Logement & immobilier

Le logement à Malakoff

92240 Hauts-de-Seine 30 557 hab.
Fiche complète

Malakoff dispose d'un parc de 16 295 logements, à dominante collective (84,9 % d'appartements, 2,9 pièces en moyenne).

Résidences principales 90%
Logements vacants 6,0%
Chauffage principal Gaz de ville
DPE dominant E

01 Le parc de logements

16 295Logements au total
86 %Appartements i
33,0 %Propriétaires
3,8 %Rés. secondaires
40 %Logements sociaux i
6,0 %Logements vacants i-9% vs dept · -25% vs France
+4,8 %Évolution 2016–2022
8 148 /km²Densité de logements i

Le parc comprend 16 295 logements dont 14 689 résidences principales, 624 résidences secondaires et 982 logements vacants.

INSEE · 2022

Répartition du parc

Répartition fonctionnelle du parc: 90 % de résidences principales, 4 % de secondaires et 6 % de vacants pour un total de 16 295 logements.

INSEE · 2022

Époque de construction

Structure du bâti par époque: 7 % d'avant 1919, majorité construite sur la période 1946-1970 (35 %), 6 % postérieurs à 2006.

INSEE · 2022

Nombre de pièces

Distribution par taille: 41 % de petits logements (T1-T2), 11 % de grands (5p+), moyenne à 2,9 pièces.

INSEE · Recensements

Évolution du parc

2011 2016 2022
Total logements15 46115 55116 295
Rés. principales14 37314 14314 689
Rés. secondaires364540624
Vacants724868982

Vélizy-Villacoublay, commune de taille similaire à 8 km, affiche 37,8 % de part de propriétaires

02 Occupation, confort et motorisation

INSEE · 2022

Répartition par statut

Visualisation des quatre statuts — 33,0 % de propriétaires occupants, 64,1 % de locataires et 38 % de HLM dans les résidences principales.

INSEE · 2022

Mode de chauffage

Mode de chauffage dominant: gaz de ville à 65 %. électricité pèse 28 %, fioul 5 %.

INSEE · 2022

Ancienneté d'emménagement

Moins de 2 ans1 719
2 à 4 ans3 344
5 à 9 ans2 561
10 ans ou plus7 065
Total ménages14 689
INSEE · 2022

Occupation des logements

Occupation normale5 836
Sous-occupation modérée3 458
Sous-occupation accentuée1 382
Suroccupation modérée2 887
Suroccupation accentuée410
INSEE · 2022

Équipement automobile

Ventilation par équipement automobile: 48 % sans véhicule, 46 % mono-motorisés, 6 % multi-motorisés. Par ailleurs, 39,1 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.

03 Évolution historique

16 295Logements en 2022
+17 %Évolution depuis 1968
INSEE · 1968–2022

Évolution du parc depuis 1968

Suivi historique du parc depuis 1968: partant de 13 980 logements, le total atteint 16 295 en 2022 (+17 %).

INSEE · Logements vacants

Logements vacants

Année 2020 2021 2022 2023 2024 2025
Logements vacants 1 351 1 003 1 070 1 274 1 211 635
Dont vacants > 2 ans 138 133 117 134 205 255

04 Performance énergétique (DPE)

EClasse DPE dominante
269kWh/m²/an en moyenne
17,3 %Passoires (F+G) i
6 927Diagnostics
ADEME · DPE

Étiquettes énergie & climat

Énergie

A
B
C
D
E
269 kWh/m²/an
F
G

Climat (GES)

A
B
C
D
4 534 kg CO2/an
E
F
G
ADEME · DPE

Distribution DPE

La classe E domine avec 37 % des diagnostics, et 14 % des logements atteignent le palier A-B-C.

ADEME · GES

Distribution GES

Répartition climat du parc: D concentre 26 % des diagnostics et 44 % obtiennent A, B ou C.

ADEME · DPE

Consommation par époque de construction

Le graphique croise conso moyenne et décennie de construction: pic à 324 kWh/m²/an (avant 1948), creux à 116 (après 2012).

ADEME · DPE

Maisons vs Appartements

Comparaison maisons/appartements: étiquette E à 287 kWh/m²/an côté maisons, E à 268 côté appartements.

Comparaison territoriale
Consommation vs département+51 kWh/m²/an
Consommation vs France+66 kWh/m²/an
Passoires vs département+4,9 pts
Passoires vs France+7,4 pts

05 Obligations SRU (art. 55)

44,4 %Taux logements sociaux i
6 185Logements sociaux (LLS)
En détail
Objectif légal25 %
StatutConforme

06 Parc social détaillé (RPLS 2025)

Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).

7,29 €Loyer moyen /m² i
1,3 %Taux de vacance i
101dont PLAI i
370dont PLS i
SDES · RPLS 2025

Typologie des logements sociaux

TypologieNombre
T1637
T21 815
T32 257
T41 115
T5+159

Le parc de logements structure le

Le saviez-vous ?

