01 Le parc de logements
Le parc comprend 15 841 logements dont 14 052 résidences principales, 392 résidences secondaires et 1 397 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 14 052 | 88,7 % |
| Résidences secondaires | 392 | 2,5 % |
| Logements vacants | 1 397 | 8,8 % |
Sur les 15 841 logements recensés, 89 % sont occupés à l'année, 2 % servent de résidence secondaire et 9 % sont vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 2 561 | 18,3 % |
| 1919-1945 | 1 423 | 10,2 % |
| 1946-1970 | 3 213 | 22,9 % |
| 1971-1990 | 3 836 | 27,4 % |
| 1991-2005 | 1 779 | 12,7 % |
| 2006-2019 | 1 205 | 8,6 % |
Structure du bâti par époque: 18 % d'avant 1919, majorité construite sur la période 1971-1990 (27 %), 9 % postérieurs à 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 695 | 4,9 % |
| 2 pièces | 2 090 | 14,9 % |
| 3 pièces | 3 444 | 24,5 % |
| 4 pièces | 3 964 | 28,2 % |
| 5 pièces ou plus | 3 858 | 27,5 % |
Les logements de cinq pièces ou plus représentent 27 % du parc, contre 20 % de T1-T2 — la taille moyenne s'établit à 3,8 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 15 242 | 15 453 | 15 841 |
| Rés. principales | 13 283 | 13 527 | 14 052 |
| Rés. secondaires | 330 | 358 | 392 |
| Vacants | 1 628 | 1 567 | 1 397 |
À 96 km, Eysines (24 825 hab.) enregistre 46,1 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 7 006 | 49,9 % |
| Locataires (privé) | 4 510 | 32,1 % |
| Locataires HLM | 2 289 | 16,3 % |
| Logés gratuitement | 247 | 1,8 % |
La répartition du parc occupé: 49,9 % de propriétaires, 48,4 % de locataires, dont 16 % en HLM.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 6 988 | 49,7 % |
| Fioul | 440 | 3,1 % |
| Électricité | 5 551 | 39,5 % |
| Gaz bouteille | 105 | 0,7 % |
| Autre (bois…) | 967 | 6,9 % |
Répartition des modes de chauffage: 50 % au gaz de ville, 40 % pour électricité, 7 % pour autres sources (bois notamment).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 2 132 |
| 2 à 4 ans | 3 005 |
| 5 à 9 ans | 2 662 |
| 10 ans ou plus | 6 253 |
| Total ménages | 14 052 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 2 896 |
| Sous-occupation modérée | 3 815 |
| Sous-occupation accentuée | 3 407 |
| Suroccupation modérée | 871 |
| Suroccupation accentuée | 45 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 2 707 | 19,3 % |
| 1 voiture | 8 101 | 57,7 % |
| 2 voitures ou plus | 3 244 | 23,1 % |
Motorisation des ménages: 19 % n'ont aucune voiture, 58 % en ont une et 23 % en possèdent deux ou plus. Par ailleurs, 55,9 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 9 167 | 8 609 | 184 | 374 |
| 1975 | 10 384 | 9 591 | 228 | 565 |
| 1982 | 11 251 | 10 021 | 334 | 896 |
| 1990 | 12 369 | 11 170 | 335 | 864 |
| 1999 | 13 512 | 12 155 | 349 | 1 008 |
| 2006 | 14 548 | 13 030 | 289 | 1 228 |
| 2011 | 15 242 | 13 283 | 330 | 1 628 |
| 2016 | 15 453 | 13 527 | 358 | 1 567 |
| 2022 | 15 841 | 14 052 | 392 | 1 397 |
Entre 1968 et 2022, le parc est passé de 9 167 à 15 841 logements, soit +73 % d'évolution sur plus d'un demi-siècle.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 1 628 | 1 749 | 1 879 | 1 778 | 1 588 | 1 046 |
| Dont vacants > 2 ans | 426 | 431 | 484 | 495 | 486 | 527 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 79 | 1,0 % |
| Classe B | 158 | 1,9 % |
| Classe C | 3 260 | 39,4 % |
| Classe D | 3 250 | 39,3 % |
| Classe E | 1 077 | 13,0 % |
| Classe F | 316 | 3,8 % |
| Classe G | 125 | 1,5 % |
Lecture de la performance énergétique: C concentre 39 % des logements et 42 % atteignent les classes A, B ou C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 1 106 | 13,4 % |
| Classe B | 2 086 | 25,2 % |
| Classe C | 2 418 | 29,3 % |
| Classe D | 1 970 | 23,8 % |
| Classe E | 509 | 6,2 % |
| Classe F | 149 | 1,8 % |
| Classe G | 27 | 0,3 % |
Distribution des étiquettes climat: dominante C à 29 %, 68 % du parc affichent un profil carbone favorable (A-B-C).
