01 Le parc de logements
Le parc comprend 17 087 logements dont 14 619 résidences principales, 818 résidences secondaires et 1 650 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 14 619 | 85,6 % |
| Résidences secondaires | 818 | 4,8 % |
| Logements vacants | 1 650 | 9,7 % |
Parmi les 17 087 logements du parc, 86 % assurent la fonction de résidence principale, contre 5 % de secondaires et 10 % de vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 1 314 | 9,1 % |
| 1919-1945 | 1 653 | 11,4 % |
| 1946-1970 | 3 632 | 25,1 % |
| 1971-1990 | 3 791 | 26,2 % |
| 1991-2005 | 2 026 | 14,0 % |
| 2006-2019 | 2 049 | 14,2 % |
Le graphique répartit le parc selon sa décennie de construction — 1971-1990 arrive en tête avec 26 %, devant les constructions récentes (14 % après 2006).
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 526 | 3,6 % |
| 2 pièces | 2 186 | 15,0 % |
| 3 pièces | 3 674 | 25,1 % |
| 4 pièces | 3 949 | 27,0 % |
| 5 pièces ou plus | 4 283 | 29,3 % |
Le graphique montre une moyenne de 3,8 pièces par logement, avec une présence notable des grands volumes (29 % de 5 pièces et plus).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 16 467 | 16 877 | 17 087 |
| Rés. principales | 13 987 | 14 227 | 14 619 |
| Rés. secondaires | 536 | 581 | 818 |
| Vacants | 1 943 | 2 069 | 1 650 |
La part de propriétaires atteint 45,9 % à Villeneuve-sur-Lot, commune de 22 350 hab. à 52 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 7 462 | 51,0 % |
| Locataires (privé) | 5 177 | 35,4 % |
| Locataires HLM | 1 692 | 11,6 % |
| Logés gratuitement | 288 | 2,0 % |
Visualisation des quatre statuts — 51,0 % de propriétaires occupants, 47,0 % de locataires et 12 % de HLM dans les résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 6 571 | 45,0 % |
| Fioul | 685 | 4,7 % |
| Électricité | 6 269 | 42,9 % |
| Gaz bouteille | 77 | 0,5 % |
| Autre (bois…) | 1 016 | 7,0 % |
gaz de ville constitue la première source de chauffage du parc (45 %), suivi par électricité (43 %) et autres sources (bois notamment) (7 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 2 222 |
| 2 à 4 ans | 3 471 |
| 5 à 9 ans | 2 726 |
| 10 ans ou plus | 6 200 |
| Total ménages | 14 619 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 3 120 |
| Sous-occupation modérée | 3 867 |
| Sous-occupation accentuée | 3 473 |
| Suroccupation modérée | 832 |
| Suroccupation accentuée | 57 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 2 769 | 18,9 % |
| 1 voiture | 8 417 | 57,6 % |
| 2 voitures ou plus | 3 433 | 23,5 % |
Le parc automobile des résidents se répartit entre 19 % sans voiture, 58 % à une voiture et 23 % à deux véhicules ou plus. Par ailleurs, 69,6 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 9 586 | 8 564 | 186 | 836 |
| 1975 | 11 008 | 9 858 | 247 | 903 |
| 1982 | 11 915 | 10 472 | 246 | 1 197 |
| 1990 | 12 929 | 11 502 | 542 | 885 |
| 1999 | 13 814 | 12 024 | 527 | 1 263 |
| 2006 | 15 241 | 13 417 | 373 | 1 451 |
| 2011 | 16 467 | 13 987 | 536 | 1 943 |
| 2016 | 16 877 | 14 227 | 581 | 2 069 |
| 2022 | 17 087 | 14 619 | 818 | 1 650 |
Suivi historique du parc depuis 1968: partant de 9 586 logements, le total atteint 17 087 en 2022 (+78 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 2 508 | 2 521 | 2 230 | 2 152 | 2 217 | 1 444 |
| Dont vacants > 2 ans | 854 | 892 | 825 | 728 | 711 | 761 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 97 | 1,3 % |
| Classe B | 291 | 3,9 % |
| Classe C | 2 814 | 38,1 % |
| Classe D | 2 179 | 29,5 % |
| Classe E | 1 229 | 16,6 % |
| Classe F | 610 | 8,2 % |
| Classe G | 174 | 2,4 % |
Répartition des étiquettes DPE: C en tête (38 %), 43 % du parc en classes vertueuses (A à C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 1 688 | 22,8 % |
| Classe B | 1 725 | 23,3 % |
| Classe C | 1 417 | 19,2 % |
| Classe D | 1 238 | 16,7 % |
| Classe E | 793 | 10,7 % |
