Le marche immobilier de La Salvetat-sur-Agout a connu une forte correction en 2024 (-19,1 %) apres le pic de 2023, ramenant le prix median a 1 500 €/m². Avec 51 transactions, l'activite reste soutenue, portee par un parc a 62,1 % de residences secondaires et une pression touristique elevee. Le rendement locatif des appartements atteint 7,8 % brut, un atout majeur pour les investisseurs, selon les donnees DVF 2024.
Faut-il investir à Salvetat-sur-Agout en 2026 ?
Perchee a 825 m d'altitude dans la Montagne du Haut Languedoc, La Salvetat-sur-Agout allie patrimoine historique et attractivite touristique, avec 4 campings et 365 emplacements. Avec un revenu median de 20 480 € et un taux de chomage de 11,9 %, l'economie locale presente des fragilites. Faut-il pour autant investir dans ce village de 1 108 habitants ?
Avec un rendement locatif brut de 7,8 % pour les appartements, La Salvetat-sur-Agout se situe dans le top 30 % des communes offrant les meilleures opportunites locatives du departement.
Verdict
➤ Opportunite locative reelle, a privilegier en strategie mixte (saisonnier et annuel) avec une selection rigoureuse du bien et du secteur.
Points clés
- ✓ Rendement locatif tres eleve (7,8 % brut)
- ✓ Correction recente de -19,1 % : point d'entree potentiel
- ✓ Pression touristique tres forte : potentiel saisonnier
- ⚠ Fragilite economique elevee : demande locale limitee
- ⚠ Declin demographique et vieillissement accentue
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Rendement locatif brut de 7,8 %, bien superieur a la moyenne nationale.
- Prix median inferieur de plus de 30 % a la moyenne departementale de l'Herault.
- Opportunite locative plus attractive que sur le littoral mediterraneen voisin.
Données du marché immobilier à Salvetat-sur-Agout
DVF, loyers, permis, analyse expertLe marche immobilier de La Salvetat-sur-Agout, analyse via les donnees DVF 2024, revele un double visage. D'un cote, une correction marquee de 19,1 % sur l'annee, qui ramene le prix median a 1 500 €/m², effacant une partie des gains accumules depuis 2020. Cette volatilite s'explique par la forte proportion de residences secondaires (62,1 %), rendant le marche sensible aux cycles de la demande touristique et aux arbitrages des acquereurs exterieurs.
D'un autre cote, les indicateurs locatifs sont exceptionnellement solides, avec un rendement brut de 7,8 % pour les appartements, superieur a la plupart des marches regionaux. Cette performance s'ancre dans une pression touristique elevee (IPTI a 8,1/10) et une offre locative limitee, comme en temoigne le faible taux de logements vacants (5,4 %). Neanmoins, la fragilite economique locale (IFE 6,9/10) et le vieillissement de la population (indice vieillissement de 414,3) imposent une vigilance sur la perennite de la demande locative annuelle.
La structure des transactions, dominee par les maisons (38 ventes contre 13 pour les appartements), confirme l'attrait pour le cadre de vie individuel en zone de montagne. L'ecart entre prix moyen (1 697 €/m²) et median indique un parc heterogene, ou la valeur se joue sur la qualite, l'etat et la localisation precise, notamment par rapport au centre-bourg ou aux points de vue.
Aperçu par typologie à Salvetat-sur-Agout
Agrégation des 8 transactions DVF récentes par groupe de pièces. Échantillon volontairement limité — à interpréter comme un ordre de grandeur.
Records récents du marché à Salvetat-sur-Agout
Les transactions les plus chères et les moins chères enregistrées récemment au DVF. Donne une idée de l'éventail réel des prix et de la diversité du parc local.
Ventes les plus chères
Tickets d'entrée
Vacance longue durée à Salvetat-sur-Agout
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Salvetat-sur-Agout (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
La dynamique de construction neuve est en forte hausse (+181 % sur 5 ans, source SITADEL), avec 45 logements autorisés. Ce signal traduit une confiance des promoteurs dans l'attractivité résidentielle et touristique de la commune. À moyen terme, cette offre additionnelle pourrait tempérer la pression sur les prix de l'ancien, tout en dynamisant l'économie locale. Pour un acquéreur, le neuf représente une alternative sans travaux et aux normes énergétiques strictes, dans un environnement où le parc est majoritairement ancien.