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 220 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 192 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 175 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 167 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 147 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 88 kWh/m²/an |
Les logements construits avant 1948 consomment en moyenne 220 kWh/m²/an, contre 88 pour ceux bâtis après 2012 — un écart de 132 kWh/m²/an selon l'époque.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 76 | 3 |
| Classe B | 92 | 66 |
| Classe C | 872 | 2 388 |
| Classe D | 1 113 | 2 137 |
| Classe E | 538 | 539 |
| Classe F | 173 | 143 |
| Classe G | 77 | 48 |
Performance comparée: maisons classées D (204), appartements classés C (185), en kWh/m²/an.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 74 |
| T2 | 461 |
| T3 | 1 197 |
| T4 | 670 |
| T5+ | 108 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Saintes (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
15 841 logements composent le parc de Saintes en 2022, très majoritairement occupés à l'année (88,7 %). Habitat intermédiaire — la maison (57,3 %) coexiste avec l'appartement (42,7 %). Saintes est entre océan et marais, sur la côte atlantique, dans la plaine, à une altitude de 38 m, à 44 km du littoral charentais.
Répartition équilibrée entre accession à la propriété et location: 49,9 % vs 48,4 %. 16,3 % des résidences principales relèvent du parc social (HLM). Saintes est en deçà des obligations SRU — 21,3 % de logements sociaux contre 25,0 % requis.
Selon le recensement, 18,3 % des logements datent d'avant 1919 — une part significative du parc de Saintes. DPE: classe C en tête et 192 kWh/m²/an en moyenne — un niveau comparable à la moyenne nationale (203). Le chauffage principal est dominé par gaz de ville (49,7 % des résidences principales).
Peu de variation du parc résidentiel de Saintes entre 2016 et 2022 (+2,5 %). Répartition équilibrée de la motorisation: 19,3 % de ménages sans voiture, 23,1 % à au moins deux voitures.
Saintes est entre océan et marais, sur la côte atlantique, cadre régional qui module les équilibres résidentiels. L'environnement physique — dans la plaine, à une altitude de 38 m, à 44 km du littoral charentais — colore l'offre de logements et la demande locale.
Les statistiques logement reposent sur le millésime INSEE 2022: composition du parc, statuts d'occupation, ancienneté, chauffage et motorisation des ménages. Le volet DPE agrège les diagnostics performants ou non transmis à l'ADEME.
Faut-il investir à Saintes en 2026 ?
Capitale historique de la Saintonge, Saintes jouit d'une attractivité résidentielle forte, portée par un riche patrimoine et une desserte ferroviaire. Cependant, son tissu économique, marqué par un taux de chômage de 14,6 %, tempère la dynamique immobilière. Faut-il pour autant investir ici en 2026 ?
Avec un indice d'attractivité territoriale de 7,5/10, Saintes se situe dans le top quart des communes charentaises, mais son marché immobilier affiche une correction récente.
Verdict
➤ Miser sur Saintes demande une sélection rigoureuse du bien et une stratégie de moyen terme, le marché local étant porté par l'attractivité résidentielle plus que par la dynamique économique.
Points clés
- ✓ Correction de -0,9 % : point d'entrée potentiel
- ✓ Rendement brut locatif correct à 5,8 %
- ✓ Très bon niveau d'équipements (ICS 9,2/10)
- ⚠ Accessibilité faible pour les locaux (IAI 1,6/10)
- ⚠ Marché locatif modéré (IOL 4,7/10)
- ⚠ Taux de chômage élevé à 14,6 %
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Le prix médian est inférieur à celui de 61 % des communes françaises de même catégorie.
- Saintes se positionne dans le haut du classement des villes moyennes de Charente-Maritime pour le revenu médian.
- Son prix au mètre carré est inférieur de 42 % à celui de Royan, commune littorale voisine.
