01 Le parc de logements
Le parc comprend 10 058 logements dont 9 571 résidences principales, 89 résidences secondaires et 398 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 9 571 | 95,2 % |
| Résidences secondaires | 89 | 0,9 % |
| Logements vacants | 398 | 4,0 % |
Visualisation des trois usages du parc: 95 % d'habitat permanent, 1 % de résidences secondaires et 4 % de logements inoccupés sur un total de 10 058.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 278 | 3,0 % |
| 1919-1945 | 480 | 5,1 % |
| 1946-1970 | 2 571 | 27,6 % |
| 1971-1990 | 3 444 | 36,9 % |
| 1991-2005 | 1 171 | 12,6 % |
| 2006-2019 | 1 380 | 14,8 % |
Le graphique répartit le parc selon sa décennie de construction — 1971-1990 arrive en tête avec 37 %, devant les constructions récentes (15 % après 2006).
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 647 | 6,8 % |
| 2 pièces | 1 527 | 16,0 % |
| 3 pièces | 2 830 | 29,6 % |
| 4 pièces | 2 410 | 25,2 % |
| 5 pièces ou plus | 2 157 | 22,5 % |
Le parc compte 3,5 pièces en moyenne par logement, avec 23 % de logements de cinq pièces ou plus et 23 % de petits logements (T1-T2).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 8 895 | 9 552 | 10 058 |
| Rés. principales | 8 288 | 8 915 | 9 571 |
| Rés. secondaires | 26 | 80 | 89 |
| Vacants | 582 | 558 | 398 |
56,5 % de part de propriétaires à Montgeron, commune de population comparable à 24 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 4 148 | 43,3 % |
| Locataires (privé) | 2 012 | 21,0 % |
| Locataires HLM | 3 254 | 34,0 % |
| Logés gratuitement | 157 | 1,6 % |
Visualisation des quatre statuts — 43,3 % de propriétaires occupants, 55,0 % de locataires et 34 % de HLM dans les résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 5 609 | 58,6 % |
| Fioul | 290 | 3,0 % |
| Électricité | 2 883 | 30,1 % |
| Gaz bouteille | 55 | 0,6 % |
| Autre (bois…) | 735 | 7,7 % |
Le graphique hiérarchise les énergies de chauffage — gaz de ville en tête (59 %), 30 % pour électricité et 8 % pour autres sources (bois notamment).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 1 096 |
| 2 à 4 ans | 2 226 |
| 5 à 9 ans | 1 833 |
| 10 ans ou plus | 4 416 |
| Total ménages | 9 571 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 2 929 |
| Sous-occupation modérée | 2 370 |
| Sous-occupation accentuée | 1 470 |
| Suroccupation modérée | 1 401 |
| Suroccupation accentuée | 234 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 2 166 | 22,6 % |
| 1 voiture | 4 919 | 51,4 % |
| 2 voitures ou plus | 2 487 | 26,0 % |
Ventilation par équipement automobile: 23 % sans véhicule, 51 % mono-motorisés, 26 % multi-motorisés. Par ailleurs, 70,0 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 3 737 | 3 421 | 169 | 147 |
| 1975 | 6 264 | 5 774 | 96 | 394 |
| 1982 | 6 724 | 6 149 | 72 | 503 |
| 1990 | 7 736 | 7 244 | 126 | 366 |
| 1999 | 8 573 | 7 686 | 90 | 797 |
| 2006 | 8 845 | 7 956 | 32 | 857 |
| 2011 | 8 895 | 8 288 | 26 | 582 |
| 2016 | 9 552 | 8 915 | 80 | 558 |
| 2022 | 10 058 | 9 571 | 89 | 398 |
Le graphique retrace l'évolution du parc de 1968 à 2022: 3 737 logements à l'origine, 10 058 aujourd'hui.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 712 | 592 | 652 | 736 | 793 | 338 |
| Dont vacants > 2 ans | 130 | 122 | 127 | 128 | 126 | 125 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 21 | 0,4 % |
| Classe B | 54 | 1,0 % |
| Classe C | 3 171 | 58,9 % |
| Classe D | 1 467 | 27,2 % |
| Classe E | 361 | 6,7 % |
| Classe F | 184 | 3,4 % |
| Classe G | 130 | 2,4 % |
Le graphique décompose les 5 388 diagnostics par étiquette énergétique: 59 % en C, 60 % en A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 2 547 | 47,3 % |
| Classe B | 984 | 18,3 % |
| Classe C | 1 022 | 19,0 % |
| Classe D | 450 | 8,4 % |
| Classe E | 207 | 3,8 % |
| Classe F | 124 | 2,3 % |
| Classe G | 54 | 1,0 % |
Distribution des étiquettes climat: dominante A à 47 %, 85 % du parc affichent un profil carbone favorable (A-B-C).
