01 Le parc de logements
Le parc comprend 186 683 logements dont 165 313 résidences principales, 8 423 résidences secondaires et 12 946 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 165 313 | 88,6 % |
| Résidences secondaires | 8 423 | 4,5 % |
| Logements vacants | 12 946 | 6,9 % |
Répartition fonctionnelle du parc: 89 % de résidences principales, 5 % de secondaires et 7 % de vacants pour un total de 186 683 logements.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 10 952 | 6,8 % |
| 1919-1945 | 5 888 | 3,6 % |
| 1946-1970 | 31 332 | 19,4 % |
| 1971-1990 | 49 071 | 30,3 % |
| 1991-2005 | 30 208 | 18,7 % |
| 2006-2020 | 34 407 | 21,3 % |
Structure du bâti par époque: 7 % d'avant 1919, majorité construite sur la période 1971-1990 (30 %), 21 % postérieurs à 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 31 636 | 19,1 % |
| 2 pièces | 39 492 | 23,9 % |
| 3 pièces | 45 557 | 27,6 % |
| 4 pièces | 28 577 | 17,3 % |
| 5 pièces ou plus | 20 051 | 12,1 % |
Les logements de cinq pièces ou plus représentent 12 % du parc, contre 43 % de T1-T2 — la taille moyenne s'établit à 2,9 pièces.
Évolution du parc
| 2012 | 2017 | 2023 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 154 810 | 168 120 | 186 683 |
| Rés. principales | 136 995 | 148 485 | 165 313 |
| Rés. secondaires | 4 838 | 6 683 | 8 423 |
| Vacants | 12 977 | 12 952 | 12 946 |
Commune voisine de taille comparable, Nice (272 km) affiche 47,2 %
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 50 617 | 30,6 % |
| Locataires (privé) | 83 603 | 50,6 % |
| Locataires HLM | 27 372 | 16,6 % |
| Logés gratuitement | 3 721 | 2,3 % |
La répartition du parc occupé: 30,6 % de propriétaires, 67,1 % de locataires, dont 17 % en HLM.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 66 607 | 40,3 % |
| Fioul | 2 030 | 1,2 % |
| Électricité | 92 992 | 56,3 % |
| Gaz bouteille | 603 | 0,4 % |
| Autre (bois…) | 3 082 | 1,9 % |
électricité constitue la première source de chauffage du parc (56 %), suivi par gaz de ville (40 %) et autres sources (bois notamment) (2 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 36 096 |
| 2 à 4 ans | 49 217 |
| 5 à 9 ans | 30 203 |
| 10 ans ou plus | 49 797 |
| Total ménages | 165 313 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 56 545 |
| Sous-occupation modérée | 37 939 |
| Sous-occupation accentuée | 17 250 |
| Sous-occupation très accentuée | 12 517 |
| Suroccupation modérée | 38 949 |
| Suroccupation accentuée | 2 508 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 53 056 | 32,1 % |
| 1 voiture | 88 411 | 53,5 % |
| 2 voitures ou plus | 23 846 | 14,4 % |
Le graphique montre la répartition par nombre de véhicules — 32 % sans, 53 % à une voiture, 14 % multi-motorisés. Par ailleurs, 57,8 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 56 274 | 51 721 | 943 | 3 610 |
| 1975 | 75 144 | 68 282 | 1 296 | 5 566 |
| 1982 | 87 801 | 78 590 | 1 941 | 7 270 |
| 1990 | 106 978 | 92 422 | 4 753 | 9 803 |
| 1999 | 128 213 | 111 986 | 3 824 | 12 403 |
| 2007 | 144 803 | 127 511 | 4 463 | 12 829 |
| 2012 | 154 810 | 136 995 | 4 838 | 12 977 |
| 2017 | 168 120 | 148 485 | 6 683 | 12 952 |
| 2023 | 186 683 | 165 313 | 8 423 | 12 946 |
Entre 1968 et 2023, le parc est passé de 56 274 à 186 683 logements, soit +232 % d'évolution sur plus d'un demi-siècle.
Logements vacants du parc privé
| Au 1er janvier | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 21 304 | 22 610 | 21 398 | 21 446 | 17 563 | 9 150 | 13 733 |
| Dont vacants > 2 ans | 2 962 | 2 970 | 3 053 | 2 964 | 3 634 | 3 731 | 2 522 |
Série LOVAC : chaque édition décrit le parc au 1er janvier de l'année précédente. Depuis l'édition 2025, données sources avant chaîne de traitement fiscale (note de version de la source) : non comparables aux éditions antérieures.