Analyse du marché immobilier à Saintes
Acheter demande un effort important : 6,7 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Le rendement locatif brut estimé atteint 6,6 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Saintes : opportunités et risques
Investir à Saintes en location annuelle suppose de viser un rendement net modeste, autour de 3 % pour les appartements. La taxe foncière, à 58,7 %, pèse lourdement sur la rentabilité. Il est impératif de sélectionner un bien économe, la classe énergétique dominante étant D (191 kWh/m²/an), et d'éviter les 5,3 % de passoires thermiques (F/G) dont la location sera interdite à court terme.
La faiblesse de la pression touristique (IPTI à 1,5/10) et la part minime de résidences secondaires (2,5 %) écarte la stratégie de location saisonnière. L'investissement doit donc se concentrer sur la demande locative locale, principalement étudiante ou de jeunes actifs, ciblant les petits appartements bien connectés. Le taux de vacance de 8,8 %, légèrement au-dessus de la moyenne, implique une sélection rigoureuse du quartier pour minimiser les risques d'inoccupation.
La hausse spectaculaire des autorisations de construire (+108 %) indique une offre neuve croissante, qui pourrait à terme concurrencer le parc ancien dans les mêmes segments de prix. Toutefois, la santé financière de la commune, avec une dette par habitant modérée (1 358 €), limite le risque de hausse brutale des impôts locaux, un élément à intégrer dans le calcul de rentabilité à long terme.
Simuler un investissement immobilier à Saintes
Estimation sur un maison type de 88 m², au prix médian local.
Estimez votre mensualité en ajustant les paramètres. Prix pré-rempli avec le prix médian de Saintes.
Simulation indicative hors assurance et frais de notaire. Consultez un professionnel pour une étude personnalisée.
Êtes-vous prêt à investir à Saintes ?
5 questions rapides pour évaluer votre niveau de préparation et identifier ce qui mérite encore d'être travaillé avant de vous lancer.
Avez-vous identifié votre objectif principal ?
Connaissez-vous votre capacité d'emprunt ?
Avez-vous étudié le marché local ?
Connaissez-vous la fiscalité applicable ?
Êtes-vous prêt à gérer ou déléguer la location ?
Données du marché immobilier à Saintes
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Saintes s'établit à 2 097 €, sur la base de 487 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 58,7 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. les appartements offrent un rendement brut estimé à 6,6 %, sous réserve d'une demande locative effective dans la zone.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Saintes Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Entre 2020 et 2023, les prix médians à Saintes ont progressé de près de 15 %, passant de 1 963 €/m² à 2 256 €/m². Cette tendance haussière s'est interrompue en 2024 avec une légère correction de -0,9 %, ramenant le médian à 2 235 €/m². Les appartements, avec un médian à 2 146 €/m², résistent mieux que les maisons (2 079 €/m²). Comparée à la moyenne départementale, Saintes affiche une valorisation modérée, ce qui pourrait représenter un point d'entrée pour les investisseurs patientifs, selon les données DGFiP. La stabilisation récente suggère un marché en phase de digestion après les fortes hausses post-Covid.
Évolution du marché immobilier de Saintes
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Trajectoire DVF 2021→2025: 1 944 €/m² → 2 097 €/m² (+7,9 %), volume annuel actuel 487 transactions.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Pour acquérir une maison type de 90 m² à 197 730 €, un ménage au revenu médian local devrait y consacrer 9,1 années de salaire. Le loyer moyen estimé pour une telle surface serait d'environ 891 € par mois. Avec un crédit standard sur 20 ans, la mensualité dépasserait largement ce loyer, générant un effort net significatif. Le rendement brut locatif des maisons, à 5,4 %, est atténué par une taxe foncière élevée à 58,7 % et des charges de gestion, aboutissant à un net d'environ 2,8 %. La viabilité d'un investissement locatif repose donc sur un apport personnel conséquent.
Acheter vs Louer — appartement 49 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
En 2024, 487 transactions ont été enregistrées à Saintes, confirmant un marché liquide malgré un ralentissement par rapport au pic de 2021 (786 ventes). Les maisons représentent 62 % des ventes, avec une surface médiane de 90 m², et les appartements 38 %, d'une surface médiane de 45 m². Cette répartition reflète le caractère majoritairement individuel du parc (57,5 % de maisons). Les prix moyens sont sensiblement plus élevés que les médians, signe de la vente de biens de standing ou rénovés. Le marché est actuellement équilibré, sans avantage marqué pour l'acheteur ou le vendeur.
