01 Le parc de logements
Le parc comprend 14 100 logements dont 12 972 résidences principales, 188 résidences secondaires et 940 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 12 972 | 92,0 % |
| Résidences secondaires | 188 | 1,3 % |
| Logements vacants | 940 | 6,7 % |
Sur les 14 100 logements recensés, 92 % sont occupés à l'année, 1 % servent de résidence secondaire et 7 % sont vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 130 | 1,0 % |
| 1919-1945 | 814 | 6,3 % |
| 1946-1970 | 5 252 | 40,6 % |
| 1971-1990 | 3 962 | 30,6 % |
| 1991-2005 | 1 463 | 11,3 % |
| 2006-2019 | 1 322 | 10,2 % |
La période 1946-1970 concentre 41 % du parc, tandis que 1 % datent d'avant 1919 et 10 % ont été construits après 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 1 034 | 8,0 % |
| 2 pièces | 1 946 | 15,0 % |
| 3 pièces | 4 074 | 31,4 % |
| 4 pièces | 3 468 | 26,7 % |
| 5 pièces ou plus | 2 449 | 18,9 % |
Les logements de cinq pièces ou plus représentent 19 % du parc, contre 23 % de T1-T2 — la taille moyenne s'établit à 3,5 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 13 108 | 13 804 | 14 100 |
| Rés. principales | 12 472 | 13 022 | 12 972 |
| Rés. secondaires | 57 | 133 | 188 |
| Vacants | 579 | 649 | 940 |
La part de propriétaires atteint 67,2 % à Yerres, commune de 27 906 hab. à 13 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 6 100 | 47,0 % |
| Locataires (privé) | 2 654 | 20,5 % |
| Locataires HLM | 3 729 | 28,7 % |
| Logés gratuitement | 489 | 3,8 % |
Le graphique croise les statuts d'occupation: 47,0 % de propriétaires face à 49,2 % de locataires (dont 29 % en HLM).
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 6 756 | 52,1 % |
| Fioul | 563 | 4,3 % |
| Électricité | 2 566 | 19,8 % |
| Gaz bouteille | 52 | 0,4 % |
| Autre (bois…) | 3 035 | 23,4 % |
gaz de ville constitue la première source de chauffage du parc (52 %), suivi par autres sources (bois notamment) (23 %) et électricité (20 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 1 136 |
| 2 à 4 ans | 2 394 |
| 5 à 9 ans | 2 551 |
| 10 ans ou plus | 6 891 |
| Total ménages | 12 972 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 3 845 |
| Sous-occupation modérée | 3 247 |
| Sous-occupation accentuée | 1 903 |
| Suroccupation modérée | 2 013 |
| Suroccupation accentuée | 447 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 3 368 | 26,0 % |
| 1 voiture | 6 903 | 53,2 % |
| 2 voitures ou plus | 2 701 | 20,8 % |
Équipement automobile des ménages: 26 % sans voiture, 53 % avec une voiture et 21 % avec deux ou plus. Par ailleurs, 61,1 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 7 586 | 7 126 | 125 | 335 |
| 1975 | 10 850 | 10 259 | 144 | 447 |
| 1982 | 10 857 | 10 235 | 144 | 478 |
| 1990 | 11 452 | 10 884 | 203 | 365 |
| 1999 | 12 342 | 11 676 | 122 | 544 |
| 2006 | 12 836 | 12 255 | 46 | 535 |
| 2011 | 13 108 | 12 472 | 57 | 579 |
| 2016 | 13 804 | 13 022 | 133 | 649 |
| 2022 | 14 100 | 12 972 | 188 | 940 |
Le graphique retrace l'évolution du parc de 1968 à 2022: 7 586 logements à l'origine, 14 100 aujourd'hui.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 807 | 768 | 800 | 796 | 859 | 494 |
| Dont vacants > 2 ans | 120 | 132 | 118 | 100 | 112 | 203 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 12 | 0,1 % |
| Classe B | 738 | 7,8 % |
| Classe C | 4 457 | 47,3 % |
| Classe D | 2 800 | 29,7 % |
| Classe E | 879 | 9,3 % |
| Classe F | 330 | 3,5 % |
| Classe G | 202 | 2,1 % |
La classe C domine avec 47 % des diagnostics, et 55 % des logements atteignent le palier A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 733 | 7,8 % |
| Classe B | 1 562 | 16,6 % |
| Classe C | 5 322 | 56,5 % |
| Classe D | 1 107 | 11,8 % |
| Classe E | 362 | 3,8 % |
| Classe F | 227 | 2,4 % |
| Classe G | 105 | 1,1 % |
Distribution des étiquettes climat: dominante C à 57 %, 81 % du parc affichent un profil carbone favorable (A-B-C).