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 314 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 179 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 175 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 193 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 145 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 101 kWh/m²/an |
Consommation selon l'époque: maximum 314 kWh/m²/an (avant 1948), minimum 101 kWh/m²/an (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 9 | 12 |
| Classe B | 18 | 36 |
| Classe C | 89 | 3 082 |
| Classe D | 271 | 1 196 |
| Classe E | 175 | 186 |
| Classe F | 111 | 73 |
| Classe G | 85 | 45 |
Côté maisons, la dominante est D (263 kWh/m²/an); côté appartements, C (169).
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 231 |
| T2 | 753 |
| T3 | 1 487 |
| T4 | 1 008 |
| T5+ | 208 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Dammarie-les-Lys (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
10 058 logements composent le parc de Dammarie-les-Lys en 2022, très majoritairement occupés à l'année (95,2 %). Habitat dominé par le collectif (65,2 %), ne laissant que 34,8 % au pavillonnaire. L'environnement communal: une commune de la couronne périurbaine francilienne, dans la plaine, à une altitude de 76 m.
Répartition proche de l'équilibre: 43,3 % de propriétaires et 55,0 % de locataires à Dammarie-les-Lys. La part HLM atteint 34,0 % dans l'offre de résidences principales. Côté SRU, le compte est bon: 38,3 % en place pour 25,0 % requis.
La structure par époque du parc est contrastée — 3,0 % avant 1919 et 14,8 % depuis 2006. Performance énergétique soutenue: classe C dominante et consommation moyenne (183 kWh/m²/an) inférieure à la moyenne nationale. Le gaz de ville équipe 58,6 % des logements occupés à titre principal.
Entre 2016 et 2022, le nombre de logements de Dammarie-les-Lys a augmenté de +5,3 %. La motorisation des ménages est classique: 22,6 % sans voiture et 26,0 % avec deux voitures ou plus.
Lue dans son contexte régional, la commune est une commune de la couronne périurbaine francilienne — un ancrage qui colore le parc. L'environnement physique — dans la plaine, à une altitude de 76 m — colore l'offre de logements et la demande locale.
Les statistiques logement reposent sur le millésime INSEE 2022: composition du parc, statuts d'occupation, ancienneté, chauffage et motorisation des ménages. Le volet DPE agrège les diagnostics performants ou non transmis à l'ADEME.
Faut-il investir à Dammarie-les-Lys en 2026 ?
En bord de Seine, à deux pas de Melun, Dammarie-Les-Lys combine une desserte ferroviaire efficace et une croissance démographique notable. Avec un taux de chômage élevé (15,1 %), le marché immobilier local dépend largement de la dynamique de l'agglomération. L'analyse des transactions récentes permet de trancher sur son potentiel réel.
Avec un écart de prix de 34 % par rapport à Montgeron, la commune offre un effet de levier puissant pour l'investisseur patient.
Verdict
➤ Investir ici exige une stratégie locative rigoureuse et un horizon moyen terme, profitant d'un point d'entrée avantageux.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut élevé (6,8 %)
- ✓ Parc immobilier récent, peu de passoires thermiques
- ✓ Dynamique démographique soutenue (+6,2 % en 5 ans)
- ⚠ Solvabilité locale limitée : marché porté par l'extérieur
- ⚠ Correction de -1,7 % : marché en phase d'ajustement
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Moins chère que 75 % des communes françaises de même catégorie.
- Inférieure de 18 % au prix médian départemental en Seine-et-Marne.
- Rendement locatif bien supérieur à celui des grandes métropoles françaises.
