01 Le parc de logements
Le parc comprend 3 205 logements dont 2 691 résidences principales, 119 résidences secondaires et 395 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 2 691 | 84,0 % |
| Résidences secondaires | 119 | 3,7 % |
| Logements vacants | 395 | 12,3 % |
Sur les 3 205 logements recensés, 84 % sont occupés à l'année, 4 % servent de résidence secondaire et 12 % sont vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 410 | 15,2 % |
| 1919-1945 | 237 | 8,8 % |
| 1946-1970 | 323 | 12,0 % |
| 1971-1990 | 914 | 34,0 % |
| 1991-2005 | 578 | 21,5 % |
| 2006-2020 | 230 | 8,5 % |
Le graphique répartit le parc selon sa décennie de construction — 1971-1990 arrive en tête avec 34 %, devant les constructions récentes (9 % après 2006).
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 31 | 1,2 % |
| 2 pièces | 214 | 8,0 % |
| 3 pièces | 514 | 19,1 % |
| 4 pièces | 901 | 33,5 % |
| 5 pièces ou plus | 1 031 | 38,3 % |
Le parc compte 4,3 pièces en moyenne par logement, avec 38 % de logements de cinq pièces ou plus et 9 % de petits logements (T1-T2).
Évolution du parc
| 2012 | 2017 | 2023 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 3 008 | 3 086 | 3 205 |
| Rés. principales | 2 652 | 2 630 | 2 691 |
| Rés. secondaires | 125 | 103 | 119 |
| Vacants | 231 | 353 | 395 |
À Sauvian (16 km, 5 608 hab.), la part de propriétaires s'élève à 69,7 %
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 1 869 | 69,5 % |
| Locataires (privé) | 616 | 22,9 % |
| Locataires HLM | 154 | 5,7 % |
| Logés gratuitement | 52 | 1,9 % |
Structure d'occupation: propriétaires 69,4 %, locataires 28,6 % — la part HLM s'établit à 6 % des résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 271 | 10,1 % |
| Fioul | 184 | 6,8 % |
| Électricité | 1 916 | 71,2 % |
| Gaz bouteille | 27 | 1,0 % |
| Autre (bois…) | 293 | 10,9 % |
Mode de chauffage dominant: électricité à 71 %. autres sources (bois notamment) pèse 11 %, gaz de ville 10 %.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 331 |
| 2 à 4 ans | 522 |
| 5 à 9 ans | 358 |
| 10 ans ou plus | 1 481 |
| Total ménages | 2 691 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 456 |
| Sous-occupation modérée | 675 |
| Sous-occupation accentuée | 716 |
| Sous-occupation très accentuée | 715 |
| Suroccupation modérée | 105 |
| Suroccupation accentuée | 19 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 275 | 10,2 % |
| 1 voiture | 1 308 | 48,6 % |
| 2 voitures ou plus | 1 108 | 41,2 % |
Motorisation des ménages: 10 % n'ont aucune voiture, 49 % en ont une et 41 % en possèdent deux ou plus. Par ailleurs, 62,9 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 1 221 | 1 107 | 1 | 113 |
| 1975 | 1 410 | 1 187 | 22 | 201 |
| 1982 | 1 695 | 1 428 | 58 | 209 |
| 1990 | 2 049 | 1 784 | 105 | 160 |
| 1999 | 2 327 | 2 150 | 73 | 104 |
| 2007 | 2 856 | 2 545 | 117 | 194 |
| 2012 | 3 008 | 2 652 | 125 | 231 |
| 2017 | 3 086 | 2 630 | 103 | 353 |
| 2023 | 3 205 | 2 691 | 119 | 395 |
Le graphique retrace l'évolution du parc de 1968 à 2023: 1 221 logements à l'origine, 3 205 aujourd'hui.
Logements vacants du parc privé
| Au 1er janvier | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 343 | 417 | 367 | 287 | 301 | 228 | 314 |
| Dont vacants > 2 ans | 78 | 114 | 121 | 98 | 104 | 118 | 113 |
Série LOVAC : chaque édition décrit le parc au 1er janvier de l'année précédente. Depuis l'édition 2025, données sources avant chaîne de traitement fiscale (note de version de la source) : non comparables aux éditions antérieures.
