01 Le parc de logements
Le parc comprend 11 724 logements dont 10 867 résidences principales, 179 résidences secondaires et 678 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 10 867 | 92,7 % |
| Résidences secondaires | 179 | 1,5 % |
| Logements vacants | 678 | 5,8 % |
Le graphique détaille la structure des 11 724 logements: 93 % sont habités en permanence, 2 % épisodiquement et 6 % restent inoccupés.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 464 | 4,4 % |
| 1919-1945 | 1 286 | 12,2 % |
| 1946-1970 | 3 975 | 37,6 % |
| 1971-1990 | 2 453 | 23,2 % |
| 1991-2005 | 1 199 | 11,3 % |
| 2006-2020 | 1 205 | 11,4 % |
La période 1946-1970 concentre 38 % du parc, tandis que 4 % datent d'avant 1919 et 11 % ont été construits après 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 435 | 4,0 % |
| 2 pièces | 1 353 | 12,5 % |
| 3 pièces | 3 255 | 30,0 % |
| 4 pièces | 2 821 | 26,0 % |
| 5 pièces ou plus | 3 003 | 27,6 % |
Le parc compte 3,8 pièces en moyenne par logement, avec 28 % de logements de cinq pièces ou plus et 16 % de petits logements (T1-T2).
Évolution du parc
| 2012 | 2017 | 2023 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 10 286 | 10 897 | 11 724 |
| Rés. principales | 9 780 | 10 195 | 10 867 |
| Rés. secondaires | 73 | 111 | 179 |
| Vacants | 432 | 591 | 678 |
Saint-Gratien (21 336 hab., à 3 km) présente 51,9 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 7 102 | 65,4 % |
| Locataires (privé) | 1 935 | 17,8 % |
| Locataires HLM | 1 677 | 15,4 % |
| Logés gratuitement | 153 | 1,4 % |
Le graphique croise les statuts d'occupation: 65,4 % de propriétaires face à 33,2 % de locataires (dont 15 % en HLM).
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 7 588 | 69,8 % |
| Fioul | 613 | 5,6 % |
| Électricité | 2 437 | 22,4 % |
| Gaz bouteille | 37 | 0,3 % |
| Autre (bois…) | 192 | 1,8 % |
Mode de chauffage dominant: gaz de ville à 70 %. électricité pèse 22 %, fioul 6 %.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 1 033 |
| 2 à 4 ans | 2 272 |
| 5 à 9 ans | 2 168 |
| 10 ans ou plus | 5 394 |
| Total ménages | 10 867 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 2 787 |
| Sous-occupation modérée | 3 019 |
| Sous-occupation accentuée | 1 840 |
| Sous-occupation très accentuée | 1 890 |
| Suroccupation modérée | 1 140 |
| Suroccupation accentuée | 142 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 2 002 | 18,4 % |
| 1 voiture | 6 042 | 55,6 % |
| 2 voitures ou plus | 2 822 | 26,0 % |
Équipement automobile des ménages: 18 % sans voiture, 56 % avec une voiture et 26 % avec deux ou plus. Par ailleurs, 69,4 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 7 266 | 6 734 | 138 | 394 |
| 1975 | 8 306 | 7 732 | 135 | 439 |
| 1982 | 8 605 | 8 040 | 131 | 434 |
| 1990 | 9 124 | 8 554 | 165 | 405 |
| 1999 | 9 723 | 9 141 | 115 | 467 |
| 2007 | 10 056 | 9 551 | 74 | 431 |
| 2012 | 10 286 | 9 780 | 73 | 432 |
| 2017 | 10 897 | 10 195 | 111 | 591 |
| 2023 | 11 724 | 10 867 | 179 | 678 |
Sur la période 1968-2023, le nombre de logements évolue de 7 266 à 11 724, soit +61 %.
Logements vacants du parc privé
| Au 1er janvier | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 709 | 581 | 683 | 725 | 661 | 345 | 540 |
| Dont vacants > 2 ans | 89 | 85 | 57 | 60 | 96 | 132 | 93 |
Série LOVAC : chaque édition décrit le parc au 1er janvier de l'année précédente. Depuis l'édition 2025, données sources avant chaîne de traitement fiscale (note de version de la source) : non comparables aux éditions antérieures.
