01 Le parc de logements
Le parc comprend 4 819 logements dont 4 398 résidences principales, 169 résidences secondaires et 251 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 4 398 | 91,3 % |
| Résidences secondaires | 169 | 3,5 % |
| Logements vacants | 251 | 5,2 % |
Visualisation des trois usages du parc: 91 % d'habitat permanent, 4 % de résidences secondaires et 5 % de logements inoccupés sur un total de 4 819.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 643 | 14,6 % |
| 1919-1945 | 179 | 4,1 % |
| 1946-1970 | 471 | 10,7 % |
| 1971-1990 | 1 440 | 32,8 % |
| 1991-2005 | 742 | 16,9 % |
| 2006-2019 | 919 | 20,9 % |
Structure du bâti par époque: 15 % d'avant 1919, majorité construite sur la période 1971-1990 (33 %), 21 % postérieurs à 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 141 | 3,2 % |
| 2 pièces | 512 | 11,6 % |
| 3 pièces | 998 | 22,7 % |
| 4 pièces | 1 119 | 25,4 % |
| 5 pièces ou plus | 1 628 | 37,0 % |
Distribution par taille: 15 % de petits logements (T1-T2), 37 % de grands (5p+), moyenne à 4,1 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 4 191 | 4 639 | 4 819 |
| Rés. principales | 3 773 | 4 045 | 4 398 |
| Rés. secondaires | 142 | 243 | 169 |
| Vacants | 275 | 351 | 251 |
À Morières-Lès-Avignon, commune similaire à 41 km, la part de propriétaires est de 62,9 %
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 2 723 | 61,9 % |
| Locataires (privé) | 1 276 | 29,0 % |
| Locataires HLM | 251 | 5,7 % |
| Logés gratuitement | 148 | 3,4 % |
La répartition du parc occupé: 61,9 % de propriétaires, 34,7 % de locataires, dont 6 % en HLM.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 321 | 7,3 % |
| Fioul | 496 | 11,3 % |
| Électricité | 2 882 | 65,5 % |
| Gaz bouteille | 94 | 2,1 % |
| Autre (bois…) | 605 | 13,8 % |
Le graphique hiérarchise les énergies de chauffage — électricité en tête (66 %), 14 % pour autres sources (bois notamment) et 11 % pour fioul.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 679 |
| 2 à 4 ans | 893 |
| 5 à 9 ans | 715 |
| 10 ans ou plus | 2 110 |
| Total ménages | 4 398 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 1 011 |
| Sous-occupation modérée | 1 081 |
| Sous-occupation accentuée | 824 |
| Suroccupation modérée | 307 |
| Suroccupation accentuée | 10 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 363 | 8,3 % |
| 1 voiture | 2 011 | 45,7 % |
| 2 voitures ou plus | 2 024 | 46,0 % |
Le graphique montre la répartition par nombre de véhicules — 8 % sans, 46 % à une voiture, 46 % multi-motorisés. Par ailleurs, 69,5 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 1 078 | 919 | 92 | 67 |
| 1975 | 1 538 | 1 210 | 198 | 130 |
| 1982 | 2 253 | 1 799 | 263 | 191 |
| 1990 | 2 781 | 2 361 | 263 | 157 |
| 1999 | 3 190 | 2 850 | 191 | 149 |
| 2006 | 3 562 | 3 223 | 176 | 163 |
| 2011 | 4 191 | 3 773 | 142 | 275 |
| 2016 | 4 639 | 4 045 | 243 | 351 |
| 2022 | 4 819 | 4 398 | 169 | 251 |
Sur la période 1968-2022, le nombre de logements évolue de 1 078 à 4 819, soit +347 %.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 407 | 478 | 415 | 385 | 486 | 247 |
| Dont vacants > 2 ans | 87 | 104 | 102 | 74 | 103 | 127 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 92 | 5,9 % |
| Classe B | 204 | 13,2 % |
| Classe C | 775 | 50,1 % |
| Classe D | 322 | 20,8 % |
| Classe E | 124 | 8,0 % |
| Classe F | 24 | 1,6 % |
| Classe G | 6 | 0,4 % |
Le graphique décompose les 1 547 diagnostics par étiquette énergétique: 50 % en C, 69 % en A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 747 | 48,3 % |
| Classe B | 474 | 30,6 % |
| Classe C | 222 | 14,4 % |
| Classe D | 65 | 4,2 % |
| Classe E | 30 | 1,9 % |
| Classe F | 7 | 0,5 % |
| Classe G | 2 | 0,1 % |
Répartition climat du parc: A concentre 48 % des diagnostics et 93 % obtiennent A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 190 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 182 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 165 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 142 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 123 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 73 kWh/m²/an |
L'ancienneté pèse lourd sur la facture énergétique: 190 kWh/m²/an pour le bâti avant 1948, 73 pour le bâti après 2012.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 34 | 58 |
| Classe B | 105 | 99 |
| Classe C | 311 | 464 |
| Classe D | 189 | 133 |
| Classe E | 76 | 48 |
| Classe F | 17 | 7 |
| Classe G | 6 | 0 |
Côté maisons, la dominante est C (167 kWh/m²/an); côté appartements, C (147).
