01 Le parc de logements
Le parc comprend 4 662 logements dont 4 300 résidences principales, 29 résidences secondaires et 333 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 4 300 | 92,2 % |
| Résidences secondaires | 29 | 0,6 % |
| Logements vacants | 333 | 7,1 % |
Parmi les 4 662 logements du parc, 92 % assurent la fonction de résidence principale, contre 1 % de secondaires et 7 % de vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 64 | 1,5 % |
| 1919-1945 | 76 | 1,8 % |
| 1946-1970 | 1 880 | 43,8 % |
| 1971-1990 | 1 905 | 44,3 % |
| 1991-2005 | 201 | 4,7 % |
| 2006-2019 | 171 | 4,0 % |
L'ancienneté du parc se lit ici: 44 % des logements relèvent de la période 1971-1990, le segment d'avant 1919 restant à 1 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 87 | 2,0 % |
| 2 pièces | 291 | 6,8 % |
| 3 pièces | 1 393 | 32,4 % |
| 4 pièces | 1 643 | 38,2 % |
| 5 pièces ou plus | 886 | 20,6 % |
Taille moyenne: 3,7 pièces par logement. Les grandes typologies (5 pièces et +) pèsent 21 %, les T1-T2 9 %.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 4 720 | 4 656 | 4 662 |
| Rés. principales | 4 485 | 4 356 | 4 300 |
| Rés. secondaires | 21 | 46 | 29 |
| Vacants | 215 | 254 | 333 |
À Valenton, commune similaire à 8 km, la part de propriétaires est de 28,0 %
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 2 006 | 46,7 % |
| Locataires (privé) | 492 | 11,4 % |
| Locataires HLM | 1 660 | 38,6 % |
| Logés gratuitement | 143 | 3,3 % |
Occupation des résidences principales — 46,6 % appartiennent à leurs occupants, 50,0 % sont louées, avec 39 % du parc en logement social.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 2 576 | 59,9 % |
| Fioul | 49 | 1,1 % |
| Électricité | 357 | 8,3 % |
| Gaz bouteille | 17 | 0,4 % |
| Autre (bois…) | 1 300 | 30,2 % |
Répartition des modes de chauffage: 60 % au gaz de ville, 30 % pour autres sources (bois notamment), 8 % pour électricité.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 355 |
| 2 à 4 ans | 780 |
| 5 à 9 ans | 827 |
| 10 ans ou plus | 2 338 |
| Total ménages | 4 300 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 1 251 |
| Sous-occupation modérée | 1 299 |
| Sous-occupation accentuée | 821 |
| Suroccupation modérée | 485 |
| Suroccupation accentuée | 104 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 1 095 | 25,5 % |
| 1 voiture | 2 242 | 52,1 % |
| 2 voitures ou plus | 963 | 22,4 % |
Motorisation des ménages: 25 % n'ont aucune voiture, 52 % en ont une et 22 % en possèdent deux ou plus. Par ailleurs, 39,2 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 1 701 | 689 | 30 | 982 |
| 1975 | 4 660 | 3 912 | 69 | 679 |
| 1982 | 4 668 | 4 202 | 26 | 440 |
| 1990 | 4 626 | 4 265 | 73 | 288 |
| 1999 | 4 706 | 4 366 | 50 | 290 |
| 2006 | 4 773 | 4 630 | 30 | 113 |
| 2011 | 4 720 | 4 485 | 21 | 215 |
| 2016 | 4 656 | 4 356 | 46 | 254 |
| 2022 | 4 662 | 4 300 | 29 | 333 |
Sur la période 1968-2022, le nombre de logements évolue de 1 701 à 4 662, soit +174 %.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 181 | 160 | 170 | 173 | 233 | 112 |
| Dont vacants > 2 ans | 27 | 28 | 26 | 27 | 50 | 57 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0,0 % |
| Classe B | 249 | 9,2 % |
| Classe C | 1 110 | 41,0 % |
| Classe D | 822 | 30,4 % |
| Classe E | 396 | 14,6 % |
| Classe F | 97 | 3,6 % |
| Classe G | 33 | 1,2 % |
Répartition des étiquettes DPE: C en tête (41 %), 50 % du parc en classes vertueuses (A à C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 60 | 2,2 % |
| Classe B | 652 | 24,1 % |
| Classe C | 1 681 | 62,1 % |
| Classe D | 184 | 6,8 % |
| Classe E | 89 | 3,3 % |