Résumé

Selon le recensement 2022 de l'INSEE, Malakoff dispose de 16 295 logements, dont 14 689 résidences principales (90,1 %). L'appartement domine nettement le parc (86,7 %), la maison individuelle ne représentant que 13,3 %. Pour mémoire, Malakoff est dans la géographie dense de la région capitale, dans la plaine, à une altitude de 75 m, autant d'éléments qui pèsent sur l'habitat.

64,1 % des ménages de Malakoff louent leur résidence principale. 38,1 % des résidences principales relèvent du parc social (HLM). Au titre de la loi SRU, Malakoff est conforme — 44,4 % pour une obligation de 25,0 %.

Le bâti de Malakoff s'étend d'un noyau historique (6,6 % d'avant 1919) à des extensions contemporaines (6,5 % après 2006). Côté performance énergétique, le parc affiche une classe dominante E et une consommation de 269 kWh/m²/an, au-dessus de la médiane nationale (203) — un signal de bâti à rénover. 17,3 % des logements diagnostiqués sont classés passoires thermiques (F ou G). Mode de chauffage dominant: gaz de ville (65,0 %).

Croissance observée du parc résidentiel de Malakoff: +4,8 % entre 2016 et 2022. 47,9 % des ménages de Malakoff ne possèdent pas de voiture — une signature de commune dense bien équipée.

Malakoff est dans la géographie dense de la région capitale, cadre régional qui module les équilibres résidentiels. Le décor géographique — dans la plaine, à une altitude de 75 m — joue sur les caractéristiques recherchées localement.

Le détail du parc (14 689 résidences principales de Malakoff) correspond au millésime INSEE 2022. Les performances énergétiques s'appuient sur les DPE ADEME, régulièrement mis à jour par les diagnostiqueurs agréés.

Faut-il investir à Malakoff en 2026 ?

En lisière sud de Paris, Malakoff cumule une densité record et une forte proportion de logements sociaux. Son marché immobilier, après un pic en 2022, amorce une correction qui interroge les investisseurs. L'analyse des données DVF 2024 et des indices territoriaux permet de trancher sur son potentiel réel pour 2026.

6 630 €/m² prix médian
-1,6 % sur un an
279 transactions 2026

Avec un prix au m² en recul de 5,3 % sur un an, Malakoff offre un point d'entrée plus accessible dans un marché francilien historiquement tendu.

Verdict

➤ Investir ici suppose de cibler l'appartement pour le locatif annuel, avec une vision moyen terme et une sélection rigoureuse du bien.

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Points clés

  • ✓ Correction récente : opportunité d'achat
  • ✓ Rendement locatif brut de 4,6 %
  • ✓ Pression immobilière élevée (7,4/10)
  • ⚠ Accessibilité très faible pour les locaux
  • ⚠ Fragilité territoriale élevée
  • ⚠ Parc ancien et passoires thermiques

Pour qui est faite cette commune ?

  • ✗ Investisseur locatif classique
  • ✓ Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
  • ✗ Investisseur plus-value long terme
  • ✗ Primo-accedant local

Positionnement sur le marché

  • Malakoff affiche un prix médian supérieur de 70 % à la moyenne nationale.
  • Dans les Hauts-de-Seine, son prix est inférieur à des voisines comme Chatou (+9 %) ou Le Chesnay (+14 %).
  • Son rendement locatif brut de 4,6 % dépasse celui des grandes métropoles comme Paris.
Données 2026 Sources : DVF · INSEE · SDES Analyse éditoriale par IA

Analyse du marché immobilier à Malakoff

Le marché de Malakoff est sous forte tension : les prix sont élevés et l'accessibilité limitée pour les ménages locaux. C'est un marché de vendeurs où chaque bien trouve preneur rapidement.

Indices immobiliers de Malakoff

Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.

7,4

Indice de Pression Immobilière

Élevé

Une pression élevée (7,4/10) indique un marché tendu, porté par la demande et la proximité de Paris.

À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?

Composantes de l'indice
Prix au m² (composite maisons/apparts)
74
Années de revenu pour acheter 70 m²
94
% de résidences secondaires
74
Croissance démographique (5 ans)
37
Densité de population
80
3,2

Indice d'Accessibilité Immobilière

Peu accessible

Une accessibilité très faible (0,9/10) indique que les prix dépassent la solvabilité locale, le marché dépend d'acheteurs extérieurs.

Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?

Composantes de l'indice
Ratio prix/revenu (inversé)
6
% de propriétaires
14
Taux de pauvreté (inversé)
100
% de HLM (signal structurel)
11
5,9

Indice d'Opportunité Locative

Favorable

Une opportunité locative élevée (5,7/10) confirme une demande locative solide, favorable à l'investissement.

La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?