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 23 |
| T2 | 85 |
| T3 | 155 |
| T4 | 91 |
| T5+ | 14 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Lambesc (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Les données INSEE 2022 indiquent 4 819 logements à Lambesc, dont 91,3 % sont des résidences principales. 69,1 % de maisons pour 30,9 % d'appartements: la typologie penche nettement côté pavillonnaire. À l'échelle locale, Lambesc est une commune provençale caractéristique, dans un relief de plaine, à 58 m d'altitude en moyenne — contexte utile pour lire le parc.
Selon l'INSEE, 61,9 % des résidences principales de Lambesc sont occupées par leurs propriétaires, 34,7 % par des locataires. Au plan locatif social, 5,7 % des résidences principales sont en HLM. La commune reste sous la cible SRU (25,0 %): son taux s'établit à 9,0 %.
Le parc de Lambesc combine un noyau ancien (14,6 %) et une couronne plus récente (20,9 % après 2006). Le bilan DPE est favorable: classe C dominante, 156 kWh/m²/an, en deçà du repère national (203). Au plan énergétique résidentiel, 65,5 % des résidences principales s'appuient sur le électricité.
Progression modérée du parc: +3,9 % entre 2016 et 2022. 46,0 % des ménages de Lambesc disposent d'au moins deux voitures, reflet d'une dépendance forte à l'automobile.
Cette structure résidentielle s'apprécie dans le contexte d'une commune une commune provençale caractéristique. Le cadre géographique dans un relief de plaine, à 58 m d'altitude en moyenne nuance les caractéristiques du parc local.
Le détail du parc (4 398 résidences principales de Lambesc) correspond au millésime INSEE 2022. Les performances énergétiques s'appuient sur les DPE ADEME, régulièrement mis à jour par les diagnostiqueurs agréés.
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Entre la plaine de la Crau et les contreforts des Alpilles, Lambesc allie patrimoine historique et dynamisme démographique (+2,3 % en 5 ans). Son marché immobilier, après un pic en 2023, offre en 2026 un point d'entrée corrigé. Analyse des indicateurs pour un investissement éclairé.
Avec une attractivité territoriale élevée (6,3/10) et une correction récente de -10,8 %, Lambesc présente un profil équilibré pour un investissement prudent.
Verdict
➤ Investir à Lambesc en 2026 exige une sélection rigoureuse pour tirer parti du rendement locatif, dans un marché corrigé mais sous tension démographique.
Points clés
- ✓ Correction récente de -10,8 % : opportunité d'entrée
- ✓ Rendement brut apparts à 6 % : rentabilité correcte
- ✓ Dynamique démographique positive (+2,3 % en 5 ans)
- ⚠ Solvabilité locale limitée : revenu médian 26 100 €
- ⚠ Risque sismique moyen : contrainte à intégrer
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Le prix médian de 3 867 €/m² place Lambesc légèrement en dessous de la moyenne nationale, estimée autour de 4 200 €/m².
