01 Le parc de logements
Le parc comprend 2 723 logements dont 2 586 résidences principales, 51 résidences secondaires et 86 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 2 586 | 95,0 % |
| Résidences secondaires | 51 | 1,9 % |
| Logements vacants | 86 | 3,2 % |
Sur les 2 723 logements recensés, 95 % sont occupés à l'année, 2 % servent de résidence secondaire et 3 % sont vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 75 | 3,0 % |
| 1919-1945 | 17 | 0,7 % |
| 1946-1970 | 78 | 3,2 % |
| 1971-1990 | 1 075 | 43,6 % |
| 1991-2005 | 658 | 26,7 % |
| 2006-2020 | 561 | 22,8 % |
Le graphique répartit le parc selon sa décennie de construction — 1971-1990 arrive en tête avec 44 %, devant les constructions récentes (23 % après 2006).
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 83 | 3,2 % |
| 2 pièces | 260 | 10,1 % |
| 3 pièces | 399 | 15,4 % |
| 4 pièces | 633 | 24,5 % |
| 5 pièces ou plus | 1 212 | 46,8 % |
Les logements de cinq pièces ou plus représentent 47 % du parc, contre 13 % de T1-T2 — la taille moyenne s'établit à 4,4 pièces.
Évolution du parc
| 2012 | 2017 | 2023 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 2 393 | 2 340 | 2 723 |
| Rés. principales | 2 044 | 2 208 | 2 586 |
| Rés. secondaires | 284 | 46 | 51 |
| Vacants | 64 | 86 | 86 |
À Montarnaud (15 km, 4 208 hab.), la part de propriétaires s'élève à 78,3 %
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 1 703 | 65,9 % |
| Locataires (privé) | 486 | 18,8 % |
| Locataires HLM | 342 | 13,2 % |
| Logés gratuitement | 55 | 2,1 % |
Visualisation des quatre statuts — 65,8 % de propriétaires occupants, 32,0 % de locataires et 13 % de HLM dans les résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 612 | 23,7 % |
| Fioul | 53 | 2,1 % |
| Électricité | 1 751 | 67,7 % |
| Gaz bouteille | 16 | 0,6 % |
| Autre (bois…) | 153 | 5,9 % |
Le graphique hiérarchise les énergies de chauffage — électricité en tête (68 %), 24 % pour gaz de ville et 6 % pour autres sources (bois notamment).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 348 |
| 2 à 4 ans | 539 |
| 5 à 9 ans | 378 |
| 10 ans ou plus | 1 321 |
| Total ménages | 2 586 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 548 |
| Sous-occupation modérée | 547 |
| Sous-occupation accentuée | 448 |
| Sous-occupation très accentuée | 925 |
| Suroccupation modérée | 117 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 130 | 5,0 % |
| 1 voiture | 1 202 | 46,5 % |
| 2 voitures ou plus | 1 255 | 48,5 % |
Le graphique montre la répartition par nombre de véhicules — 5 % sans, 46 % à une voiture, 49 % multi-motorisés. Par ailleurs, 88,2 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 135 | 116 | 8 | 11 |
| 1975 | 279 | 233 | 19 | 27 |
| 1982 | 566 | 522 | 14 | 30 |
| 1990 | 1 120 | 1 063 | 25 | 32 |
| 1999 | 1 660 | 1 556 | 57 | 47 |
| 2007 | 2 153 | 1 852 | 241 | 60 |
| 2012 | 2 393 | 2 044 | 284 | 64 |
| 2017 | 2 340 | 2 208 | 46 | 86 |
| 2023 | 2 723 | 2 586 | 51 | 86 |
Entre 1968 et 2023, le parc est passé de 135 à 2 723 logements, soit +1917 % d'évolution sur plus d'un demi-siècle.
Logements vacants du parc privé
| Au 1er janvier | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 148 | 297 | 199 | 173 | 199 | 93 | 112 |
| Dont vacants > 2 ans | 21 | 30 | 28 | 25 | 23 | 48 | 23 |
Série LOVAC : chaque édition décrit le parc au 1er janvier de l'année précédente. Depuis l'édition 2025, données sources avant chaîne de traitement fiscale (note de version de la source) : non comparables aux éditions antérieures.
