01 Le parc de logements
Le parc comprend 11 490 logements dont 10 698 résidences principales, 135 résidences secondaires et 657 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 10 698 | 93,1 % |
| Résidences secondaires | 135 | 1,2 % |
| Logements vacants | 657 | 5,7 % |
Le graphique détaille la structure des 11 490 logements: 93 % sont habités en permanence, 1 % épisodiquement et 6 % restent inoccupés.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 473 | 4,5 % |
| 1919-1945 | 1 328 | 12,6 % |
| 1946-1970 | 3 884 | 36,9 % |
| 1971-1990 | 2 482 | 23,6 % |
| 1991-2005 | 1 358 | 12,9 % |
| 2006-2019 | 1 004 | 9,5 % |
La période 1946-1970 concentre 37 % du parc, tandis que 4 % datent d'avant 1919 et 10 % ont été construits après 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 403 | 3,8 % |
| 2 pièces | 1 310 | 12,2 % |
| 3 pièces | 3 125 | 29,2 % |
| 4 pièces | 2 927 | 27,4 % |
| 5 pièces ou plus | 2 933 | 27,4 % |
Le parc compte 3,8 pièces en moyenne par logement, avec 27 % de logements de cinq pièces ou plus et 16 % de petits logements (T1-T2).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 10 272 | 10 742 | 11 490 |
| Rés. principales | 9 792 | 10 094 | 10 698 |
| Rés. secondaires | 72 | 106 | 135 |
| Vacants | 408 | 541 | 657 |
Saint-Gratien (21 336 hab., à 3 km) présente 47,6 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 7 067 | 66,1 % |
| Locataires (privé) | 1 907 | 17,8 % |
| Locataires HLM | 1 560 | 14,6 % |
| Logés gratuitement | 163 | 1,5 % |
Le graphique croise les statuts d'occupation: 66,1 % de propriétaires face à 32,4 % de locataires (dont 15 % en HLM).
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 7 367 | 68,9 % |
| Fioul | 648 | 6,1 % |
| Électricité | 2 507 | 23,4 % |
| Gaz bouteille | 39 | 0,4 % |
| Autre (bois…) | 138 | 1,3 % |
Mode de chauffage dominant: gaz de ville à 69 %. électricité pèse 23 %, fioul 6 %.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 1 065 |
| 2 à 4 ans | 2 195 |
| 5 à 9 ans | 2 104 |
| 10 ans ou plus | 5 333 |
| Total ménages | 10 698 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 2 684 |
| Sous-occupation modérée | 2 969 |
| Sous-occupation accentuée | 1 953 |
| Suroccupation modérée | 1 068 |
| Suroccupation accentuée | 137 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 1 887 | 17,6 % |
| 1 voiture | 5 977 | 55,9 % |
| 2 voitures ou plus | 2 834 | 26,5 % |
Équipement automobile des ménages: 18 % sans voiture, 56 % avec une voiture et 26 % avec deux ou plus. Par ailleurs, 71,0 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 7 266 | 6 734 | 138 | 394 |
| 1975 | 8 306 | 7 732 | 135 | 439 |
| 1982 | 8 605 | 8 040 | 131 | 434 |
| 1990 | 9 124 | 8 554 | 165 | 405 |
| 1999 | 9 723 | 9 141 | 115 | 467 |
| 2006 | 10 006 | 9 499 | 80 | 428 |
| 2011 | 10 272 | 9 792 | 72 | 408 |
| 2016 | 10 742 | 10 094 | 106 | 541 |
| 2022 | 11 490 | 10 698 | 135 | 657 |
Sur la période 1968-2022, le nombre de logements évolue de 7 266 à 11 490, soit +58 %.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 709 | 581 | 683 | 725 | 661 | 345 |
| Dont vacants > 2 ans | 89 | 85 | 57 | 60 | 96 | 132 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 5 | 0,1 % |
| Classe B | 20 | 0,4 % |
| Classe C | 2 472 | 48,6 % |
| Classe D | 1 280 | 25,2 % |
| Classe E | 798 | 15,7 % |
| Classe F | 318 | 6,3 % |
| Classe G | 193 | 3,8 % |
Répartition des étiquettes DPE: C en tête (49 %), 49 % du parc en classes vertueuses (A à C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 445 | 8,7 % |
| Classe B | 358 | 7,0 % |
| Classe C | 2 093 | 41,2 % |
| Classe D | 1 116 | 21,9 % |
| Classe E | 672 | 13,2 % |
| Classe F | 299 | 5,9 % |
| Classe G | 103 | 2,0 % |
Le graphique montre l'empreinte GES du parc — classe C dominante (41 %), 57 % de logements en A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 291 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 200 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 191 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 165 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 143 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 109 kWh/m²/an |
Les normes thermiques modernes se lisent ici — 109 kWh/m²/an pour les logements après 2012, près de 291 pour ceux avant 1948.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 5 | 0 |
| Classe B | 13 | 7 |
| Classe C | 124 | 2 348 |
| Classe D | 221 | 1 059 |
| Classe E | 267 | 531 |
| Classe F | 143 | 175 |
| Classe G | 136 | 57 |
Côté maisons, la dominante est E (283 kWh/m²/an); côté appartements, C (176).
