01 Le parc de logements
Le parc comprend 432 logements dont 408 résidences principales, 8 résidences secondaires et 16 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 408 | 94,4 % |
| Résidences secondaires | 8 | 1,9 % |
| Logements vacants | 16 | 3,7 % |
Le graphique détaille la structure des 432 logements: 94 % sont habités en permanence, 2 % épisodiquement et 4 % restent inoccupés.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 53 | 14,1 % |
| 1919-1945 | 15 | 4,0 % |
| 1946-1970 | 21 | 5,6 % |
| 1971-1990 | 111 | 29,6 % |
| 1991-2005 | 103 | 27,5 % |
| 2006-2019 | 72 | 19,2 % |
Le graphique répartit le parc selon sa décennie de construction — 1971-1990 arrive en tête avec 30 %, devant les constructions récentes (19 % après 2006).
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 0 | 0,0 % |
| 2 pièces | 0 | 0,0 % |
| 3 pièces | 18 | 4,4 % |
| 4 pièces | 86 | 21,1 % |
| 5 pièces ou plus | 304 | 74,5 % |
Taille moyenne: 5,5 pièces par logement. Les grandes typologies (5 pièces et +) pèsent 75 %, les T1-T2 0 %.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 397 | 419 | 432 |
| Rés. principales | 370 | 395 | 408 |
| Rés. secondaires | 10 | 8 | 8 |
| Vacants | 16 | 16 | 16 |
À Germond-Rouvre, commune similaire à 10 km, la part de propriétaires est de 78,4 %
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 370 | 90,7 % |
| Locataires (privé) | 36 | 8,8 % |
| Locataires HLM | 0 | 0,0 % |
| Logés gratuitement | 2 | 0,5 % |
Le graphique croise les statuts d'occupation: 90,6 % de propriétaires face à 8,9 % de locataires (dont 0 % en HLM).
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 55 | 13,5 % |
| Fioul | 48 | 11,8 % |
| Électricité | 197 | 48,3 % |
| Gaz bouteille | 5 | 1,2 % |
| Autre (bois…) | 103 | 25,2 % |
électricité constitue la première source de chauffage du parc (48 %), suivi par autres sources (bois notamment) (25 %) et gaz de ville (13 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 22 |
| 2 à 4 ans | 74 |
| 5 à 9 ans | 50 |
| 10 ans ou plus | 263 |
| Total ménages | 408 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 9 |
| Sous-occupation modérée | 48 |
| Sous-occupation accentuée | 117 |
| Suroccupation modérée | 0 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 5 | 1,2 % |
| 1 voiture | 121 | 29,7 % |
| 2 voitures ou plus | 282 | 69,1 % |
Le parc automobile des résidents se répartit entre 1 % sans voiture, 30 % à une voiture et 69 % à deux véhicules ou plus. Par ailleurs, 86,8 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 126 | 110 | 7 | 9 |
| 1975 | 141 | 125 | 2 | 14 |
| 1982 | 217 | 182 | 14 | 21 |
| 1990 | 243 | 217 | 16 | 10 |
| 1999 | 288 | 264 | 10 | 14 |
| 2006 | 344 | 318 | 11 | 15 |
| 2011 | 397 | 370 | 10 | 16 |
| 2016 | 419 | 395 | 8 | 16 |
| 2022 | 432 | 408 | 8 | 16 |
Trajectoire de long terme: 126 logements en 1968, 432 en 2022 (+243 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 17 | 17 | 25 | 27 | 21 | 16 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 1 | 1,4 % |
| Classe B | 7 | 9,5 % |
| Classe C | 23 | 31,1 % |
| Classe D | 24 | 32,4 % |
| Classe E | 10 | 13,5 % |
| Classe F | 5 | 6,8 % |
| Classe G | 4 | 5,4 % |
Le graphique décompose les 74 diagnostics par étiquette énergétique: 32 % en D, 42 % en A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 20 | 27,0 % |
| Classe B | 27 | 36,5 % |
| Classe C | 8 | 10,8 % |
| Classe D | 9 | 12,2 % |
| Classe E | 6 | 8,1 % |
| Classe F | 4 | 5,4 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Émissions CO₂: 36 % des logements relèvent de la classe B, 74 % atteignent les meilleures étiquettes A-B-C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 250 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 187 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 243 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 151 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 155 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 52 kWh/m²/an |
Les logements construits avant 1948 consomment en moyenne 250 kWh/m²/an, contre 52 pour ceux bâtis après 2012 — un écart de 198 kWh/m²/an selon l'époque.
Le parc de logements structure le marché immobilier de François (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
432 logements composent le parc de François en 2022, très majoritairement occupés à l'année (94,4 %). L'habitat est presque entièrement pavillonnaire — 99,5 % de maisons individuelles. À l'échelle locale, François est caractéristique des communes du Sud-Ouest atlantique, dans un relief de plaine, à 57 m d'altitude en moyenne — contexte utile pour lire le parc.
Les propriétaires occupants constituent l'immense majorité des ménages de François (90,6 %).
Le parc de François combine un noyau ancien (14,1 %) et une couronne plus récente (19,1 % après 2006). Bilan énergétique intermédiaire: classe D et consommation moyenne (206 kWh/m²/an) calées sur la moyenne nationale (203). Sur le parc diagnostiqué, 12,2 % sont des passoires thermiques (F+G). Mode de chauffage dominant: électricité (48,3 %).