Composantes de l'indice
% de locataires (proxy marché locatif)
86
% résidences secondaires (demande saisonnière)
74
Croissance démographique (5 ans)
37
Capacité touristique / population
66
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
26
5,3

Indice de Pression Touristique Immobilière

Modéré

Une pression touristique modérée (4,9/10) limite le potentiel de la location saisonnière, privilégiez le locatif annuel.

À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?

Composantes de l'indice
% de résidences secondaires
74
Capacité touristique / population
66
% de logements vacants
40
Faible densité (proxy isolement touristique)
20

Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.

Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers

Indice de Pression Immobilière (IPI)

À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?

Échelle : 10 = très forte pression

Composantes :

  • Prix au m² (composite maisons/apparts) — poids 30 % requis
    Valeur brute : 6902,2 — Percentile dept : 74/100
  • Années de revenu pour acheter 70 m² — poids 25 %
    Valeur brute : 18,7 — Percentile dept : 94/100
  • % de résidences secondaires — poids 20 %
    Valeur brute : 3,8 — Percentile dept : 74/100
  • Croissance démographique (5 ans) — poids 15 %
    Valeur brute : -0,5 — Percentile dept : 37/100
  • Densité de population — poids 10 %
    Valeur brute : 15278,5 — Percentile dept : 80/100

⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.

Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)

Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?

Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible

Composantes :

  • Ratio prix/revenu (inversé) — poids 40 % requis
    Valeur brute : 18,7 — Percentile dept : 6/100
  • % de propriétaires — poids 25 %
    Valeur brute : 29,8 — Percentile dept : 14/100
  • Taux de pauvreté (inversé) — poids 25 %
    Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100
  • % de HLM (signal structurel) — poids 10 %
    Valeur brute : 34,4 — Percentile dept : 11/100

⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.

Indice d'Opportunité Locative (IOL)

La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?

Échelle : 10 = signaux très favorables

Composantes :

  • % de locataires (proxy marché locatif) — poids 25 % requis
    Valeur brute : 67,0 — Percentile dept : 86/100
  • % résidences secondaires (demande saisonnière) — poids 20 %
    Valeur brute : 3,8 — Percentile dept : 74/100
  • Croissance démographique (5 ans) — poids 20 %
    Valeur brute : -0,5 — Percentile dept : 37/100
  • Capacité touristique / population — poids 15 %
    Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 66/100
  • Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel) — poids 20 %
    Valeur brute : 6902,2 — Percentile dept : 26/100

⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.

Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)

À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?

Échelle : 10 = très forte pression touristique

Composantes :

  • % de résidences secondaires — poids 35 % requis
    Valeur brute : 3,8 — Percentile dept : 74/100
  • Capacité touristique / population — poids 25 %
    Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 66/100
  • % de logements vacants — poids 15 %
    Valeur brute : 6,0 — Percentile dept : 40/100
  • Faible densité (proxy isolement touristique) — poids 25 %
    Valeur brute : 15278,5 — Percentile dept : 20/100

⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.

Investir à Malakoff : opportunités et risques

Investir à Malakoff en 2026 se justifie principalement par la stratégie locative annuelle en appartement. Le rendement brut de 4,6 % (environ 2,9 % net après charges) est correct pour la région, et la demande est structurellement soutenue par la densité et les transports. La correction des prix offre un contexte de négociation plus favorable qu'il y a deux ans.

Il faut cependant composer avec des charges réelles. La taxe foncière s'élève à 36,18 %, et la part non négligeable de passoires thermiques implique des travaux de rénovation pour se conformer aux interdictions de location à venir (loi Climat et Résilience). Par ailleurs, le taux de vacance de 6 % et la part élevée de logements sociaux (40 %) modèrent légèrement l'optimisme locatif.

La dynamique de construction neuve (159 logements autorisés en 2024) indique une commune qui se renouvelle, offrant parfois des opportunités en VEFA. Pour l'investisseur, l'horizon doit être moyen terme, visant d'abord la régularité des loyers plutôt qu'une plus-value spéculative rapide, dans un marché qui pourrait rester volatile.

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Données du marché immobilier à Malakoff

DVF, loyers, permis, analyse expert

Les données DVF 2024 révèlent un marché en phase de réajustement. Le prix médian global de 6 630 €/m² marque un recul significatif par rapport au pic de 2022, ramenant les niveaux proches de ceux de 2020. Cette correction, de -5,3 % sur un an, est plus marquée que dans certaines communes alentour, ce qui peut signaler une fenêtre d'opportunité pour les acquéreurs, dans un département où les prix restent globalement élevés.

La composition des ventes est éloquente : les appartements représentent 84 % des transactions, pour une surface médiane de 42 m². Ce profil de biens, typique de l'investissement locatif en petite couronne, est cohérent avec la forte demande locative captée par la proximité immédiate de Paris et la gare de Vanves - Malakoff. Toutefois, le parc est ancien à 28 %, et 16,9 % des logements sont des passoires thermiques (classes F/G), un facteur de risque à intégrer.