- Dans les Bouches-du-Rhône, son prix au m² est inférieur de 43 % à celui de Saint-Rémy-de-Provence, commune prestigieuse du département.
- Son rendement locatif brut de 6 % sur les appartements dépasse celui des grandes métropoles, souvent autour de 4 %.
Analyse du marché immobilier à Lambesc
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 10,4 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Le rendement locatif brut estimé atteint 5,7 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Lambesc : opportunités et risques
Le rendement brut de 6 % sur les appartements, d'après la carte des loyers du ministère, est le signal le plus attractif. Il dépasse largement les moyennes observées dans les grandes agglomérations voisines. Toutefois, ce rendement doit être nuancé par une taxe foncière élevée (41,66 %) et un taux de vacance de 5,2 %, qui rognent la rentabilité nette. La part infime de passoires thermiques (1,7 %) limite, en revanche, le risque lié aux futures interdictions de location.
La stratégie locative classique en appartement apparaît pertinente, surtout pour des biens bien situés près des commerces ou de la gare. Le faible volume de résidences secondaires (3,5 %) et le taux de propriétaires élevé (61,9 %) indiquent un marché principalement occupé par des résidents permanents, ce qui stabilise la demande locative annuelle mais limite le potentiel de location saisonnière de masse. L'investisseur mixte devra donc cibler des biens au caractère bien affirmé pour tirer profit des week-ends et vacances.
Enfin, la correction des prix de 2024 offre une marge de manœuvre à la négociation. Pour un investisseur en quête de plus-value, l'horizon doit être long terme (au moins 8-10 ans), afin de laisser le temps à la dynamique démographique et aux projets de la Métropole Aix-Marseille-Provence de consolider la valeur. La rénovation de biens anciens dans le cœur historique, riche de 12 monuments classés, peut être une piste pour dégager de la valeur ajoutée.
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Données du marché immobilier à Lambesc
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian a subi une correction de -10,8 % en 2024, selon les données DVF, après trois années de hausse soutenue. Cette baisse ramène le mètre carré à 3 867 €, un niveau comparable à 2022, et crée une fenêtre d'opportunité pour les investisseurs patients. La structure du marché, à 70 % de maisons, révèle une demande ancrée dans le cadre de vie familial et la recherche d'espace.
Comparée aux communes voisines, Lambesc affiche un écart de valorisation saisissant : -77 % par rapport à Saint-Rémy-de-Provence, mais +7 % face à Pernes-Les-Fontaines. Cet équilibre positionne la commune comme une alternative crédible aux destinations plus courues, avec un effet de levier intéressant pour qui mise sur la montée en gamme progressive de l'habitat. La proximité de l'aéroport Marseille-Provence (24 km) et de la gare TGV d'Aix-en-Provence (23 km) constitue un atout logistique majeur, souvent sous-évalué.
Néanmoins, le taux de chômage local (10,3 %) et un revenu médian modeste (26 100 €) indiquent que le marché est en partie porté par une demande extérieure. La dynamique démographique positive (+7,4 % en 10 ans) et un parc immobilier peu ancien (21 % construit après 2006) offrent des perspectives de stauté à moyen terme, sous réserve que l'offre de services suive.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Lambesc Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Entre 2020 et 2023, le prix médian à Lambesc a augmenté de 25 %, passant de 3 588 €/m² à 4 008 €/m², avant une correction de -10,8 % en 2024. Cette baisse ramène le prix à 3 867 €/m², soit un niveau proche de 2022. Les maisons, majoritaires, résistent mieux (3 867 €/m²) que les appartements (3 771 €/m²). Comparé à ses voisines, Lambesc reste plus accessible que Saint-Rémy-de-Provence (+77 %) mais plus chère que Le Thor (-16 %). Pour un acheteur en 2026, cette correction récente ouvre une fenêtre d'opportunité, dans un marché qui a montré sa résilience.
Évolution du marché immobilier de Lambesc
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Le marché local enregistre 123 transactions en 2025 et affiche une évolution de +5,2 % sur 2021–2025 (prix médian à 3 867 €/m²).