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 117 | 11,3 % |
| Classe B | 168 | 16,2 % |
| Classe C | 445 | 43,0 % |
| Classe D | 221 | 21,4 % |
| Classe E | 62 | 6,0 % |
| Classe F | 18 | 1,7 % |
| Classe G | 4 | 0,4 % |
Lecture de la performance énergétique: C concentre 43 % des logements et 71 % atteignent les classes A, B ou C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 532 | 51,4 % |
| Classe B | 345 | 33,3 % |
| Classe C | 109 | 10,5 % |
| Classe D | 32 | 3,1 % |
| Classe E | 14 | 1,4 % |
| Classe F | 3 | 0,3 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe A ressort en tête (51 %), et 95 % des logements se classent A à C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 173 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 164 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 145 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 144 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 120 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 56 kWh/m²/an |
Le graphique croise conso moyenne et décennie de construction: pic à 173 kWh/m²/an (avant 1948), creux à 56 (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 35 | 82 |
| Classe B | 98 | 70 |
| Classe C | 288 | 157 |
| Classe D | 161 | 60 |
| Classe E | 45 | 17 |
| Classe F | 13 | 5 |
| Classe G | 3 | 1 |
Le graphique oppose deux profils — maisons en classe C (159 kWh/m²/an) et appartements en classe C (130).
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 9 |
| T2 | 48 |
| T3 | 86 |
| T4 | 78 |
| T5+ | 11 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Coursan (prix au m², ventes DVF, tendance).
Le saviez-vous ?
- Coursan est la petite ville ayant la plus grande part de propriétaires du département Aude. (sur 8 petites villes entre 5 000 et 20 000 habitants) Voir le classement
Résumé
Sur les 3 205 logements de Coursan, 395 sont vacants — soit 12,3 %, un niveau au-dessus de la moyenne. Au plan typologique, la maison (78,5 %) reste nettement majoritaire face à l'appartement (21,5 %). Coursan se situe dans un environnement une commune méditerranéenne, entre mer et piémont cévenol, à 37 km du littoral languedocien.
Selon l'INSEE, 69,4 % des résidences principales de Coursan sont occupées par leurs propriétaires, 28,6 % par des locataires. 5,7 % des résidences principales relèvent du parc social (HLM). Au regard de la loi SRU, la commune est déficitaire: 9,5 % de logements sociaux pour une cible de 25,0 %.
Le parc antérieur à la Première Guerre mondiale constitue 15,2 % de l'offre résidentielle communale. Performance énergétique soutenue: classe C dominante et consommation moyenne (148 kWh/m²/an) inférieure à la moyenne nationale. Au plan énergétique résidentiel, 71,2 % des résidences principales s'appuient sur le électricité.
Croissance observée du parc résidentiel de Coursan: +3,9 % entre 2017 et 2023. 41,2 % des ménages de Coursan disposent d'au moins deux voitures, reflet d'une dépendance forte à l'automobile.
Ancrée régionalement, la commune est une commune méditerranéenne, entre mer et piémont cévenol: les attentes résidentielles s'y calquent. Le cadre géographique à 37 km du littoral languedocien nuance les caractéristiques du parc local.
Les éléments présentés s'appuient sur le recensement de la population 2023 (INSEE) pour la structure du parc et sur les diagnostics de performance énergétique publiés par l'ADEME pour le volet énergétique.
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Correction marquée sur le marché à Coursan : -16,1 % en un an, dans un contexte de seulement 83 transactions annuelles.
Verdict
➤ Le marché reste à portée des revenus locaux : 5,7 années de revenu médian local pour acheter 70 m².
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 10,3 %
- ✓ Correction des prix récente
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Prix dans la moyenne du Aude (134ᵉ rang sur 380 communes)
- Correction récente des prix : -16,1 % sur un an
Analyse du marché immobilier à Coursan
Le marché reste à portée des revenus locaux : 5,7 années de revenu médian local pour acheter 70 m².
Le rendement locatif brut estimé atteint 10,3 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Coursan
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Coursan s'établit à 1 679 €, sur la base de 83 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 64,3 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. les appartements offrent un rendement brut estimé à 10,3 %, sous réserve d'une demande locative effective dans la zone.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Coursan Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Coursan
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions de 2021 à 2025. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Entre 2021 et 2025, le prix médian de Coursan évolue de +6,1 %, passant de 1 583 à 1 679 €/m²; 83 ventes ont été enregistrées en 2025.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 60 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
88,0 % de maisons et 12,0 % d'appartements parmi les 83 transactions enregistrées.