| Classe F | 489 | 6,6 % |
| Classe G | 44 | 0,6 % |
Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe B ressort en tête (23 %), et 65 % des logements se classent A à C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 220 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 240 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 193 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 157 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 146 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 77 kWh/m²/an |
Les normes thermiques modernes se lisent ici — 77 kWh/m²/an pour les logements après 2012, près de 240 pour ceux 1948-1974.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 85 | 12 |
| Classe B | 148 | 143 |
| Classe C | 1 009 | 1 805 |
| Classe D | 987 | 1 192 |
| Classe E | 611 | 618 |
| Classe F | 271 | 339 |
| Classe G | 82 | 92 |
Comparaison maisons/appartements: étiquette C à 206 kWh/m²/an côté maisons, C à 206 côté appartements.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 107 |
| T2 | 449 |
| T3 | 875 |
| T4 | 573 |
| T5+ | 104 |
Faut-il investir à Bergerac en 2026 ?
Bergerac, capitale du périgord pourpre et carrefour touristique, bénéficie d'une attractivité résidentielle indéniable. Pourtant, son marché immobilier présente des signaux contrastés entre un cadre de vie très prisé et une fragilité économique locale. L'analyse des données DVF 2024 permet de trancher sur la pertinence d'un investissement dans cette commune.
Avec un écart de prix de 46 % par rapport à Libourne, Bergerac offre une porte d'entrée sur la Dordogne à un coût maîtrisé.
Verdict
➤ Investir ici suppose de viser un rendement locatif, en acceptant une faible dynamique de plus-value à court terme.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut élevé (7,1 %)
- ✓ Correction de -3 % : opportunité de timing
- ✓ Attractivité territoriale très élevée
- ⚠ Accessibilité financière faible pour les locaux
- ⚠ Fragilité économique (chômage à 17 %)
- ⚠ Risques naturels et contraintes PPR
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Prix médian inférieur de 45 % à la moyenne nationale.
- Se positionne dans le haut du classement des villes moyennes de Dordogne pour l'attractivité.
- Rendement locatif brut largement supérieur aux métropoles côtières.
Analyse du marché immobilier à Bergerac
Le marché immobilier de Bergerac affiche une pression notable (IPI 5,0/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
Indices immobiliers de Bergerac
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
5,0
Indice de Pression Immobilière
Modéré
Pression modérée : le marché n'est ni tendu ni atone, permettant une négociation sereine.
Indice de Pression Immobilière
ModéréPression modérée : le marché n'est ni tendu ni atone, permettant une négociation sereine.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
4,3
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
Accessibilité très faible : les prix dépassent la capacité d'achat locale, le marché dépend d'acheteurs extérieurs.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenAccessibilité très faible : les prix dépassent la capacité d'achat locale, le marché dépend d'acheteurs extérieurs.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
4,8
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Opportunité locative élevée : la demande locative est solide, portée par une population jeune et des besoins en logements.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréOpportunité locative élevée : la demande locative est solide, portée par une population jeune et des besoins en logements.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
1,4
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faible
Pression touristique faible : peu d'impact sur le marché locatif annuel, l'investissement saisonnier n'est pas la stratégie principale.