| Classe F | 28 | 1,0 % |
| Classe G | 13 | 0,5 % |
Le graphique montre l'empreinte GES du parc — classe C dominante (62 %), 88 % de logements en A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 328 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 190 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 244 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 184 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 124 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 108 kWh/m²/an |
Les normes thermiques modernes se lisent ici — 108 kWh/m²/an pour les logements après 2012, près de 328 pour ceux avant 1948.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0 |
| Classe B | 1 | 248 |
| Classe C | 16 | 1 094 |
| Classe D | 49 | 773 |
| Classe E | 44 | 352 |
| Classe F | 21 | 76 |
| Classe G | 15 | 18 |
Performance comparée: maisons classées D (285), appartements classés C (183), en kWh/m²/an.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 89 |
| T2 | 277 |
| T3 | 681 |
| T4 | 558 |
| T5+ | 281 |
Le parc de logements structure le marché immobilier d'Épinay-sous-Sénart (prix au m², ventes DVF, tendance).
Le saviez-vous ?
- Épinay-sous-Sénart est le petite ville ayant le prix au m² le plus bas du département Essonne. (sur 43 petites villes entre 5 000 et 20 000 habitants) Voir le classement
Résumé
Le parc immobilier d'Épinay-sous-Sénart totalise 4 662 logements en 2022, dominé par la résidence principale (4 300 unités, 92,2 %). Profil très urbain: l'appartement (à 82,4 %) est largement majoritaire, la maison reste marginale (17,6 %). Ce contexte résidentiel — Épinay-sous-Sénart est une commune périurbaine francilienne, en plaine, à 93 m d'altitude — cadre la lecture du parc local.
Épinay-sous-Sénart affiche un profil mixte — 46,6 % de propriétaires et 50,0 % de locataires. Côté logement social, 38,6 % des résidences principales relèvent du parc HLM. La commune satisfait la loi SRU — 44,2 % de logements sociaux dépasse le cible de 25,0 %.
Le parc mêle bâti ancien (1,5 % avant 1919) et constructions récentes (4,0 % après 2006). Le parc d'Épinay-sous-Sénart cadre avec la moyenne française: C en classe dominante, 189 kWh/m²/an. Au plan énergétique résidentiel, 59,9 % des résidences principales s'appuient sur le gaz de ville.
Entre 2016 et 2022, le nombre de logements varie peu (+0,1 %). La motorisation des ménages d'Épinay-sous-Sénart traduit un profil urbain: 25,5 % des ménages vivent sans voiture, portés par une bonne desserte en transports et la proximité des commerces.
Lue dans son contexte régional, la commune est une commune périurbaine francilienne — un ancrage qui colore le parc. Sur le plan physique, la commune est en plaine, à 93 m d'altitude, un cadre qui influe sur les attentes résidentielles.
Source principale: recensement INSEE, millésime 2022, pour les 4 300 résidences principales d'Épinay-sous-Sénart et leur structure (type, statut, ancienneté). Les indicateurs énergétiques proviennent des DPE déposés auprès de l'ADEME.
Faut-il investir à Épinay-sous-Sénart en 2026 ?
À moins de 10 km de l'aéroport d'Orly et desservie par la gare de Brunoy, Épinay-sous-Sénart appartient à l'agglomération parisienne mais affiche des indicateurs socio-économiques très dégradés. Le marché immobilier local, en baisse après la flambée des taux, présente un profil atypique où un rendement locatif élevé coexiste avec une forte fragilité territoriale. Décryptage des opportunités et des risques pour 2026.
Malgré un rendement locatif brut de 11,4 %, la commune cumule une correction des prix de -7,7 % et une fragilité économique parmi les plus élevées du département.
