Avec un prix médian à 3 234 €/m², Livry-Gargan se positionne comme une porte d'entrée plus accessible que ses voisines franciliennes. Cette ville de 47 000 habitants, bien équipée et dynamique démographiquement (+9,6 % en 10 ans), offre un cadre de vie urbain et familial. Son accès rapide à Paris et la proximité d'infrastructures majeures (aéroports, gare TGV) en font un choix pragmatique pour les budgets limités, malgré certains défis.
Carte du marché immobilier à Livry-Gargan
Livry-Gargan et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Services et accès au quotidien
Composition du parc immobilier à Livry-Gargan
20 427 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition équilibrée: 36,5 % de maisons, 63,5 % d'appartements sur un total de 20 427 logements.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc est mixte : 36,5 % de maisons et 63,5 % d'appartements. Une forte majorité (54,6 %) de propriétaires-occupants indique une stabilité résidentielle et un marché ancré dans le logement principal. Le faible taux de résidences secondaires (1,3 %) confirme cette vocation. Un taux de logements vacants de 7,4 % est légèrement supérieur à la moyenne nationale, indiquant une possible marge de revente. Ce paysage dessine un acheteur typique primo-accédant ou familial, cherchant à s'installer durablement dans une commune où la location n'est pas ultra-dominante.
Évolution démographique à Livry-Gargan
Évolution de la population sur les 15 dernières années — recensement INSEE.
Croissance démographique modérée et stable : marché immobilier équilibré.
Pyramide des âges à Livry-Gargan
Répartition de la population par tranche d'âge et par sexe — recensement INSEE. Indicateur clé pour anticiper la demande locative et le profil acheteur.
Profil socio-professionnel à Livry-Gargan
Répartition de la population par catégorie socio-professionnelle (CSP) — recensement INSEE (2016). Donne le profil type des résidents et oriente la demande immobilière locale.
- Retraités 20,8 %
- Employés 19,8 %
- Autres sans activité professionnelle 18,4 %
- Professions intermédiaires 17,9 %
- Ouvriers 11,4 %
- Cadres et professions intellectuelles supérieures 8,2 %
- Artisans, commerçants, chefs d'entreprise 3,6 %
Profil socio-professionnel équilibré, sans catégorie dominante : demande immobilière diversifiée, marché peu segmenté.
Niveau d'études à Livry-Gargan
Répartition de la population non scolarisée de 15 ans et plus par niveau de diplôme — INSEE.
Niveau d'études dans la moyenne nationale, profil mixte ouvriers/employés/cadres.
Ancienneté du parc à Livry-Gargan
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 18 270 logements).
- Avant 1919 3,2 % 587 logts
- 1919-1945 9,8 % 1 782 logts
- 1946-1970 26,3 % 4 796 logts
- 1971-1990 30,1 % 5 495 logts
- 1991-2005 17,4 % 3 176 logts
- 2006-2019 13,3 % 2 434 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Livry-Gargan
1 977 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Connectivité numérique à Livry-Gargan
Couverture fibre, très haut débit et 5G — ARCEP / Observatoire France THD. Critère désormais incontournable pour les télétravailleurs et la valeur d'un bien.
Couverture fibre excellente : commune connectée, atout fort pour télétravail et valeur des biens.
Cas pratique : un achat type à Livry-Gargan
Pour une maison de 80 m² au prix médian (3 629 €/m²), le budget est d'environ 290 320 €. Avec un apport de 10 % (29 032 €) et un crédit sur 20 ans à 4 %, la mensualité hors assurance avoisine les 1£350 €. Ce budget représente environ 13,3 années du revenu médian local (21 750 €).
Erreurs à éviter quand on achète à Livry-Gargan
- Ne pas consulter le zonage du PPR mouvements de terrain prescrit.
- Ignorer l'état du DPE du bien avant l'offre.
- Oublier de vérifier la proximité des 32 établissements scolaires.
- Négocier sans connaître la baisse récente des prix (-5,9 %).
Le saviez-vous ?
- Livry-Gargan a gagné 9,6 % d'habitants en 10 ans.
- L'âge médian y est de 36,3 ans, plus jeune que la moyenne nationale.
- La fibre optique couvre 98,8 % des logements.
Performance énergétique du parc à Livry-Gargan
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 9 288 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Livry-Gargan: majorité classée C, part de passoires thermiques à 12,8 %.
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
Le parc est plutôt performant avec une classe dominante C (221 kWh/m²/an). Seulement 12,8 % des logements sont des passoires thermiques (classes F et G), une proportion inférieure à la moyenne nationale. Cela limite le risque réglementaire immédiat pour les acquéreurs. Cependant, la loi Climat prévoit l'interdiction de location des logements classés G à partir de 2025, puis F en 2028. Cibler un bien déjà rénové (classe C ou mieux) offre une sécurité juridique et un budget chauffage maîtrisé, un argument fort face à la hausse des coûts énergétiques.