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 326 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 189 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 156 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 138 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 156 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 115 kWh/m²/an |
Le graphique croise conso moyenne et décennie de construction: pic à 326 kWh/m²/an (avant 1948), creux à 115 (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 6 | 6 |
| Classe B | 17 | 721 |
| Classe C | 116 | 4 341 |
| Classe D | 179 | 2 621 |
| Classe E | 168 | 711 |
| Classe F | 131 | 199 |
| Classe G | 127 | 75 |
Comparaison maisons/appartements: étiquette D à 287 kWh/m²/an côté maisons, C à 173 côté appartements.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 151 |
| T2 | 705 |
| T3 | 1 147 |
| T4 | 981 |
| T5+ | 92 |
Faut-il investir à Haÿ-les-Roses en 2026 ?
En lisière du Val-de-Marne, L'Haÿ-Les-Roses bénéficie d'une proximité stratégique avec Paris mais affiche une fragilité économique marquée, avec un taux de chômage de 11,7 %. Cette dualité définit son marché immobilier, où un rendement locatif attractif cohabite avec des risques territoriaux. L'analyse des données DVF 2024 permet de trancher.
Avec un rendement locatif brut de 6,9 % pour les appartements, L'Haÿ-Les-Roses offre une poche de rentabilité supérieure à la moyenne francilienne, mais dans un contexte territorial fragile.
Verdict
➤ Investir ici exige une sélection rigoureuse du bien pour viser le rendement locatif, en acceptant les risques d'un territoire en difficulté socio-économique.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut attractif de 6,9 %
- ✓ Correction de -4,2 % en 2024 : opportunité d'entrée
- ✓ Proximité de Paris et connexion fibre totale
- ⚠ Fragilité territoriale économique élevée
- ⚠ Solvabilité locale limitée par le revenu médian
- ⚠ Taux de vacance du parc légèrement élevé
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Le prix au m² est supérieur de 8 % à la moyenne nationale des villes de taille comparable.
- Dans le Val-de-Marne, le marché se situe dans la moitié supérieure des communes les plus chères, avec un prix médian 25 % plus élevé qu'à Vigneux-sur-Seine.
- Le rendement locatif brut dépasse largement celui des grandes métropoles comme Paris ou Lyon.
Analyse du marché immobilier à Haÿ-les-Roses
Le marché immobilier local reste relativement calme avec une pression contenue (IPI 4,7/10). Les délais de vente sont plus longs et les marges de négociation plus ouvertes.
Indices immobiliers de l'Haÿ-les-Roses
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
4,7
Indice de Pression Immobilière
Modéré
Pression modérée : le marché n'est ni tendu ni détendu, laissant une marge de négociation pour l'acheteur averti.
Indice de Pression Immobilière
ModéréPression modérée : le marché n'est ni tendu ni détendu, laissant une marge de négociation pour l'acheteur averti.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
6,2
Indice d'Accessibilité Immobilière
Accessible
Accessibilité modérée : les prix dépassent la capacité d'achat de nombreux habitants locaux, le marché est porté par des acquéreurs extérieurs.
