Logement & immobilier

Le logement au Barcarès

66420 Pyrénées-Orientales 6 109 hab.
Fiche complète

Le parc immobilier du Barcarès recense 16 658 logements, à dominante collective (65,1 % d'appartements, 3,1 pièces en moyenne).

Résidences principales 22%
Logements vacants 0,7%
Chauffage principal Électricité
DPE dominant C

01 Le parc de logements

16 658Logements au total
67 %Appartements i
68,8 %Propriétaires
77,2 %Rés. secondaires
5 %Logements sociaux i
0,7 %Logements vacants i-91% vs dept · -91% vs France
+4,3 %Évolution 2016–2022
1 111 /km²Densité de logements i

Le parc comprend 16 658 logements dont 3 671 résidences principales, 12 865 résidences secondaires et 122 logements vacants.

INSEE · 2022

Répartition du parc

Visualisation des trois usages du parc: 22 % d'habitat permanent, 77 % de résidences secondaires et 1 % de logements inoccupés sur un total de 16 658.

INSEE · 2022

Époque de construction

Lecture de l'âge du bâti: la tranche 1971-1990 domine (56 %), le bâti ancien d'avant 1919 pèse 0 %.

INSEE · 2022

Nombre de pièces

Taille moyenne: 3,1 pièces par logement. Les grandes typologies (5 pièces et +) pèsent 13 %, les T1-T2 35 %.

INSEE · Recensements

Évolution du parc

2011 2016 2022
Total logements15 67515 96416 658
Rés. principales2 0583 0643 671
Rés. secondaires13 47012 86512 865
Vacants14735122

Claira, commune de taille similaire à 9 km, affiche 61,5 % de part de propriétaires

02 Occupation, confort et motorisation

INSEE · 2022

Répartition par statut

Le graphique croise les statuts d'occupation: 68,8 % de propriétaires face à 27,5 % de locataires (dont 3 % en HLM).

INSEE · 2022

Mode de chauffage

électricité constitue la première source de chauffage du parc (90 %), suivi par autres sources (bois notamment) (6 %) et gaz de ville (2 %).

INSEE · 2022

Ancienneté d'emménagement

Moins de 2 ans482
2 à 4 ans847
5 à 9 ans729
10 ans ou plus1 613
Total ménages3 671
INSEE · 2022

Occupation des logements

Occupation normale1 194
Sous-occupation modérée1 239
Sous-occupation accentuée564
Suroccupation modérée325
Suroccupation accentuée30
INSEE · 2022

Équipement automobile

Le parc automobile des résidents se répartit entre 10 % sans voiture, 69 % à une voiture et 20 % à deux véhicules ou plus. Par ailleurs, 77,7 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.

03 Évolution historique

16 658Logements en 2022
+2163 %Évolution depuis 1968
INSEE · 1968–2022

Évolution du parc depuis 1968

Suivi historique du parc depuis 1968: partant de 736 logements, le total atteint 16 658 en 2022 (+2163 %).

INSEE · Logements vacants

Logements vacants

Année 2020 2021 2022 2023 2024 2025
Logements vacants 947 1 060 1 004 973 933 733
Dont vacants > 2 ans 174 212 223 207 198 255

04 Performance énergétique (DPE)

CClasse DPE dominante
183kWh/m²/an en moyenne
3,3 %Passoires (F+G) i
2 891Diagnostics
ADEME · DPE

Étiquettes énergie & climat

Énergie

A
B
C
183 kWh/m²/an
D
E
F
G

Climat (GES)

A
647 kg CO2/an
B
C
D
E
F
G
ADEME · DPE

Distribution DPE

La classe C domine avec 53 % des diagnostics, et 63 % des logements atteignent le palier A-B-C.

ADEME · GES

Distribution GES

Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe A ressort en tête (52 %), et 98 % des logements se classent A à C.

