01 Le parc de logements
Le parc comprend 7 270 logements dont 6 693 résidences principales, 157 résidences secondaires et 420 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 6 693 | 92,1 % |
| Résidences secondaires | 157 | 2,2 % |
| Logements vacants | 420 | 5,8 % |
Le graphique détaille la structure des 7 270 logements: 92 % sont habités en permanence, 2 % épisodiquement et 6 % restent inoccupés.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 153 | 2,4 % |
| 1919-1945 | 108 | 1,7 % |
| 1946-1970 | 1 206 | 18,5 % |
| 1971-1990 | 3 215 | 49,4 % |
| 1991-2005 | 1 154 | 17,7 % |
| 2006-2019 | 666 | 10,2 % |
La période 1971-1990 concentre 49 % du parc, tandis que 2 % datent d'avant 1919 et 10 % ont été construits après 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 94 | 1,4 % |
| 2 pièces | 584 | 8,7 % |
| 3 pièces | 1 294 | 19,3 % |
| 4 pièces | 1 994 | 29,8 % |
| 5 pièces ou plus | 2 727 | 40,7 % |
Distribution par taille: 10 % de petits logements (T1-T2), 41 % de grands (5p+), moyenne à 4,3 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 6 400 | 6 741 | 7 270 |
| Rés. principales | 6 122 | 6 311 | 6 693 |
| Rés. secondaires | 16 | 121 | 157 |
| Vacants | 262 | 310 | 420 |
En regard, Montargis (à 64 km, 14 825 hab.) affiche 25,0 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 4 349 | 65,0 % |
| Locataires (privé) | 864 | 12,9 % |
| Locataires HLM | 1 422 | 21,2 % |
| Logés gratuitement | 58 | 0,9 % |
Visualisation des quatre statuts — 65,0 % de propriétaires occupants, 34,2 % de locataires et 21 % de HLM dans les résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 4 356 | 65,1 % |
| Fioul | 221 | 3,3 % |
| Électricité | 1 611 | 24,1 % |
| Gaz bouteille | 13 | 0,2 % |
| Autre (bois…) | 493 | 7,4 % |
Le graphique hiérarchise les énergies de chauffage — gaz de ville en tête (65 %), 24 % pour électricité et 7 % pour autres sources (bois notamment).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 600 |
| 2 à 4 ans | 1 272 |
| 5 à 9 ans | 1 110 |
| 10 ans ou plus | 3 711 |
| Total ménages | 6 693 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 1 361 |
| Sous-occupation modérée | 1 576 |
| Sous-occupation accentuée | 1 547 |
| Suroccupation modérée | 303 |
| Suroccupation accentuée | 50 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 837 | 12,5 % |
| 1 voiture | 3 221 | 48,1 % |
| 2 voitures ou plus | 2 635 | 39,4 % |
Ventilation par équipement automobile: 13 % sans véhicule, 48 % mono-motorisés, 39 % multi-motorisés. Par ailleurs, 80,4 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 1 784 | 1 592 | 28 | 164 |
| 1975 | 2 745 | 2 630 | 28 | 87 |
| 1982 | 3 602 | 3 398 | 35 | 169 |
| 1990 | 4 827 | 4 623 | 41 | 163 |
| 1999 | 5 607 | 5 385 | 52 | 170 |
| 2006 | 6 216 | 6 000 | 16 | 201 |
| 2011 | 6 400 | 6 122 | 16 | 262 |
| 2016 | 6 741 | 6 311 | 121 | 310 |
| 2022 | 7 270 | 6 693 | 157 | 420 |
Trajectoire de long terme: 1 784 logements en 1968, 7 270 en 2022 (+308 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 349 | 413 | 376 | 443 | 562 | 213 |
| Dont vacants > 2 ans | 70 | 77 | 72 | 72 | 75 | 97 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 4 | 0,1 % |
| Classe B | 28 | 1,0 % |
| Classe C | 1 233 | 44,7 % |
| Classe D | 1 017 | 36,9 % |
| Classe E | 318 | 11,5 % |
| Classe F | 107 | 3,9 % |
| Classe G | 50 | 1,8 % |
Distribution DPE sur 2 757 diagnostics: la majorité se situe en classe C (45 %), avec 46 % de logements économes (A-B-C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 110 | 4,0 % |
| Classe B | 497 | 18,0 % |
| Classe C | 1 140 | 41,3 % |
| Classe D | 684 | 24,8 % |
| Classe E | 223 | 8,1 % |
| Classe F | 78 | 2,8 % |
| Classe G | 25 | 0,9 % |
Le graphique montre l'empreinte GES du parc — classe C dominante (41 %), 63 % de logements en A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 261 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 257 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 172 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 168 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 154 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 95 kWh/m²/an |
Consommation selon l'époque: maximum 261 kWh/m²/an (avant 1948), minimum 95 kWh/m²/an (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 3 | 1 |
| Classe B | 28 | 0 |
| Classe C | 327 | 906 |
| Classe D | 495 | 522 |
| Classe E | 208 | 110 |
| Classe F | 94 | 13 |
| Classe G | 37 | 13 |
Le graphique oppose deux profils — maisons en classe D (209 kWh/m²/an) et appartements en classe C (159).