Verdict
➤ Investir ici suppose de privilégier le rendement locatif à court terme tout en acceptant un risque de vacance et de moins-value lié au contexte local dégradé.
Points clés
- ✓ Rendement brut très élevé en appartement
- ✓ Prix d'entrée inférieur de plus de 50 % aux voisines
- ✓ Parc énergétique performant, peu de passoires
- ⚠ Fragilité économique et sociale majeure
- ⚠ Démographie en recul constant
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Avec un prix médian de 1 964 €/m², le marché est l'un des plus accessibles d'Île-de-France.
- Elle occupe le dernier rang départemental pour le revenu médian et le taux de chômage.
- Le prix au mètre carré est trois à cinq fois moins élevé qu'à Paris intra-muros.
Analyse du marché immobilier à Épinay-sous-Sénart
Le marché immobilier local reste relativement calme avec une pression contenue (IPI 2,3/10). Les délais de vente sont plus longs et les marges de négociation plus ouvertes.
Indices immobiliers d'Épinay-sous-Sénart
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
2,3
Indice de Pression Immobilière
Faible
Pression immobilière faible (2,3/10) : le marché n'est pas tendu, laissant du temps à la négociation.
Indice de Pression Immobilière
FaiblePression immobilière faible (2,3/10) : le marché n'est pas tendu, laissant du temps à la négociation.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
5,1
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
Accessibilité modérée (3,5/10) : les prix dépassent la capacité d'achat d'une majorité de ménages locaux.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenAccessibilité modérée (3,5/10) : les prix dépassent la capacité d'achat d'une majorité de ménages locaux.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,3
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Opportunité locative modérée (5,3/10) : la demande locative existe mais est limitée par le pouvoir d'achat.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréOpportunité locative modérée (5,3/10) : la demande locative existe mais est limitée par le pouvoir d'achat.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
1,9
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faible
Pression touristique faible (1,9/10) : aucune opportunité pour de la location saisonnière ou touristique.
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faiblePression touristique faible (1,9/10) : aucune opportunité pour de la location saisonnière ou touristique.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 2052,3 — Percentile dept : 7/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 7,6 — Percentile dept : 39/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 0,6 — Percentile dept : 5/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : -5,4 — Percentile dept : 7/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 2902,8 — Percentile dept : 89/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 7,6 — Percentile dept : 61/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 43,0 — Percentile dept : 6/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 35,6 — Percentile dept : 2/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 53,3 — Percentile dept : 94/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 0,6 — Percentile dept : 5/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : -5,4 — Percentile dept : 7/100 - Capacité touristique / population — poids 15 %
-
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 2052,3 — Percentile dept : 93/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 0,6 — Percentile dept : 5/100 - Capacité touristique / population — poids 25 %
-
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 7,1 — Percentile dept : 66/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 2902,8 — Percentile dept : 11/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Épinay-sous-Sénart : opportunités et risques
Investir à Épinay-sous-Sénart en 2026 relève d'une stratégie de rendement pur, adaptée aux investisseurs aguerris capables de gérer le risque locatif. Le rendement brut de 11,4 % pour les appartements, l'un des plus élevés de la région, constitue l'argument principal. Toutefois, le rendement net estimé à 6,9 % est amputé par des charges importantes, dont une taxe foncière à 40,2 % et un taux de vacance supposé de 8 %.
Le parc immobilier, dominé par la classe énergétique C avec seulement 5,1 % de passoires, limite le risque de travaux de rénovation urgents liés à la loi Climat. En revanche, la fragilité économique du bassin de population, couplée à une démographie en déclin, impose une sélection rigoureuse des biens et des locataires, privilégiant les petits appartements bien situés près des transports.
La très faible pression touristique (IPTI : 1,9/10) exclut toute stratégie de location saisonnière. L'horizon d'investissement doit être envisagé à court ou moyen terme, en visant un cash-flow positif immédiat plutôt qu'une plus-value, incertaine dans ce contexte.
