01 Le parc de logements
Le parc comprend 21 647 logements dont 20 052 résidences principales, 436 résidences secondaires et 1 159 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 20 052 | 92,6 % |
| Résidences secondaires | 436 | 2,0 % |
| Logements vacants | 1 159 | 5,4 % |
Parmi les 21 647 logements du parc, 93 % assurent la fonction de résidence principale, contre 2 % de secondaires et 5 % de vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 985 | 4,9 % |
| 1919-1945 | 2 812 | 14,1 % |
| 1946-1970 | 5 328 | 26,7 % |
| 1971-1990 | 3 660 | 18,4 % |
| 1991-2005 | 2 605 | 13,1 % |
| 2006-2019 | 4 536 | 22,8 % |
Lecture de l'âge du bâti: la tranche 1946-1970 domine (27 %), le bâti ancien d'avant 1919 pèse 5 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 2 104 | 10,5 % |
| 2 pièces | 5 116 | 25,5 % |
| 3 pièces | 6 406 | 31,9 % |
| 4 pièces | 3 915 | 19,5 % |
| 5 pièces ou plus | 2 511 | 12,5 % |
Distribution par taille: 36 % de petits logements (T1-T2), 13 % de grands (5p+), moyenne à 3,0 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 18 539 | 19 925 | 21 647 |
| Rés. principales | 17 430 | 18 477 | 20 052 |
| Rés. secondaires | 59 | 210 | 436 |
| Vacants | 1 050 | 1 239 | 1 159 |
Corbeil-Essonnes, commune de taille similaire à 18 km, affiche 33,3 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 7 364 | 36,7 % |
| Locataires (privé) | 5 704 | 28,4 % |
| Locataires HLM | 6 598 | 32,9 % |
| Logés gratuitement | 385 | 1,9 % |
Le graphique croise les statuts d'occupation: 36,7 % de propriétaires face à 61,4 % de locataires (dont 33 % en HLM).
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 11 768 | 58,7 % |
| Fioul | 741 | 3,7 % |
| Électricité | 7 003 | 34,9 % |
| Gaz bouteille | 87 | 0,4 % |
| Autre (bois…) | 452 | 2,3 % |
gaz de ville constitue la première source de chauffage du parc (59 %), suivi par électricité (35 %) et fioul (4 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 2 081 |
| 2 à 4 ans | 4 708 |
| 5 à 9 ans | 4 398 |
| 10 ans ou plus | 8 864 |
| Total ménages | 20 052 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 7 310 |
| Sous-occupation modérée | 4 560 |
| Sous-occupation accentuée | 1 865 |
| Suroccupation modérée | 4 410 |
| Suroccupation accentuée | 784 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 7 678 | 38,3 % |
| 1 voiture | 9 879 | 49,3 % |
| 2 voitures ou plus | 2 494 | 12,4 % |
Équipement automobile des ménages: 38 % sans voiture, 49 % avec une voiture et 12 % avec deux ou plus. Par ailleurs, 46,9 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 14 305 | 13 779 | 79 | 447 |
| 1975 | 15 069 | 14 084 | 123 | 862 |
| 1982 | 14 881 | 13 885 | 89 | 907 |
| 1990 | 14 984 | 13 741 | 248 | 995 |
| 1999 | 15 939 | 14 402 | 216 | 1 321 |
| 2006 | 16 832 | 15 721 | 126 | 985 |
| 2011 | 18 539 | 17 430 | 59 | 1 050 |
| 2016 | 19 925 | 18 477 | 210 | 1 239 |
| 2022 | 21 647 | 20 052 | 436 | 1 159 |
Suivi historique du parc depuis 1968: partant de 14 305 logements, le total atteint 21 647 en 2022 (+51 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 1 646 | 2 414 | 1 653 | 1 703 | 2 172 | 1 025 |
| Dont vacants > 2 ans | 256 | 294 | 241 | 246 | 403 | 487 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 17 | 0,1 % |
| Classe B | 331 | 2,4 % |
| Classe C | 5 584 | 41,2 % |
| Classe D | 4 332 | 32,0 % |
| Classe E | 2 195 | 16,2 % |
| Classe F | 635 | 4,7 % |
| Classe G | 462 | 3,4 % |
Le graphique décompose les 13 556 diagnostics par étiquette énergétique: 41 % en C, 44 % en A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 868 | 6,4 % |
| Classe B | 2 115 | 15,6 % |
| Classe C | 5 781 | 42,6 % |
| Classe D | 2 757 | 20,3 % |
| Classe E | 1 395 | 10,3 % |
| Classe F | 477 | 3,5 % |
| Classe G | 163 | 1,2 % |
Distribution des étiquettes climat: dominante C à 43 %, 65 % du parc affichent un profil carbone favorable (A-B-C).
