Logement & immobilier

Le logement à Gujan-Mestras

33470 Gironde 22 153 hab.
Fiche complète

Le parc résidentiel de Gujan-Mestras totalise 13 861 logements, très majoritairement constitué de maisons individuelles (4,1 pièces en moyenne).

Résidences principales 80%
Logements vacants 4,9%
Chauffage principal Électricité
DPE dominant C

01 Le parc de logements

13 861Logements au total
21 %Appartements i
65,8 %Propriétaires
15,1 %Rés. secondaires
10 %Logements sociaux i
4,9 %Logements vacants i-20% vs dept · -39% vs France
+12,5 %Évolution 2016–2022
277 /km²Densité de logements i

Le parc comprend 13 861 logements dont 11 086 résidences principales, 2 099 résidences secondaires et 676 logements vacants.

INSEE · 2022

Répartition du parc

Visualisation des trois usages du parc: 80 % d'habitat permanent, 15 % de résidences secondaires et 5 % de logements inoccupés sur un total de 13 861.

INSEE · 2022

Époque de construction

L'ancienneté du parc se lit ici: 30 % des logements relèvent de la période 2006-2019, le segment d'avant 1919 restant à 3 %.

INSEE · 2022

Nombre de pièces

Le parc compte 4,1 pièces en moyenne par logement, avec 34 % de logements de cinq pièces ou plus et 12 % de petits logements (T1-T2).

INSEE · Recensements

Évolution du parc

2011 2016 2022
Total logements11 33912 32213 861
Rés. principales8 8709 63511 086
Rés. secondaires1 8141 9582 099
Vacants654728676

En comparaison, Cestas (à 32 km) enregistre 73,4 % de part de propriétaires

02 Occupation, confort et motorisation

INSEE · 2022

Répartition par statut

Le graphique croise les statuts d'occupation: 65,8 % de propriétaires face à 32,0 % de locataires (dont 11 % en HLM).

INSEE · 2022

Mode de chauffage

Répartition des modes de chauffage: 60 % au électricité, 28 % pour gaz de ville, 10 % pour autres sources (bois notamment).

INSEE · 2022

Ancienneté d'emménagement

Moins de 2 ans1 065
2 à 4 ans2 571
5 à 9 ans2 499
10 ans ou plus4 951
Total ménages11 086
INSEE · 2022

Occupation des logements

Occupation normale2 259
Sous-occupation modérée2 707
Sous-occupation accentuée2 784
Suroccupation modérée357
Suroccupation accentuée12
INSEE · 2022

Équipement automobile

Motorisation des ménages: 7 % n'ont aucune voiture, 52 % en ont une et 41 % en possèdent deux ou plus. Par ailleurs, 86,5 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.

03 Évolution historique

13 861Logements en 2022
+346 %Évolution depuis 1968
INSEE · 1968–2022

Évolution du parc depuis 1968

Sur la période 1968-2022, le nombre de logements évolue de 3 109 à 13 861, soit +346 %.

INSEE · Logements vacants

Logements vacants

Année 2020 2021 2022 2023 2024 2025
Logements vacants 989 989 1 094 981 949 548
Dont vacants > 2 ans 66 60 61 60 97 196

04 Performance énergétique (DPE)

CClasse DPE dominante
163kWh/m²/an en moyenne
3,5 %Passoires (F+G) i
3 689Diagnostics
ADEME · DPE

Étiquettes énergie & climat

Énergie

A
B
C
163 kWh/m²/an
D
E
F
G

Climat (GES)

A
1 458 kg CO2/an
B
C
D
E
F
G
ADEME · DPE

Distribution DPE

Distribution DPE sur 3 689 diagnostics: la majorité se situe en classe C (49 %), avec 62 % de logements économes (A-B-C).

ADEME · GES

Distribution GES

Répartition climat du parc: A concentre 31 % des diagnostics et 85 % obtiennent A, B ou C.

ADEME · DPE

Consommation par époque de construction

Consommation selon l'époque: maximum 245 kWh/m²/an (avant 1948), minimum 83 kWh/m²/an (après 2012).

ADEME · DPE

Maisons vs Appartements

Les maisons affichent une classe dominante C (176 kWh/m²/an), les appartements C (137) — l'écart typologique est marqué.

Comparaison territoriale
Consommation vs département-12 kWh/m²/an
Consommation vs France-40 kWh/m²/an
Passoires vs département-1,5 pts
Passoires vs France-6,4 pts

05 Obligations SRU (art. 55)

Commune déficitaire SRU — Le taux de logements sociaux est inférieur à l'objectif légal.
11,5 %Taux logements sociaux i
1 287Logements sociaux (LLS)
En détail
Objectif légal25 %
StatutDéficitaire

06 Parc social détaillé (RPLS 2025)

Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).

6,69 €Loyer moyen /m² i
2,8 %Taux de vacance i
294dont PLAI i
117dont PLS i
SDES · RPLS 2025

Typologie des logements sociaux

TypologieNombre
T149
T2406
T3497
T4244
T5+17

Le parc de logements structure le

Le saviez-vous ?