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 68 |
| T2 | 447 |
| T3 | 877 |
| T4 | 530 |
| T5+ | 123 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Saran (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Selon le recensement 2022 de l'INSEE, Saran dispose de 7 270 logements, dont 6 693 résidences principales (92,1 %). Au plan typologique, la maison (69,0 %) reste nettement majoritaire face à l'appartement (31,0 %). L'environnement communal: dans la tradition ligérienne du Centre, dans la plaine, à une altitude de 119 m.
Selon l'INSEE, 65,0 % des résidences principales de Saran sont occupées par leurs propriétaires, 34,2 % par des locataires. Au plan locatif social, 21,2 % des résidences principales sont en HLM. La commune satisfait la loi SRU — 20,0 % de logements sociaux dépasse le cible de 20,0 %.
Le parc mêle bâti ancien (2,4 % avant 1919) et constructions récentes (10,2 % après 2006). Performance énergétique soutenue: classe C dominante et consommation moyenne (181 kWh/m²/an) inférieure à la moyenne nationale. 65,1 % des résidences principales sont chauffées au gaz de ville.
Croissance observée du parc résidentiel de Saran: +7,8 % entre 2016 et 2022. Répartition équilibrée de la motorisation: 12,5 % de ménages sans voiture, 39,4 % à au moins deux voitures.
Saran est dans la tradition ligérienne du Centre, cadre régional qui module les équilibres résidentiels. La commune est dans la plaine, à une altitude de 119 m: un facteur d'attractivité ou de contrainte selon les profils d'acheteurs et de locataires.
Le détail du parc (6 693 résidences principales de Saran) correspond au millésime INSEE 2022. Les performances énergétiques s'appuient sur les DPE ADEME, régulièrement mis à jour par les diagnostiqueurs agréés.
Faut-il investir à Saran en 2026 ?
Intégrée à Orléans Métropole et située à seulement 4 km de la gare TGV, Saran bénéficie pleinement de la dynamique économique régionale. Sa croissance démographique soutenue et son tissu équipementaire exceptionnel en font un pôle résidentiel attractif. L'investissement immobilier y est-il pour autant une opportunità ? Le verdict se joue sur la sélection du bien et la stratégie adoptée.
Saran, moteur de l'Orléanais, aligne une attractivité territoriale de 8,5/10 et des services exceptionnels, mais son accessibilité est parmi les plus faibles du département.
Verdict
➤ Investir à Saran est un pari sur la dynamique métropolitaine orléanaise, uniquement rentable sur les maisons en locatif annuel, et à condition d'y mettre le prix.
Points clés
- ✓ Attractivité territoriale très élevée (IAT 8,5/10)
- ✓ Rendement locatif des maisons à 5,7 % brut
- ✓ Dynamique démographique solide (+5,9 % en 5 ans)
- ⚠ Accessibilité extrêmement faible (IAI 0,9/10)
- ⚠ Rendement des appartements faible (≈2 % net)
- ⚠ Prix des appartements déconnectés des revenus locaux
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Avec un prix médian de 2 267 €/m², Saran se situe au-dessus de la moyenne nationale mais reste dans une fourchette accessible en région Centre.