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 234 |
| T2 | 545 |
| T3 | 902 |
| T4 | 516 |
| T5+ | 116 |
Le parc de logements structure le marché immobilier d'Eaubonne (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Avec 11 490 logements dont 93,1 % de résidences principales, Eaubonne présente un parc orienté vers l'habitat permanent. Habitat dominé par le collectif (61,5 %), ne laissant que 38,5 % au pavillonnaire. L'environnement communal: dans la grande couronne parisienne, dans un relief de plaine, à 29 m d'altitude en moyenne.
Selon l'INSEE, 66,1 % des résidences principales d'Eaubonne sont occupées par leurs propriétaires, 32,4 % par des locataires. La part HLM atteint 14,6 % dans l'offre de résidences principales. Bilan SRU: déficit chiffré (22,5 % contre une obligation de 25,0 %).
Entre héritage et modernité: 4,5 % de logements d'avant 1919 et 9,5 % postérieurs à 2006. Performance énergétique dans la norme: C dominante et 195 kWh/m²/an, en ligne avec la moyenne nationale. La part des logements F ou G dans le parc diagnostiqué atteint 10,0 %. Le chauffage principal est dominé par gaz de ville (68,9 % des résidences principales).
Croissance observée du parc résidentiel d'Eaubonne: +7,0 % entre 2016 et 2022. La motorisation des ménages est classique: 17,6 % sans voiture et 26,5 % avec deux voitures ou plus.
Le profil régional — Eaubonne est dans la grande couronne parisienne — éclaire les choix d'habitat localement. Topographie et environnement: dans un relief de plaine, à 29 m d'altitude en moyenne — autant de critères qui shapent le parc.
Les statistiques logement reposent sur le millésime INSEE 2022: composition du parc, statuts d'occupation, ancienneté, chauffage et motorisation des ménages. Le volet DPE agrège les diagnostics performants ou non transmis à l'ADEME.
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Integree a la Communaute d'Agglomeration Val Parisis, Eaubonne beneficie d'une desserte ferroviaire directe vers Paris et d'un taux d'emploi local de 71,9 %. Cette dynamique economique et residentielle, portee par une population qui a augmente de 6,5 % en dix ans, cree un terreau specifique pour l'investissement immobilier. Verdict.
Avec un rendement locatif brut de 6,6 % et un prix median en baisse de 1,4 %, Eaubonne offre un point d'entree plus attractif que ses voisines cotees.
Verdict
➤ Investir ici suppose de cibler le locatif annuel en appartement pour son rendement, en acceptant un horizon moyen terme et une selection rigoureuse du bien.
Points clés
- ✓ Rendement locatif superieur a 6 %
- ✓ Correction recente : opportunite d'entree
- ✓ Demographie en croissance soutenue (+6,5 % en 10 ans)
- ⚠ Accessibilite faible pour les locaux
- ⚠ Parc ancien : 17 % d'avant 1945
- ⚠ Taxe fonciere a 41,48 %
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Prix median superieur de 60 % a la moyenne nationale des villes de taille comparable.
- Dans le Val-d'Oise, Eaubonne depasse la mediane departementale en matiere d'attractivite residentielle.
- Rendement locatif nettement superieur a celui des grandes metropoles comme Paris.
Analyse du marché immobilier à Eaubonne
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 10,1 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Le rendement locatif brut estimé atteint 7,1 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Eaubonne : opportunités et risques
Le rendement locatif brut des appartements, a 6,6 %, est l'atout principal d'Eaubonne pour un investisseur. Toutefois, le rendement net est rapidement erode par les charges. La taxe fonciere, a 41,48 %, represente a elle seule l'equivalent d'environ un mois et demi de loyer. Apres deduction des frais de gestion et de la vacance locative estimee, le rendement net tombe autour de 4 %, un niveau correct mais non exceptionnel.