Fourchettes de loyers à Salvetat-sur-Agout
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Salvetat-sur-Agout
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (35,90 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,2 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Le rendement net est la vraie marge après toutes les charges. À La Salvetat-sur-Agout, la taxe foncière sur le bâti s'élève à 35,9 % (source DGFiP 2024), un poste significatif. Pour un appartement, le rendement brut de 7,8 % chute à environ 4,9 % net. Il faut aussi provisionner la vacance locative (le taux de logements vacants est de 5,4 %), les frais de gestion (environ 5 à 8 % du loyer), les réparations et, dans un parc ancien (30,5 % construit avant 1945), des travaux de mise aux normes énergétiques.
Performance énergétique du parc à Salvetat-sur-Agout
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 283 diagnostics analysés (ADEME)
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
Le parc immobilier local présente une performance énergétique moyenne (classe D, 248 kWh/m²/an), avec 23,7 % de passoires thermiques (classes F/G, source ADEME). Pour un acheteur, cela signifie un risque réglementaire à moyen terme : les logements les moins performants seront progressivement interdits à la location (loi Climat). C'est aussi un levier de négociation sur le prix et une nécessité de budgétiser des travaux de rénovation pour améliorer le confort et la valeur du bien.
Calculateur de rendement à Salvetat-sur-Agout
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Cas pratique : un investissement type à Salvetat-sur-Agout
Pour un appartement type de 50 m² à La Salvetat-sur-Agout, comptez environ 68 200 € à l'achat. Au loyer médian de 8,8 €/m², cela génère 440 € de revenus mensuels, soit un rendement brut de 7,8 %. Après déduction de la taxe foncière (environ 70 €/mois), des charges et d'une provision pour vacance, l'effort net mensuel peut devenir positif ou légèrement négatif selon votre taux d'emprunt.
Erreurs à éviter quand on investit à Salvetat-sur-Agout
- Négliger la taxe foncière élevée (35,9 %) dans votre calcul de rentabilité.
- Surestimer les loyers en période hors saison touristique.
- Oublier de provisionner des travaux sur un parc ancien.
- Ne pas vérifier le classement du bien au regard de la loi Climat.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier local suit une saisonnalité marquée par le tourisme. Les visites et transactions sont plus dynamiques au printemps et en été, lorsque les résidences secondaires sont occupées. Vendre durant cette période peut permettre de toucher plus d'acquéreurs potentiels. À l'inverse, l'hiver peut offrir des opportunités d'achat avec moins de concurrence. Pensez au calendrier de la taxe foncière, payable en septembre, pour planifier votre investissement ou votre emménagement.
Le saviez-vous ?
- La Salvetat-sur-Agout s'étend sur 90 km², soit une densité de seulement 12 hab./km².
- L'âge médian y est de 55,8 ans, supérieur de 10 ans à la moyenne nationale.
- La commune compte 2 monuments historiques protégés pour seulement 1108 habitants.
S'installer à Salvetat-sur-Agout : cadre de vie et logement
S'installer a La Salvetat-sur-Agout, c'est choisir un cadre de vie montagnard preserve, a 825 m d'altitude, avec un climat frais (10,2°C de moyenne) et des precipitations abondantes. La commune, membre de la CC des Monts de Lacaune, offre un panel d'equipements etonnant pour 1 108 habitants : 112 equipements INSEE, dont 17 commerces, 25 services de sante et 30 equipements sportifs et de loisirs. Cette autonomie relative est un atout majeur pour les residents permanents, souvent retraites (44,2 % ont 60 ans et plus).
Le territoire est marque par une forte empreinte touristique estivale, animee par le lac et les sentiers de randonnee, ce qui dynamise la vie locale mais peut generer une cohabitation avec les estivants. La connectivite reste le point faible, avec seulement 28 % de foyers equipes en fibre, un frein pour les teletravailleurs. Neanmoins, la proximite de gares (Mazamet a 29 km) et d'un aeroport regional offre des liaisons vers l'exterieur. Le parc immobilier, compose a 76,7 % de maisons souvent anciennes (30,5 % d'avant 1945), offre du caractere mais exige souvent des travaux de renovation et une vigilance face au risque radon, indique comme significatif.
Carte du marché immobilier à Salvetat-sur-Agout
La Salvetat-sur-Agout et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Composition du parc immobilier à Salvetat-sur-Agout
1 629 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Forte présence de résidences secondaires : marché tendu pour les résidents permanents, opportunité pour les locations saisonnières.
Le marché est très majoritairement constitué de maisons individuelles (76,7 %), avec une forte proportion de résidences secondaires (62,1 %). Cela indique une attractivité touristique et un marché saisonnier, où la pression acheteuse peut varier. Le taux de propriétaires occupants (67,7 %) et le faible taux de logements sociaux (5,0 %) dessinent un noyau de population stable. L'acheteur typique est soit un résident principal cherchant l'authenticité, soit un acquéreur de résidence secondaire attiré par le cadre naturel des Monts de Lacaune.