- Elle dépasse la médiane du Loiret d'environ 23 %, confirmant son statut de commune attractive et sous pression au sein de la métropole.
- Le rendement brut des maisons (5,7 %) surclasse largement celui des grandes métropoles françaises, offrant une rentabilité locative intéressante.
Analyse du marché immobilier à Saran
Le marché de Saran est sous forte tension : les prix sont élevés et l'accessibilité limitée pour les ménages locaux. C'est un marché de vendeurs où chaque bien trouve preneur rapidement.
Indices immobiliers de Saran
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
8,1
Indice de Pression Immobilière
Très élevé
Une pression immobilière de 8,1/10 indique un marché très actif, porté par la demande, où les biens qualitatifs trouvent rapidement preneur.
Indice de Pression Immobilière
Très élevéUne pression immobilière de 8,1/10 indique un marché très actif, porté par la demande, où les biens qualitatifs trouvent rapidement preneur.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
3,2
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Avec un score de 0,9/10, l'accessibilité est très faible : les prix ont largement dépassé la capacité d'achat médiane locale, un risque pour la liquidité.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleAvec un score de 0,9/10, l'accessibilité est très faible : les prix ont largement dépassé la capacité d'achat médiane locale, un risque pour la liquidité.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,4
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Une opportunité locative modérée (5,1/10) suggère un marché locatif équilibré, sans tension excessive ni saturation de l'offre.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréUne opportunité locative modérée (5,1/10) suggère un marché locatif équilibré, sans tension excessive ni saturation de l'offre.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
2,6
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
La pression touristique négligeable (1,2/10) confirme que le marché est uniquement porté par la demande résidentielle et les navetteurs.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaibleLa pression touristique négligeable (1,2/10) confirme que le marché est uniquement porté par la demande résidentielle et les navetteurs.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 3843,5 — Percentile dept : 100/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 11,9 — Percentile dept : 100/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 2,2 — Percentile dept : 15/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 5,9 — Percentile dept : 88/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 865,8 — Percentile dept : 97/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 11,9 — Percentile dept : 0/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 59,8 — Percentile dept : 25/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 19,6 — Percentile dept : 2/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 35,0 — Percentile dept : 92/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 2,2 — Percentile dept : 15/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 5,9 — Percentile dept : 88/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,1 — Percentile dept : 69/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 3843,5 — Percentile dept : 0/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 2,2 — Percentile dept : 15/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,1 — Percentile dept : 69/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 5,8 — Percentile dept : 19/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 865,8 — Percentile dept : 3/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Saran : opportunités et risques
Investir à Saran exige de choisir son camp. La stratégie la plus cohérente, au vu des données de rendement, vise le locatif annuel sur maison individuelle. Avec un rendement brut de 5,7 % et une demande locative soutenue par les familles et les jeunes actifs travaillant à Orléans, ce segment offre une rentabilité nette d'environ 3 % après déduction des charges, dont une taxe foncière à 54,52 %.
À l'inverse, l'investissement en appartement apparaît comme un pari risqué. Le rendement brut de 2,0 % est trop faible pour couvrir les frais de gestion, la vacance et les charges. De plus, avec seulement 5,6 % de passoires thermiques (F/G) dans un parc récent, le risque lié à la loi Climat et Résilience est limité, mais le prix d'entrée (518 000 € pour 65 m²) est prohibitif.
La dynamique de construction neuve, avec 1 946 logements autorisés en cinq ans, est un signal à double tranchant. Elle confirme l'attractivité mais promet aussi une offre accrue qui pourrait freiner l'appréciation des prix à moyen terme. L'investisseur devra donc privilégier des biens anciens bien placés, avec un DPE performant, pour assurer une bonne liquidité à la revente.