Résumé

Selon le recensement INSEE 2022, les 13 861 logements de Gujan-Mestras se partagent entre résidences principales, secondaires et vacants (80,0 % / 15,1 % / 4,9 %). Le pavillonnaire l'emporte largement (75,9 %), le collectif assurant 24,1 % du parc. Le cadre local de Gujan-Mestras est une commune de la façade atlantique française, à basse altitude (23 m), dans un relief de plaine.

Avec 65,8 % de propriétaires et 32,0 % de locataires, Gujan-Mestras se range du côté des communes à majorité propriétaire. Le logement social occupe une place de 11,0 % dans le parc de résidences principales. La commune reste sous la cible SRU (25,0 %): son taux s'établit à 11,5 %.

Le parc compte 29,8 % de logements postérieurs à 2006, reflet d'une urbanisation contemporaine. Bonne tenue énergétique du parc de Gujan-Mestras: classe C en tête et consommation moyenne (163 kWh/m²/an) sous la médiane nationale. Au plan énergétique résidentiel, 60,0 % des résidences principales s'appuient sur le électricité.

Gujan-Mestras affiche une croissance de son parc de +12,5 % depuis 2016. La multi-motorisation est la norme à Gujan-Mestras: 41,0 % des ménages possèdent deux voitures ou plus.

Les caractéristiques du parc résidentiel s'interprètent à l'aune du cadre régional — Gujan-Mestras est une commune de la façade atlantique française. Le contexte naturel (à basse altitude (23 m), dans un relief de plaine) module les arbitrages des résidents et investisseurs.

Cette synthèse mobilise trois sources principales: le recensement INSEE 2022 (parc, statut d'occupation, ancienneté, motorisation), la base des DPE déposés à l'ADEME (performance énergétique), et lorsqu'applicable, les obligations SRU publiées par les services de l'État.

Faut-il investir à Gujan-Mestras en 2026 ?

Porte sud du Bassin d'Arcachon, Gujan-Mestras combine l'attrait d'un cadre de vie exceptionnel et les contraintes d'un marché sous forte pression extérieure. Avec une démographie en croissance (+9,2 % en 10 ans) et un taux de chômage (11,1 %) proche de la moyenne nationale, la commune affiche des indicateurs solides. L'analyse des prix et des indicateurs composites permet de trancher sur la pertinence d'un investissement en 2026.

4 433 €/m² prix médian
-2,5 % sur un an
372 transactions 2026

Une correction de prix de 10,6 % en 2024 offre un point d'entrée inédit sur la principale porte d'accès au Bassin d'Arcachon, sans effacer les indicateurs solides.

Verdict

➤ Miser sur Gujan-Mestras exige une stratégie de moyen terme, en profitant de la correction pour acquérir un bien bien placé, avec l'objectif d'un rendement locatif complété par une plus-value à la reprise du marché.

Rendement correct
Risque modere
Horizon moyen terme
Stratégie Locatif annuel avec complément saisonnier potentiel
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Points clés

  • ✓ Correction de -10,6 % : opportunité de timing
  • ✓ Porte du Bassin d'Arcachon : attractivité pérenne
  • ✓ Potentiel locatif élevé avec IOL à 6/10
  • ⚠ Accessibilité très faible pour les locaux (IAI 0,8/10)
  • ⚠ Dépendance à la demande extérieure et touristique

Pour qui est faite cette commune ?

  • ✓ Investisseur locatif classique
  • ✓ Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
  • ✗ Investisseur plus-value long terme
  • ✗ Primo-accédant local

Positionnement sur le marché

  • Avec un prix médian de 4 433 €/m², Gujan-Mestras dépasse la médiane nationale de plus de 40 %.
  • Son prix au mètre carré se situe environ 15 % au-dessus de la moyenne girondine.
  • Sur le littoral atlantique, elle reste plus accessible que les stations balnéaires du Bassin, avec un écart de prix pouvant atteindre -30 %.
Données 2026 Sources : DVF · INSEE · SDES Analyse éditoriale par IA

Analyse du marché immobilier à Gujan-Mestras

Le marché de Gujan-Mestras est sous forte tension : les prix sont élevés et l'accessibilité limitée pour les ménages locaux. C'est un marché de vendeurs où chaque bien trouve preneur rapidement.

Les signaux sont favorables à l'investissement locatif (IOL 6,1/10). La demande locative, la dynamique démographique et des prix encore contenus créent un contexte porteur. Le rendement brut estimé atteint 4,5 %.

Indices immobiliers de Gujan-Mestras

Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.

9,0

Indice de Pression Immobilière

Très élevé

Une pression immobilière maximale (9/10) indique un marché très tendu où la moindre opportunité est rapidement saisie.

À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?