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 293 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 237 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 204 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 155 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 147 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 106 kWh/m²/an |
Consommation selon l'époque: maximum 293 kWh/m²/an (avant 1948), minimum 106 kWh/m²/an (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 2 | 15 |
| Classe B | 8 | 323 |
| Classe C | 105 | 5 479 |
| Classe D | 198 | 4 134 |
| Classe E | 161 | 2 034 |
| Classe F | 115 | 520 |
| Classe G | 135 | 327 |
Les maisons affichent une classe dominante D (293 kWh/m²/an), les appartements C (199) — l'écart typologique est marqué.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 799 |
| T2 | 1 638 |
| T3 | 2 543 |
| T4 | 1 513 |
| T5+ | 316 |
Faut-il investir à Choisy-le-Roi en 2026 ?
Ville riveraine de la Seine dans la Metropole du Grand Paris, Choisy-Le-Roi beneficie d'une excellente desserte ferroviaire mais affiche des indicateurs economiques fragiles. Cette dualite se reflete dans son marche immobilier, entre opportunite locative et correction des prix. Notre verdict pour 2026.
Malgré une correction des prix, la commune affiche un rendement locatif brut de 6,9 % pour les appartements, un des plus élevés de la proche couronne parisienne.
Verdict
➤ Un bon marche pour l'investisseur locatif avertis, privilegiant le rendement sur la plus-value immediate.
Points clés
- ✓ Rendement brut attractif de 6,9 % pour les apparts
- ✓ Correction recente ouvre des opportunites
- ✓ Très bon reseau de transports en commun
- ⚠ Taux de chomage local eleve (13,6 %)
- ⚠ Fragilite financiere des menages (revenu median 20 840 €)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Prix median global inferieur de 18 % a la moyenne nationale.
- Se situe en deca de la moyenne departementale du Val-de-Marne.
- Rendement locatif nettement superieur a celui des grandes metropoles comme Paris.
Analyse du marché immobilier à Choisy-le-Roi
Le marché immobilier local reste relativement calme avec une pression contenue (IPI 4,3/10). Les délais de vente sont plus longs et les marges de négociation plus ouvertes.
Indices immobiliers de Choisy-le-Roi
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
4,3
Indice de Pression Immobilière
Modéré
Pression immobiliere moderee. Le marche n'est pas tendu, laissant du temps pour la negociation.
Indice de Pression Immobilière
ModéréPression immobiliere moderee. Le marche n'est pas tendu, laissant du temps pour la negociation.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
5,4
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
Accessibilite moderee. Les prix restent eleves pour le revenu local, l'acheteur typique vient souvent de l'exterieur.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenAccessibilite moderee. Les prix restent eleves pour le revenu local, l'acheteur typique vient souvent de l'exterieur.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,2
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Opportunite locative elevee. La demande locative est soutenue, portee par la desserte transport.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréOpportunite locative elevee. La demande locative est soutenue, portee par la desserte transport.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
3,6
Indice de Pression Touristique Immobilière
Modéré
Pression touristique moderee. L'economie locale n'est pas structuree autour du tourisme, privilegiez le locatif annuel.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ModéréPression touristique moderee. L'economie locale n'est pas structuree autour du tourisme, privilegiez le locatif annuel.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 3680,4 — Percentile dept : 24/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 12,4 — Percentile dept : 50/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 2,0 — Percentile dept : 63/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : -0,5 — Percentile dept : 28/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 9189,2 — Percentile dept : 70/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 12,4 — Percentile dept : 50/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 34,0 — Percentile dept : 26/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 30,5 — Percentile dept : 24/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 63,3 — Percentile dept : 74/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 2,0 — Percentile dept : 63/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : -0,5 — Percentile dept : 28/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 0/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 3680,4 — Percentile dept : 76/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 2,0 — Percentile dept : 63/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 0/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 5,4 — Percentile dept : 41/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 9189,2 — Percentile dept : 30/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Choisy-le-Roi : opportunités et risques
Investir a Choisy-Le-Roi en 2026 est une strategie orientee vers le rendement locatif plutot que la plus-value immediate. Le rendement brut de 6,9 % pour les appartements est attractif, mais il doit etre nuance par les charges reelles. La taxe fonciere, a 42,26 %, vient considerablement rogner ce rendement, sans compter les travaux de renovation energetique sur un parc ou 8 % des logements sont encore des passoires thermiques (classes F ou G).
