770 à 2 596 €/m²; 238 ventes ont été enregistrées en 2025.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Les simulations financières basées sur les données 2024 révèlent un écart significatif entre les typologies. Un appartement type (61 m²) représente un investissement de 138 600 €, nécessitant environ 13,8 années de revenu médian local pour être acquis, un effort considérable. Le loyer estimé (14 €/m²/mois) génère un rendement brut de 7,4 %, parmi les plus élevés du département. Toutefois, après déduction des charges (taxe foncière à 53,54 %, gestion, vacance), le rendement net chute autour de 4 %. L'effort mensuel net pour l'investisseur, après déduction du loyer du remboursement de crédit, reste donc substantiel, ce qui impose une solide trésorerie.
Acheter vs Louer — appartement 54 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Avec 238 transactions en 2024, le volume d'activité à Lormont est soutenu, bien qu'en retrait par rapport aux années 2021-2022. Le marché est majoritairement porté par les appartements (160 ventes, soit 63,5 % du total), reflétant le profil urbain de la commune et la demande locative. La surface médiane vendue (61 m² pour les appartements, 80 m² pour les maisons) indique un marché orienté vers les petits et moyens logements, adaptés aux célibataires, couples ou petites familles. Ce volume, couplé à une offre neuve dynamique, suggère un marché relativement liquide, mais qui reste un marché d'acheteur dans le contexte de correction actuelle, offrant des marges de négociation.
Répartition des ventes
32,8 % de maisons et 67,2 % d'appartements parmi les 238 transactions enregistrées.
32,8 % maisons, 67,2 % appartements sur 238 ventes: le collectif pèse 67,2 % du marché local.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 238 | 78 | 160 |
| Prix médian/m² | 2 596 € | 3 021 € | 2 449 € |
| Prix moyen/m² | 2 643 € | ||
| Surface médiane | – | 82 m² | 54 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 245 | 2 770 € |
| 2022 | 239 | 2 845 € |
| 2023 | 194 | 2 846 € |
| 2024 | 193 | 2 618 € |
| 2025 | 238 | 2 596 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Lormont est extrêmement vigoureuse. Sur les cinq dernières années, 3 183 logements ont été autorisés, avec une tendance en hausse de +96 % par rapport à la période quinquennale précédente. Ce rythme, très supérieur à la croissance démographique, indique une forte volonté de densification et répond à la pression de la demande en logements liée à la métropole. À court terme, cette offre supplémentaire peut tempérer la pression sur les prix de l'ancien. Cependant, elle confirme aussi l'attractivité résidentielle durable de la commune et modernise son parc, seulement 6,7 % des logements datant d'avant 1945.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
11 648 logements autorisés cumulés, 10 406 commencés: la dynamique récente affiche 176 autorisations sur 2025.
Vacance longue durée à Lormont
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Lormont (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 1 521 logements autorisés à à Lormont, dont 88 en 2025 (-55 % vs les 5 années précédentes).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Lormont
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Lormont
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (53,54 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,2 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement net intègre des coûts importants. La taxe foncière à Lormont, à 53,54 %, est un prélèvement significatif. Il faut aussi compter environ 1 mois de loyer pour la gestion, les charges de copropriété, et une provision pour travaux, surtout si le bien n'est pas récent. Ces frais expliquent l'écart entre le rendement brut annoncé (7,4 %) et le net réel (environ 4,0 %). Cette rentabilité finale doit être comparée au risque, dans une commune où le taux de chômage atteint 18,0 %.
Performance énergétique du parc à Lormont
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 8 048 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Lormont: la classe C domine, 7,0 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Le parc est relativement performant avec une classe énergétique dominante C (177 kWh/m²/an). Seuls 7,3 % des logements sont des passoires thermiques (F/G), un taux inférieur à la moyenne nationale. Ce constat rassurant limite le risque réglementaire à court terme pour les acquéreurs. Cependant, les objectifs de la loi Climat (interdiction de location des passoires d'ici 2028-2034) imposent de rester vigilant sur les biens les plus anciens, qui représentent encore 6,7 % du parc construit avant 1945.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Privilégiez les appartements de type T2 ou T3, correspondant à la surface médiane de 61 m², pour répondre à la demande des petits ménages et des couples. L'ancien domine largement le parc, mais le neuf (32,8% du parc construit après 2006) offre des DPE performants, un atout face à la réglementation. Les studios peuvent trouver preneurs parmi les étudiants, mais la concurrence avec le parc social est réelle. Les maisons, moins nombreuses, séduisent des familles mais avec une rentabilité moindre.