Composantes de l'indice
Prix au m² (composite maisons/apparts)
98
Années de revenu pour acheter 70 m²
98
% de résidences secondaires
93
Croissance démographique (5 ans)
54
Densité de population
92
3,1

Indice d'Accessibilité Immobilière

Peu accessible

Une accessibilité catastrophique (0,8/10) confirme que le marché est porté par des acquéreurs extérieurs, au détriment des Gujanais.

Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?

Composantes de l'indice
Ratio prix/revenu (inversé)
2
% de propriétaires
16
Taux de pauvreté (inversé)
100
% de HLM (signal structurel)
11
6,1

Indice d'Opportunité Locative

Favorable

Un IOL à 6/10 indique une demande locative soutenue, adaptée à un investissement en location annuelle.

La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?

Composantes de l'indice
% de locataires (proxy marché locatif)
82
% résidences secondaires (demande saisonnière)
93
Croissance démographique (5 ans)
54
Capacité touristique / population
66
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
2
5,5

Indice de Pression Touristique Immobilière

Élevé

Une pression touristique modérée (5,1/10) suggère une opportunité locative saisonnière complémentaire, sans en faire un moteur exclusif.

À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?

Composantes de l'indice
% de résidences secondaires
93
Capacité touristique / population
66
% de logements vacants
23
Faible densité (proxy isolement touristique)
8

Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.

Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers

Indice de Pression Immobilière (IPI)

À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?

Échelle : 10 = très forte pression

Composantes :

  • Prix au m² (composite maisons/apparts) — poids 30 % requis
    Valeur brute : 4731,1 — Percentile dept : 98/100
  • Années de revenu pour acheter 70 m² — poids 25 %
    Valeur brute : 12,9 — Percentile dept : 98/100
  • % de résidences secondaires — poids 20 %
    Valeur brute : 15,1 — Percentile dept : 93/100
  • Croissance démographique (5 ans) — poids 15 %
    Valeur brute : 2,8 — Percentile dept : 54/100
  • Densité de population — poids 10 %
    Valeur brute : 443,1 — Percentile dept : 92/100

⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.

Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)

Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?

Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible

Composantes :

  • Ratio prix/revenu (inversé) — poids 40 % requis
    Valeur brute : 12,9 — Percentile dept : 2/100
  • % de propriétaires — poids 25 %
    Valeur brute : 52,6 — Percentile dept : 16/100
  • Taux de pauvreté (inversé) — poids 25 %
    Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100
  • % de HLM (signal structurel) — poids 10 %
    Valeur brute : 8,8 — Percentile dept : 11/100

⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.

Indice d'Opportunité Locative (IOL)

La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?

Échelle : 10 = signaux très favorables

Composantes :

  • % de locataires (proxy marché locatif) — poids 25 % requis
    Valeur brute : 34,2 — Percentile dept : 82/100
  • % résidences secondaires (demande saisonnière) — poids 20 %
    Valeur brute : 15,1 — Percentile dept : 93/100
  • Croissance démographique (5 ans) — poids 20 %
    Valeur brute : 2,8 — Percentile dept : 54/100
  • Capacité touristique / population — poids 15 %
    Valeur brute : 0,1 — Percentile dept : 66/100
  • Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel) — poids 20 %
    Valeur brute : 4731,1 — Percentile dept : 2/100

⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.

Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)

À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?

Échelle : 10 = très forte pression touristique

Composantes :

  • % de résidences secondaires — poids 35 % requis
    Valeur brute : 15,1 — Percentile dept : 93/100
  • Capacité touristique / population — poids 25 %
    Valeur brute : 0,1 — Percentile dept : 66/100
  • % de logements vacants — poids 15 %
    Valeur brute : 4,9 — Percentile dept : 23/100
  • Faible densité (proxy isolement touristique) — poids 25 %
    Valeur brute : 443,1 — Percentile dept : 8/100

⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.

Investir à Gujan-Mestras : opportunités et risques

Investir à Gujan-Mestras en 2026 relève d'une stratégie de moyen terme, visant à profiter de la correction des prix pour acquérir un bien qui bénéficiera de la reprise du marché et de l'attrait indéfectible du Bassin. Le rendement locatif brut des appartements (4,2 %) est correct mais sera amputé par une taxe foncière élevée (46,88 %) et les charges de gestion. Le rendement net estimé à 2,4 % est faible, plaçant la rentabilité davantage du côté de la plus-value à la revente.

Le parc locatif présente l'avantage d'être moderne, avec seulement 3,6 % de passoires thermiques (F/G), limitant le risque de travaux obligatoires. Néanmoins, la part importante de résidences secondaires (15,1 %) et la pression touristique modérée (IPTI à 5,1/10) ouvrent la possibilité d'une stratégie mixte : location annuelle complétée par des locations saisonnières estivales pour optimiser les revenus. La présence de deux campings et de plusieurs hébergements touristiques témoigne de cette dynamique.

La prudence s'impose sur le choix du bien et du quartier. Il faut prioriser les zones pérennement attractives pour les locataires annuels (proximité des commerces, gare, écoles) plutôt que les secteurs purement touristiques. La construction neuve importante (342 logements autorisés en 2024) peut, à terme, accroître l'offre locative. Investir ici suppose donc une sélection rigoureuse et une trésorerie suffisante pour absorber une charge nette les premières années.