Répartition des ventes
69,2 % de maisons et 30,8 % d'appartements parmi les 487 transactions enregistrées.
Répartition des ventes: 69,2 % de maisons et 30,8 % d'appartements — un équilibre qui reflète la typologie bâtie de la commune.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 487 | 337 | 150 |
| Prix médian/m² | 2 097 € | 2 079 € | 2 146 € |
| Prix moyen/m² | 2 516 € | ||
| Surface médiane | – | 88 m² | 49 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 586 | 1 944 € |
| 2022 | 593 | 2 125 € |
| 2023 | 499 | 2 152 € |
| 2024 | 382 | 2 137 € |
| 2025 | 487 | 2 097 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction à Saintes est robuste, avec 838 logements autorisés sur les cinq dernières années. L'année 2024 affiche même une accélération notable (+108 % par rapport à la période précédente), avec 184 logements autorisés. Cette tendance traduit la confiance des promoteurs dans l'attractivité démographique de la commune, qui a gagné 0,9 % d'habitants en cinq ans. Ce développement maîtrisé, couplé à un taux de vacance de 8,8 %, limite le risque de sur-offre à court terme et soutient la valeur du parc existant, notamment dans les quartiers en renouvellement.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Cumul sur la période observée: 3 410 autorisations et 1 910 chantiers démarrés, traduisant un taux de passage à l'acte de 56 %.
Vacance longue durée à Saintes
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Saintes (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Saintes totalise 1 025 logements sur 5 ans, soit +179 % vs la période antérieure.
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Saintes
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Saintes
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (58,70 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,5 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement net constitue la vraie rentabilité. À Saintes, il faut immédiatement déduire la taxe foncière, qui s'élève à 58,7 % du taux de base. Cela représente plusieurs centaines d'euros par an pour un bien moyen. S'ajoutent les frais de gestion (environ 5 % du loyer si mandaté), les charges de copropriété non récupérables, les provisions pour travaux et un abattement pour vacance locative, même si le taux de logements vacants local (8,8 %) reste légèrement inférieur à la moyenne nationale. Cette réduction de près de moitié entre brut et net est typique d'un marché équilibré comme celui de Saintes.
Performance énergétique du parc à Saintes
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 8 265 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Saintes est C, avec 5,3 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
La classe D domine le parc, avec une consommation énergétique moyenne de 191 kWh/m²/an. Seulement 5,3 % des logements diagnostiqués sont des passoires thermiques (classes F ou G), une proportion inférieure à la moyenne nationale. Cela réduit le risque immédiat de dépréciation réglementaire. Néanmoins, la loi Climat et Résilience impose une mise aux normes progressive : les logements classés F ou G seront interdits à la location à partir de 2028. Pour un acheteur, privilégier un bien déjà rénové ou anticiper ces travaux devient un critère financier majeur.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Les petits appartements (studio, T2) en centre-bourg, à proximité de la gare (1,4 km) et des commerces, sont les plus adaptés à la location. Leur prix au m² (2 146 €) est compensé par un loyer au m² plus élevé (11,8 €). Attention au parc ancien (28,4 % construits avant 1945) qui peut présenter des DPE dégradés : 5,3 % sont des passoires thermiques (F/G), un risque réglementaire à anticiper.
Quelles zones cibler à Saintes ?
Le centre historique, avec ses 25 monuments protégés, et les quartiers proches de la gare sont les plus prisés pour la location. La périphérie, plus résidentielle, convient aux locations familiales en maisons. L'évolution démographique quasi-stable (+0,9 % sur 5 ans) suggère une demande locative stable, sans forte pression. Les 838 logements autorisés en 5 ans représentent toutefois un risque de sur- offre à moyen terme dans certains secteurs.
Calculateur de rendement à Saintes
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Risques à connaître avant d'investir à Saintes
Le risque de vacance locative est réel, avec un taux de logements vacants de 8,8 %. Le rendement net, après déduction d'une vacance estimée à 8 % et des frais de gestion, chute à environ 3,0 % pour les appartements. La taxe foncière élevée (58,7 %) grève la rentabilité. Enfin, le parc énergétique (classe D dominante) impose des travaux de rénovation pour se conformer aux lois Climat, un coût à intégrer.