La baisse recente des prix offre un point d'entree plus favorable qu'il y a trois ans. Neanmoins, il est crucial de selectionner des biens avec un DPE performant (la classe C domine) pour se premunir contre les futures interdictions de location et les depenses de renovation. Les zones non soumises au PPRI (Plan de Prevention des Risques d'Inondation) de la Marne et de la Seine sont egalement a privilegier pour eviter des surprimes d'assurance et des contraintes reglementaires.
La construction neuve etant en net recul (-18 %), le risque de sur-offre a court terme est faible. Cependant, la fragilite economique locale impose de privilegier des profils de locataires solvables, souvent issus de l'exterieur de la commune, attires par la connexion rapide a Paris. Une gestion locative professionnelle est recommandee pour faire face a un turnover potentiellement plus eleve.
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Données du marché immobilier à Choisy-le-Roi
DVF, loyers, permis, analyse expertLes chiffres DVF 2024 confirment que Choisy-Le-Roi est engagee dans une phase de correction. Le prix median global a perdu -4,1 % sur un an et retrouve des niveaux inferieurs a ceux de 2020. Cette baisse s'explique par le double effet du resserrement du credit et de la fragilite des indicateurs economiques locaux, avec un taux de chomage superieur a 13 % et un revenu median parmi les plus bas du departement.
Malgre ce contexte, la commune conserve un atout majeur : sa desserte en transports. La gare de Choisy-le-Roi, situee a 0,2 km du centre, et la proximite de l'aeroport d'Orly (5,2 km) soutiennent une demande locative solide, notamment de la part d'actifs travaillant a Paris ou en plateforme aeroportuaire. Cela se traduit par un rendement brut eleve pour les appartements, a 6,9 %.
Le parc immobilier, marque par une part significative de logements sociaux (36 %) et un renouvellement recent (22,8 % construits apres 2006), presente un visage dual. L'investisseur doit cibler les biens les mieux places, en particulier ceux proches des axes de transport et des nombreux equipements de services (776 selon l'INSEE), pour garantir une liquidite a la revente et une occupation locative reguliere.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Choisy-le-Roi Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Selon les donnees DVF, le prix median a Choisy-Le-Roi a connu un pic a 4 096 €/m² en 2021, avant de s'inscrire dans un cycle de correction qui l'a ramene a 3 678 €/m² en 2024, soit une baisse de -10,1 % en trois ans. Cette evolution suit la tendance regionale de refroidissement apres la flambee post-crise Covid. Les maisons, avec un prix median de 4 400 €/m², resistent mieux que les appartements (3 515 €/m²), mais le segment collectif concentre l'essentiel du volume de transactions. Pour un acheteur en 2026, ce contexte ouvre des opportunites de negociation, particulierement sur les biens dont les prix n'ont pas encore integre cette baisse.
Évolution du marché immobilier de Choisy-le-Roi
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Le marché local enregistre 443 transactions en 2025 et affiche une évolution de -7,8 % sur 2021–2025 (prix médian à 3 623 €/m²).
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Un appartement median de 53 m² a 3 499 €/m² represente un investissement de 185 447 €. Avec un loyer median de 20,2 €/m²/mois, le revenu locatif annuel brut atteint 12 847 €, soit un rendement brut de 6,9 %. Toutefois, apres deduction d'une vacance locative, des frais de gestion et de la taxe fonciere (42,26 % du revenu cadastral), le rendement net s'approche de 4,2 %. L'effort financier initial reste consequent, equivalent a 8,9 annees de revenu median local, necessitant souvent un apport significatif ou un revenu superieur a la moyenne communale.
