01 Le parc de logements
Le parc comprend 17 226 logements dont 14 787 résidences principales, 786 résidences secondaires et 1 653 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 14 787 | 85,8 % |
| Résidences secondaires | 786 | 4,6 % |
| Logements vacants | 1 653 | 9,6 % |
Parmi les 17 226 logements du parc, 86 % assurent la fonction de résidence principale, contre 5 % de secondaires et 10 % de vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 1 387 | 9,5 % |
| 1919-1945 | 1 720 | 11,8 % |
| 1946-1970 | 3 665 | 25,1 % |
| 1971-1990 | 3 761 | 25,8 % |
| 1991-2005 | 1 973 | 13,5 % |
| 2006-2020 | 2 096 | 14,4 % |
Le graphique répartit le parc selon sa décennie de construction — 1971-1990 arrive en tête avec 26 %, devant les constructions récentes (14 % après 2006).
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 526 | 3,6 % |
| 2 pièces | 2 077 | 14,0 % |
| 3 pièces | 3 708 | 25,1 % |
| 4 pièces | 3 999 | 27,0 % |
| 5 pièces ou plus | 4 476 | 30,3 % |
Le graphique montre une moyenne de 3,9 pièces par logement, avec une présence notable des grands volumes (30 % de 5 pièces et plus).
Évolution du parc
| 2012 | 2017 | 2023 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 16 683 | 16 896 | 17 226 |
| Rés. principales | 14 159 | 14 041 | 14 787 |
| Rés. secondaires | 618 | 605 | 786 |
| Vacants | 1 905 | 2 250 | 1 653 |
La part de propriétaires atteint 54,3 % à Villeneuve-sur-Lot, commune de 22 350 hab. à 52 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 7 657 | 51,8 % |
| Locataires (privé) | 5 210 | 35,2 % |
| Locataires HLM | 1 631 | 11,0 % |
| Logés gratuitement | 288 | 1,9 % |
Visualisation des quatre statuts — 51,8 % de propriétaires occupants, 46,3 % de locataires et 11 % de HLM dans les résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 6 488 | 43,9 % |
| Fioul | 594 | 4,0 % |
| Électricité | 6 553 | 44,3 % |
| Gaz bouteille | 60 | 0,4 % |
| Autre (bois…) | 1 092 | 7,4 % |
électricité constitue la première source de chauffage du parc (44 %), suivi par gaz de ville (44 %) et autres sources (bois notamment) (7 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 2 267 |
| 2 à 4 ans | 3 493 |
| 5 à 9 ans | 2 869 |
| 10 ans ou plus | 6 158 |
| Total ménages | 14 787 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 2 963 |
| Sous-occupation modérée | 3 831 |
| Sous-occupation accentuée | 3 549 |
| Sous-occupation très accentuée | 3 646 |
| Suroccupation modérée | 842 |
| Suroccupation accentuée | 46 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 2 806 | 19,0 % |
| 1 voiture | 8 525 | 57,7 % |
| 2 voitures ou plus | 3 456 | 23,4 % |
Le parc automobile des résidents se répartit entre 19 % sans voiture, 58 % à une voiture et 23 % à deux véhicules ou plus. Par ailleurs, 69,5 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 9 586 | 8 564 | 186 | 836 |
| 1975 | 11 008 | 9 858 | 247 | 903 |
| 1982 | 11 915 | 10 472 | 246 | 1 197 |
| 1990 | 12 929 | 11 502 | 542 | 885 |
| 1999 | 13 814 | 12 024 | 527 | 1 263 |
| 2007 | 15 593 | 13 551 | 372 | 1 670 |
| 2012 | 16 683 | 14 159 | 618 | 1 905 |
| 2017 | 16 896 | 14 041 | 605 | 2 250 |
| 2023 | 17 226 | 14 787 | 786 | 1 653 |
Suivi historique du parc depuis 1968: partant de 9 586 logements, le total atteint 17 226 en 2023 (+80 %).
Logements vacants du parc privé
| Au 1er janvier | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 2 508 | 2 521 | 2 230 | 2 152 | 2 217 | 1 444 | 1 906 |
| Dont vacants > 2 ans | 854 | 892 | 825 | 728 | 711 | 761 | 640 |
Série LOVAC : chaque édition décrit le parc au 1er janvier de l'année précédente. Depuis l'édition 2025, données sources avant chaîne de traitement fiscale (note de version de la source) : non comparables aux éditions antérieures.