Indice d'Accessibilité Immobilière
AccessibleAccessibilité modérée : les prix dépassent la capacité d'achat de nombreux habitants locaux, le marché est porté par des acquéreurs extérieurs.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
4,3
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Opportunité locative moyenne : la demande locative est réelle mais ne s'emballe pas, privilégiez les biens proches des axes de transport.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréOpportunité locative moyenne : la demande locative est réelle mais ne s'emballe pas, privilégiez les biens proches des axes de transport.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
5,0
Indice de Pression Touristique Immobilière
Modéré
Pression touristique modérée : l'activité locative saisonnière est marginale, orientez-vous vers le locatif annuel.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ModéréPression touristique modérée : l'activité locative saisonnière est marginale, orientez-vous vers le locatif annuel.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 4316,5 — Percentile dept : 57/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 12,1 — Percentile dept : 46/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 1,3 — Percentile dept : 46/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : -0,7 — Percentile dept : 24/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 7797,0 — Percentile dept : 57/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 12,1 — Percentile dept : 54/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 43,3 — Percentile dept : 46/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 26,4 — Percentile dept : 37/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 53,0 — Percentile dept : 54/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 1,3 — Percentile dept : 46/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : -0,7 — Percentile dept : 24/100 - Capacité touristique / population — poids 15 %
-
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 4316,5 — Percentile dept : 44/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 1,3 — Percentile dept : 46/100 - Capacité touristique / population — poids 25 %
-
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 6,7 — Percentile dept : 72/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 7797,0 — Percentile dept : 44/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Haÿ-les-Roses : opportunités et risques
L'investissement locatif à L'Haÿ-Les-Roses repose sur un postulat simple : un rendement brut attractif de 6,9 % pour les appartements, compensant partiellement les risques territoriaux. Toutefois, ce rendement doit être nuancé par la taxe foncière, élevée à 38,6 %, et par un taux de vacance du parc (6,7 %) supérieur à la moyenne. Le rendement net estimé à 4,2 % devient alors simplement correct.
La stratégie gagnante consiste à cibler des appartements de petite surface, bien situés près des axes de transport ou des 331 services recensés, pour attirer une population active travaillant en Île-de-France. Il convient également d'être vigilant sur l'état du parc : si les passoires thermiques (F/G) ne représentent que 5,8 % du total, la classe énergétique dominante C (182 kWh/m²/an) laisse une marge de manœuvre pour valoriser un bien par des travaux de rénovation.
Enfin, la forte dynamique de construction neuve (1 864 logements autorisés en cinq ans) constitue un signal à double tranchant. Elle atteste de l'attractivité résidentielle mais pourrait, à terme, accroître l'offre locative et exercer une pression à la baisse sur les loyers. L'horizon d'investissement doit donc être moyen terme, le temps que la commune digère cette nouvelle offre et que les projets d'aménagement portent leurs fruits.
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Données du marché immobilier à Haÿ-les-Roses
DVF, loyers, permis, analyse expertLes données DVF 2024 révèlent un marché immobilier en phase de correction à L'Haÿ-Les-Roses, avec un prix médian global en recul de 4,2 % sur un an. Cette baisse, qui suit le pic de 2021, est plus prononcée pour les appartements (-8,5 % sur trois ans) que pour les maisons, segment plus stable. Avec 290 transactions annuelles, l'activité reste soutenue mais orientée vers les petits logements, signe d'une demande d'investissement locatif.
Cette dynamique de prix s'inscrit dans un territoire aux indicateurs contrastés. La proximité de Paris, la gare TGV à 7 km et une couverture fibre à 100 % sont des atouts indéniables. Cependant, le taux de chômage local (11,7 %) et la fragilité territoriale élevée (IFE à 6,6/10) pèsent sur la solvabilité des ménages et la demande intérieure. Le marché est donc largement porté par des acquéreurs extérieurs, principalement en quête de rendement.
La comparaison avec les communes voisines, comme Vigneux-sur-Seine ou Montgeron, montre que L'Haÿ-Les-Roses conserve un prix au m² significativement plus élevé. Cet écart de valorisation n'est pas entièrement justifié par des indicateurs supérieurs, ce qui crée une opportunité d'effet de levier pour les investisseurs prêts à dénicher les bonnes affaires dans un parc immobilier hétérogène.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de l'Haÿ-les-Roses Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Le prix médian à L'Haÿ-Les-Roses, selon les données DVF, a atteint un sommet en 2021 à 4 709 €/m² avant d'entamer une correction régulière. En 2024, il s'établit à 4 317 €/m², soit une baisse de 8,3 % sur trois ans. Cette tendance contraste avec la stabilité relative observée dans certaines communes voisines de l'Essonne. La baisse est plus marquée pour les appartements (-12,5 % depuis 2021) que pour les maisons, reflétant une demande différenciée. Pour un acheteur en 2026, cette correction offre un point d'entrée plus accessible, mais indique un marché en recherche de nouveaux équilibres, sensible aux tensions économiques locales.