Acheter vs Louer — appartement 53 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Le volume de transactions a Choisy-Le-Roi est en baisse reguliere depuis 2021, passant de 663 a 412 ventes en 2024. Cette contraction indique un marche qui passe progressivement d'un equilibre vendeur a un equilibre acheteur. Les appartements constituent 81 % des ventes, avec une surface mediane de 53 m², refletant un parc et une demande orientes vers les logements compacts. Les prix moyens des dernieres ventes montrent une dispersion importante, la fourchette interquartile allant de 3 070 a 4 435 €/m², soulignant l'importance cruciale de la localisation et de l'etat du bien dans la fixation du prix.
Répartition des ventes
16,9 % de maisons et 83,1 % d'appartements parmi les 443 transactions enregistrées.
Les appartements concentrent 83,1 % des mutations, pour un prix médian de 4 400 €/m² (maisons) contre 3 515 €/m² (appartements).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 443 | 75 | 368 |
| Prix médian/m² | 3 623 € | 4 400 € | 3 515 € |
| Prix moyen/m² | 3 965 € | ||
| Surface médiane | – | 80 m² | 53 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 602 | 3 931 € |
| 2022 | 565 | 4 000 € |
| 2023 | 449 | 3 804 € |
| 2024 | 391 | 3 605 € |
| 2025 | 443 | 3 623 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve a Choisy-Le-Roi montre un net ralentissement. Selon les donnees SITADEL, seuls 102 logements ont ete autorises en 2024, representant une tendance a la baisse de -18 % sur les cinq dernieres annees. Ce ralentissement pourrait limiter a moyen terme l'offre nouvelle, maintenant une certaine pression sur les loyers du parc existant. La faible part de residences secondaires (2 %) et un taux de vacance modere (5,4 %) indiquent que le marche est principalement occupe par des residents permanents, une caracteristique stabilisatrice pour l'investisseur en locatif annuel.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Sur 13 périodes, 8 408 logements ont été autorisés et 5 968 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de 71 %.
Vacance longue durée à Choisy-le-Roi
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Choisy-le-Roi (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 1 602 logements autorisés à à Choisy-le-Roi, dont 524 en 2025 (+7 % vs les 5 années précédentes).
Construction neuve en hausse modérée : signal d'attractivité confirmée et d'offre qui suit la demande.
Fourchettes de loyers à Choisy-le-Roi
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Choisy-le-Roi
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (42,26 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,5 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement brut annoncé est à pondérer par les charges réelles. À Choisy-Le-Roi, la taxe foncière sur le bâti s'élève à 42,26 %. Il faut y ajouter les frais de gestion locative (environ 5 %), les charges de copropriété non récupérables, et une provision pour vacance locative (le taux de logements vacants est de 5,4 %) et travaux. Ces éléments expliquent l'écart entre le rendement brut de 6,9 % et le rendement net approximatif de 4,2 % pour les appartements.
Performance énergétique du parc à Choisy-le-Roi
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 13 556 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Choisy-le-Roi: la classe C domine, 8,1 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
Le parc immobilier local affiche une performance énergétique moyenne de classe C (203 kWh/m²/an), supérieure à de nombreuses communes franciliennes. La part des passoires thermiques (classes F et G) est contenue à 8,0 %. Cela réduit le risque réglementaire immédiat lié aux interdictions de location programmées (2025 pour les étiquettes G, 2028 pour les F). Néanmoins, pour tout achat, une vigilance sur le DPE reste nécessaire pour anticiper les travaux de rénovation et les futures contraintes légales (2034).
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Les appartements, notamment les T2 et T3, sont les plus adaptés à l'investissement locatif. Ils représentent l'essentiel du parc (plus de 80 %) et offrent la meilleure liquidité. Le parc ancien (19,1 % d'avant 1945) peut présenter des opportunités de rénovation, mais attention au DPE : 8 % des logements sont des passoires (classes F/G). Le neuf, bien que moins présent (22,8 % de logements construits après 2006), est attractif pour sa performance énergétique mais son rendement peut être rogné par des prix d'acquisition plus élevés.
Quelles zones cibler à Choisy-le-Roi ?