Le parc de logements, avec 17 % de biens construits avant 1945, presente un risque renove a ne pas negliger. Seulement 10 % des logements sont des passoires thermiques (classes F ou G), un chiffre inferieur a la moyenne nationale, mais la loi Climat et Resilience imposera des travaux de renovation energetique a moyen terme pour maintenir la valeur locative.
La strategie la plus coherente est celle du locatif annuel en appartement, cible sur les actifs travaillant a Paris ou dans les zones d'emploi voisines. L'horizon doit etre moyen terme, le temps que la correction des prix s'acheve et que la croissance demographique continue de soutenir la demande. La construction neuve quasi-inexistante elimine le risque de sur-offre concurrentielle.
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Données du marché immobilier à Eaubonne
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix median a Eaubonne s'etablit a 4 128 €/m², en legere baisse sur un an selon les donnees DVF 2024. Cette correction de -1,4 % suit le mouvement national et offre une fenetre d'opportunite par rapport au pic de 2022. La fourchette des prix, tres etendue (de 3 127 a 4 907 €/m²), revele un marche heterogene ou la localisation et la qualite du bien font la difference.
La comparaison avec les communes voisines est sans appel : Eaubonne reste plus accessible que Montmorency (+11 %) ou Saint-Gratien (+13 %). Cet ecart de valorisation, sur un territoire aux caracteristiques socio-economiques et de desserte similaires, constitue un argument fort pour les investisseurs en quete d'effet de levier. Neanmoins, cette accessibilite relative ne doit pas masquer un indice d'accessibilite immobiliere (IAI) faible, signe que les prix ont decroche du pouvoir d'achat des Eaubonnais.
Le contexte territorial, avec une gare a 1,2 km (Ermont Halte) et un taux de chomage a 9 %, joue un role structurant. La demande locative est soutenue par la proximite parisienne, mais le profil des menages, avec un revenu median de 26 900 €, limite la capacite a absorber des hausses de loyers trop brutales.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier d'Eaubonne Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
L'evolution des prix median a Eaubonne sur cinq ans revele une trajectoire en dents de scie. Apres une stabilite autour de 4 160 €/m² en 2020-2021, un pic est atteint en 2022 a 4 396 €/m², suivi d'une correction progressive pour retomber a 3 878 €/m² en 2024. Cette baisse de -1,4 % sur l'annee recente place Eaubonne dans la tendance nationale de l'apres-surechauffe. Concretement, un acheteur en 2026 beneficie d'un point d'entree legerement plus favorable qu'il y a deux ans, mais dans un marche qui a globalement absorbe la hausse pre-COVID. La comparaison avec les voisines montre qu'Eaubonne conserve un decote attractif par rapport a Montmorency ou Saint-Gratien, ce qui pourrait limiter l'amplitude des corrections futures.
Évolution du marché immobilier d'Eaubonne
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Le marché local enregistre 255 transactions en 2025 et affiche une évolution de -5,5 % sur 2021–2025 (prix médian à 3 878 €/m²).
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Les simulations financieres, basees sur les donnees DVF 2024 et de loyers, mettent en lumiere un effort reel pour l'investisseur. Pour acquerir un appartement type de 64 m² a 226 112 €, la mensualite de credit (estimee sur 20 ans a 4 %) s'eleverait a environ 1 370 €. Le loyer median espere est de 1 254 €, couvrant environ 92 % de cette mensualite. L'effort residuel net est donc d'environ 115 € par mois. Avec un rendement brut de 6,6 %, la rentabilite est correcte mais le montage n'est pas autofinanceur ; il requiert une capacite d'epargne complementaire de la part de l'investisseur.
Acheter vs Louer — appartement 65 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
50,2 % de maisons et 49,8 % d'appartements parmi les 255 transactions enregistrées.