Évolution du marché immobilier de l'Haÿ-les-Roses
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Trajectoire DVF 2021→2025: 4 523 €/m² → 4 351 €/m² (-3,8 %), volume annuel actuel 290 transactions.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
D'après les données de prix et de loyer, l'acquisition d'un appartement type de 61 m² à 231 373 € génère un loyer estimé à 1 324 € par mois. Avec un crédit sur 20 ans et un apport de 20 %, l'effort mensuel net (mensualité moins loyer) serait faible, voire positif, soutenu par un rendement brut de 6,9 %. Néanmoins, le rendement net chute à environ 4,2 % après intégration de la taxe foncière (38,6 %), des charges de gestion et d'une vacance locative. Cette simulation souligne la viabilité du montage locatif, mais aussi l'importance de maîtriser les coûts annexes pour préserver la rentabilité.
Acheter vs Louer — appartement 62 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Le marché de L'Haÿ-Les-Roses a enregistré 290 transactions en 2024, un volume en repli par rapport au pic de 430 ventes en 2022. Les appartements dominent (195 ventes, 69 % du total) avec une surface médiane de 61 m², contre 95 ventes de maisons (86 m² médians). Cette répartition traduit un marché orienté vers l'investissement locatif et les petits budgets. La fourchette de prix pour 50 % des transactions (3 407 - 5 446 €/m²) reste large, indiquant une forte hétérogénéité du parc. Le volume en baisse et les prix en correction suggèrent un marché qui bascule progressivement en faveur de l'acheteur, avec davantage de marge de négociation.
Répartition des ventes
32,8 % de maisons et 67,2 % d'appartements parmi les 290 transactions enregistrées.
Les appartements concentrent 67,2 % des mutations, pour un prix médian de 5 000 €/m² (maisons) contre 4 026 €/m² (appartements).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 290 | 95 | 195 |
| Prix médian/m² | 4 351 € | 5 000 € | 4 026 € |
| Prix moyen/m² | 4 634 € | ||
| Surface médiane | – | 100 m² | 62 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 352 | 4 523 € |
| 2022 | 405 | 4 562 € |
| 2023 | 266 | 4 469 € |
| 2024 | 248 | 4 230 € |
| 2025 | 290 | 4 351 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction à L'Haÿ-Les-Roses est vigoureuse, avec 1 864 logements autorisés sur les cinq dernières années et une tendance en hausse de 192 % par rapport à la période précédente. Cette accélération, portée par la Métropole du Grand Paris, répond à une pression démographique historique mais s'accompagne d'un risque de modification de l'offre. La part de logements construits après 2006 (10,2 %) devrait ainsi croître sensiblement. Pour l'investisseur, cette nouvelle offre peut créer une concurrence locative à moyen terme, mais elle densifie aussi les services et modernise l'image de la commune, un facteur attractif pour les locataires.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Dernier relevé 2025: 1 020 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 6 110 autorisations pour 3 608 démarrages effectifs.
Vacance longue durée à Haÿ-les-Roses
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Haÿ-les-Roses (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Haÿ-les-Roses totalise 1 848 logements sur 5 ans, soit +68 % vs la période antérieure.
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Haÿ-les-Roses
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Haÿ-les-Roses
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (38,60 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,3 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Le rendement net réel est inférieur au brut. À L'haÿ-Les-Roses, une taxe foncière de 38,6 % grève le résultat. Pour un appartement, le passage de 6,9 % de rendement brut à 4,2 % net intègre cette taxe, une provision pour vacance locative (taux de vacants : 6,7 %), des charges de copropriété et des travaux d'entretien. Sur une maison, la marge se réduit davantage, avec un net à 2,7 %. Un propriétaire doit donc budgéter ces frais récurrents.
Performance énergétique du parc à Haÿ-les-Roses
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 9 418 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Haÿ-les-Roses est C, avec 5,6 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Le parc est plutôt performant, avec une classe C dominante et une consommation moyenne de 182 kWh/m²/an. Seulement 5,8 % des logements sont des passoires thermiques (F/G), un taux bien inférieur à la moyenne nationale. Ce faible risque réglementaire est un atout : les propriétaires sont peu exposés aux interdictions de location prévues par la loi Climat pour 2025 (G) et 2028 (F). L'acheteur peut viser sereinement une rénovation progressive.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Privilégiez les appartements de 2 ou 3 pièces, qui représentent l'essentiel de la demande. Le parc ancien domine (7,3 % d'avant 1945), avec une vigilance nécessaire sur le DPE : 5,8 % des logements sont des passoires thermiques (classe F/G), soumises aux interdictions de location à venir. Le neuf (10,2 % construit après 2006) offre une meilleure performance énergétique mais un rendement initial plus compressé.