La zone la plus prisée est le secteur de la gare (0,2 km), cœur de la vie commerciale et des services. Les quartiers résidentiels plus éloignés du centre offrent parfois des prix d'entrée plus bas. Aucun grand programme neuf majeur n'est signalé, la tendance étant à un ralentissement de 18 % des autorisations de construire sur cinq ans. L'attractivité locative repose donc sur l'existant et son accessibilité. La présence de trois risques naturels recensés (PPRI Marne et Seine) doit être vérifiée pour chaque projet, car elle peut impacter l'assurance.
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Risques à connaître avant d'investir à Choisy-le-Roi
Le risque de vacance locative existe, avec un taux de logements vacants de 5,4 %. La dépendance à l'économie locale est modérée, le taux d'emploi étant de 64,9 %. Le principal risque réglementaire concerne le DPE : 8 % du parc est en classe F ou G, ce qui entraînera des interdictions de location à horizon 2025 et 2028 pour les plus énergivores. La taxe foncière, à 42,26 %, pèse significativement sur le rendement net. Enfin, la faible part de résidences secondaires (2 %) confirme l'absence de marché locatif saisonnier.
Erreurs à éviter quand on investit à Choisy-le-Roi
- Négliger la taxe foncière, l'une des plus élevées du 94.
- Surévaluer le loyer perçu par rapport au marché (20,2 €/m²).
- Oublier de provisionner pour les travaux dans un parc ancien à 19 %.
- Choisir un bien avec un DPE F/G, interdits à la location en 2028.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier de Choisy-Le-Roi suit le rythme francilien : activité accrue de mars à juin, puis ralentissement estival. La rentrée (septembre-octobre) est aussi dynamique, coïncidant avec la date de la taxe foncière qui peut motiver certaines ventes. L'hiver est plus calme, offrant parfois des opportunités de négociation. Pour vendre au meilleur prix, misez sur le printemps. Pour acheter, l'automne ou l'hiver peuvent permettre de mieux négocier.
Le saviez-vous ?
- La commune compte 6 monuments historiques protégés.
- 99,7 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
- L'aéroport d'Orly n'est qu'à 5,2 km à vol d'oiseau.
S'installer à Choisy-le-Roi : cadre de vie et logement
S'installer a Choisy-Le-Roi, c'est beneficier des avantages de la banlieue parisienne bien connectee, avec une offre de services completes. La commune compte pas moins de 1 614 equipements (commerces, sante, education, sports), offrant une autonomie appreciable au quotidien. La proximite immediate de la gare RER C place le centre de Paris a une vingtaine de minutes, un atout decisif pour les navetteurs.
Le cadre de vie est toutefois marque par une forte densite (plus de 9 000 hab./km²) et une urbanisation intense. Les berges de Seine et la presence de monuments historiques, comme l'ancien chateau royal, apportent des respirations. La population est jeune (age median de 36,3 ans) et familiale, mais la fragilite socio-economique est perceptible, avec un taux de pauvrete la classant au 3e rang sur 21 dans sa categorie departementale.
Carte du marché immobilier à Choisy-le-Roi
Choisy-le-Roi et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Choisy-le-Roi
Avec une température moyenne annuelle de 12,7 °C et 593 mm de précipitations, le climat de Choisy-Le-Roi est typique de l'Île-de-France, doux et modéré. L'altitude moyenne de 36 m limite les jours de gel sévère. Ce profil convient aux acheteurs recherchant un climat urbain tempéré, sans extrêmes, propice à la vie de famille et aux déplacements quotidiens vers Paris, situé à seulement 15 minutes en RER C depuis la gare de Choisy-le-Roi (0,2 km du centre).
À qui s'adresse Choisy-le-Roi ?
La ville s'adresse principalement aux primo-accédants et jeunes ménages franciliens cherchant à devenir propriétaires sans s'éloigner des emplois. Son prix d'entrée et sa desserte RER/TGV (gare TGV à 8,8 km) sont ses principaux arguments. Les familles y trouvent des services scolaires complets (30 établissements) et un indice de jeunesse élevé (40,6 % de moins de 30 ans). En revanche, les budgets plus élevés ou les recherches de grand calme se tourneront vers des communes moins denses. Les retraités (18,1 % de la population) y apprécient la proximité des services de santé.