Analyse du marché immobilier à Dammarie-les-Lys
Le marché immobilier de Dammarie-les-Lys affiche une pression notable (IPI 6,3/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
Indices immobiliers de Dammarie-les-Lys
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
6,3
Indice de Pression Immobilière
Élevé
La pression immobilière élevée (6,3/10) indique un marché actif, favorable aux transactions rapides.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéLa pression immobilière élevée (6,3/10) indique un marché actif, favorable aux transactions rapides.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
3,0
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
L'accessibilité très faible (0,6/10) montre un prix moyen bien supérieur à la capacité d'achat local, un risque à la revente.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleL'accessibilité très faible (0,6/10) montre un prix moyen bien supérieur à la capacité d'achat local, un risque à la revente.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,0
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
L'opportunité locative élevée (5,8/10) confirme une demande locative soutenue, idéale pour un investissement en location annuelle.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréL'opportunité locative élevée (5,8/10) confirme une demande locative soutenue, idéale pour un investissement en location annuelle.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
0,7
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faible
La pression touristique faible (0,7/10) indique un marché essentiellement résidentiel, sans opportunité locative saisonnière significative.
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faibleLa pression touristique faible (0,7/10) indique un marché essentiellement résidentiel, sans opportunité locative saisonnière significative.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 2959,2 — Percentile dept : 61/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 10,2 — Percentile dept : 90/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 0,9 — Percentile dept : 8/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 6,2 — Percentile dept : 76/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 2355,9 — Percentile dept : 97/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 10,2 — Percentile dept : 10/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 41,2 — Percentile dept : 4/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 32,4 — Percentile dept : 1/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 56,7 — Percentile dept : 98/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 0,9 — Percentile dept : 8/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 6,2 — Percentile dept : 76/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 6/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 2959,2 — Percentile dept : 39/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 0,9 — Percentile dept : 8/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 6/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 4,0 — Percentile dept : 14/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 2355,9 — Percentile dept : 3/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Dammarie-les-Lys : opportunités et risques
Avec un rendement brut de 6,8 % pour les appartements, Dammarie-Les-Lys se positionne comme un marchà locatif compétitif en Île-de-France. Toutefois, le rendement net estimé à 3,9 % après charges (dont une taxe foncière à 48,71 %) et vacance locative modère l'enthousiasme. L'investisseur doit viser des biens énergétiquement performants, le parc étant majoritairement en classe C avec seulement 5,6 % de passoires thermiques.
La stratégie la plus cohérente reste la location annuelle en petit appartement, dont la demande est étayée par un taux de propriétaires limité (43,3 %) et un parc locatif social important (37 %). L'offre neuve se raréfiant, la pression sur l'ancien bien entretenu devrait perdurer.
Attention néanmoins au risque de liquidité à la revente, lié à la faible accessibilité pour les revenus locaux. Un investissement ici suppose un horizon moyen terme, le temps que la correction des prix s'achève et que la valorisation rattrape partiellement l'écart avec les voisines.
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Données du marché immobilier à Dammarie-les-Lys
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian à 2 686 €/m², en recul de 1,7 % sur un an, place Dammarie-Les-Lys dans une phase d'ajustement apr s la flambée des taux. D'après les données DVF 2024, l'écart entre le prix moyen (5 080 €) et le prix médian révèle toutefois un marché segmenté, où quelques biens haut de gamme tirent la moyenne vers le haut.
Comparé aux communes similaires de Seine-et-Marne, l'accessibilité relative de Dammarie-Les-Lys est son principal atout. Elle affiche un écart de valorisation de près de 10 % avec Brie-Comte-Robert, pour une desserte ferroviaire comparable via la gare de Melun à 2,1 km. Cet effet de levier attire une clientèle d'investisseurs franciliens en quête de rendement.
Le contexte socio-économique, marqué par un revenu médian de 20 310 € et un taux de chômage élevé (15,1 %), pèse sur la demande locale. Le marché dépend donc fortement de l'arrivée de nouveaux actifs travaillant en Île-de-France, un flux soutenu par la dynamique démographique (+11,7 % en 10 ans).
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Dammarie-les-Lys Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Le prix médian a connu une forte hausse entre 2020 et 2022, grimpant de 2 712 € à 2 970 €/m², avant une correction modérée en 2023 et 2024. Cette baisse de 1,7 % sur l'année dernière place Dammarie-Les-Lys légèrement en dessous du niveau de ses voisines comme Moissy-Cramayel, indiquant un point d'entrée plus accessible. Pour un acheteur en 2026, cela suggère un marché qui a absorbé une partie de la surchauffe, offrant des opportunités de négociation, particulièrement sur les appartements dont le prix médian reste sous la barre des 3 000 €/m².
