Logement & immobilier

Le logement aux Pennes-Mirabeau

13170 Bouches-du-Rhône 22 537 hab.
Fiche complète

Le parc de logements des Pennes-Mirabeau s'élève à 10 067 unités (4,0 pièces en moyenne).

Résidences principales 93%
Logements vacants 6,1%
Chauffage principal Électricité
DPE dominant C

01 Le parc de logements

10 067Logements au total
26 %Appartements i
73,0 %Propriétaires
1,3 %Rés. secondaires
7 %Logements sociaux i
6,1 %Logements vacants i-15% vs dept · -24% vs France
+7,5 %Évolution 2016–2022
296 /km²Densité de logements i

Le parc comprend 10 067 logements dont 9 319 résidences principales, 135 résidences secondaires et 614 logements vacants.

INSEE · 2022

Répartition du parc

Sur les 10 067 logements recensés, 93 % sont occupés à l'année, 1 % servent de résidence secondaire et 6 % sont vacants.

INSEE · 2022

Époque de construction

L'ancienneté du parc se lit ici: 40 % des logements relèvent de la période 1971-1990, le segment d'avant 1919 restant à 4 %.

INSEE · 2022

Nombre de pièces

Le graphique montre une moyenne de 4,0 pièces par logement, avec une présence notable des grands volumes (30 % de 5 pièces et plus).

INSEE · Recensements

Évolution du parc

2011 2016 2022
Total logements8 0689 36510 067
Rés. principales7 8068 8039 319
Rés. secondaires1579135
Vacants248483614

À 55 km, Cavaillon (25 636 hab.) enregistre 38,8 % de part de propriétaires

02 Occupation, confort et motorisation

INSEE · 2022

Répartition par statut

La répartition du parc occupé: 73,0 % de propriétaires, 23,9 % de locataires, dont 6 % en HLM.

INSEE · 2022

Mode de chauffage

électricité constitue la première source de chauffage du parc (51 %), suivi par gaz de ville (28 %) et autres sources (bois notamment) (11 %).

INSEE · 2022

Ancienneté d'emménagement

Moins de 2 ans840
2 à 4 ans1 648
5 à 9 ans1 531
10 ans ou plus5 300
Total ménages9 319
INSEE · 2022

Occupation des logements

Occupation normale1 849
Sous-occupation modérée2 847
Sous-occupation accentuée2 393
Suroccupation modérée405
Suroccupation accentuée56
INSEE · 2022

Équipement automobile

Ventilation par équipement automobile: 7 % sans véhicule, 42 % mono-motorisés, 52 % multi-motorisés. Par ailleurs, 76,0 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.

03 Évolution historique

10 067Logements en 2022
+193 %Évolution depuis 1968
INSEE · 1968–2022

Évolution du parc depuis 1968

Sur la période 1968-2022, le nombre de logements évolue de 3 438 à 10 067, soit +193 %.

INSEE · Logements vacants

Logements vacants

Année 2020 2021 2022 2023 2024 2025
Logements vacants 584 564 472 587 689 362
Dont vacants > 2 ans 126 124 121 97 106 183

04 Performance énergétique (DPE)

CClasse DPE dominante
172kWh/m²/an en moyenne
4,8 %Passoires (F+G) i
2 527Diagnostics
ADEME · DPE

Étiquettes énergie & climat

Énergie

A
B
C
172 kWh/m²/an
D
E
F
G

Climat (GES)

A
2 677 kg CO2/an
B
C
D
E
F
G
ADEME · DPE

Distribution DPE

Le graphique décompose les 2 527 diagnostics par étiquette énergétique: 33 % en C, 50 % en A-B-C.

ADEME · GES

Distribution GES

Le graphique montre l'empreinte GES du parc — classe A dominante (29 %), 69 % de logements en A, B ou C.

ADEME · DPE

Consommation par époque de construction

Les normes thermiques modernes se lisent ici — 75 kWh/m²/an pour les logements après 2012, près de 212 pour ceux avant 1948.

ADEME · DPE

Maisons vs Appartements

Comparaison maisons/appartements: étiquette C à 168 kWh/m²/an côté maisons, D à 174 côté appartements.

Comparaison territoriale
Consommation vs département+11 kWh/m²/an
Consommation vs France-32 kWh/m²/an
Passoires vs département+1,6 pts
Passoires vs France-5,1 pts

05 Obligations SRU (art. 55)

Commune déficitaire SRU — Le taux de logements sociaux est inférieur à l'objectif légal.
9,9 %Taux logements sociaux i
916Logements sociaux (LLS)
En détail
Objectif légal25 %
StatutDéficitaire

06 Parc social détaillé (RPLS 2025)

Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).

7,14 €Loyer moyen /m² i
1,4 %Taux de vacance i
111dont PLAI i
64dont PLS i
SDES · RPLS 2025

Typologie des logements sociaux

TypologieNombre
T117
T2145
T3342
T4168
T5+66

Le parc de logements structure le

Le saviez-vous ?

