01 Le parc de logements
Le parc comprend 460 logements dont 343 résidences principales, 47 résidences secondaires et 71 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 343 | 74,6 % |
| Résidences secondaires | 47 | 10,2 % |
| Logements vacants | 71 | 15,4 % |
Visualisation des trois usages du parc: 75 % d'habitat permanent, 10 % de résidences secondaires et 15 % de logements inoccupés sur un total de 460.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 92 | 27,4 % |
| 1919-1945 | 36 | 10,7 % |
| 1946-1970 | 56 | 16,7 % |
| 1971-1990 | 42 | 12,5 % |
| 1991-2005 | 43 | 12,8 % |
| 2006-2019 | 67 | 19,9 % |
L'ancienneté du parc se lit ici: 27 % des logements relèvent de la période avant 1919, le segment d'avant 1919 restant à 27 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 1 | 0,3 % |
| 2 pièces | 14 | 4,1 % |
| 3 pièces | 53 | 15,5 % |
| 4 pièces | 98 | 28,6 % |
| 5 pièces ou plus | 177 | 51,6 % |
Le parc compte 4,7 pièces en moyenne par logement, avec 52 % de logements de cinq pièces ou plus et 4 % de petits logements (T1-T2).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 404 | 428 | 460 |
| Rés. principales | 309 | 316 | 343 |
| Rés. secondaires | 42 | 50 | 47 |
| Vacants | 53 | 62 | 71 |
À titre de comparaison : 59,5 % de part de propriétaires à Conilhac-Corbières, à 9 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 270 | 78,7 % |
| Locataires (privé) | 66 | 19,2 % |
| Locataires HLM | 0 | 0,0 % |
| Logés gratuitement | 7 | 2,0 % |
Occupation des résidences principales — 78,7 % appartiennent à leurs occupants, 19,3 % sont louées, avec 0 % du parc en logement social.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 1 | 0,3 % |
| Fioul | 23 | 6,7 % |
| Électricité | 230 | 67,1 % |
| Gaz bouteille | 9 | 2,6 % |
| Autre (bois…) | 80 | 23,3 % |
Répartition des modes de chauffage: 67 % au électricité, 23 % pour autres sources (bois notamment), 7 % pour fioul.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 27 |
| 2 à 4 ans | 68 |
| 5 à 9 ans | 86 |
| 10 ans ou plus | 162 |
| Total ménages | 343 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 45 |
| Sous-occupation modérée | 99 |
| Sous-occupation accentuée | 80 |
| Suroccupation modérée | 5 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 27 | 7,9 % |
| 1 voiture | 145 | 42,3 % |
| 2 voitures ou plus | 171 | 49,9 % |
Le parc automobile des résidents se répartit entre 8 % sans voiture, 42 % à une voiture et 50 % à deux véhicules ou plus. Par ailleurs, 63,8 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 320 | 265 | 21 | 34 |
| 1975 | 338 | 242 | 9 | 87 |
| 1982 | 305 | 252 | 27 | 26 |
| 1990 | 337 | 236 | 43 | 58 |
| 1999 | 355 | 261 | 56 | 38 |
| 2006 | 386 | 302 | 47 | 37 |
| 2011 | 404 | 309 | 42 | 53 |
| 2016 | 428 | 316 | 50 | 62 |
| 2022 | 460 | 343 | 47 | 71 |
Sur la période 1968-2022, le nombre de logements évolue de 320 à 460, soit +44 %.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 66 | 58 | 56 | 63 | 62 | 55 |
| Dont vacants > 2 ans | 33 | 31 | 26 | 26 | 42 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 7 | 8,0 % |
| Classe B | 9 | 10,3 % |
| Classe C | 23 | 26,4 % |
| Classe D | 23 | 26,4 % |
| Classe E | 19 | 21,8 % |
| Classe F | 5 | 5,7 % |
| Classe G | 1 | 1,1 % |
Le graphique décompose les 87 diagnostics par étiquette énergétique: 26 % en C, 45 % en A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 33 | 37,9 % |
| Classe B | 32 | 36,8 % |
| Classe C | 11 | 12,6 % |
| Classe D | 4 | 4,6 % |
| Classe E | 4 | 4,6 % |
| Classe F | 3 | 3,4 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Émissions CO₂: 38 % des logements relèvent de la classe A, 87 % atteignent les meilleures étiquettes A-B-C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 223 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 201 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 201 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 120 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 141 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 48 kWh/m²/an |
Consommation selon l'époque: maximum 223 kWh/m²/an (avant 1948), minimum 48 kWh/m²/an (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 7 | 0 |
| Classe B | 9 | 0 |
| Classe C | 23 | 0 |
| Classe D | 21 | 2 |
| Classe E | 19 | 0 |
| Classe F | 5 | 0 |
| Classe G | 1 | 0 |
Le graphique oppose deux profils — maisons en classe C (193 kWh/m²/an) et appartements en classe D (207).
Le parc de logements structure le marché immobilier de Douzens (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Près d'15,4 % des logements de Douzens sont inoccupés au recensement 2022. Pavillonnaire à très forte intensité: 95,7 % du parc se compose de maisons (440 unités). La commune est dans le tissu communal du Languedoc historique, en contexte de plaine (altitude moyenne: 60 m).
Le parc est quasi exclusivement en propriété occupante: 78,7 % des ménages possèdent leur résidence principale.