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Données du marché immobilier à Gujan-Mestras

DVF, loyers, permis, analyse expert

Les données DVF 2024 confirment le statut de Gujan-Mestras comme marché tendu et cher de la première couronne du Bassin d'Arcachon. La baisse récente de 10,6 % du prix médian agit comme un correctif nécessaire après une période euphorique, mais ne remet pas en cause le positionnement premium de la commune. Le volume de transactions, bien qu'en repli, reste significatif avec 311 ventes, indiquant une liquidité réelle.

La comparaison avec les communes voisines est éclairante. Gujan-Mestras est 12 % plus chère que Gradignan et 21 % plus chère que Cestas, deux pôles bien reliés à Bordeaux. Cet écart s'explique par la proximité immédiate du Bassin, un atout indéniable mais qui introduit une forte saisonnalité et une dépendance à l'économie touristique. La gare de la commune, située à seulement 500 m du centre, est un atout pour la desserte de Bordeaux, mais ne suffit pas à contrebalancer le « surcoût littoral ».

Structurellement, le marché est tiré par la demande extérieure, comme le prouve l'indice d'accessibilité (IAI) catastrophique à 0,8/10. L'indice de pression immobilière (IPI) maximal (9/10) confirme que toute opportunité est chèrement disputée. Cette dynamique crée un risque de décrochage avec la solvabilité locale, le revenu médian des habitants (25 670 €) étant insuffisant pour accéder à la propriété dans leur propre commune.

Analyses détaillées du marché

Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.

Évolution du marché immobilier de Gujan-Mestras Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés

L'évolution des prix à Gujan-Mestras est un cas d'école de surchauffe immobilière suivie d'une correction. Entre 2020 et 2023, le prix médian a grimpé de 1 140 €/m², soit une hausse de 28 %, dopée par l'exode urbain post-Covid et l'attrait du Bassin. Le pic de 2023 (5 263 €/m²) a cependant été suivi d'un net repli de 10,6 % l'année suivante, ramenant la médiane à 4 433 €/m². Cette baisse, plus marquée que dans certaines communes voisines, reflète un ajustement après une bulle spéculative locale. Pour un acheteur en 2026, cela signifie entrer sur un marché qui a déjà digéré une partie de ses excès, avec un prix de base plus raisonnable mais encore élevé au regard du département. La tendance sur 5 ans reste malgré tout fortement haussière, confirmant l'ancrage de Gujan-Mestras dans la sphère des marchés côtiers attractifs et chers.

Évolution du marché immobilier de Gujan-Mestras

Comment lire ce graphique ?

Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.

En 2025, 4 433 €/m² de prix médian pour 372 transactions; l'évolution depuis 2021 ressort à +2,2 %.

Maisons vs Appartements

Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.

Maisons
Prix médian 4 528 €/m²
Surface médiane 91 m²
Transactions 300
Appartements
Prix médian 4 030 €/m²
Surface médiane 52 m²
Transactions 72

Indicateurs clés du marché

-2,5 %
Variation annuelle prix/m² ?
4,5 %
Rendement locatif apparts ?
3,9 %
Rendement locatif maisons ?
36,8 %
Taux d'effort ?
Effort élevé

Achat type — prix total estimé

412 048 €
Maison 91 m² ?
Mensualité ~2 390 €/mois (20 ans, 3,5 %)
209 560 €
Appartement 52 m² ?
Mensualité ~1 215 €/mois (20 ans, 3,5 %)
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité

L'analyse financière révèle un effort d'investissement conséquent pour une rentabilité modeste dans l'immédiat. Pour acquérir une maison type de 90 m² à 436 860 €, un ménage gujanais au revenu médian devrait y consacrer 17 années de salaire, illustrant la fracture entre marché local et prix. En location, le rendement brut des appartements (4,2 %) est tiré par des loyer élevés (15,1 €/m²/mois), mais une fois déduites les charges (taxe foncière à 46,88 %, gestion, vacance), le rendement net tombe autour de 2,4 %. Le loyer perçu ne couvrirait ainsi qu'une partie de la mensualité d'emprunt, laissant un effort net mensuel à la charge de l'investisseur. Cette équation financière convient surtout à des profils recherchant un ancrage dans le Bassin à moyen terme, avec un objectif de plus-value à la revente complétant la rentabilité locative.

Acheter vs Louer — appartement 52 m²

1 215 €/mois
Mensualité crédit ?
786 €/mois
Loyer estimé ?
Acheter coûte 429 €/mois de plus

Accessibilité — années de revenu médian

16,1 ans
Pour une maison ?
8,2 ans
Pour un appartement ?