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
L'achat d'une maison type de 95 m² à 4 201 €/m² représente un investissement de 399 095 €. Avec un taux d'emprunt de 4 % sur 20 ans, la mensualité s'élève à environ 2 420 €. Le loyer médian de 14,7 €/m²/mois génère un revenu locatif de 1 397 €, couvrant 58 % de la mensualité. L'effort résiduel net est donc de 1 023 €/mois, pour un rendement brut de 4,2 %. Ce montage est viable pour un investisseur disposant d'un apport conséquent, mais le rendement net sera érodé par les charges et la taxe foncière.
Acheter vs Louer — appartement 53 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
En 2024, 123 transactions ont été enregistrées à Lambesc, un volume en baisse par rapport aux années précédentes (199 en 2021). Le marché est dominé par les maisons (79 ventes, surface médiane 95 m²) contre 34 appartements (53 m²). Les prix médians sont de 3 867 €/m² pour les maisons et 3 771 €/m² pour les appartements. Ce profil indique un marché familial, avec une demande orientée vers l'habitat individuel. La baisse du volume traduit une certaine prudence des acheteurs après la correction, mais la liquidité reste acceptable pour une commune de cette taille.
Répartition des ventes
64,2 % de maisons et 35,8 % d'appartements parmi les 123 transactions enregistrées.
Le marché penche côté maisons (64,2 % des ventes), avec des prix médians respectifs de 3 867 €/m² pour les maisons et 3 771 €/m² pour les appartements.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 123 | 79 | 44 |
| Prix médian/m² | 3 867 € | 3 867 € | 3 771 € |
| Prix moyen/m² | 4 126 € | ||
| Surface médiane | – | 99 m² | 53 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 169 | 3 677 € |
| 2022 | 132 | 3 840 € |
| 2023 | 104 | 4 275 € |
| 2024 | 95 | 3 990 € |
| 2025 | 123 | 3 867 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Sur les 5 dernières années, 371 logements ont été autorisés à Lambesc, dont seulement 16 en 2024. Cette tendance à la baisse (-20 % par rapport aux 5 années précédentes) indique un ralentissement de la construction neuve. La commune, qui connaît une pression démographique (+2,3 % en 5 ans), risque de voir son parc vieillir sans renouvellement suffisant. Pour un investisseur, cela signifie une offre limitée de neuf, donc une valorisation potentielle du parc ancien bien entretenu, mais aussi un risque de pénurie à moyen terme si la demande continue de croître.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Dernier relevé 2025: 244 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 1 644 autorisations pour 1 080 démarrages effectifs.
Vacance longue durée à Lambesc
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Lambesc (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Lambesc totalise 343 logements sur 5 ans, soit -19 % vs la période antérieure.
Ralentissement de la construction neuve : signal de tension à venir sur le parc, prix soutenus si la demande tient.
Fourchettes de loyers à Lambesc
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Lambesc
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (41,66 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,5 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement net traduit la rentabilité réelle. Le saut entre le brut (6,0 %) et le net estimé (3,6 % pour un appartement) s'explique par des frais récurrents. La taxe foncière sur le bâti à Lambesc est de 41,66 %. Y ajouter les charges de copropriété (si applicable), les frais de gestion (environ 5 % du loyer), les travaux d'entretien et un taux de vacance de 5,2 % sur la commune. Ces éléments pèsent lourd sur la performance finale.
Performance énergétique du parc à Lambesc
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 1 547 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Lambesc est C, avec 1,9 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
Le parc immobilier local affiche une performance énergétique moyenne correcte, avec une classe dominante C (155 kWh/m²/an). Le taux de passoires thermiques (F/G) est remarquablement bas, à 1,7 % seulement. Ce chiffre rassurant limite le risque réglementaire à court terme (interdiction de location des passoires en 2025 et 2028). Pour un acquéreur, cela signifie un parc globalement économe et peu exposé aux futures dépréciations.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Privilégiez les appartements de 2 ou 3 pièces, plus adaptés à la demande locative majoritaire et offrant le meilleur rendement brut (6,0 %). Le parc ancien domine, avec seulement 20,9 % des logements construits après 2006. Attention au DPE : si la classe C est dominante, 1,7 % des logements sont des passoires thermiques (F/G), un risque réglementaire à anticiper pour les biens les plus anciens.