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Données du marché immobilier à Épinay-sous-Sénart
DVF, loyers, permis, analyse expertLe marché immobilier d'Épinay-sous-Sénart, analysé via les données DVF 2024, se singularise par un découplage frappant entre des indicateurs de rendement attractifs et des indicateurs territoriaux dégradés. Le prix médian global, en baisse de 7,7 % sur un an, est tiré par les appartements (1 858 €/m²), qui représentent l'essentiel des transactions.
Cette correction ramène les prix en dessous de leur niveau de 2020, une tendance rare en Île-de-France. Elle s'explique en partie par la très faible solvabilité locale, avec un revenu médian de 18 880 € qui classe la commune dernière du département, et un taux de chômage de 17,5 %.
Néanmoins, la proximité de la gare de Brunoy (0,8 km) et d'Orly (10 km) maintient un lien avec le bassin d'emploi francilien, soutenant une demande locative extérieure. C'est cette demande, et non la dynamique interne, qui porte le marché, comme en témoigne le taux de propriétaires de seulement 46,6 %.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier d'Épinay-sous-Sénart Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
L'évolution des prix à Épinay-sous-Sénart sur les cinq dernières années, selon les données DVF, révèle un marché volatil. Après une hausse continue jusqu'en 2023 (pic à 2 128 €/m²), une correction nette de -7,7 % intervient en 2024, ramenant le prix médian à 2 036 €/m², son plus bas niveau depuis 2020. Cette baisse, plus marquée que dans nombre de communes voisines, est concomitante à la remontée des taux d'intérêt et met en lumière la faible résistance du marché local en période de tension financière. Pour un acheteur en 2026, cela ouvre une fenêtre de négociation, mais indique aussi un risque de moins-value à court terme si la fragilité économique locale persiste.
Évolution du marché immobilier d'Épinay-sous-Sénart
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
En 2025, 2 036 €/m² de prix médian pour 87 transactions; l'évolution depuis 2021 ressort à -3,3 %.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Les simulations financières basées sur les données 2024 dessinent un paysage contrasté. L'achat d'un appartement type de 67 m² à 116 714 €, financé sur 20 ans, génère un loyer estimé à 1 105 € mensuels. Ce loyer couvre, et même dépasse, une mensualité de crédit standard, créant théoriquement un cash-flow positif. Le rendement brut de 11,4 % est excellent, mais le net estimé à 6,9 % après charges (dont une taxe foncière à 40,2 %) et un taux de vacance de 8 % en réduit significativement l'attrait. L'effort financier initial reste modeste (6,2 années de revenu médian local), mais la viabilité du montage dépendra de la capacité à maintenir le bien occupé et à maîtriser les frais.
Acheter vs Louer — appartement 70 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
En 2024, seulement 87 transactions ont été enregistrées à Épinay-sous-Sénart, un volume en forte baisse par rapport aux années précédentes (plus de 110 ventes annuelles entre 2021 et 2023). Ce ralentissement de l'activité caractérise un marché devenu plus difficile, en faveur des acheteurs. Les appartements représentent 70 % des ventes, avec une surface médiane de 67 m² et un prix médian de 1 858 €/m². Les maisons, moins nombreuses (29 ventes), se négocient à 2 765 €/m² pour 82 m² médians. Ce profil indique un marché principalement porté par des investisseurs ciblant des petits appartements pour la location, et moins par des familles.
Répartition des ventes
33,3 % de maisons et 66,7 % d'appartements parmi les 87 transactions enregistrées.