D'après les indices composites, la pression immobilière reste élevée (7,4/10), portée par la localisation stratégique. Néanmoins, la très faible accessibilité (0,9/10) et la fragilité territoriale (6,8/10) dessinent un territoire où le marché immobilier est tiré par des acheteurs extérieurs, tandis que la population locale, au revenu médian modeste (25 810 €), est largement exclue de l'accession.

Analyses détaillées du marché

Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.

Évolution du marché immobilier de Malakoff Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés

L'évolution des prix à Malakoff dessine un cycle marqué : après une hausse continue portant le m² médian à 8 042 € en 2022, une correction de 5,3 % en 2024 le ramène à 6 630 €. Cette baisse, plus prononcée que dans certaines communes voisines, rattrape partiellement la surchauffe antérieure. Le marché des maisons, moins représenté, résiste mieux (7 933 €/m²) que celui des appartements (6 394 €/m²), impacté par les tensions sur le pouvoir d'achat. Pour un acheteur en 2026, cette correction offre un point d'entrée plus accessible, mais la volatilité récente invite à la prudence sur les perspectives de plus-value immédiate.

Évolution du marché immobilier de Malakoff

Comment lire ce graphique ?

Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.

Le marché local enregistre 279 transactions en 2025 et affiche une évolution de -10,4 % sur 2021–2025 (prix médian à 6 630 €/m²).

Maisons vs Appartements

Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.

Maisons
Prix médian 7 933 €/m²
Surface médiane 84 m²
Transactions 45
Appartements
Prix médian 6 394 €/m²
Surface médiane 41 m²
Transactions 234

Indicateurs clés du marché

-1,6 %
Variation annuelle prix/m² ?
4,8 %
Rendement locatif apparts ?
3,4 %
Rendement locatif maisons ?
48,5 %
Taux d'effort ?
Effort élevé

Achat type — prix total estimé

666 372 €
Maison 84 m² ?
Mensualité ~3 865 €/mois (20 ans, 3,5 %)
262 154 €
Appartement 41 m² ?
Mensualité ~1 520 €/mois (20 ans, 3,5 %)
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité

Acheter vs Louer — appartement 41 m²

1 520 €/mois
Mensualité crédit ?
1 043 €/mois
Loyer estimé ?
Acheter coûte 477 €/mois de plus

Accessibilité — années de revenu médian

25,8 ans
Pour une maison ?
10,2 ans
Pour un appartement ?

Estimation des loyers (Carte des loyers)

25,4 €/m²
Loyer médian appartements ?
20,7 - 31,3 €/m²
22,6 €/m²
Loyer médian maisons ?
13,3 - 38,3 €/m²
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes

Avec 279 transactions en 2024, l'activité à Malakoff reste dynamique, bien qu'en retrait par rapport aux 361 ventes de 2021. Le marché est très majoritairement tourné vers l'appartement (234 ventes sur 225), avec une surface médiane de 42 m², reflétant une demande de petits logements pour la location. Les maisons, plus rares (45 ventes), affichent une surface médiane de 95 m² et un prix au m² plus élevé. Cette structure confirme un marché d'investissement locatif actif, mais aussi une pression vendeur qui s'est atténuée avec la baisse des prix, ouvrant un peu plus de marges de négociation pour les acquéreurs en 2026.

Répartition des ventes

16,1 % de maisons et 83,9 % d'appartements parmi les 279 transactions enregistrées.

Les appartements concentrent 83,9 % des mutations, pour un prix médian de 7 933 €/m² (maisons) contre 6 394 €/m² (appartements).

Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
Indicateur Global Maisons Appartements
Nombre de transactions 279 45 234
Prix médian/m² 6 630 € 7 933 € 6 394 €
Prix moyen/m² 7 281 €
Surface médiane – 84 m² 41 m²

Historique

Année Transactions Prix médian/m²
2021 332 7 403 €
2022 285 7 826 €
2023 240 7 125 €
2024 217 6 739 €
2025 279 6 630 €
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés

La dynamique de construction à Malakoff est soutenue, avec 805 logements autorisés sur les cinq dernières années et une tendance à la hausse de 3 %. La commune, déjà très dense, continue de se densifier, notamment via des opérations de renouvellement urbain. Cette offre neuve, souvent sous forme d'appartements, répond à une pression démographique résiduelle (+0,8 % sur 10 ans) et à la demande locative. Elle n'indique pas de risque immédiat de sur-offre, mais peut exercer une pression concurrentielle à la marge sur le parc ancien, notamment pour les biens les moins bien situés ou énergivores.

Construction et développement immobilier

Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.

Évolution de la construction

Sur 13 périodes, 4 142 logements ont été autorisés et 3 426 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de 83 %.

Vacance longue durée à Malakoff

Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.

635 logements vacants au total
255 vacants depuis plus de 2 ans 40,2 % des vacants

Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.

Construction neuve à Malakoff (5 dernières années)

Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).