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Données du marché immobilier à Saran
DVF, loyers, permis, analyse expertLe marché immobilier saranasis, alimenté par 176 transactions en 2024, se caractérise par une prime de valorisation nette. Son prix médian global de 2 267 €/m² le place en tête des communes comparables du Loiret, juste derrière l'agglomération orléanaise-centre. Cette performance repose sur des indicateurs solides : une desserte ferroviaire de premier ordre, avec la gare TGV des Aubrais à moins de 4 km, et un maillage d'équipements (817 au total) rare pour une commune de cette taille.
La structure des ventes, issue des données DVF, révèle une dichotomie frappante. D'un côté, un marché des maisons individuelles (69,5 % du parc) dynamique et accessible, avec un prix médian de 2 299 €/m². De l'autre, un segment d'appartements beaucoup plus restreint, où le prix médian atteint 1 936 €/m², porté par des résidences récentes et des biens très spécifiques, créant un écart de valorisation peu soutenable.
Enfin, le taux de vacance modéré (5,8 %) et la faible part de résidences secondaires (2,2 %) indiquent un marché avant tout porté par la demande résidentielle locale et celle des navetteurs. Toutefois, ce dynamisme a un coût : l'accessibilité, mesurée par l'indice IAI à 0,9/10, est l'une des plus faibles observées, ce qui pourrait à terme limiter la base d'acquéreurs potentiels.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Saran Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
L'évolution des prix à Saran sur les cinq dernières années dessine une courbe ascendante résistante, avec une hausse du prix médian de 16 % depuis 2020. Après un pic de transactions en 2021-2022 (plus de 220 ventes annuelles), le volume s'est normalisé en 2024 (176 transactions), signe d'un marché actif mais moins frénétique. Cette progression continue, notamment portée par les maisons (+9 % entre 2020 et 2024), contraste avec la relative stagnation des appartements dont le prix médian est volatile. Comparé aux communes similaires du département, Saran affiche une prime de prix constante, justifiée par son appartenance à la métropole et son cadre de vie. Pour un acheteur en 2026, cela signifie aborder un marché mature où la négociation sera serrée sur les biens les plus demandés.
Évolution du marché immobilier de Saran
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Sur cinq ans, le prix médian de Saran évolue de +1,8 %, passant de 2 227 à 2 267 €/m²; 176 ventes ont été enregistrées en 2025.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Les simulations financières révèlent un marché segmenté. Pour une maison type de 85 m² à 196 945 €, le loyer moyen de 10,9 €/m²/mois génère un rendement brut de 5,7 %. En revanche, pour un appartement de 65 m² à 517 985 €, le rendement brut tombe à 2,0 %, largement insuffisant pour couvrir les charges et la mensualité de crédit. Le calcul des années de revenu nécessaires à l'achat est éloquent : 8,7 ans pour une maison contre 22,9 ans pour un appartement. L'effort résiduel net, après déduction du loyer perçu, reste donc significatif pour la majorité des acquéreurs, nécessitant une solide capacité d'épargne ou un apport important. Ces chiffres, issus des données DVF et de la carte des loyers, soulignent la faible viabilité des montages en location pure sur les appartements.
Acheter vs Louer — appartement 50 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Le profil des transactions à Saran en 2024 confirme la domination du marché des maisons individuelles, avec 137 ventes sur les 137 enregistrées. Ces biens, d'une surface médiane de 85 m², se sont échangés à un prix médian de 2 299 €/m². Le segment des appartements, bien que minoritaire (39 ventes), affiche un prix médian très élevé à 1 936 €/m² pour des surfaces de 65 m² en médiane. Ce volume d'échanges, bien que en baisse par rapport aux années 2021-2022, reste soutenu et traduit un marché liquide. La fourchette de prix centrale (1 953 - 3 146 €/m²) est assez large, signe d'une diversité de l'offre. Selon les données DGFiP, le marché penche clairement en faveur des vendeurs sur les biens familiaux en bon état, tandis que les appartements pourraient rencontrer plus de difficultés à s'écouler à ces niveaux de prix.
Répartition des ventes
77,8 % de maisons et 22,2 % d'appartements parmi les 176 transactions enregistrées.