Quelles zones cibler à Lambesc ?
La demande se concentre dans le centre-bourg historique, près des commerces et services, et dans les quartiers résidentiels récents. La proximité de la gare de Salon-de-Provence (14 km) peut être un atout pour attirer des locatifs actifs. Aucune zone en forte expansion n'émerge, le rythme de construction neuve étant modéré (371 logements autorisés sur 5 ans).
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Risques à connaître avant d'investir à Lambesc
Le principal risque est la vacance locative, estimée à 8 % dans le calcul du rendement net, dans un parc déjà comptant 5,2 % de logements vacants. La dépendance à l'économie locale (taux de chômage à 10,3 %) et l'absence de bassin étudiant ou touristique majeur limitent la résilience. La taxe foncière, à 41,66 %, grève significativement la rentabilité nette.
Erreurs à éviter quand on investit à Lambesc
- Négliger la taxe foncière à 41,66 %.
- Oublier de provisionner pour la vacance locative.
- Surévaluer les loyers face au revenu médian local.
- Ne pas vérifier la conformité du bien aux normes sismiques.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché local suit le rythme méditerranéen : plus actif de mars à juin, puis calme en juillet-août avant une reprise en septembre. Vendre au printemps maximise la visibilité. Acheter en fin d'année peut permettre des négociations, les vendeurs souvent pressés par le calendrier (taxe foncière payée en octobre). La faible part de résidences secondaires (3,5 %) atténue l'effet de saisonnalité touristique.
Le saviez-vous ?
- Lambesc a subi un séisme majeur en 1909, d'où sa sismicité moyenne.
- La commune compte 12 monuments historiques protégés.
- Seulement 1,7 % du parc est considéré comme passoire thermique.
S'installer à Lambesc : cadre de vie et logement
Avec 453 équipements recensés par l'INSEE, dont 61 commerces et 106 établissements de santé, Lambesc offre un niveau d'autonomie remarquable pour une commune de 10 000 habitants. Ce cadre de vie complet, couplé à un climat méditerranéen aux étés chauds (moyenne 14,8°C), attire une population mixte, entre jeunes actifs et retraités, comme en témoigne l'indice de vieillissement de 169,7.
Le territoire, vaste de 65 km², présente cependant des contraintes à connaître. Le risque sismique est classé moyen et dix risques naturels sont recensés, dont des mouvements de terrain. Ces éléments doivent être intégrés dans le choix du bien et dans le budget, via des assurances adaptées. La connectivité numérique, avec 59 % de foyers éligibles à la fibre, est en progression mais encore perfectible pour les télétravailleurs.
Carte du marché immobilier à Lambesc
Lambesc et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Lambesc
Avec une température moyenne annuelle de 14,8 °C et seulement 592 mm de précipitations par an, Lambesc bénéficie d'un climat méditerranéen tempéré par l'altitude (240 m). Les hivers sont doux, les étés chauds mais moins étouffants que dans la plaine. Ce profil convient particulièrement aux acheteurs recherchant l'ensoleillement provençal sans les excès de chaleur estivale des zones littorales.
À qui s'adresse Lambesc ?
Lambesc séduit principalement les familles et les couples stables attirés par son environnement calme, ses écoles et son taux élevé de maisons individuelles (69,7 %). Les retraités (29,3 % de 60 ans et plus) y trouvent également un cadre de vie agréable. Les actifs travaillant à Aix, Salon ou vers l'étang de Berre apprécient la desserte routière, malgré des trajets quotidiens à prévoir. L'offre culturelle et festive limitée peut rebuter les jeunes actifs célibataires.
Avantages et limites à Lambesc
✓ Points forts
- Cadre de vie provençal authentique et préservé.
- Autonomie avec de nombreux commerces et services de proximité.
- Parc de logements majoritairement constitué de maisons avec espaces extérieurs.
- Dynamisme démographique positif (+2,3 % en 5 ans).
- Proximité relative des grands pôles d'emploi (Aix, Salon, Marseille).