Les appartements concentrent 66,7 % des mutations, pour un prix médian de 2 765 €/m² (maisons) contre 1 858 €/m² (appartements).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 87 | 29 | 58 |
| Prix médian/m² | 2 036 € | 2 765 € | 1 858 € |
| Prix moyen/m² | 2 289 € | ||
| Surface médiane | – | 78 m² | 70 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 125 | 2 106 € |
| 2022 | 119 | 2 041 € |
| 2023 | 98 | 2 106 € |
| 2024 | 64 | 1 939 € |
| 2025 | 87 | 2 036 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Épinay-sous-Sénart est très faible, avec seulement 34 logements autorisés sur les cinq dernières années et un seul permis délivré en 2024. La tendance est toutefois à la hausse (+42 % par rapport à la période précédente), mais part d'un niveau très bas. Cette faible production neuve limite les risques de sur-offre à court terme, mais elle traduit aussi un manque d'attractivité pour les promoteurs, probablement lié au contexte socio-économique et à la baisse démographique (-5,4 % en 5 ans). L'urbanisation n'est donc pas un moteur du marché immobilier local, qui repose presque exclusivement sur le parc existant.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Cumul sur la période observée: 398 autorisations et 342 chantiers démarrés, traduisant un taux de passage à l'acte de 86 %.
Vacance longue durée à Épinay-sous-Sénart
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Épinay-sous-Sénart (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 3 logements autorisés à à Épinay-sous-Sénart, dont 0 en 2025 (-94 % vs les 5 années précédentes).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Épinay-sous-Sénart
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Épinay-sous-Sénart
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (40,20 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,4 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Le rendement net, environ 6,9 % pour un appartement, intègre des charges incompressibles. La taxe foncière, avec un taux de 40,2 % à Épinay-sous-Sénart, en est le premier poste. Il faut ensuite provisionner la gestion (environ 5 à 8 % du loyer), les frais de copropriété, les petits travaux et surtout une période de vacance potentielle. Avec un parc locatif social représentant 43 % des logements, le marché libre peut être sensible aux aléas. Ces charges réduisent mécaniquement la rentabilité promise par le seul rendement brut.
Performance énergétique du parc à Épinay-sous-Sénart
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 2 707 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Épinay-sous-Sénart: la classe C domine, 4,8 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Le parc immobilier local affiche une performance énergétique moyenne correcte (classe C, 193 kWh/m²/an), avec seulement 5,1 % de passoires thermiques (classes F/G). Ce faible taux réduit le risque réglementaire immédiat pour les acquéreurs, la loi Climat et Résilience visant l'interdiction de location des logements les plus énergivores à partir de 2025. Néanmoins, la majorité des biens (classe C) devra probablement être rénovée à moyen terme pour respecter les futures normes et éviter une dépréciation.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Les appartements, notamment les T2 et T3 de 50 à 70 m², sont les plus adaptés à la demande locative locale et offrent le meilleur rendement brut. Le parc est ancien (peu de constructions après 2006) et la classe énergétique dominante est C (193 kWh/m²/an). Attention aux 5,1 % de passoires thermiques (DPE F/G), sources de travaux obligatoires et de décote. Le neuf est quasi inexistant, limitant les opportunités en défiscalisation.
Quelles zones cibler à Épinay-sous-Sénart ?
La centralité autour de la gare de Brunoy et des commerces (14 équipements recensés) reste le secteur le plus recherché pour sa praticité. Aucune zone en développement majeur n'est signalée, la construction neuve étant anecdotique (1 logement autorisé en 2024). La proximité immédiate de la forêt de Sénart peut valoriser certains secteurs pavillonnaires, mais la demande locative y est plus faible.
Calculateur de rendement à Épinay-sous-Sénart
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Risques à connaître avant d'investir à Épinay-sous-Sénart
Le principal risque est la vacance locative, déjà à 7,1 % sur la commune, pouvant impacter le rendement net. La dépendance à une économie locale fragile (taux de chômage élevé) rend les loyers sensibles. La vétusté d'une partie du parc implique des frais de rénovation, surtout avec le renforcement des réglementations sur les passoires. Enfin, la baisse démographique et des prix à la vente limitent la perspective de plus-value à moyen terme.
Erreurs à éviter quand on investit à Épinay-sous-Sénart
- Oublier la taxe foncière, au taux local de 40,2 %.
- Négliger le taux de vacance, élevé à 7,1 %.
- Surestimer les loyers dans un parc social important (43 %).
- Ignorer la future réglementation sur les DPE (loi Climat).