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 65 | 8,0 % |
| Classe B | 183 | 22,6 % |
| Classe C | 420 | 51,9 % |
| Classe D | 102 | 12,6 % |
| Classe E | 26 | 3,2 % |
| Classe F | 11 | 1,4 % |
| Classe G | 3 | 0,4 % |
La classe C domine avec 52 % des diagnostics, et 82 % des logements atteignent le palier A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 422 | 52,1 % |
| Classe B | 146 | 18,0 % |
| Classe C | 192 | 23,7 % |
| Classe D | 31 | 3,8 % |
| Classe E | 12 | 1,5 % |
| Classe F | 5 | 0,6 % |
| Classe G | 2 | 0,2 % |
Émissions CO₂: 52 % des logements relèvent de la classe A, 94 % atteignent les meilleures étiquettes A-B-C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 209 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 200 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 162 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 112 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 122 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 67 kWh/m²/an |
Le graphique croise conso moyenne et décennie de construction: pic à 209 kWh/m²/an (avant 1948), creux à 67 (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 35 | 30 |
| Classe B | 52 | 131 |
| Classe C | 196 | 224 |
| Classe D | 63 | 39 |
| Classe E | 22 | 4 |
| Classe F | 10 | 1 |
| Classe G | 1 | 2 |
Côté maisons, la dominante est C (145 kWh/m²/an); côté appartements, C (118).
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 0 |
| T2 | 128 |
| T3 | 135 |
| T4 | 95 |
| T5+ | 19 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Clapiers (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
2 723 logements composent le parc de Clapiers en 2023, très majoritairement occupés à l'année (95,0 %). 72,4 % de maisons pour 27,6 % d'appartements: la typologie penche nettement côté pavillonnaire. Clapiers se situe dans un environnement une commune du Languedoc méditerranéen.
Clapiers présente un profil majoritairement propriétaire — 65,8 % des ménages possèdent leur résidence principale. Part du parc social: 13,2 % des résidences principales. Le taux SRU communal — 21,4 % — n'atteint pas la cible légale de 25,0 %.
Le parc compte 22,8 % de logements postérieurs à 2006, reflet d'une urbanisation contemporaine. Le bilan DPE est favorable: classe C dominante, 130 kWh/m²/an, en deçà du repère national (203). Le électricité est la première source de chauffage du parc (67,7 %).
Dynamique de construction marquée: +16,4 % de logements en plus entre 2017 et 2023. 48,5 % des ménages de Clapiers disposent d'au moins deux voitures, reflet d'une dépendance forte à l'automobile.
Clapiers appartient au tissu une commune du Languedoc méditerranéen, repère pour lire son marché résidentiel.
Le détail du parc (2 586 résidences principales de Clapiers) correspond au millésime INSEE 2023. Les performances énergétiques s'appuient sur les DPE ADEME, régulièrement mis à jour par les diagnostiqueurs agréés.
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Parmi les 333 communes du Hérault, Clapiers se place dans le top 5 % des plus chères au m².
Verdict
➤ Le marché est hors de portée des revenus locaux : 10,2 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
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Positionnement sur le marché
- Prix au m² dans le top 5 % du Hérault
Analyse du marché immobilier à Clapiers
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 10,2 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Le rendement locatif brut estimé atteint 4,9 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Clapiers
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Clapiers s'établit à 4 066 €, sur la base de 53 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Clapiers se positionne dans le top 5 % des communes les plus chères du Hérault.
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 45,4 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Clapiers Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Clapiers
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions de 2021 à 2025. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Entre 2021 et 2025, le prix médian passe de 3 662 €/m² à 4 066 €/m² (+11,0 %), pour 53 transactions sur la dernière année.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 76 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
75,5 % de maisons et 24,5 % d'appartements parmi les 53 transactions enregistrées.