Entre 2016 et 2022, le nombre de logements de François a augmenté de +3,1 %. Profil fortement motorisé: 69,1 % des ménages disposent d'au moins deux voitures, typique d'un territoire périurbain ou rural dépendant de la voiture.
Le contexte régional pèse sur le parc local — François est caractéristique des communes du Sud-Ouest atlantique. L'environnement physique — dans un relief de plaine, à 57 m d'altitude en moyenne — colore l'offre de logements et la demande locale.
Le détail du parc (408 résidences principales de François) correspond au millésime INSEE 2022. Les performances énergétiques s'appuient sur les DPE ADEME, régulièrement mis à jour par les diagnostiqueurs agréés.
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Correction marquée sur le marché à François : -16,4 % en un an, dans un contexte de seulement 9 transactions annuelles.
Verdict
➤ Le marché reste à portée des revenus locaux : 4,2 années de revenu médian local pour acheter 70 m².
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 6,8 %
- ✓ Correction des prix récente
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Prix au m² dans le top 12 % du Deux-Sèvres
- Marché locatif peu dynamique dans la zone
- Correction récente des prix : -16,4 % sur un an
Analyse du marché immobilier à François
Le marché reste à portée des revenus locaux : 4,2 années de revenu médian local pour acheter 70 m².
Le rendement locatif brut estimé atteint 6,8 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à François
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à François s'établit à 1 664 €, sur la base de 9 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). François se positionne dans le top 12 % des communes les plus chères du Deux-Sèvres.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 45,1 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut estimé pour une maison atteint 6,8 %, attractif mais conditionné par la capacité à louer en saisonnier ou à l'année.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de François Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de François
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Trajectoire DVF 2021→2025: 1 786 €/m² → 1 664 €/m² (-6,8 %), volume annuel actuel 9 transactions.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — maison 120 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons |
|---|---|---|
| Nombre de transactions | 9 | 9 |
| Prix médian/m² | 1 664 € | 1 664 € |
| Prix moyen/m² | 1 447 € | |
| Surface médiane | – | 120 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 17 | 1 786 € |
| 2022 | 13 | 1 806 € |
| 2023 | 6 | 1 296 € |
| 2024 | 9 | 1 991 € |
| 2025 | 9 | 1 664 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Sur 13 périodes, 112 logements ont été autorisés et 86 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de 77 %.
Construction neuve à François (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 13 logements ont été autorisés à à François, -66 % par rapport au cycle précédent.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à François
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à François
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (45,13 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,7 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc à François
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 74 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à François: classe D en tête, 12,2 % de biens énergivores (F/G).
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
Calculateur de rendement à François
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à François : cadre de vie et logement
François compte 999 habitants, à 54 m d'altitude. Le climat local affiche 12,8 °C de moyenne annuelle et 847 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 1 monument historique protégé, 23 appellations d'origine rattachées au terroir local et 26 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à François
François et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à François
Composition du parc immobilier à François
432 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
430 maisons pour 1 appartements: le parc à François est résolument pavillonnaire.
Parc essentiellement composé de maisons individuelles : profil familial, faible turnover, marché peu liquide.
Ancienneté du parc à François
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 376 logements).
- Avant 1919 14,1 % 53 logts
- 1919-1945 4,0 % 15 logts
- 1946-1970 5,6 % 21 logts
- 1971-1990 29,5 % 111 logts
- 1991-2005 27,4 % 103 logts
- 2006-2019 19,1 % 72 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à François
26 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à François
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à François
Pour une maison de 120 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
199 680 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à François
Quel est le prix de l'immobilier à François ?
Le prix médian au m² à François est de 1 664 € (données DVF, 9 transactions). Pour une maison de 120 m² (surface médiane locale), compter environ 200 000 €.
Comment François se situe-t-elle dans le Deux-Sèvres ?
François se classe au 29ᵉ rang sur 252 communes du Deux-Sèvres — dans le top 12 % des plus chères.
Quel rendement locatif espérer à François ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à François est de 6,8 % (loyer de 9,4 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian). Ce niveau est attractif mais dépend fortement de la capacité à louer effectivement le bien — notamment en saisonnier dans les communes à faible demande locative annuelle.
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables à François.
Communes limitrophes de François
François est entourée de 4 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le coût médian du m² à François (1 664 €) se situe dans la moyenne, avec un écart de +18,8 % par rapport dans les Deux-Sèvres.
Correction observée: -6,8 % sur le prix médian au m² entre 2021 et 2025. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 54 transactions (source DGFiP/DVF). Variation récente (12 mois): -16,4 %.
Marché strictement pavillonnaire: seules les maisons sont représentées dans les transactions, à 1 664 €/m². Le bien médian (120 m² à 199 680 €) équivaut à 7,2 années de revenu médian au niveau communal.
Loyers observés à François: 8,9 €/m²/mois pour un appartement, 9,4 €/m²/mois pour une maison. Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche pour un appartement (6,8 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Les résidences secondaires représentent 1,9 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Entre 2021 et 2025, 13 logements autorisés au permis de construire (SITADEL) — un flux de production stable. Les permis portent majoritairement sur des maisons individuelles pures (environ 85 % des autorisations de la période).
Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: François est caractéristique des communes du Sud-Ouest atlantique. La géographie joue son rôle: la commune est dans un relief de plaine, à 57 m d'altitude en moyenne.
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).