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 2 873 | 3,2 % |
| Classe B | 11 768 | 13,3 % |
| Classe C | 43 931 | 49,6 % |
| Classe D | 20 033 | 22,6 % |
| Classe E | 7 662 | 8,7 % |
| Classe F | 1 781 | 2,0 % |
| Classe G | 460 | 0,5 % |
Lecture de la performance énergétique: C concentre 50 % des logements et 66 % atteignent les classes A, B ou C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 30 545 | 34,5 % |
| Classe B | 21 648 | 24,5 % |
| Classe C | 22 605 | 25,5 % |
| Classe D | 9 607 | 10,9 % |
| Classe E | 3 373 | 3,8 % |
| Classe F | 653 | 0,7 % |
| Classe G | 77 | 0,1 % |
Le graphique montre l'empreinte GES du parc — classe A dominante (35 %), 85 % de logements en A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 217 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 193 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 161 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 151 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 117 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 89 kWh/m²/an |
Les normes thermiques modernes se lisent ici — 89 kWh/m²/an pour les logements après 2012, près de 217 pour ceux avant 1948.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 192 | 2 681 |
| Classe B | 552 | 11 216 |
| Classe C | 1 950 | 41 981 |
| Classe D | 1 486 | 18 547 |
| Classe E | 643 | 7 019 |
| Classe F | 180 | 1 601 |
| Classe G | 43 | 417 |
Le graphique oppose deux profils — maisons en classe C (169 kWh/m²/an) et appartements en classe C (163).
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 4 297 |
| T2 | 5 812 |
| T3 | 11 856 |
| T4 | 7 567 |
| T5+ | 2 287 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Montpellier (prix au m², ventes DVF, tendance).
Le saviez-vous ?
- Montpellier est la commune ayant la plus faible part de propriétaires du département Hérault. (sur 341 communes) Voir le classement
- Montpellier est la commune ayant le plus de logements sociaux (HLM) du département Hérault. (sur 341 communes) Voir le classement
Résumé
Avec 186 683 logements dont 88,6 % de résidences principales, Montpellier présente un parc orienté vers l'habitat permanent. L'appartement domine nettement le parc (88,4 %), la maison individuelle ne représentant que 11,6 %. L'environnement communal: une commune du Languedoc méditerranéen.
67,1 % des ménages de Montpellier louent leur résidence principale. 16,6 % des résidences principales relèvent du parc social (HLM). Côté SRU, Montpellier demeure déficitaire avec 24,7 % de logements sociaux face à 25,0 % requis.
Le parc neuf pèse lourd: 21,3 % des logements construits depuis 2006. Le bilan DPE est favorable: classe C dominante, 163 kWh/m²/an, en deçà du repère national (203). Côté énergie, le électricité chauffe 56,3 % des résidences principales.
Le parc de Montpellier s'est étoffé de +11,0 % entre les deux derniers millésimes disponibles (2017-2023). 32,1 % des ménages de Montpellier ne possèdent pas de voiture — une signature de commune dense bien équipée.
Le profil régional — Montpellier est une commune du Languedoc méditerranéen — éclaire les choix d'habitat localement.
Les éléments présentés s'appuient sur le recensement de la population 2023 (INSEE) pour la structure du parc et sur les diagnostics de performance énergétique publiés par l'ADEME pour le volet énergétique.
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Parmi les 333 communes du Hérault, Montpellier se place dans le top 20 % des plus chères au m².
Verdict
➤ Le marché est hors de portée des revenus locaux : 12,2 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 5,5 %
- ⚠ 12,2 années de revenu médian pour 70 m²
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Positionnement sur le marché
- Prix au m² dans le top 20 % du Hérault
Analyse du marché immobilier à Montpellier
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 12,2 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Le rendement locatif brut estimé atteint 5,5 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Montpellier
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Montpellier s'établit à 3 432 €, sur la base de 4601 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Montpellier se positionne dans le top 20 % des communes les plus chères du Hérault.