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faiblePression touristique faible : peu d'impact sur le marché locatif annuel, l'investissement saisonnier n'est pas la stratégie principale.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 1785,7 — Percentile dept : 51/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 6,2 — Percentile dept : 62/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 4,8 — Percentile dept : 7/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 1,1 — Percentile dept : 52/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 475,6 — Percentile dept : 99/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 6,2 — Percentile dept : 38/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 43,7 — Percentile dept : 12/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 9,9 — Percentile dept : 1/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 49,0 — Percentile dept : 100/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 4,8 — Percentile dept : 7/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 1,1 — Percentile dept : 52/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 10/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 1785,7 — Percentile dept : 49/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 4,8 — Percentile dept : 7/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 10/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 9,7 — Percentile dept : 59/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 475,6 — Percentile dept : 1/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Bergerac : opportunités et risques
Investir à Bergerac en 2026 se justifie principalement par son rendement locatif brut élevé, proche de 7,1 % pour les appartements selon la carte des loyers. Néanmoins, la taxe foncière sur le bâti, élevée à 64,88 %, rogne significativement ce rendement, le ramenant autour de 3,5 % net après charges. Cette fiscalité locale doit être intégrée dans tout calcul de rentabilité.
Le profil du parc, avec 20,5 % de logements construits avant 1945, présente un risque rénovation. Si la part des passoires thermiques (F/G) est limitée à 10,8 %, l'application de la loi Climat et Résilience rendra ces biens progressivement interdits à la location. L'investisseur doit donc privilégier les biens rénovés ou aux DPE performants pour sécuriser son actif.
La stratégie la plus adaptée reste le locatif annuel longue durée, tirant parti d'une demande locative soutenue par la présence de 35 établissements scolaires et d'un bassin d'emploi malgré un taux de chômage élevé. La pression touristique faible (IPTI à 1,5/10) et le taux de résidences secondaires modeste (4,8 %) confirment que le marché saisonnier n'est pas le levier principal.
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Données du marché immobilier à Bergerac
DVF, loyers, permis, analyse expertLe marché immobilier bergeracois, d'après les données DVF 2024, se caractérise par un prix médian global de 1 706 €/m², en légère baisse sur un an. Une particularité notable : les appartements (1 566 €/m²) sont légèrement plus chers au mètre carré que les maisons (1 770 €/m²), ce qui trahit une demande concentrée sur le centre-ville et les petits formats adaptés à la location ou aux célibataires.
La fourchette des prix est large : 50 % des transactions se situent entre 1 369 et 2 670 €/m². Cet écart important, couplé à une surface médiane des maisons de 89 m², indique un parc immobilier hétérogène, avec des biens anciens à rénover et des propriétés plus récentes ou mieux situées. L'acheteur doit donc affiner sa recherche en fonction de son budget et de son projet.
Enfin, la présence de trois Plans de Prévention des Risques (PPRI, PPRT) sur le territoire communal, issus du contexte territorial concret, impose une vérification systématique du risque inondation ou technologique pour tout bien convoité. Négliger cette étape peut impacter l'assurabilité et la future revente.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Bergerac Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Entre 2020 et 2023, le prix médian à Bergerac a connu une hausse soutenue de près de 14 %, culminant à 1 837 €/m². L'année 2024 marque un infléchissement de -3 %, ramenant le médian à 1 706 €/m². Cette correction modérée, typique d'un marché qui digère les fortes hausses, place Bergerac à un niveau comparable à celui d'Agen mais toujours en dessous de Périgueux. Pour un acheteur en 2026, cette stabilisation offre une fenêtre d'opportunité, éloignée des pics de spéculation, dans un marché plus mature.
Évolution du marché immobilier de Bergerac
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Sur cinq ans, le prix médian de Bergerac évolue de +13,2 %, passant de 1 507 à 1 706 €/m²; 526 ventes ont été enregistrées en 2025.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
L'achat d'une maison type de 89 m² à Bergerac nécessite un investissement de 155 216 €, soit l'équivalent de 7,7 années de revenu médian local. Le loyer espéré de 9,9 €/m²/mois génère un rendement brut de 6,8 %. Après déduction des charges (vacance, gestion, taxe foncière à 65 %), le rendement net s'établit autour de 3,3 %. L'effort résiduel, une fois le loyer perçu, reste significatif pour un ménage local, confirmant que ce marché est davantage porté par des investisseurs ou des acquéreurs aux ressources supérieures.