La production neuve à à Malakoff totalise 803 logements sur 5 ans, soit -10 % vs la période antérieure.

803 logements autorisés sur 5 ans
27 en 2025 dernière année connue
-10 % vs 5 années précédentes tendance

Ralentissement de la construction neuve : signal de tension à venir sur le parc, prix soutenus si la demande tient.

Fourchettes de loyers à Malakoff

Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.

Appartements
Bas 20,7 €/m²
Médian 25,4 €/m²
Haut 31,3 €/m²
Écart de 10,6 €/m² entre le 1er et le dernier décile.
Maisons
Bas 13,3 €/m²
Médian 22,6 €/m²
Haut 38,3 €/m²
Écart de 25,0 €/m² entre le 1er et le dernier décile.

Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.

Charge fiscale réelle à Malakoff

Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.

Pour un appartement type (41 m²)
~2 264 €/an
soit ~2,2 mois de loyer par an
Pour une maison type (84 m²)
~4 115 €/an
soit ~2,2 mois de loyer par an
Taux taxe foncière sur le bâti 36,18 % Moyenne dept : 24,97 % +11,21 pt Moyenne France : 43,01 % -6,83 pt
Taxe d'habitation (rappel) 23,37 % supprimée pour les RP en 2023 · maintenue sur les résidences secondaires

Évolution du taux sur 4 ans

32,62 % 2021
32,57 % 2022
36,14 % 2023
36,18 % 2024
Comment se calcule ce chiffre ?

Le taux affiché (36,18 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.

Formule officielle : Taxe foncière = VLC × taux

Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.

L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.

Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,2 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.

Le rendement net est la vraie marge. À partir du brut, il faut déduire la taxe foncière, significative ici à 36,18 %. Ajoutez les charges de copropriété (courantes dans un parc où 86,4 % des logements sont des appartements), les frais de gestion, l'assurance et surtout une provision pour travaux, d'autant plus nécessaire que la classe énergétique dominante est E. Ces frais réels peuvent facilement réduire le rendement brut affiché de 4,6 % à près de 2,9 % net pour un appartement.

Performance énergétique du parc à Malakoff

Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 6 927 diagnostics analysés (ADEME)

La classe énergétique dominante du parc à Malakoff est E, avec 17,3 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).

Classe dominante E
Passoires thermiques 17,3 % F + G
Conso moyenne 269 kWh/m²/an

Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.

La performance énergétique du parc est un point de vigilance. La classe E domine, avec une consommation estimée à 268 kWh/m²/an. Surtout, 16,9 % des logements diagnostiqués sont des passoires thermiques (classes F et G). Pour un acheteur, cela signifie un risque réglementaire croissant : interdiction de location pour les pires d'entre elles dès 2025, et obligation de rénovation progressive. Un bien en classe D ou mieux offre déjà une meilleure pérennité.

Quels types de biens privilégier pour investir ?

Les studios et T2 dans l'ancien constituent le cœur de cible pour maximiser la rentabilité, grâce à leur forte demande et un prix d'entrée maîtrisé. Le parc est ancien (28 % d'avant 1945), ce qui peut impliquer des travaux. La construction neuve est limitée (805 logements autorisés sur 5 ans), évitant un risque de sur-offre à court terme. Attention, 16,9 % du parc est classé F ou G (passoire thermique), un risque réglementaire et financier majeur à partir de 2025.

Quelles zones cibler à Malakoff ?

La demande locative est homogène sur la commune, en raison de sa petite taille (2 km²) et de sa bonne desserte globale. Les rues proches de la gare de Vanves - Malakoff et du centre-bourg, avec ses 118 commerces, concentrent la plus forte attractivité. Aucun grand projet de renouvellement urbain ne vient pour l'instant créer de zone de plus-value spécifique à court terme. La connectivité est excellente (fibre 100 %).

Calculateur de rendement à Malakoff

Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.

Rendement brut —
Rendement net —
Mensualité crédit (20 ans à 3,5 %) —
Effort résiduel —

Risques à connaître avant d'investir à Malakoff

Le principal risque est réglementaire et financier : 16,9 % des logements sont des passoires thermiques (DPE F/G), soumis à des interdictions de location progressives. Le taux de vacance local (6 %) est légèrement supérieur à la moyenne nationale, indiquant une possible concurrence entre biens. La taxe foncière, à 36,18 %, grève le rendement net. Enfin, la baisse des prix de -5,3 % peut retarder la plus-value à la revente.

Cas pratique : un investissement type à Malakoff

Pour un appartement de 42 m² (surface type correspondant au prix total médian de 279 510 €), le loyer mensuel attendu est d'environ 1 67€ (42 * 25,4). Avec un rendement brut de 4,6 %, l'effort net mensuel après charges (copropriété, taxe foncière, provision) pourrait se situer autour de 200 €, en supposant un financement à 100 % avec les taux actuels.