Répartition des ventes: 50,2 % de maisons et 49,8 % d'appartements — un équilibre qui reflète la typologie bâtie de la commune.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 255 | 128 | 127 |
| Prix médian/m² | 3 878 € | 4 263 € | 3 326 € |
| Prix moyen/m² | 4 130 € | ||
| Surface médiane | – | 95 m² | 65 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 343 | 4 104 € |
| 2022 | 320 | 4 349 € |
| 2023 | 253 | 4 141 € |
| 2024 | 222 | 4 103 € |
| 2025 | 255 | 3 878 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve a Eaubonne marque un net ralentissement. Seulement 7 logements ont ete autorises en 2024, et la tendance sur cinq ans affiche une baisse de 88 % par rapport au quinquennat precedent. Ce faible volume ne menace pas d'une sur-offre et temoigne plutot des contraintes foncieres d'une commune deja dense (6 553 hab/km²). Il indique egalement que la pression demographique, avec une croissance de +4,3 % sur cinq ans, devra etre absorbee par le parc existant, ce qui pourrait soutenir les prix et les loyers a moyen terme. Les zones en cours d'urbanisation sont marginales.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Dernier relevé 2025: 122 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 2 452 autorisations pour 2 376 démarrages effectifs.
Vacance longue durée à Eaubonne
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Eaubonne (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Eaubonne totalise 162 logements sur 5 ans, soit -76 % vs la période antérieure.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Eaubonne
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Eaubonne
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (41,48 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,5 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement brut affiché ne tient pas compte des charges incompressibles. À Eaubonne, la taxe foncière sur le bâti s'élève à 41,48 %. Il faut y ajouter la vacance locative (le taux de logements vacants est de 5,7 %), les frais de gestion (environ 5 % du loyer), les charges de copropriété et une provision pour travaux. Ces prélèvements réduisent le rendement net des appartements de 6,6 % à environ 4,0 %. Pour les maisons, la baisse est encore plus marquée, à 2,9 % net.
Performance énergétique du parc à Eaubonne
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 5 086 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Eaubonne est C, avec 10,0 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
La classe énergétique dominante du parc est C (195 kWh/m²/an). Seulement 10,0 % des logements sont des passoires thermiques (étiquettes F ou G), un chiffre inférieur à la moyenne nationale. Ce profil engage un risque réglementaire modéré pour les acquéreurs. Cependant, les propriétaires de biens classés F ou G devront financer des travaux avant 2028 pour les logements les plus énergivores, selon la loi Climat. C'est un point de vigilance à intégrer dans le budget.
Calculateur de rendement à Eaubonne
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Cas pratique : un investissement type à Eaubonne
Pour un appartement type de 55 m² à Eaubonne, le prix d'achat tourne autour de 226 112 €. Avec un loyer de 19,6 €/m², vous percevrez environ 1 078 € par mois. Cela génère un rendement brut de 6,6 %. Après déduction des charges (taxe foncière, gestion, vacance), le rendement net tombe à 4,0 %, soit un revenu net mensuel de 754 € environ. L'effort résiduel dépendra donc fortement de votre taux d'emprunt.
Erreurs à éviter quand on investit à Eaubonne
- Oublier la taxe foncière élevée (41,48 %) dans votre calcul de rentabilité.
- Tabler sur le rendement brut sans provisionner pour la vacance (5,7 % de logements vacants).
- Négliger le DPE : un bien classe F/G devra être rénové d'ici 2028.
- Surévaluer les loyers par rapport au marché local (19,6 €/m² en moyenne).
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier d'Eaubonne suit le rythme francilien classique. L'activité redémarre en février-mars après la trêve hivernale et connaît un pic au printemps. L'été est plus calme. Vendre entre avril et juin peut permettre une exposition maximale aux acheteurs familiaux. Acheter en novembre-décembre offre parfois des opportunités de négociation, les vendeurs pressés étant plus flexibles. Notez que la taxe foncière, payable en septembre, peut inciter certains propriétaires à vendre en première partie d'année.
Le saviez-vous ?
- Eaubonne compte 4 monuments historiques protégés sur seulement 4 km².
- La fibre optique couvre 97,9 % des logements, un taux excellent.
- L'indice de vieillissement de 110,1 signifie qu'il y a plus de seniors que de jeunes de moins de 20 ans.
S'installer à Eaubonne : cadre de vie et logement
S'installer a Eaubonne, c'est beneficier d'un cadre urbain bien equipe, avec 886 equipements recenses par l'INSEE. La commune offre une palette complete de services, de commerces (87) et de sante (212 equipements), assurant une autonomie quotidienne. La desserte ferroviaire, avec la gare d'Ermont a proximite, place Paris a moins de 30 minutes, un atout majeur pour les navetteurs.