Estimation des loyers (Carte des loyers)

15,1 €/m²
Loyer médian appartements ?
12,4 - 18,5 €/m²
14,7 €/m²
Loyer médian maisons ?
11,0 - 19,5 €/m²
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes

Répartition des ventes

80,6 % de maisons et 19,4 % d'appartements parmi les 372 transactions enregistrées.

Le marché penche côté maisons (80,6 % des ventes), avec des prix médians respectifs de 4 528 €/m² pour les maisons et 4 030 €/m² pour les appartements.

Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
Indicateur Global Maisons Appartements
Nombre de transactions 372 300 72
Prix médian/m² 4 433 € 4 528 € 4 030 €
Prix moyen/m² 4 880 €
Surface médiane – 91 m² 52 m²

Historique

Année Transactions Prix médian/m²
2021 608 4 336 €
2022 508 4 963 €
2023 353 5 156 €
2024 274 4 546 €
2025 372 4 433 €
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés

La dynamique de construction neuve à Gujan-Mestras est soutenue mais en léger repli. Sur les cinq dernières années, 1 325 logements ont été autorisés, soit une moyenne de 265 par an. L'année 2024 enregistre 342 autorisations, mais la tendance est à la baisse (-18 % par rapport à la période précédente). Ce ralentissement pourrait limiter l'offre future face à une demande structurellement forte, participant à un effet de soutien sur les prix de l'ancien. La part importante de constructions récentes (29,8 % du parc construit après 2006) dessine une commune qui se renouvelle et modernise son parc, un atout face aux normes énergétiques de plus en plus strictes. Cette construction neuve, souvent sous forme de lotissements, se concentre vraisemblablement en périphérie du centre-bourg, répondant à la pression démographique tout en maintenant une densité modérée (443 hab/km²).

Construction et développement immobilier

Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.

Évolution de la construction

Rythme de la construction: 522 logements autorisés sur la dernière période (2025), après 328 sur 2013 — soit +59,1 %.

Vacance longue durée à Gujan-Mestras

Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.

548 logements vacants au total
196 vacants depuis plus de 2 ans 35,8 % des vacants

Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.

Construction neuve à Gujan-Mestras (5 dernières années)

Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).

Cumul 5 ans: 1 311 logements autorisés à à Gujan-Mestras, dont 261 en 2025 (-22 % vs les 5 années précédentes).

1 311 logements autorisés sur 5 ans
261 en 2025 dernière année connue
-22 % vs 5 années précédentes tendance

Ralentissement de la construction neuve : signal de tension à venir sur le parc, prix soutenus si la demande tient.

Fourchettes de loyers à Gujan-Mestras

Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.

Appartements
Bas 12,4 €/m²
Médian 15,1 €/m²
Haut 18,5 €/m²
Écart de 6,1 €/m² entre le 1er et le dernier décile.
Maisons
Bas 11,0 €/m²
Médian 14,7 €/m²
Haut 19,5 €/m²
Écart de 8,5 €/m² entre le 1er et le dernier décile.

Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.

Charge fiscale réelle à Gujan-Mestras

Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.

Pour un appartement type (52 m²)
~2 212 €/an
soit ~2,8 mois de loyer par an
Pour une maison type (91 m²)
~3 751 €/an
soit ~2,8 mois de loyer par an
Taux taxe foncière sur le bâti 46,88 % Moyenne dept : 46,07 % +0,81 pt Moyenne France : 43,01 % +3,87 pt
Taxe d'habitation (rappel) 30,36 % supprimée pour les RP en 2023 · maintenue sur les résidences secondaires

Évolution du taux sur 4 ans

46,22 % 2021
46,27 % 2022
46,62 % 2023
46,88 % 2024
Comment se calcule ce chiffre ?

Le taux affiché (46,88 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.

Formule officielle : Taxe foncière = VLC × taux

Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.

L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.

Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,8 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.

Passer du rendement brut au net implique de soustraire toutes les charges annuelles. À Gujan-Mestras, la taxe foncière sur le bâti s'élève à 46,88 %. Il faut y ajouter la provision pour charges de copropriété (10 % de logements en appartements), l'assurance, les frais de gestion locative (environ 6 % du loyer) et une provision pour travaux de maintenance. La vacance locative, avec 4,9 % de logements vacants, est aussi un risque à provisionner. Ces éléments réduisent mécaniquement la rentabilité affichée.

Performance énergétique du parc à Gujan-Mestras

Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 3 689 diagnostics analysés (ADEME)

Étiquettes DPE à Gujan-Mestras: la classe C domine, 3,5 % du parc relève du statut de passoire thermique.

Classe dominante C
Passoires thermiques 3,5 % F + G
Conso moyenne 162 kWh/m²/an

Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).

Le parc local est plutôt performant avec une classe énergétique C dominante et seulement 3,6 % de passoires thermiques (F/G), bien en-deçà de la moyenne nationale. Ce faible taux réduit le risque réglementaire immédiat lié aux interdictions de location prévues en 2025 et 2028. Cependant, les propriétaires de biens classés D ou E doivent anticiper des travaux de rénovation pour rester conformes à la loi Climat de 2034 et maintenir leur valeur sur le marché, de plus en plus sensible à la performance énergétique.