Erreurs à éviter quand on investit à Malakoff

  • Négliger la taxe foncière, élevée à Malakoff (36,18 %).
  • Oublier de provisionner pour des travaux sur un parc classé E.
  • Surévaluer les loyers face à 40 % de logements sociaux.
  • Ne pas anticiper la réglementation sur les passoires thermiques.

Quand acheter ou vendre ?

Le marché francilien est traditionnellement plus actif de mars à juin, après les incertitudes hivernales. À Malakoff, la rentrée de septembre est aussi un moment clé, notamment pour les familles visant la proximité des 18 établissements scolaires. Pour un vendeur, évitez la trêve estivale d'août. Un acheteur peut trouver plus de souplesse en novembre ou décembre, période où la concurrence est moindre. Pensez à l'échéance de la taxe foncière en octobre pour planifier votre trésorerie.

Le saviez-vous ?

  • Malakoff est l'une des communes les plus denses des Hauts-de-Seine (rang 2/19).
  • La ville compte 3 monuments historiques protégés sur seulement 2 km².
  • 100 % des logements sont éligibles à la fibre optique et au très haut débit.

S'installer à Malakoff : cadre de vie et logement

S'installer à Malakoff, c'est opter pour l'hyper-proximité parisienne dans une ville à l'identité ouvrière et artistique préservée. Avec 972 équipements recensés par l'INSEE, dont 118 commerces et 175 établissements de santé, la commune offre une autonomie quotidienne remarquable pour sa taille. La gare de Vanves - Malakoff et la proximité de la porte de Versailles en font un lieu de vie prisé des actifs.

Le cadre de vie est urbain et minéral, avec une densité parmi les plus fortes de France. Les espaces verts sont limités, compensés par la vitalité associative et culturelle. Le profil démographique est jeune (âge médian de 38,9 ans) et familial, bien que la fragilité économique (taux de chômage à 11,5 %) et la pression immobilière créent des tensions sociales. La commune est intégralement fibrée, répondant aux besoins des télétravailleurs.

Carte du marché immobilier à Malakoff

Malakoff et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.

moins cher moyen plus cher

Climat à Malakoff

12,8 °C
Température moyenne ?
1 716 h
Ensoleillement ?
635 mm
Précipitations ?
20 j
Jours de gel/an ?

Un climat francilien tempéré, avec 12,8 °C de moyenne annuelle et 635 mm de pluie, soit moins que la moyenne nationale. Les hivers sont modérés et les étés supportables, un atout pour le confort au quotidien. Ce profil convient particulièrement aux actifs qui privilégient la douceur des saisons et évitent les extrêmes. La faible altitude (73 m) et l'urbanisation dense de la métropole contribuent à cette modération.

À qui s'adresse Malakoff ?

Malakoff s'adresse principalement aux jeunes actifs et aux primo-accédants recherchant la proximité parisienne à un prix contenu. Les familles y trouvent moins leur compte du fait de la faible part de maisons (13,6 %) et de la densité. Les seniors de plus de 60 ans (20,7 % de la population) peuvent apprécier la centralité et les services de santé. L'accès à la propriété y est difficile pour les locaux, le revenu médian étant de 25 810 €, soit 10,8 années de revenus pour acheter un appartement type.

Avantages et limites à Malakoff

✓ Points forts

  • Proximité exceptionnelle de Paris et transports nombreux (gare, TGV, aéroport).
  • Équipements et services très complets (972 équipements, 118 commerces).
  • Vie dynamique grâce à une population jeune (âge médian 38,9 ans).
  • Prix d'entrée inférieur à ceux de communes voisines similaires (ex : Chatou).
  • Connexion numérique optimale (fibre 100 %, 5G).

− À prendre en compte

  • Densité très élevée (15 278 hab/km²), ambiance urbaine marquée.
  • Par immobilier ancien, avec 16,9 % de passoires énergétiques (DPE F/G).
  • Exposition à certains risques naturels (5 recensés, PPR actif).

Composition du parc immobilier à Malakoff

16 295 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.

Le parc à Malakoff est majoritairement collectif: 86,4 % d'appartements contre 13,6 % de maisons.

90,1 % Résidences principales 14 689 logements
3,8 % Résidences secondaires 624 logements
6,0 % Logements vacants 982 logements
33,0 % Propriétaires de leur résidence

Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.

Un parc très majoritairement composé d'appartements (86,4 %), avec seulement 13,6 % de maisons, ce qui en fait un marché très concurrentiel pour l'accession à la maison individuelle. La part de propriétaires (33 %) est inférieure à la moyenne nationale, signe d'une population locataire importante, soutenue par 40 % de logements sociaux. Un taux de résidences secondaires faible (3,8 %) indique un marché tourné vers la résidence principale, donc stable et peu spéculatif.

Ancienneté du parc à Malakoff

Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 14 617 logements).