− À prendre en compte
- Dessertes en transports en commun limitées, voiture indispensable.
- Exposition à plusieurs risques naturels (sismicité moyenne, inondations).
- Offre de loisirs et animation nocturne réduite.
Composition du parc immobilier à Lambesc
4 819 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc à Lambesc combine 69,7 % de maisons et 30,3 % d'appartements.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc de logements est dominé à 69,7 % par les maisons, ce qui dessine un marché familial et ancré. La part de propriétaires-occupants (61,9 %) est élevée et celle des résidences secondaires très faible (3,5 %), signes d'une stabilité résidentielle forte. Un taux de vacants de 5,2 % reste dans la moyenne basse, indiquant une pression modérée sur le marché locatif. L'acheteur typique est souvent un ménage sédentaire.
Ancienneté du parc à Lambesc
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 4 395 logements).
- Avant 1919 14,6 % 643 logts
- 1919-1945 4,1 % 179 logts
- 1946-1970 10,7 % 471 logts
- 1971-1990 32,8 % 1 440 logts
- 1991-2005 16,9 % 742 logts
- 2006-2019 20,9 % 919 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Lambesc
453 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Lambesc
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Le territoire est soumis à une sismicité de niveau 3 (modérée) et a connu 14 arrêtés de catastrophe naturelle. Un Plan de Prévention des Risques (PPR) multirisques et un PPRN inondation sont actifs. Ces contraintes impliquent des vérifications systématiques du zonage en mairie avant tout achat, car elles peuvent conditionner l'assurabilité du bien et imposer des normes constructives spécifiques, notamment pour les projets de rénovation lourde.
Cas pratique : un achat type à Lambesc
Une maison type de 95 m² à Lambesc coûte environ 399 095 €. Cela représente plus de 15 années du revenu médian local (26 100 €). Avec un apport de 10 % (39 910 €) et un crédit sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité hors assurance s'élèverait à environ 2 000 €, soit près de 92 % du revenu médian mensuel net.
Erreurs à éviter quand on achète à Lambesc
- Omettre de consulter le zonage des PPR en mairie.
- Acheter sans diagnostic sismique pour une rénovation lourde.
- Surestimer son budget avec un taux d'endettement >35 %.
- Négliger le score de connectivité fibre (58,8 %).
Points clés à retenir à Lambesc
- Prix médian au m² : 3 867 € en 2024.
- Rendement brut appartements : 6,0 %.
- 69,7 % de maisons dans le parc.
- Marché stable : 61,9 % de propriétaires occupants.
- Correction de -10,8 % sur un an.
- Taxe foncière bâti à 41,66 %.
- Climat : 14,8 °C et 592 mm de pluie/an.
- Part de logements récents (après 2006) : 20,9 %.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Lambesc ?
À Lambesc, au-delà de la surface, la valeur d'un bien est sensible à son état énergétique (DPE), l'exposition et la vue, et la taille du terrain. La proximité des 12 monuments historiques et du centre-village avec ses 61 commerces crée une prime. À l'inverse, un bien en bordure de zone à risque PPRN ou nécessitant des travaux de mise aux normes sismiques verra son prix affecté. Pour une maison, un jardin arboré et une piscine sont des atouts majeurs dans ce climat.
Estimation indicative d'une maison à Lambesc
Pour une maison de 99 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
382 833 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation surévaluée peut entraîner une stagnation de plusieurs mois sur un marché où le volume de transactions est modéré. À l'inverse, sous-estimer son bien génère une perte financière directe. Des facteurs locaux comme la présence de risques naturels (PPR), la qualité du DPE (classe C dominante) ou la proximité des services (centre-bourg vs. hameaux isolés) font varier la valeur de 15 à 25 %. Une analyse professionnelle croise ces paramètres avec les dernières ventes comparables pour vous donner un prix de vente réaliste et compétitif.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un estimateur local maîtrise les micro-secteurs : la cote d'une rue calme près du patrimoine diffère d'un axe passant. Il intègre dans son avis l'état réel, souvent sous-estimé par les algorithmes, et les potentiels de valorisation (agrandissement, amélioration DPE). Son réseau lui permet aussi de jauger la demande actuelle et de vous conseiller sur le prix de mise en marché qui attirera les acheteurs sérieux, optimisant ainsi la négociation.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se fier uniquement au prix médian du m² communal.