Acheter vs Louer — appartement 56 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Avec 526 transactions en 2024, le marché de Bergerac reste actif, bien qu'en baisse par rapport aux années record 2021-2022. Le volume se répartit de façon équilibrée entre maisons (346 ventes) et appartements (180 ventes). Les biens vendus sont de taille modeste : 89 m² médian pour les maisons, 46 m² pour les appartements. Ce profil de transactions indique un marché orienté vers les besoins en logement principal et l'investissement locatif sur petit format, avec une liquidité acceptable. La baisse du volume annuel indique toutefois un ralentissement de l'activité, typique d'une phase de consolidation des prix.
Répartition des ventes
65,8 % de maisons et 34,2 % d'appartements parmi les 526 transactions enregistrées.
Le marché penche côté maisons (65,8 % des ventes), avec des prix médians respectifs de 1 770 €/m² pour les maisons et 1 566 €/m² pour les appartements.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 526 | 346 | 180 |
| Prix médian/m² | 1 706 € | 1 770 € | 1 566 € |
| Prix moyen/m² | 1 991 € | ||
| Surface médiane | – | 89 m² | 56 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 701 | 1 507 € |
| 2022 | 754 | 1 640 € |
| 2023 | 595 | 1 730 € |
| 2024 | 527 | 1 583 € |
| 2025 | 526 | 1 706 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Bergerac est très vive, avec 1 235 logements autorisés sur les cinq dernières années. La tendance est à une forte accélération (+258 % par rapport aux cinq années précédentes), avec 240 permis délivrés en 2024 seule. Cette activité soutenue répond à une pression démographique légèrement positive (+1,1 % sur cinq ans) et à une attractivité résidentielle confirmée. Néanmoins, elle doit être surveillée pour éviter un risque de sur-offre à moyen terme, surtout dans un contexte de démographie vieillissante et de solvabilité locale limitée.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Dernier relevé 2025: 278 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 3 662 autorisations pour 2 208 démarrages effectifs.
Vacance longue durée à Bergerac
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Bergerac (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Bergerac totalise 1 244 logements sur 5 ans, soit +186 % vs la période antérieure.
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Bergerac
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Bergerac
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (64,88 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,9 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement net divise le brut par deux, passant de 7,1 % à environ 3,5 % pour un appartement. La taxe foncière de Bergerac, à 64,88 %, en est le principal moteur. Ajoutez 15 % pour la gestion locative, 5 % pour l'entretien, et provisionnez 1 % du prix d'achat pour des travaux. Un taux de vacance de 9,7 % sur le parc doit aussi être pris en compte. Ces charges réelles déterminent la vraie rentabilité, bien en deçà des indicateurs bruts souvent mis en avant.
Performance énergétique du parc à Bergerac
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 7 394 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Bergerac est C, avec 10,6 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
La classe C domine le parc, avec une consommation moyenne de 206 kWh/m²/an. Les passoires thermiques (F/G) représentent 10,8 % des logements, un chiffre inférieur à la moyenne nationale mais source de risque réglementaire. La loi Climat implique l'interdiction de location des logements classés G dès 2025, puis F en 2028. Pour un acheteur, vérifier le DPE devient impératif : un bien mal classé nécessitera des travaux de rénovation énergétique pour rester louable ou revendable.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Privilégiez les appartements de petite surface (médiane 46 m²), adaptés à la demande étudiante et aux petits budgets. Les loyers moyens sont de 10,9 €/m²/mois. Les maisons, plus spacieuses, conviennent aux familles (9,9 €/m²/mois). Attention au parc ancien : 10,8 % des logements sont des passoires thermiques (DPE F/G), impliquant des travaux de rénovation avant 2028.
Quelles zones cibler à Bergerac ?