Cas pratique : un investissement type à Saintes
Pour un appartement de 45 m² à Saintes, l'investisseur peut tabler sur un prix d'achat médian d'environ 110 700 €. Avec un loyer moyen de 11,8 €/m², la recette locative brute atteint 531 € par mois. Cela génère un rendement brut théorique de 5,8 %. Après déduction de la taxe foncière, des charges et d'une provision pour vacance, le rendement net s'approche de 3,0 %, soit un revenu net annuel d'environ 3 321 €.
Erreurs à éviter quand on investit à Saintes
- Négliger le taux de taxe foncière élevé (58,7 %) dans le calcul du rendement net.
- Surestimer le loyer en se basant sur des moyennes, sans visiter le bien et son quartier.
- Oublier de provisionner pour les travaux de mise aux normes (loi Climat 2028).
- Ne pas vérifier la réglementation du PPR local, qui peut impacter l'assurance et la valeur.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier saintais suit une saisonnalité classique. Le printemps (avril-juin) est la période la plus active, portée par les beaux jours et les projets de rentrée scolaire. L'automne (septembre-octobre) connaît un second souffle avant la trêve hivernale. Vendre au printemps peut maximiser la visibilité. Acheter en fin d'année (novembre-décembre) permet parfois de négocier, les vendeurs étant plus pressés. Notez que la taxe foncière, payable en septembre, peut motiver certains vendeurs à conclure avant cette échéance.
Le saviez-vous ?
- Saintes compte 25 monuments historiques protégés, dont l'Arc de Germanicus.
- L'âge médian de la population est de 51,2 ans, supérieur à la moyenne nationale.
- La fibre optique est disponible pour 85,5 % des logements saintais.
S'installer à Saintes : cadre de vie et logement
S'installer à Saintes, c'est choisir une ville au cadre de vie agréable, dotée d'un exceptionnel patrimoine gallo-romain (amphithéâtre, arc de Germanicus) et médiéval. Avec 1 563 équipements recensés par l'INSEE, dont 474 en santé, la commune offre une autonomie rare pour une ville de cette taille. La connexion numérique est excellente, avec 95,2 % des logements éligibles au très haut débit, un atout pour le télétravail.
Le climat tempéré (13,3°C de moyenne) et la proximité du fleuve Charente adoucissent le quotidien. Il faut néanmoins avoir conscience des risques naturels : la commune est couverte par un Plan de Prévention des Risques (PPR) et a connu 18 arrêtés de catastrophe naturelle, principalement liés aux inondations. Le radon et la sismicité sont, en revanche, faiblement présents.
Carte du marché immobilier à Saintes
Saintes et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Saintes
Un climat océanique adouci caractérise Saintes, avec une température moyenne annuelle de 13,3 °C et des précipitations annuelles autour de 907 mm. L'hiver y est doux avec peu de jours de gel, et l'été chaud sans excès. Ce profil, combiné à une altitude moyenne basse (32 m), convient particulièrement aux acheteurs recherchant un cadre de vie agréable sans contraintes climatiques sévères, notamment les retraités et familles. L'ensoleillement généreux de la Charente-Maritime valorise les biens avec extérieurs bien orientés.
À qui s'adresse Saintes ?
Saintes s'adresse principalement aux primo-accédants et aux familles recherchant une ville à taille humaine avec de bons services scolaires. Les retraités, qui représentent 38,2 % de la population, y trouvent également un cadre agréable. Le taux de propriétaires (49,9 %) et la dominance des maisons individuelles confirment cet attrait pour la stabilité résidentielle. Les profils mobiles apprécieront la desserte ferroviaire.
Avantages et limites à Saintes
✓ Points forts
- Prix au m² attractif (2 235 €), bien en dessous de Royan ou Bruges.
- Cadre de vie patrimonial unique avec 25 monuments historiques.
- Services et équipements complets (santé, éducation, commerces).
- Bonne desserte ferroviaire (gare en ville, TGV à 42 km).
- Connectivité numérique élevée (fibre pour 85,5 % des logements).
− À prendre en compte
- Taux de chômage élevé (14,6 %), impactant le dynamisme économique local.
- Parc de logements souvent ancien et énergivore (classe D dominante).
- Exposition à certains risques naturels (inondations, PPR en vigueur).