Résumé

Le parc résidentiel des Pennes-Mirabeau compte 10 067 logements à l'issue du recensement 2022, dont 9 319 résidences principales. Au plan typologique, la maison (73,9 %) reste nettement majoritaire face à l'appartement (26,1 %). Pour mémoire, Les Pennes-Mirabeau est dans le paysage de la Provence classique, dans la plaine, à une altitude de 6 m, à 42 km du littoral provençal, autant d'éléments qui pèsent sur l'habitat.

Selon l'INSEE, 73,0 % des résidences principales des Pennes-Mirabeau sont occupées par leurs propriétaires, 23,9 % par des locataires. Le parc HLM pèse 6,4 % de l'offre de résidences principales. Les Pennes-Mirabeau est en deçà de l'obligation SRU: 9,9 % de logements sociaux pour 25,0 % attendus.

Selon l'INSEE, 17,8 % du parc des Pennes-Mirabeau remonte à la période 2006-2019, indice d'un essor résidentiel récent. Performance énergétique soutenue: classe C dominante et consommation moyenne (172 kWh/m²/an) inférieure à la moyenne nationale. Le électricité est la première source de chauffage du parc (50,8 %).

Progression modérée du parc: +7,5 % entre 2016 et 2022. Profil fortement motorisé: 51,7 % des ménages disposent d'au moins deux voitures, typique d'un territoire périurbain ou rural dépendant de la voiture.

Le profil régional — Les Pennes-Mirabeau est dans le paysage de la Provence classique — éclaire les choix d'habitat localement. Topographie et environnement: dans la plaine, à une altitude de 6 m, à 42 km du littoral provençal — autant de critères qui shapent le parc.

Les éléments présentés s'appuient sur le recensement de la population 2022 (INSEE) pour la structure du parc et sur les diagnostics de performance énergétique publiés par l'ADEME pour le volet énergétique.

Faut-il investir aux Pennes-Mirabeau en 2026 ?

Porte septentrionale de la métropole Aix-Marseille-Provence, Les Pennes-Mirabeau combine une desserte ferroviaire et autoroutière performante avec une démographie dynamique. Après une hausse continue, son marché immobilier marque une pause en 2024. Quel potentiel concret pour un investisseur ?

3 958 €/m² prix médian
+0,6 % sur un an
241 transactions 2026

Avec une correction de 4,1 % en 2024 et un rendement locatif correct, le marché offre un point d'entrée potentiel dans la métropole Aix-Marseille-Provence.

Verdict

➤ Investir ici suppose de viser le locatif annuel en appartement, avec un horizon moyen terme pour absorber la correction et profiter de la démographie.

Rendement correct
Risque modere
Horizon moyen terme
Stratégie Locatif annuel en appartement
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Points clés

  • ✓ Rendement locatif brut correct à 5,7 %
  • ✓ Accessibilité financière élevée pour le secteur
  • ✓ Dynamique démographique positive (+5,3 %)
  • ⚠ Taxe foncière élevée à 48,57 %
  • ⚠ Correction récente des prix de -4,1 %
  • ⚠ Potentiel locatif saisonnier faible

Pour qui est faite cette commune ?

  • ✓ Investisseur locatif classique
  • ✗ Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
  • ✓ Investisseur plus-value long terme
  • ✓ Primo-accédant local

Positionnement sur le marché

  • Prix médian inférieur de 10 % à la moyenne nationale.
  • Se positionne dans la moitié supérieure des communes du département pour l'accessibilité.
  • Prix inférieur de 72 % à Sanary-sur-Mer, commune littorale voisine.
Données 2026 Sources : DVF · INSEE · SDES Analyse éditoriale par IA

Analyse du marché immobilier aux Pennes-Mirabeau

Le marché immobilier local reste relativement calme avec une pression contenue (IPI 4,5/10). Les délais de vente sont plus longs et les marges de négociation plus ouvertes.

L'opportunité locative est limitée sur ce territoire : la demande est faible ou les prix déjà trop élevés pour générer un rendement attractif.

Indices immobiliers des Pennes-Mirabeau

Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.

4,5

Indice de Pression Immobilière

Modéré

Pression modérée : marché équilibré entre vendeurs et acheteurs, permettant des négociations.

À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?

Composantes de l'indice
Prix au m² (composite maisons/apparts)
45
Années de revenu pour acheter 70 m²
30
% de résidences secondaires
18
Croissance démographique (5 ans)
76
Densité de population
84
8,0

Indice d'Accessibilité Immobilière

Très accessible

Accessibilité élevée : les prix restent à portée des revenus locaux, un atout pour la liquidité.

Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?

Composantes de l'indice
Ratio prix/revenu (inversé)
70
% de propriétaires
88
Taux de pauvreté (inversé)
100
% de HLM (signal structurel)
51
3,9

Indice d'Opportunité Locative

Modéré

Opportunité locative modérée : le rendement est correct mais impacté par la fiscalité locale élevée.

La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?

Composantes de l'indice
% de locataires (proxy marché locatif)
19
% résidences secondaires (demande saisonnière)
18
Croissance démographique (5 ans)
76
Capacité touristique / population
31
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
55
2,4

Indice de Pression Touristique Immobilière

Faible

Pression touristique faible : peu adapté à la location saisonnière, privilégiez le locatif annuel.

