01 Le parc de logements
Le parc comprend 301 logements dont 254 résidences principales, 26 résidences secondaires et 21 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 254 | 84,4 % |
| Résidences secondaires | 26 | 8,6 % |
| Logements vacants | 21 | 7,0 % |
Le graphique détaille la structure des 301 logements: 84 % sont habités en permanence, 9 % épisodiquement et 7 % restent inoccupés.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 89 | 35,2 % |
| 1919-1945 | 41 | 16,2 % |
| 1946-1970 | 23 | 9,1 % |
| 1971-1990 | 36 | 14,2 % |
| 1991-2005 | 39 | 15,4 % |
| 2006-2019 | 25 | 9,9 % |
Structure du bâti par époque: 35 % d'avant 1919, majorité construite sur la période avant 1919 (35 %), 10 % postérieurs à 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 4 | 1,6 % |
| 2 pièces | 8 | 3,1 % |
| 3 pièces | 49 | 19,3 % |
| 4 pièces | 70 | 27,6 % |
| 5 pièces ou plus | 123 | 48,4 % |
Le parc compte 4,6 pièces en moyenne par logement, avec 48 % de logements de cinq pièces ou plus et 5 % de petits logements (T1-T2).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 290 | 296 | 301 |
| Rés. principales | 240 | 240 | 254 |
| Rés. secondaires | 25 | 27 | 26 |
| Vacants | 25 | 29 | 21 |
Pour référence, Piacé (12 km) affiche 66,3 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 181 | 71,3 % |
| Locataires (privé) | 56 | 22,0 % |
| Locataires HLM | 12 | 4,7 % |
| Logés gratuitement | 5 | 2,0 % |
Structure d'occupation: propriétaires 71,3 %, locataires 26,8 % — la part HLM s'établit à 5 % des résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 5 | 2,0 % |
| Fioul | 53 | 20,9 % |
| Électricité | 101 | 39,8 % |
| Gaz bouteille | 15 | 5,9 % |
| Autre (bois…) | 80 | 31,5 % |
électricité constitue la première source de chauffage du parc (40 %), suivi par autres sources (bois notamment) (31 %) et fioul (21 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 30 |
| 2 à 4 ans | 29 |
| 5 à 9 ans | 41 |
| 10 ans ou plus | 154 |
| Total ménages | 254 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 19 |
| Sous-occupation modérée | 48 |
| Sous-occupation accentuée | 82 |
| Suroccupation modérée | 0 |
| Suroccupation accentuée | 14 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 15 | 5,9 % |
| 1 voiture | 109 | 42,9 % |
| 2 voitures ou plus | 130 | 51,2 % |
Ventilation par équipement automobile: 6 % sans véhicule, 43 % mono-motorisés, 51 % multi-motorisés. Par ailleurs, 73,6 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 215 | 193 | 7 | 15 |
| 1975 | 216 | 170 | 20 | 26 |
| 1982 | 246 | 179 | 37 | 30 |
| 1990 | 244 | 182 | 37 | 25 |
| 1999 | 258 | 206 | 36 | 16 |
| 2006 | 280 | 236 | 29 | 15 |
| 2011 | 290 | 240 | 25 | 25 |
| 2016 | 296 | 240 | 27 | 29 |
| 2022 | 301 | 254 | 26 | 21 |
Trajectoire de long terme: 215 logements en 1968, 301 en 2022 (+40 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 28 | 30 | 32 | 32 | 42 | 34 |
| Dont vacants > 2 ans | 15 | 15 | 14 | 18 | 17 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0,0 % |
| Classe B | 4 | 4,7 % |
| Classe C | 22 | 25,6 % |
| Classe D | 24 | 27,9 % |
| Classe E | 25 | 29,1 % |
| Classe F | 8 | 9,3 % |
| Classe G | 3 | 3,5 % |
Répartition des étiquettes DPE: E en tête (29 %), 30 % du parc en classes vertueuses (A à C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 11 | 12,8 % |
| Classe B | 44 | 51,2 % |
| Classe C | 11 | 12,8 % |
| Classe D | 4 | 4,7 % |
| Classe E | 9 | 10,5 % |
| Classe F | 5 | 5,8 % |
| Classe G | 2 | 2,3 % |
Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe B ressort en tête (51 %), et 77 % des logements se classent A à C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 234 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 276 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 197 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 227 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 190 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 119 kWh/m²/an |
Le graphique croise conso moyenne et décennie de construction: pic à 276 kWh/m²/an (1948-1974), creux à 119 (après 2012).
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 0 |
| T2 | 3 |
| T3 | 7 |
| T4 | 5 |
| T5+ | 1 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Courgains (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Le parc de Courgains cumule 301 logements au millésime 2022: 84,4 % en résidence principale, 8,6 % en secondaire, 7,0 % vacants. L'habitat est presque entièrement pavillonnaire — 99,0 % de maisons individuelles. Pour mémoire, Courgains est dans les paysages du bassin ligérien, à 65 m d'altitude, sur un relief peu marqué, autant d'éléments qui pèsent sur l'habitat.
La propriété occupe la première place dans le parc de Courgains (71,3 %), suivie par le locatif (26,8 %). La part HLM atteint 4,7 % dans l'offre de résidences principales.
Le parc ancien occupe une place forte à Courgains: 35,2 % des logements ont été bâtis avant 1919. Le parc de Courgains consomme plus que la moyenne: E dominante, 227 kWh/m²/an, contre 203 au plan national. Sur le parc diagnostiqué, 12,8 % sont des passoires thermiques (F+G). Le chauffage principal est dominé par électricité (39,8 % des résidences principales).