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 105 | 1,3 % |
| Classe B | 317 | 4,1 % |
| Classe C | 2 971 | 38,0 % |
| Classe D | 2 311 | 29,5 % |
| Classe E | 1 282 | 16,4 % |
| Classe F | 649 | 8,3 % |
| Classe G | 187 | 2,4 % |
Répartition des étiquettes DPE: C en tête (38 %), 43 % du parc en classes vertueuses (A à C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 1 801 | 23,0 % |
| Classe B | 1 841 | 23,5 % |
| Classe C | 1 509 | 19,3 % |
| Classe D | 1 316 | 16,8 % |
| Classe E | 810 | 10,4 % |
| Classe F | 498 | 6,4 % |
| Classe G | 47 | 0,6 % |
Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe B ressort en tête (24 %), et 66 % des logements se classent A à C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 223 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 238 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 193 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 158 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 146 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 77 kWh/m²/an |
Les normes thermiques modernes se lisent ici — 77 kWh/m²/an pour les logements après 2012, près de 238 pour ceux 1948-1974.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 92 | 13 |
| Classe B | 168 | 149 |
| Classe C | 1 075 | 1 896 |
| Classe D | 1 046 | 1 265 |
| Classe E | 631 | 651 |
| Classe F | 284 | 365 |
| Classe G | 85 | 102 |
Comparaison maisons/appartements: étiquette C à 205 kWh/m²/an côté maisons, C à 207 côté appartements.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 107 |
| T2 | 449 |
| T3 | 875 |
| T4 | 573 |
| T5+ | 104 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Bergerac (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Avec 17 226 logements dont 85,8 % de résidences principales, Bergerac présente un parc orienté vers l'habitat permanent. Au plan typologique, la maison (63,0 %) reste nettement majoritaire face à l'appartement (37,0 %). Bergerac est une commune aquitaine, entre vignobles et forêts.
Selon l'INSEE, l'occupation se partage presque à parts égales entre propriétaires (51,8 %) et locataires (46,3 %). Part du parc social: 11,0 % des résidences principales. Bergerac fait l'objet d'un arrêté de carence SRU: 17,5 % contre une obligation de 25,0 %.
Le bâti de Bergerac s'étend d'un noyau historique (9,5 % d'avant 1919) à des extensions contemporaines (14,4 % après 2006). Performance énergétique dans la norme: C dominante et 206 kWh/m²/an, en ligne avec la moyenne nationale. La part des logements F ou G dans le parc diagnostiqué atteint 10,7 %. 44,3 % des résidences principales sont chauffées au électricité.
Entre les millésimes INSEE 2017 et 2023, le parc de Bergerac reste stable (+2,0 %). 19,0 % des ménages de Bergerac n'ont pas de voiture, 23,4 % en possèdent au moins deux.
Le profil régional — Bergerac est une commune aquitaine, entre vignobles et forêts — éclaire les choix d'habitat localement.
Le détail du parc (14 787 résidences principales de Bergerac) correspond au millésime INSEE 2023. Les performances énergétiques s'appuient sur les DPE ADEME, régulièrement mis à jour par les diagnostiqueurs agréés.
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Le marché immobilier de Bergerac a bondi de +7,1 % en un an, signal rare sur une commune de 27 110 habitants.
Verdict
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Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 8,7 %
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Positionnement sur le marché
- Prix dans la moyenne du Dordogne
Analyse du marché immobilier à Bergerac
Le marché reste à portée des revenus locaux : 5,8 années de revenu médian local pour acheter 70 m².
Le rendement locatif brut estimé atteint 8,7 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Bergerac
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Bergerac s'établit à 1 667 €, sur la base de 489 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 64,9 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut estimé pour une maison atteint 6,7 %, attractif mais conditionné par la capacité à louer en saisonnier ou à l'année.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Bergerac Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Bergerac
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions de 2021 à 2025. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Entre 2021 et 2025, le prix médian de Bergerac évolue de +13,9 %, passant de 1 464 à 1 667 €/m²; 489 ventes ont été enregistrées en 2025.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 56 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
68,3 % de maisons et 31,7 % d'appartements parmi les 489 transactions enregistrées.