À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?

Composantes de l'indice
% de résidences secondaires
18
Capacité touristique / population
31
% de logements vacants
40
Faible densité (proxy isolement touristique)
16

Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.

Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers

Indice de Pression Immobilière (IPI)

À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?

Échelle : 10 = très forte pression

Composantes :

  • Prix au m² (composite maisons/apparts) — poids 30 % requis
    Valeur brute : 3960,8 — Percentile dept : 45/100
  • Années de revenu pour acheter 70 m² — poids 25 %
    Valeur brute : 10,5 — Percentile dept : 30/100
  • % de résidences secondaires — poids 20 %
    Valeur brute : 1,3 — Percentile dept : 18/100
  • Croissance démographique (5 ans) — poids 15 %
    Valeur brute : 5,3 — Percentile dept : 76/100
  • Densité de population — poids 10 %
    Valeur brute : 662,9 — Percentile dept : 84/100

⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.

Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)

Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?

Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible

Composantes :

  • Ratio prix/revenu (inversé) — poids 40 % requis
    Valeur brute : 10,5 — Percentile dept : 70/100
  • % de propriétaires — poids 25 %
    Valeur brute : 67,6 — Percentile dept : 88/100
  • Taux de pauvreté (inversé) — poids 25 %
    Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100
  • % de HLM (signal structurel) — poids 10 %
    Valeur brute : 6,0 — Percentile dept : 51/100

⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.

Indice d'Opportunité Locative (IOL)

La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?

Échelle : 10 = signaux très favorables

Composantes :

  • % de locataires (proxy marché locatif) — poids 25 % requis
    Valeur brute : 27,0 — Percentile dept : 19/100
  • % résidences secondaires (demande saisonnière) — poids 20 %
    Valeur brute : 1,3 — Percentile dept : 18/100
  • Croissance démographique (5 ans) — poids 20 %
    Valeur brute : 5,3 — Percentile dept : 76/100
  • Capacité touristique / population — poids 15 %
    Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 31/100
  • Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel) — poids 20 %
    Valeur brute : 3960,8 — Percentile dept : 55/100

⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.

Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)

À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?

Échelle : 10 = très forte pression touristique

Composantes :

  • % de résidences secondaires — poids 35 % requis
    Valeur brute : 1,3 — Percentile dept : 18/100
  • Capacité touristique / population — poids 25 %
    Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 31/100
  • % de logements vacants — poids 15 %
    Valeur brute : 6,1 — Percentile dept : 40/100
  • Faible densité (proxy isolement touristique) — poids 25 %
    Valeur brute : 662,9 — Percentile dept : 16/100

⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.

Investir aux Pennes-Mirabeau : opportunités et risques

L'investissement locatif aux Pennes-Mirabeau trouve son principal argument dans le rendement brut des appartements, évalué à 5,7 % selon la carte des loyers. Ce chiffre est correct au regard des standards régionaux. Toutefois, il est immédiatement amputé par une fiscalité locale élevée : la taxe foncière sur le bâti atteint 48,57 %, ce qui alourdit significativement les charges et rapproche le rendement net des 3,3 %.

Le parc locatif présente un risque modéré lié à la rénovation énergétique. Seulement 4,9 % des logements sont classés F ou G (passoires), une proportion inférieure à la moyenne nationale, limitant l'exposition aux interdictions de location à venir. La classe énergétique dominante est D (171 kWh/m²/an), ce qui correspond à un parc moyennement performant, avec des travaux de mise aux normes souvent nécessaires à moyen terme.

La stratégie à privilégier est clairement le locatif annuel, l'indice de pression touristique (IPTI) étant faible. La demande locative est portée par la proximité des bassins d'emplois métropolitains et par une desserte TGV à 6,4 km. Investir ici suppose de sélectionner des biens bien connectés, en bon état pour limiter les vacances locatives, et d'intégrer la forte taxe foncière dans son plan de trésorerie.

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Avez-vous identifié votre objectif principal ?

2/5

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Avez-vous étudié le marché local ?

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Connaissez-vous la fiscalité applicable ?

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Êtes-vous prêt à gérer ou déléguer la location ?

Données du marché immobilier aux Pennes-Mirabeau

DVF, loyers, permis, analyse expert

Le recul des prix de 4,1 % en 2024, documenté par les données DVF, intervient après deux années de forte croissance. Cette correction semble davantage une normalisation qu'un effondrement, le marché retrouvant un niveau proche de celui de 2021. Elle crée une fenêtre d'opportunité pour les acquéreurs, d'autant que le volume des transactions (223) reste solide, signe d'une liquidité préservée.

La structure des ventes confirme l'identité résidentielle de la commune : les maisons individuelles captent 66 % des transactions. Ce segment, avec une surface médiane de 87 m², attire une clientèle de familles et de primo-accédants, soutenue par un taux de chômage local bas (7,7 %). Néanmoins, la part non négligeable de logements vacants (6,1 %) invite à une vigilance accrue sur l'état et la localisation du bien.