ADEME · DPE

Consommation par époque de construction

Les logements construits 1948-1974 consomment en moyenne 229 kWh/m²/an, contre 85 pour ceux bâtis après 2012 — un écart de 144 kWh/m²/an selon l'époque.

ADEME · DPE

Maisons vs Appartements

Le graphique oppose deux profils — maisons en classe C (168 kWh/m²/an) et appartements en classe C (188).

Comparaison territoriale
Consommation vs département+16 kWh/m²/an
Consommation vs France-21 kWh/m²/an
Passoires vs département-1,4 pts
Passoires vs France-6,6 pts

05 Obligations SRU (art. 55)

Commune déficitaire SRU — Le taux de logements sociaux est inférieur à l'objectif légal.
5,2 %Taux logements sociaux i
190Logements sociaux (LLS)
En détail
Objectif légal25 %
StatutDéficitaire

06 Parc social détaillé (RPLS 2025)

Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).

7,93 €Loyer moyen /m² i
11,1 %Taux de vacance i
26dont PLAI i
24dont PLS i
SDES · RPLS 2025

Typologie des logements sociaux

TypologieNombre
T18
T266
T380
T419
T5+0

Le parc de logements structure le

Le saviez-vous ?

Résumé

Les données INSEE 2022 montrent 12 865 résidences secondaires dans le parc du Barcarès, soit 77,2 % du total. Au plan typologique, l'appartement écrase le pavillonnaire — 67,6 % contre 32,4 %. Ce contexte résidentiel — Le Barcarès est au cœur du Roussillon, entre Canigou et Méditerranée, en contexte de plaine (altitude moyenne: 7 m), dans l'arrière-pays du littoral catalan, à 27 km environ — cadre la lecture du parc local.

Structure d'occupation classique de commune périurbaine ou rurale: 68,8 % de propriétaires, 27,5 % de locataires. Le segment social représente 2,5 % du parc occupé à titre principal. Au regard de la loi SRU, la commune est déficitaire: 5,2 % de logements sociaux pour une cible de 25,0 %.

Héritage et constructions récentes cohabitent: 0,4 % du parc date d'avant 1919, 9,3 % d'après 2006. Le parc du Barcarès se classe bien côté DPE: C en tête et 183 kWh/m²/an, en retrait par rapport au repère national (203). Au plan énergétique résidentiel, 90,4 % des résidences principales s'appuient sur le électricité.

Croissance modérée du parc du Barcarès entre 2016 et 2022 (+4,3 %). Répartition équilibrée de la motorisation: 10,2 % de ménages sans voiture, 20,3 % à au moins deux voitures.

La physionomie du parc traduit la géographie régionale: Le Barcarès est au cœur du Roussillon, entre Canigou et Méditerranée. Sur le plan physique, la commune est en contexte de plaine (altitude moyenne: 7 m), dans l'arrière-pays du littoral catalan, à 27 km environ, un cadre qui influe sur les attentes résidentielles.

Source principale: recensement INSEE, millésime 2022, pour les 3 671 résidences principales du Barcarès et leur structure (type, statut, ancienneté). Les indicateurs énergétiques proviennent des DPE déposés auprès de l'ADEME.

Faut-il investir au Barcarès en 2026 ?

3 600 €/m² prix médian
+2,2 % sur un an
616 transactions 2026

Parmi les 225 communes du Pyrénées-Orientales, Le Barcarès se place dans le top 10 % des plus chères tout en offrant un potentiel locatif solide.

Verdict

➤ investissement pertinent avec sélection rigoureuse

Points clés

  • ✓ Marché locatif porteur
  • ⚠ Solvabilité locale fragile
  • ⚠ Marché déjà sous forte pression

Pour qui est faite cette commune ?