Évolution du marché immobilier de Dammarie-les-Lys
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Sur cinq ans, le prix médian de Dammarie-les-Lys évolue de -3,2 %, passant de 2 774 à 2 686 €/m²; 207 ventes ont été enregistrées en 2025.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Pour une maison type de 88 m² à 264 440 €, le loyer mensuel estimé est de 1 241 €. Avec un crédit sur 20 ans à 3,5 % et un apport de 20 %, la mensualité s'élève à environ 1 300 €, laissant un effort net mensuel de 60 € et un rendement brut de 5,6 %. Pour un appartement de 48 m² à 139 584 €, le loyer de 792 € couvre largement une mensualité similaire, générant un cash-flow positif et un rendement brut de 6,8 %. La viabilité est donc nettement meilleure pour les petits biens en location.
Acheter vs Louer — appartement 58 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Avec 207 transactions en 2024, le volume d'échanges se maintient à un niveau solide, bien qu'en retrait par rapport aux pics de 2021-2022. Le marché est équilibré entre maisons (92 ventes) et appartements (115 ventes). Les biens vendus sont de taille modeste : 88 m² médian pour les maisons, 48 m² pour les appartements, reflétant un parc adapté aux budgets serrés et aux petites familles. Cette liquidité soutenue sur les petits formats est un atout pour la revente, même si les prix restent sous pression.
Répartition des ventes
44,4 % de maisons et 55,6 % d'appartements parmi les 207 transactions enregistrées.
Les appartements concentrent 55,6 % des mutations, pour un prix médian de 2 839 €/m² (maisons) contre 2 553 €/m² (appartements).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 207 | 92 | 115 |
| Prix médian/m² | 2 686 € | 2 839 € | 2 553 € |
| Prix moyen/m² | 2 739 € | ||
| Surface médiane | – | 89 m² | 58 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 310 | 2 774 € |
| 2022 | 244 | 2 970 € |
| 2023 | 206 | 2 984 € |
| 2024 | 196 | 2 878 € |
| 2025 | 207 | 2 686 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve marque le pas. Si 811 logements ont été autorisés sur les cinq dernières années, la tendance est à la baisse (-33 % par rapport à la période précédente), avec seulement 179 autorisations en 2024. Ce ralentissement, couplé à une croissance démographique continue, limite les risques de sur-offre à court terme et devrait soutenir les prix sur le parc existant. L'urbanisation se concentre probablement sur la requalification de friches, moins visible que les grands ensembles neufs.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Dernier relevé 2025: 64 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 4 342 autorisations pour 3 748 démarrages effectifs.
Vacance longue durée à Dammarie-les-Lys
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Dammarie-les-Lys (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Dammarie-les-Lys totalise 832 logements sur 5 ans, soit -23 % vs la période antérieure.
Ralentissement de la construction neuve : signal de tension à venir sur le parc, prix soutenus si la demande tient.
Fourchettes de loyers à Dammarie-les-Lys
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Dammarie-les-Lys
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (48,71 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,9 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement net s'obtient en retranchant les charges du brut. À Dammarie-les-Lys, la taxe foncière sur le bâti est de 48,71 %, un poste majeur. Ajoutez la gestion locative (environ 5 % du loyer), les travaux d'entretien (budgétisez 1 % du prix du bien par an), et une provision pour vacance locative (le taux de logements vacants est de 4,0 %). Pour un appartement, le rendement net moyen chute ainsi à 3,9 %. Une copropriété avec des charges élevées peut encore réduire cette marge. Source : DGFiP 2024.
Performance énergétique du parc à Dammarie-les-Lys
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 5 388 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Dammarie-les-Lys est C, avec 5,8 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
La classe énergétique dominante est C (181 kWh/m²/an), un résultat correct pour un parc ancien. Seulement 5,6 % sont des passoires thermiques (F/G), un taux inférieur à la moyenne nationale. Attention cependant à la réglementation : dès 2025, les logements classés G seront interdits à la location. Pour un acheté rénové, c'est un atout valorisant. Pour un bien à rénover, prévoyez un budget travaux conséquent pour éviter une dépréciation future. Source : diagnostics ADEME.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Les studios et T2 de moins de 50 m², majoritaires dans le parc ancien, sont les plus liquides et offrent les meilleurs rendements bruts. Le neuf, qui représente 14,8% du parc construit après 2006, peut attirer une clientèle différente mais avec une rentabilité initiale souvent plus faible. Attention aux passoires thermiques (5,6% du parc en F/G), dont la location sera interdite à terme.