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier à Épinay-sous-Sénart suit le rythme francilien, avec une activité accrue au printemps et à l'automne. L'été peut être propice à des négociations plus serrées, les vendeurs étant parfois plus pressés. L'échéance de la taxe foncière en octobre n'influence pas directement les prix, mais peut motiver certains vendeurs à conclure avant. Compte tenu de la baisse récente des prix, une mise en vente au printemps permet de toucher le plus grand nombre d'acheteurs potentiels.
Le saviez-vous ?
- La commune a perdu 5,4 % de ses habitants en 5 ans.
- 88,6 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
- L'âge médian des Spinoliens est de 33,8 ans, bien en dessous de la moyenne nationale.
S'installer à Épinay-sous-Sénart : cadre de vie et logement
S'installer à Épinay-sous-Sénart, c'est choisir l'accessibilité à l'Île-de-France à un coût modéré, mais dans un cadre marqué par des difficultés sociales. La commune, membre de la CA Val d'Yerres Val de Seine, offre une gamme correcte de services avec 324 équipements, notamment dans la santé (78 équipements) et les commerces de proximité (14).
Le territoire est jeune (âge médian de 33,8 ans) et bien connecté (fibre à 88,6 %). Cependant, le taux de pauvreté le plus élevé de sa catégorie et un indice de fragilité territoriale de 8,5/10 se traduisent par un environnement moins apaisé. La présence d'un Plan de Prévention des Risques d'inondation (PPRi Yerres) invite aussi à vérifier la situation du bien vis-à-vis du risque, même faible.
Carte du marché immobilier à Épinay-sous-Sénart
Épinay-sous-Sénart et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Épinay-sous-Sénart
Le climat francilien d'Épinay-sous-Sénart est tempéré, avec une moyenne annuelle de 12,0°C et 700 mm de pluie. Ce profil, sans extrêmes, convient à une large majorité, notamment aux familles recherchant un cadre de vie apaisé à moins de 10 km de l'aéroport d'Orly. Les précipitations modérées et l'altitude basse (68 m) limitent les risques de gel intense, un atout pour l'entretien du jardin si vous optez pour une maison, qui représente 17,7 % du parc.
À qui s'adresse Épinay-sous-Sénart ?
La commune s'adresse principalement aux primo-accédants et jeunes actifs aux budgets serrés, attirés par la desserte RER et la proximité d'Orly. Les familles y trouveront une offre scolaire correcte (12 établissements) mais peu de maisons. Les retraités (17 % de la population) pourraient apprécier la densité de services de santé, en dépit d'une dynamique démographique déclinante.
Avantages et limites à Épinay-sous-Sénart
✓ Points forts
- Prix d'entrée très accessibles en Île-de-France.
- Excellente desserte transports (RER, Orly, future 5G).
- Densité d'équipements et de services au quotidien.
- Population jeune et dynamique (âge médian 33,8 ans).
- Parc immobilier majoritairement de classe énergétique C.
− À prendre en compte
- Taux de chômage le plus élevé du département (17,5 %).
- Démographie en baisse (-5,4 % en 5 ans).
- Risque inondation (PPRi) et environnement très urbanisé.
Composition du parc immobilier à Épinay-sous-Sénart
4 662 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Dominante collective (82,3 %) sur un total de 4 662 logements.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc de logements est marqué par une forte proportion de locataires (53,4 %). Seulement 46,6 % des Spinoliens sont propriétaires. Ce schéma indique un marché porté par la demande locative, souvent de primo-accédants ou de ménages modestes, avec un taux de vacance relativement élevé à 7,1 %. La rareté des maisons (moins d'une sur cinq) peut y soutenir les prix. Ce paysage reflète une commune populaire où l'accession à la propriété n'est pas la norme majoritaire.
Ancienneté du parc à Épinay-sous-Sénart
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 4 297 logements).