Calculateur de rendement à Gujan-Mestras

Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.

Rendement brut —
Rendement net —
Mensualité crédit (20 ans à 3,5 %) —
Effort résiduel —

Cas pratique : un investissement type à Gujan-Mestras

Pour un appartement type de 45 m² à Gujan-Mestras, comptez environ 193 140 € à l'achat. Loué 15,1 €/m², il génère 680 € de loyer mensuel brut, soit un rendement brut de 4,2 %. Après déduction de la taxe foncière (environ 1 000 €/an), des charges et d'une provision vacance, l'effort net mensuel peut devenir positif si le crédit est inférieur à 500 €.

Erreurs à éviter quand on investit à Gujan-Mestras

  • Négliger la taxe foncière, à 46,88 % à Gujan-Mestras.
  • Oublier de provisionner la vacance locative (4,9 % de logements vacants).
  • Surestimer le loyer réellement praticable par rapport au marché.
  • Ignorer les risques locatifs en zone touristique (saisonnalité).

Quand acheter ou vendre ?

Le marché de Gujan-Mestras connaît une saisonnalité marquée par le tourisme estival. Le printemps est idéal pour vendre, captant la demande de familles souhaitant s'installer avant la rentrée. L'automne voit une activité soutenue avec les investisseurs. L'hiver peut offrir des opportunités d'achat avec moins de concurrence. Pensez au calendrier fiscal : la taxe foncière, payable en septembre, peut inciter certains vendeurs à finaliser avant.

Le saviez-vous ?

  • La commune compte 418 emplacements de camping pour 22 153 habitants.
  • 6 % seulement du parc immobilier a été bâti avant 1945.
  • Le score numérique de la commune est de 9/100, malgré une couverture fibre de 88,4 %.

S'installer à Gujan-Mestras : cadre de vie et logement

S'installer à Gujan-Mestras, c'est choisir le calme d'une ville de 22 000 habitants tout en gardant un accès direct aux plages et aux ports du Bassin d'Arcachon. La commune offre un niveau d'équipements et de services exceptionnel pour sa taille, avec 889 équipements recensés par l'INSEE, dont 108 commerces et 232 établissements de santé. Ce maillage dense, couplé à une desserte ferroviaire locale, limite la dépendance à la voiture pour les besoins du quotidien.

Le cadre de vie est marqué par la présence de l'eau, avec ses ports à huîtres et ses canaux, mais aussi par un risque inondation pris en compte par deux Plans de Prévention des Risques (PPRIF et PPRSM). Le climat est océanique, avec des précipitations abondantes (948 mm/an) et une douceur relative (13,7°C de moyenne). La population, avec un âge médian de 50,8 ans, est plus âgée que la moyenne nationale, ce qui se ressent dans l'offre de services et l'ambiance générale, apaisée et familiale.

Carte du marché immobilier à Gujan-Mestras

Gujan-Mestras et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.

moins cher moyen plus cher

Climat à Gujan-Mestras

13,7 °C
Température moyenne ?
2 096 h
Ensoleillement ?
948 mm
Précipitations ?
34 j
Jours de gel/an ?

Le climat océanique tempéré de Gujan-Mestras affiche une température moyenne de 13,7 °C et 948 mm de pluie annuels. Les hivers sont doux et les étés agréables, avec une faible amplitude thermique. Ce profil convient particulièrement aux acheteurs cherchant à éviter les grands froids, mais acceptant une humidité relative et des précipitations réparties sur l'année. L'altitude de 15 m et la proximité du Bassin d'Arcachon atténuent les extrêmes, offrant un cadre de vie prisé par les résidents permanents et les retraités, qui représentent 36,6 % de la population.

Composition du parc immobilier à Gujan-Mestras

13 861 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.

Le parc local mêle individuel (79,3 %) et collectif (20,7 %).

80,0 % Résidences principales 11 086 logements
15,1 % Résidences secondaires 2 099 logements
4,9 % Logements vacants 676 logements
65,8 % Propriétaires de leur résidence

Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.

Le parc immobilier est très majoritairement composé de maisons individuelles (79,3 %), signe d'un marché familial et ancré. Le taux de propriétaires (65,8 %) est élevé, traduisant une stabilité résidentielle. La part des résidences secondaires (15,1 %) et des logements vacants (4,9 %) reste modérée, limitant le risque de marché saisonnier pur. Cette structure indique une demande locale solide, avec des biens souvent occupés par leurs acquéreurs, ce qui peut tempérer la volatilité des prix face aux cycles nationaux.

Ancienneté du parc à Gujan-Mestras

Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 10 601 logements).

  • Avant 1919 3,0 % 313 logts
  • 1919-1945 3,0 % 320 logts
  • 1946-1970 9,8 % 1 040 logts
  • 1971-1990 26,3 % 2 790 logts
  • 1991-2005 28,1 % 2 983 logts
  • 2006-2019 29,8 % 3 155 logts

Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.