Le nombre de logements de Courgains varie peu sur la période 2016–2022. Profil fortement motorisé: 51,2 % des ménages disposent d'au moins deux voitures, typique d'un territoire périurbain ou rural dépendant de la voiture.
Ce parc résidentiel s'apprécie dans le contexte d'une commune dans les paysages du bassin ligérien. Le décor géographique — à 65 m d'altitude, sur un relief peu marqué — joue sur les caractéristiques recherchées localement.
Le détail du parc (254 résidences principales de Courgains) correspond au millésime INSEE 2022. Les performances énergétiques s'appuient sur les DPE ADEME, régulièrement mis à jour par les diagnostiqueurs agréés.
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Courgains affiche des prix parmi les plus accessibles du Sarthe (41ᵉ rang le moins élevé sur 350 communes).
Verdict
➤ Se loger ici coûte peu au regard des revenus locaux : 3,1 années de revenu médian local pour acheter 70 m². Les ménages du secteur peuvent acheter sans s'endetter longtemps.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 9,3 %
- ✓ Correction des prix récente
- ✓ Prix accessibles au regard des revenus locaux
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Prix parmi les plus abordables du Sarthe (41ᵉ rang le moins élevé)
- Opportunité locative forte
- Pression touristique modérée, demande mixte saisonnier/annuel
- Correction récente des prix : -19,9 % sur un an
Analyse du marché immobilier à Courgains
Se loger ici coûte peu au regard des revenus locaux : 3,1 années de revenu médian local pour acheter 70 m². Les ménages du secteur peuvent acheter sans s'endetter longtemps.
Le rendement locatif brut estimé atteint 9,3 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Courgains
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Courgains s'établit à 892 €, sur la base de 8 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Courgains fait partie du quart des communes les moins chères du Sarthe.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 42,3 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut estimé pour une maison atteint 9,3 %, attractif mais conditionné par la capacité à louer en saisonnier ou à l'année.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Courgains Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Courgains
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Entre 2021 et 2025, le prix médian passe de 1 109 €/m² à 892 €/m² (-19,6 %), pour 8 transactions sur la dernière année.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — maison 104 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons |
|---|---|---|
| Nombre de transactions | 8 | 8 |
| Prix médian/m² | 892 € | 892 € |
| Prix moyen/m² | 876 € | |
| Surface médiane | – | 104 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 5 | 1 109 € |
| 2022 | 9 | 993 € |
| 2023 | 10 | 887 € |
| 2024 | 7 | 1 114 € |
| 2025 | 8 | 892 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Dernier relevé 2025: 0 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 4 autorisations pour 14 démarrages effectifs.
Vacance longue durée à Courgains
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Courgains (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 0 logements ont été autorisés à à Courgains, -100 % par rapport au cycle précédent.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Courgains
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Courgains
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (42,30 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,5 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc à Courgains
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 86 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Courgains: classe E en tête, 12,8 % de biens énergivores (F/G).
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
Calculateur de rendement à Courgains
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Courgains : cadre de vie et logement
Courgains compte 581 habitants, à 110 m d'altitude. Le climat local affiche 11,8 °C de moyenne annuelle et 703 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 20 appellations d'origine rattachées au terroir local et 15 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Courgains
Courgains et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Courgains
Composition du parc immobilier à Courgains
301 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
298 maisons pour 3 appartements: le parc à Courgains est résolument pavillonnaire.
Parc essentiellement composé de maisons individuelles : profil familial, faible turnover, marché peu liquide.
Ancienneté du parc à Courgains
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 253 logements).
- Avant 1919 35,2 % 89 logts
- 1919-1945 16,2 % 41 logts
- 1946-1970 9,1 % 23 logts
- 1971-1990 14,2 % 36 logts
- 1991-2005 15,4 % 39 logts
- 2006-2019 9,9 % 25 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Courgains
15 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Courgains
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Courgains
Pour une maison de 104 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
92 768 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Courgains
Quel est le prix de l'immobilier à Courgains ?
Le prix médian au m² à Courgains est de 892 € (données DVF, 8 transactions). Pour une maison de 104 m² (surface médiane locale), compter environ 93 000 €.
Comment Courgains se situe-t-elle dans le Sarthe ?
Courgains figure parmi les communes les plus abordables du Sarthe : 310ᵉ rang sur 350, soit le quart le moins cher.
Quel rendement locatif espérer à Courgains ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Courgains est de 9,3 % (loyer de 6,9 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian). Ce niveau est attractif mais dépend fortement de la capacité à louer effectivement le bien — notamment en saisonnier dans les communes à faible demande locative annuelle.
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Courgains.
Communes limitrophes de Courgains
Courgains est entourée de 7 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Avec 892 €/m² de prix médian, Courgains figure parmi les communes les plus accessibles de la Sarthe. Côté classement départemental, Courgains compte parmi les 11 % les plus abordables de la Sarthe.
Sur la période 2021-2025, le m² médian de Courgains se replie de -19,6 %. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 39 transactions (source DGFiP/DVF). Sur la dernière année, le prix médian recule de -19,9 % — un retournement à surveiller.
Marché strictement pavillonnaire: seules les maisons sont représentées dans les transactions, à 892 €/m². Rapporté au revenu médian de Courgains, un logement de 104 m² (92 768 €) représente 4,6 années de ressources brutes.
Loyers observés à Courgains: 7,2 €/m²/mois pour un appartement, 6,9 €/m²/mois pour une maison. Ratio loyer annuel / prix: 9,3 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Les résidences secondaires représentent 8,6 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Côté contexte, Courgains est dans les paysages du bassin ligérien, une inscription régionale qui pèse sur la demande et l'offre. Courgains est à 65 m d'altitude, sur un relief peu marqué, autant d'éléments qui influent sur la valeur des biens.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab) et carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.