Quelles zones cibler à Lormont ?
La proximité des gares (Bassens à 2,4 km) et des arrêts de tramway/bus de Bordeaux Métropole est le principal critère de valorisation locative. Le centre-bourg, autour des commerces et services (1 206 équipements recensés), reste recherché. Les quartiers en rénovation ou bénéficiant des programmes de renouvellement urbain de la métropole peuvent offrir des opportunités de plus-value, à condition de se renseigner sur les projets précis. Évitez les secteurs éloignés des axes principaux de transport.
Calculateur de rendement à Lormont
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Risques à connaître avant d'investir à Lormont
Le risque de vacance locative est réel, avec un taux de logements vacants de 4,9% et un parc social important qui capte une partie de la demande solvable. La taxe foncière est élevée (53,54%), pesant sur le rendement net. Le parc ancien comporte des passoires thermiques (7,3% classées F/G), soumises à des interdictions de location progressives. Enfin, la dépendance à l'économie de l'agglomération bordelaise et un taux de chômage local supérieur à la moyenne nationale constituent des risques socio-économiques à surveiller.
Cas pratique : un investissement type à Lormont
Pour un appartement type de 55 m² à Lormont (au prix médian de 2 272 €/m²), l'investissement est d'environ 125 000 €. Au loyer médian de 14,0 €/m², il génère 770 € par mois, soit un rendement brut de 7,4 %. Après déduction de la taxe foncière, des charges et d'une provision, le rendement net avoisine 4,0 %, laissant un cash-flow potentiellement légèrement positif avec un crédit à taux modéré.
Erreurs à éviter quand on investit à Lormont
- Oublier la taxe foncière élevée (53,54 %) dans le calcul de rentabilité.
- Négliger le taux de chômage local (18,0 %), facteur de risque locatif.
- Surestimer les loyers en périphérie des axes principaux et des transports.
- Faire l'impasse sur un audit énergétique avant l'achat d'un bien ancien.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché bordelais suit une saisonnalité classique : printemps actif, été plus calme. À Lormont, l'automne peut être propice aux achats, certains vendeurs étant plus flexibles après l'été. La vente en début d'année permet de capter les acheteurs motivés avant les vacances. Pensez à l'encaissement de la taxe foncière en septembre, qui peut influencer les négociations si le vendeur est investisseur. Aucune affluence touristique ne perturbe le marché local de manière significative.
Le saviez-vous ?
- Lormont compte 4 monuments historiques, dont le Château d'Époisses.
- 93,6 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
- La ville a autorisé 3 183 logements neufs en 5 ans, signe de son attractivité.
S'installer à Lormont : cadre de vie et logement
S'installer à Lormont, c'est bénéficier des avantages d'une ville de la métropole bordelaise sans en payer le prix prohibitif. La commune offre un cadre de vie très bien doté en services du quotidien, avec plus de 1 200 équipements recensés par l'INSEE, dont 101 commerces et 344 structures de santé. Cette densité de services, couplée à une excellente connectivité (fibre à 93,6 %), répond aux attentes des familles et des télétravailleurs.
Le territoire présente un visage contrasté, entre coteaux verdoyants surplombant la Garonne et grands ensembles. Quatre monuments historiques rappellent son passé, tandis que la part importante de logements sociaux façonne son paysage urbain et sa mixité sociale. La jeunesse de la population (âge médian de 36,7 ans) et la dynamique démographique créent une énergie certaine, bien que la fragilité économique soit palpable. La vigilance s'impose concernant les risques naturels, avec un Plan de Prévention des Risques (PPR) en révision et 27 arrêtés de catastrophe naturelle historiques, principalement liés à des mouvements de terrain.
Carte du marché immobilier à Lormont
Lormont et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Lormont
Le climat de Lormont est tempéré, avec une moyenne annuelle de 14,7 °C et 867 mm de pluie, typique du Sud-Ouest. Les hivers sont doux, les étés chauds sans être écrasants. Ce profil convient aux personnes recherchant une douceur de vivre sans extrêmes, mais qui n'exigent pas un ensoleillement méditerranéen. La proximité de la Garonne peut accentuer l'humidité. C'est un cadre agréable pour les activités extérieures une grande partie de l'année.
À qui s'adresse Lormont ?
Lormont s'adresse principalement aux primo-accédants et jeunes actifs cherchant un pied-à-terre abordable proche de Bordeaux, aux familles modestes attirées par les nombreux équipements scolaires (25 établissements) et sportifs, et dans une moindre mesure aux investisseurs visant la location. Les amateurs de calme absolu et d'espace individuel important pourraient être rebutés par la densité urbaine et la part minoritaire de maisons individuelles (25,5% du parc).