- Avant 1919 1,5 % 64 logts
- 1919-1945 1,8 % 76 logts
- 1946-1970 43,8 % 1 880 logts
- 1971-1990 44,3 % 1 905 logts
- 1991-2005 4,7 % 201 logts
- 2006-2019 4,0 % 171 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Épinay-sous-Sénart
324 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Épinay-sous-Sénart
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
La commune est exposée à un risque d'inondation (PPRi Yerres actif) et compte 11 arrêtés de catastrophe naturelle historiques. Deux risques naturels sont officiellement recensés. Le radon y est faible et la sismicité très faible. Pour tout achat, notamment près des cours d'eau, il est impératif de consulter le plan de prévention des risques et l'état des risques naturels et technologiques (ERNMT). Ces contraintes peuvent impacter l'assurabilité et la valeur du bien, mais restent circonscrites à des zones identifiées.
Cas pratique : un achat type à Épinay-sous-Sénart
Pour une maison familiale de 82 m² (surface médiane déduite du prix total), comptez environ 226 812 € hors frais de notaire. Cela représente 12 années du revenu médian local. Avec un apport de 10 % et un crédit sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité hors assurance s'établirait autour de 1 150 €.
Erreurs à éviter quand on achète à Épinay-sous-Sénart
- Ne pas consulter le PPRi Yerres pour le risque inondation.
- Acheter sans diagnostic de performance énergétique (DPE).
- Négocier sans connaître le prix au m² moyen (1 964 €).
- Oublier la proximité ou non de la gare de Brunoy.
Points clés à retenir à Épinay-sous-Sénart
- Prix médian à 1 964 €/m², en baisse de 7,7 % sur un an.
- Rendement brut locatif élevé pour les apparts : 11,4 %.
- Climat doux avec 12°C de moyenne et 700 mm de pluie.
- Écart maison/appartement important : 2 765 €/m² contre 1 858 €/m².
- Rendement net estimé à 6,9 % après charges et taxe foncière.
- Parc locatif social important (43 % des logements).
- La proximité de la gare de Brunoy est un vrai atout valorisant.
- Le revenu médian local est le plus bas de l'Essonne (18 880 €).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Épinay-sous-Sénart ?
À Épinay-sous-Sénart, la valeur d'un bien dépend fortement de sa localisation et de son état. La proximité immédiate de la gare de Brunoy (0,8 km) et des 14 commerces est un atout majeur. Pour un appartement, l'étage, la vue et la qualité de la copropriété (charges, travaux prévus) font varier le prix au m². Pour une maison, la surface du terrain et l'exposition sud-ouest sont recherchées. Avec un DPE médiocre, un bien peut se vendre jusqu'à 10 % moins cher, d'autant que seuls 4 % du parc est récent (post-2006). Un bien bien entretenu et bien connecté se démarque.
Estimation indicative d'une maison à Épinay-sous-Sénart
Pour une maison de 78 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
158 808 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation juste, fondée sur les dernières transactions DVF et l'état réel du bien (notamment sa classe DPE, capitale depuis la loi Climat), vous évite deux écueils : brader votre patrimoine ou le laisser invendu pendant des mois. À Épinay-sous-Sénart, où le marché est à l'acheteur, surévaloriser de 10 % peut entraîner une vacance commerciale bien supérieure à la vacance structurelle de 7,1 %. À l'inverse, sous-estimer revient à perdre des milliers d'euros, surtout pour une maison dont le prix au m² est 40 % plus élevé qu'un appartement. Une estimation professionnelle anticipe aussi les travaux de rénovation énergétique obligatoires sur les passoires (5,1 % du parc).
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Une estimation automatique ne peut saisir les nuances du micro-marché spinolien, où coexistent des immeubles sociaux et des pavillons familiaux. Un professionnel local connaît l'impact exact de la vue sur le parc, du bruit d'une rue, ou de la dynamique de copropriété. Il évalue l'état réel (humidité, électricité) et les travaux à prévoir, clés dans la négociation. Enfin, son réseau lui permet de cibler des acheteurs sérieux, un vrai plus dans une commune où le prix au m² a reculé de 7,7 % en un an, signe d'un marché plus difficile pour les vendeurs.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser sur le prix moyen sans pondérer par l'état du bien.
- Oublier de valoriser la proximité des transports (gare à 0,8 km).