Équipements et services à Gujan-Mestras

889 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.

108 Commerces
482 Services
232 Santé
21 Sports et loisirs
16 Enseignement
17 Tourisme
13 Transports

Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.

Risques naturels et géorisques à Gujan-Mestras

Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).

Potentiel radon Faible Classe 1/3
Sismicité Très faible Zone 1/5
Risques naturels recensés 6 aléas dans la commune
Arrêtés catnat (historique) 10 catastrophes naturelles déclarées

Gujan-Mestras est soumise à deux Plans de Prévention des Risques (PPR) : un PPR Inondation Forêt (PPRIF) et un PPR Submersion Marine (PPRSM), reflétant sa position sur le Bassin. La sismicité est très faible et le radon faible. Dix arrêtés de catastrophe naturelle ont été historiquement pris. Tout achat doit impérativement consulter l'état des risques, car ces PPR peuvent imposer des contraintes constructives (niveau de plancher, matériaux) ou des obligations d'assurance spécifiques, impactant la valeur et l'usage du bien.

Cas pratique : un achat type à Gujan-Mestras

Pour une maison familiale de 90 m², le budget moyen s'élève à 436 860 €. Avec un apport de 10 % et un taux à 4 % sur 20 ans, la mensualité hors assurance avoisine 2 000 €. Cela représente environ 93 % du revenu médian local mensuel, nécessitant souvent deux apporteurs ou un apport plus conséquent pour ramener l'effort à un tiers du revenu.

Erreurs à éviter quand on achète à Gujan-Mestras

  • Oublier de consulter l'état des risques (2 PPR actifs).
  • Négliger le DPE, clé pour la valeur future et la loi Climat.
  • Sous-estimer les coûts d'entretien sous climat humide (948 mm de pluie/an).
  • Ne pas vérifier la proximité réelle des commerces et services.

Points clés à retenir à Gujan-Mestras

  • Prix médian au m² : 4 433 €, en correction de -10,6 % sur un an.
  • Rendement brut locatif : 4,2 % pour les appartements, 3,6 % pour les maisons.
  • Climat doux : température moyenne annuelle de 13,7 °C.
  • Écart maison/appartement : 4 528 €/m² contre 4 030 €/m².
  • Taxe foncière élevée à 46,88 %, impactant le rendement net.
  • Parc stable : 65,8 % de propriétaires, 15,1 % de résidences secondaires.
  • Facteur valeur clé : performance énergétique (DPE).
  • Prix total type : 436 860 € pour une maison, 193 140 € pour un appartement.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
DVF — Demandes de Valeurs Foncières
Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
Prix médian vs prix moyen
Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
Q1, Q3 et fourchette interquartile
Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
Rendement locatif brut
Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
Rendement locatif net
Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
PPR — Plan de Prévention des Risques
Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
Carte des loyers
Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
Taxe foncière
Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.

Méthodologie & sources

Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.

  • DVF — Demandes de Valeurs Foncières DGFiP

    Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.

    Année 2026 Prochaine MAJ : octobre 2026 Source officielle ↗
  • Carte des loyers Min. Transition écologique

    Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.

    Année 2025 Prochaine MAJ : avril 2027 Source officielle ↗
  • INSEE — Recensement & équipements INSEE

    Données population, parc logement, équipements de proximité.

    Source officielle ↗
  • SITADEL — Permis de construire SDES — Min. Transition écologique

    Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).

    Source officielle ↗
  • ADEME — DPE ADEME

    Diagnostics de performance énergétique du parc local.

    Source officielle ↗
  • Géorisques (BRGM) BRGM / Min. Transition écologique

    Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.

    Source officielle ↗

Indices composites villagesfrancais.fr — IPI, IAI, IOL, IPTI sont calculés en interne par croisement des sources ci-dessus. La méthodologie complète est documentée et auditable. Chaque indice est noté sur 10 et accompagné d'un score de fiabilité (basé sur la disponibilité des données sources pour la commune).

Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Gujan-Mestras ?

À Gujan-Mestras, au-delà de la surface, l'état général et la performance énergétique (DPE) pèsent lourd. Un bien rénové avec une classe B vaudra sensiblement plus qu'un équivalent classé E. La proximité des commerces (108 équipements), de la gare (500 m) et des écoles est un atout majeur. Pour les maisons, la taille du terrain et son exposition, notamment à la vue ou au calme, créent des écarts de prix. La présence d'un risque naturel en zone PPR peut déprécier un bien. L'exposition aux vents d'ouest et la qualité de l'isolation sont aussi scrutées sous ce climat humide.

Estimation indicative d'une maison à Gujan-Mestras

Pour une maison de 91 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :

403 403 €

Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.

Pourquoi faire estimer par un professionnel local

Un agent local maîtrise les micro-secteurs : le prix au m² diffère entre un quartier proche des ports à huîtres et une zone résidentielle plus éloignée. Il évalue l'impact réel d'un DPE D sur la valorisation et connaît la demande précise pour un type de bien (pavillon de plain-pied prisé par les 60 ans et plus, qui forment 36,6 % des habitants). Son estimation intègre des éléments invisibles sur les bases de données : qualité des aménagements, nuisances sonores potentielles, dynamique réelle de vente dans la copropriété. Il peut aussi conseiller sur le timing de mise en vente, en phase avec la saisonnalité du Bassin.