Avantages et limites à Lormont
✓ Points forts
- Proximité exceptionnelle de Bordeaux (gare à 6,6 km).
- Prix au m² attractif vs. moyenne métropolitaine.
- Tissu de services et équipements très complet.
- Démographie jeune et dynamique (+24% en 10 ans).
- Très bonne couverture fibre et transports en commun.
− À prendre en compte
- Densité urbaine élevée (3 221 hab/km²).
- Taux de chômage élevé (18%, rang 13/13 dans la catégorie).
- Taxe foncière parmi les plus fortes du secteur (53,54%).
Composition du parc immobilier à Lormont
11 899 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Dominante collective (74,5 %) sur un total de 11 899 logements.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc de Lormont est marqué par une forte proportion de logements sociaux (49,0 %) et de locataires (seulement 29,3 % de propriétaires). Cela indique un marché locatif dynamique, soutenu par la démographie jeune, mais peut aussi traduire un accès à la propriété plus difficile pour les ménages modestes. La part des maisons individuelles (25,5 %) est minoritaire, signe d'une densité urbaine liée à la métropole bordelaise. La faible vacance (4,9 %) et la quasi-absence de résidences secondaires (2,0 %) indiquent un marché tendu pour la location.
Ancienneté du parc à Lormont
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 10 672 logements).
- Avant 1919 4,0 % 430 logts
- 1919-1945 2,6 % 280 logts
- 1946-1970 18,1 % 1 930 logts
- 1971-1990 33,2 % 3 539 logts
- 1991-2005 9,3 % 993 logts
- 2006-2019 32,8 % 3 501 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services à Lormont
1 206 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Lormont
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Lormont est soumise à un Plan de Prévention des Risques (PPR) en révision. La commune a connu 27 arrêtés de catastrophe naturelle historiques, principalement pour inondations et mouvements de terrain. La sismicité est faible et le radon classé faible. Tout acquéreur doit consulter le dossier d'information du vendeur et le PPR en mairie pour connaître les contraintes exactes sur la parcelle, notamment en bordure de la Garonne. Ces vérifications sont standard et nécessaires pour assurer son projet.
Cas pratique : un achat type à Lormont
Acquérir une maison type de 80 m² à Lormont (au prix médian de 3 137 €/m²) représente un budget d'environ 251 000 € hors frais. Cela équivaut à près de 14 années du revenu médian local. Avec un apport de 10 % et un prêt sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité hors assurance s'élève à environ 1 250 €, un effort important pour un ménage aux revenus moyens du secteur.
Erreurs à éviter quand on achète à Lormont
- Ne pas consulter le PPR en mairie pour les risques d'inondation.
- Acheter sans vérifier la part de logements sociaux dans l'immeuble.
- Ignorer la performance énergétique (DPE) et les travaux à prévoir.
- Minimiser les temps de trajet vers Bordeaux, malgré la proximité.
Points clés à retenir à Lormont
- Prix médian au m² à 2 619 €, en baisse de 7,4 % sur un an.
- Climat océanique tempéré, avec une température moyenne de 14,7 °C.
- Écart important entre maisons (3 021 €/m²) et appartements (2 449 €/m²).
- Rendement net ramené à environ 4,0 % après charges et taxe foncière.
- Parc de logements plutôt performant énergétiquement (classe C dominante).
- Facteur clé de valeur : proximité des transports et des commerces.
- Coût total médian : 251 k€ pour une maison, 139 k€ pour un appartement.
- Marché locatif porté par une population jeune (âge médian 36,7 ans).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Lormont ?
À Lormont, au-delà de la surface, la valeur dépend fortement de la proximité des équipements (la commune en compte 1 206) et des transports. Un bien près de la gare de Bassens (2,4 km) ou des commerces de rue aura un surcroît d'attrait. L'état général et le DPE sont désormais déterminants : un bien rénové (classe A/B) se valorise mieux face à la réglementation. Pour une maison, la taille du terrain et la vue sont des atouts. L'exposition et l'étage ont moins d'impact que dans les centres historiques denses.