Comparé aux communes de profil similaire, le positionnement tarifaire des Pennes-Mirabeau est intermédiaire. Il se situe bien en deçà des prix du littoral (Sanary-sur-Mer) mais au-dessus de pôles de l'arrière-pays comme Cavaillon. Cet écart s'explique par sa situation stratégique au sein de la métropole Aix-Marseille-Provence, à moins de 15 km de l'aéroport, un atout pour la demande locative.

Analyses détaillées du marché

Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.

Évolution du marché immobilier des Pennes-Mirabeau Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés

Les prix médians ont progressé de près de 18 % entre 2020 et 2022, passant de 3 627 à 4 260 €/m². Le marché a ensuite connu un léger repli en 2023 avant une correction plus nette en 2024 (-4,1 %), ramenant le prix médian à 4 070 €/m². Cette baisse, conforme aux tendances nationales de l'après-pic inflationniste, concerne davantage les appartements. Comparée à des communes voisines comme L'Isle-sur-la-Sorgue, Les Pennes-Mirabeau conserve un prix d'entrée légèrement inférieur, offrant une relative accessibilité au sein de la région.

Évolution du marché immobilier des Pennes-Mirabeau

Comment lire ce graphique ?

Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.

Le marché local enregistre 241 transactions en 2025 et affiche une évolution de -2,0 % sur 2021–2025 (prix médian à 3 958 €/m²).

Maisons vs Appartements

Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.

Maisons
Prix médian 4 364 €/m²
Surface médiane 90 m²
Transactions 153
Appartements
Prix médian 3 070 €/m²
Surface médiane 64 m²
Transactions 88

Indicateurs clés du marché

+0,6 %
Variation annuelle prix/m² ?
6,7 %
Rendement locatif apparts ?
4,4 %
Rendement locatif maisons ?
49,8 %
Taux d'effort ?
Effort élevé

Achat type — prix total estimé

392 760 €
Maison 90 m² ?
Mensualité ~2 278 €/mois (20 ans, 3,5 %)
196 480 €
Appartement 64 m² ?
Mensualité ~1 140 €/mois (20 ans, 3,5 %)
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité

Acheter vs Louer — appartement 64 m²

1 140 €/mois
Mensualité crédit ?
1 092 €/mois
Loyer estimé ?
Acheter coûte 48 €/mois de plus

Accessibilité — années de revenu médian

14,9 ans
Pour une maison ?
7,5 ans
Pour un appartement ?

Estimation des loyers (Carte des loyers)

17,1 €/m²
Loyer médian appartements ?
13,7 - 21,3 €/m²
15,9 €/m²
Loyer médian maisons ?
11,7 - 21,5 €/m²
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes

Répartition des ventes

63,5 % de maisons et 36,5 % d'appartements parmi les 241 transactions enregistrées.

Répartition des ventes: 63,5 % de maisons et 36,5 % d'appartements — un équilibre qui reflète la typologie bâtie de la commune.

Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
Indicateur Global Maisons Appartements
Nombre de transactions 241 153 88
Prix médian/m² 3 958 € 4 364 € 3 070 €
Prix moyen/m² 4 127 €
Surface médiane – 90 m² 64 m²

Historique

Année Transactions Prix médian/m²
2021 258 4 039 €
2022 263 4 141 €
2023 196 4 144 €
2024 187 3 933 €
2025 241 3 958 €
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés

La dynamique de construction neuve marque un net ralentissement. Sur les cinq dernières années, 526 logements ont été autorisés, mais la tendance est à la baisse de 21 % par rapport à la période quinquennale précédente. Seulement 85 autorisations ont été délivrées en 2024. Ce tassement de l'offre neuve, couplé à une croissance démographique soutenue (+5,3 % sur 5 ans), pourrait à moyen terme contribuer à un rééquilibrage de l'offre et à une stabilisation, voire une reprise modérée, des prix, en limitant les risques de surproduction.

Construction et développement immobilier

Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.

Évolution de la construction

Sur 13 périodes, 2 864 logements ont été autorisés et 2 420 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de 84 %.

Vacance longue durée aux Pennes-Mirabeau

Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.

362 logements vacants au total
183 vacants depuis plus de 2 ans 50,6 % des vacants

Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.

Construction neuve aux Pennes-Mirabeau (5 dernières années)

Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).

La production neuve à aux Pennes-Mirabeau totalise 516 logements sur 5 ans, soit -21 % vs la période antérieure.

516 logements autorisés sur 5 ans
41 en 2025 dernière année connue
-21 % vs 5 années précédentes tendance

Ralentissement de la construction neuve : signal de tension à venir sur le parc, prix soutenus si la demande tient.

Fourchettes de loyers aux Pennes-Mirabeau

Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.

Appartements
Bas 13,7 €/m²
Médian 17,1 €/m²
Haut 21,3 €/m²
Écart de 7,6 €/m² entre le 1er et le dernier décile.
Maisons
Bas 11,7 €/m²
Médian 15,9 €/m²
Haut 21,5 €/m²
Écart de 9,7 €/m² entre le 1er et le dernier décile.

Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.

Charge fiscale réelle aux Pennes-Mirabeau

Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.