Sur 176 transactions enregistrées, 77,8 % portent sur des maisons (2 299 €/m²) et 22,2 % sur des appartements (1 936 €/m²).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 176 | 137 | 39 |
| Prix médian/m² | 2 267 € | 2 299 € | 1 936 € |
| Prix moyen/m² | 2 308 € | ||
| Surface médiane | – | 88 m² | 50 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 206 | 2 227 € |
| 2022 | 206 | 2 374 € |
| 2023 | 154 | 2 325 € |
| 2024 | 110 | 2 302 € |
| 2025 | 176 | 2 267 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction à Saran est très marquée, avec 1 946 logements autorisés sur les cinq dernières années, soit une tendance en hausse de 84 % par rapport à la période quinquennale précédente. Rien qu'en 2024, 372 logements ont été autorisés. Cette accélération, croisée avec une croissance démographique de +5,9 % sur cinq ans, répond à une pression résidentielle forte. Elle témoigne de l'attractivité persistante de la commune et du développement de nouveaux quartiers. Néanmoins, à moyen terme, ce volume important de constructions neuves pourrait modérer la hausse des prix sur l'ancien en augmentant l'offre disponible. Pour l'investisseur, cela signifie à la fois des opportunités dans le neuf et un risque de concurrence accrue sur le locatif ancien, notamment pour les appartements.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Rythme de la construction: 566 logements autorisés sur la dernière période (2025), après 352 sur 2013 — soit +60,8 %.
Vacance longue durée à Saran
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Saran (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Saran totalise 2 004 logements sur 5 ans, soit +87 % vs la période antérieure.
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Saran
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Saran
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (54,52 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,3 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement net se calcule en soustrayant toutes les charges du rendement brut. À Saran, la taxe foncière sur le bâti s'élève à 54,52 %. Il faut y ajouter les frais de gestion (environ 5-8% du loyer), les charges de copropriété pour les appartements, les travaux d'entretien et une provision pour vacance locative. Ces éléments expliquent l'écart entre le rendement brut affiché (2,0% pour les apparts, 5,7% pour les maisons) et le rendement net approximatif (respectivement 1,1% et 3,0%).
Performance énergétique du parc à Saran
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 2 757 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Saran est C, avec 5,7 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Le parc immobilier de Saran affiche une performance énergétique moyenne (classe C, 180 kWh/m²/an), bien au-dessus du parc français souvent noté D ou E. Seulement 5,6 % des logements diagnostiqués sont des passoires thermiques (classes F/G), un taux bas. Ce constat limite le risque réglementaire immédiat (interdiction de location des passoires d'ici 2028) mais invite tout de même à la vigilance sur les biens les plus anciens, encore minoritaires (4 % d'avant 1945).
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Privilégiez les maisons anciennes de taille moyenne (T4/T5), plus adaptées à la demande familiale majoritaire. Les appartements, peu nombreux, offrent des rendements très faibles et sont à réserver à des opérations de valorisation à long terme. Seul 5,6 % du parc est classé F ou G, un atout face aux nouvelles réglementations, mais la classe énergétique dominante C (180 kWh/m²/an) laisse une marge de progression via la rénovation.
Quelles zones cibler à Saran ?
La proximité immédiate de la gare de Cercottes (3,9 km) et des axes vers Orléans constitue un atout pour la location. Le centre-bourg, bien équipé (817 équipements recensés), attire les locataires recherchant la commodité. Les nouveaux quartiers issus de la construction récente (10,2 % du parc post-2006) peuvent séduire une clientèle plus aisée, mais attention à la possible sur-offre à terme avec 1 946 logements autorisés récemment.
Calculateur de rendement à Saran
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Risques à connaître avant d'investir à Saran
Le principal risque est la vacance locative, estimée à 8 % dans le calcul du rendement net, dans un marché où 5,8 % des logements sont déjà vacants. La dépendance économique à l'agglomération orléanaise est forte (taux d'emploi de 59,6 %). La taxe foncière élevée (54,52 %) grève la rentabilité. Enfin, la forte construction neuve pourrait, à moyen terme, concurrencer l'ancien et limiter la plus-value.