Le marché penche côté maisons (68,3 % des ventes), avec des prix médians respectifs de 1 769 €/m² pour les maisons et 1 503 €/m² pour les appartements.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 489 | 334 | 155 |
| Prix médian/m² | 1 667 € | 1 769 € | 1 503 € |
| Prix moyen/m² | 1 812 € | ||
| Surface médiane | – | 89 m² | 56 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 650 | 1 464 € |
| 2022 | 692 | 1 577 € |
| 2023 | 536 | 1 666 € |
| 2024 | 492 | 1 557 € |
| 2025 | 489 | 1 667 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Dernier relevé 2025: 278 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 3 542 autorisations pour 2 208 démarrages effectifs.
Vacance longue durée à Bergerac
Logements vacants du parc privé, au 1er janvier 2025 — LOVAC (Ministère de la Transition écologique, traitement Cerema).
Construction neuve à Bergerac (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Bergerac totalise 1 185 logements sur 5 ans, soit +173 % vs la période antérieure.
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Bergerac
Loyer d'annonce mensuel au m², charges comprises, estimé par la Carte des loyers (ANIL, ministère du Logement), avec son intervalle de prédiction à 95 %. Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Charge fiscale réelle à Bergerac
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2025.
Évolution du taux sur 5 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (64,88 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,9 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc à Bergerac
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 7 822 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Bergerac est C, avec 10,7 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
Calculateur de rendement à Bergerac
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S'installer à Bergerac : cadre de vie et logement
Bergerac compte 27 110 habitants sur 56,10 km². Le climat local affiche 13,3 °C de moyenne annuelle et 806 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 9 monuments historiques protégés, 18 appellations d'origine rattachées au terroir local et 1 570 services et équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Bergerac
Bergerac et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Bergerac
Composition du parc immobilier à Bergerac
17 226 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc à Bergerac combine 63,2 % de maisons et 36,8 % d'appartements.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Ancienneté du parc à Bergerac
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 14 602 logements).
- Avant 1919 9,5 % 1 387 logts
- 1919-1945 11,8 % 1 720 logts
- 1946-1970 25,1 % 3 665 logts
- 1971-1990 25,8 % 3 761 logts
- 1991-2005 13,5 % 1 973 logts
- 2006-2020 14,4 % 2 096 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Bergerac
1 570 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Bergerac
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPRI-Bergeracois PPRN Approuvé approuvé le 29/06/2006
- PPRI CAUDEAU PPRN Approuvé approuvé le 11/09/2015
- Révision PPRi Bergerac PPRN Prescrit
- PPRT BERGERAC PPRT Approuvé approuvé le 30/06/2011
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Bergerac
Pour une maison de 89 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
148 363 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Bergerac
Quel est le prix de l'immobilier à Bergerac ?
Le prix médian au m² à Bergerac est de 1 667 € (données DVF, 489 transactions). Pour une maison de 89 m² (surface médiane locale), compter environ 157 000 €.
Comment Bergerac se situe-t-elle dans le Dordogne ?
Bergerac se situe dans la moyenne départementale du Dordogne.
Quel rendement locatif espérer à Bergerac ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Bergerac est de 6,7 % (loyer de 9,9 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian). Ce niveau est attractif mais dépend fortement de la capacité à louer effectivement le bien — notamment en saisonnier dans les communes à faible demande locative annuelle.
Marché immobilier des communes voisines
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Bergerac est entourée de 10 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Marché aligné sur la médiane départementale: 1 667 €/m² à Bergerac contre 1 667 €/m² pour la Dordogne.
Le marché immobilier de Bergerac est en hausse progressive: +13,9 % entre 2021 et 2025. 2 859 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF. Sur la dernière année disponible, le prix médian progresse de +7,1 %.
Marché mixte à Bergerac: maisons à 1 769 €/m² et appartements à 1 503 €/m², soit des profils d'acquisition distincts selon le type de bien. Rapporté au revenu médian de Bergerac, un logement de 89 m² (157 441 €) représente 7,0 années de ressources brutes.
Les loyers d'annonce de Bergerac avoisinent 10,9 €/m² pour les appartements et 9,9 €/m² pour les maisons. Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 8,7 % pour un appartement (6,7 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Les résidences secondaires représentent 4,6 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Les flux de permis restent élevés: 1 185 logements autorisés et 476 commencés sur la période 2021-2025.
Pour comprendre ce marché, il faut rappeler que Bergerac est une commune aquitaine, entre vignobles et forêts.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).