Les maisons concentrent 88,0 % des mutations, pour un prix médian de 1 869 €/m² (maisons) contre 1 216 €/m² (appartements).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 83 | 73 | 10 |
| Prix médian/m² | 1 679 € | 1 869 € | 1 216 € |
| Prix moyen/m² | 1 719 € | ||
| Surface médiane | – | 89 m² | 60 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 115 | 1 583 € |
| 2022 | 106 | 1 841 € |
| 2023 | 108 | 1 838 € |
| 2024 | 73 | 2 000 € |
| 2025 | 83 | 1 679 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Cumul sur la période observée: 556 autorisations et 440 chantiers démarrés, traduisant un taux de passage à l'acte de 79 %.
Vacance longue durée à Coursan
Logements vacants du parc privé, au 1er janvier 2025 — LOVAC (Ministère de la Transition écologique, traitement Cerema).
Construction neuve à Coursan (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Coursan totalise 48 logements sur 5 ans, soit -61 % vs la période antérieure.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Coursan
Loyer d'annonce mensuel au m², charges comprises, estimé par la Carte des loyers (ANIL, ministère du Logement), avec son intervalle de prédiction à 95 %. Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Charge fiscale réelle à Coursan
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2025.
Évolution du taux sur 5 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (64,28 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,9 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc à Coursan
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 1 035 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Coursan est C, avec 2,1 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
Calculateur de rendement à Coursan
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S'installer à Coursan : cadre de vie et logement
Coursan compte 5 737 habitants sur 24,61 km². Le climat local affiche 15,9 °C de moyenne annuelle et 600 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 2 monuments historiques protégés, 17 appellations d'origine rattachées au terroir local et 236 services et équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Coursan
Coursan et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Coursan
Composition du parc immobilier à Coursan
3 205 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc à Coursan combine 79,1 % de maisons et 20,9 % d'appartements.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Ancienneté du parc à Coursan
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 2 691 logements).
- Avant 1919 15,2 % 410 logts
- 1919-1945 8,8 % 237 logts
- 1946-1970 12,0 % 323 logts
- 1971-1990 34,0 % 914 logts
- 1991-2005 21,5 % 578 logts
- 2006-2020 8,5 % 230 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Coursan
236 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Coursan
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPRN-I - Coursan (BPA) PPRN Approuvé approuvé le 08/09/2008
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Coursan
Pour une maison de 89 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
149 431 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Coursan
Quel est le prix de l'immobilier à Coursan ?
Le prix médian au m² à Coursan est de 1 679 € (données DVF, 83 transactions). Pour une maison de 89 m² (surface médiane locale), compter environ 166 000 €.
Comment Coursan se situe-t-elle dans le Aude ?
Coursan se situe au 134ᵉ rang du Aude sur 380 communes classées — dans la moyenne départementale.
Quel rendement locatif espérer à Coursan ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Coursan est de 5,6 % (loyer de 8,7 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Coursan.
Communes limitrophes de Coursan
Coursan est entourée de 7 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Marché aligné sur la médiane départementale: 1 679 €/m² à Coursan contre 1 679 €/m² pour l'Aude.
Le marché immobilier de Coursan est en hausse progressive: +6,1 % entre 2021 et 2025. 485 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF. La dernière année fait apparaître une correction de 16,1 % du prix médian.
Le marché penche nettement côté maisons (88,0 %), vendues autour de 1 869 €/m² pour des surfaces médianes de 89 m². Un bien type de 89 m² revient à environ 166 341 €, soit 7,2 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Les loyers d'annonce de Coursan avoisinent 10,4 €/m² pour les appartements et 8,7 €/m² pour les maisons. Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 10,3 % pour un appartement (5,6 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Les résidences secondaires représentent 3,7 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Peu de permis de construire délivrés sur 2021-2025: 48 logements autorisés au total, soit 10 par an.
Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: Coursan est une commune méditerranéenne, entre mer et piémont cévenol. Contexte physique: à 37 km du littoral languedocien.
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).