Pour un appartement type (64 m²)
~3 183 €/an
soit ~2,9 mois de loyer par an
Pour une maison type (90 m²)
~4 166 €/an
soit ~2,9 mois de loyer par an
Taux taxe foncière sur le bâti 48,57 % Moyenne dept : 45,35 % +3,22 pt Moyenne France : 43,01 % +5,56 pt
Taxe d'habitation (rappel) 29,41 % supprimée pour les RP en 2023 · maintenue sur les résidences secondaires

Évolution du taux sur 4 ans

46,35 % 2021
46,37 % 2022
48,63 % 2023
48,57 % 2024
Comment se calcule ce chiffre ?

Le taux affiché (48,57 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.

Formule officielle : Taxe foncière = VLC × taux

Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.

L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.

Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,9 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.

Le passage du rendement brut au net est crucial. Le taux de taxe foncière des Pennes-Mirabeau, à 48,57 %, est un premier prélèvement. Il faut ensuite déduire les frais de gestion (env. 8 % du loyer), les charges non récupérables, les provisions pour travaux et la vacance locative. Avec 6,1 % de logements vacants localement, anticipez des périodes de rotation. Ces coûts divisent souvent le rendement brut par près de deux.

Performance énergétique du parc aux Pennes-Mirabeau

Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 2 527 diagnostics analysés (ADEME)

La classe énergétique dominante du parc aux Pennes-Mirabeau est C, avec 4,8 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).

Classe dominante C
Passoires thermiques 4,8 % F + G
Conso moyenne 171 kWh/m²/an

Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).

La classe énergétique dominante D (171 kWh/m²/an) situe le parc dans la moyenne française. Seulement 4,9 % des logements sont classés F ou G, ce qui est relativement faible et limite le risque de dépréciation à court terme lié à la loi Climat. Cependant, pour tout achat, anticipez les futures obligations de rénovation (interdiction de location des passoires en 2025, audit énergétique en 2034) qui pèseront sur les biens les moins performants.

Quels types de biens privilégier pour investir ?

Privilégiez les appartements de 2 ou 3 pièces (surface médiane 60 m²), qui offrent le meilleur rendement brut (5,7 %) et un loyer moyen de 17,1 €/m². Les maisons, plus chères à l'achat (4 364 €/m²), séduisent les familles mais affichent un rendement inférieur (4,6 %). Le parc ancien domine : seuls 17,8 % des logements sont postérieurs à 2006. Attention aux passoires thermiques (4,9 % classées F/G), soumises à des interdictions de location progressives. Le neuf, rare, peut constituer un pari sur la valorisation future.

Quelles zones cibler aux Pennes-Mirabeau ?

La centralité autour du vieux village et des équipements (1 087 commerces et services) reste la plus prisée pour la location, garantissant une vacance limitée. Les quartiers pavillonnaires proches des axes routiers (RN 8, A7) conviennent aux familles d'actifs. Les zones en développement, comme le secteur de la gare de Septèmes, présentent un potentiel de plus-value mais aussi des risques de vacance temporaire. Évitez les secteurs éloignés des transports et moins bien desservis par les lignes de bus.

Calculateur de rendement aux Pennes-Mirabeau

Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.

Rendement brut —
Rendement net —
Mensualité crédit (20 ans à 3,5 %) —
Effort résiduel —

Risques à connaître avant d'investir aux Pennes-Mirabeau

Le risque de vacance locative est réel, avec un taux de logements vacants de 6,1 %. La dépendance à l'économie locale (faible diversification) expose aux retournements conjoncturels. La saisonnalité est quasi nulle, ce qui limite les pics de loyers. Le risque réglementaire est notable : 4,9 % du parc est classé F/G (DPE), et la loi Climat et Résilience impose des rénovations coûteuses. Enfin, la commune est soumise à un PPRN (risque inondation) qui peut affecter l'assurabilité et la valeur du bien.

Cas pratique : un investissement type aux Pennes-Mirabeau

Pour un appartement type de 60 m², l'investissement s'élève à environ 213 720 €. Avec un loyer médian de 17,1 €/m², la recette locative brute est de 1 026 € par mois, soit un rendement brut de 5,7 %. Après déduction de la taxe foncière, des charges et de la vacance, le rendement net tombe autour de 3,3 %, générant un cash-flow mensuel modeste voire négatif selon le financement.

Erreurs à éviter quand on investit aux Pennes-Mirabeau

  • Oublier la taxe foncière, élevée à 48,57 % aux Pennes-Mirabeau.
  • Tabler sur le rendement brut sans soustraire charges et vacance.
  • Négliger le DPE du bien et les futures obligations de rénovation.
  • Surévaluer les loyers par rapport au marché local (17,1 €/m² en appartement).

Quand acheter ou vendre ?

Le marché immobilier local suit le rythme classique avec une accélération au printemps et à la rentrée de septembre. L'automne peut être propice aux négociations, les vendeurs étant plus pressés avant la fin d'année. La taxe foncière, payable en octobre, n'influence pas directement les ventes mais peut motiver certains propriétaires à vendre plus tôt dans l'année. L'absence de pic touristique marqué évite les distorsions saisonnières fortes.