Avantages et limites à Choisy-le-Roi
✓ Points forts
- Accès RER C direct en centre-ville (0,2 km)
- Proximité de l'aéroport d'Orly (5,2 km)
- Prix au m² inférieur à ceux de Palaiseau ou Massy
- Parc immobilier globalement performant (DPE C dominant)
- Tissu de services et commerces très dense (1 614 équipements)
− À prendre en compte
- Densité de population très élevée (9 189 hab/km²)
- Exposition au risque inondation (PPRI Seine et Marne)
- Taux de chômage local élevé (13,6 %)
Composition du parc immobilier à Choisy-le-Roi
21 647 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Dominante collective (83,6 %) sur un total de 21 647 logements.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc de Choisy-Le-Roi, composé à 16,4 % de maisons et à 36,0 % de logements sociaux, révèle un marché mixte. La part des propriétaires-occupants (36,7 %) est inférieure à la moyenne nationale, indiquant une population locataire importante. Seuls 2 % de résidences secondaires suggèrent une vocation résidentielle principale. La faible vacance (5,4 %) et le renouvellement du parc (22,8 % construits après 2006) indiquent une demande stable, adaptée aux primo-accédants et aux jeunes actifs.
Ancienneté du parc à Choisy-le-Roi
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 19 924 logements).
- Avant 1919 4,9 % 985 logts
- 1919-1945 14,1 % 2 812 logts
- 1946-1970 26,7 % 5 328 logts
- 1971-1990 18,4 % 3 660 logts
- 1991-2005 13,1 % 2 605 logts
- 2006-2019 22,8 % 4 536 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Choisy-le-Roi
1 614 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Choisy-le-Roi
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Choisy-Le-Roi est soumis à un Plan de Prévention du Risque d'Inondation (PPRI) pour la Marne et la Seine, avec 10 arrêtés de catastrophe naturelle historiques. La sismicité est très faible et le radon faible. Tout achat en bord de fleuve ou en zone inondable identifiée doit s'accompagner d'une vérification en mairie. Ces contraintes peuvent impacter l'assurabilité et la constructibilité, mais concernent des secteurs précis, sans affecter l'ensemble du territoire communal.
Cas pratique : un achat type à Choisy-le-Roi
Pour une maison type de 70 m² (au prix médian de 4 457 €/m²), le budget s'élève à environ 312 000 € hors frais. Cela représente 15 années du revenu médian local (20 840 €). Avec un apport de 10 % (31 200 €) et un crédit sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité hors assurance avoisine les 1£500 €.
Erreurs à éviter quand on achète à Choisy-le-Roi
- Omettre de vérifier le zonage du PPRI en bord de Seine.
- Acheter sans diagnostic de performance énergétique (DPE).
- Surévaluer son budget sans inclure les frais de notaire (8 %).
- Négliger la proximité des 30 écoles pour un projet familial.
Points clés à retenir à Choisy-le-Roi
- Prix médian à 3 678 €/m², en baisse de 4,1 % sur un an.
- Rendement brut locatif parmi les plus élevés du 94 à 6,9 %.
- Climat tempéré francilien, 12,7 °C de moyenne annuelle.
- Écart maison/appartement : +27 % pour les maisons.
- Taxe foncière élevée à 42,26 %, à intégrer au calcul net.
- Parc immobilier jeune : 22,8 % construits après 2006.
- 8 % de passoires thermiques, un atout pour les biens rénovés.
- Coût total médian : 311 990 € pour une maison type.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Choisy-le-Roi ?
À Choisy-Le-Roi, la valeur d'un bien dépend fortement de sa localisation par rapport à la gare RER (0,2 km) et aux 178 commerces recensés. L'état général et la performance énergétique (DPE) pèsent de plus en plus, avec seulement 8 % de passoires. Pour une maison, la surface du terrain est un atout. Pour un appartement, l'étage, l'exposition et la qualité de la copropriété sont déterminants. Les biens rénovés se distinguent nettement sur un marché où près d'un logement sur cinq date d'avant 1945.