Quelles zones cibler à Haÿ-les-Roses ?
La proximité immédiate de la gare du Chemin d'Antony et du centre-bourg, avec ses 79 commerces, constitue le secteur le plus recherché pour la location. Les quartiers résidentiels plus éloignés, majoritairement pavillonnaires, intéressent moins les locataires. Les 1 864 logements autorisés en cinq ans, en forte hausse, pourraient créer une sur-offre locative localisée, à surveiller.
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Risques à connaître avant d'investir à Haÿ-les-Roses
Le risque principal est la vacance, accentuée par une possible surconstruction. La taxe foncière, à 38,6 % en 2024, grève le rendement net. La contrainte DPE est réelle : près de 6 % du parc est énergivore et exigera des rénovations coûteuses d'ici 2028. Enfin, la dépendance à la conjoncture francilienne et au maintien des dessertes rend le marché sensible aux ralentissements économiques.
Erreurs à éviter quand on investit à Haÿ-les-Roses
- Négliger la taxe foncière à 38,6 %.
- Oublier de provisionner la vacance (6,7 %).
- Surévaluer les loyers face au parc social (25 %).
- Ignorer les travaux de mise aux normes DPE.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier local suit le rythme francilien. Les meilleures périodes pour vendre sont le printemps (avril-juin) et le début de l'automne (septembre-octobre), lorsque l'affluence des acheteurs est maximale. L'été et la période des fêtes de fin d'année sont plus calmes. Pour un acheteur, la fin d'année peut offrir des opportunités de négociation. Notez que la taxe foncière, payable en septembre, peut inciter certains vendeurs à finaliser une vente avant cette échéance.
Le saviez-vous ?
- La ville abrite la première roseraie au monde, créée en 1899.
- L'âge médian est de 40 ans, avec 37,7 % de moins de 30 ans.
- Le territoire est intégralement fibré (100 % THD et score numérique 10/100).
S'installer à Haÿ-les-Roses : cadre de vie et logement
S'installer à L'Haÿ-Les-Roses, c'est opter pour une ville dense (7 797 hab./km²) de la première couronne parisienne, dotée d'une palette complète de services du quotidien avec 794 équipements. Le tissu commercial et de services est développé, et la commune bénéficie d'une connexion numérique optimale (fibre 100 %, quatre opérateurs 5G), un atout majeur pour les télétravailleurs.
Le cadre de vie est cependant marqué par des contraintes environnementales. La commune est soumise à plusieurs plans de prévention des risques (PPRi ruissellement urbain, PPRMT pour les anciennes carrières et les argiles), et a connu 17 arrêtés de catastrophe naturelle. Ces éléments doivent être intégrés dans le choix du quartier et dans l'assurance du bien. Le parc de logements, majoritairement constitué d'appartements (74 %), convient davantage aux célibataires, aux couples sans enfant ou aux petits ménages, profil cohérent avec un âge médian de 40 ans.
Carte du marché immobilier à Haÿ-les-Roses
L'Haÿ-les-Roses et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Haÿ-les-Roses
Un climat tempéré d'Île-de-France, avec une moyenne annuelle de 12,4 °C et 668 mm de précipitations. Les hivers sont frais sans excès (peu de jours de gel intenses), les étés modérément chauds. Ce profil convient particulièrement aux habitants recherchant une transition en douceur entre les saisons, sans les extrêmes continentaux. La douceur relative favorise les activités en extérieur dans les nombreux parcs de la ville, une bonne partie de l'année.
À qui s'adresse L'Haÿ-les-Roses ?
La commune s'adresse principalement aux primo-accédants et jeunes ménages actifs recherchant un accès rapide à Paris, sans en payer le prix. Les familles y trouvent un environnement scolaire dense (23 établissements) et des équipements de proximité. En revanche, les budgets très serrés ou la recherche d'un grand jardin seront mieux servis dans des communes périphériques moins denses.