- Surestimer la valeur d'un bien classé F ou G au DPE.
- Oublier de valoriser la proximité des 241 services.
- Ne pas actualiser le prix après une correction de -10,8 %.
Investir à Lambesc : passer à l'action
L'analyse des données ne suffit pas : chaque bien a son histoire, chaque rue son ambiance. Pour transformer ces chiffres en opportunité concrète, l'expertise d'un professionnel local est indispensable. Notre réseau sélectionné vous guide.
Les données posent un diagnostic, mais la réussite de votre investissement dépend de la sélection du bien et du quartier.
Découvrez la valeur réelle de votre bien à Lambesc grâce aux dernières transactions DVF 2024 et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les 108 ventes récentes à Lambesc
- Évolution des prix et dynamique du marché local
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Lambesc
Quel est le prix moyen d'une maison à Lambesc ?
Le prix médian d'une maison à Lambesc est de 3 867 €/m², soit environ 399 000 € pour une surface de 95 m². Les transactions portent majoritairement sur des maisons, qui représentent près de 70 % du parc.
Est-ce le bon moment pour acheter un appartement à Lambesc ?
Le prix médian des appartements a baissé à 3 771 €/m² en 2024, soit une correction de -10,8 % sur un an. Ce repli, combiné à un rendement locatif brut de 6 %, peut représenter un point d'entrée opportun pour un investisseur.
Lambesc est-elle plus chère que ses voisines ?
Non, Lambesc est nettement plus accessible que Saint-Rémy-de-Provence (-77 %) et se situe dans la moyenne basse des communes comparables. Elle est cependant plus chère que Le Thor (-16 %) ou Apt (-35 %).
Quel rendement locatif peut-on espérer à Lambesc ?
Le rendement locatif brut est estimé à 6 % pour les appartements et 4,2 % pour les maisons. Le loyer médian est de 17,8 €/m²/mois pour un appartement et 14,7 €/m²/mois pour une maison.
Quels sont les risques à connaître avant d'investir à Lambesc ?
Le principal risque est sismique (niveau moyen), avec un Plan de Prévention des Risques actif. La taxe foncière est également élevée (41,66 %). Le marché local est peu porté par le tourisme, limitant le potentiel de location saisonnière.
Marché immobilier des communes voisines
Avec un prix médian de 4 008 €/m², Lambesc offre un effet de levier significatif par rapport à Saint-Rémy-de-Provence (7 081 €/m²), tout en conservant des indicateurs locatifs solides, pour une mise de fonds bien inférieure.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Lambesc.
Communes limitrophes de Lambesc
Lambesc est entourée de 8 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian de Lambesc dépasse la médiane nationale (2 472 €/m²) avec 3 867 €/m² observés en 2026.
Hausse contenue du prix médian: +5,2 % sur la période 2021-2025. 623 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF. La dernière année fait apparaître une correction de -3,1 % du prix médian.
Marché mixte à Lambesc: maisons à 3 867 €/m² et appartements à 3 771 €/m², soit des profils d'acquisition distincts selon le type de bien. Un bien type de 99 m² revient à environ 382 833 €, soit 14,7 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Les loyers d'annonce de Lambesc avoisinent 17,8 €/m² pour les appartements et 14,7 €/m² pour les maisons. Ratio loyer annuel / prix: 5,7 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Les résidences secondaires représentent 3,5 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
La construction neuve évolue à un rythme modéré: 343 logements autorisés sur la période 2021-2025, soit 69 par an en moyenne. Les permis portent majoritairement sur des logements collectifs (environ 82 % des autorisations de la période).
Côté contexte, Lambesc est une commune provençale caractéristique, une inscription régionale qui pèse sur la demande et l'offre. Lambesc est dans un relief de plaine, à 58 m d'altitude en moyenne, autant d'éléments qui influent sur la valeur des biens.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.