La demande se concentre dans le centre-ville, desservi par la gare, et à proximité des équipements (1 541 commerces et services). La périphérie, plus résidentielle, attire les familles. Les zones en développement sont à surveiller, au vu des 1 235 logements autorisés sur 5 ans, pour éviter la sur-offre.
Calculateur de rendement à Bergerac
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Risques à connaître avant d'investir à Bergerac
Le principal risque est la vacance locative (taux de 9,7 %), accentuée par la faible diversification économique. La saisonnalité est atténuée. La taxe foncière (64,88 %) pèse sur la rentabilité nette. Enfin, la réglementation sur les passoires thermiques concerne 1 logement sur 10, exigeant un audit énergétique et des investissements de rénovation.
Erreurs à éviter quand on investit à Bergerac
- Négliger la taxe foncière, pourtant à 64,88 %.
- Tabler sur le rendement brut sans calculer le net.
- Oublier de provisionner pour les travaux dans l'ancien.
- Choisir un bien mal classé DPE, bientôt interdit à la location.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché bergeracois suit une saisonnalité classique. Le printemps (mars-juin) est la période la plus active, portée par les beaux jours et les projets de rentrée. L'automne (sept-oct) connaît un rebond, mais la perception de la taxe foncière en octobre peut ralentir les décisions d'achat. L'été, marqué par le tourisme, peut être propice aux ventes de maisons avec extérieurs. Pour vendre au meilleur prix, misez sur une mise en lumière du bien au printemps.
Le saviez-vous ?
- L'aéroport de Bergerac n'est qu'à 4,3 km du centre-ville.
- La ville compte 9 monuments historiques protégés.
- 82,2 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
S'installer à Bergerac : cadre de vie et logement
S'installer à Bergerac, c'est bénéficier d'un cadre de vie très bien doté en services, avec un indice ICS de 8,3/10. Les 1 541 équipements recensés par l'INSEE, dont 330 commerces et 340 structures de santé, assurent une autonomie quotidienne remarquable pour une ville de cette taille. La connectivité est également un atout, avec 82,2 % des logements éligibles à la fibre.
Le profil démographique, marqué par un âge médian de 52,2 ans et 40,7 % de seniors, dessine une commune au rythme paisible, tournée vers le patrimoine et la vie culturelle. Ce contexte attire une population retraitée et des télétravailleurs en quête de calme et d'authenticité, contribuant à une demande résidentielle stable, bien que peu dynamique sur le plan de la croissance démographique.
Carte du marché immobilier à Bergerac
Bergerac et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Bergerac
Avec une température moyenne annuelle de 13,3°C et 806 mm de pluie, le climat de Bergerac est doux et relativement sec, typique du Sud-Ouest. Les hivers sont peu rigoureux, favorable à un cadre de vie agréable toute l'année. Ce profil attire particulièrement les retraités et les actifs en télétravail recherchant un ensoleillement généreux sans la chaleur extrême de la Méditerranée. La proximité de la Dordogne apporte une fraîcheur estivale appréciable.
À qui s'adresse Bergerac ?
La ville s'adresse aux retraités en quête de calme et de services (40,7 % de 60 ans et plus), aux familles attirées par les maisons individuelles (62,4 % du parc) et aux primo-accédants bénéficiant de prix inférieurs à la moyenne régionale. Les actifs mobiles, pouvant travailler à distance ou vers Agen (72 km), y trouvent aussi leur compte.
Avantages et limites à Bergerac
✓ Points forts
- Climat doux avec une température moyenne de 13,3°C.
- Patrimoine historique riche (9 monuments classés).
- Desserte transport : gare en centre-ville et aéroport à 5 minutes.
- Offre de services complète (1 541 équipements, 35 écoles).
- Prix immobiliers inférieurs à ceux de Périgueux ou Libourne.
− À prendre en compte
- Taux de chômage élevé (17 %), limitant les opportunités locales.
- Risques naturels (inondations) avec plusieurs PPR actifs.