Le profil demographique est equilibre, avec un age median de 39 ans et une legere surrepresentation des moins de 30 ans (37,4 %). Ce dynamisme se ressent dans l'environnement, meme si la densite de population est elevee. La connectivite numerique est excellente, avec une couverture fibre de 97,9 %, essentielle pour le teletravail. En revanche, la superficie reduite de la commune (4 km²) et la forte densite limitent les perspectives d'expansion et peuvent generer une sensation de confinement.
Carte du marché immobilier à Eaubonne
Eaubonne et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Eaubonne
Avec une température moyenne annuelle de 12,9 °C et 634 mm de précipitations, Eaubonne bénéficie d'un climat tempéré proche de celui de Paris. Les hivers sont modérés et les étés supportables, sans excès. Ce profil convient particulièrement aux acheteurs recherchant une stabilité climatique, notamment les familles avec enfants et les personnes âgées. L'altitude moyenne de 56 m limite les risques de gel intense, un atout pour l'entretien du bâti et les jardins.
Composition du parc immobilier à Eaubonne
11 490 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc à Eaubonne combine 38,7 % de maisons et 61,3 % d'appartements.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc immobilier est majoritairement constitué de propriétaires occupants (66,1 %), un signe de stabilité. Les maisons individuelles représentent 38,7 % des logements, une proportion notable pour une commune de cette densité. Le faible taux de résidences secondaires (1,2 %) confirme l'orientation résidentielle principale. Ce contexte attire des acheteurs en quête de pérennité, souvent des familles qui profitent des 16 établissements scolaires. La part de logements sociaux (20,0 %) est conforme aux obligations légales.
Ancienneté du parc à Eaubonne
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 10 529 logements).
- Avant 1919 4,5 % 473 logts
- 1919-1945 12,6 % 1 328 logts
- 1946-1970 36,9 % 3 884 logts
- 1971-1990 23,6 % 2 482 logts
- 1991-2005 12,9 % 1 358 logts
- 2006-2019 9,5 % 1 004 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Eaubonne
886 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Eaubonne
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Le territoire présente une sismicité très faible et un niveau de radon faible. Deux risques naturels sont recensés, ayant donné lieu à 17 arrêtés de catastrophe naturelle historiques. Ces données, fournies par Géorisques, impliquent de consulter le plan de prévention des risques (PPR) en mairie avant tout achat, notamment pour vérifier d'éventuelles contraintes constructives ou d'assurance. La commune n'est pas exempte de risques, mais ceux-ci restent limités et gérables avec une due diligence standard.
Cas pratique : un achat type à Eaubonne
Acheter une maison type de 85 m² à Eaubonne représente un investissement médian de 384 200 €. Avec un apport de 10 %, soit 38 420 €, et un crédit sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité hors assurance s'élèverait à environ 1 930 €. Ce montant représente 86 % du revenu médian local mensuel (2 242 €), un effort important qui nécessite souvent deux apporteurs.
Erreurs à éviter quand on achète à Eaubonne
- Signer une offre sans avoir consulté le DPE et le diagnostic plomb/amiante.
- Ne pas vérifier le plan de prévention des risques (PPR) en mairie.
- Ignorer les charges de copropriété, surtout dans les immeubles anciens.
- Surestimer sa capacité d'emprunt sans compter les frais de notaire (≈8 %).
Points clés à retenir à Eaubonne
- Prix médian à 4 128 €/m², en baisse de 1,4 % sur un an.
- Rendement brut locatif élevé pour les appartements : 6,6 %.
- Climat tempéré avec 12,9 °C de moyenne annuelle.
- Écart important entre maisons (4 263 €/m²) et appartements (3 326 €/m²).
- Rendement net réduit à ~4,0 % après charges et taxe foncière.
- Parc immobilier stable (66,1 % de propriétaires occupants).
- La proximité de la gare d'Ermont crée une surcote.
- Revenu médian local de 26 900 €, 4e rang départemental dans sa catégorie.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Eaubonne ?
À Eaubonne, la valeur d'un bien est d'abord corrélée à sa surface et à son état général. Un appartement rénové avec DPE performant (classe A ou B) se négociera avec une prime significative. La proximité de la gare d'Ermont Halte (1,2 km) et des 87 commerces est un autre levier majeur. Pour une maison, la taille du terrain et l'exposition sud-ouest sont déterminantes. Enfin, la vue, l'étage dans l'immeuble et la qualité de la copropriété (charges, fonds de travaux) peuvent créer des écarts de prix de plus de 10 % par rapport au m² médian.