Cas pratique : un investissement type à Saran
Pour un appartement type de 65 m² à Saran, le prix d'achat médian approche les 518 000 €. Comptez un loyer mensuel d'environ 850 € (13,1 €/m²), soit un rendement brut de 2,0%. Après déduction des charges (taxe foncière, gestion, copro), le rendement net tombe à 1,1%. L'effort mensuel résiduel (différence loyer-mensualité crédit) sera souvent négatif, nécessitant une trésorerie de la part de l'investisseur.
Erreurs à éviter quand on investit à Saran
- Négliger la taxe foncière élevée (54,52%) dans le calcul de rentabilité.
- Viser un rendement locatif élevé sur les appartements (marché étroit).
- Oublier de provisionner pour la vacance (taux local à 5,8%).
- Investir sans connaître les projets de construction neuve à proximité.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier à Saran suit le rythme national, avec une activité accrue au printemps et à l'automne. La période estivale peut être propice à des négociations, les vendeurs étant parfois plus pressés. Pour l'acheteur, l'automne offre un choix plus large après les mises en vente du printemps. Le calendrier de la taxe foncière (exigible en octobre) peut créer une motivation supplémentaire pour les vendeurs en septembre.
Le saviez-vous ?
- Saran est la commune la plus peuplée de sa catégorie dans le Loiret.
- La fibre est disponible pour 78% des logements, score numérique de 8/100.
- La ville compte 817 équipements, dont 306 services et 263 en santé.
S'installer à Saran : cadre de vie et logement
S'installer à Saran, c'est bénéficier des avantages d'une petite ville bien dotée sans quitter l'orbite d'Orléans. La commune aligne 306 services et 263 équipements de santé, un niveau d'offre remarquable qui limite les déplacements du quotidien. Avec 78 % des logements éligibles à la fibre et deux opérateurs en 5G, le territoire est parfaitement adapté au télétravail, renforçant son attrait pour les ménages actifs.
Le parc de logements, majoritairement constitué de maisons, dessine un cadre de vie familial et pavillonnaire. Un indice de vieillissement de 137,7 et 26,1 % de seniors indiquent une population mûre, tandis que les 36,4 % de moins de 30 ans témoignent d'un renouvellement générationnel constant. La présence de neuf établissements scolaires complète ce profil résidentiel, idéal pour les familles.
Carte du marché immobilier à Saran
Saran et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Saran
Avec une température moyenne annuelle de 11,7 °C et des précipitations modérées (729 mm), Saran propose un climat océanique atténué typique du centre de la France. Les hivers sont frais sans excès, les étés modérément chauds. Ce climat tempéré convient particulièrement aux personnes recherchant un équilibre entre quatre saisons marquées et l'absence de conditions extrêmes, un atout pour le jardinage ou les activités de plein air toute l'année.
À qui s'adresse Saran ?
Saran convient particulièrement aux familles recherchant une maison avec jardin à proximité des écoles (9 établissements) et des commodités. Les jeunes actifs travaillant à Orléans ou à Paris (via le TGV) y trouvent aussi un pied-à-terre bien desservi. En revanche, les chercheurs d'une vie nocturne animée ou d'un centre-ville historique dense seront déçus. La part des moins de 30 ans (36,4 %) y est significative.
Avantages et limites à Saran
✓ Points forts
- Desserte TGV exceptionnelle (gare à 3,7 km) pour Paris
- Proximité immédiate de la métropole orléanaise et de ses emplois
- Large offre de maisons individuelles (70 % du parc)
- Bon niveau d'équipements et de services (santé, commerces, écoles)
- Parc immobilier globalement performant énergétiquement (classe C dominante)
− À prendre en compte
- Prix des appartements très élevés par rapport aux maisons
- Score numérique faible (8/100) malgré un bon déploiement fibre
- Exposition à 6 risques naturels (inondations historiques)
Composition du parc immobilier à Saran
7 270 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc à Saran combine 69,5 % de maisons et 30,5 % d'appartements.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc de Saran est très majoritairement constitué de maisons individuelles (69,5 %), ce qui dessine un profil résidentiel pavillonnaire et familial. La part de propriétaires-occupants (65 %) est robuste, signe d'un ancrage résidentiel fort et d'une certaine stabilité du marché. Le taux de logements vacants (5,8 %) et de résidences secondaires (2,2 %) reste modéré, limitant les effets de la spéculation. Cela indique un marché porté par la demande de résidence principale.