Ancienneté du parc à Salvetat-sur-Agout
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 521 logements).
- Avant 1919 22,5 % 117 logts
- 1919-1945 8,1 % 42 logts
- 1946-1970 20,0 % 104 logts
- 1971-1990 28,2 % 147 logts
- 1991-2005 14,0 % 73 logts
- 2006-2019 7,1 % 37 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Salvetat-sur-Agout
112 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Commune très bien équipée pour sa taille : excellente autonomie au quotidien (commerces, services, santé, sports).
Risques naturels et géorisques à Salvetat-sur-Agout
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
La Salvetat-sur-Agout est exposée à plusieurs aléas naturels, avec 10 arrêtés de catastrophe naturelle historiques (source Géorisques). Le radon, un gaz naturel radioactif, y est classé en potentiel significatif, nécessitant une vigilance lors de l'achat. La sismicité est très faible. Ces risques, encadrés par des Plans de Prévention, n'interdisent pas la construction mais peuvent imposer des contraintes techniques spécifiques et influencer l'assurabilité du bien. Une consultation du PPRI est indispensable.
Cas pratique : un achat type à Salvetat-sur-Agout
Pour une maison familiale de 80 m², le budget médian est d'environ 126 480 €. Avec un apport de 10 % et un crédit sur 20 ans à 3,5 % (hors assurance), la mensualité s'élève à environ 640 €. Cela représente 37,5 % du revenu médian local mensuel (environ 1707 €), un effort important qui nécessite un bon apport ou un double revenu.
Erreurs à éviter quand on achète à Salvetat-sur-Agout
- Oublier de vérifier le DPE et le risque radon avant l'offre.
- Sous-estimer les coûts de chauffage dans un climat frais.
- Ne pas consulter le PLU et les PPR pour les contraintes.
- Ignorer la saisonnalité de la vie locale (62,1 % de résidences secondaires).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Investir à Salvetat-sur-Agout : passer à l'action
L'analyse des transactions DVF et des indices territoriaux pointe des opportunites reelles, notamment locatives. Pour les saisir, une connaissance fine des secteurs et du parc immobilier, dont 23,7 % sont des passoires thermiques, s'impose. Notre reseau de professionnels locaux vous guide pour transformer ces insights en investissement rentable.
Les donnees DVF revelent un potentiel locatif fort, mais sa concretisation depend de l'expertise locale et du choix du bien.
Decouvrez la valeur reelle de votre bien a La Salvetat-sur-Agout grace aux dernieres transactions DVF et a l'analyse fine du marche local.
- Analyse basee sur les 51 ventes reelles de 2024
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Salvetat-sur-Agout
Quel est le prix immobilier moyen a La Salvetat-sur-Agout ?
Le prix median global est de 1 500 €/m² en 2024. Les maisons se negocient autour de 1 581 €/m² et les appartements a 1 364 €/m², selon les dernieres transactions DVF.
Est-ce le bon moment pour investir a La Salvetat-sur-Agout ?
La correction de -19,1 % en 2024 cree un point d'entree potentiel, surtout pour un investissement locatif. Le rendement brut des appartements (7,8 %) est tres attractif, mais le marche est volatile et dependant du tourisme.
La Salvetat-sur-Agout est-elle plus chere ou moins chere que ses voisines ?
Son prix median (1 500 €/m²) est 29 % plus eleve que Riols mais 5 % inferieur a Courniou. Elle est significativement plus chere que Labastide-Rouairoux (-42 %), ce qui reflete son attractivite touristique superieure.
Quel rendement locatif esperer a La Salvetat-sur-Agout ?
Le rendement locatif brut est estime a 7,8 % pour les appartements et 5,2 % pour les maisons. Apres charges et taxe fonciere (35,9 %), le rendement net approche 4,9 % pour les appartements.
Quels sont les risques a connaitre avant d'investir ?
Principaux risques : la fragilite economique locale (taux de chomage 11,9 %), le declin demographique, la part importante de passoires thermiques (23,7 %) soumises a des interdictions de location, et la dependance au tourisme saisonnier.
Marché immobilier des communes voisines
La Salvetat-sur-Agout affiche un prix median 29 % plus eleve que Brassac mais avec un rendement locatif bien superieur, offrant un effet de levier interessant pour l'investisseur vise sur le revenu.
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Communes limitrophes de la Salvetat-sur-Agout
La Salvetat-sur-Agout est entourée de 7 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
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