Quelles zones cibler à Dammarie-les-Lys ?
La proximité immédiate de la gare de Melun (2,1 km) et du centre-bourg, bien équipé (706 équipements), est un atout majeur pour la location. Les quartiers périphériques, moins bien desservis par les transports, pourront rencontrer plus de difficultés. Les zones en développement, avec 811 logements autorisés récemment, pourraient générer une sur offre temporaire et peser sur les loyers.
Calculateur de rendement à Dammarie-les-Lys
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Risques à connaître avant d'investir à Dammarie-les-Lys
Le risque de vacance locative est réel, avec un taux de vacance structurel de 4,0% et un chômage à 15,1%. La taxe foncière, à 48,71%, grève significativement le rendement net. Enfin, la présence d'un Plan de Prévention des Risques d'Inondation (PPRI) sur la Seine impose une vigilance particulière sur l'assurance et l'attractivité de certains biens. Le risque sismique est en revanche très faible.
Erreurs à éviter quand on investit à Dammarie-les-Lys
- Négliger la taxe foncière à 48,71 %.
- Surévaluer les loyers face à un revenu médian de 20 310 €.
- Oublier de provisionner pour la vacance locative (4 % de vacants).
- Investir sans vérifier le DPE, surtout pour les locations après 2025.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché suit le rythme francilien : forte activité de mars à juin, ralentissement estival. Vendre au printemps maximise la visibilité. Pour acheter, la fin d'année (octobre-décembre) peut offrir des opportunités avec des vendeurs plus motivés. Notez que la taxe foncière, payable en septembre, peut inciter certains propriétaires à vendre avant cette échéance. Aucune affluence touristique notable ne perturbe le marché. Source : calendrier des transactions locales.
Le saviez-vous ?
- La commune compte 1 seul monument historique protégé.
- L'âge médian de 36,3 ans est inférieur à la moyenne nationale.
- La fibre et le très haut débit couvrent 100 % du territoire.
S'installer à Dammarie-les-Lys : cadre de vie et logement
S'établir à Dammarie-Les-Lys, c'est bénéficier des services d'une ville moyenne bien équipée, avec 706 équipements recensés par l'INSEE, dont 118 en santé et 85 commerces. La connexion fibre à 100 % et la proximité immédiate de Melun en font un territoire adapté aux actifs mobiles.
Le cadre de vie est marqué par la présence de la Seine et un risque d'inondation cartographié (PPRI). Cette contrainte, couplée à une densité élevée (2 356 hab/km²), donne une urbanisation plutôt dense, avec seulement 35 % de maisons individuelles. La commune attire une population jeune, avec 41,2 % de moins de 30 ans.
Carte du marché immobilier à Dammarie-les-Lys
Dammarie-les-Lys et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Dammarie-les-Lys
Le climat est tempéré avec une moyenne annuelle de 11,3°C et 661 mm de pluie. Les hivers sont frais sans excès (altitude 68 m), les étés modérés. Ce profil, typique de la région parisienne, convient à ceux qui fuient les extrêmes. Les précipitations, réparties sur l'année, n'entravent pas la vie quotidienne. Un atout pour les actifs recherchant une météo compatible avec les trajets quotidiens vers Melun, distante de 2,1 km en train. Source : données climatiques locales.
À qui s'adresse Dammarie-les-Lys ?
La commune s'adresse principalement aux primo-accédants et jeunes familles recherchant un accès rapide à l'Île-de-France sans son coût exorbitant. Les investisseurs en quête de rendement locatif modéré y trouvent aussi des opportunités. Le cadre, bien que résidentiel, reste urbain et dense (2 356 hab/km²) ; les amateurs de calme absolu devront regarder vers des communes plus rurales alentour.
Avantages et limites à Dammarie-les-Lys
✓ Points forts
- Prix d'entrée inférieur à la moyenne régionale.
- Desserte excellente : gare de Melun à 2,1 km, autoroutes proches.
- Équipements et services nombreux (706 au total).
- Dynamisme démographique : +11,7% de population en 10 ans.