  • ✓ Investisseur locatif classique
  • ✓ Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
  • ✗ Investisseur plus-value long terme i
  • ✗ Primo-accédant local i

Positionnement sur le marché

  • Prix au m² dans le top 10 % du Pyrénées-Orientales
  • Pression touristique modérée, demande mixte saisonnier/annuel
Données 2026 Sources : DVF · INSEE · SDES Analyse éditoriale par IA

Analyse du marché immobilier au Barcarès

Le marché du Barcarès est sous forte tension : les prix sont élevés et l'accessibilité limitée pour les ménages locaux. C'est un marché de vendeurs où chaque bien trouve preneur rapidement.

Les signaux sont favorables à l'investissement locatif (IOL 6,2/10). La demande locative, la dynamique démographique et des prix encore contenus créent un contexte porteur. Le rendement brut estimé atteint 4,6 %.

Indices immobiliers du Barcarès

Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.

8,6

Indice de Pression Immobilière

Très élevé

Marché tendu : peu de marge, agir vite.

À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?

Composantes de l'indice
Prix au m² (composite maisons/apparts)
89
Années de revenu pour acheter 70 m²
94
% de résidences secondaires
95
Croissance démographique (5 ans)
49
Densité de population
90
3,5

Indice d'Accessibilité Immobilière

Moyen

Peu accessible : prix > capacité locale.

Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?

Composantes de l'indice
Ratio prix/revenu (inversé)
6
% de propriétaires
6
Taux de pauvreté (inversé)
100
% de HLM (signal structurel)
56
6,2

Indice d'Opportunité Locative

Favorable

Rendements corrects possibles.

La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?

Composantes de l'indice
% de locataires (proxy marché locatif)
66
% résidences secondaires (demande saisonnière)
95
Croissance démographique (5 ans)
49
Capacité touristique / population
97
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
11
6,1

Indice de Pression Touristique Immobilière

Élevé

Pression touristique maîtrisée.

À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?

Composantes de l'indice
% de résidences secondaires
95
Capacité touristique / population
97
% de logements vacants
8
Faible densité (proxy isolement touristique)
10

Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.

Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers

Indice de Pression Immobilière (IPI)

À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?

Échelle : 10 = très forte pression

Composantes :

  • Prix au m² (composite maisons/apparts) — poids 30 % requis
    Valeur brute : 3525,9 — Percentile dept : 89/100
  • Années de revenu pour acheter 70 m² — poids 25 %
    Valeur brute : 12,0 — Percentile dept : 94/100
  • % de résidences secondaires — poids 20 %
    Valeur brute : 77,2 — Percentile dept : 95/100
  • Croissance démographique (5 ans) — poids 15 %
    Valeur brute : 3,8 — Percentile dept : 49/100
  • Densité de population — poids 10 %
    Valeur brute : 407,3 — Percentile dept : 90/100

⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.

Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)

Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?

Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible

Composantes :

  • Ratio prix/revenu (inversé) — poids 40 % requis
    Valeur brute : 12,0 — Percentile dept : 6/100
  • % de propriétaires — poids 25 %
    Valeur brute : 15,2 — Percentile dept : 6/100
  • Taux de pauvreté (inversé) — poids 25 %
    Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100
  • % de HLM (signal structurel) — poids 10 %
    Valeur brute : 0,6 — Percentile dept : 56/100

⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.

Indice d'Opportunité Locative (IOL)

La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?

Échelle : 10 = signaux très favorables

Composantes :

  • % de locataires (proxy marché locatif) — poids 25 % requis
    Valeur brute : 31,2 — Percentile dept : 66/100
  • % résidences secondaires (demande saisonnière) — poids 20 %
    Valeur brute : 77,2 — Percentile dept : 95/100
  • Croissance démographique (5 ans) — poids 20 %
    Valeur brute : 3,8 — Percentile dept : 49/100
  • Capacité touristique / population — poids 15 %
    Valeur brute : 1,9 — Percentile dept : 97/100
  • Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel) — poids 20 %
    Valeur brute : 3525,9 — Percentile dept : 11/100

⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.

Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)

À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?

