01 Le parc de logements
Le parc comprend 920 logements dont 840 résidences principales, 23 résidences secondaires et 58 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 840 | 91,3 % |
| Résidences secondaires | 23 | 2,5 % |
| Logements vacants | 58 | 6,3 % |
Parmi les 920 logements du parc, 91 % assurent la fonction de résidence principale, contre 3 % de secondaires et 6 % de vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 165 | 19,7 % |
| 1919-1945 | 46 | 5,5 % |
| 1946-1970 | 37 | 4,4 % |
| 1971-1990 | 156 | 18,6 % |
| 1991-2005 | 204 | 24,3 % |
| 2006-2019 | 231 | 27,5 % |
Le graphique répartit le parc selon sa décennie de construction — 2006-2019 arrive en tête avec 28 %, devant les constructions récentes (28 % après 2006).
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 9 | 1,1 % |
| 2 pièces | 68 | 8,1 % |
| 3 pièces | 104 | 12,4 % |
| 4 pièces | 224 | 26,7 % |
| 5 pièces ou plus | 434 | 51,7 % |
Les logements de cinq pièces ou plus représentent 52 % du parc, contre 9 % de T1-T2 — la taille moyenne s'établit à 4,7 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 817 | 871 | 920 |
| Rés. principales | 699 | 779 | 840 |
| Rés. secondaires | 7 | 10 | 23 |
| Vacants | 111 | 82 | 58 |
La part de propriétaires atteint 37,6 % à Saint-Émilion, commune de 1 608 hab. à 8 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 593 | 70,6 % |
| Locataires (privé) | 212 | 25,2 % |
| Locataires HLM | 16 | 1,9 % |
| Logés gratuitement | 19 | 2,3 % |
Occupation des résidences principales — 70,6 % appartiennent à leurs occupants, 27,2 % sont louées, avec 2 % du parc en logement social.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 146 | 17,4 % |
| Fioul | 58 | 6,9 % |
| Électricité | 438 | 52,2 % |
| Gaz bouteille | 30 | 3,6 % |
| Autre (bois…) | 167 | 19,9 % |
Le électricité équipe 52 % des résidences principales, devant autres sources (bois notamment) (20 %) et gaz de ville (17 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 111 |
| 2 à 4 ans | 174 |
| 5 à 9 ans | 154 |
| 10 ans ou plus | 401 |
| Total ménages | 840 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 108 |
| Sous-occupation modérée | 182 |
| Sous-occupation accentuée | 158 |
| Suroccupation modérée | 15 |
| Suroccupation accentuée | 9 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 27 | 3,2 % |
| 1 voiture | 329 | 39,2 % |
| 2 voitures ou plus | 483 | 57,5 % |
Ventilation par équipement automobile: 3 % sans véhicule, 39 % mono-motorisés, 58 % multi-motorisés. Par ailleurs, 86,7 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 342 | 288 | 24 | 30 |
| 1975 | 378 | 318 | 23 | 37 |
| 1982 | 422 | 351 | 26 | 45 |
| 1990 | 462 | 394 | 16 | 52 |
| 1999 | 503 | 467 | 8 | 28 |
| 2006 | 582 | 543 | 12 | 28 |
| 2011 | 817 | 699 | 7 | 111 |
| 2016 | 871 | 779 | 10 | 82 |
| 2022 | 920 | 840 | 23 | 58 |
Trajectoire de long terme: 342 logements en 1968, 920 en 2022 (+169 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 62 | 67 | 77 | 88 | 83 | 48 |
| Dont vacants > 2 ans | 20 | 21 | 24 | 22 | 24 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 9 | 3,9 % |
| Classe B | 18 | 7,8 % |
| Classe C | 103 | 44,6 % |
| Classe D | 64 | 27,7 % |
| Classe E | 28 | 12,1 % |
| Classe F | 6 | 2,6 % |
| Classe G | 3 | 1,3 % |
Distribution DPE sur 231 diagnostics: la majorité se situe en classe C (45 %), avec 56 % de logements économes (A-B-C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 84 | 36,4 % |
| Classe B | 80 | 34,6 % |
| Classe C | 27 | 11,7 % |
| Classe D | 21 | 9,1 % |
| Classe E | 13 | 5,6 % |
| Classe F | 3 | 1,3 % |
| Classe G | 3 | 1,3 % |
Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe A ressort en tête (36 %), et 83 % des logements se classent A à C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 210 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 194 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 178 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 173 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 157 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 82 kWh/m²/an |
Les logements construits avant 1948 consomment en moyenne 210 kWh/m²/an, contre 82 pour ceux bâtis après 2012 — un écart de 128 kWh/m²/an selon l'époque.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 9 | 0 |
| Classe B | 18 | 0 |
| Classe C | 71 | 32 |
| Classe D | 53 | 11 |
| Classe E | 27 | 1 |
| Classe F | 6 | 0 |
| Classe G | 3 | 0 |
Le graphique oppose deux profils — maisons en classe C (178 kWh/m²/an) et appartements en classe C (169).
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 0 |
| T2 | 1 |
| T3 | 8 |
| T4 | 3 |
| T5+ | 1 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Génissac (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Génissac recense 920 logements, dont 840 résidences principales (91,3 %) — la vocation résidentielle y est nettement dominante. Le parc se résume presque exclusivement à des maisons individuelles (86,5 %). Ce contexte résidentiel — Génissac est une commune atlantique caractéristique du Grand Ouest, à basse altitude (40 m), dans un relief de plaine — cadre la lecture du parc local.
Structure d'occupation classique de commune périurbaine ou rurale: 70,6 % de propriétaires, 27,2 % de locataires.