Avantages et limites à Haÿ-les-Roses
✓ Points forts
- Desserte correcte vers Paris (gare à 3.9 km)
- Large gamme de services et équipements de proximité
- Parc immobilier globalement économe en énergie (classe C dominante)
- Environnement vert avec la Roseraie et espaces publics
- Dynamisme économique local avec 1813 entreprises
− À prendre en compte
- Forte densité urbaine (près de 7800 hab./km²)
- Exposition à des risques naturels (PPR à consulter)
- Écart de prix important entre maisons et appartements
Composition du parc immobilier à Haÿ-les-Roses
14 100 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc à Haÿ-les-Roses est majoritairement collectif: 74,0 % d'appartements contre 26,0 % de maisons.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc est équilibré (26 % de maisons, 74 % d'appartements), avec une forte proportion de propriétaires (47 %). Ce taux, supérieur à la moyenne métropolitaine, indique un marché ancré et des résidents stables. Seuls 1,3 % de résidences secondaires confirment une vocation principalement résidentielle. Le taux de logements vacants (6,7 %) est légèrement élevé, indiquant potentiellement des biens en attente de rénovation ou des mutations de propriété.
Ancienneté du parc à Haÿ-les-Roses
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 12 943 logements).
- Avant 1919 1,0 % 130 logts
- 1919-1945 6,3 % 814 logts
- 1946-1970 40,6 % 5 252 logts
- 1971-1990 30,6 % 3 962 logts
- 1991-2005 11,3 % 1 463 logts
- 2006-2019 10,2 % 1 322 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Haÿ-les-Roses
794 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Haÿ-les-Roses
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
La commune est soumise à trois plans de prévention des risques (PPR) : anciennes carrières, argiles et ruissellement urbain. La sismicité est très faible et le radon négligeable. Les 17 arrêtés catastrophes naturelles historiques concernent majoritairement des inondations et coulées de boue. Ces risques, cartographiés, impliquent des contraintes constructives (fondations adaptées, gestion des eaux pluviales) et peuvent conditionner l'assurabilité. Une vérification en mairie est indispensable.
Cas pratique : un achat type à Haÿ-les-Roses
Pour une maison de 86 m² (surface médiane), le budget est d'environ 470 592 €. Cela représente 18,8 années de revenu médian local (24 990 €). Avec un apport de 10 % (47 000 €) et un crédit à 4 % sur 20 ans, la mensualité hors assurance s'élève à 2 550 €. Cela nécessite un reste à vivre conséquent pour un ménage local.
Erreurs à éviter quand on achète à Haÿ-les-Roses
- Oublier de consulter les PPR en mairie.
- Ne pas vérifier l'état de la copropriété.
- Sous-estimer le coût des travaux de rénovation.
- Négliger la proximité des transports.
Points clés à retenir à Haÿ-les-Roses
- Prix médian : 4 317 €/m², en baisse de 4,2 % sur un an.
- Climat doux : 12,4 °C de moyenne annuelle.
- Mettre en avant la proximité des 23 écoles.
- Écart maison/appartement : +44 % pour les maisons.
- Taxe foncière élevée : 38,6 % sur le bâti.
- Parc de logements : 26 % de maisons individuelles.
- Valoriser un DPE A/B face à la classe C dominante.
- Loyer médian appartement : 21,7 €/m²/mois.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Haÿ-les-Roses ?
À L'haÿ-Les-Roses, l'écart de prix entre maisons (5 000 €/m²) et appartements (4 026 €/m²) souligne la prime à l'espace privatif. Pour un appartement, l'étage avec ascenseur, la vue dégagée et une place de parking ajoutent de la valeur. Pour une maison, la surface du terrain et son orientation sud sont décisives. La proximité de la gare du Chemin d'Antony (3,9 km) ou des 23 établissements scolaires est valorisée. Enfin, un DPE A ou B peut justifier une surprime de 5 à 10 % face à un logement classe D.