  • Avant 1919 6,6 % 964 logts
  • 1919-1945 21,4 % 3 125 logts
  • 1946-1970 34,6 % 5 061 logts
  • 1971-1990 22,8 % 3 337 logts
  • 1991-2005 8,1 % 1 185 logts
  • 2006-2019 6,5 % 944 logts

Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.

Équipements et services à Malakoff

972 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.

118 Commerces
450 Services
175 Santé
42 Sports et loisirs
28 Enseignement
26 Tourisme
133 Transports

Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.

Risques naturels et géorisques à Malakoff

Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).

Potentiel radon Faible Classe 1/3
Sismicité Très faible Zone 1/5
Risques naturels recensés 5 aléas dans la commune
Arrêtés catnat (historique) 6 catastrophes naturelles déclarées

La commune est soumise à un Plan de Prévention des Risques (PPR) actif, référencé R111.3. Cinq risques naturels sont recensés, avec six arrêtés de catastrophe naturelle historiques. Cependant, le radon y est faible et la sismicité très faible. Ces éléments doivent systématiquement être vérifiés dans le dossier de diagnostic technique (DDT) et auprès des assurances, car ils peuvent impacter les conditions de couverture et, à la marge, la valorisation du bien dans certaines zones.

Cas pratique : un achat type à Malakoff

Pour une maison de 95 m² (surface correspondant au prix total médian de 783 180 €), il faut compter environ 823 k€ avec les frais de notaire. Cela représente 32 années du revenu médian local (25 810 €). Avec un apport de 10 % et un crédit sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité hors assurance s'établit autour de 3©800 €.

Erreurs à éviter quand on achète à Malakoff

  • Omettre de vérifier le DPE et le coût des travaux associés.
  • Négliger les règles de copropriété dans un parc à 86 % d'apparts.
  • Se fier au prix au m² moyen sans vérifier la micro-localisation.
  • Oublier de consulter le PPR et l'historique des catastrophes naturelles.

Points clés à retenir à Malakoff

  • Prix médian à 6 630 €/m², en baisse de 5,3 % sur un an.
  • Rendement brut locatif de 4,6 % pour les appartements.
  • Climat tempéré : 12,8 °C et 635 mm de pluie par an.
  • Écart important entre maison (7 933 €/m²) et appartement (6 394 €/m²).
  • Rendement net estimé à 2,9 % après charges et taxe foncière.
  • 86,4 % d'appartements, marché très orienté vers la copropriété.
  • La proximité de la gare et le DPE font varier fortement la valeur.
  • Une maison type coûte 783 180 €, un appartement 279 510 €.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
DVF — Demandes de Valeurs Foncières
Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
Prix médian vs prix moyen
Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
Q1, Q3 et fourchette interquartile
Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
Rendement locatif brut
Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
Rendement locatif net
Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
PPR — Plan de Prévention des Risques
Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
Carte des loyers
Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
Taxe foncière
Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.

Méthodologie & sources

Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.

  • DVF — Demandes de Valeurs Foncières DGFiP

    Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.

    Année 2026 Prochaine MAJ : octobre 2026 Source officielle ↗
  • Carte des loyers Min. Transition écologique

    Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.

    Année 2025 Prochaine MAJ : avril 2027 Source officielle ↗
  • INSEE — Recensement & équipements INSEE

    Données population, parc logement, équipements de proximité.

    Source officielle ↗
  • SITADEL — Permis de construire SDES — Min. Transition écologique

    Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).

    Source officielle ↗
  • ADEME — DPE ADEME

    Diagnostics de performance énergétique du parc local.

    Source officielle ↗
  • Géorisques (BRGM) BRGM / Min. Transition écologique

    Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.

    Source officielle ↗

Indices composites villagesfrancais.fr — IPI, IAI, IOL, IPTI sont calculés en interne par croisement des sources ci-dessus. La méthodologie complète est documentée et auditable. Chaque indice est noté sur 10 et accompagné d'un score de fiabilité (basé sur la disponibilité des données sources pour la commune).

Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Malakoff ?

À Malakoff, la valeur d'un bien dépend d'abord de sa localisation précise. La proximité de la gare de Vanves - Malakoff (0,8 km) ou du parc de sports et loisirs (42 équipements recensés) prime. Pour un appartement, l'étage, la vue, la qualité de la copropriété et la présence d'un ascenseur font varier le prix au m². L'état général et le DPE sont désormais critiques : sortir de la classe E devient un argument fort. Pour une maison, la taille du terrain et son exposition sont des leviers majeurs, dans une commune où la maison est rare.

Estimation indicative d'une maison à Malakoff

Pour une maison de 84 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :

556 920 €

Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.

Pourquoi une estimation précise est essentielle

Dans un marché en baisse, une estimation trop haute condamne votre bien à la vacance. À l'inverse, une sous-estimation vous prive d'une partie de votre patrimoine. Les données brutes (prix médian, fourchette) sont insuffisantes : il faut croiser la typologie, l'état (DPE dominant E, 268 kWh/m²/an), l'année de construction (28 % d'avant 1945) et la proximité des 133 équipements de transport. Une expertise locale permet d'intégrer ces paramètres et de positionner votre bien dans la fourchette haute ou basse du juste prix, garantissant une vente dans des délais raisonnables.