Le saviez-vous ?

  • La commune abrite 2 monuments historiques protégés.
  • Altitude moyenne de 185 m, offrant des vues dégagées sur les collines.
  • 29,2 % des habitants ont 60 ans ou plus, indice de vieillissement de 168.

S'installer aux Pennes-Mirabeau : cadre de vie et logement

Avec plus de 1 080 équipements recensés par l'INSEE, dont près de 200 commerces et 200 établissements de santé, Les Pennes-Mirabeau offre un cadre de vie complet et autonome. Cette densité de services, couplée à une desserte exceptionnelle (autoroute A7, gare, aéroport à 11 km), en fait un lieu de vie privilégié pour les actifs travaillant dans la métropole, notamment les familles attirées par la prédominance de l'habitat individuel.

Le territoire n'est pas exempt de contraintes : il est soumis à un Plan de Prévention des Risques Naturels (PPRN) et présente une sismicité modérée. Ces éléments doivent être vérifiés lors de l'acquisition, notamment pour l'assurabilité du bien. La population, avec un âge médian de 44,1 ans et un indice de vieillissement de 168, affiche un profil mature mais équilibré, soutenant une demande résidentielle stable.

Carte du marché immobilier aux Pennes-Mirabeau

Les Pennes-Mirabeau et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.

moins cher moyen plus cher

Climat aux Pennes-Mirabeau

15,9 °C
Température moyenne ?
2 897 h
Ensoleillement ?
532 mm
Précipitations ?
20 j
Jours de gel/an ?

Le climat méditerranéen local, avec 532 mm de pluie annuelle et une moyenne de 15,9 °C, est un atout pour le cadre de vie. Les hivers sont doux et l'ensoleillement généreux. Ce profil, proche de celui d'Aix-en-Provence, plaît aux actifs et aux retraités en recherche d'un environnement agréable sans l'humidité du littoral. Les jours de gel sont rares, un facteur à valoriser pour les maisons avec terrasse ou jardin.

À qui s'adresse Les Pennes-Mirabeau ?

Cette commune s'adresse principalement aux familles d'actifs recherchant une maison avec jardin à un prix maîtrisé, et acceptant une dépendance à la voiture. Les primo-accédants y trouvent une porte d'entrée dans la propriété, avec un effort d'épargne représentant 13,8 ans de revenu médian local (26 320 €) pour une maison. Les retraités y sont également présents (29,2 % de plus de 60 ans), attirés par le calme relatif et l'ensoleillement. En revanche, les jeunes célibataires et les étudiants y trouveront peu d'animation et une offre locative restreinte.

Avantages et limites aux Pennes-Mirabeau

✓ Points forts

  • Prix plus accessible qu'à Aix-en-Provence ou Marseille.
  • Environnement familial avec une majorité de maisons individuelles.
  • Desserte correcte (gare proche, autoroute A7, aéroport).
  • Climat méditerranéen ensoleillé et hivers doux.
  • Dynamisme démographique (+5,3 % en 5 ans).

− À prendre en compte

  • Centralité limitée et offre culturelle/loisirs faible.
  • Dépendance à la voiture pour la plupart des déplacements.
  • Exposition à des risques naturels (inondations, sismicité modérée).

Composition du parc immobilier aux Pennes-Mirabeau

10 067 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.

Le parc aux Pennes-Mirabeau combine 74,3 % de maisons et 25,7 % d'appartements.

92,6 % Résidences principales 9 319 logements
1,3 % Résidences secondaires 135 logements
6,1 % Logements vacants 614 logements
73,0 % Propriétaires de leur résidence

Forte proportion de propriétaires occupants : marché stable mais offre locative limitée.

Le parc immobilier est très majoritairement composé de maisons individuelles (74,3 %) et occupé par des propriétaires (73 %). Cela indique un marché ancré, familial et stable, avec une faible pression de la location saisonnière (1,3 % de résidences secondaires). Le taux de logements vacants (6,1 %) est légèrement supérieur à la moyenne nationale, indiquant peut-être quelques biens en attente de rénovation. Le marché est donc orienté vers l'accession à la propriété.

Ancienneté du parc aux Pennes-Mirabeau

Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 9 160 logements).

  • Avant 1919 4,1 % 371 logts
  • 1919-1945 6,4 % 589 logts
  • 1946-1970 20,9 % 1 919 logts
  • 1971-1990 39,5 % 3 622 logts
  • 1991-2005 11,3 % 1 032 logts
  • 2006-2019 17,8 % 1 628 logts

Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.

Équipements et services aux Pennes-Mirabeau

1 087 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.

190 Commerces
591 Services
208 Santé
36 Sports et loisirs
21 Enseignement
6 Tourisme
35 Transports

Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.

Risques naturels et géorisques aux Pennes-Mirabeau

Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).

