Avec un rendement brut estimé à 6,8% pour les appartements et 5,6% pour les maisons, Dammarie-Les-Lys présente un attrait locatif modéré en Île-de-France. Toutefois, le rendement net, après déduction des charges et de la taxe foncière (48,71%), chute autour de 3,9% et 3,2% respectivement. La décision d'investir doit intégrer le taux de chômage local élevé (15,1%), susceptible d'affecter la solvabilité des locataires.
Indices immobiliers de Dammarie-les-Lys
Nos 5 indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score sur 10. Ils permettent d'évaluer objectivement le potentiel d'investissement.
6,3
Indice de Pression Immobilière
Élevé
La pression immobilière élevée (6,3/10) indique un marché actif, favorable aux transactions rapides.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéLa pression immobilière élevée (6,3/10) indique un marché actif, favorable aux transactions rapides.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
0,6
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
L'accessibilité très faible (0,6/10) montre un prix moyen bien supérieur à la capacité d'achat local, un risque à la revente.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleL'accessibilité très faible (0,6/10) montre un prix moyen bien supérieur à la capacité d'achat local, un risque à la revente.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,8
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
L'opportunité locative élevée (5,8/10) confirme une demande locative soutenue, idéale pour un investissement en location annuelle.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableL'opportunité locative élevée (5,8/10) confirme une demande locative soutenue, idéale pour un investissement en location annuelle.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
0,7
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faible
La pression touristique faible (0,7/10) indique un marché essentiellement résidentiel, sans opportunité locative saisonnière significative.
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faibleLa pression touristique faible (0,7/10) indique un marché essentiellement résidentiel, sans opportunité locative saisonnière significative.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Profils d'investisseurs adaptés
Croisement des indices avec les stratégies d'investissement classiques.
Faut-il investir à Dammarie-les-Lys ?
Avec un rendement brut de 6,8 % pour les appartements, Dammarie-Les-Lys se positionne comme un marchà locatif compétitif en Île-de-France. Toutefois, le rendement net estimé à 3,9 % après charges (dont une taxe foncière à 48,71 %) et vacance locative modère l'enthousiasme. L'investisseur doit viser des biens énergétiquement performants, le parc étant majoritairement en classe C avec seulement 5,6 % de passoires thermiques.
La stratégie la plus cohérente reste la location annuelle en petit appartement, dont la demande est étayée par un taux de propriétaires limité (43,3 %) et un parc locatif social important (37 %). L'offre neuve se raréfiant, la pression sur l'ancien bien entretenu devrait perdurer.
Attention néanmoins au risque de liquidité à la revente, lié à la faible accessibilité pour les revenus locaux. Un investissement ici suppose un horizon moyen terme, le temps que la correction des prix s'achève et que la valorisation rattrape partiellement l'écart avec les voisines.
Profil locatif à Dammarie-les-Lys
La demande locative est principalement portée par les jeunes actifs et les familles modestes, attirés par des loyers accessibles (16,5 €/m²/mois en appartement) et la proximité de Melun. La part importante de moins de 30 ans (41,2%) et le taux d'emploi de 61,1% créent un bassin de locataires. Peu de demande étudiante ou saisonnière est à signaler, le tourisme étant limité (1 hébergement touristique).
Quels types de biens privilégier ?
Les studios et T2 de moins de 50 m², majoritaires dans le parc ancien, sont les plus liquides et offrent les meilleurs rendements bruts. Le neuf, qui représente 14,8% du parc construit après 2006, peut attirer une clientèle différente mais avec une rentabilité initiale souvent plus faible. Attention aux passoires thermiques (5,6% du parc en F/G), dont la location sera interdite à terme.
Quelles zones cibler à Dammarie-les-Lys ?
La proximité immédiate de la gare de Melun (2,1 km) et du centre-bourg, bien équipé (706 équipements), est un atout majeur pour la location. Les quartiers périphériques, moins bien desservis par les transports, pourront rencontrer plus de difficultés. Les zones en développement, avec 811 logements autorisés récemment, pourraient générer une sur offre temporaire et peser sur les loyers.
Performance énergétique du parc à Dammarie-les-Lys
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 5 258 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Dammarie-les-Lys est C, avec 5,6 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
La classe énergétique dominante est C (181 kWh/m²/an), un résultat correct pour un parc ancien. Seulement 5,6 % sont des passoires thermiques (F/G), un taux inférieur à la moyenne nationale. Attention cependant à la réglementation : dès 2025, les logements classés G seront interdits à la location. Pour un acheté rénové, c'est un atout valorisant. Pour un bien à rénover, prévoyez un budget travaux conséquent pour éviter une dépréciation future. Source : diagnostics ADEME.
Construction neuve à Dammarie-les-Lys (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Dammarie-les-Lys totalise 811 logements sur 5 ans, soit -33 % vs la période antérieure.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
811 logements ont été autorisés sur les 5 dernières années, mais la tendance est à la baisse (-33 %). Seulement 179 logements neufs sont prévus pour 2024. Ce ralentissement limite les risques de sur-offre qui pèseraient sur les prix de l'ancien. Cela indique aussi une pression foncière moins forte qu'ailleurs. Pour un acheteur, l'offre neuve restera limitée, orientant la demande vers l'ancien. La construction neuve n'est donc pas un facteur de dépréciation majeur à court terme. Source : SITADEL.