Pourquoi faire estimer par un professionnel local

Un algorithme calcule une moyenne, mais ne connaît pas la rue, l'ambiance d'une copropriété ou l'impact exact d'une vue dégagée. Un professionnel local saisit ces nuances qui font basculer un prix de 5 à 10 %. Il évalue l'état réel, souvent différent des annonces, et connaît les acheteurs sérieux en recherche. Son estimation est une arme de négociation crédible, car fondée sur des comparaisons précises et un réseau. Face à un parc ancien (28 % d'avant 1945) et diversifié, cette expertise humaine est déterminante.

Erreurs à éviter pour une estimation fiable

  • Se baser uniquement sur le prix médian au m², très agrégé.
  • Sous-estimer l'impact négatif d'un DPE F ou G sur la valorisation.
  • Oublier de comparer avec le neuf (159 logements autorisés en 2024).
  • Ne pas tenir compte de la baisse des prix en cours (-5,3 %).

Investir à Malakoff : passer à l'action

Identifier une opportunité à Malakoff requiert une parfaite connaissance des micro-secteurs et du parc, souvent ancien. Notre réseau de professionnels locaux décrypte pour vous les dynamiques de rue et les négociations en cours, pour transformer cette analyse en acquisition stratégique.

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Récapitulatif

    Questions fréquentes sur l'immobilier à Malakoff

    Quel est le prix immobilier moyen à Malakoff ?

    En 2024, le prix médian global est de 6 630 €/m². Les appartements se négocient autour de 6 394 €/m², et les maisons à 7 933 €/m², selon les données DVF.

    Est-ce le bon moment pour investir à Malakoff ?

    La correction récente des prix (-5,3 % en un an) crée une opportunité d'entrée. Le marché locatif est porteur, mais il faut sélectionner soigneusement le bien, en évitant les passoires thermiques.

    Malakoff est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?

    Malakoff est moins chère que Chatou (+9 %) ou Le Chesnay (+14 %), mais plus chère que Vélizy-Villacoublay (-4 %) ou Bezons (-33 %), selon les prix médians 2024.

    Quel rendement locatif espérer à Malakoff ?

    Le rendement brut moyen pour un appartement est de 4,6 %, soit un rendement net d'environ 2,9 % après charges et taxes. C'est un niveau correct en petite couronne parisienne.

    Quels sont les points de vigilance à Malakoff pour un investisseur ?

    La vigilance porte sur l'état énergétique du bien (16,9 % de passoires), la taxe foncière (36,18 %), et la fragilité socio-économique locale qui peut affecter la demande locative de proximité.

    Marché immobilier des communes voisines

    Contrairement à Chatou ou Le Chesnay qui affichent des primes de prix significatives, Malakoff présente un écart de valorisation qui peut servir d'effet de levier pour un investisseur visant un rendement locatif correct.

    Explorez le marché immobilier des communes comparables à Malakoff.

    Communes limitrophes de Malakoff

    Malakoff est entourée de 7 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :

    6 630 €/m² Prix médian à Malakoff
    Être recontacté gratuitement Être recontacté

    Résumé

    Le m² médian à Malakoff atteint 6 630 € en 2026, positionnant la commune dans la frange la plus chère du territoire.

    Sur la période 2021-2025, le m² médian de Malakoff se replie de -10,4 %. 1 353 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF.

    Le marché est principalement collectif: 83,9 % des ventes portent sur des appartements, à 6 394 €/m² pour 41 m² en surface médiane. Rapporté au revenu médian de Malakoff, un logement de 84 m² (666 372 €) représente 25,8 années de ressources brutes.

    Les loyers d'annonce de Malakoff avoisinent 25,4 €/m² pour les appartements et 22,6 €/m² pour les maisons. Rapporté au prix médian, le loyer annuel offre un rendement brut estimé de 4,8 % — dans la moyenne française. Les résidences secondaires représentent 3,8 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.

    Construction neuve active à Malakoff: l'équivalent de 161 logements autorisés en moyenne chaque année entre 2021 et 2025. Les permis portent majoritairement sur des logements collectifs (environ 78 % des autorisations de la période).

    Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: Malakoff est dans la géographie dense de la région capitale. Sur le plan physique, la commune est dans la plaine, à une altitude de 75 m, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.

    Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).

    Sources et méthodologie

    Dernière mise à jour : 25/06/2026
    Voir le détail des 7 sources utilisées

    Poursuivre la visite à Malakoff

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    Communes voisines

    Paris 75000 2 133 111 hab. 5,4 km Paris 15e Arrondissement 75015 229 713 hab. 2,3 km Vanves 92170 28 622 hab. 0,9 km Montrouge 92120 46 324 hab. 1,3 km