Potentiel radon Faible Classe 1/3
Sismicité Modérée Zone 3/5
Risques naturels recensés 12 aléas dans la commune
Arrêtés catnat (historique) 27 catastrophes naturelles déclarées

La commune est soumise à un Plan de Prévention des Risques Naturels (PPRN) pour les inondations et les feux de forêt, avec une sismicité modérée. Consulter le zonage du PPR est indispensable avant tout achat, car il peut imposer des contraintes constructives ou d'assurance. Les 27 arrêtés de catastrophe naturelle historiques concernent majoritairement les inondations. Ces éléments sont à vérifier via le dossier géotechnique et l'assureur.

Cas pratique : un achat type aux Pennes-Mirabeau

Une maison de 87 m² (taille médiane approchée) coûte environ 362 529 €. Avec un apport de 10 % et un crédit sur 20 ans à 4 %, la mensualité hors assurance approche 1 650 €. Cela représente près de 75 % du revenu médian local mensuel, nécessitant souvent deux salaires ou un apport plus conséquent pour que le taux d'endettement reste acceptable.

Erreurs à éviter quand on achète aux Pennes-Mirabeau

  • Ne pas consulter le PPRN local sur les zones inondables ou à risque feu.
  • Acheter sans vérifier l'éligibilité réelle du logement à la fibre.
  • Sous-estimer les frais de notaire dans un budget déjà tendu.
  • Négocier sans connaissance des prix récents au m² par secteur.

Points clés à retenir aux Pennes-Mirabeau

  • Prix médian à 4 070 €/m², en baisse de 4,1 % sur un an.
  • Rendement brut locatif de 5,7 % pour les appartements.
  • 74,3 % de maisons individuelles, un marché très orienté maison.
  • Écart de 600 €/m² entre maisons (4 364 €/m²) et appartements (3 070 €/m²).
  • Taxe foncière élevée, à 48,57 % de la valeur locative cadastrale.
  • Climat méditerranéen avec 532 mm de pluie et 15,9 °C de moyenne.
  • 73 % de propriétaires, un tissu local stable et ancré.
  • Revenu médian local de 26 320 €, soit un effort important pour acheter.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
DVF — Demandes de Valeurs Foncières
Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
Prix médian vs prix moyen
Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
Q1, Q3 et fourchette interquartile
Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
Rendement locatif brut
Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
Rendement locatif net
Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
PPR — Plan de Prévention des Risques
Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
Carte des loyers
Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
Taxe foncière
Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.

Méthodologie & sources

Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.

  • DVF — Demandes de Valeurs Foncières DGFiP

    Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.

    Année 2026 Prochaine MAJ : octobre 2026 Source officielle ↗
  • Carte des loyers Min. Transition écologique

    Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.

    Année 2025 Prochaine MAJ : avril 2027 Source officielle ↗
  • INSEE — Recensement & équipements INSEE

    Données population, parc logement, équipements de proximité.

    Source officielle ↗
  • SITADEL — Permis de construire SDES — Min. Transition écologique

    Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).

    Source officielle ↗
  • ADEME — DPE ADEME

    Diagnostics de performance énergétique du parc local.

    Source officielle ↗
  • Géorisques (BRGM) BRGM / Min. Transition écologique

    Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.

    Source officielle ↗

Indices composites villagesfrancais.fr — IPI, IAI, IOL, IPTI sont calculés en interne par croisement des sources ci-dessus. La méthodologie complète est documentée et auditable. Chaque indice est noté sur 10 et accompagné d'un score de fiabilité (basé sur la disponibilité des données sources pour la commune).

Quels facteurs influencent la valeur d'un bien aux Pennes-Mirabeau ?

La valeur d'un bien aux Pennes-Mirabeau dépend fortement de sa localisation et de son type. Pour une maison, la taille du terrain, la vue et la proximité des commodités (commerces, écoles parmi les 19 établissements) priment. Pour un appartement, l'étage, la présence d'ascenseur et l'état de la copropriété sont clés. L'exposition sud et la performance énergétique (DPE) deviennent des arguments de vente majeurs. La proximité de la gare de Septèmes-les-Vallons (2,5 km) peut aussi tirer les prix vers le haut.

Estimation indicative d'une maison aux Pennes-Mirabeau

Pour une maison de 90 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :

356 220 €

Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.

Pourquoi une estimation précise est essentielle

Une estimation erronée peut coûter cher : trop haute, elle entraîne une vacance prolongée (le taux local est de 6,1 %) ; trop basse, elle vous prive d'une partie substantielle de votre capital. Les données brutes (prix médian) masquent des écarts considérables : une maison rénovée au centre peut valoir 20 % de plus qu'un pavillon des années 70 en périphérie. Le DPE, devenu un critère de valorisation majeur, impacte fortement la valeur (classe dominante D). Seule une analyse fine intégrant les dernières transactions, l'état du bien, les risques règlementaires (loi Climat) et la micro-localisation permet d'établir un prix de vente réaliste et attractif.

Pourquoi faire estimer par un professionnel local

Un professionnel local maîtrise les micro-secteurs : un bien près du centre n'a pas la même valeur qu'en périphérie. Il évalue justement l'état du bien, les travaux à prévoir et l'impact des risques naturels locaux sur l'assurabilité. Son réseau lui permet de cibler les acheteurs sérieux et de négocier efficacement. Les outils en ligne, basés sur des moyennes, ne captent pas ces nuances et peuvent vous faire perdre plusieurs milliers d'euros à la vente.