Ancienneté du parc à Saran
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 6 502 logements).
- Avant 1919 2,4 % 153 logts
- 1919-1945 1,7 % 108 logts
- 1946-1970 18,5 % 1 206 logts
- 1971-1990 49,4 % 3 215 logts
- 1991-2005 17,7 % 1 154 logts
- 2006-2019 10,2 % 666 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Saran
817 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Saran
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Saran est exposé à un faible aléa radon et une sismicité très faible. Cependant, la commune a fait l'objet de 10 arrêtés de catastrophe naturelle, principalement pour des inondations et coulées de boue. L'acheteur doit systématiquement consulter le dossier de diagnostic technique (DDT) et le plan de prévention des risques (PPR) pour localiser précisément les contraintes. Ces vérifications sont essentielles pour l'assurabilité du bien et éviter les mauvaises surprises.
Cas pratique : un achat type à Saran
Une maison médiane à Saran se négocie autour de 197 000 € pour environ 85 m². Cela représente l'équivalent de près de 9 années du revenu médian local (22 590 €). Avec un apport de 10% (19 700 €) et un crédit sur 20 ans à 3,5% (hors assurance), la mensualité s'élèverait à environ 1 050 €. Un budget accessible pour un couple de primo-accédants aux revenus solides.
Erreurs à éviter quand on achète à Saran
- Ne pas vérifier l'exposition du bien aux risques naturels (10 arrêtés).
- Sous-estimer le coût des travaux de rénovation énergétique sur les biens anciens.
- Oublier que les charges de copropriété peuvent alourdir le budget.
- Acheter sans comparer les prix au m² entre quartiers.
Points clés à retenir à Saran
- Prix médian à 2 267 €/m², en hausse de 4,3% en un an.
- Rendement brut locatif maison à 5,7%, net à environ 3%.
- Climat tempéré : 11,7°C de moyenne, 729 mm de pluie.
- Marché porté par la demande de résidence principale.
- Écart énorme : appartements à 1 936 €/m² vs maisons à 2 299 €/m².
- Rendement appartement faible : 2,0% brut, 1,1% net.
- Parc à 70% de maisons, profil familial et stable.
- Profil acheteur : familles (36,4% de moins de 30 ans).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Saran ?
À Saran, la valeur d'un bien dépend d'abord de sa typologie : l'écart entre le prix médian des appartements (environ 1 936 €/m²) et celui des maisons (2 299 €/m²) est colossal. Ensuite, la localisation intra-commune est cruciale : la proximité des gares (Les Aubrais à 3,7 km, Cercottes à 3,9 km) et des 169 commerces locaux peut majorer le prix. L'état du bien et son DPE sont désormais des critères de négociation forts. Pour une maison, la surface du terrain et son exposition comptent aussi.
Estimation indicative d'une maison à Saran
Pour une maison de 88 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
199 496 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation imprécise peut coûter cher. Sous-évaluer son bien conduit à une perte sèche. Le surévaluer l'expose à une stagnation prolongée sur un marché où 5,8 % des logements sont déjà vacants. Avec une taxe foncière à 54,52 %, chaque mois de retard pèse. Seule une analyse croisant les données DVF 2024, les caractéristiques physiques de votre bien et les tendances micro-locales (comme l'impact des 1 946 logements neufs autorisés) permet de fixer un prix de vente réaliste et compétitif, optimisant votre délai de cession.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Les outils automatiques se basent sur des moyennes qui masquent la réalité de Saran : un marché segmenté entre appartements et maisons. Un professionnel local connaît la valeur différentielle entre les quartiers, l'impact réel d'une rénovation énergétique sur le prix de vente, et la demande spécifique des acheteurs (souvent des familles attirées par les 9 établissements scolaires). Il peut aussi ajuster l'estimation en fonction de l'état réel, invisible sur les bases de données, et identifier les acheteurs sérieux dans son réseau.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser sur le prix médian au m², inadapté pour les maisons.