Risques naturels et géorisques à Livry-Gargan
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPR MT prescrit Livry-Gargan PPRN Prescrit
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
La commune est en zone de sismicité très faible et le radon y est faible. Cependant, un plan de prévention des risques (PPR) mouvements de terrain est prescrit sur Livry-Gargan. Cela implique des contraintes constructives potentielles dans les zones identifiées, à vérifier en mairie. Historiquement, 21 arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris. Tout projet d'achat doit intégrer une consultation du zonage PPR et des archives des arrêtés pour le bien visé. Ces vérifications sont standard et nuancent l'opportunité sans la remettre systématiquement en cause.
Cadre de vie à Livry-Gargan
Livry-Gargan bénéficie d'un climat franciliens typique (12,3°C de moyenne) et d'une altitude modérée (69 m). La commune est bien pourvue en services avec près de 2 000 équipements, dont 322 en santé et 32 établissements scolaires. La connectivité est un atout : couverture fibre à 98,8 % et présence de la 5G. L'accessibilité est soutenue par la gare de L'Abbaye et la proximité d'axes routiers majeurs, mais la dépendance à la voiture reste forte. Le parc immobilier, dominé par des logements de classe énergétique C, présente une performance moyenne.
Budgets et types de biens disponibles
Pour un appartement type de 51 m², prévoyez environ 156 500 €. Une maison de 80 m² requiert un budget médian de 290 300 €. Les prix sont stables dans la fourchette basse (2 592 €/m²), mais peuvent monter jusqu'à 4 128 €/m² pour les biens les plus prisés. Le délai de vente n'est pas particulièrement long, le marché étant actif avec 507 transactions annuelles. Le revenu médian local étant de 21 750 €, l'accession à la propriété demande un effort financier conséquent (7,2 ans de revenu pour un appartement type).
À qui s'adresse Livry-Gargan ?
La commune s'adresse principalement aux primo-accédants et aux jeunes familles à la recherche d'une maison individuelle (36,5 % du parc) à un prix contenu. Les profils recherchant la proximité des aéroports (Le Bourget à 9 km, Roissy à 9,8 km) y trouvent aussi leur compte. En revanche, les acheteurs très sensibles au cadre paysager ou recherchant une vie de village marquée pourraient être déçus par la densité urbaine (6 747 hab./km²).
Avantages et limites
✓ Points forts
- Prix d'entrée inférieur à la moyenne régionale
- Dynamisme démographique et nombreux équipements de proximité
- Bonnes connexions routières et proximité d'aéroports
- Parc de logements incluant des maisons individuelles
- Couverture numérique excellente (fibre, 5G)
− À prendre en compte
- Densité urbaine élevée (6 747 hab./km²)
- Taux de chômage local supérieur à la moyenne nationale (13 %)
- Exposition à certains risques naturels (8 recensés, 21 arrêtés de catastrophe)
Communes alternatives à considérer
Communes proches avec leur prix médian au m². Idéal pour élargir votre recherche si Livry-Gargan est trop chère ou ne correspond pas exactement à votre projet.
À retenir sur l'achat à Livry-Gargan
- Climat tempéré : 12,3 °C de moyenne annuelle.
- Parc à 54,6 % de propriétaires, signe de stabilité.
- Seulement 12,8 % de passoires thermiques (F/G).
- 36,5 % de maisons dans le parc de logements.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes pour acheter à Livry-Gargan
Quel budget prévoir pour acheter à Livry-Gargan ?
Le budget médian pour un achat est de 3 234 €/m². Un appartement de 60 m² coûte environ 194 000 €, une maison de 100 m² environ 362 900 €.
Livry-Gargan est-elle adaptée aux familles ?
Oui, la ville compte 32 établissements scolaires, 41 % de moins de 30 ans et 36,5 % de maisons. Son dynamisme et ses équipements répondent aux besoins familiaux.
Quels sont les avantages et inconvénients de vivre à Livry-Gargan ?
Avantages : prix accessible, services nombreux, bonnes connexions. Inconvénients : densité urbaine, taux de chômage local de 13 %, et exposition à certains risques naturels.
Vous envisagez d'acheter à Livry-Gargan ? Un professionnel local vous aide à trouver le bien qui correspond à votre projet et à votre budget.
- Analyse de votre projet et de votre budget
- Sélection de biens correspondant à vos critères
- Connaissance fine des quartiers et du marché local
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