Selon l'INSEE, 27,4 % des logements de Douzens ont été construits avant 1919 — signe d'un noyau historique très présent. Le parc de Douzens cadre avec la moyenne française: C en classe dominante, 193 kWh/m²/an. La source de chauffage la plus répandue est le électricité (67,1 %).
Croissance modérée du parc de Douzens entre 2016 et 2022 (+7,5 %). La multi-motorisation est la norme à Douzens: 49,9 % des ménages possèdent deux voitures ou plus.
Le marché résidentiel local se lit à l'aune du cadre dans le tissu communal du Languedoc historique dans lequel s'inscrit Douzens. Sur le plan physique, la commune est en contexte de plaine (altitude moyenne: 60 m), un cadre qui influe sur les attentes résidentielles.
Les données logement de cette page sont issues du recensement INSEE millésime 2022 (parc, statuts d'occupation, ancienneté du bâti, chauffage) complété par les bases DPE-ADEME pour la performance énergétique.
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Verdict
➤ Le marché reste à portée des revenus locaux : 4,2 années de revenu médian local pour acheter 70 m².
Points clés
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Analyse du marché immobilier à Douzens
Le marché reste à portée des revenus locaux : 4,2 années de revenu médian local pour acheter 70 m².
Le rendement locatif brut estimé atteint 8,6 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Douzens
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Douzens s'établit à 1 216 €, sur la base de 12 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 71,7 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut estimé pour une maison atteint 8,6 %, attractif mais conditionné par la capacité à louer en saisonnier ou à l'année.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Douzens Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Douzens
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Entre 2021 et 2025, le prix médian passe de 1 527 €/m² à 1 216 €/m² (-20,4 %), pour 12 transactions sur la dernière année.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — maison 90 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons |
|---|---|---|
| Nombre de transactions | 12 | 12 |
| Prix médian/m² | 1 216 € | 1 216 € |
| Prix moyen/m² | 1 585 € | |
| Surface médiane | – | 90 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 28 | 1 527 € |
| 2022 | 16 | 1 353 € |
| 2023 | 15 | 1 513 € |
| 2024 | 13 | 1 515 € |
| 2025 | 12 | 1 216 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Sur 13 périodes, 130 logements ont été autorisés et 90 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de 69 %.
Vacance longue durée à Douzens
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Douzens (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 22 logements autorisés à à Douzens, dont 2 en 2025 (-4 % vs les 5 années précédentes).
Construction neuve stable : équilibre offre/demande sur la durée.
Fourchettes de loyers à Douzens
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Douzens
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (71,65 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale très élevée : la taxe foncière représente l'équivalent de plus de 4 mois de loyer chaque année. Impact significatif sur le rendement net d'un investissement locatif.
Performance énergétique du parc à Douzens
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 87 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Douzens: la classe C domine, 6,9 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Calculateur de rendement à Douzens
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Douzens : cadre de vie et logement
Douzens, commune de 784 habitants, se distingue par un profil territorial singulier : baignée dans un climat doux (15,2 °C annuels).
Le territoire abrite 19 appellations d'origine rattachées au terroir local et 36 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Douzens
Douzens et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Douzens
Composition du parc immobilier à Douzens
460 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Dominante maisons individuelles: 95,7 % du parc à Douzens, 4,3 % en collectif.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Ancienneté du parc à Douzens
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 336 logements).
- Avant 1919 27,4 % 92 logts
- 1919-1945 10,7 % 36 logts
- 1946-1970 16,7 % 56 logts
- 1971-1990 12,5 % 42 logts
- 1991-2005 12,8 % 43 logts
- 2006-2019 19,9 % 67 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Douzens
36 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Douzens
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Douzens
Pour une maison de 90 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
109 440 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Douzens
Quel est le prix de l'immobilier à Douzens ?
Le prix médian au m² à Douzens est de 1 216 € (données DVF, 12 transactions). Pour une maison de 90 m² (surface médiane locale), compter environ 109 000 €.
Comment Douzens se situe-t-elle dans le Aude ?
Douzens se situe dans la moyenne départementale du Aude.
Quel rendement locatif espérer à Douzens ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Douzens est de 8,6 % (loyer de 8,7 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian). Ce niveau est attractif mais dépend fortement de la capacité à louer effectivement le bien — notamment en saisonnier dans les communes à faible demande locative annuelle.
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Douzens.
Communes limitrophes de Douzens
Douzens est entourée de 9 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le marché de Douzens est parmi les moins tendus du secteur — prix médian 1 216 €/m² en 2026, en retrait de la médiane départementale.
Le prix médian au m² à Douzens diminue de -20,4 % sur cinq ans (2021-2025). Sur l'ensemble de la période, 84 transactions sont recensées par les données DVF. Sur la dernière année, le prix médian recule de -19,7 % — un retournement à surveiller.
Les ventes enregistrées portent quasi exclusivement sur des maisons — prix médian 1 216 €/m² pour une surface médiane de 90 m². Rapporté au revenu médian de Douzens, un logement de 90 m² (109 440 €) représente 5,4 années de ressources brutes.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 10,0 € (appartements) et 8,7 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Ratio loyer annuel / prix: 8,6 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Peu de résidences secondaires à Douzens (10,2 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
Flux de construction neuve intermédiaire: 22 logements autorisés sur 2021-2025, dont 11 commencés. Le gros des permis concerne des maisons individuelles pures (73 % des autorisations sur 2021-2025).
Le marché local s'inscrit dans un cadre territorial: Douzens est dans le tissu communal du Languedoc historique. La géographie joue son rôle: la commune est en contexte de plaine (altitude moyenne: 60 m).
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).