- Surestimer la valeur ajoutée d'une rénovation cosmétique.
- Négliger l'impact d'un DPE dégradé sur la valorisation.
- Oublier de comparer avec les programmes neufs en cours.
Investir à Saran : passer à l'action
Les chiffres fournissent une photographie précise, mais le succès d'un investissement dépend du choix concret du bien, de son état et des conditions de marché au moment de l'achat. Notre réseau de professionnels implantés dans le Loiret dispose d'une connaissance fine des microréalisations et des opportunités à Saran pour vous accompagner vers une décision éclairée.
Ces données tracent une trajectoire. Pour investir sans se tromper, il faut désormais passer à l'analyse terrain et à la négociation.
Découvrez la valeur réelle de votre bien à Saran grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les 137 ventes récentes à Saran
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Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Saran
Quel est le prix d'une maison à Saran ?
Le prix médian d'une maison à Saran est de 2 299 €/m², ce qui représente environ 197 000 € pour une surface typique de 85 m². Les prix varient généralement entre 1 950 et 3 150 €/m² selon l'état et la localisation du bien.
Saran est-elle plus chère que ses voisines comme Montargis ?
Oui, Saran est environ 40 % plus chère que Montargis (1 477 €/m²) et 22 % plus chère que Vendôme. Cette écart s'explique par son intégration directe à Orléans Métropole et sa proximité immédiate avec la gare TGV.
Est-ce le bon moment pour acheter un appartement à Saran ?
Le moment est délicat. Le prix médian des appartements est très élevà 1 936 €/m² pour un rendement locatif brut faible (2 %). Il est conseillé d'attendre une correction ou de viser des opportunités bien en dessous de ce prix moyen.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Saran ?
Le rendement locatif brut est très différent selon le type de bien. Il est de 5,7 % pour les maisons, ce qui est correct, mais seulement de 2,0 % pour les appartements. Le rendement net est inférieur, notamment à cause d'une taxe foncière élevée.
Quels sont les risques naturels à Saran ?
Saran est exposée à un faible risque radon et une sismicité très faible. Cependant, la commune a fait l'objet de 10 arrêtés de catastrophe naturelle dans son histoire, principalement pour des inondations et coulées de boue. Il est important de consulter le plan de prévention des risques avant tout achat.
Marché immobilier des communes voisines
Alors que Lucé affiche un prix médian inférieur de 11 % et que Vendôme ou Montargis sont 40 % moins chères, Saran tire sa prime de sa parfaite intégration à Orléans Métropole et ses 817 équipements, offrant un effet de levier limité mais des indicateurs solides.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Saran.
Communes limitrophes de Saran
Saran est entourée de 7 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Marché aligné sur la médiane départementale: 2 267 €/m² à Saran contre 1 937 €/m² pour le Loiret. Dans le Loiret, Saran appartient au top 7 % des communes les plus chères au m².
Peu de variation du prix médian au m² entre 2021 et 2025 (+1,8 %). 852 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF.
Le marché de Saran est dominé par les maisons individuelles — 77,8 % des transactions portent sur des maisons, à un prix médian de 2 299 €/m² pour 88 m² en surface médiane. Rapporté au revenu médian de Saran, un logement de 88 m² (202 312 €) représente 9,0 années de ressources brutes.
Les loyers d'annonce de Saran avoisinent 13,1 €/m² pour les appartements et 10,9 €/m² pour les maisons. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 8,1 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Les résidences secondaires représentent 2,2 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Entre 2021 et 2025, 2 004 logements autorisés au permis de construire à Saran — un rythme moyen de 401 par an, signe d'une dynamique de production soutenue. Typologie dominante des permis: les logements collectifs, qui concentrent environ 77 % des logements autorisés.
Côté contexte, Saran est dans la tradition ligérienne du Centre, une inscription régionale qui pèse sur la demande et l'offre. Saran est dans la plaine, à une altitude de 119 m, autant d'éléments qui influent sur la valeur des biens.
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).