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 5 | 0,1 % |
| Classe B | 20 | 0,4 % |
| Classe C | 2 628 | 48,5 % |
| Classe D | 1 390 | 25,7 % |
| Classe E | 837 | 15,5 % |
| Classe F | 333 | 6,1 % |
| Classe G | 202 | 3,7 % |
Répartition des étiquettes DPE: C en tête (49 %), 49 % du parc en classes vertueuses (A à C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 454 | 8,4 % |
| Classe B | 392 | 7,2 % |
| Classe C | 2 240 | 41,4 % |
| Classe D | 1 206 | 22,3 % |
| Classe E | 699 | 12,9 % |
| Classe F | 315 | 5,8 % |
| Classe G | 109 | 2,0 % |
Le graphique montre l'empreinte GES du parc — classe C dominante (41 %), 57 % de logements en A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 293 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 201 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 191 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 166 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 139 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 110 kWh/m²/an |
Les normes thermiques modernes se lisent ici — 110 kWh/m²/an pour les logements après 2012, près de 293 pour ceux avant 1948.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 5 | 0 |
| Classe B | 13 | 7 |
| Classe C | 130 | 2 498 |
| Classe D | 235 | 1 155 |
| Classe E | 285 | 552 |
| Classe F | 157 | 176 |
| Classe G | 144 | 58 |
Côté maisons, la dominante est E (284 kWh/m²/an); côté appartements, C (175).
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 234 |
| T2 | 545 |
| T3 | 902 |
| T4 | 516 |
| T5+ | 116 |
Le parc de logements structure le marché immobilier d'Eaubonne (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Avec 11 724 logements dont 92,7 % de résidences principales, Eaubonne présente un parc orienté vers l'habitat permanent. Habitat dominé par le collectif (62,3 %), ne laissant que 37,7 % au pavillonnaire. L'environnement communal: dans la grande couronne parisienne.
Selon l'INSEE, 65,4 % des résidences principales d'Eaubonne sont occupées par leurs propriétaires, 33,2 % par des locataires. La part HLM atteint 15,4 % dans l'offre de résidences principales. Bilan SRU: déficit chiffré (22,7 % contre une obligation de 25,0 %).
Entre héritage et modernité: 4,4 % de logements d'avant 1919 et 11,4 % postérieurs à 2006. Performance énergétique dans la norme: C dominante et 195 kWh/m²/an, en ligne avec la moyenne nationale. Le chauffage principal est dominé par gaz de ville (69,8 % des résidences principales).
Croissance observée du parc résidentiel d'Eaubonne: +7,6 % entre 2017 et 2023. La motorisation des ménages est classique: 18,4 % sans voiture et 26,0 % avec deux voitures ou plus.
Le profil régional — Eaubonne est dans la grande couronne parisienne — éclaire les choix d'habitat localement.
Les statistiques logement reposent sur le millésime INSEE 2023: composition du parc, statuts d'occupation, ancienneté, chauffage et motorisation des ménages. Le volet DPE agrège les diagnostics performants ou non transmis à l'ADEME.
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Parmi les 178 communes du Val-d'Oise, Eaubonne se place dans le top 7 % des plus chères au m².
Verdict
➤ Le marché est hors de portée des revenus locaux : 10,1 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 7,1 %
- ⚠ 10,1 années de revenu médian pour 70 m²
Pour qui est faite cette commune ?
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Positionnement sur le marché
- Prix au m² dans le top 7 % du Val-d'Oise
Analyse du marché immobilier à Eaubonne
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 10,1 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Le rendement locatif brut estimé atteint 7,1 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Eaubonne
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Eaubonne s'établit à 3 883 €, sur la base de 250 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Eaubonne se positionne dans le top 7 % des communes les plus chères du Val-d'Oise.
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 41,5 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. les appartements offrent un rendement brut estimé à 7,1 %, sous réserve d'une demande locative effective dans la zone.
Analyses détaillées du marché
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Évolution du marché immobilier d'Eaubonne Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier d'Eaubonne
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions de 2021 à 2025. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Le marché local enregistre 250 transactions en 2025 et affiche une évolution de -5,4 % entre 2021 et 2025 (prix médian à 3 883 €/m²).