Échelle : 10 = très forte pression touristique

Composantes :

  • % de résidences secondaires — poids 35 % requis
    Valeur brute : 77,2 — Percentile dept : 95/100
  • Capacité touristique / population — poids 25 %
    Valeur brute : 1,9 — Percentile dept : 97/100
  • % de logements vacants — poids 15 %
    Valeur brute : 0,7 — Percentile dept : 8/100
  • Faible densité (proxy isolement touristique) — poids 25 %
    Valeur brute : 407,3 — Percentile dept : 10/100

⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.

Investir au Barcarès : opportunités et risques

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Données du marché immobilier au Barcarès

DVF, loyers, permis, analyse expert

Le prix médian au m² au Barcarès s'établit à 3 600 €, sur la base de 616 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Le Barcarès se positionne dans le top 10 % des communes les plus chères du Pyrénées-Orientales.

La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.

La taxe foncière sur le bâti s'élève à 55,1 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut reste modeste (3,4 % sur les maisons) — le projet prend du sens surtout en résidence principale ou plus-value long terme.

Analyses détaillées du marché

Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.

Évolution du marché immobilier du Barcarès Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés

Évolution du marché immobilier du Barcarès

Comment lire ce graphique ?

Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.

Trajectoire DVF 2021→2025: 2 814 €/m² → 3 600 €/m² (+27,9 %), volume annuel actuel 616 transactions.

Maisons vs Appartements

Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.

Maisons
Prix médian 3 958 €/m²
Surface médiane 41 m²
Transactions 145
Appartements
Prix médian 3 513 €/m²
Surface médiane 28 m²
Transactions 471

Indicateurs clés du marché

+2,2 %
Variation annuelle prix/m² ?
4,6 %
Rendement locatif apparts ?
3,4 %
Rendement locatif maisons ?
21,9 %
Taux d'effort ?
Effort soutenable

Achat type — prix total estimé

162 278 €
Maison 41 m² ?
Mensualité ~941 €/mois (20 ans, 3,5 %)
98 364 €
Appartement 28 m² ?
Mensualité ~570 €/mois (20 ans, 3,5 %)
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité

Acheter vs Louer — appartement 28 m²

570 €/mois
Mensualité crédit ?
375 €/mois
Loyer estimé ?
Acheter coûte 195 €/mois de plus

Accessibilité — années de revenu médian

7,9 ans
Pour une maison ?
4,8 ans
Pour un appartement ?

Estimation des loyers (Carte des loyers)

13,4 €/m²
Loyer médian appartements ?
10,0 - 18,0 €/m²
11,1 €/m²
Loyer médian maisons ?
8,1 - 15,3 €/m²
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes

Répartition des ventes

23,5 % de maisons et 76,5 % d'appartements parmi les 616 transactions enregistrées.

23,5 % maisons, 76,5 % appartements sur 616 ventes: le collectif pèse 76,5 % du marché local.

Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
Indicateur Global Maisons Appartements
Nombre de transactions 616 145 471
Prix médian/m² 3 600 € 3 958 € 3 513 €
Prix moyen/m² 3 749 €
Surface médiane – 41 m² 28 m²

Historique

Année Transactions Prix médian/m²
2021 788 2 814 €
2022 769 3 167 €
2023 579 3 472 €
2024 505 3 522 €
2025 616 3 600 €
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés

Construction et développement immobilier

Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.

Évolution de la construction

Dernier relevé 2025: 188 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 1 392 autorisations pour 826 démarrages effectifs.

Vacance longue durée au Barcarès

Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.

733 logements vacants au total
255 vacants depuis plus de 2 ans 34,8 % des vacants

Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.

Construction neuve au Barcarès (5 dernières années)

Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).

Bilan construction au Barcarès: 368 logements autorisés sur 5 ans, 94 pour la dernière année (+113 %).

368 logements autorisés sur 5 ans
94 en 2025 dernière année connue
+113 % vs 5 années précédentes tendance

Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.

Fourchettes de loyers au Barcarès

Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.