Composition du parc immobilier à Saintes
15 841 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc à Saintes combine 57,5 % de maisons et 42,5 % d'appartements.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc immobilier saintais est majoritairement composé de maisons individuelles (57,5 %), reflétant son statut de ville moyenne à caractère résidentiel. La part de propriétaires-occupants (49,9 %) et le faible taux de résidences secondaires (2,5 %) indiquent un marché stable, ancré dans la vie locale et peu spéculatif. Le taux de vacance (8,8 %) suggère une certaine fluidité, sans signal de surchauffe. Cette structure attire principalement des acheteurs en recherche de résidence principale, souvent des familles ou des personnes en milieu de carrière attirées par le bassin d'emploi local.
Ancienneté du parc à Saintes
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 14 016 logements).
- Avant 1919 18,3 % 2 561 logts
- 1919-1945 10,2 % 1 423 logts
- 1946-1970 22,9 % 3 213 logts
- 1971-1990 27,4 % 3 836 logts
- 1991-2005 12,7 % 1 779 logts
- 2006-2019 8,6 % 1 205 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Saintes
1 563 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Saintes
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Saintes est soumise à un Plan de Prévention des Risques (PPR) spécifique, principalement lié au risque d'inondation par la Charente. Sept risques naturels sont recensés, avec 18 arrêtés de catastrophe naturelle historiques. La sismicité est faible et le potentiel radon négligeable. L'achat dans une zone soumise à PPR peut impliquer des contraintes constructives, une assurance obligatoire spécifique et une possible moindre valorisation. Consulter le plan local d'urbanisme et le dossier de diagnostic technique est donc une étape incontournable pour tout projet.
Cas pratique : un achat type à Saintes
Acquérir une maison type de 90 m² à Saintes représente un investissement médian de 197 730 €. Avec un apport de 10 % (19 773 €) et un crédit sur 20 ans à un taux estimé à 3,5 %, la mensualité hors assurance s'élèverait à environ 1 000 €. Ce montant correspond à 55 % du revenu médian local mensuel (1 814 €), soulignant l'importance d'un apport conséquent ou d'un co-emprunteur pour les ménages saintais.
Erreurs à éviter quand on achète à Saintes
- Se fier uniquement au prix au m² moyen, qui masque les écarts entre quartiers.
- Signer une promesse sans avoir consulté le diagnostic de risque d'inondation (PPR).
- Sous-évaluer le coût des travaux de rénovation énergétique sur un bien ancien.
- Négliger la proximité des 25 monuments historiques, un vrai atout pour la revente.
Points clés à retenir à Saintes
- Prix médian au m² à 2 235 €, en légère correction de -0,9 % sur un an.
- Rendement brut locatif de 5,8 % pour les appartements, 5,4 % pour les maisons.
- Climat océanique doux, avec une température moyenne annuelle de 13,3 °C.
- Le prix des appartements (2 146 €/m²) dépasse celui des maisons (2 079 €/m²).
- Un appartement type coûte environ 110 700 €, une maison 197 730 €.
- Rendement net ramené à environ 3,0 % après charges et taxe foncière.
- Parc immobilier stable : 57,5 % de maisons, 49,9 % de propriétaires occupants.
- Un DPE performant (A, B) peut majorer la valeur de 5 à 10 %.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Saintes ?
À Saintes, la valeur d'un bien varie sensiblement selon plusieurs facteurs clés. La proximité immédiate du centre-ville historique, avec ses 25 monuments protégés, ou des établissements scolaires (34 au total) peut majorer le prix au m². Pour une maison, la surface du terrain et la qualité de l'exposition sud-ouest sont décisives. L'état général et la performance énergétique pèsent lourd : un DPE A ou B vaut jusqu'à 10 % de plus qu'un DPE D dans le même secteur. En appartement, un étage élevé avec vue dégagée et une place de parking ajoutent de la valeur. Un vendeur doit prioriser ces atouts dans sa communication.
Estimation indicative d'une maison à Saintes
Pour une maison de 88 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
184 536 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Sous-estimer votre bien vous prive d'une partie de votre capital, tandis que le surévaluer prolonge inutilement la mise en vente. À Saintes, avec un taux de logements vacants de 8,8 %, le prix d'entrée est crucial pour capter l'attention des acheteurs, souvent locaux. Une estimation experte, qui croise les données de transactions réelles (DVF), l'état du parc (28,4 % d'avant 1945) et les tendances micro-locales (proximité gare, monuments), vous donne un avantage décisif pour vendre dans des délais raisonnables.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Les algorithmes d'estimation en ligne utilisent des moyennes qui ignorent les micro-marchés saintais. Un professionnel local sait qu'un appartement rénové près des Arènes n'aura pas la même valeur qu'un bien similaire près de la gare, malgré une surface identique. Il évalue finement l'état réel, l'exposition, la qualité de la copropriété et les potentiels de valorisation (combles aménageables, extension possible). Son expertise permet aussi de cibler le juste prix pour attirer des acheteurs sérieux et éviter une mise en vente trop longue. Enfin, il maîtrise les subtilités du PPR local, un élément crucial pour la négociation.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Comparer son bien avec des références situées en dehors du même micro-quartier.