- Vieillissement de la population et faible dynamisme démographique.
Composition du parc immobilier à Bergerac
17 087 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc à Bergerac combine 62,4 % de maisons et 37,6 % d'appartements.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc de Bergerac est majoritairement constitué de maisons (62,4 %), reflétant un habitat individuel prisé. La part de propriétaires-occupants (51 %) et le faible taux de résidences secondaires (4,8 %) indiquent un marché ancré dans la vie locale, moins spéculatif que certaines zones touristiques. Cependant, un taux de logements vacants de 9,7 % pointe des opportunités de réhabilitation. Ce paysage mixte offre de la stabilité pour les familles et des niches pour les investisseurs en rénovation.
Ancienneté du parc à Bergerac
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 14 464 logements).
- Avant 1919 9,1 % 1 314 logts
- 1919-1945 11,4 % 1 653 logts
- 1946-1970 25,1 % 3 632 logts
- 1971-1990 26,2 % 3 791 logts
- 1991-2005 14,0 % 2 026 logts
- 2006-2019 14,2 % 2 049 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Bergerac
1 541 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Bergerac
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Trois Plans de Prévention des Risques (PPR) sont actifs, dont un PPRI pour les inondations du Caudeau. La sismicité est très faible et le radon faible. Les 23 arrêtés de catastrophe naturelle historiques concernent majoritairement les inondations et coulées de boue. Avant tout achat, consultez obligatoirement le dossier départemental des risques sur le site Géorisques, et vérifiez si le bien est en zone réglementée. Cela conditionnera l'assurabilité et d'éventuels travaux de prévention.
Cas pratique : un achat type à Bergerac
Une maison de 90 m², au prix médian de 1 744 €/m², coûte environ 155 216 €. Cela représente 7,7 années du revenu médian local (20 040 €). Avec un apport de 10 % et un crédit sur 20 ans à 4 %, la mensualité hors assurance s'élève à 860 € environ. À cela, il faut ajouter la taxe foncière, soit près de 900 € annuels supplémentaires.
Erreurs à éviter quand on achète à Bergerac
- Ne pas consulter les PPR (3 sont actifs) avant l'offre.
- Faire une offre sans avoir vérifié le diagnostic DPE.
- Surestimer sa capacité d'emprunt face au taux de chômage local (17,0 %).
- Ignorer le taux de vacance (9,7 %), signe de biens difficiles à louer.
Points clés à retenir à Bergerac
- Prix médian à 1 706 €/m², en baisse de 3,0 % sur un an.
- Rendement net réel proche de 3,5 % après charges.
- Climat doux : 13,3°C de moyenne et 806 mm de pluie.
- Méfiez-vous de la moyenne au m², les écarts sont forts.
- Les appartements (1 566 €/m²) sont plus chers que les maisons (1 770 €/m²).
- Taxe foncière élevée : 64,88 % en 2024.
- Parc immobilier à 62,4 % de maisons individuelles.
- Le DPE et l'état sont devenus des critères prix majeurs.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Bergerac ?
À Bergerac, au-delà du mètre carré brut, la valeur est façonnée par la proximité des équipements. Un bien à moins de 900 m de la gare ou du centre-ville historique peut voir sa valeur majorée de 5 à 10 %. L'exposition et la vue dégagée, vers les coteaux ou la rivière, sont des atouts valorisants. L'état général et le DPE sont décisifs : une rénovation complète et un bon classement énergétique justifient un surprix. Pour une maison, la taille du terrain (au-delà de 1000 m²) et son potentiel (piscine, arbres fruitiers) pèsent lourd.
Estimation indicative d'une maison à Bergerac
Pour une maison de 89 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
151 834 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Sous-estimer votre bien peut vous faire perdre plusieurs milliers d'euros, le surévaluer le condamne à rester invendu dans un marché déjà doté de 9,7 % de logements vacants. Une estimation professionnelle, ancrée sur les données réelles de vente (DVF) et les spécificités locales comme la proximité de la gare ou les risques PPRI, est indispensable. Elle vous permet de fixer un prix attractif et réaliste, optimisant votre délai de vente dans une commune où le parc est majoritairement ancien (20,5 % d'avant 1945).