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 65 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
50,0 % de maisons et 50,0 % d'appartements parmi les 250 transactions enregistrées.
Répartition des ventes: 50,0 % de maisons et 50,0 % d'appartements — un équilibre qui reflète la typologie bâtie de la commune.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 250 | 125 | 125 |
| Prix médian/m² | 3 883 € | 4 250 € | 3 326 € |
| Prix moyen/m² | 4 035 € | ||
| Surface médiane | – | 95 m² | 65 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 339 | 4 104 € |
| 2022 | 305 | 4 277 € |
| 2023 | 252 | 4 133 € |
| 2024 | 217 | 4 070 € |
| 2025 | 250 | 3 883 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Dernier relevé 2025: 122 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 2 452 autorisations pour 2 376 démarrages effectifs.
Vacance longue durée à Eaubonne
Logements vacants du parc privé, au 1er janvier 2025 — LOVAC (Ministère de la Transition écologique, traitement Cerema).
Construction neuve à Eaubonne (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Eaubonne totalise 162 logements sur 5 ans, soit -76 % vs la période antérieure.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Eaubonne
Loyer d'annonce mensuel au m², charges comprises, estimé par la Carte des loyers (ANIL, ministère du Logement), avec son intervalle de prédiction à 95 %. Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Charge fiscale réelle à Eaubonne
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2025.
Évolution du taux sur 5 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (41,47 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,5 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc à Eaubonne
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 5 415 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Eaubonne est C, avec 9,9 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
Calculateur de rendement à Eaubonne
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S'installer à Eaubonne : cadre de vie et logement
Eaubonne compte 26 211 habitants sur 4,42 km². Le climat local affiche 12,9 °C de moyenne annuelle et 634 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 4 monuments historiques protégés et 934 services et équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Eaubonne
Eaubonne et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Eaubonne
Composition du parc immobilier à Eaubonne
11 724 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc à Eaubonne combine 37,9 % de maisons et 62,1 % d'appartements.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Ancienneté du parc à Eaubonne
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 10 581 logements).
- Avant 1919 4,4 % 464 logts
- 1919-1945 12,2 % 1 286 logts
- 1946-1970 37,6 % 3 975 logts
- 1971-1990 23,2 % 2 453 logts
- 1991-2005 11,3 % 1 199 logts
- 2006-2020 11,4 % 1 205 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Eaubonne
934 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Eaubonne
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Eaubonne
Pour une maison de 95 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
368 885 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Eaubonne
Quel est le prix de l'immobilier à Eaubonne ?
Le prix médian au m² à Eaubonne est de 3 883 € (données DVF, 250 transactions). Pour une maison de 95 m² (surface médiane locale), compter environ 404 000 €.
Comment Eaubonne se situe-t-elle dans le Val-d'Oise ?
Eaubonne se classe au 13ᵉ rang sur 178 communes du Val-d'Oise — dans le top 7 % des plus chères.
Quel rendement locatif espérer à Eaubonne ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Eaubonne est de 5,0 % (loyer de 17,9 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
Marché immobilier des communes voisines
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Communes limitrophes d'Eaubonne
Eaubonne est entourée de 7 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian d'Eaubonne dépasse la médiane nationale (2 446 €/m²) avec 3 883 €/m² observés en 2026. Au classement départemental, Eaubonne se place dans les 7 % de communes les plus chères du Val-d'Oise.
Correction observée: -5,4 % sur le prix médian au m² entre 2021 et 2025. 1 363 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF. La dernière année fait apparaître une correction de 4,6 % du prix médian.
La ventilation des ventes associe 50,0 % de maisons et 50,0 % d'appartements, chacun avec son propre niveau de prix. Le bien médian (95 m² à 403 750 €) équivaut à 13,2 années de revenu médian au niveau communal.
Les loyers d'annonce d'Eaubonne avoisinent 19,6 €/m² pour les appartements et 17,9 €/m² pour les maisons. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 7,1 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Le poids limité des résidences secondaires (1,5 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
Entre 2021 et 2025, 162 logements autorisés au permis de construire (SITADEL) — un flux de production stable. Les permis portent majoritairement sur des logements collectifs (environ 72 % des autorisations de la période).
Pour comprendre ce marché, il faut rappeler que Eaubonne est dans la grande couronne parisienne.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).