Le marché immobilier de l'Haÿ-les-Roses est sensiblement au-dessus de la moyenne — prix médian 4 317 €/m² en 2024, soit 0,0 % de plus que la médiane du Val-de-Marne (4 317 €/m²). Forte dispersion des prix: 50 % des ventes se situent entre 3 407 et 5 446 €/m² — le bien et son adresse précise font une grande partie du prix.
Peu de variation du prix médian au m² entre 2020 et 2024 (-0,4 %). 1 535 transactions au total sur la fenêtre 2020-2024, selon les données DVF. Sur la dernière année, le prix médian recule de -4,2 % — un retournement à surveiller.
Côté typologie, les deux marchés coexistent à Haÿ-les-Roses — maisons à 5 472 €/m² pour 86 m² en surface médiane, appartements à 3 793 €/m² pour 61 m². Un bien type de 86 m² revient à environ 470 592 €, soit 18,8 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Les loyers d'annonce de l'Haÿ-les-Roses avoisinent 21,7 €/m² pour les appartements et 19,8 €/m² pour les maisons. Ratio loyer annuel / prix: 6,9 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Les résidences secondaires représentent 1,3 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Dynamique de production soutenue sur 2020-2024: 1 864 logements autorisés, soit 373/an en moyenne. Typologie dominante des permis: les logements collectifs, qui concentrent environ 65 % des logements autorisés.
Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: L'Haÿ-les-Roses est dans la proche périphérie de Paris. L'Haÿ-les-Roses est dans la plaine, à une altitude de 80 m, autant d'éléments qui influent sur la valeur des biens.
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).
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Faut-il investir à Haÿ-les-Roses en 2026 ?
En lisière du Val-de-Marne, L'Haÿ-Les-Roses bénéficie d'une proximité stratégique avec Paris mais affiche une fragilité économique marquée, avec un taux de chômage de 11,7 %. Cette dualité définit son marché immobilier, où un rendement locatif attractif cohabite avec des risques territoriaux. L'analyse des données DVF 2024 permet de trancher.
Avec un rendement locatif brut de 6,9 % pour les appartements, L'Haÿ-Les-Roses offre une poche de rentabilité supérieure à la moyenne francilienne, mais dans un contexte territorial fragile.
Verdict
➤ Investir ici exige une sélection rigoureuse du bien pour viser le rendement locatif, en acceptant les risques d'un territoire en difficulté socio-économique.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut attractif de 6,9 %
- ✓ Correction de -4,2 % en 2024 : opportunité d'entrée
- ✓ Proximité de Paris et connexion fibre totale
- ⚠ Fragilité territoriale économique élevée
- ⚠ Solvabilité locale limitée par le revenu médian
- ⚠ Taux de vacance du parc légèrement élevé
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Le prix au m² est supérieur de 8 % à la moyenne nationale des villes de taille comparable.
- Dans le Val-de-Marne, le marché se situe dans la moitié supérieure des communes les plus chères, avec un prix médian 25 % plus élevé qu'à Vigneux-sur-Seine.
- Le rendement locatif brut dépasse largement celui des grandes métropoles comme Paris ou Lyon.
Analyse du marché immobilier à Haÿ-les-Roses
Le marché immobilier local reste relativement calme avec une pression contenue (IPI 4,7/10). Les délais de vente sont plus longs et les marges de négociation plus ouvertes.
Indices immobiliers de l'Haÿ-les-Roses
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
4,7
Indice de Pression Immobilière
Modéré
Pression modérée : le marché n'est ni tendu ni détendu, laissant une marge de négociation pour l'acheteur averti.
Indice de Pression Immobilière
ModéréPression modérée : le marché n'est ni tendu ni détendu, laissant une marge de négociation pour l'acheteur averti.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
4,9
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
Accessibilité modérée : les prix dépassent la capacité d'achat de nombreux habitants locaux, le marché est porté par des acquéreurs extérieurs.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenAccessibilité modérée : les prix dépassent la capacité d'achat de nombreux habitants locaux, le marché est porté par des acquéreurs extérieurs.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
4,3
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Opportunité locative moyenne : la demande locative est réelle mais ne s'emballe pas, privilégiez les biens proches des axes de transport.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréOpportunité locative moyenne : la demande locative est réelle mais ne s'emballe pas, privilégiez les biens proches des axes de transport.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
5,0
Indice de Pression Touristique Immobilière
Modéré
Pression touristique modérée : l'activité locative saisonnière est marginale, orientez-vous vers le locatif annuel.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ModéréPression touristique modérée : l'activité locative saisonnière est marginale, orientez-vous vers le locatif annuel.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux. Voir le détail de la méthodologie
S'installer à Haÿ-les-Roses : cadre de vie et logement
Acheter à L'haÿ-Les-Roses, c'est choisir une ville moyenne de l'inner banlieue parisienne, dense (7 797 hab./km²) mais dotée d'un solide maillage de services. Le revenu médian des habitants est de 24 990 €, et il faut compter 9,3 années de revenus pour acquérir un appartement type. Le parc immobilier, dominé par des logements de classe énergétique C, propose une mixité entre petits collectifs et quartiers pavillonnaires.
Tout savoir pour acheter et vivre à Haÿ-les-RosesInvestir à Haÿ-les-Roses : passer à l'action
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Haÿ-les-Roses
Quel est le prix immobilier moyen à L'Haÿ-Les-Roses ?
Le prix médian global est de 4 317 €/m² en 2024, selon les données DVF. Il varie fortement entre les maisons (5 472 €/m²) et les appartements (3 793 €/m²).
Est-ce le bon moment pour acheter à L'Haÿ-Les-Roses ?
Le marché est en correction (-4,2 % en 2024), ce qui offre des opportunités de négociation. C'est un moment pertinent pour les investisseurs locatifs visant un rendement brut élevé, sous réserve d'une sélection rigoureuse.
L'Haÿ-Les-Roses est-elle plus chère que ses voisines ?
Oui, son prix au m² est supérieur de 7 % à celui d'Yerres et de 8 % à Montgeron. En revanche, il reste inférieur de 5 % à celui de Palaiseau.
Quel rendement locatif peut-on espérer à L'Haÿ-Les-Roses ?
Le rendement locatif brut moyen pour un appartement est de 6,9 %, selon la carte des loyers. Après charges, le rendement net estimé est d'environ 4,2 %.
Quels sont les risques à connaître avant d'investir ?
Les principaux risques sont la fragilité économique locale (taux de chômage à 11,7 %), la taxe foncière élevée (38,6 %) et l'exposition à certains risques naturels (ruissellement, argiles).
Marché immobilier des communes voisines
Alors que Palaiseau affiche un prix 5 % plus élevé, L'Haÿ-Les-Roses propose un rendement locatif bien supérieur, créant un effet de levier intéressant face à des voisines comme Yerres ou Montgeron aux indicateurs similaires.
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