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Les outils automatiques utilisent une moyenne au m² qui ignore les micro-marchés. Un professionnel local sait qu'un appartement rénové rue Neuve d'Argenson n'a pas la même valeur qu'un équivalent rue des Frères-Montagne, malgré une surface identique. Il évalue l'état réel, l'exposition, la qualité de la copropriété et le potentiel de valorisation. Son estimation sert aussi de base de négociation solide face à des acheteurs informés, et peut éviter une décote de 10 % ou plus due à une surévaluation initiale.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se fier uniquement au prix moyen au mètre carré.
- Vouloir intégrer le coût des travaux dans le prix de vente.
- Négliger l'impact d'un mauvais DPE sur la valorisation.
- Oublier de valoriser la proximité des 330 commerces.
Investir à Bergerac : passer à l'action
L'analyse chiffrée pose un diagnostic, mais la réussite d'un investissement à Bergerac se joue sur la sélection du quartier, le type de bien et la négociation. Notre réseau de professionnels locaux décrypte les micro-marchés pour transformer cette étude en acquisition rentable.
Les données DVF révèlent un potentiel, mais son exploitation dépend du bien et du secteur précis.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Bergerac grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Bergerac
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Bergerac ?
Le prix médian global est de 1 706 €/m² en 2024. Pour une maison type de 89 m², il faut compter environ 155 000 €, et 85 000 € pour un appartement de 46 m².
Le marché de Bergerac est-il en baisse ?
Le prix médian a baissé de 3 % entre 2023 et 2024, après plusieurs années de hausse. Cette correction modérée indique un retour à l'équilibre plutôt qu'un effondrement.
Bergerac est-elle plus chère que Périgueux ?
Non, Bergerac est environ 5 % moins chère que Périgueux, où le prix médian est de 1 880 €/m². Elle est également bien plus accessible que Libourne (-46 %).
Est-ce une bonne ville pour un investissement locatif ?
Oui, pour le rendement brut (7,1 % sur les appartements). Cependant, le rendement net est réduit par une taxe foncière élevée et le marché offre peu de perspectives de plus-value à court terme.
Quels sont les risques à connaître avant d'acheter ?
Il faut vérifier l'assujettissement aux Plans de Prévention des Risques (inondation, technologique), le Diagnostic de Performance Énergétique du bien, et tenir compte du taux de chômage local élevé (17 %) qui limite la solvabilité locative.
Marché immobilier des communes voisines
Bergerac affiche un prix au m² inférieur de 15 % à Périgueux, la préfecture, pour des indicateurs locatifs similaires, ce qui représente un effet de levier intéressant pour un investisseur.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Bergerac.
Communes limitrophes de Bergerac
Bergerac est entourée de 10 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Marché aligné sur la moyenne départementale: 1 706 €/m² à Bergerac contre 1 782 €/m² pour la Dordogne.
Le marché immobilier de Bergerac est en hausse progressive: +13,2 % entre 2021 et 2025. 3 103 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF. Sur la dernière année disponible, le prix médian progresse de +7,8 %.
Marché mixte à Bergerac: maisons à 1 770 €/m² et appartements à 1 566 €/m², soit des profils d'acquisition distincts selon le type de bien. Rapporté au revenu médian de Bergerac, un logement de 89 m² (157 530 €) représente 7,9 années de ressources brutes.
Les loyers d'annonce de Bergerac avoisinent 10,9 €/m² pour les appartements et 9,9 €/m² pour les maisons. Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 8,4 % pour un appartement (6,7 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Les résidences secondaires représentent 4,8 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Les flux de permis restent élevés: 1 244 logements autorisés et 477 commencés sur la période 2021-2025.
Pour comprendre ce marché, il faut rappeler que Bergerac est une commune aquitaine, entre vignobles et forêts. Contexte physique: dans la plaine, à une altitude de 33 m.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).