Estimation indicative d'une maison à Eaubonne
Pour une maison de 95 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
368 410 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un algorithme calcule une moyenne, mais un expert local connaît les micro-marchés. À Eaubonne, un bien à deux pas de la gare ne vaut pas le même prix qu'un autre près de la nationale. Un professionnel intègre l'état réel (fissures, humidité, qualité des rénovations) et les défauts invisibles aux outils en ligne. Il évalue aussi la demande spécifique : les familles privilégient les secteurs scolaires. Enfin, son estimation sert de base légitime à la négociation avec des acheteurs sérieux, évitant une décote par méconnaissance.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se fier uniquement au prix au m² moyen, qui masque les écarts de qualité.
- Négliger l'impact d'un DPE dégradé sur la valorisation.
- Oublier de comparer avec des biens vendus récemment (DVF), pas seulement en vente.
- Surestimer la plus-value liée à des travaux non indispensables.
Investir à Eaubonne : passer à l'action
Transformer cette analyse en acquisition reussie necessite une expertise fine des micro-secteurs et du parc existant. Notre reseau de professionnels du Val-d'Oise decrypte pour vous les subtilites du terrain et les opportunites concretes.
Les donnees posent un diagnostic, mais la reussite d'un investissement se joue sur la selection precise du bien et du quartier.
Decouvrez la valeur reelle d'un bien a Eaubonne grace aux dernieres transactions DVF et a l'analyse fine du marche local.
- Analyse basee sur 230 ventes reelles (DVF 2024)
- Evolution des prix et dynamique du marche local
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Eaubonne
Quel est le prix moyen d'un appartement a Eaubonne ?
Le prix median d'un appartement a Eaubonne est de 3 326 €/m² en 2024. Pour un appartement type de 64 m², le budget total s'eleve a environ 226 000 €.
Eaubonne est-elle plus chere que ses voisines comme Montmorency ?
Non, Eaubonne est moins chere. Son prix au m² est inferieur de 11 % a celui de Montmorency et de 13 % a celui de Saint-Gratien, selon les donnees DVF 2024.
Est-ce rentable d'investir en location a Eaubonne ?
Le rendement locatif brut des appartements est de 6,6 %, ce qui est correct. Le rendement net, apres charges et impots, se situe autour de 4 %, une performance moderee qui necessite une selection rigoureuse du bien.
Quels sont les quartiers a privilegier pour acheter a Eaubonne ?
Les secteurs les plus proches de la gare d'Ermont Halte et du centre-ville, bien desservis et commerçants, sont generalement les plus recherches, avec des prix au m² dans le haut de la fourchette.
Le marche immobilier d'Eaubonne est-il en baisse ?
Oui, le prix median a baisse de 1,4 % entre 2023 et 2024, apres une baisse de 5 % l'annee precedente. Cette correction moderee suit la tendance nationale et peut representer une opportunite d'achat.
Marché immobilier des communes voisines
Eaubonne affiche un prix au m² inferieur de 11 % a Montmorency et de 13 % a Saint-Gratien, creant un ecart de valorisation interessant pour un investisseur en quete d'effet de levier sur des indicateurs similaires.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Eaubonne.
Communes limitrophes d'Eaubonne
Eaubonne est entourée de 7 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian d'Eaubonne dépasse la médiane nationale (2 472 €/m²) avec 3 878 €/m² observés en 2026. Au classement départemental, Eaubonne se place dans les 9 % de communes les plus chères du Val-d'Oise.
Correction observée: -5,5 % sur le prix médian au m² entre 2021 et 2025. 1 393 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF. La dernière année fait apparaître une correction de -5,5 % du prix médian.
La ventilation des ventes associe 50,2 % de maisons et 49,8 % d'appartements, chacun avec son propre niveau de prix. Le bien médian (95 m² à 404 985 €) équivaut à 15,1 années de revenu médian au niveau communal.
Les loyers d'annonce d'Eaubonne avoisinent 19,6 €/m² pour les appartements et 17,9 €/m² pour les maisons. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 7,1 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Le poids limité des résidences secondaires (1,2 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
Entre 2021 et 2025, 162 logements autorisés au permis de construire (SITADEL) — un flux de production stable. Les permis portent majoritairement sur des logements collectifs (environ 72 % des autorisations de la période).
Pour comprendre ce marché, il faut rappeler que Eaubonne est dans la grande couronne parisienne. La géographie joue son rôle: la commune est dans un relief de plaine, à 29 m d'altitude en moyenne.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).