Appartements
Bas 10,0 €/m²
Médian 13,4 €/m²
Haut 18,0 €/m²
Écart de 7,9 €/m² entre le 1er et le dernier décile.
Maisons
Bas 8,1 €/m²
Médian 11,1 €/m²
Haut 15,3 €/m²
Écart de 7,2 €/m² entre le 1er et le dernier décile.

Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.

Charge fiscale réelle au Barcarès

Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.

Pour un appartement type (28 m²)
~1 240 €/an
soit ~3,3 mois de loyer par an
Pour une maison type (41 m²)
~1 504 €/an
soit ~3,3 mois de loyer par an
Taux taxe foncière sur le bâti 55,05 % Moyenne dept : 46,18 % +8,87 pt Moyenne France : 43,01 % +12,04 pt
Taxe d'habitation (rappel) 30,64 % supprimée pour les RP en 2023 · maintenue sur les résidences secondaires

Évolution du taux sur 4 ans

49,84 % 2021
49,83 % 2022
55,13 % 2023
55,05 % 2024
Comment se calcule ce chiffre ?

Le taux affiché (55,05 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.

Formule officielle : Taxe foncière = VLC × taux

Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.

L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.

Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,3 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.

Performance énergétique du parc au Barcarès

Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 2 891 diagnostics analysés (ADEME)

Parc au Barcarès: majorité classée C, part de passoires thermiques à 3,3 %.

Classe dominante C
Passoires thermiques 3,3 % F + G
Conso moyenne 182 kWh/m²/an

Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).

Calculateur de rendement au Barcarès

Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.

Rendement brut —
Rendement net —
Mensualité crédit (20 ans à 3,5 %) —
Effort résiduel —

S'installer au Barcarès : cadre de vie et logement

Le Barcarès, commune de 6 109 habitants, se distingue par un profil territorial singulier : à seulement 1 m d'altitude et baignée dans un climat doux (15,5 °C annuels).

Le territoire abrite 1 monument historique protégé, 9 appellations d'origine rattachées au terroir local et 377 équipements recensés (BPE INSEE).

Carte du marché immobilier au Barcarès

Le Barcarès et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.

moins cher moyen plus cher

Climat au Barcarès

15,5 °C
Température moyenne ?
2 493 h
Ensoleillement ?
556 mm
Précipitations ?
14 j
Jours de gel/an ?

Composition du parc immobilier au Barcarès

16 658 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.

Répartition équilibrée: 33,3 % de maisons, 66,7 % d'appartements sur un total de 16 658 logements.

22,0 % Résidences principales 3 671 logements
77,2 % Résidences secondaires 12 865 logements
0,7 % Logements vacants 122 logements
68,8 % Propriétaires de leur résidence

Forte présence de résidences secondaires : marché tendu pour les résidents permanents, opportunité pour les locations saisonnières.

Ancienneté du parc au Barcarès

Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 3 662 logements).

  • Avant 1919 0,4 % 14 logts
  • 1919-1945 1,2 % 43 logts
  • 1946-1970 12,7 % 465 logts
  • 1971-1990 55,8 % 2 044 logts
  • 1991-2005 20,6 % 754 logts
  • 2006-2019 9,3 % 342 logts

Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.

Équipements et services au Barcarès

377 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.

51 Commerces
214 Services
37 Santé
45 Sports et loisirs
2 Enseignement
25 Tourisme
3 Transports

Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.

Risques naturels et géorisques au Barcarès

Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).

Potentiel radon Faible Classe 1/3
Sismicité Modérée Zone 3/5
Risques naturels recensés 8 aléas dans la commune
Arrêtés catnat (historique) 18 catastrophes naturelles déclarées
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
DVF — Demandes de Valeurs Foncières
Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
Prix médian vs prix moyen
Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
Q1, Q3 et fourchette interquartile
Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
Rendement locatif brut
Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
Rendement locatif net
Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
PPR — Plan de Prévention des Risques
Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
Carte des loyers
Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
Taxe foncière
Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.