- Parc immobilier majoritairement de bonne performance énergétique (classe C dominante).
− À prendre en compte
- Taux de chômage élevé (15,1%), au 13e rang départemental.
- Exposition à un risque d'inondation (PPRI Seine).
- Densité urbaine élevée (plus de 2 350 hab/km²).
Composition du parc immobilier à Dammarie-les-Lys
10 058 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc à Dammarie-les-Lys combine 35,0 % de maisons et 65,0 % d'appartements.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc est mixte : 35 % de maisons et 65 % d'appartements. La faible part de résidences secondaires (0,9 %) indique un marché tourné vers la résidence principale, renforcé par 43,3 % de propriétaires occupants. Un taux de vacance de 4,0 % est dans la moyenne, indiquant une rotation normale. Cette composition suggère une stabilité relative, avec une demande familiale pour les maisons et une demande de primo-accédants ou d'investisseurs pour les appartements, notamment avec 37 % de logements sociaux. Source : INSEE.
Ancienneté du parc à Dammarie-les-Lys
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 9 324 logements).
- Avant 1919 3,0 % 278 logts
- 1919-1945 5,1 % 480 logts
- 1946-1970 27,6 % 2 571 logts
- 1971-1990 36,9 % 3 444 logts
- 1991-2005 12,6 % 1 171 logts
- 2006-2019 14,8 % 1 380 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Dammarie-les-Lys
706 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Dammarie-les-Lys
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
La commune est soumise à un PPRI (Plan de Prévention des Risques Inondations) pour la Seine. La sismicité est très faible et le radon faible. Sept arrêtés de catastrophe naturelle historiques sont recensés, principalement liés aux inondations. Pour un bien en zone inondable, l'assurance sera plus chère et des restrictions constructives s'appliquent. Consultez obligatoirement le géorisque avant toute offre. En dehors de ces zones identifiées, le risque est limité. Source : Géorisques.
Cas pratique : un achat type à Dammarie-les-Lys
Pour une maison type de 88 m² (proche du prix total médian de 264 440 €), un acheteur avec le revenu médian local (20 310 €) aurait besoin d'environ 13 années de revenus. Avec un apport de 10 % et un crédit à 4 % sur 20 ans, la mensualité s'élève à environ 1 250 €. Cela représente un taux d'effort proche de 35 % pour un ménage aux revenus médians, nécessitant souvent deux salaires.
Erreurs à éviter quand on achète à Dammarie-les-Lys
- Omettre de consulter le zonage du PPRI Seine.
- Acheter un bien classe F/G sans prévoir un budget rénovation.
- Surestimer sa capacité d'emprunt avec un taux d'emploi local de 61,1 %.
- Négliger la proximité des 26 établissements scolaires pour une famille.
Points clés à retenir à Dammarie-les-Lys
- Prix médian à 2 686 €/m², en baisse de 1,7 % sur un an.
- Rendement brut locatif de 6,8 % pour les appartements.
- Climat tempéré avec 11,3°C de moyenne annuelle.
- Écart faible entre maisons (2 839 €/m²) et appartements (2 553 €/m²).
- Taxe foncière élevée à 48,71 %, impactant le rendement net.
- Parc de logements à 35 % de maisons, 65 % d'appartements.
- Facteur valeur clé : proximité de la gare de Melun.
- Tendanciellement 811 logements neufs autorisés sur 5 ans.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Dammarie-les-Lys ?
À Dammarie-les-Lys, la valeur dépend fortement de la proximité de la gare de Melun (2,1 km) et des 85 commerces recensés. Pour un appartement, un DPE performant (classe A ou B) peut justifier une surcote face au parc majoritairement classé C. Un terrain de plus de 500 m² pour une maison est un atout rare dans cette ville dense (10 km²). L'état général pèse lourd : une rénovation complète peut ajouter jusqu'à 15 % à la valeur. Enfin, la vue et l'étage ont moins d'impact que dans les centres-villes historiques. Source : analyse marché local.