Fourchettes de loyers à Dammarie-les-Lys
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Dammarie-les-Lys
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (48,71 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,9 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement net s'obtient en retranchant les charges du brut. À Dammarie-les-Lys, la taxe foncière sur le bâti est de 48,71 %, un poste majeur. Ajoutez la gestion locative (environ 5 % du loyer), les travaux d'entretien (budgétisez 1 % du prix du bien par an), et une provision pour vacance locative (le taux de logements vacants est de 4,0 %). Pour un appartement, le rendement net moyen chute ainsi à 3,9 %. Une copropriété avec des charges élevées peut encore réduire cette marge. Source : DGFiP 2024.
Calculateur de rendement à Dammarie-les-Lys
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Êtes-vous prêt à investir à Dammarie-les-Lys ?
5 questions rapides pour évaluer votre niveau de préparation et identifier ce qui mérite encore d'être travaillé avant de vous lancer.
Avez-vous identifié votre objectif principal ?
Connaissez-vous votre capacité d'emprunt ?
Avez-vous étudié le marché local ?
Connaissez-vous la fiscalité applicable ?
Êtes-vous prêt à gérer ou déléguer la location ?
Cas pratique : un investissement type à Dammarie-les-Lys
Pour un appartement type de 48 m² (proche du prix total médian de 139 584 €), le loyer attendu est d'environ 792 €/mois (48 x 16,5 €). Avec un crédit sur 20 ans à 4 % et 10 % d'apport, la mensualité serait d'environ 660 €. Le rendement brut atteint 6,8 %. Après déduction des charges (taxe foncière, gestion), l'effort net mensuel est faible, voire positif, mais dépend de la vacance locative.
Erreurs à éviter quand on investit à Dammarie-les-Lys
- Négliger la taxe foncière à 48,71 %.
- Surévaluer les loyers face à un revenu médian de 20 310 €.
- Oublier de provisionner pour la vacance locative (4 % de vacants).
- Investir sans vérifier le DPE, surtout pour les locations après 2025.
Le saviez-vous ?
- La commune compte 1 seul monument historique protégé.
- L'âge médian de 36,3 ans est inférieur à la moyenne nationale.
- La fibre et le très haut débit couvrent 100 % du territoire.
Risques à connaître avant d'investir à Dammarie-les-Lys
Le risque de vacance locative est réel, avec un taux de vacance structurel de 4,0% et un chômage à 15,1%. La taxe foncière, à 48,71%, grève significativement le rendement net. Enfin, la présence d'un Plan de Prévention des Risques d'Inondation (PPRI) sur la Seine impose une vigilance particulière sur l'assurance et l'attractivité de certains biens. Le risque sismique est en revanche très faible.
Simulation financière — appartement type 48 m²
Calcul indicatif sur 20 ans à 3,5 %, hors assurance et frais de notaire. Loyer estimé à partir de la Carte des loyers.
La simulation compare votre mensualité de crédit au loyer perçu. À Dammarie-les-Lys, avec un prix médian de 2 908 €/m² pour un appartement et un loyer de 16,5 €/m², la rentabilité brute atteint 6,8 %. L'effort résiduel (différence entre le crédit et le loyer) peut être faible ou négatif selon votre apport et taux. Pour un investisseur, un effort mensuel faible signifie une trésorerie préservée, mais vérifiez la solvabilité des locataires avec un revenu médian local de 20 310 €. Source : DVF 2024, Carte des loyers.
Forces et points d'attention
✓ Points forts
- Rendement locatif brut élevé (6,8 %)
- Parc immobilier récent, peu de passoires thermiques
- Dynamique démographique soutenue (+6,2 % en 5 ans)
− Points d'attention
- Solvabilité locale limitée : marché porté par l'extérieur
- Correction de -1,7 % : marché en phase d'ajustement
Notre verdict
Investir ici suppose de viser la petite surface en bon état, proche de la gare, et d'accepter une rentabilité nette modeste autour de 4%. À éviter sans travaux : les biens énergivores (classe F/G) et ceux situés en zone inondable.
Ticket d'entrée comparé aux communes voisines
Prix médian au m² des communes proches, du moins cher au plus cher. À budget équivalent, ces voisines peuvent offrir d'autres opportunités d'investissement.
À retenir sur l'investissement à Dammarie-les-Lys
- Rendement brut locatif de 6,8 % pour les appartements.
- Taxe foncière élevée à 48,71 %, impactant le rendement net.
- Taux de logements vacants modéré à 4,0 %.
- Loyer moyen de 16,5 €/m² pour un appartement.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur l'investissement à Dammarie-les-Lys
Est-il rentable d'investir à Dammarie-les-Lys ?
La rentabilité brute est correcte (6,8% sur appartement) mais le net est modéré (≈3,9%) après charges. L'investissement est à réserver aux profils prudents visant une plus-value à long terme, soutenue par la démographie (+11,7% en 10 ans).
Quel rendement locatif attendre ?
Selon la Carte des Loyers, le rendement brut moyen est de 6,8% pour un appartement et 5,6% pour une maison. Le rendement net, après gestion, vacance et taxe foncière (48,71%), est d'environ 3,9% et 3,2%.
Quel type de bien privilégier pour la location ?
Privilégiez les appartements de petite surface (studio, T2) bien situés, de préférence rénovés (classe DPE C dominante). Ils correspondent à la demande majoritaire de jeunes actifs et limitent le risque lié aux futures interdictions de location des passoires thermiques (5,6% du parc).
Vous envisagez d'investir à Dammarie-les-Lys ? Un expert local du marché vous accompagne pour identifier les meilleures opportunités selon votre stratégie.
- Analyse rendement / risque adaptée à votre profil
- Identification des secteurs porteurs et à éviter
- Mise en relation avec un expert local du marché
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