Entre héritage et modernité: 19,6 % de logements d'avant 1919 et 27,5 % postérieurs à 2006. Le parc de Génissac se classe bien côté DPE: C en tête et 176 kWh/m²/an, en retrait par rapport au repère national (203). électricité arrive en tête des modes de chauffage, dans 52,2 % des résidences principales.
Entre 2016 et 2022, la commune a ajouté +5,6 % à son parc résidentiel. Profil fortement motorisé: 57,5 % des ménages disposent d'au moins deux voitures, typique d'un territoire périurbain ou rural dépendant de la voiture.
Génissac est une commune atlantique caractéristique du Grand Ouest, cadre régional qui module les équilibres résidentiels. Côté topographie, Génissac se trouve à basse altitude (40 m), dans un relief de plaine, paramètres qui pèsent sur la vie résidentielle.
Source principale: recensement INSEE, millésime 2022, pour les 840 résidences principales de Génissac et leur structure (type, statut, ancienneté). Les indicateurs énergétiques proviennent des DPE déposés auprès de l'ADEME.
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Prix médian au m² à 2 541 € à Génissac, dans un marché de 29 transactions annuelles.
Verdict
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Points clés
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Positionnement sur le marché
- Prix au m² dans le top 24 % du Gironde
Analyse du marché immobilier à Génissac
Acheter demande un effort important : 7,4 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Le rendement locatif brut estimé atteint 5,3 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Génissac
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Génissac s'établit à 2 541 €, sur la base de 29 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Génissac se positionne dans le top 24 % des communes les plus chères du Gironde.
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 45,6 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Génissac Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Génissac
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
En 2025, 2 541 €/m² de prix médian pour 29 transactions; l'évolution depuis 2021 ressort à +11,8 %.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 36 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
96,6 % de maisons et 3,4 % d'appartements parmi les 29 transactions enregistrées.
96,6 % maisons, 3,4 % appartements sur 29 ventes: le collectif pèse 3,4 % du marché local.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 29 | 28 | 1 |
| Prix médian/m² | 2 541 € | 2 521 € | 2 833 € |
| Prix moyen/m² | 2 721 € | ||
| Surface médiane | – | 96 m² | 36 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 36 | 2 272 € |
| 2022 | 36 | 2 665 € |
| 2023 | 22 | 2 573 € |
| 2024 | 18 | 2 504 € |
| 2025 | 29 | 2 541 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Cumul sur la période observée: 238 autorisations et 146 chantiers démarrés, traduisant un taux de passage à l'acte de 61 %.
Vacance longue durée à Génissac
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Génissac (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Génissac: 45 logements autorisés sur 5 ans, 8 pour la dernière année (-15 %).
Ralentissement de la construction neuve : signal de tension à venir sur le parc, prix soutenus si la demande tient.
Fourchettes de loyers à Génissac
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Génissac
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (45,55 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,7 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc à Génissac
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 231 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Génissac: majorité classée C, part de passoires thermiques à 3,9 %.
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Calculateur de rendement à Génissac
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Génissac : cadre de vie et logement
Génissac, commune de 2 041 habitants, se distingue par un profil territorial singulier : à seulement 19 m d'altitude.
Le territoire abrite 3 monuments historiques protégés, 13 appellations d'origine rattachées au terroir local et 75 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Génissac
Génissac et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Génissac
Composition du parc immobilier à Génissac
920 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition du parc à Génissac: 87,5 % de maisons, 12,5 % d'appartements — dominante résidentielle individuelle.
Parc essentiellement composé de maisons individuelles : profil familial, faible turnover, marché peu liquide.
Ancienneté du parc à Génissac
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 840 logements).
- Avant 1919 19,6 % 165 logts
- 1919-1945 5,5 % 46 logts
- 1946-1970 4,4 % 37 logts
- 1971-1990 18,6 % 156 logts
- 1991-2005 24,3 % 204 logts
- 2006-2019 27,5 % 231 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services à Génissac
75 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Génissac
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Génissac
Pour une maison de 96 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
243 936 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Génissac
Quel est le prix de l'immobilier à Génissac ?
Le prix médian au m² à Génissac est de 2 541 € (données DVF, 29 transactions). Pour une maison de 96 m² (surface médiane locale), compter environ 242 000 €.
Comment Génissac se situe-t-elle dans le Gironde ?
Génissac se classe au 130ᵉ rang sur 532 communes du Gironde — dans le top 24 % des plus chères.
Quel rendement locatif espérer à Génissac ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Génissac est de 5,0 % (loyer de 10,4 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Génissac.
Résumé
Le prix médian de Génissac s'établit à 2 541 €/m² en 2026, un niveau intermédiaire entre les communes les plus chères et les plus accessibles de la Gironde.
Sur 2021-2025, le prix médian de Génissac progresse de +11,8 %, une trajectoire haussière modérée. Au total, 141 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période.
Le marché penche nettement côté maisons (96,6 %), vendues autour de 2 521 €/m² pour des surfaces médianes de 96 m². Rapporté au revenu médian de Génissac, un logement de 96 m² (242 016 €) représente 10,0 années de ressources brutes.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 12,5 €/m² pour un appartement et 10,4 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Rendement brut calculé: environ 5,3 % sur un bien médian. Peu de résidences secondaires à Génissac (2,5 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
Les permis de construire autorisent 9 logements par an en moyenne sur la période 2021-2025. Typologie dominante des permis: les maisons individuelles pures, qui concentrent environ 84 % des logements autorisés.
La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — Génissac est une commune atlantique caractéristique du Grand Ouest. Le cadre géographique (à basse altitude (40 m), dans un relief de plaine) nuance l'analyse du marché.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.