Estimation indicative d'une maison à Dammarie-les-Lys
Pour une maison de 89 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
239 054 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation trop haute conduit à une stagnation, une sous-évaluation à une perte sèche. Avec un taux de vacance de 4,0% et 811 logements neufs autorisés, la concurrence est réelle. Seule une évaluation fine intégrant les spécificités de votre bien (surface, état, exposition aux nuisances, qualité de la rénovation) vous permettra de fixer un prix attractif et réaliste. Cette précision est d'autant plus cruciale que le marché est actuellement en phase d'ajustement, où les acheteurs sont devenus plus sensibles au prix.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un agent local connaît les micro-marchés, comme la différence de demande entre le secteur de la gare et les quartiers pavillonnaires. Il ajuste le prix selon l'état réel, invisible sur les bases DVF (cuisine à refaire, humidité). Son réseau lui permet de cibler des acheteurs sérieux, accélérant la vente. Face à un taux de chômage local de 15,1 %, il filtre les dossiers fragiles. Son estimation inclut aussi la tendance : 811 logements autorisés sur 5 ans peuvent influencer les prix futurs. Source : SITADEL, INSEE.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se fier uniquement au prix médian de 2 970 €/m².
- Oublier de valoriser un DPE récent (classe C dominante).
- Ne pas considérer l'impact des 37 % de logements sociaux sur le quartier.
- Vendre sans connaître la baisse de 33 % des autorisations de construire.
Investir à Dammarie-les-Lys : passer à l'action
Identifier le bon bien au bon prix nécessite une connaissance fine des rues et des copropriétés. L'expertise d'un professionnel local, qui maîtrise les nuances du marché et les récentes négociations, est déterminante pour transformer cette analyse en investissement réussi.
Les données posent un diagnostic, mais la valeur réelle d'un bien se découvre sur le terrain.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Dammarie-Les-Lys grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les 250 ventes récentes à Dammarie-Les-Lys
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Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Dammarie-les-Lys
Quel est le prix moyen d'un appartement à Dammarie-Les-Lys ?
Le prix médian des appartements est de 2 553 €/m². Pour un F3 type de 48 m², le budget à prévoir est d'environ 140 000 €, selon les transactions DVF 2024.
Le marché est-il en baisse ou en hausse ?
Le prix médian global a baissé de 1,7 % entre 2023 et 2024, après un pic atteint en 2022. Le marché est actuellement en phase de légère correction.
Dammarie-Les-Lys est-elle plus chère que ses voisines ?
Non, elle est moins chère. Son prix médian est inférieur de 6 % à celui de Combs-La-Ville et de 9 % à Brie-Comte-Robert, selon les comparaisons 2024.
Quel rendement locatif peut-on espérer ?
Le rendement brut moyen pour un appartement est de 6,8 %. Pour un bien à 2 553 €/m², cela représente un loyer mensuel d'environ 16,5 €/m².
Quels sont les quartiers à éviter ?
Il est conseillé de se renseigner sur les zones soumises au Plan de Prévention des Risques d'Inondation (PPRI) de la Seine, qui peuvent impacter l'assurance et la valorisation du bien.
Marché immobilier des communes voisines
Avec un prix médian inférieur de 9 % à Brie-Comte-Robert et de 34 % à Montgeron, Dammarie-Les-Lys offre un effet de levier évident pour un investisseur visant les mêmes indicateurs de proximité avec Melun.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Dammarie-les-Lys.
Communes limitrophes de Dammarie-les-Lys
Dammarie-les-Lys est entourée de 8 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Marché aligné sur la médiane départementale: 2 686 €/m² à Dammarie-les-Lys contre 3 049 €/m² pour le Seine-et-Marne.
Sur la période 2021-2025, le m² médian de Dammarie-les-Lys se replie de -3,2 %. 1 163 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF. La dernière année fait apparaître une correction de -6,7 % du prix médian.
La ventilation des ventes associe 44,4 % de maisons et 55,6 % d'appartements, chacun avec son propre niveau de prix. Le bien médian (89 m² à 252 671 €) équivaut à 12,4 années de revenu médian au niveau communal.
Les loyers d'annonce de Dammarie-les-Lys avoisinent 16,5 €/m² pour les appartements et 14,1 €/m² pour les maisons. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 7,8 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Le poids limité des résidences secondaires (0,9 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
La construction neuve est soutenue à Dammarie-les-Lys: 832 logements autorisés sur la période 2021-2025 (base SITADEL), soit environ 166 par an.
Côté contexte, Dammarie-les-Lys est une commune de la couronne périurbaine francilienne, une inscription régionale qui pèse sur la demande et l'offre. Sur le plan physique, la commune est dans la plaine, à une altitude de 76 m, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.