Méthodologie & sources

Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.

  • DVF — Demandes de Valeurs Foncières DGFiP

    Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.

    Année 2026 Prochaine MAJ : octobre 2026 Source officielle ↗
  • Carte des loyers Min. Transition écologique

    Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.

    Année 2025 Prochaine MAJ : avril 2027 Source officielle ↗
  • INSEE — Recensement & équipements INSEE

    Données population, parc logement, équipements de proximité.

    Source officielle ↗
  • SITADEL — Permis de construire SDES — Min. Transition écologique

    Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).

    Source officielle ↗
  • ADEME — DPE ADEME

    Diagnostics de performance énergétique du parc local.

    Source officielle ↗
  • Géorisques (BRGM) BRGM / Min. Transition écologique

    Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.

    Source officielle ↗

Indices composites villagesfrancais.fr — IPI, IAI, IOL, IPTI sont calculés en interne par croisement des sources ci-dessus. La méthodologie complète est documentée et auditable. Chaque indice est noté sur 10 et accompagné d'un score de fiabilité (basé sur la disponibilité des données sources pour la commune).

Estimation indicative d'une maison au Barcarès

Pour une maison de 41 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :

147 600 €

Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.

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Récapitulatif

    Questions fréquentes sur l'immobilier au Barcarès

    Quel est le prix de l'immobilier au Barcarès ?

    Le prix médian au m² au Barcarès est de 3 600 € (données DVF, 616 transactions). Pour une maison de 41 m² (surface médiane locale), compter environ 162 000 €.

    Comment Le Barcarès se situe-t-elle dans le Pyrénées-Orientales ?

    Le Barcarès se classe au 22ᵉ rang sur 225 communes du Pyrénées-Orientales — dans le top 10 % des plus chères.

    Quel rendement locatif espérer au Barcarès ?

    Le rendement locatif brut estimé pour une maison au Barcarès est de 3,4 % (loyer de 11,1 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian). Ce rendement reste modeste — un investissement au Barcarès prend d'abord du sens en résidence principale ou en plus-value de long terme.

    Marché immobilier des communes voisines

    Explorez le marché immobilier des communes comparables au Barcarès.

    Communes limitrophes du Barcarès

    Le Barcarès est entourée de 5 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :

    3 600 €/m² Prix médian au Barcarès
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    Résumé

    Le prix médian au m² au Barcarès atteint 3 600 € sur 616 transactions — un niveau tendu, supérieur à la médiane départementale. Dans les Pyrénées-Orientales, Le Barcarès appartient au top 10 % des communes les plus chères au m².

    Entre 2021 et 2025, le marché immobilier du Barcarès a enregistré une hausse de +27,9 % du prix médian au m². Au total, 3 257 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période.

    Le tissu de ventes est largement composé d'appartements (76,5 %), vendus autour de 3 513 €/m² en médiane. Le bien médian (41 m² à 162 278 €) équivaut à 7,9 années de revenu médian au niveau communal.

    Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 13,4 €/m² pour un appartement et 11,1 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Rendement brut calculé: environ 4,6 % sur un bien médian. Le parc local comporte 77,2 % de résidences secondaires, un niveau qui traduit une forte demande saisonnière et qui pèse sur la disponibilité du locatif à l'année.

    La construction neuve est soutenue au Barcarès: 368 logements autorisés sur la période 2021-2025 (base SITADEL), soit environ 74 par an.

    Le marché local s'inscrit dans un cadre territorial: Le Barcarès est au cœur du Roussillon, entre Canigou et Méditerranée. Le Barcarès est dans l'arrière-pays du littoral catalan, à 27 km environ, en contexte de plaine (altitude moyenne: 7 m), autant d'éléments qui influent sur la valeur des biens.

    Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.

    Sources et méthodologie

    Dernière mise à jour : 25/06/2026
    Voir le détail des 7 sources utilisées

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