Erreurs à éviter pour une estimation fiable

  • Se fier uniquement au prix médian au m², qui masque les écarts.
  • Oublier de valoriser un DPE performant (A, B, C) dans le prix.
  • Ne pas tenir compte de la baisse récente des prix (-4,1 % annuel).
  • Comparer avec des biens neufs dont la valeur est différente.

Investir aux Pennes-Mirabeau : passer à l'action

Un investissement réussi se joue sur la sélection du bien, son état et sa localisation précise. Notre réseau de professionnels maîtrise les micro-secteurs des Pennes-Mirabeau pour identifier les opportunités réelles.

Les données DVF dessinent un potentiel. Sa concrétisation dépend d'une expertise fine du terrain et des biens.

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  • Analyse basée sur les ventes réelles (DVF)
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Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.

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Récapitulatif

    Questions fréquentes sur l'immobilier aux Pennes-Mirabeau

    Quel est le prix immobilier moyen aux Pennes-Mirabeau ?

    Le prix médian est de 4 070 €/m² en 2024. Les maisons se vendent en médiane à 4 364 €/m² et les appartements à 3 070 €/m², selon les données DVF.

    Est-ce le bon moment pour acheter aux Pennes-Mirabeau ?

    La correction de 4,1 % des prix en 2024 peut représenter une opportunité d'entrée. L'accessibilité est bonne et la démographie croissante, mais la taxe foncière est élevée.

    Les Pennes-Mirabeau est-elle plus chère que ses voisines ?

    Non, elle est moins chère que le littoral (Sanary-sur-Mer à +72 %) et comparable à L'Isle-sur-la-Sorgue (-3 %). Elle est plus chère que Cavaillon (-37 %).

    Quel rendement locatif espérer aux Pennes-Mirabeau ?

    Le rendement brut moyen est de 5,7 % pour un appartement, mais la taxe foncière élevée (48,57 %) réduit le rendement net à environ 3,3 %.

    Quels sont les risques naturels aux Pennes-Mirabeau ?

    La commune est en zone de sismicité modérée et soumise à un PPRN (risques naturels). Vingt-sept arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris historiquement, principalement pour inondation.

    Marché immobilier des communes voisines

    Avec un prix au m² inférieur de 72 % à Sanary-sur-Mer et des indicateurs démographiques solides, Les Pennes-Mirabeau présente un effet de levier intéressant pour un investisseur en quête de rendement dans la métropole Aix-Marseille.

    Explorez le marché immobilier des communes comparables aux Pennes-Mirabeau.

    Communes limitrophes des Pennes-Mirabeau

    Les Pennes-Mirabeau est entourée de 10 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :

    3 958 €/m² Prix médian aux Pennes-Mirabeau
    Être recontacté gratuitement Être recontacté

    Résumé

    Le marché immobilier des Pennes-Mirabeau est sensiblement au-dessus de la moyenne — prix médian 3 958 €/m² en 2026, soit +1,2 % de plus que la médiane des Bouches-du-Rhône (3 913 €/m²).

    Le prix médian au m² aux Pennes-Mirabeau est stable entre 2021 et 2025 (-2,0 %). 1 145 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF.

    La ventilation des ventes associe 63,5 % de maisons et 36,5 % d'appartements, chacun avec son propre niveau de prix. Un bien type de 90 m² revient à environ 392 760 €, soit 14,9 années de revenu médian local pour l'acquérir.

    Les loyers d'annonce des Pennes-Mirabeau avoisinent 17,1 €/m² pour les appartements et 15,9 €/m² pour les maisons. Ratio loyer annuel / prix: 6,7 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Peu de résidences secondaires aux Pennes-Mirabeau (1,3 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.

    Dynamique de production soutenue sur 2021-2025: 516 logements autorisés, soit 103/an en moyenne.

    Pour comprendre ce marché, il faut rappeler que Les Pennes-Mirabeau est dans le paysage de la Provence classique. La géographie joue son rôle: la commune est à 42 km du littoral provençal, dans la plaine, à une altitude de 6 m.

    Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).

    Sources et méthodologie

    Dernière mise à jour : 25/06/2026
    Voir le détail des 7 sources utilisées

    Poursuivre la visite aux Pennes-Mirabeau

    Classement remarquable Connectivité numérique Top 338 national Aussi sur cette commune Conformité sanitaire Aussi sur cette commune Services & mobilité Aussi sur cette commune Système éducatif Aussi sur cette commune Profil de la population Aussi sur cette commune Niveau de vie et emploi Aussi sur cette commune Que visiter Boutique souvenir Mug, t-shirt et affiche du village Page principale Retour à la fiche Les Pennes-Mirabeau

    Communes voisines

    Marseille 13000 886 040 hab. 11,8 km Vitrolles 13127 36 758 hab. 9,0 km Septèmes-Les-Vallons 13240 11 995 hab. 2,1 km Cabriès 13480 10 240 hab. 5,6 km