Erreurs à éviter pour une estimation fiable

  • Se baser uniquement sur le prix médian au m² (4 706 €).
  • Oublier de valoriser un bon DPE (classe C dominante).
  • Négliger l'impact négatif d'un bien en zone PPR.
  • Ne pas adapter le prix à la correction actuelle du marché (-10,6 %).

Investir à Gujan-Mestras : passer à l'action

L'analyse data offre une photographie précise, mais l'acquisition réussie se joue au niveau de la rue, du bien et de la négociation. Pour transformer cette opportunité potentielle en investissement rentable, la connaissance fine des quartiers et de la micro-dynamique du marché est indispensable.

Les chiffres dessinent une opportunité conditionnelle. Sa concrétisation dépend d'une expertise ultra-locale.

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Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.

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    Questions fréquentes sur l'immobilier à Gujan-Mestras

    Quel est le prix moyen de l'immobilier à Gujan-Mestras ?

    En 2024, le prix médian à Gujan-Mestras est de 4 433 €/m². Les maisons se négocient autour de 4 528 €/m² et les appartements à 4 030 €/m², selon les données DGFiP.

    Le marché est-il en baisse à Gujan-Mestras ?

    Oui, après un pic en 2023, une correction de -10,6 % a été enregistrée en 2024. Les prix reviennent ainsi à leur niveau de 2022, offrant une fenêtre d'achat intéressante par rapport aux sommets récents.

    Gujan-Mestras est-elle plus chère que ses voisines ?

    Gujan-Mestras est significativement plus chère que des communes de l'agglomération bordelaise comme Cestas (-21 %) ou Gradignan (-12 %). Elle paie un surcoût lié à sa position de porte d'entrée sur le Bassin d'Arcachon.

    Quel rendement locatif peut-on espérer ?

    Le rendement locatif brut est estimé à 4,2 % pour les appartements et 3,6 % pour les maisons. Compte tenu des charges, notamment une taxe foncière à 46,88 %, le rendement net est plus proche de 2,4 %.

    Quels sont les quartiers à privilégier pour investir ?

    Privilégiez les secteurs proches de la gare et du centre-ville pour la location annuelle, et les zones à proximité des ports et des plages pour un potentiel locatif saisonnier complémentaire. L'offre de services est excellente sur l'ensemble de la commune.

    Marché immobilier des communes voisines

    Avec un prix médian 12 % supérieur à Gradignan et 21 % plus élevé qu’à Cestas, Gujan-Mestras paie un « surcoût Bassin » important, plaçant la plus-value future dans sa capacité à maintenir cet écart de valorisation face à des communes pourtant mieux connectées à Bordeaux.

    Explorez le marché immobilier des communes comparables à Gujan-Mestras.

    Communes limitrophes de Gujan-Mestras

    Gujan-Mestras est entourée de 3 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :

    4 433 €/m² Prix médian à Gujan-Mestras
    Être recontacté gratuitement Être recontacté

    Résumé

    Marché sous pression à Gujan-Mestras: 4 433 €/m² en médiane, +74,8 % par rapport à la moyenne nationale. La commune figure parmi les 2 % les plus chères de la Gironde au mètre carré.

    Sur la période 2021-2025, le prix médian de Gujan-Mestras varie peu (+2,2 %). Sur l'ensemble de la période, 2 115 transactions sont recensées par les données DVF.

    Le marché penche nettement côté maisons (80,6 %), vendues autour de 4 528 €/m² pour des surfaces médianes de 91 m². Un bien type de 91 m² revient à environ 412 048 €, soit 16,1 années de revenu médian local pour l'acquérir.

    Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 15,1 € (appartements) et 14,7 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Rendement brut calculé: environ 4,5 % sur un bien médian. Le parc de Gujan-Mestras compte 15,1 % de résidences secondaires, témoignant d'une attractivité résidentielle non permanente appréciable.

    Les flux de permis restent élevés: 1 311 logements autorisés et 812 commencés sur la période 2021-2025.

    Le marché immobilier de Gujan-Mestras s'interprète dans un contexte plus large — Gujan-Mestras est une commune de la façade atlantique française, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location. Gujan-Mestras est à basse altitude (23 m), dans un relief de plaine, autant d'éléments qui influent sur la valeur des biens.

    Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.

    Sources et méthodologie

    Dernière mise à jour : 25/06/2026
    Voir le détail des 7 sources utilisées

    Poursuivre la visite à Gujan-Mestras

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    Communes voisines

    La Teste-De-Buch 33115 27 566 hab. 6,2 km Le Teich 33470 9 180 hab. 4,0 km Sanguinet 40460 4 741 hab. 16,9 km