Estimation indicative d'une maison à Lormont
Pour une maison de 82 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
212 872 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Dans un marché où les acheteurs sont devenus plus exigeants et négociateurs, surestimer son bien entraîne une stagnation prolongée et une dépréciation de l'offre. À l'inverse, une sous-estimation vous prive d'une part significative de votre capital. Avec seulement 29,3% de propriétaires occupants, le marché est concurrentiel et nécessite un positionnement prix stratégique. Une estimation professionnelle, croisant les données des ventes récentes (DVF), les spécificités de votre quartier et l'état exact du bien, vous donne le levier pour vendre dans des délais raisonnables sans brader votre patrimoine.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un professionnel local connaît les micro-marchés, comme la différence entre un quartier proche du parc et une rue plus éloignée des écoles. Il évalue l'état réel du bien, crucial avec un parc où 32,8 % des logements ont été construits après 2006, mais aussi 6,7 % avant 1945. Son estimation, basée sur des visites et des transactions réelles, crédibilise votre prix face aux acheteurs informés. Il vous aide aussi à positionner votre bien dans un marché en correction (-7,4 % en un an), un contexte où l'expertise est clé pour vendre.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser uniquement sur le prix au m², très variable selon les quartiers.
- Ne pas tenir compte de la baisse récente du marché (-7,4 % en un an).
- Oublier de valoriser un DPE performant, un vrai atout commercial.
- Négliger l'impact des 3 183 logements neufs programmés sur l'offre.
Investir à Lormont : passer à l'action
Les données DVF et INSEE posent un diagnostic précis, mais la valeur réelle d'un investissement se juge au niveau de la rue et du bien. Une expertise locale est indispensable pour identifier les biens au meilleur rapport rendement/risque dans un marché aussi segmenté.
Ces chiffres dessinent une opportunité, mais son succès dépend du bien choisi et de sa gestion.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Lormont grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF) à Lormont
- Évolution des prix et dynamique du marché local
- Mise en relation avec un professionnel qui connaît votre secteur
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Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Lormont
Quel est le prix moyen d'un appartement à Lormont ?
Le prix médian des appartements s'établit à 2 449 €/m² en 2024. Pour un appartement type de 61 m², l'investissement total est d'environ 138 600 €.
Lormont est-elle une bonne commune pour un investissement locatif ?
Oui, pour le rendement brut. Les appartements offrent un rendement locatif brut de 7,4 %, très compétitif. Cependant, le rendement net est plus modeste (environ 4 %) après déduction des charges et de la taxe foncière, l'une des plus élevées de Gironde à 53,54 %.
Comment ont évolué les prix de l'immobilier à Lormont ces dernières années ?
Les prix ont connu une forte volatilité. Après un pic à 3 346 €/m² en 2021, ils ont corrigé de près de 22 % pour retrouver en 2024 un niveau légèrement inférieur à celui de 2020 (2 596 €/m²).
Quels sont les quartiers à privilégier à Lormont pour investir ?
Privilégiez les secteurs proches des transports (gares de Bassens ou Carriet), bien desservis et rénovés, pour attirer les locataires travaillant à Bordeaux. Les coteaux offrent un cadre plus résidentiel, mais les prix y sont plus élevés.
Est-ce plus cher d'acheter une maison ou un appartement à Lormont ?
Les maisons sont significativement plus chères, avec un prix médian de 3 021 €/m² contre 2 449 €/m² pour les appartements. Cet écart de 28 % s'explique par la rareté relative des maisons (25,5 % du parc) et une demande différente.
Marché immobilier des communes voisines
Lormont offre un effet de levier intéressant face à des voisines très prisées : son prix médian reste inférieur de 1 % à celui de Libourne et représente moins de la moitié de celui de La Teste-de-Buch, avec des indicateurs démographiques similaires et une intégration directe à la métropole bordelaise.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Lormont.
Communes limitrophes de Lormont
Lormont est entourée de 7 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian au m² à Lormont ressort à 2 596 € (source DVF, 238 ventes en 2026) — en ligne avec le positionnement habituel de la Gironde.
Repli du prix médian: -6,3 % entre 2021 et 2025 à Lormont. Sur l'ensemble de la période, 1 109 transactions sont recensées par les données DVF.
Les maisons (32,8 % des transactions, 3 021 €/m²) et les appartements (67,2 %, 2 449 €/m²) se partagent le marché. Un bien type de 82 m² revient à environ 247 722 €, soit 13,6 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 14,0 € (appartements) et 12,7 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 6,9 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Le poids limité des résidences secondaires (2,0 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
La construction neuve est soutenue à Lormont: 1 521 logements autorisés sur la période 2021-2025 (base SITADEL), soit environ 304 par an. Les permis portent majoritairement sur des résidences (services, étudiantes, seniors) (environ 58 % des autorisations de la période).
La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — Lormont est une commune atlantique caractéristique du Grand Ouest. Le cadre géographique (en contexte de plaine (altitude moyenne: 10 m)) nuance l'analyse du marché.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.