Estimation indicative d'une maison à Choisy-le-Roi
Pour une maison de 80 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
289 840 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation précise est la clé d'une vente réussie dans le contexte actuel. Surévaluer votre bien dans un marché en baisse le condamne à la stagnation, d'autant que 5,4 % des logements sont déjà vacants. Sous-évaluer, c'est perdre plusieurs milliers d'euros. Des facteurs comme la performance énergétique prennent une importance croissante : un bien classé F ou G (8 % du parc) voit sa valeur et sa capacité de financement diminuer. L'estimation doit intégrer les spécificités de votre rue, la vue, l'étage, la qualité de la rénovation et les données récentes de vente dans votre immeuble ou votre quartier. C'est ce travail d'expertise qui permet de fixer un prix d'appel attractif et défendable face à des acheteurs de plus en plus informés.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Les outils en ligne utilisent des moyennes (3 678 €/m²) qui ignorent les micro-marchés : la valeur diffère entre un appartement près de la gare et un autre en secteur pavillonnaire. Un professionnel local évalue l'état réel, les travaux à prévoir, la dynamique de la copropriété et la demande précise. Son expertise est cruciale pour négocier avec des acheteurs informés, surtout dans un contexte de baisse des prix de 4,1 % sur un an. Il garantit une mise en marché optimale et évite une sous-évaluation pénalisante.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser sur le prix au m² moyen, ignorant les micro-secteurs.
- Surestimer la valeur à cause de travaux personnels non valorisants.
- Oublier de mentionner des vices cachés ou des risques (PPRI).
- Négliger l'impact d'un DPE médiocre sur la valorisation.
Investir à Choisy-le-Roi : passer à l'action
Transformer cette analyse en operation reelle exige une connaissance fine des micro-quartiers et du parc. Un professionnel local peut identifier les biens a fort potentiel locatif et negocier le prix d'achat dans un marche en correction.
Ces donnees posent un diagnostic, mais la reussite d'un investissement se joue sur le choix du bien et du quartier.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Choisy-le-Roi
Quel est le prix du m2 a Choisy-Le-Roi en 2024 ?
Le prix median global etait de 3 678 €/m² en 2024. Les maisons se vendaient en mediane a 4 400 €/m² et les appartements a 3 515 €/m², selon les donnees DVF.
Est-ce le bon moment pour acheter a Choisy-Le-Roi ?
Le marche est en correction (-4,1 % sur un an), ce qui peut ouvrir des opportunites de negociation. Cela depend de votre strategie : le rendement locatif reste attractif, mais la plus-value a court terme est incertaine.
Choisy-Le-Roi est-elle plus chere que ses voisines comme Massy ?
Non, Choisy-Le-Roi est nettement plus accessible. Son prix median est inferieur de 24 % a celui de Massy (4 561 €/m²), selon la comparaison 2024.
Quel rendement locatif puis-je esperer a Choisy-Le-Roi ?
Le rendement locatif brut moyen pour un appartement est de 6,9 %. Apres charges (gestion, vacance, taxe fonciere), le rendement net approximatif est d'environ 4,2 %.
Quels sont les risques a connaitre avant d'investir ?
Principaux risques : exposition aux inondations (PPRI actif), fragilite economique locale (taux de chomage 13,6 %), et presence de passoires thermiques (8 % du parc). Une etude du bien et de son environnement est cruciale.
Marché immobilier des communes voisines
Avec un prix median 24 % plus bas que Massy et un rendement locatif superieur, Choisy-Le-Roi offre un effet de levier plus interessant que ses voisines mieux cotees, pour des indicateurs de transport similaires.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Choisy-le-Roi.
Communes limitrophes de Choisy-le-Roi
Choisy-le-Roi est entourée de 7 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian au m² à Choisy-le-Roi atteint 3 623 € sur 443 transactions — un niveau tendu, supérieur à la médiane départementale.
Repli du prix médian: -7,8 % entre 2021 et 2025 à Choisy-le-Roi. Sur l'ensemble de la période, 2 450 transactions sont recensées par les données DVF.
Le marché est principalement collectif: 83,1 % des ventes portent sur des appartements, à 3 515 €/m² pour 53 m² en surface médiane. Rapporté au revenu médian de Choisy-le-Roi, un logement de 80 m² (352 000 €) représente 16,9 années de ressources brutes.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 20,2 € (appartements) et 20,2 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 6,9 % pour un appartement (5,5 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Le poids limité des résidences secondaires (2,0 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
Dynamique de production soutenue sur 2021-2025: 1 602 logements autorisés, soit 320/an en moyenne.
Le marché immobilier de Choisy-le-Roi s'interprète dans un contexte plus large — Choisy-le-Roi est une commune de la petite couronne parisienne, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location. Sur le plan physique, la commune est à basse altitude (34 m), dans un relief de plaine, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.