Estimation indicative d'une maison à Haÿ-les-Roses
Pour une maison de 100 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
435 100 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Dans un contexte où les prix baissent et les acheteurs sont prudents, une estimation surévaluée conduit à une stagnation de l'annonce. À l'inverse, une sous-estimation signifie une perte de valeur patrimoniale. Les données locales sont cruciales : la valeur d'un T2 neuf près du centre n'a rien à voir avec celle d'une maison ancienne en zone inondable (PPRi). Seule une analyse croisant les transactions DVF récentes, l'évolution de la demande et les spécificités du bien (DPE, travaux) permet de fixer un prix de vente réaliste et compétitif.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Les outils automatiques utilisent une moyenne au m² qui ignore les micro-marchés. Un professionnel local sait qu'une rue près de la Roseraie ne vaut pas une rue excentrée, malgré une surface identique. Il évalue l'état réel (électricité, humidité, ravalement), intègre les risques de travaux en copropriété et connaît la demande précise (familles vs investisseurs). Son estimation, basée sur des comparables récents et une visite, permet une mise sur le marché au prix juste, essentielle pour attirer des acheteurs sérieux et négocier ferme.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser uniquement sur le prix au m² médian.
- Oublier de valoriser un jardin ou une terrasse.
- Négliger l'impact d'un DPE F ou G sur la valeur.
- Surestimer le prix à cause de la construction neuve.
Investir à Haÿ-les-Roses : passer à l'action
Un investissement réussi à L'Haÿ-Les-Roses se joue sur la sélection du bien et la négociation, dans un contexte de prix en correction. Notre réseau de professionnels locaux connaît les micro-secteurs et les opportunités, pour transformer cette analyse en décision concrète et sécurisée.
Les données posent un diagnostic précis, mais transformer cette analyse en achat gagnant dépend du bien et du secteur.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Haÿ-les-Roses
Quel est le prix immobilier moyen à L'Haÿ-Les-Roses ?
Le prix médian global est de 4 317 €/m² en 2024, selon les données DVF. Il varie fortement entre les maisons (5 000 €/m²) et les appartements (4 026 €/m²).
Est-ce le bon moment pour acheter à L'Haÿ-Les-Roses ?
Le marché est en correction (-4,2 % en 2024), ce qui offre des opportunités de négociation. C'est un moment pertinent pour les investisseurs locatifs visant un rendement brut élevé, sous réserve d'une sélection rigoureuse.
L'Haÿ-Les-Roses est-elle plus chère que ses voisines ?
Oui, son prix au m² est supérieur de 7 % à celui d'Yerres et de 8 % à Montgeron. En revanche, il reste inférieur de 5 % à celui de Palaiseau.
Quel rendement locatif peut-on espérer à L'Haÿ-Les-Roses ?
Le rendement locatif brut moyen pour un appartement est de 6,9 %, selon la carte des loyers. Après charges, le rendement net estimé est d'environ 4,2 %.
Quels sont les risques à connaître avant d'investir ?
Les principaux risques sont la fragilité économique locale (taux de chômage à 11,7 %), la taxe foncière élevée (38,6 %) et l'exposition à certains risques naturels (ruissellement, argiles).
Marché immobilier des communes voisines
Alors que Palaiseau affiche un prix 5 % plus élevé, L'Haÿ-Les-Roses propose un rendement locatif bien supérieur, créant un effet de levier intéressant face à des voisines comme Yerres ou Montgeron aux indicateurs similaires.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Haÿ-les-Roses.
Communes limitrophes de l'Haÿ-les-Roses
L'Haÿ-les-Roses est entourée de 7 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le marché immobilier de l'Haÿ-les-Roses est sensiblement au-dessus de la moyenne — prix médian 4 351 €/m² en 2026, soit +0,8 % de plus que la médiane du Val-de-Marne (4 317 €/m²).
Correction observée: -3,8 % sur le prix médian au m² entre 2021 et 2025. 1 561 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF.
Côté typologie, les deux marchés coexistent à Haÿ-les-Roses — maisons à 5 000 €/m² pour 100 m² en surface médiane, appartements à 4 026 €/m² pour 62 m². Un bien type de 100 m² revient à environ 500 000 €, soit 20,0 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Les loyers d'annonce de l'Haÿ-les-Roses avoisinent 21,7 €/m² pour les appartements et 19,8 €/m² pour les maisons. Ratio loyer annuel / prix: 6,5 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Les résidences secondaires représentent 1,3 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Dynamique de production soutenue sur 2021-2025: 1 848 logements autorisés, soit 370/an en moyenne. Typologie dominante des permis: les logements collectifs, qui concentrent environ 86 % des logements autorisés.
Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: L'Haÿ-les-Roses est dans la proche périphérie de Paris. L'Haÿ-les-Roses est dans la plaine, à une altitude de 106 m, autant d'éléments qui influent sur la valeur des biens.
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).