- Ne pas anticiper les travaux de rénovation énergétique.
- Surestimer son bien dans un marché en baisse (-7,7 %).
Investir à Épinay-sous-Sénart : passer à l'action
Un rendement brut de 11 % ne suffit pas à garantir la réussite d'un investissement. À Épinay-sous-Sénart, le choix du quartier, de la typologie de bien et la gestion locative sont des paramètres décisifs. Notre réseau de professionnels locaux peut vous aider à transformer cette analyse en stratégie d'acquisition réaliste, ancrée dans les réalités du terrain.
Ces données posent un diagnostic précis, mais la réussite d'un investissement se joue sur la sélection du bien et la connaissance fine des micro-secteurs.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Épinay-sous-Sénart grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF) à Épinay-sous-Sénart
- Évolution des prix et dynamique du marché local
- Mise en relation avec un professionnel qui connaît votre secteur
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Épinay-sous-Sénart
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Épinay-sous-Sénart
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Épinay-sous-Sénart ?
Le prix médian global était de 1 964 €/m² en 2024. Les appartements se vendaient en médiane à 1 858 €/m², et les maisons à 2 765 €/m².
Est-ce le bon moment pour acheter à Épinay-sous-Sénart ?
Le marché est en correction (-7,7 % en 2024), ce qui ouvre des opportunités de négociation. Toutefois, la fragilité économique locale et la baisse démographique invitent à la prudence, surtout pour un achat résidentiel.
Épinay-sous-Sénart est-elle plus chère que ses voisines ?
Non, elle est nettement moins chère. Son prix au m² est inférieur de 50 % à 60 % par rapport à des communes comme Villecresnes (3 764 €/m²) ou Ormesson-sur-Marne (4 152 €/m²).
Quel rendement locatif peut-on espérer à Épinay-sous-Sénart ?
Le rendement locatif brut est très élevé, à 11,4 % pour les appartements. Après déduction des charges courantes (taxe, gestion, vacance), le rendement net est estimé aux alentours de 6,9 %.
Quels sont les quartiers à privilégier à Épinay-sous-Sénart ?
Privilégiez les secteurs à proximité immédiate de la gare de Brunoy pour maximiser l'attractivité locative. Les zones plus éloignées des transports et des commerces présentent un risque de vacance plus élevé.
Marché immobilier des communes voisines
Épinay-sous-Sénart affiche un prix médian inférieur de plus de 50 % à des communes voisines comme Villecresnes ou Ormesson-sur-Marne, un écart de valorisation qui offre un effet de levier important mais reflète aussi des indicateurs socio-économiques bien moins solides.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Épinay-sous-Sénart.
Communes limitrophes d'Épinay-sous-Sénart
Épinay-sous-Sénart est entourée de 6 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
En 2026, 87 transactions ont permis d'établir un prix médian de 2 036 €/m² à Épinay-sous-Sénart, niveau conforme à la médiane départementale. Sur 194 communes classées dans l'Essonne, Épinay-sous-Sénart figure parmi les 7 % les moins chères au m².
Le prix médian au m² à Épinay-sous-Sénart diminue de -3,3 % sur cinq ans (2021-2025). Sur l'ensemble de la période, 493 transactions sont recensées par les données DVF. Sur la dernière année disponible, le prix médian progresse de +5,0 %.
Les maisons (33,3 % des transactions, 2 765 €/m²) et les appartements (66,7 %, 1 858 €/m²) se partagent le marché. Le bien médian (78 m² à 215 670 €) équivaut à 11,4 années de revenu médian au niveau communal.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 16,5 € (appartements) et 16,4 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 10,7 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Le poids limité des résidences secondaires (0,6 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
La construction neuve est quasi nulle sur la période 2021-2025: 3 logements autorisés au total selon les bases SITADEL. Le gros des permis concerne des maisons individuelles pures (100 % des autorisations sur 2021-2025).
La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — Épinay-sous-Sénart est une commune périurbaine francilienne. Contexte physique: en plaine, à 93 m d'altitude.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.