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 54,3 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Montpellier Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Montpellier
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions de 2021 à 2025. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Entre 2021 et 2025, le prix médian passe de 3 209 €/m² à 3 432 €/m² (+6,9 %), pour 4 601 transactions sur la dernière année.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 50 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
10,2 % de maisons et 89,8 % d'appartements parmi les 4 601 transactions enregistrées.
Les appartements concentrent 89,8 % des mutations, pour un prix médian de 3 812 €/m² (maisons) contre 3 391 €/m² (appartements).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 4 601 | 468 | 4 133 |
| Prix médian/m² | 3 432 € | 3 812 € | 3 391 € |
| Prix moyen/m² | 3 473 € | ||
| Surface médiane | – | 96 m² | 50 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 5 646 | 3 209 € |
| 2022 | 5 742 | 3 435 € |
| 2023 | 4 627 | 3 488 € |
| 2024 | 3 989 | 3 356 € |
| 2025 | 4 601 | 3 432 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Sur 13 périodes, 72 126 logements ont été autorisés et 62 120 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de 86 %.
Vacance longue durée à Montpellier
Logements vacants du parc privé, au 1er janvier 2025 — LOVAC (Ministère de la Transition écologique, traitement Cerema).
Construction neuve à Montpellier (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Montpellier totalise 9 468 logements sur 5 ans, soit -46 % vs la période antérieure.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Montpellier
Loyer d'annonce mensuel au m², charges comprises, estimé par la Carte des loyers (ANIL, ministère du Logement), avec son intervalle de prédiction à 95 %. Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Charge fiscale réelle à Montpellier
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2025.
Évolution du taux sur 5 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (54,28 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,3 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc à Montpellier
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 88 508 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Montpellier est C, avec 2,5 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
Calculateur de rendement à Montpellier
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S'installer à Montpellier : cadre de vie et logement
Montpellier, commune de 310 240 habitants étendue sur 56,88 km², se distingue par un profil territorial singulier : baignée dans un climat doux (15,5 °C annuels).
Le territoire abrite 119 monuments historiques protégés, 31 appellations d'origine rattachées au terroir local et 15 408 services et équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Montpellier
Montpellier et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Montpellier
Composition du parc immobilier à Montpellier
186 683 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc à Montpellier est majoritairement collectif: 88,3 % d'appartements contre 11,7 % de maisons.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Ancienneté du parc à Montpellier
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 161 858 logements).
- Avant 1919 6,8 % 10 952 logts
- 1919-1945 3,6 % 5 888 logts
- 1946-1970 19,4 % 31 332 logts
- 1971-1990 30,3 % 49 071 logts
- 1991-2005 18,7 % 30 208 logts
- 2006-2020 21,3 % 34 407 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Montpellier
15 408 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Montpellier
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPRI_Lez_Mosson PPRN Approuvé approuvé le 13/01/2004
- PPRN-I - Montpellier PPRN Prescrit
- PPRIF Montpellier PPRN Approuvé approuvé le 30/01/2008
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Montpellier
Pour une maison de 96 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
329 472 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Montpellier
Quel est le prix de l'immobilier à Montpellier ?
Le prix médian au m² à Montpellier est de 3 432 € (données DVF, 4601 transactions). Pour une maison de 96 m² (surface médiane locale), compter environ 366 000 €.
Comment Montpellier se situe-t-elle dans le Hérault ?
Montpellier se classe au 66ᵉ rang sur 333 communes du Hérault — dans le top 20 % des plus chères.
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Résumé
Marché sous pression à Montpellier: 3 432 €/m² en médiane, +40,3 % par rapport à la médiane nationale.
Le marché immobilier de Montpellier est en hausse progressive: +6,9 % entre 2021 et 2025. 24 605 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF.
Le marché est principalement collectif: 89,8 % des ventes portent sur des appartements, à 3 391 €/m² pour 50 m² en surface médiane. Un bien type de 96 m² revient à environ 365 952 €, soit 17,1 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Les loyers d'annonce de Montpellier avoisinent 15,5 €/m² pour les appartements et 14,3 €/m² pour les maisons. Ratio loyer annuel / prix: 5,5 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Les résidences secondaires représentent 4,5 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Construction neuve active à Montpellier: l'équivalent de 1 894 logements autorisés en moyenne chaque année entre 2021 et 2025. Les permis portent majoritairement sur des logements collectifs (environ 58 % des autorisations de la période).
Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: Montpellier est une commune du Languedoc méditerranéen.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.