Répartition des ventes: 75,5 % de maisons et 24,5 % d'appartements — un équilibre qui reflète la typologie bâtie de la commune.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 53 | 40 | 13 |
| Prix médian/m² | 4 066 € | 4 113 € | 4 023 € |
| Prix moyen/m² | 4 124 € | ||
| Surface médiane | – | 100 m² | 76 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 70 | 3 662 € |
| 2022 | 58 | 4 260 € |
| 2023 | 42 | 4 151 € |
| 2024 | 42 | 4 243 € |
| 2025 | 53 | 4 066 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
1 394 logements autorisés cumulés, 1 334 commencés: la dynamique récente affiche 54 autorisations sur 2025.
Vacance longue durée à Clapiers
Logements vacants du parc privé, au 1er janvier 2025 — LOVAC (Ministère de la Transition écologique, traitement Cerema).
Construction neuve à Clapiers (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Clapiers totalise 308 logements sur 5 ans, soit +9 % vs la période antérieure.
Construction neuve en hausse modérée : signal d'attractivité confirmée et d'offre qui suit la demande.
Fourchettes de loyers à Clapiers
Loyer d'annonce mensuel au m², charges comprises, estimé par la Carte des loyers (ANIL, ministère du Logement), avec son intervalle de prédiction à 95 %. Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Charge fiscale réelle à Clapiers
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2025.
Évolution du taux sur 5 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (45,42 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,7 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc à Clapiers
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 810 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Clapiers est C, avec 1,7 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
Calculateur de rendement à Clapiers
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S'installer à Clapiers : cadre de vie et logement
Avec 6 006 habitants concentrés sur 7,69 km² (781 hab/km²), Clapiers affiche un tissu villageois dense.
Le territoire abrite 2 monuments historiques protégés, 27 appellations d'origine rattachées au terroir local et 229 services et équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Clapiers
Clapiers et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Clapiers
Composition du parc immobilier à Clapiers
2 723 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc à Clapiers combine 72,8 % de maisons et 27,2 % d'appartements.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Ancienneté du parc à Clapiers
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 2 465 logements).
- Avant 1919 3,0 % 75 logts
- 1919-1945 0,7 % 17 logts
- 1946-1970 3,2 % 78 logts
- 1971-1990 43,6 % 1 075 logts
- 1991-2005 26,7 % 658 logts
- 2006-2020 22,8 % 561 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Clapiers
229 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Clapiers
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPRI_Clapiers PPRN Approuvé approuvé le 28/02/2013
- PPRIF Clapiers PPRN Approuvé approuvé le 21/03/2005
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Clapiers
Pour une maison de 100 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
406 600 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Clapiers
Quel est le prix de l'immobilier à Clapiers ?
Le prix médian au m² à Clapiers est de 4 066 € (données DVF, 53 transactions). Pour une maison de 100 m² (surface médiane locale), compter environ 411 000 €.
Comment Clapiers se situe-t-elle dans le Hérault ?
Clapiers se classe au 15ᵉ rang sur 333 communes du Hérault — dans le top 5 % des plus chères.
Quel rendement locatif espérer à Clapiers ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Clapiers est de 4,2 % (loyer de 14,5 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
Marché immobilier des communes voisines
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Communes limitrophes de Clapiers
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Résumé
Marché sous pression à Clapiers: 4 066 €/m² en médiane, +66,2 % par rapport à la médiane nationale. La commune figure parmi les 5 % les plus chères de l'Hérault au mètre carré.
Hausse contenue du prix médian: +11,0 % sur la période 2021-2025. 265 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF. Sur la dernière année, le prix médian recule de 4,2 % — un retournement à surveiller.
Le marché penche nettement côté maisons (75,5 %), vendues autour de 4 113 €/m² pour des surfaces médianes de 100 m². Un bien type de 100 m² revient à environ 411 300 €, soit 13,4 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Les loyers d'annonce de Clapiers avoisinent 16,3 €/m² pour les appartements et 14,5 €/m² pour les maisons. Rendement brut calculé: environ 4,9 % sur un bien médian. Le poids limité des résidences secondaires (1,9 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
La construction neuve est soutenue à Clapiers: 308 logements autorisés sur la période 2021-2025 (base SITADEL), soit environ 62 par an. Le gros des permis concerne des logements collectifs (58 % des autorisations sur 2021-2025).
Pour comprendre ce marché, il faut rappeler que Clapiers est une commune du Languedoc méditerranéen.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.