- Surévaluer un bien en raison de travaux personnels non valorisants pour le marché.
- Oublier de mettre en avant un DPE performant, un atout commercial décisif.
- Ne pas tenir compte de la dynamique de construction neuve dans le secteur.
Investir à Saintes : passer à l'action
L'analyse des chiffres ne suffit pas. À Saintes, la valeur réelle d'un bien dépend fortement de son état (28,4 % du parc est antérieur à 1945) et de son secteur. Une expertise locale est indispensable pour identifier les rares opportunités et négocier au juste prix.
Les données posent un diagnostic. Leur traduction concrète dépend du bien précis et de votre stratégie.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Saintes grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les 486 ventes réelles de 2024
- Évolution des prix et dynamique du marché local
- Mise en relation avec un professionnel qui connaît votre secteur
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Saintes
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
Votre demande a bien été envoyée
Un professionnel de votre secteur va prendre contact avec vous prochainement. Aucun engagement de votre part.
Une erreur est survenue. Merci de réessayer dans un instant.
Questions fréquentes sur l'immobilier à Saintes
Quel est le prix immobilier moyen à Saintes ?
Le prix médian à Saintes est de 2 235 €/m² en 2024. Les maisons se négocient autour de 2 079 €/m² et les appartements à 2 146 €/m², selon les données DVF.
Est-ce le bon moment pour investir à Saintes ?
Le marché connaît une légère correction (-0,9 % en 2024) après plusieurs années de hausse. Pour un investisseur, le moment peut être opportun pour négocier, à condition de choisir un bien économe en énergie et bien situé.
Saintes est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Saintes est bien moins chère que le littoral (ex: -73 % vs Royan) et affiche un prix similaire à Rochefort. Cet écart important offre un potentiel d'effet de levier si l'attractivité résidentielle se maintient.
Quel rendement locatif espérer à Saintes ?
Le rendement locatif brut est d'environ 5,8 % pour les appartements et 5,4 % pour les maisons. Après charges et taxes, le rendement net estimé est proche de 3 %.
Quels sont les quartiers à privilégier à Saintes ?
Le centre historique, proche des monuments et des commerces, et les secteurs bien desservis par la gare sont les plus prisés. Il est conseillé d'éviter les biens classés F ou G pour un investissement locatif pérenne.
Marché immobilier des communes voisines
Saintes affiche un prix identique à Rochefort mais un écart de valorisation de 73 % avec Royan, soulignant un effet de levier intéressant si la dynamique résidentielle se renforce.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Saintes.
Communes limitrophes de Saintes
Saintes est entourée de 11 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian au m² à Saintes s'établit à 2 097 € sur 487 transactions enregistrées en 2026 — un niveau proche de la médiane départementale de la Charente-Maritime (2 426 €/m²).
Hausse contenue du prix médian: +7,9 % sur la période 2021-2025. 2 547 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF.
Côté typologie, les deux marchés coexistent à Saintes — maisons à 2 079 €/m² pour 88 m² en surface médiane, appartements à 2 146 €/m² pour 49 m². Rapporté au revenu médian de Saintes, un logement de 88 m² (182 952 €) représente 8,4 années de ressources brutes.
Les loyers d'annonce de Saintes avoisinent 11,8 €/m² pour les appartements et 9,9 €/m² pour les maisons. Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 6,6 % pour un appartement (5,7 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Peu de résidences secondaires à Saintes (2,5 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
La construction neuve est soutenue à Saintes: 1 025 logements autorisés sur la période 2021-2025 (base SITADEL), soit environ 205 par an.
Côté contexte, Saintes est entre océan et marais, sur la côte atlantique, une inscription régionale qui pèse sur la demande et l'offre. La géographie joue son rôle: la commune est à 44 km du littoral charentais, dans la plaine, à une altitude de 38 m.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.